Investeringsejendomme

Transkript

1 Aarhus Universitet HD 2. del i regnskab Vejleder: Claus Holm Investeringsejendomme Hvad er forskellen på IAS 40 og IFRS 13, og har IFRS 13 haft en hensigtsmæssig påvirkning på de aflagte regnskaber for 2013 for investeringsselskaber? Terese Berg Rasmussen, TR92736 Rikke Gaarden, RG Antal anslag:

2 Indholdsfortegnelse EXECUTIVE SUMMARY PROBLEMSTILLING BAGGRUND PROBLEMSTILLING PROBLEMFORMULERING Valg af underspørgsmål AFGRÆNSNING DISPONERING AF OPGAVEN METODE DATAINDSAMLING OG KILDEKRITIK ANVENDTE FORKORTELSER UNDERSØGELSESSPØRGSMÅL BEGREBSRAMMEN DEFINITION AF DET RETVISENDE BILLEDE EFTER IAS REGNSKABSBRUGERE UNDERSØGELSESSPØRGSMÅL DEFINITION INDREGNING OG MÅLING Første indregning og måling Efterfølgende indregning og måling PRÆSENTATION Resultatopgørelse og balance Anvendt regnskabspraksis og øvrige noter UNDERSØGELSESSPØRGSMÅL SAMMENLIGNING AF IFRS 13 OG IAS SAMMENFATNING AF FORSKELLENE MELLEM IFRS 13 OG IAS UNDERSØGELSESSPØRGSMÅL KOSTPRISMETODEN DAGSVÆRDI Sammenligning af metoder til opgørelse af dagsværdi med dagsværdiniveauerne Markedsmetoden Afkastbaseret metode... 44

3 Omkostningsmetoden SAMMENLIGNING AF METODERNE Ekstern vurderingsmand Sammenlignelige og aktuelle priser Normalindtjeningsmodellen DCF modellen UNDERSØGELSESSPØRGSMÅL REGNSKAB FOR NORDICOM A/S Indregning, præsentation og måling af investeringsejendomme Ændringer i årsrapporterne fra 2012 og Analyse af den valgte metode til opgørelse af dagsværdi REGNSKAB FOR JENSEN & MØLLER INVEST A/S Indregning, præsentation og måling af investeringsejendomme Ændringer i årsrapporterne fra 2012 og Analyse af den valgte metode til opgørelse af dagsværdi IMPLEMENTERING AF IFRS 13 I PRAKSIS UNDERSØGELSESSPØRGSMÅL REGNSKABSBRUGERNES NYTTEVÆRDI AF DEN NYE PRAKSIS Investor Långiver OPFYLDES KRAVENE TIL DET RETVISENDE BILLEDE? Samlet vurdering af det retvisende billede KONKLUSION KILDELISTE BØGER OG PUBLIKATIONER INTERNETSIDER ØVRIGE KILDER BILAG BILAG BILAG BILAG

4 Executive summary Introduction The International Accounting Standards Board has issued a new standard on fair values, which is effective for annual reports starting on 1 January 2013 or later. The purpose of the standard is to combine all requirements for fair value recognition in one standard. Investment property is one of the assets measured at fair value under the International Financial Reporting Standards. As to property companies, investment properties will make up a significant item in the financial statements, and therefore, it is relevant to ensure that properties are measured correctly in the annual report, and accordingly, the statement of fair value has considerable impact. The purpose of this thesis is to investigate how to recognise, measure and present investment properties and whether or not IFRS 13 has had an appropriate impact on annual reports as regards investment properties. Hypothesis The principal purpose of this thesis is to elucidate the below issues: What are the differences between IAS 40 and IFRS 13, and has IFRS 13 had an appropriate impact on financial statements in 2013 presented by investment companies as regards the provision of a true and fair view of the fair value of investment properties' value to the financial statement users? These issues will be answered by means of the below questions: 1. How does the IFRS conceptual framework define "a true and fair view"? 2. What are the characteristics of an investment property, and how is the property treated for accounting purposes under IFRS? 3. What are the differences between IFRS 13 and IAS 40? 4. Which methods can be applied for the valuation of investment properties, and what are the advantages and disadvantages of these methods? 5. How is the new standard reflected in practice? Side 1 af 111

5 6. Do the analysed annual reports from 2013 provide a true and fair value of the investment properties' values? Method for answering the hypothesis In order to answer the above-mentioned principal questions, this thesis will at first deal with the conceptual framework and IAS 1 and how they define a true and fair view. It is essential for this thesis to understand the definition of a true and fair view to make the assessment in question no. 6. As one of the requirements to annual reports, which are to provide a true and fair view of the company's financial position, is to comply with the respective IAS and IFRS, this thesis will then account for how to recognise, measure and present investment properties in annual reports under IAS 40 and IFRS 13. At the same time, we define investment properties to make sure that there is no doubt about what kind of properties that are to be treated according to the description in this thesis. We will then analyse how IFRS 13 differs from IAS 40 to assess in question 6 whether the changes have been expedient. The next part of the thesis will focus on methods for measuring the fair value of investment properties and describe advantages and disadvantages of the various methods. This is used as basis for the analysis of the 2013 annual reports by which the valuation method is analysed. The analysis then comprises annual reports of two companies for 2012 and Based on the above statement and analysis, we will asses whether or not the two annual reports provide a true and fair view of investment properties in 2013 in which year, the new standard became effective. Based on our analysis of the annual reports, we assess whether IFRS 13 in general has had an appropriate impact on the annual reports presented. Side 2 af 111

6 Conclusion on the hypothesis Our conclusion will be based on the questions raised. 1. How does the IFRS framework define "a true and fair view"? The annual reports are considered to provide a true and fair view if the respective IAS and IFRS, basic assumptions, accruals concept and going concern are complied with. In addition, the primary qualitative characteristics such as understanding, relevance, reliability and comparability for an annual report are to be complied with. The International Accounting Standards are based on the fact that the annual report must live up to investors requirements as to the best possible way to present a company's operations and its financial position. 2. What are the characteristics of an investment property, and how is the property treated for accounting purposes under IFRS? An investment property is defined as a property which is possessed to obtain rental income, capital gains or both. In order for annual reports with investment properties to provide a true and fair view of the value of investment properties, they comply with IAS 40 on investment properties and IFRS 13 on fair value. Investment properties can be recognised once they comply with the definition of an assets, which typically is at the date of acquisition. The property is recognised at cost. Subsequently, the enterprise may decide to recognise the property at cost or fair value. If fair value is opted for, the value is to reflect the price that could be obtained by a sale of the property in a normal transaction between market participants at the measurement date. We will elaborate on the method for determing the value. The presentation requirements are in outline that the enterprise is to present investment properties as a separate line item in the balance sheet, and if significant, the fair value adjustment is to be presented as a separate line item in the income statement. Moreover, a method for the statement of fair value is to be stated, just as is whether or not an external valuation expert has been used. 3. What are the differences between IFRS 13 and IAS 40? Side 3 af 111

