Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Amager, KBH. Udgivet:

Størrelse: px

Starte visningen fra side:

Download "Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Amager, KBH. Udgivet:"

Thomas Thomsen
5 år siden
Visninger:

1 Andelsbasen.dk Sammenligning af kvadratmeterpriser for Andelsboliger og Ejerboliger Amager, KBH Udgivet: Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, København K 2012, Andelsbasen.dk

2 1 Indledning I denne rapport sammenligner Andelsbasen.dk kvadratmeterpriserne for andelsboliger med kvadratmeterpriserne for tilsvarende ejerboliger på Amager i København. Formålet med rapporten er, at se på prisniveauet for udbudte andelsboliger i forhold til ejerboliger. Generelt er der en forventning i markedet om at andelsboliger skal være billigere end ejerboliger. Mange købere får dog ikke hele billedet med når de søger bolig. En umiddelbart billig andelsbolig kan være betydeligt dyrere end den umiddelbart dyre andelsbolig i naboejendommen. Dette skyldes, at gældsætning og vurderingsmetode varierer fra forening til forening. Når man køber en andelsbolig, overtager man en del af foreningens gæld. Udgifter til gæld betales af boligafgiften. I en ejerbolig er gælden personlig. Renteudgifter på andelsboligforeningens gæld er ikke fradragsberettiget i modsætning til renter på gæld i ejerbolig. Det har derfor været en tommelfingerregel at prisen på andelsboliger skal ligge mindst 20% under tilsvarende ejerboliger. Med denne rapport har vi vist, at der på Amager er ca. 30% af andelsboligerne, der har priser svarende til eller over prisen for tilsvarende ejerboliger. Samtidig har analysen vist at de nye områder ved Islands Brygge, Amager Strand og Ørestaden er attraktive og højere prissat end resten af Amager. Dette viser sig ved at graferne for fordelingen af kvadratmeterpriser har to toppe. 2 Datasæt Vi har indsamlet salgsmateriale for 41 andelsboliger på 3 værelser og beregnet den sammenlignelige pris/kvm. Vi har sammenholdt andelsboligens pris med prisen for en tilsvarende ejerbolig i samme område. De 41 andelsboliger er valgt fra 41 forskellige andelsboligforeninger, hvor vi har modtaget regnskaber fra Data er indsamlet i ugen op til Sammenlignelig pris Når vi taler om den sammenlignelige pris mellem andelsboliger og ejerboliger, ser vi normalt på andelen af foreningens gæld og andelskronen for andelsboliger og sammenligner så direkte med prisen på ejerboliger. 2012, Andelsbasen.dk 2

3 I denne rapport har vi valgt at tage forbedringer med i prisen for andelsboligen. Dette kan lade sig gøre, da vi har indsamlet data fra ejendomsmæglere og har fået oplyst, hvor stor en del af udbudsprisen, forbedringerne udgør i lejlighederne til salg. Det er vigtigt at huske på, at der i prisfastsættelsen af en bolig også skal medregnes placering. Dette inkluderer udover området også etagen og eventuel for- eller baghus. Også andre personlige faktorer kan påvirke prissætningen dog med en øvre grænse for andelsboliger. Vi har ikke i denne rapport medtaget disse faktorer, da de i forbindelse med boligkøb er subjektive kriterier for prisfastsættelsen. 3.1 Gæld I en andelsbolig opgør vi gælden som foreningens samlede gæld delt med det samlede antal kvadratmeter andelsbolig i foreningen. Eventuelle lejere eller fælles arealer er ikke med til at hæfte for eller betale af på foreningens gæld. 3.2 Andelskrone I prissammenligningen bruger vi foreningens fastsættelse af andelskronen. Dette giver en maksimalværdi for andelsboligen før forbedringer. Er udbudsprisen lavere end maksimalprisen bruger vi udbudsprisen i sammenligningen. 3.3 Forbedringer Mange andelsboliger bliver forbedret af andelshaverne. Det er muligt for andelshaverne at forsøge at sælge disse forbedringer videre til køber. Ligesom selve andelsprisen er prisen på forbedringer også til forhandling. Forbedringer føjes til maksimalprisen som den højeste pris, der må betales for andelsboligen. 3.4 Brug af sammenlignelig pris Vi lægger andelen af foreningens gæld til udbudsprisen for andelsboligen for at få den sammenlignelige pris. Det er den sammenlignelige pris vi bruger som udgangspunkt for sammenligningen af boligpriserne. 4 Sammenligning af kvadratmeterpriser Vi har beregnet de sammenlignelige kvadratmeterpriser for de 41 boliger, vi har taget med i undersøgelsen. Vi kan se at kvadratmeterpriserne for andelsboliger typisk ligger 20% - 35% under tilsvarende ejerboligers kvadratmeterpriser. Dette er et fingerpeg om at andelsboliger i området ikke er markant billigere end tilsvarende ejerboliger. Ligeledes er ca. 30% af andelsboligerne prissat på samme niveau eller over tilsvarende ejerboliger. Analysen har vist at boligmarkedet på Amager er delt i 2 priskategorier. De nyudviklede områder ved Islands Brygge, Amager Strand og Ørestaden er typisk prissat kr./kvm højere end resten af Amager. 2012, Andelsbasen.dk 3

