Klager. København, den 5. januar 2011 KENDELSE. ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Svend Haslund Torvegade Esbjerg

Transkript

1 1 København, den 5. januar 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmægler MDE Svend Haslund Torvegade Esbjerg Klagen er modtaget i nævnet den 22. marts Sagen angår spørgsmålet, om det kan bebrejdes indklagede, at skødeekspeditionen og dermed frigivelsen af klagers købesum blev forsinket. Sagen angår videre spørgsmålet, om indklagede har givet fejlagtige oplysninger til klager om muligheden for at få udbetalt en del af købesummen, inden der forelå anmærkningsfrit skøde, og om muligheden for nem mortifikation af et pantebrev. Endelig angår sagen spørgsmålet, om det er i strid med god ejendomsmæglerskik, at indklagede ikke reagerede på klagers henvendelser. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Klager ønskede at sælge sin ejendom og indgik derfor den 1. juli 2009 en formidlingsaftale med indklagede. Aftalen var gældende i 6 måneder, og udbudsprisen var aftalt til kr ,00. Vedrørende betaling til indklagede var aftalt: [...]

2 2 [...] Øvrige salgsfremmende foranstaltninger er i det tilhørende salgsbudget specificeret således: Den 3. august 2009 udarbejdede indklagede en købsaftale og salgsprovenu. Klager og køberne har underskrevet købsaftalen, men det fremgår ikke af købsaftalen hvilken dato. Klager har oplyst, at hun underskrev købsaftalen den 6. august Salgsprovenuberegningen er underskrevet af klager den 3. august Det fremgår af købsaftalen, at sælger og køber skulle have signeret skødet senest den 28. august 2009, og at fristen for anmeldelse til tinglysning er den 22. september 2009.

3 3 Den 22. september 2009 sendte indklagede fuldmagtsblanket og erklæring vedrørende pantebrev til klager. Den 30. september 2009 skrev indklagede i en til klagers pengeinstitut: Som skøderepræsentant for både sælger og køber kan jeg herved frigive kr af den deponerede købesum. Beløbet bedes overført til sælgers løbende konto. Kopi af denne mail er også sendt til sælgers datter Den 2. oktober 2009 skrev klager til indklagede bl.a.: Forløbet efter underskrivelsen af købsaftalen den 3. august altså for 2 måneder siden har været utilfredsstillende og meget lidt kompetent. Jeg er stærkt utilfreds med, at du ikke fik sendt mig fuldmagtsblanketten til brug ved elektronisk tinglysning, eller at den er sendt, men du ved ikke hvornår og hvortil. Da jeg undervejs ringer og spørger til tinglysningen får jeg af din kollega at vide, at alt går efter planen og han regner med, der er at tinglyst skøde ugen efter. Det er muligt at han ikke kender sagen, men så må han give besked videre. I må have et kommunikationsproblem på kontoret. Jeg ringer igen efter en uges tid, da jeg endnu ikke har hørt fra dig. Jeg får så i al hast tilsendt og tilbagesendt den forsinkede fuldmagt fra min mor. Jeg læser iøvrigt at blanketten har kunnet downloades fra 3. august! Men der er stadig ingen godkendelse som jeg også skulle få besked om på min (?) Jeg læser på tinglysningens hjemmeside, at de behandler fuldmagterne fra dag til dag. Hvorfor er der på 5 arbejdsdage ikke sket noget? I dag blev jeg igen meget irriteret efter henvendelse til [klagers mors bank]. Frigivelsen af penge, du lovede at klare for 2 dage siden, kunne ikke lade sig gøre. Man var i [banken] meget forundrede over, at jeg kunne få den information fra dig. Med de aftaler der er mellem købers bank og [klagers mors bank], lader det sig overhovedet ikke gøre. Jeg føler mig holdt for nar! kender du ikke betingelserne, når du oplyser mig??? Jeg har brugt meget tid på disse samtaler, og finder det ikke rimeligt, man selv skal undersøge tingene. Det er voldsomt irriterende, at tingene gøres unødigt mere besværlige. Med de store beløb i banken er det heller ikke helt uvæsentligt om beløbet er til 0,25 eller 2 %.