7 One of the principal differences between IFRS 13 and IAS 40 is that IFRS 13 introduces more disclosure requirements as to fair value. According to IFRS 13, fair value hierarchy and estimated data applied for the calculation of fair value are to be disclosed. 4. Which methods can be applied for the valuation of investment properties, and what are the advantages and disadvantages of these methods? Investment properties may be recognised at cost and fair value. This thesis focuses on the fair value method. In general, there are three methods for determing fair value: market-based, return-based and cost-based approach. This thesis does not deal with the cost-based approach. The market-approach covers the use of current and comparable prices or assessment made by an external valuation expert. A primary advantage by this method is that it is reliable and that less valuations can be applied. However, a valuation expert is expensive and time-consuming process for the enterprise, and current and comparable prices are often hard to furnish. Therefore, many enterprises use the return-based approach. This method covers several models which determine the fair value based on various factors. The advantage thereby is that the enterprise already holds most data to be used for the models, such as rental income, costs, etc. The data which the enterprise does not already hold are data that are subject to considerable estimates, e.g. the rate of return and an assessment of the market rent for the properties. Considerable estimates and the sensitivity of the models make up the most significant disadvantages. 5. How is the new standard reflected in practice? The thesis analyses two annual reports to assess how the implementation of IFRS is reflected in practice. As to one of the annual reports, the only change which is caused by IFRS 13, is that disclosure is made on the fair value hierarchy. As to the other annual report, disclosure is also made on the fair value hierarchy. In addition, disclosure has also been made on estimated data regarding the valuation. Only the disclosures of the annual reports have been subject to changes. Side 4 af 111

8 6. Do the analysed annual reports from 2013 provide a true and fair value of the investment properties' values? We assess that the annual reports are in accordance with the conceptual framework's definition of a true and fair view. The paragraphs on investment properties in the annual reports comply with the requirements in IAS 1, IAS 40 and IFRS 13. IFRS has had an appropriate impact on the annual reports, as the additional disclosure requirements provide additional information on estimated data to the financial statement user. The conceptual framework's requirement for understandability and reliability can better be complied with when the enterprise provides information on estimated values. Side 5 af 111

9 1. Problemstilling 1.1. Baggrund For virksomheder, som investerer i ejendomme, vil regnskabsposten investeringsejendomme ofte være den absolut væsentligste post i årsrapporten på grund af postens beløbsmæssige størrelse. Det er samtidig en regnskabspost som i dag er præget af væsentlige skøn, da de fleste investeringsvirksomheder vælger at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Aflægges der regnskab efter de internationale regnskabsstandarder, kan alle virksomheder vælge at anvende dagsværdi til måling af investeringsejendomme uanset om investering er virksomhedens hovedaktivitet eller ej. Virksomhederne skal derfor tage stilling til, hvordan dagsværdien fastlægges på den mest retvisende og pålidelige måde. Et forkert skøn på dagsværdien af investeringsejendomme kan resultere i et regnskab, som giver et helt forkert billede af virksomhedens økonomi. Især hvis der er tale om ejendomsselskaber, hvis hovedaktivitet er investering i ejendomme og udlejning heraf, da investeringsejendommene ofte vil udgøre langt størstedelen af aktivsummen. Det er derfor ekstra vigtigt, at denne post er værdiansat korrekt, så regnskabsbrugeren kan vurdere virksomhedens resultat, aktiver og forpligtelser, egenkapital og finansielle stilling korrekt. Regnskabsbrugeren kan for eksempel læse regnskabet med henblik på at vurdere, om der skal investeres i selskabet eller om regnskabsbrugeren vil yde lån eller kredit til selskabet. Et regnskab som ikke giver et retvisende billede af virksomhedens økonomiske stilling, vil gøre det umuligt for regnskabsbrugeren at træffe de rigtige beslutninger på baggrund af regnskabet. Finanskrisen er et godt eksempel på, at det er vigtigt, at de skøn, som ejendommenes værdi baseres på, er korrekte. Da krisen satte ind, måtte mange virksomheder nedskrive værdien af deres ejendomme kraftigt, da de var overvurderede. Selvom finanskrisen på én gang påvirkede værdierne af investeringsejendomme målt til dagsværdi meget kraftigt, har den generelle konjunkturudvikling hele tiden indflydelse på, hvilken dagsværdi investeringsejendommene værdiansættes til, da konjunkturerne påvirker den pris, som vil blive opnået ved salg af et aktiv. Side 6 af 111

10 1.2. Problemstilling I januar 2013 trådte IFRS 13 om dagsværdier i kraft. IFRS 13 har til hensigt at samle reglerne om dagsværdi i én standard. IFRS 13 skal således ses som et supplement til den ældre standard IAS 40, som omhandler investeringsejendomme. I forbindelse med at IFRS 13 trådte i kraft er enkelte afsnit i IAS 40 tilpasset og nogle er ophævet, så IAS 40 stemmer overens med IFRS 13. IFRS 13 indeholder især ændringer til oplysningskravene omkring dagsværdi. Disse ændringer bevirker, at regnskabsbrugeren får flere oplysninger om de skøn, som virksomheden foretager i forbindelse med værdiansættelsen af investeringsejendomme til dagsværdi, og hensigten er, at regnskabsbruger får bedre mulighed for at vurdere værdiansættelsen og risiciene forbundet hermed. På baggrund af ovenstående indledning samt problemstilling, vil formålet med denne rapport være at undersøge, hvorvidt IFRS 13 har haft en hensigtsmæssig påvirkning på de aflagte årsrapporter for 2013 for danske ejendomsselskaber, som aflægger regnskab efter de internationale regnskabstandarder Problemformulering For at afklare hvorvidt IFRS 13 har haft en hensigtsmæssig påvirkning på regnskaber for investeringsselskaber, har vi formuleret følgende hovedspørgsmål: Hvad er forskellen på IAS 40 og IFRS 13, og har IFRS 13 haft en hensigtsmæssig påvirkning på de aflagte regnskaber for 2013 for investeringsselskaber i forhold til, at regnskaberne skal give et retvisende billede af dagsværdien for investeringsejendommenes værdi overfor regnskabsbrugerne? Vi vil besvare hovedspørgsmålet ud fra følgende undersøgelsesspørgsmål: 1. Hvordan definerer begrebsrammen i IFRS det retvisende billede? 2. Hvad er en investeringsejendom, og hvordan behandles denne regnskabsmæssigt efter IFRS? 3. Hvordan adskiller IFRS 13 sig fra IAS 40? 4. Hvilke metoder er der til værdiansættelse af investeringsejendomme, og hvilke fordele og ulemper er der ved disse metoder? 5. Hvordan afspejler den nye standard sig i praksis i årsrapporter for 2013? Side 7 af 111

