Indstilling. Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr Højhusbyggeri på Graham Bells Vej i Skejby. Tillæg nr.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 20. november 2009 Offentlig fremlæggelse af forslag til Lokalplan nr Højhusbyggeri på Graham Bells Vej i Skejby. Tillæg nr. 146 til Kommuneplan 2001 samt miljøvurdering af Lokalplan nr. 870 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kalkværksvej Århus C 1. Resume Ejeren af Graham Bells Vej 17a i Skejby, tæt på IKEA-rundkørslen, ønsker at opføre en højhusbebyggelse på grunden og har derfor anmodet om, at der udarbejdes et lokalplanforslag. Ejendommen er beliggende i et område der i Højhuspolitik for Århus Kommune ikke afvises til placering af høje huse. Lokalplanområdet, der omfatter ca m², er beliggende i byzone. Det er ubebygget og har været anvendt til parkering og udstilling af en automobilhandel, der med tilhørende værksted er nabo mod øst. Sagsnummer POB/07/02331 Sagsbehandler Carsten Lützen Telefon Direkte telefon Telefax E-post byplan@mtm.aarhus.dk E-post direkte carstenl@aarhus.dk Lokalplanforslaget giver mulighed for at opføre en højhusbebyggelse i op til 30 etager / 115 m, der suppleres af en mindre bygning på 7 etager / 35 m samt en mellembygning på 3 etager / 21 m. I alt kan der opføres m² etageareal, der svarer til en bebyggelsesprocent på 350. Bygningen kan anvendes til let erhverv, herunder kontor, hotel og restauration samt udstilling, undervisnings- og kursusformål. I et delvist nedgravet kælderanlæg skal der etableres minimum 960 parkeringspladser. Lokalplanområdet vejbetjenes af en tilslutning til Graham Bells Vej og eventuelt Randersvej. Der er gode stiforbindelser og kollektive transportforbindelser i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet, hvorimod der er mellem 1200 og 2000 m til en kommende letbanestation afhængig af hvilket letbanetracé, der vælges. Lokalplanen kan kun vedtages, hvis der også vedtages et tillæg til kommuneplanen. Tillægget omfatter arealet ud mod Randersvej hvor

2 højhuset placeres. Kommuneplantillægget giver mulighed for, at der på den sydlige del af området kan opføres et højhus med et maksimalt etageantal på 30 og med en maksimal bygningshøjde på 115 m på resten af området kan der opføres en bebyggelse med et maksimalt etageantal på 9 og med en maksimal bygningshøjde på 35 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 350 for området under ét. I perioden fra den 16. juli 2008 til den 27. august 2008 gennemførte Teknik og Miljø en forudgående offentlig høring om en ændring af kommuneplanen, der som nævnt er en forudsætning for gennemførelse af en lokalplanlægning for et højhus. Teknik og Miljø modtog i alt 17 bemærkninger, heraf 2 indsigelser og 15 støtteerklæringer. Teknik og Miljø har valgt at se bort fra støtteerklæringerne, idet afsenders identitet og adresse ikke kan verificeres. De 2 indsigelser anfører at højhusbyggeriet vil skabe trafikale problemer, at skyggevirkningerne skal undersøges, at projektet skal respektere en privatretlig byggelinje samt at højde og materialevalg vil skæmme området og ødelægge udsigten fra Gl. Skejby til Lisbjerg. Det fremgår af miljøvurderingen af lokalplanforslaget, at de væsentligste påvirkninger af omgivelserne er den øgede trafikmængde og synligheden af den høje bygning. Det er undersøgt hvordan trafikstøj vil påvirke det kommende byggeri. Af mindre væsentlige påvirkninger kan nævnes øget vindpåvirkning af området tæt på højhusbyggeriet. Endvidere er der beskrevet en luftforurening fra naboens autolakereri, der har affødt en privatretlig aftale om at rense luften fra lakereriets skorsten. 2. Beslutningspunkter At 1) forslag til Lokalplan nr Højhusbyggeri på Graham Bells Vej i Skejby, godkendes til offentlig fremlæggelse, At 2) Tillæg nr. 146 til Kommuneplan 2001 godkendes til offentlig fremlæggelse, At 3) Miljøvurdering af Lokalplan nr. 870 godkendes til offentlig fremlæggelse samt At 4) synspunkter og idéer modtaget i den forudgående offentlige høring om kommuneplanændringen besvares som det fremgår af indstillingens afsnit 5.3. Side 2 af 9

3 3. Baggrund Ejeren af ejendommen Graham Bells Vej 17a har anmodet om udarbejdelse af et lokalplanforslag for ejendommen. Anmodningen indebærer, at der opføres et højhus til kontorerhverv, hotel mv. 4. Relationer til mål Ejendommen er beliggende i et område der i Højhuspolitik for Århus Kommune ikke afvises til placering af høje huse. Byggeriet, som lokalplanen giver mulighed for, vil bidrage til Kommuneplan 2001 s generelle målsætning om anvendelse af den eksisterende by, så ekstensivt udnyttede erhvervsområder overgår til en mere intensiv udnyttelse som kontor og dermed få en bedre arealudnyttelse. Samme intention er indeholdt i forslag til Kommuneplan Lokalplanområdet er beliggende i umiddelbar nærhed til det overordnede vej- og stinet, hvilket er en anden overordnet hensigt i kommuneplanlægningen. 5. Sagsfremstilling 5.1 Lokalplanforslag Planforslaget omfatter et erhvervsområde i Skejby, på hjørnet af Randersvej og Skejby Nordlandsvej. Området afgrænses mod nord af et kommunalt ejet parkeringsareal, mod øst af Graham Bells Vej og en eksisterende automobilhandel med værksted og autolakereri, mod syd af Skejby Nordlandsvej og mod vest af Randersvej og IKEArundkørslen. Lokalplanområdet, der er ca m² stort, er ved planens udarbejdelse privat ejet og i byzone. Lokalplanområdet er ubebygget og har været anvendt til parkering og udstilling, af en automobilhandel med tilhørende værksted på naboejendommen mod øst. Lokalplanområdet er solgt fra i 2007 og udstykket som en selvstændig matrikel fra denne ejendom. Områdets beliggenhed som facadegrund betyder stor synlighed fra IKEArundkørslen ved Randersvej og Skejby Nordlandsvej. Højhusbebyggelsen vil blive meget markant i området og være synligt fra et stort opland, ikke mindst fra motorvej E45, fra Djursland Motorvejen og fra Randersvej. Side 3 af 9

4 Bebyggelsen kan anvendes til center- og erhvervsformål, såsom hotelrestaurations-, kontor- og udstillingsvirksomhed, kursus-, konferenceog undervisningsformål samt liberale erhverv, herunder offentlig administration. Endvidere må der opføres eller indrettes bebyggelse til eller udøves kioskvirksomhed under 100 m². Lokalplanen giver mulighed for at opføre en højhusbebyggelse i op til 30 etager og 115 m, der vil markere sig i områdets store skala og bymæssige helhed. Den høje bebyggelse suppleres af en mindre bygning på 7 etager og 35 m samt en mellembygning på 3 etager og 21 m. For at sikre at det er det i lokalplanen viste byggeri, der opføres, er der endvidere fastsat minimumshøjder for de høje bygninger. Den høje bygning er placeret på den sydlige del af grunden, tættest på Skejby Nordlandsvej og Ikea-rundkørslen. Den lave bygning er placeret på den nordlige del af grunden. De to høje bygninger er kædet sammen af en lavere mellembygning. Bygningerne er placeret på en bygningsbase udformet som et plateau, der med et delvist underjordisk parkeringsanlæg hæver sig op til 2 etager over terræn. På bygningsbasen etableres et samlet ankomst- og opholdsareal. Al bilog cykelparkering skal etableres i det delvist underjordiske anlæg, der skal etableres minimum 960 bilparkeringspladser og 960 cykelparkeringspladser. Området er underopdelt i fire byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres. Inden for byggefelterne under ét må der opføres maksimalt m² etageareal. Der fastlægges bestemmelser for udnyttelsen af det enkelte byggefelt med hensyn til maksimalt etageantal og maksimal bygningshøjde. Det angivne etageareal svarer tilnærmelsesvis til en bebyggelsesprocent på 350 for den del af lokalplanområdet, som er beliggende inden for rammeområde CE omfattet af kommuneplantillæg 146 til Kommuneplan 2001, samt en bebyggelsesprocent på 60 for den del af lokalplanområdet, som er beliggende inden for rammeområde ER i Kommuneplan Der skal etableres støjbeskyttede udendørs opholdsarealer svarende til 3 % af etagearealet. Lokalplanområdet vejbetjenes med en tilslutning til Graham Bells Vej og eventuelt Randersvej. Bygherre ønsker en tilslutning til Randersvej, der - efter færdiggørelsen af den igangværende udbygning af vejinfra- Side 4 af 9

5 strukturen i området - vil blive en blind vej med tilslutning til IKEArundkørslen. Teknik og Miljø vurderer at det er en god ide med en supplerende vejadgang om end det dog er tilstrækkeligt at vejbetjene området fra Graham Bells Vej. Der er gode stiforbindelser og kollektive transportforbindelser i umiddelbar nærhed af lokalplanområdet: Fra stien langs Skejby Nordlandsvej etableres der en eller eventuelt flere gang- og cykelstier til bebyggelsen. Der er i dag stoppested for bus på Graham Bells Vej. Den kollektive trafikbetjening af Skejbyområdet udbygges yderligere med etablering af letbanen mod Lisbjerg. Den nærmeste letbanestation vil dog få en placering i en afstand af 1200 m til 2000 m afhængig af hvilket letbanetracé, der vælges. Den gældende Lokalplan nr. 517 giver mulighed for at anvende området til erhvervsformål med en bebyggelsesprocent på maksimalt 60, et etageantal på maksimalt 3 og en bygningshøjde på maksimalt 12,5 m. Den aktuelle del af lokalplan nr. 517 vil blive ophævet med endelig vedtagelse af Lokalplanforslag nr Kommuneplantillæg Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan 2001, der fastlægger området til erhvervsformål med virksomheder inden for virksomhedsklasserne 2-6 og muliggør bebyggelse i op til 10 m s højde med en maksimal bebyggelsesprocent på 60. Der er derfor sammen med lokalplanen udarbejdet et Kommuneplantillæg, der muliggør lokalplanlægningen. Kommuneplantillægget giver mulighed for, at der kan opføres bebyggelse med et maksimalt etageantal på 9 og med en maksimal bygningshøjde på 35 m, dog kan der på den sydlige del af området opføres et højhus med et maksimalt etageantal på 30 og med en maksimal bygningshøjde på 115 m. Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 350 for området under ét. 5.3 Forudgående offentlig høring om ændring af kommuneplanen I perioden fra den 16. juli 2008 til den 27. august 2008 gennemførte Teknik og Miljø en forudgående offentlig høring om en ændring af kommuneplanen. Høringsfolderen om kommuneplanændringen er vedlagt som bilag. Teknik og Miljø modtog i alt 17 bemærkninger, heraf 2 indsigelser og 15 støtteerklæringer. De 15 støtteerklæringer er alle afsendt pr. mail uden angivelse af bopælsadresse. Teknik og Miljø har valgt at se bort fra støtteerklæringerne, idet afsenders adresse ikke kan verificeres og Side 5 af 9

6 det ikke vides, hvor de pågældende indsigere hører hjemme eller om alle erklæringerne i værste fald er skrevet af én og samme person. De 2 indsigelser er mærket bilag 1-2 og er vedlagt indstillingen. De er indsendt af: 1. Poul Rasmussen Holding A/S, Graham Bells vej 15-19, 8200 Århus N, ved Advokat, Poul H. Lauritsen, Elsdyrvej 31, 8270 Højbjerg. 2. Helle Filsoof, Nedergårdsvej 2, Gl. Skejby, 8200 Århus N. Bilag 1 Poul Rasmussen Holding driver en Citroén bilforretning fra nabogrunden og har i 2007 frasolgt arealet som lokalplanforslaget omfatter. Det anføres at grunden er solgt under de forudsætninger, der gælder i de eksisterende kommuneplanrammer, maks. 12,5 m bygningshøjde og maks. bebyggelsesprocent på 60. Indsiger finder at den trafik, der vil blive afledt af højhusbyggeriet, vil skabe trafikale problemer både på adgangsvejen fra Graham Bells Vej og ved Ikea-rundkørslen. Indsiger foreslår derfor, at adgangsvejen til højhusbyggeriet sker fra Randersvej eller alternativt via den kommunale grund beliggende nord for højhusprojektet. Endvidere beder indsiger om, at skyggevirkningerne af højhusprojektet undersøges samt anfører, at projektet skal respektere en byggelinje, der blev afsat og aftalt i forbindelse med salg af arealet. Teknik og Miljøs kommentar: Det kan konstateres, at forudsætningerne for et byggeri i området har ændret sig siden Citroén har solgt arealet i Det indgår nu i Højhuspolitikken som del af et område, hvor høje huse ikke umiddelbart kan afvises. Tilkørselsforholdene via Graham Bells Vej vurderes ikke at være problematiske, da de store trafikale udbygninger ved Randersvej, Djurslandmotorvejen og Ikearundkørslen forventes at forbedre trafiksituation i hele området væsentligt. Endvidere giver lokalplanen mulighed for en vejtilslutning til Randersvej. Som følge af Højhuspolitikken er der udarbejdet en undersøgelse af skygge- og vindforhold; herunder vurderet muligheden for reduktion af vindgener. Byggelinjen er en privatretlig aftale mellem to private parter, som Teknik og Miljø ikke kan håndhæve en overholdelse af og tillige ikke har kendt til, da den ikke er tinglyst. Bygherre har under lokalplanudarbejdelsen tilrettet projektet sådan, at byggelinien nu respekteres. Side 6 af 9

7 Bilag 2 Indsiger mener, at højde og materialevalg vil skæmme området og ødelægge udsigten fra Gl. Skejby til Lisbjerg. Særligt højden på byggeriet anføres som ude af trit med det omkringliggende område. Teknik og Miljøs kommentar: På linie med indsiger vurderes det, at det foreslåede højhusbyggeri vil påvirke området og udsigten, og at bygningshøjden er fremmed for området. I modsætning til indsiger vurderes projektet dog at kunne få en positiv indvirkning på området, at det er et spændende byggeri og et pejlemærke, som kan være et vartegn for Skejby. Teknik og Miljø har taget høringsresultatet til efterretning og har ikke fundet planmæssige begrundelser for at imødekomme bemærkningerne i de 2 indsigelser. 6. Strategi for borgerinddragelse Der forventes under den videre lokalplanprocedure ikke gennemført særlige initiativer med borgerinddragelse ud over de lovbestemte krav og den normale praksis for lokalplanlægning i Århus Kommune. 7. Konsekvenser for ressourcer Kommunaløkonomiske forhold En eventuel vejtilslutning til Randersvej vil blive håndteret efter Vejlovens 70 og ikke få kommunaløkonomiske konsekvenser. Miljøvurdering af lokalplanforslaget I henhold til 3, stk. 1 punkt 3 i Lov om Miljøvurdering er det vurderet, at lokalplanforslaget er omfattet af kravet om miljøvurdering. De miljøforhold, der behandles i miljøvurderingen er afgrænset ved en forudgående screening og scoping. Miljøvurderingen af lokalplanforslaget omhandler følgende emner: Trafikale forhold og trafikstøj. Luftforurening. Arkitektoniske forhold, visualisering. Klimatiske forhold (skygge, vind). Trafik Lokalplanområdet vil primært være belastet af vejtrafikstøj fra den kommende forlagte Randersvej til Lisbjerg og fra Skejby Nordlandsvej, samt i mindre grad fra den kommende blinde del af Randersvej. For at Side 7 af 9

8 der kan ske en rimelig udnyttelse af lokalplanområdet, er der i lokalplanen optaget bestemmelser om, at støjniveauet på mindst en facade for støjfølsom erhvervsbebyggelse ikke må overstige 63 db(a) på døgnbasis samt at støjbelastningen fra vejtrafikstøj på de udendørs opholdsarealer ikke må overstige 58 db(a). Beregninger viser, at 52 % af facadearealet er støjbelastet under 63 db(a), mens de øvrige 48 % af facadearealet vil have et støjniveau på db(a). Luftforurening På naboejendommen Graham Bells Vej 19 udføres der blandt andet autolakering, der udleder afkast til omgivelserne fra en lakeringskabine. Beregninger viser, at den nuværende afkasthøjde på 18 m fra autolakereriet, set i forhold til højhusprojektet med dets planlagte højder, skal øges væsentligt for at kunne overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier, medmindre luftemissionerne kan reduceres på andre måder. Der er indgået en privatretlig aftale mellem de to naboer om en løsning, hvor emissionen af opløsningsmidler renses i et aktivt kulfilter. Arkitektoniske forhold Højhusbebyggelsen vil blive meget markant i området og være synlig fra et stort opland, ikke mindst fra motorvej E45, fra Djursland Motorvejen og fra Randersvej. Det vurderes, at projektet ikke giver anledning til væsentlige indbliksgener i forhold til naboområderne, der udelukkende anvendes til erhverv uden boligbebyggelser og opholdsarealer. Klimatiske forhold Vindanalysen viser, at pladsen ved foden af de høje huse vil være påvirket af vind, men at vindforholdene vil blive væsentligt forbedrede ved placering af en mellembygning mellem de to højhuse. I lokalplanen stilles der derfor krav om opførelse af en lukket mellembygning mellem de to højhuse. Hvis vindforholdene ikke er tilfredsstillende, stilles der i lokalplanen krav om, at der etableres supplerende foranstaltninger i form af vindbrydere og læskærme. Peter Thyssen / Lisbeth Errboe Svendsen Side 8 af 9

9 Bilag Forslag til Lokalplan nr. 870 Højhusbyggeri på Graham Bells Vej i Skejby. (vedlagt til alle/+ elektronisk) Miljøvurdering af Forslag til Lokalplan nr. 870 Højhusbyggeri på Graham Bells Vej i Skejby. (vedlagt til alle/+ elektronisk) Bilag 1 og 2: Synspunkter og idéer fra den forudgående høring om kommuneplanændringen (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Høringsfolder om kommuneplanændring (vedlagt originalsagen/+ elektronisk) Tidligere beslutninger Byrådet har ikke tidligere truffet beslutninger i sagen. Side 9 af 9