4 4 Den 23. oktober 2009 skrev klager i en til indklagede, at indklagede selv skulle gå ind og se, hvor langt fuldmagten var i tinglysningssystemet, og ikke vente på, at der kom besked pr. . Klager foreslog desuden indklagede at prøve at tinglyse på ydertidspunkter, hvor der ikke var så meget pres på telefonerne og systemet i øvrigt hos tinglysningen. Den 17. december 2009 skrev indklagede i en til klager, at han samme dag 4 gange havde forsøgt at tinglyse skødet, men hver gang havde fået fejlmeddelelse. Den 20. december 2009 skrev klager til indklagede bl.a.: Nu troede jeg, tinglysningen af skødet på [ejendommens adresse] efter lang, lang tids venten var lige om hjørnet, nu da skifteretsattesten var igennem. Sådan var det desværre ikke. Da jeg fredag ringede til dit kontor [indklagedes medarbejder], fik jeg at vide, at fuldmagten var forældet. I samme øjeblik hun sagde det, huskede jeg datoen 1. december 2009 men nu er det jo dig som mægler, der skal tage højde for den slags. Er det oven i købet ikke dig, der har sat datoen? Dvs. at du for mindst 3 uger siden skulle have indhentet en ny fuldmagt hos de involverede parter. Det glippede altså også. Jeg er nærmest rasende og finder behandlingen aldeles utilfredsstillende. Nu kan jeg se frem til yderligere forlængelse af handlen. Indsendelse og behandling af fuldmagter, jul, nytår osv. [ ] Med mindre du har en meget god forklaring, mener jeg, det må have betydning for dit salær, da dette forløb er helt grotesk og desuden påfører min mor yderligere udgifter. Svar udbedes! Den 21. december 2009 skrev indklagede til klager: Vores første oplæg i sagen var et skøde i den gamle system, men da vi først fik skødet indleveret af dig den 27. august 2009, var det gamle tinglysningssystem lukket ned og vi skule derfor begynde i det nye digitale system. (ejendommen) har været vores første sag i det nye system, og de oplysninger vi fik fra vores forening gik på, at det nye system formentlig i begyndelsen ville tage noget længere tid end det gamle system. I det gamle system kunne vi få et skøde lyst på mellem 2 4 uger, og ved

5 5 udarbejdelsen af tinglysningsfuldmagterne, havde jeg på det tidspunkt ingen fantasi om, at et skøde kunne tage mere end 3 måneder for at komme igennem. Derfor blev fuldmagterne alene udfærdiget til den 1. december I løbet af torsdag i sidste uge forsøgte jeg at tinglyst 4 5 gange, men hver gang kom beskeden om en intern fejl, og først sent på dagen opdagede jeg de manglende fuldmagter. Da jeg ikke var på kontoret i fredags fik jeg givet besked om, at der skulle mailes nye fuldmagter ud. Alle fuldmagterne er indleveret og de sendes i dag til tinglysningsretten med anmodning om øjeblikkelig behandling, med henvisning til de tidligere fuldmagter. Som indehaver bærer jeg ansvaret for vore regler for udfærdigelsen af fuldmagterne, og jeg mener min beslutning og tidsbegrænsning til 1. december var forsvarlig, også henset til den rådgivning vi havde modtaget. Men det er mit ansvar. Jeg håber på din forståelse i denne meget specielle situation. Den 7. januar 2010 skrev indklagede til klager og oplyste, at en advokat, som indklagede havde kontaktet, skulle have kr. for at tage sig af et bortkommet pantebrev. Klager meddelte derefter den 4. februar 2010 indklagede, at hun selv ville tage sig af pantebrevsaflysningen. Samtidig skrev klager til indklagede og foreslog, at indklagede skulle give en salærreduktion på kr. svarende til det aftalte vederlag til fremvisning og kørsel. Den 22. februar 2010 rykkede klager indklagede for svar. Den 23. februar skrev indklagede til klager: Jeg har modtaget din mail af Skødet er lyst, men med retsanmærkning omkring det tinglyste ejerpantebrev. Hovedparten af købesummen er frigivet, men sagen kan ikke afsluttes før der foreligger anmærkningsfrit skøde på ejendommen. Jeg har den i sagen noteret du selv foretager mortifikation af ejerpantebrevet, og har lagt den ind som den dag hvor jeg ville kontakte dig, for at høre hvor langt du er kommet med denne sag. Kan du oplyse mig hvor langt du er med sagen, pt? Da jeg er ansvarlig for, at skødet leveres til køber i anmærkningsfri, tjekker jeg lige