4 Umiddelbart er prisforskellen mellem andelsboliger og ejerboliger på Amager mindre end på f.eks. Østerbro og Nørrebro. Dette skyldes ikke at andelsboligerne er dyrere på Amager, men i højere grad at de realiserede salgspriser for ejerboliger på Amager er lavere. Anvendelsen af valuarvurderinger som værdiansættelsesmetode er ikke specifik for gældsatte foreninger, men derimod jævnt spredt over alle typer andelsforeninger. Ligeledes er valuarvurderingerne generelt tættere på den offentlige vurdering end på Østerbro og Nørrebro. Der er store forskelle på de sammenlignelige priser på andelsboliger. Det er derfor vigtigt at beregne den samlede pris for andelsboligen og ikke kun udbudsprisen ved køb. Også på Amager er beliggenhed en vigtig faktor for prisen på boligen. 4.1 Spredning af kvadratmeterpris Andelsboligernes kvadratmeterpriser har meget store udsving fra kr./ kvm til kr./ kvm. Dette skyldes i høj grad at der er stor forskel på boligpriserne på Amager baseret på beliggenhed. Den typiske kvadratmeterpris for andelsboliger på Amager er i intervallet kr./kvm på det gamle Amager, mens det for de nyudviklede områder er kr./kvm Fordeling kvadratmeterpris andelsboliger Kvadratmeterpriserne for ejerboliger fordeler sig lidt anderledes. Kvadratmeterpriserne i de nyudviklede områder er ikke markant højere end for resten af Amager. Den typiske realiserede kvadratmeterpris for ejerboliger i de undersøgte områder ligger i intervallet kr./ kvm med enkelte afstikkere for særligt attraktive områder. 2012, Andelsbasen.dk 4

5 Fordeling kvadratmeterpris ejerboliger 4.2 Kvadratmeterpris på andelsbolig i forhold til ejerbolig Ca, 70% af andelsboligernes kvadratmeterpriser ligger under 80% af de tilsvarende realiserede kvadratmeterpriser for ejerboliger angivet med grøn nedenfor. De fleste af disse ligger i intervallet 20-35% under ejerboligmarkedet. Ca. 30% af andelsboligerne har sammenlignelige priser på højde med eller over priserne på ejerboligmarkedet angivet med gul og rød nedenfor. Om disse boliger er for dyre kræver et individuelt skøn fra køber. Hvis ejendommen er særligt velholdt, har en særlig god beliggenhed eller andre subjektive faktorer spiller ind, kan prisen sagtens være både rimelig eller måske endda lav. Kvadratmeterpriser på andelsboliger ift. ejerboliger, Amager KBH, 2012-jul-09 Over ejerbolig % af ejerbolig Under 80% af ejerbolig 7% 22% 71% 2012, Andelsbasen.dk 5

6 Vi anbefaler at køber søger uvildig rådgivning ved køb af andelsbolig også når andelsboligen umiddelbart har en lav pris. Faktorer som gældstyper, vedligeholdelsesgrad og indtægtsstruktur kan have stor betydning for den økonomiske udvikling i foreningen. Om Andelsbasen.dk Andelsbasen.dk er Danmarks eneste uafhængige analysevirksomhed, som indsamler og behandler data fra andelsboligforeninger til brug for banker, ejendomsmæglere, andelsboligforeninger, medier og andre interessenter i markedet. Vores målsætning er at skabe et gennemskueligt andelsboligmarked gennem oplysning af og samarbejde med andelsboligforeningerne og deres interessenter , Andelsbasen.dk 6

Relaterede dokumenter

Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Vesterbro, KBH. Udgivet:

Andelsbasen.dk. Sammenligning af kvadratmeterpriser. for. Andelsboliger. Ejerboliger. Vesterbro, KBH. Udgivet: Andelsbasen.dk Sammenligning af kvadratmeterpriser for Andelsboliger og Ejerboliger Vesterbro, KBH Udgivet: 2012-07-17 Andelsbasen.dk St. Kongensgade 40 H, 2. 1264 København K 2012, Andelsbasen.dk http://www.andelsbasen.dk