V U R D E R I N G S R A P P O R T

Transkript

1 V U R D E R I N G S R A P P O R T Ejendommen: Mr. nr.: Ejer: Vesterlundvej 92, Thyregod, 7323 Give 2 f Thyregod by, Thyregod Lars Engebjerg Besigtigelse: Fredag, den 13. december 2013 Rekvirent: Advok Morten M Nygaard, Århus 1

2 Indholdsfortegnelse 1. Formål Tema Definition af markedsværdi Besigtigelse Oplysninger Dokumenter Zonestus Grunden Benyttelse Ejendomskegori Arealer Opførelsesår Beskrivelse Teknisk forsyning Særlige installioner: Servitutter: Ejendomsværdi Driftsudgifter Leje/lejeværdi Forudsætninger Konklusion Alterniv anvendelse Omsættelighed Vurdering/udbudspris Erklæring Copyright Bilag

3 1. Formål Vurderingen skal anvendes af rekvirenten i forbindelse med dennes vurdering af markedsværdien med salg for øje. 2. Tema Vurderingen er foretaget ud fra nedennævnte vurderingstema: At fastsætte ejendommens kontante markedsværdi på vurderingsdagen med udgangspunkt i going concern. I vurderingen er alene taget højde for bygning og grund, altså er driftsinventar og løsøre ikke medtaget i vurderingen. 3. Definition af markedsværdi Markedsværdien er den vurderede sum, for hvilken en ejendom skal kunne omsættes på vurderingsdagen mellem en villig køber og en villig sælger i en normal handel, mellem gensidige uvildige parter efter en rimelig markedsføring og forhandling, hvori parterne hver især har handlet kyndigt, fornuftigt og uden tvang. 4. Besigtigelse Undertegnede, stsaut. ejendomsmægler & valuar Maiken Nørtoft har besigtiget ejendommen sammen med Lars Engebjerg. Ejendommen er besigtiget såvel udvendig som indvendig, hvorfra billedmerialet også stammer. Der er ikke foretaget byggeteknisk gennemgang. 5. Oplysninger Vurderingen bygger på oplysninger indhentet af rekvirenten samt stsaut. ejendomsmægler Maiken Nørtoft. 6. Dokumenter Følgende dokumenter er indhentet af rekvirenten og gennemgået: Ingen Følgende dokumenter er indhentet af stsaut. ejendomsmægler Maiken Nørtoft og gennemgået: Tingbogsoplysning BBR-ejermeddelelse Offentlig ejendomsvurdering Miljøtest fra RegionSydanmark Udskrift fra Arealinformion 3

4 7. Zonestus Ejendommen er beliggende i byzone jf Grunden Grundareal i henhold til tingbogen: Mr.nr. 2 f Thyregod by, Thyregod... : m 2 heraf vej 480 m 2 I alt... : m 2 heraf vej 480 m 2 9. Benyttelse For området, hvori ejendommen er beliggende, gælder lokalplan nr. 2 og kommuneplan nr. 21.E.2, i henhold til hvilken området er udlagt til følgende formål: 21.E.2 Erhvervsområde ved Nordre Ringvej og Thyregodvej i Thyregod 21 Thyregod Bebyggelsesprocent 50 Bebyggelsesprocenten gælder for området under et Max antal etager 2,5 Max bygningshøjde 15 m Min. tilladte miljøklasse 1 Max. tilladte miljøklasse 3 Områdets anvendelse Områdets anvendelse fastlægges til erhvervsformål med lettere industri, lager- og værkstedsvirksomhed, engroshandel samt enkelte boliger (bestyrer- og portnerbolig o.lign.) i tilknytning til den enkelte virksomhed. Lokalplan nr. 2 Områdets anvendelse: Det er lokalplanen omftede areal må med de i det efterfølgende nævnte udvidelser og begrænsninger kun anvendes til erhvervsformål, industri-, lager-, service- og værkstedsvirksomhed samt engros virksomhed, som efter byrådets skøn nurligt finder plads i området. Der må ikke inden for området udløves virksomhed, hvortil der af hensyn til forebyggelse af forurening må stilles betydelige afstandskrav eller andre særlige beliggenhedskrav jf. miljøbeskyttelseslovens kap. 9, herunder virksomhed, som giver anledning til væsentlige støj-, luftforurenings- eller lugtgener, og som derfor bør placeres i betydelig afstand fra forureningsfølsomme arealanvendelser. Bebyggelses omfang: Bygningernes rumfang må ikke overstige 2 m 3 pr. m² grundareal, og det bebyggede areal må ikke overstige ½-delen af grundarealet. Rumfanget beregnes af hele den del af bygningen, som er over færdigt tærren, herunder evt. kviste, fremspring, skorstene m.v. Der skal udlægges areal til parkering svarende til mindst 50% af etagearealet. 10. Ejendomskegori Den vurderede ejendom henhører under kegorien blandet bolig- og erhvervsejendom. 4

5 11. Arealer Bygning 1 Værksted: Bebygget areal/erhvervsareal...: 285 m² Bygning 2 Værksted: Bebygget areal/erhvervsareal...: 150 m² Bygning 3 bolig: Bebygget areal...: 151 m² Boligareal...: 132 m² Udestue... : 19 m² Bygning 4 Udhus: Bebygget areal...: 29 m² Ovennævnte arealer baserer sig på oplysninger fra BBR-ejermeddelelse. Der er ikke foretaget fysisk opmåling af ejendommen, hvorfor arealerne forudsættes være korrekte, idet dog bemærkes, hele ejendommen opvarmes med stokerfyr, og ikke som nævnt i BBR, oliefyr og elvarme. 12. Opførelsesår Ejendommen er opført i 1950 og senere, i henhold til BBR-ejermeddelelse. 13. Beskrivelse Beliggenhed: Ejendommen er beliggende i udkanten af Thyregod by. Thyregod er en stionsby mellem Give og Brande. Fra ejendommen er der kun ca. 100 meter til hovedvej og kun ca. 4 km. til motorvejen mellem Herning og Vejle. Grunden: Grunden er m 2, hvoraf 615 m 2 er bebygget. Ubebyggede dele af grunden er udlagt til have for beboelsesdelen samt parkeringspladser og tilkørsel med belægningssten/grus. Restarealet er anlagt som grønt område med plæner og beplantning. Der er rettet henvendelse til RegionSyddanmark angående ejendommens forureningsmæssige registrering. RegionSyddanmark oplyser, ejendommen er registreret som mulig forurenet i henhold til jordforureningsloven. (V1-niveau). Bebyggelsen: Beboelsen er løbende vedligeholdt og fremstår med baggang, gæstetoilet, tre gode værelser, køkken/alrum, entre, vinkelstue og overdækket terrasse. Erhvervsbygningen er indrettet med værksted, kontor og mandskabsfaciliteter. Bygningen er meget velholdt og løbende moderniseret og vedligeholdt. 5

6 Naboer Følgende andre butikker/erhverv er repræsenteret i området: Ingen 14. Teknisk forsyning Vand: Tilsluttet Thyregod Vandværk. Anlægsgæld forudsættes være kr. 0,00 Kloak: Kloakeret til offentlig spildevandsanlæg. Anlægsgæld forudsættes være kr. 0,00 El: Tilsluttet MES Anlægsgæld forudsættes være kr. 0,00 Oplysning om AMP ej indhentet. Varme: Opvarmning sker ved stokerfyr. Anlægsgæld forudsættes være kr. 0,00 Vej og fortov m.v.: Ejendommen er beliggende ved offentlig vej, belagt med asfalt. Anlægsgæld forudsættes være kr. 0, Særlige installioner: Der findes ikke særlige installioner udover hvad der er normal for denne type ejendomme. 16. Servitutter: På ejendommens blad i tingbogen er lyst følgende byrder: Lokalplan nr Ejendomsværdi Den offentlige ejendomsværdi for ejendommen andrager pr som følger: Ejendomsværdi... kr ,00 heraf grundværdi... kr ,00 6

7 18. Driftsudgifter Driftsudgifter 2013, anslået: Grundskyld til kommune... kr ,00 Forsikring... kr ,00 Udvendig vedligeholdelse... kr ,00 Driftsudgifter i alt, anslået... kr , Leje/lejeværdi Lejeværdien for ejendommen er beregnet således: Beboelse, ifølge ejer, udlejes til 132 m² á kr. 545,... kr ,00 Værksted, kontor og mandskabsfaciliteter 435 m² á kr kr ,00 Leje/lejeværdi i alt, anslået... kr , Forudsætninger For vurderingen er gjort følgende forudsætninger: en tilstandsrapport ikke vil give anledning til særlige bemærkninger, bebyggelsen er lovligt opført, indrettet og benyttet, ejendommen kan forsikres til sædvanlig præmie, herunder mod angreb af svamp og insekter samt med rørskadeforsikring, der ikke verserer sager eller er udstedt påbud, der vedrører ejendommen, den på ejendommen værende momsreguleringsforpligtelse overtages af køber, der ikke påhviler ejendommen utinglyste rettigheder eller byrder, de tinglyste hæftelser aflyses samt endvidere, al anden gæld indfries af sælger, købesummen erlægges af køber kontant således, eventuel finansiering foretages af køber for købers regning, dog er køber berettiget til efter aftale med realkreditinstituttet indtræde i sælgers sted vedrørende de på ejendommen hæftende realkreditlån. Eventuel indtrædelse sker efter kursværdi, der foretages sædvanlig refusion, kommunalt oplysningsskema, der ikke er modtaget på vurderingsdagen, forudsættes ikke give anledning til bemærkninger, herunder vedrørende miljøforhold og eventuelt forurenet jordareal m.v., der ikke foreligger uoplyste forhold i øvrigt, der kan tænkes påvirke vurderingen, 7

8 ejendommen købes med fuld ansvarsfraskrivelse fra sælgers side. 21. Konklusion Følgende synspunkter er lagt til grund for værdiansættelsen: - Ejendommen fremstår i pæn og vedligeholdelsesmæssig god tilstand - Ejendommen er beliggende i mindre bysamfund - Stor grund, der kan udnyttes yderligere 22. Alterniv anvendelse Begrænset 23. Omsættelighed Ejendommens omsættelighed betragtes som normal/svær, henset til ejendomstype, beliggenhed og alterniv anvendelse. 24. Vurdering/udbudspris Ejendommens markedspris/udbudspris vurderes til: Kr ,- Skriver kroner enmillionfirehundredeognitifemtusinde 00/100. Vurderingen fremkommer på følgende måde: Anslået lejeværdi...kr ,00 - anslået driftsudgifter...kr ,00 Nettohusleje...kr ,00 Forrentning 9%-9,5% Ved 9% er prisen...kr ,11 Ved 9,5% er prisen...kr ,84 Der foreslås således en udbudspris på kr ,-. Efter 2 måneder nedsættes prisen til kr Jeg vil ikke vurdere, der er betydelig ændring på prisen, om boligen er udlejet eller ej. Såfremt boligen stod tom, ville det jo kunne give mulighed for sælge ejendommen som en brugerejendom til en, der vil bruge det til priv bolig og enten have erhverv ved siden af eller blot god plads til hobbyformål. Såfremt boligen er udlejet, som den er i dag, vil det blot give mulighed for, en erhverver ser mulighederne i drive forretning fra adressen, og samtidig få et tilskud til huslejen. Det åbner op for den mulighed, man som erhverver ikke behøver flytte til adressen. 8

9 Det kommer helt konkret an på den enkelte køber. 25. Erklæring Undertegnede erklærer herved ikke på nogen måde, ved slægtskab eller andet, være i afhængighedsforhold til adkomsthaver eller rekvirent, eller i øvrigt have nogen økonomisk eller anden uvedkommende interesse i vurderings udfald. 26. Copyright Vurderingsrapporten må ikke uden vurderingsmandens skriftlige tilladelse benyttes af andre end rekvirenten, til andre formål end angivet eller i øvrigt gengives helt eller delvist. 27. Bilag Tingbogsoplysning, BBR-ejermeddelelse, Offentlig ejendomsvurdering, Miljøtest fra Regionsyddanmark, udskrift fra Arealinformion Give, den Maiken Nørtoft Stsaut. ejendomsmægler & valuar MDE 9