6 6 forholdene herfor hos DE. Hvis de mener sagen kan afsluttes fra min side rent økonomisk, afslutter jeg sagen. Jeg forventer et svar senest i overmorgen. Samme dag skrev klager til indklagede og oplyste, at hun var i gang med mortifikationen men ikke kendte tidsforløbet i det. Samtidig mindede klager indklagede om sit forslag til et nedsalg i salæret. Den 1. marts 2010 sendte indklagede sin afregning til klager: Den 21. marts 2010 skrev klager til indklagede og spurgte, hvorfor der var en post på 625 kr. for rekvirering af tilstandsrapport i salgsprovenuet, når indklagede ikke havde udført dette arbejde. Den 23. marts 2010 sendte indklagede kreditnota på 625 kr. til klager. Den 5. april 2010 skrev klager til indklagede og oplyste, at klagers forsikring ikke var blevet opsagt automatisk, som indklagede havde oplyst ville ske. Den 7. april 2010 skrev indklagede til klager og oplyste, at forsikringen nu var opsagt af købers selskab. Den 13. april 2010 skrev indklagede til klager og tilbød at forlige sagen ved at betale de kr., som klager havde krævet i sin sag i nævnet og dække klagers udgift til klagenævnet. Den 14. april 2010 afviste klager at tage imod det foreslåede forlig.

7 7 Den 15. og 19. april 2010 opfordrede indklagede igen klager til at indgå forlig. Klager afviste at indgå forlig begrundet i, at klager oplevede, at hun havde forsøgt dialog med indklagede, inden sagen blev indbragt for klagenævnet, og at indklagede på det tidspunkt ikke reagerede på klagers henvendelser, og klager ønskede herefter sagen behandlet i nævnet. Klager har bl.a. anført: Indklagede har ikke haft styr på skødesagen. Der skulle ske tinglysning efter de nye regler om digital tinglysning, og klager forventede derfor, at indklagede var ekstra opmærksom på den ny procedure. Klager kontaktede indklagede og fik at vide, at alt var i orden, for en uge senere at få at vide, at indklagede afventede dokumenter fra klager. Det viste sig, at indklagede aldrig havde sendt de manglende blanketter til klager. Fuldmagterne, som skulle bruges til den digitale tinglysning, nåede at udløbe, inden indklagede fik lyst skødet, og skødet blev derfor afvist fra tinglysning, og indklagede måtte indhente nye fuldmagter fra parterne. Dette forsinkede ekspeditionen yderligere og kunne have været undgået, da det var indklagede, der havde begrænset fuldmagternes gyldighed til 3 måneder. Indklagede stillede klager i udsigt, at hun kunne få udbetalt kr ,00 af købesummen, selvom betingelserne for købesummens frigivelse i øvrigt ikke var opfyldt. Efterfølgende fik klager oplyst fra sin bank, at dette ikke kunne lade sig gøre. Indklagede var således ikke klar over betingelserne for frigivelse. Indklagede oplyste, at et bortkommet pantebrev kunne mortificeres nemmere og billigere end tidligere. Det viste sig at være ukorrekt for så vidt angår det pantebrev, der var i ejendommen. Klager henvendte sig flere gange til indklagede og gjorde opmærksom på sin utilfredshed, og opfordrede indklagede til at give en salærreduktion samt erstatte klager for skødeforsinkelsen. Indklagede reagerede ikke på disse henvendelser. I forbindelse med klagesagens behandling har indklagede tilbudt klager 5.000,00 kr. Det er helt uacceptabelt, at indklagede ikke besvarede klagers henvendelser og først reagerede, da sagen var indbragt for klagenævnet. Efter handlen modtog klager en opkrævning fra sit forsikringsselskab på husforsikring. Indklagede havde oplyst klager om, at opsigelse af hendes forsikring skete automatisk, hvilket altså ikke var tilfældet.