11 6. Giver de analyserede 2013-årsrapporter et retvisende billede af investeringsejendommenes værdi? Valg af underspørgsmål Undersøgelsesspørgsmål 1 skal redegøre for begrebsrammen i IFRS med fokus på det retvisende billede, da en forståelse herfor er central for besvarelsen af vores vurdering af, om IFRS 13 har været med til at skabe et mere retvisende billede for regnskabsbrugerne. Det retvisende billede beskrives ligeledes i IAS 1, som også vil blive inddraget i den beskrivende del af opgaven. Undersøgelsesspørgsmål 2 er valgt for at give læseren af opgaven en grundlæggende forståelse for, hvordan IFRS behandler investeringsejendomme samt afklare begrebet investeringsejendom. Spørgsmål 3 skal vise, hvilke ændringer der er foretaget i IAS 40 siden IFRS 13 blev indført, samt forklare hvordan den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme har ændret sig, siden IFRS 13 er trådt i kraft. Herefter redegøres for de forskellige metoder til værdiansættelse af investeringsejendomme, og det vurderes hvilke fordele og ulemper der er forbundet med metoderne i undersøgelsesspørgsmål 4. Denne redegørelse og analyse er medtaget for at give en forståelse for de metoder, der anvendes af de investeringsselskaber, der analyseres i undersøgelsesspørgsmål 5. Herudover er det vurderet, at det er relevant at forstå de forskellige metoder til opgørelse af dagsværdien i forhold til at vurdere, om de ændrede oplysningskrav efter IFRS 13 skaber værdi for regnskabsbrugeren. Det er også relevant at have kendskab til metoderne ved besvarelse af det sidste undersøgelsesspørgsmål, hvor det vurderes, om årsrapporterne for 2013 er retvisende. I undersøgelsesspørgsmål 5 analyseres 2 investeringsselskabers årsrapporter fra 2012 og 2013 en årsrapport fra henholdsvis før og efter IFRS 13 trådte i kraft. Vi vil i dette undersøgelsesspørgsmål analysere, hvorvidt det er muligt at se ændringer i selskabernes årsrapporter fra 2012 til 2013 på både præsentation, indregning og måling. Herudover vil vi vurdere, om selskaberne overholder kravene i IFRS 13. Side 8 af 111

12 Analysen i de foregående spørgsmål skal anvendes til at besvare undersøgelsesspørgsmål 6, som er en vurdering af, hvorvidt IFRS 13 hjælper med at give et retvisende billede af årsrapporter med investeringsejendomme målt til dagsværdi. Der vil i vurderingen være fokus på, om ændringerne skaber værdi for regnskabsbrugeren. Herudover vurderes på, om de valgte metoder til opgørelse af dagsværdien, er retvisende for at give en samlet vurdering af, hvorvidt årsrapporterne for 2013 er retvisende Afgrænsning Vi afgrænser vores opgave til at omhandle IFRS og afgrænser os derfor fra at skrive om årsregnskabsloven. Ligeledes omhandler opgaven ikke andre regnskabsstandarder som for eksempel kan være US GAAP. Dette er valgt, fordi årsregnskabsloven i høj grad ligner reglerne i de internationale regnskabsstandarder, hvorfor en sammenligning heraf ikke er relevant for opgaven. Herudover kan en redegørelse for reglerne i årsregnskabsloven ikke hjælpe med at besvare hovedspørgsmålet. Opgaven omhandler investeringsejendomme efter IFRS 13, og vi afgrænser den fra at omhandle domicilejendomme, som behandles i IFRS 16 og handelsejendomme, som behandles i IFRS 2. Herudover vil opgaven ikke omhandle ejendomme under opførsel eller ejendomme som besiddes med henblik på salg, som behandles i IFRS 5. Opgavens fokus ligger på investeringsejendomme og IFRS 13 s påvirkning af deres præsentation, indregning og måling i årsrapporterne, hvorfor en gennemgang af reglerne i IFRS 2, 5 og 16 ikke er relevant. IFRS 13 omhandler dagsværdi, men ikke kun for investeringsejendomme. Vi vil i opgaven kun fokusere på dagsværdi for investeringsejendomme og ikke kigge nærmere på dagsværdi for øvrige aktiver og forpligtelser. Vi afgrænser os derudover fra at skrive om gælden tilknyttet investeringsejendomme, og opgaven vil derfor ikke omhandle finansielle forpligtelser, som IFRS 13 også vedrører. IFRS 13 anvendes i flere lande, da det er en international regnskabsstandard. Vi afgrænser opgaven til at omhandle danske investeringsselskaber, som aflægger regnskab efter IFRS, og afgrænser os derfor fra at kigge på, hvordan IFRS 13 fortolkes og anvendes i andre lande. Side 9 af 111

13 Vi fokuserer på dagsværdi af investeringsejendomme, hvorfor vi kun nævner kostprismetoden kort i beskrivelsen og minimalt i analysen, da vi vurderer, at det er hensigtsmæssigt, at læseren af opgaven har en grundlæggende forståelse for kostprismetoden, men den er ikke en del af vores vurdering, som er rettet mod dagsværdi. IAS 16 vil derfor i et lille omfang blive inddraget i opgaven. Der afgrænses fra at beskrive omkostningsmetoden til opgørelse af dagsværdien, da denne sjældent bruges i praksis. Ved gennemgangen af de afkastbaserede modeller til opgørelse af dagsværdi afgrænses opgaven til at omhandle normalindtjeningsmodellen og discounted cash flow-modellen, da disse vurderes at være de mest anvendte i praksis. Opgaven omhandler den regnskabsmæssige præsentation, indregning og måling i årsrapporten, og vi afgrænser opgaven fra at omhandle den skattemæssige behandling af investeringsejendomme. Ligeledes vil opgaven heller ikke komme ind på regnskabsposten udskudt skat, som er opstået på grund af forskelle på den regnskabsmæssige og skattemæssige værdi af investeringsejendomme. Opgaven afgrænses fra at tage stilling til de specifikke regler omkring leasing, som knytter sig til investeringsejendomme, da det ikke vurderes relevant i forhold til de udvalgte årsrapporter, og det er ikke relevant for vurderingen af IFRS Disponering af opgaven På baggrund af ovenstående problemstilling, problemformulering og afgrænsning er nedenstående disponering af rapporten opstillet, jf. figur 1. Opgaven er bygget op på baggrund af Blooms taksonomiske niveauer, hvor vi i den beskrivende og diskuterende del af opgaven vil indsamle og videreformidle viden, som er relevant at have kendskab til. I analysedelen af opgaven vil vi forstå og anvende den viden, vi har fået i afsnit 3 og 4 til at analysere forskelle på de internationale regnskabsstandarder fra før og efter IFRS 13 trådte i kraft. Herudover vil vi kigge nærmere på de forskellige metoder til opgørelse af dagsværdien og forklare forskellene på disse samt tage hul på vurderingsdelen af opgaven, idet vi vurderer på, hvilken metode der er bedst egnet til opgørelse af dagsværdien. Side 10 af 111

14 Figur 1: Opgavens opbygning, kilde: egen tilvirkning I afsnit 7 anvendes viden fra beskrivelsen og de to første afsnit af analysen til at analysere offentlige regnskaber, som indeholder regnskabsposten investeringsejendomme. På baggrund af svarene i analysedelen vil opgavens vurderende afsnit indeholde en diskussion og vurdering af, hvorvidt IFRS 13 har haft en hensigtsmæssig påvirkning på regnskaberne. Side 11 af 111

15 1.6. Metode Denne opgave er udarbejdet som den afsluttende opgave på HD. 2 del i regnskab. Teorien vil derfor tage udspring i det generelle pensum på HD-studiet med klar hovedvægt på faget eksternt regnskab. Opgaven vil give et indblik i reglerne omkring måling til dagsværdi og de forskellige metoder, virksomhederne kan anvende til at opgøre dagsværdien for ejendommene med henblik på at foretage en samlet vurdering af, om to udvalgte årsrapporter for 2013 med investeringsejendomme er retvisende. Fokus i opgaven vil være på, om den nye standard IFRS 13 har ændret præsentation, indregning og måling af investeringsejendomme i forhold til tidligere, hvor det kun var IAS 40, som regulerede, hvordan investeringsejendomme skulle behandles regnskabsmæssigt. Der vil herudover være fokus på, hvorvidt eventuelle ændringer har haft nytteværdi for regnskabsbrugerne. Regnskabsbrugerne i opgaven vil primært være investorerne. Vi vil dog også kigge på nytteværdien for långivere, da det er en væsentlig interessent for investeringsselskaber, som investerer i ejendomme. Ovenstående vil vi undersøge ved at gennemgå ændringer i standarden IAS 40, som er foretaget i forbindelse med, at IFRS 13 er trådt i kraft. Herudover vil vi gennemgå IFRS 13 og sammenligne IFRS 13 og den nye version af IAS 40 med den gamle version af IAS 40. Vi udvælger 2 selskabers regnskaber for regnskabsårene 2012 og 2013, og analyserer disse regnskabers præsentation, indregning og måling af investeringsejendomme. Opgavens overordnede struktur er vist i afsnit 1.5. Det kan tilføjes til ovenstående gennemgang af opgaven, at formålet med opgaven er at være forklarende. I en forklarende undersøgelse forklares sammenhænge og konsekvenser af begivenheder. I nærværende opgave forklares konsekvenserne af indførslen af IFRS 13 for investeringsselskaber med ejendomme. For at kunne løse spørgsmålet om, hvilken påvirkning IFRS 13 har på årsrapporterne vil opgaven først være beskrivende, idet opgaven beskriver begreber, som er relevante for de senere afsnit. Dernæst er opgaven problemidentificerende, idet Side 12 af 111

16 fordele og ulemper ved værdiansættelsesmetoderne og ændringerne i de internationale regnskabsstandarder analyseres for at kunne forklare, hvad ændringerne har af betydning. 1 For at udarbejde rapporten skal der indsamles data. Vi vil indsamle sekundære data 2, som primært vil være i form af lovgivning og fortolkning heraf, fx i form af PWC s regnskabshåndbog. Herudover inddrages bøger, som forklarer værdiansættelsesmetoder. Til analysedelen af opgaven benyttes offentliggjorte årsrapporter til at besvare undersøgelsesspørgsmålene. Vores data vil i overvejende grad være kvalitative data, da vi analyserer på lovgivning og ændringer heri. I afsnit 7 vil kvantitative data dog også inddrages, idet årsrapporterne indeholder både kvalitativ og kvantitativ information om virksomhederne 3. Opgaven vil tage udgangspunkt i en undersøgelse efter den deduktive metode, da vi gennemgår enkelte udvalgte regnskaber set i forhold til deres implementering af IFRS 13. På baggrund af den generelle teori om investeringsejendomme og lovgivningen hertil, belyser vi en konkret problemstilling. Selvom undersøgelsen overordnet set er efter den deduktive metode, vil den induktive metode ikke undlades helt, da disse to metoder går hånd i hånd. Det vil sige, at den induktive metode kommer i spil, da vi ud fra en empirisk analyse af enkelte regnskaber og hvad deres implementering af IFRS 13 har haft af betydning for dem, også vil generalisere de fundne sammenhænge til andre selskaber. Undersøgelsen af vores problemformulering lægger vægt på validitet og reliabilitet. Vi er igennem opgaven opmærksomme på sammenhængen mellem de teoretiske- og empiriske begreber og drager ingen fiktive konklusioner uden at have en erfaring om den teoretiske baggrund herfor. Endvidere er vi kritiske omkring valg af kilder for at få så pålidelige kilder som muligt. 1 Kilde: Den skinbarlige virkelighed side 24 2 Kilde: Den skinbarlige virkelighed side Kilde: Den skinbarlige virkelighed side 27 Side 13 af 111

17 1.7. Dataindsamling og kildekritik Til brug for analysen i afhandlingen indsamles der data fra årsrapporterne for Nordicom A/S og Jensen & Møller Invest A/S. Disse årsrapporter er udvalgt ud fra kriterierne, at de er aflagt af danske investeringsselskaber, som ejer ejendomme. Selskaberne skal herudover aflægge regnskab efter IFRS. De to selskaber er udvalgt til analysen, fordi de har to forskellige tilgange til opgørelse af dagsværdien og præsentation af investeringsejendomme i årsrapporterne. Dette er gjort for at vise, at der er forskel på selskabernes fortolkning af loven, hvilket er en god baggrund for vurderingen. I forbindelse med analysen af forskelle på metoderne til opgørelse af dagsværdi, er det valgt at tage udgangspunkt i et salgsprospekt fra Colliers International på en ejendom, som er til salg i Aarhus. Herudover er oplysninger suppleret med fiktive forudsætninger. Det vurderes, at valg af en anden investeringsejendom ikke ville ændre i konklusionen. Kilderne til udarbejdelsen er primært de internationale regnskabsstandarder med fokus på IAS 40 og IFRS 13. Disse kilder vurderes troværdige at tage udgangspunkt i, da det er den direkte kilde vedrørende ændringer i standarderne. Der tages også udgangspunkt i fortolkninger af disse standarder. For eksempel vil PWC s regnskabshåndbog blive inddraget som kilde. Vi vil sammenligne informationerne givet i regnskabshåndbogen med lovgivningen i de internationale standarder, så vi ikke forlader os på data, som er fortolket af andre, heriblandt revisionsselskaber. Opgaven vil herudover inddrage publikationen Investeringsejendomme fra 2006 udgivet af KPMG, som omhandler metoder til opgørelse af dagsværdien. Vi er opmærksomme på, at publikationen er udgivet for otte år siden, og enkelte dele af den kan derfor være forældet. Ejendomsforeningen Danmark har også udgivet vejledninger til brug for opgørelse af værdier af ejendomme. Vi anvender Vejledning om vurdering af erhvervsejendom og Værdiansættelse af investeringsejendomme anbefalinger til DCF-modellen. Ejendomsforeningen Danmark vurderes at være en pålidelig kilde. Vi har dog fokus på, at Ejendomsforeningen Danmark ikke kun præsenterer vurderinger til brug for regnskaber. Side 14 af 111

18 Herudover indsamles data fra officielle årsrapporter. Hvorvidt de præsenterede data er korrekte vurderes ved en gennemgang af revisorpåtegningen. Har revisoren givet en blank påtegning, forventes det, at de præsenterede data er korrekte og dermed pålidelige. Har revisoren givet supplerende oplysninger eller taget forbehold for dele af årsrapporten vil vi forholde os kritisk til disse dele inden vi foretager analysen. 2. Anvendte forkortelser Enkelte forkortelser er allerede anvendt i opgaven, som også vil blive anvendt fremadrettet. Nedenfor er de væsentligste forkortelser for opgaven oplistet. IFRS = International Financial Reporting Standard IAS = International Accounting Standard IASB = International Accounting Standards Board RICS = Royal Institution of Chartered Surveyors IVSC = International Valuation Standards Council DCF-modellen = discounted cash flow modellen 3. Undersøgelsesspørgsmål 1 I dette afsnit vil undersøgelsesspørgsmålet, Hvordan definerer begrebsrammen i IFRS det retvisende billede?, blive besvaret Begrebsrammen 4 Udover de internationale regnskabsstandarder har IASB udgivet en begrebsramme, som ikke er en standard i sig selv, men den hjælper IASB og nationale standardudstedende organisationer i forbindelse med udvikling af de internationale og nationale regnskabsstandarder. Begrebsrammen anvendes herudover også til fortolkning og forståelse af de internationale regnskabsstandarder. Hvis den regnskabsmæssige behandling af en 4 Kilderne for afsnit 3.1. er Finansiel rapportering, kapitel 5, og Karnov Group - Begrebsramme for udarbejdelse og præsentation af årsregnskaber Side 15 af 111

19 post ikke er beskrevet i en standard, kan begrebsrammen også hjælpe med at vurdere, hvordan posten skal behandles 5. Begrebsrammen tager udgangspunkt i investorernes behov for information, da man forudsætter, at investorernes behov svarer til de øvrige regnskabsbrugeres informationsbehov, jævnfør begrebsrammen afsnit 10. Som regnskabsbrugere nævner begrebsrammen dog også offentlige myndigheder, långivere, kunder, leverandører med flere. Herudover er begrebsrammen opbygget på princippet om, at formålet med regnskabet er en forvaltningskontrol af virksomhedens ledelse. I figur 2 er begrebsrammens opbygning illustreret. Her fremgår det, at investorernes informationsbehov er niveau 1 i begrebsrammens opbygning. Niveau 1 Brugernes informationsbehov Niveau 2 Kvalitative egenskaber Niveau 3 Definition af elementer Niveau 4 Indregning og måling Niveau 5 Klassifikation og præsentation Figur 2: Begrebsrammens 5 niveauer. Kilde: Finansiel rapportering, side 195 Niveau 1 og 2 udgør begrebsrammens målsætning. Niveau 2 vedrører de fundamentale og supplerende kvalitative egenskaber, som næste afsnit vil redegøre for. Ifølge begrebsrammen afsnit 46, er det retvisende billede eller den troværdige præsentation af virksomhedens finansielle stilling, indtjening og ændringer i den finansielle stilling opfyldt når kravene til de kvalitative egenskaber er opfyldt, og regnskabet er udarbejdet i henhold til de gældende regnskabsstandarder. 5 Kilde: Karnov Group - Begrebsramme for udarbejdelse og præsentation af årsregnskaber, afsnit 1 Side 16 af 111

20 De grundlæggende forudsætninger i begrebsrammen er periodiseringsprincippet, jævnfør begrebsrammen afsnit 22 og problemstillingen omkring going concern, jævnfør begrebsrammen afsnit 23. Ifølge begrebsrammen er forståelighed, relevans, pålidelighed og sammenlignelighed, de fundamentale kvalitative egenskaber, som regnskabet skal følge for at gøre det brugbart for regnskabsbrugerne. Øvrige supplerende egenskaber, som kan øge årsrapportens nytteværdi for regnskabsbrugerne er væsentlighed, troværdig præsentation, indhold frem for formalia, neutralitet, forsigtighed og fuldstændighed 6. Begrebsrammens målsætning er, at årsrapporterne skal opfylde brugernes informationsbehov og være udarbejdet med fokus på de kvalitative egenskaber. Niveau 3 til 5 definerer, hvordan målsætningen i begrebsrammen skal opfyldes. Disse beskrives i de næste afsnit. Niveau 3 i begrebsrammen er definitionen af elementer i årsrapporten. En årsrapport er sammensat af elementer, som alle er defineret i begrebsrammen. Som eksempel kan nævnes aktiver og forpligtelser, indtægter og omkostninger. Alle poster skal placeres under et af elementerne i begrebsrammen, og regnskabet må kun indeholde poster, som overholder definitionerne 7. En investeringsejendom må for eksempel først indregnes som et aktiv, når den opfylder definitionen for et aktiv. Niveau 4 i begrebsrammen omhandler indregning og måling. Indregning defineres af IASB som begivenheder, som posteres i balance og resultatopgørelse. For at kunne indregnes skal følgende være opfyldt, jævnfør begrebsrammens afsnit 83: Det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil til- eller fragå virksomheden Posten skal kunne måles troværdigt 6 Kilde: Karnov Group- Begrebsramme for udarbejdelse og præsentation af årsregnskaber, afsnit Kilde: Karnov Group- Begrebsramme for udarbejdelse og præsentation af årsregnskaber, afsnit 47 Side 17 af 111

21 Måling omhandler identificering og klassificering af regnskabsposternes værdi. Det kan for eksempel være kostpris og nettorealisationsværdi, jævnfør begrebsrammens afsnit 100. I de kommende afsnit vil rapporten uddybe, hvad der forstås ved måling til dagsværdi, da det er relevant for måling af investeringsejendomme. Det sidste niveau i begrebsrammen er klassifikation og præsentation. Klassifikation og præsentation af investeringsejendomme uddybes ligeledes i de kommende afsnit. Hvis en årsrapport giver investorerne de oplysninger, de har brug for, overholdes kravene i niveau 2 til 5 i begrebsrammen og overholdes de respektive standarder for hver regnskabspost, vil årsrapporten være retvisende ifølge begrebsrammens afsnit 46. Niveau 2 i begrebsrammen hænger sammen med det retvisende billede, som defineres i IAS 1, som næste afsnit vil omhandle Definition af det retvisende billede efter IAS 1 Formålet med IAS 1 er at give et grundlag for præsentationen af årsrapporter, så de er sammenlignelige med både virksomhedens regnskaber fra tidligere år og andre virksomheders årsrapporter. Standarden indeholder derfor generelle krav til årsrapporten, herunder krav til præsentation, og retningslinjer for struktureringen og minimumskrav til årsrapporterne. Ifølge IAS 1 er formålet med årsrapporten at give et retvisende billede af virksomhedens resultat, aktiver og forpligtelser, egenkapital, finansielle stilling og pengestrømme. 8 Et retvisende billede ifølge standardens afsnit 15 kræver følgende: Regnskabet skal give en troværdig præsentation af transaktioner og andre begivenheder og forhold i overensstemmelse med begrebsrammens definitioner og indregningskriterier for aktiver, forpligtelser, indtægter og omkostninger. De internationale regnskabsstandarder og bestemmelser i fortolkningsbidrag skal anvendes ved udarbejdelsen af regnskaber. Overholdes alle bestemmelser forventes det, at regnskaberne giver et retvisende billede. Vurderes det, at en over- 8 Kilde: Karnov Group IAS 1 Side 18 af 111

22 holdelse af standarderne ikke giver et retvisende billede skal virksomheden afvige fra standarden og oplyse herom i årsrapporten. Regnskabet skal indeholde og følge en regnskabspraksis som er i overensstemmelse med IAS 8. Anvendt regnskabspraksis og andre oplysninger skal præsenteres på en måde som giver relevant, pålidelig, sammenlignelig og forståelig information. Der skal gives yderligere oplysninger, hvis bestemmelserne i de internationale regnskabsstandarder ikke er tilstrækkelige til at sikre, at regnskabsbruger forstår bestemte transaktioner og andre begivenheders indflydelse på virksomhedens finansielle stilling og indtjening. IAS 1 nævner ligesom begrebsrammen periodiseringsprincippet og going concern, som to centrale krav til regnskabet. IAS 1 henviser til begrebsrammen, for at forklare periodiseringsprincippet. I begrebsrammen forklares periodisering som, at virkningen af transaktioner og andre begivenheder, skal indregnes, når de finder sted og ikke når der for eksempel sker betaling. De skal registreres og præsenteres i det regnskabsår, som de vedrører. Going concern er vigtigt, idet regnskabet som udgangspunkt aflægges efter den forudsætning, at virksomheden fortsætter driften. Ledelsen skal vurdere, hvorvidt virksomheden kan fortsætte, og hvis det vurderes, at virksomheden ikke fortsætter, skal regnskabet aflægges efter andre principper end going concern-principperne. Dette kan især påvirke aktivernes værdiansættelse. For at årsrapporten præsenterer et retvisende billede af virksomhedens resultat, aktiver og forpligtelser, egenkapital, finansielle stilling og pengestrømme, skal der være kontinuitet. Kontinuitet betyder, at der skal der anvendes samme principper som tidligere. Regnskabsåret, indregningsmetoder, præsentationsvaluta m.v. ikke bør ændres fra år til år. Ændres en regnskabsposts præsentation eller klassifikation i forhold til året før, skal dette beskrives og begrundes i anvendt regnskabspraksis. 9 Virksomheden skal aflægge et fuldstændigt regnskab mindst en gang årligt, hvilket opfylder kravet om regnskabsaflæggelseshyppighed i IAS 1. Alle væsentlige regnskabspo- 9 Kilde: Karnov Group IAS 1, afsnit Side 19 af 111

23 ster skal præsenteres særskilt i årsrapporten, jf. væsentlighed og sammendrag af poster, og alle væsentlige poster skal præsenteres separat i årsrapporten, jf. princippet om modregning. Det kræves dog også, at uvæsentlige beløb skal sammendrages med poster af samme art i stedet for at blive vist særskilt Regnskabsbrugere Ovenfor er der redegjort for lovens krav til årsrapporter og lovens definition af et retvisende billede. Det retvisende billede kan dog fortolkes forskelligt fra regnskabsbruger til regnskabsbruger. Det er derfor vigtigt at have styr på, hvem der bruger årsrapporter for investeringsselskaber for senere at vurdere, om IFRS 13 giver et mere retvisende billede af værdien af en investeringsejendom. Ifølge begrebsrammen er den primære regnskabsbruger investor, og det er dennes informationsbehov, som begrebsrammen er udarbejdet på baggrund af. Af øvrige regnskabsbrugere nævnes ansatte, långivere, leverandører og andre kreditorer, kunder, offentlige myndigheder og offentligheden 10. Informationsbehovet styres af, hvad regnskabsbruger skal anvende regnskabet til. Det kan for eksempel være til prognose af fremtiden, hvor investor har brug for oplysninger om virksomhedens aktiver og oplysninger om fordeling mellem forpligtelser og egenkapital på passivsiden. Der skal bruges pålidelige oplysninger om virksomhedens evne til at generere overskud og om pengestrømmene i virksomheden. Skal regnskabet derimod anvendes til kontrol har blandt andet aktionærerne fokus på, om virksomheden har skabt værdi for dem i årets løb: er investeringen er rentabel? Herudover kan det være relevant for regnskabsbruger at benytte regnskabet til at vurdere, om der kan og skal udloddes udbytte. Dette afhænger af investorernes forventninger til, om virksomheden kan skabe et større afkast ved at beholde likviderne, end det afkast investorerne selv kan skabe uden for virksomheden. Såfremt virksomheden skaber et større afkast end alternative investeringsmuligheder, er det en fordel ikke at udlodde udbytte. Hvis regnskabet opfylder kravene til information, som regnskabsbrugeren stiller, når han skal udarbejde en prognose, vil de øvrige opgaver også kunne dækkes. Dette bekræfter, at investors 10 Kilde: Karnov Group Begrebsramme for udarbejdelse og præsentation af årsregnskaber, afsnit 9-10 Side 20 af 111

24 informationsbehov ofte er det største, og derfor er det fornuftigt, at begrebsrammen tager udgangspunkt i investors krav til information i regnskabet. I forhold til investeringsselskaber er det især långiverne, udover investorer, som har en interesse i ejendommenes værdi. Selvom kreditinstitutter og banker formentlig vil udarbejde deres egen vurdering af, hvad en investeringsejendom er værd, bruges regnskabet til at give en indikation heraf, som igen kan bestemme, hvor meget virksomheden kan låne. Betalingsevnen kan også være væsentligt ringere end regnskabet viser, hvis værdien af ejendommene er for høj, og de derfor ikke kan realiseres til værdien i regnskabet. Ifølge IAS 1 afsnit 15 og 17 er det vigtigste umiddelbart at følge de internationale regnskabsstandarders regler for indregning, måling og præsentation af investeringsejendomme for at opnå et regnskab som giver et retvisende billede af virksomhedens resultat, aktiver og forpligtelser, egenkapital, finansielle stilling og pengestrømme. De næste afsnit fokuserer derfor på, hvordan investeringsejendomme defineres, og hvilke krav IAS 40 og IFRS 13 stiller til præsentation, indregning og måling heraf i årsrapporten. 4. Undersøgelsesspørgsmål 2 I dette afsnit vil undersøgelsesspørgsmålet, Hvad er en investeringsejendom, og hvordan behandles denne regnskabsmæssigt efter IFRS?, blive behandlet. I det følgende vil en definition af investeringsejendomme og en gennemgang af den regnskabsmæssige behandling heraf blive foretaget med udgangspunkt i IFRS. Afsnittet vil give en regnskabsmæssig forståelse af investeringsejendomme med hensyn til indregning, måling og præsentation. Den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme indregnes og måles efter de internationale regnskabsstandarder IAS 40, som IFRS 13 og IAS 16 er supplementer til Definition Investeringsejendomme defineres i IAS 40 som ejendomme (grunde eller bygninger eller en del af en bygning eller både grunde og bygninger), som besiddes for at opnå Side 21 af 111

25 lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele. 11 Investeringsejendomme er altså ejendomme, som har til formål at opnå et afkast af den investerede kapital. IAS 40 kræver ikke, at man skal have investeringsaktivitet som hovedaktivitet, hvilket gør at produktionsvirksomheder og handelsvirksomheder, som har enkelte investeringsejendomme også kan indregne dem til dagsværdi. 12 Nedenstående er eksempler på typer af investeringsejendomme jævnfør IAS 40 afsnit 8: Grunde, som besiddes med henblik på langsigtet kapitalgevinst frem for på kortsigtet salg som led i det normale forretningsforløb. Grunde, som besiddes til et endnu ikke fastlagt formål. Ved virksomheden ikke, om de vil anvende grunden i sin egen drift, eller med henblik på kortfristet salg som led i det normale forretningsforløb, anses grunden for at være besiddet med kapitalgevinst for øje. En bygning, som ejes af virksomheden og udlejes til leasingtager gennem operationelle leasingkontrakter. En bygning, som står tom, men besiddes med henblik på udlejning gennem operationelle leasingkontrakter. Ejendomme som er under opførelse, om-eller tilbygning med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme. IAS 40 kommer ligeledes med eksempler på ejendomme som ikke er investeringsejendomme og dermed ikke hører under denne regnskabsstandard. 13 De er som følgende: Ejendomme som besiddes med henblik på videresalg som led i de normale forretningsforløb, eller som er under opførelse eller om- eller tilbygning med henblik på sådan et salg. Disse vil defineres som handelsejendomme og skal dermed behandles jævnfør IAS 2 Varebeholdning. Ejendomme under opførelse eller om- eller tilbygning på vegne af tredjepart. Disse skal behandles efter IAS 11 Entreprisekontrakter. 11 Karnov Group IAS 40, afsnit 5 12 PWC s regnskabshåndbog 2014, side Karnov Group IAS 40, afsnit 9 Side 22 af 111

26 Domicilejendomme, herunder ejendomme som besiddes med henblik på fremtidig anvendelse som domicilejendomme, ejendomme som besiddes med henblik på fremtidig om- eller tilbygning og efterfølgende anvendelse som domicilejendomme, ejendomme som benyttes af medarbejdere, og domicilejendomme som skal afhændes. Anvendes bygningen selv af virksomheden og dets medarbejdere overgår den til materielle anlægsaktiver, og den skal derfor behandles efter IAS 16. Ejendomme som udlejes til en anden virksomhed gennem en finansiel leasingkontrakt. Det er vigtigt at være opmærksom på, om bygningen anvendes af virksomheden selv, eller om den anvendes til udlejning i forhold til, hvilke bestemmelser bygningen skal indregnes efter. Anvendes en bygning både til udlejning, men også til virksomheden selv, og det areal virksomheden selv anvender, er uvæsentligt, anses hele bygningen for en investeringsejendom. Er det muligt at sælge eller udleje de to dele hver for sig skal kun den del, der lejes ud, anses for en investeringsejendom Indregning og måling Første indregning og måling Investeringsejendomme indregnes efter reglerne for materielle anlægsaktiver og må udelukkende indregnes i balancen som et aktiv, når følgende gælder: 14 Det skal være sandsynligt, at de fremtidige økonomiske fordele forbundet med investeringsejendommen vil tilgå virksomheden. Investeringsejendommens kostpris kan måles pålideligt. Ovenstående punkter er typisk opfyldt i forbindelse med overtagelsen af ejendommen, det vil sige på overtagelsestidspunktet. Ved første indregning af investeringsejendommen måles den til kostpris. I kostprisen medtages købsprisen på ejendommen samt omkostninger, som er direkte forbundet med købet. Det kan for eksempel være tinglysningsafgift, advokathonorar eller andre transaktionsomkostninger Karnov Group IAS 40, afsnit Karnov Group IAS 40, afsnit 21 samt PWC s regnskabshåndbog 2014, side 196 Side 23 af 111

27 Idet kostprisen kan indeholde andre omkostninger end købsprisen på ejendommen, er det vigtigt, at man vurderer alle omkostninger vedrørende investeringsejendommen på det tidspunkt de afholdes. Dette gøres for at se, om omkostningerne bør indgå i kostprisen eller om de blot vedrører almindelige reparation og vedligeholdelse og derved bør udgiftsføres direkte i resultatopgørelsen. Nedenfor er omkostninger, som ikke kan tillægges kostprisen jævnfør IAS 40 afsnit 23, oplistet: Opstartsomkostninger, som ikke er nødvendige for at bringe ejendommen i den stand, det kræves for at sikre den planlagte anvendelse. Driftstab, før investeringsejendommen opnår den planlagte udlejningsgrad. Unormalt høj spild af materialer, lønomkostninger eller andre ressourcer i forbindelse med opførelsen eller om- eller tilbygning af investeringsejendommen Efterfølgende indregning og måling Efter første indregning af investeringsejendommen, skal virksomheden afgøre, hvilken indregningsmetode den efterfølgende vil anvende. Den kan vælge at lade investeringsejendommen stå i balancen til kostpris og løbende regulere for akkumulerede af- og nedskrivninger efter reglerne i IAS 16, eller den kan vælge at indregne ejendommen til dagsværdi efter reglerne i IFRS 13, som er trådt i kraft 1. januar Virksomheden skal dog være opmærksom på, at alle dets investeringsejendomme skal indregnes efter samme metode, og metoden må kun ændres, hvis ændringen fører til et mere retvisende billede af årsrapporten. 16 Ifølge IAS 40 er det dog usandsynligt, at en ændring fra dagsværdi til kostpris vil give et mere retvisende billede, hvilket vil sige, at det er modstridende i forhold til IAS 40 at ændre tilbage til kostpris efter, at man tidligere har haft investeringsejendommen indregnet til dagsværdi. IFRS 13 Måling af dagsværdier har til formål at samle alle de internationale standarder omkring dagsværdier i én standard og derved sikre en mere ensartet definition af dagsværdien. IFRS 13 har på mange punkter erstattet den vejledning, der er omkring opgørelse og måling af dagsværdier i IAS 40, men den vil overordnet set være et supplement til IAS PWC s regnskabshåndbog 2014, side 197 Side 24 af 111

28 Begrebet dagsværdi defineres på samme måde efter IAS 40 afsnit 5 som efter IFRS 13 afsnit 9: Dagsværdi er den pris, der ville blive opnået ved salg af et aktiv eller betalt for at overdrage en forpligtelse i en normal transaktion mellem markedsdeltagere på målingstidspunktet. Dagsværdien er ifølge ovenstående definition den forventede salgspris for investeringsejendommen baseret på en vurdering af, hvordan prisen vil være på markedet ved at sammenligne priser på tilsvarende investeringsejendomme. Måling til dagsværdi efter IFRS 13 afsnit 16 forudsætter ligeledes, at transaktionen med det formål at sælge aktivet sker på det primære marked for aktivet eller på det mest fordelagtige marked, hvis der ikke er et primært marked. Det primære marked anses for det marked, hvor handelsvolumen, som virksomheden har adgang til, er størst. Udover markedet skal man anvende markedsdeltagernes forudsætninger. Da markedsdeltagerne har den bedste økonomiske interesse i aktivet, skal deres forudsætninger for prisfastsættelsen af aktivet anvendes. 17 Det kan for eksempel være, hvis en grund, der tidligere har været vurderet ud fra et industriområde med ledige grunde til opbygning af fabrikker i stedet får bygget boligblokke. Her kan markedsdeltagerne vurdere dagsværdien på baggrund af ændringen i området, da opførelse af boligblokke alt andet lige anses for at have en højere værdi, og derved være bedst økonomisk. 18 Til opgørelse af dagsværdien ifølge IFRS 13 skal der gøres brug af input i form af observerbare data og ikke-observerbare data. Dagsværdien anses for værende mest pålidelig ved maksimal brug af observerbare data, som er illustreret i figur 3 som niveau 1, samt minimal brug af ikke-observerbare data, som er illustreret som niveau 3. Det er ikke altid, der findes direkte observerbare data i forbindelse med prisen på et lignende aktiv, hvorfor man i stedet skal gøre brug af en værdiansættelsesmetode. De tre mest anvendte værdiansættelsesmetoder, som anvendes til at estimere dagsværdien af et aktiv, 17 Karnov Group IFRS 13, afsnit PWC s regnskabshåndbog 2014, side 487 Side 25 af 111