8 8 Efter nævnets henvendelse har klager ønsket sagen udvidet med spørgsmålet, om indklagede har krav på betaling af avisannoncering og dokumentationsomkostninger som krævet, og om indklagede skal forrente afregningsbeløbet over for klager. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede bestrider at have begået fejl i forbindelse med sagens behandling. Indklagede havde håbet, at sagen kunne have været tinglyst i det gamle system, men det kunne ikke nås. Hvis den af indklagede planlagte tinglysningsproces var gennemført, før der blev lukket ned for det gamle system, ville der ikke have været noget problem. Sagen har været den første indklagede har gennemført i det ny tinglysningssystem, og de oplysninger, indklagede havde om proceduren, tog ikke højde for alle aspekter. Indklagede har f.eks. ikke fået meddelelse om notering af fuldmagt. Henset til de tinglysningstider, der var inden overgangen til digital tinglysning, mener indklagede, at det var forsvarligt at vælge en fuldmagt, der var gældende i 3 måneder. Indklagede havde ikke fantasi til at forestille sig, at processen kunne strække sig ud over denne periode. Indklagede har alene tilbudt at spørge klagers bank, om der kunne frigives et delbeløb af købesummen inden de formelle betingelser var opfyldt, men under henvisning til de afgivne fuldmagter. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at banken ikke ville være med til det. Indklagede afviser at have noget ansvar for mortifikationen af det bortkomne pantebrev. Indklagede har ikke haft til opgave at sørge for mortifikation af pantebrevet. Indklagede sendte sin faktura til klager og tilkendegav dermed sin holdning til sagen og til klagers ønske om en salærreduktion. Efter sagens indbringelse for Klagenævnet for Ejendomsformidling tilbød indklagede klager 5.000,00 kr., svarende til klagers krav. Dette tilbud er ikke givet, fordi indklagede erkender at have begået fejl, men udfra et ønske fra indklagedes side om forligsmæssigt at lukke sagen på grund af sagens begrænsede økonomi. Nævnet udtaler: Indklagede satte i købsaftalen fristen for, at skødet skulle være klar til signering til den 24. august 2009, fristen for at skødet skulle være signeret til den 28. august 2009 og fristen for anmeldelse til tinglysning til den 22. september Tinglysningssystemet var lukket fra den 20. august til den 9. september 2009 som følge af overgangen til digital tinglysning. Det er derfor ikke korrekt, når indklagede over for nævnet henholder sig til, at hvis skødet var tinglyst, som indklagede havde planlagt, var dette sket før overgangen til digital tinglysning, og så havde der ikke været noget problem.

9 9 Såfremt indklagede ville have skødet tinglyst i det gamle system, skulle han have indsat andre frister, og have sørget for, at dokumenterne blev sendt af sted inden den 20. august Henset til at købsaftalen blev underskrevet den 6. august 2009, finder nævnet, at dette kunne have været nået. Nævnet finder, henset til de tidligere tinglysningstider, ikke anledning til at kritisere, at indklagede valgte en fuldmagtsperiode på 3 måneder, idet nævnet ikke finder, at indklagede burde have forudset, at overgangen til digital tinglysning ville give så lange ekspeditionstider, som blev tilfældet. Nævnet finder det imidlertid kritisabelt, at indklagede ikke sørgede for at have nye fuldmagter klar, da de første udløb, uden at skødet var blevet tinglyst. Nævnet finder, at den indklagede sendte til sælgers pengeinstitut den 30. september 2009 ikke har karakter af en forespørgsel, men giver indtryk af, at indklagede forventede, at der kunne frigives forlods, og det er også det indtryk, indklagede har givet klager. Nævnet finder således, at indklagede har stillet klager i udsigt, at klagers mor kunne få frigivet en del af købesummen, inden de formelle betingelser for frigivelse var opfyldt. Nævnet kritiserer indklagede for at have givet det indtryk, når en sådan frigivelse ikke kunne lade sig gøre. Nævnet finder det ikke godtgjort, at indklagede har stillet klager i udsigt, at det bortkomne pantebrev kunne mortificeres ved en nemmere og billigere procedure end tidligere. Det fremgår af sagen, at indklagede indhentede et tilbud fra en advokat på at forestå mortifikationen, hvilket tilbud klager ikke ønskede at gøre brug af. Nævnet finder ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse. Nævnet udtaler videre, at det er kritisabelt, at indklagede ikke reagerede på klagers henvendelser, hvor hun gjorde opmærksom på sin utilfredshed. Nævnet finder, at det ikke kan bebrejdes indklagede, at købers forsikringsselskab ikke opsagde klagers mors husforsikring, som de skulle have gjort pr. overtagelsesdagen. Da indklagede, efter klagers henvendelse herom, rettede henvendelse til købers forsikringsselskab, som derefter sørgede for, at den gamle forsikring blev opsagt, finder nævnet ikke anledning til at kritisere indklagede i den forbindelse. Nævnet finder at indklagede, som følge af den udtalte kritik skal tåle en salærreduktion på kr. Nævnet har i en årrække lagt til grund, at nævnet i medfør af officialmaksimen er berettiget og forpligtet til at afgøre konkrete sager i overensstemmelse med lovgivningen eller fast nævnspraksis, uanset om klageren eller dennes repræsentant har været opmærksom på et fejlagtigt forhold. I sådanne tilfælde følger nævnet den praksis at henlede klagers opmærksomhed på forholdet med anmodning om klagers stillingtagen til, hvorvidt klager ønsker sin påstand udvidet. Denne procedure er tiltrådt

10 10 af Forbrugerklagenævnet og er fulgt i nærværende sag. Nævnet udtaler derfor videre, at indklagede i salgsbudgettet har anført et beløb på kr. til annoncering i ugeavis og Budstikken, uden at det nærmere er specificeret, hvor mange annoncer klager kan forvente for dette beløb. Det fremgår af 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom, at formidlingsaftalen skal indeholde en specifikation af de ydelser, der indgår i formidlingsopdraget, samt oplysning om det vederlag, der skal erlægges for hver enkelt ydelse. Af 10, stk. 3, fremgår, at formidleren ikke kan gøre krav på vederlag på andet grundlag end en aftale, som er i overensstemmelse med stk. 1 og 2. I 11, stk. 3, i bekendtgørelse om formidling, udbud og rådgivning ved omsætning af fast ejendom er det bestemt, at hvis der samtidig med indgåelse af formidlingsaftalen er udleveret et specificeret salgsbudget, hvori specifikationskravet er opfyldt, er det tilstrækkeligt, at formidlingsaftalen angiver principperne for vederlagets beregning og i øvrigt vedrørende vederlagsberegningen henviser til det specificerede salgsbudget. Nævnets formand, Dansk Ejendomsmæglerforenings repræsentanter samt Grundejernes Landsorganisation repræsentant (4 nævnsmedlemmer) udtaler om spørgsmålet om specifikation: Efter forarbejderne til bestemmelsen i 10, stk. 1, i lov om omsætning af fast ejendom finder vi, at specifikationskravet er opfyldt, hvis forbrugeren får oplyst, i hvilke medier der vil blive annonceret, og hvor mange annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer, har indklagede hverken i formidlingsaftalen eller i salgsbudgettet på tilstrækkelig vis specificeret den aftalte annoncering. Forbrugerrådets repræsentant (1 nævnsmedlem) udtaler: Jeg er enig med flertallet i, at forbrugeren skal have oplysning om, hvilke medier der annonceres i, og hvor mange annoncer forbrugeren får. Henset til formålet med kravet om specifikation, finder jeg, at opfyldelse af specifikationskravet tillige forudsætter, at forbrugeren får oplyst, hvilken størrelse annoncer forbrugeren får for det aftalte beløb. Da indklagede ikke har givet oplysning om antallet af annoncer og størrelsen heraf, tiltræder jeg, at indklagede ikke på tilstrækkelig vis har specificeret den aftalte annoncering. Med de anførte begrundelser kan nævnets medlemmer ikke godkende indklagedes krav på betaling af annoncering i ugeavis og Budstikken, kr. inkl. moms. Nævnet bemærker videre, at indklagede har opkrævet dokumentationsomkostninger med kr., som anført i salgsbudget og formidlingsaftale. Indklagede har imidlertid ikke, på trods af nævnets opfordring hertil, fremsendt dokumentation for de afholdte

11 11 udgifter, hvorfor nævnet ikke kan godkende indklagedes krav på betaling af kr. til dokumentationsomkostninger. Efter sagens udfald skal indklagede betale klagegebyret på 250 kr. til klager. Konklusion: Indklagede skal herefter betale kr. til klager. Beløbet skal forrentes med Nationalbankens officielle udlånsrente med tillæg af 7 % fra datoen for klagens modtagelse i nævnet, til betaling finder sted. Indklagede skal endvidere betale klagegebyret på 250 kr. til klager. Betalingerne skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand