Opgavesamling med afleveringsoversigt

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "Opgavesamling med afleveringsoversigt"

Transkript

1 Opgavesamling med afleveringsoversigt Erhvervslejeret Forår 2015 EA06 - Århus 1

2 Afleveringsoversigt På Erhvervslejeret, hold EA06 Århus, afleveres fire opgavesæt i løbet af semesteret efter følgende plan: Hold og opgavesæt Hovedemner Afleveringsdato Returnering Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 1 Erhvervslejelovens område Lejekontrakten Overtagelse af lejemålet Lejers sikkerhedsstillelse Tors Modtaget hos ED Man Afsendes fra ED Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 2 Lejens størrelse og regulering Forbrugs- og ejendomsregns. Tors Modtaget hos ED Man Afsendes fra ED Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 3 Vedligeholdelse Forandringer i lejemålet Fremleje Afståelse Tors Modtaget hos ED Man Afsendes fra ED Erhvervslejeret EA06 Århus Opgavesæt 4 Opsigelse Ophævelse Fraflytning Tors Modtaget hos ED Tors Afsendes fra ED Opgavesamling De fire opgavesæt fremgår af denne opgavesamling, som opgavesæt 1-4. I det omfang, at opgaverne helt eller delvist er hentet fra tidligere eksamensopgaver, er dette anført i starten af opgavesættet, det er dog altid opgaven som stillet her i opgavesamlingen, der skal besvares. De samlede eksamenssæt fra de seneste 3 år ligger tilgængelige på holdets hjemmeside, hvorfra de kan downloades og udskrives til brug for supplerende forberedelse og studie. Rettevejledning Rettevejledning til denne opgavesamling ligger tilgængelig på holdets hjemmeside, vi anbefaler naturligvis, at rettevejledningen ikke bruges til at lave opgaverne ud fra, men først ved tilbageleveringen af opgaven sammen med de givne bemærkninger til besvarelsen. I det omfang en besvarelse i overvejende grad har lighed med rettevejledningen i dens indhold og/eller formulering, kan man ikke påregne en karakter på mere end 2. 2

3 Besvarelser Besvarelse af opgaver skal ske i form af individuelle besvarelser fra hver enkelt kursusdeltager. Der kan ikke aflægges gruppebesvarelser/fællesbesvarelser el. lign. Aflevering Opgaverne afleveres på afleveringsdagen senest kl Aflevering kan ske enten til undervisning eller sendes til mailadressen: For sent afleverede opgavesæt regnes for ikke-afleverede. Krav til opsætning og oplysninger i opgaven Opgaven skal afleveres med tydeligt holdnr., navn, opgavesæt nr. og sidetal, som illustreret her på denne side. Det gælder også alle eventuelle bilag. Oplysningerne bør sættes øverst på siden i sidehovedet. Erhvervslejeret EA06 Århus Ejendomsforeningen Danmark Opgavesæt nr. 1 Side 1 af 8 Opgaven skal være sat op med en højremargen på 6 cm til bemærkninger, som illustreret her på denne side. Hvis ikke der er plads til bemærkninger, kan det ikke forventes, at der gives nogen. Afleveres opgaven pr. mail skal opgave og evt. bilag som udgangspunkt være samlet i én fil. Det kan dog accepteres, at der afleveres i to filer, en til opgaven og en til evt. bilag. Tilbagelevering Opgaverne tilbageleveres i overensstemmelse med oversigtens kolonne Returnering. Såfremt opgave tilbageleveres til undervisning, og man er forhindret i at deltage i undervisningen, vil opgaven blive returneret med posten den pågældende dag til den postadresse, som Ejendomsforeningen Danmark har registreret for den studerende. Bemærkninger og karakterer Der gives bemærkninger til besvarelserne og der gives en samlet karakter for opgavesættet. Hvis den studerende har spørgsmål eller ønsker uddybning, kan der rettes henvendelse til underviseren. 3

4 Vejledning i opgaveskrivning Det er altid en god ide at læse hele opgavesættet igennem, før du går i gang med at skrive. Dermed mindskes risikoen for at misforstå en opgave. Desuden bliver det muligt at vurdere hvor meget tid, de enkelte opgaver må tage, og du kan eventuelt begynde med den letteste opgave. Det er ikke nødvendigt at løse opgaverne i den rækkefølge, de står på papiret, men hvis du ikke gør det, bør du begynde på en ny side ved hver opgave/delopgave, og lægge opgaverne i den rigtige rækkefølge til sidst. Du kan vente med at nummerere siderne, til du er helt færdig. Tag den nødvendige tid til at analysere opgaven, så du er klar over, hvad det egentlig er, der spørges om. Du skal gå ud fra de faktiske oplysninger, der gives i opgaven, og kun hvis der mangler oplysninger, skal du angive forudsætninger eller alternative løsninger. Generelt gælder, at besvarelsen skal vise, at du er hjemme i stoffet, og at du kan bruge lovgivning og retspraksis på den konkrete situation. Det viser du bedst ved at forholde dig til lige netop den situation, der er beskrevet i opgaven. Du bør også tage opgaven bogstaveligt i den forstand, at hvis der er bedt om besvarelse i en bestemt form f.eks. et brev bør du ikke give svaret på anden måde. Hensigten med opgaveformuleringen kan være at teste, om du kan bruge reglerne til netop det angivne formål. Hvis et resultat er tvivlsomt, skal du skrive argumenterne både for og imod det resultat, du vælger, og du skal fortælle, hvorfor du lander på netop dette resultat. I begrundelsen for dit svar bør også indgå henvisning til de relevante lovregler og bekendtgørelser samt eventuelt til domme eller administrative afgørelser. Det er som regel ikke nok at besvare et spørgsmål med ja, nej, et tal eller en anden kontant oplysning. Hvis du bliver bedt om at angive sidste rettidige betalingsdag eller udregne et påkravsgebyr, vil det naturligvis være korrekt at angive den rigtige dato eller det rigtige beløb, men du bør også lade beregningen fremgå af opgaven, så det kan ses, hvori en evt. fejl består, og om du har forstået principperne. Eksempel: Af opgaveteksten fremgår, hvornår lejeren er flyttet/har afleveret nøgler, og et af spørgsmålene lyder: Hvornår skal eventuelle istandsættelseskrav rejses overfor lejeren? Her skal du angive en dato og begrunde angivelsen. Det er ikke nok at skrive Senest 2 uger fra fraflytningsdagen. En god besvarelse kan f.eks. se sådan ud: Fristen for fremsættelses af istandsættelseskrav i ELL 74, stk. 2, regnes fra tidspunktet for aflevering af nøgler. Efter domspraksis er det godt nok, at udlejer sender kravet på fristens sidste dag. Da nøgler er afleveret ved flyttesynet den..., skal kravet altså sendes senest den... Det er dog altid bedre at give et ubegrundet svar eller et svar uden henvisninger end helt at undlade at besvare et spørgsmål. Sørg for at nå alle spørgsmål. Normalt giver det en højere karakter at give en jævnt god besvarelse af det hele end at lave én super god opgave og ikke nå resten. Undgå også at svare på andet og mere end der er spurgt om. Det tager tid fra besvarelsen af det, der faktisk er spurgt om, og du får ikke noget for det. Tværtimod risikerer du, at læseren bliver i tvivl om, hvorvidt du har forstået opgaven, og ikke mindst risikerer du, at komme til at skrive noget forkert og det trækker ned. 4

5 Introduktion til juridisk metode Metode betyder fremgangsmåde. Dvs. at den juridiske metode angiver, hvilken fremgangsmåde en udlejer, en administrator, en jurist, en advokat eller en dommer anvender, når vedkommende skal finde en løsning på et juridisk problem. For at kunne tænke juridisk og arbejde juridisk metodisk er det o vigtigt, at man kender de forskellige regler i retssystemet. Det er dog sjældent en nem opgave at finde ud af, hvilke regler der regulerer et bestemt forhold og hvordan disse regler skal forstås og anvendes i det konkrete tilfælde. Der er mange regler at finde rundt i, og reglerne kan være uklart formulerede, ligesom det kan være vanskeligt at finde ud af, hvordan reglen skal anvendes på den konkrete situation/konflikt. Eksempel: Det fremgår af lejelovens 83, stk. 3, at en boligretten kan tilsidesætte en tidsbegrænset lejeaftale, hvis den ikke er tilstrækkeligt begrundet i udlejers forhold. Men hvad kræves der for at en tidsbegrænsning af lejeaftalen er tiltrækkeligt begrundet i udlejers forhold? Og på hvilket tidspunkt skal den tilstrækkelige begrundelse være opfyldt? Besvarelse af juridiske spørgsmål forudsætter således, at man kan orientere sig i retskilderne og har indsigt i de formål og hensyn, der ligger bag de enkelte regler. Det er her, at den juridiske metode eller den juridiske tankegang kommer ind. Den juridiske metode indebærer, at man må finde og fortolke den relevante retsregel, dernæst må man gennem udvælgelse af de relevante fakta/oplysninger i den konkrete situation forstå og anvende retsreglen på den konkrete situation og nå frem til en konklusion på, hvordan situationen skal håndteres. Den juridiske metode skal således ses som en proces med følgende trin: 1. Definer det juridiske område 2. Formuler den juridiske problemstilling 3. Angiv retskilder 4. Redegør for teori 5. Vurder teori i forhold til fakta 6. Begrund konklusion/løsning 1. Definition af det juridiske område Når to parter skal indgå en aftale, eller når der opstår en konflikt mellem to parter, er det vigtigt at få identificeret problemet rent juridisk. Det første punkt er at finde ud af, hvilket juridisk område sagen tilhører, altså om aftalen eller konflikten reguleres af et bestemt juridisk område. Det kan f. eks. være en problemstilling, som vedrører boliglejeretten (boliglejemål), erhvervslejeretten (erhvervslejemål), andelsboligretten (andelsforeninger/-lejligheder) eller ejerlejlighedsretten (ejerforeninger/-lejligheder). Eksempel: Parterne er henholdsvis en udlejer og en lejer af et privat beboelseslejemål, der indgår en lejeaftale. I den periode, hvor lejer bor i lejligheden opstår en konflikt mellem parterne om lejeforholdet. Her skal man skulle søge det juridiske svar på konflikten inden for boliglejeretten. 5

6 2. Formulering af den juridiske problemstilling Dernæst skal den konkrete juridiske problemstilling klarlægges. Det skal angives, hvilket konkret problem inden for f.eks. boliglejeretten, der skal findes en løsning på. Eksempel: Det kan være, at flere lejere i en ejendom har klaget over en af de øvrige lejere i ejendommen, fordi denne lejer larmer og fester i lejligheden og truer andre lejere med tæsk, hvis de klager over larmen. Her er problemstillingen, om udlejer kan gøre noget for at få det til at ophøre, f.eks. om udlejer har ret til at ophæve eller opsige denne lejer af en beboelseslejlighed. 3. Angiv retskilder Svaret på den juridiske problemstilling skal herefter findes i de retskilder, der gælder for netop den juridiske problemstilling. Det er er derfor vigtigt at finde retskilderne på området, og at forklare de relevante regler på det pågældende område. Eksempel: Flere lejere i en ejendom har altså klaget over en af de øvrige lejere i ejendommen, fordi denne lejer larmer og fester i lejligheden og truer andre lejere med tæsk, hvis de klager over larmen. Udlejer ønsker at ophæve eller opsige denne lejer af en beboelseslejlighed, Her skal man behandle henholdsvis lejelovens 83, stk. 1, litra e, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift. at vurdere, om udlejer kan opsige lejeren. Og man skal vurdere lejelovens 93, stk. 1, litra g, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift. at vurdere, om udlejer kan ophæve lejeren. Derudover kan det være relevant at vurdere nogle af de øvrige retskilder som findes, og som kan have betydning for, hvordan en juridisk problemstilling skal vurderes og afgøres. Retskilderne har en indbyrdes prioritet, hvor den retsregel med den højeste prioritet overtrumfer retskilder med lavere prioritet. De væsentligste retskilder er følgende i prioritetsrækkefølge: 3.1. Loven Inden for ejendomsadministration er det især følgende love, der skal anvendes af ejendomsadministrator til løsning af de juridiske problemer: Lejeloven Boligreguleringsloven Erhvervslejeloven Andelsboligforeningsloven Ejerlejlighedsloven En lov vedtages af Folketinget og underskrives af regeringen (ministeren). En lov er bindende for alle og enhver, dvs. både for myndigheder, borgere og virksomheder m.v Lovens forarbejder Lovens forarbejder er en del af et lovforslag, når det fremsættes i folketinget. Det er i forarbejderne, at man kan læse uddybende om baggrunden for en ny lov, og hvordan 6

7 lovreglerne skal forstås og fortolkes. Lovens forarbejder som skrevet i lovforslaget kan i lovgivningsprocessen udvides med bl.a. en betænkning fra folketingets udvalg, f.eks. boligudvalget, eller ministerens svar på spørgsmål stillet fra udvalgets eller andre af folketingets medlemmer frem til vedtagelsen af loven i Folketinget. Lovforarbejder er en væsentlig kilde til forståelse eller fortolkning af reglerne. Lovforarbejderne er dog ikke i sig selv bindende eller forpligtende Bekendtgørelser Bekendtgørelser udstedes af ministeren i henhold til en bestemmelse i loven, der giver bemyndigelse til ministeren til inden for nogen fastsatte rammer at udstede særlige og uddybende regler vedrørende en bestemmelse eller et særligt område. Et eksempel findes i lejelovens 115 a, hvorefter indenrigs- og socialministeren fastsætter nærmere regler om beregning af boligers og erhvervslokalers bruttoetageareal i henhold til denne lov. Med baggrund i denne bestemmelse har ministeren udstedt bekendtgørelse nr. 311 af 27. juni 1983 om beregning af arealet i boliger og erhvervslokaler (Arealbekendtgørelsen). En bekendtgørelse er bindende for alle og enhver, dvs. både for myndigheder, borgere og virksomheder m.v Cirkulærer Et cirkulære er en administrativ forskrift fra en administrativ myndighed til en anden administrativ. Et cirkulære angiver nærmere retningslinjer for administrationen af en lov og redegør ofte uddybende for forståelsen og fortolkningen af nogle bestemte lovregler. Cirkulæret kan være udstedt med hjemmel i en lov eller fordi den administrative myndighed, der udsteder cirkulæret, er overordnet i forhold til den myndighed (den overordnede myndighed), som modtager cirkulæret (den underordnede myndighed). Cirkulæret er ikke bindende for borgerne, dvs. at det hverken kan skabe pligter eller rettigheder for borgerne. Derimod er et cirkulære typisk bindende for myndighederne. Der er dog visse undtagelser til dette. Nogle cirkulærer udstedt fra ca retter sig mod borgere og forpligter dem, og disse cirkulærer burde rettelig være udstedt som bekendtgørelser. Et eksempel på dette findes i Cirkulære om prisfastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger og andre boligfællesskaber (Cirkulære nr. 43 af 21. april 1986). Cirkulæret beskriver således uddybende, hvordan reglerne om fastsættelse af maksimalpriser for andelsboliger i Andelsboligforeningsloven skal forstås og fortolkes, og dermed hvordan reglerne skal administreres af myndighederne Vejledninger Vejledninger kan have betydelige indholdsmæssige lighedstræk med lovfortolkende cirkulærer. En vejledning angiver dog alene en uddybende orientering om forståelsen og fortolkningen af nogle bestemte lovregler. En vejledning er således ikke en egentlig retningslinje for, hvordan loven skal administreres. 7

8 En vejledning udstedes også fra en administrativ myndighed, og den kan udstedes uden hjemmel i lov. Da vejledningen alene er af orienterende karakter, er den hverken bindende for myndigheder, som er modtager af vejledningen eller for borgerne. Et eksempel på en vejledning er Vejledning om årsregnskaber for andelsboligforeninger, der aflægger årsregnskab efter årsregnskabsloven. Vejledningen er udstedt af Erhvervs- og Selskabsstyrelsen i december 2014, og er en orientering til borgere, andelsboligforeninger, revisorer og myndigheder m.v., om hvordan man kan lave et korrekt og gennemskueligt årsregnskab for andelsboligforeninger, der overholder årsregnskabslovens regler Retspraksis Retspraksis er domstolsafgørelser, dvs. afgørelser truffet af Højesteret, landsretterne eller byretterne eller evt. af særdomstole. Domme kan, selvom de ofte er begrundet i de konkrete omstændigheder i en sag, have stor værdi som retskilde i forhold til den skrevne lovgivning. En dom kan danne mønster (præcedens) for efterfølgende afgørelser om lignende juridiske problemstillinger. I Danmark har vi tre retsinstanser: Højesteret Landsretterne Byretterne ( boligret i lejeretlige tvister) Der findes kun én Højesteret i Danmark. Der findes to landsretter, henholdsvis Østre (Sjælland og øerne) og Vestre landsret (Jylland). Og der findes i alt 24 byretter, én for hver retskreds i Danmark. Langt de fleste tvister starter i by-/boligretterne. Hvis de er principielle, kan de dog starte i en af de to landsretter. Alle borgere, virksomheder m.v., som har en retstvist, har som udgangspunkt ret til at få den behandlet i to retsinstanser. Det vil sige, at en sag, der er startet i by-/boligretten, kan altid ankes til en af landsretterne. Og en sag, der er startet i landsretten, kan altid ankes til Højesteret. Hvis en sag er startet i byretten, og også er behandlet og afgjort i ankesagen af en landsret, kan den kun ankes og behandles af Højesteret, hvis man får tilladelse til det af Procesbevillingsnævnet. Tilladelse gives kun, hvis sagen er principiel. Man taler også om dommes præjudikatsværdi. Jo højere domstol jo større præjudikatsværdi, dvs. at byretsdomme har en relativt lav præjudikatsværdi, mens Højesteretsdomme har en høj præjudikatsværdi. Retspraksis er som udgangspunkt en uskreven retskilde, selvom en række domme ofte vil fremtræde i trykt form i forskellige tidsskrifter. De tidsskrifter, man oftest benytter som ejendomsadministrator er følgende: Grundejernes Domssamling (forkortet GD). GD har domme om boliglejeretlige tvister, erhvervslejeretlige tvister og tvister vedrørende andelsboliger. Ugeskrift for Retsvæsen (forkortet UfR). UfR har domme om alle retsområder. Tidskrift for Bygge- og boligret (forkortet TBB). TBB har domme om byggeretlige tvister, tvister om mangler ved fast ejendom, boliglejeretlige tvister, erhvervslejeretlige tvister og tvister vedrørende andelsboliger. 8

9 3.7. Administrativ praksis Afgørelser fra en statslig eller kommunal forvaltningsmyndighed kan også få karakter af en retskilde, navnlig hvor der er tale om en række enkeltafgørelser af et ensartet præg. Herved kan der dannes en regel for administrationen af den type afgørelser. En sådan administrativ praksis kan ikke uden videre fraviges i enkeltsager, da det vil være i strid med den forvaltningsretlige lighedsgrundsætning. Forvaltningen har dog adgang til mere generelt at ændre praksis. Administrativ praksis er ikke bindende for domstolene, idet domstolene kan prøve gyldigheden af forvaltningens afgørelser. Inden for boliglejeretten er afgørelser truffet af huslejenævnene og Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn administrative klageinstanser ifølge lejeloven og boligreguleringsloven. Afgørelser fra nævnene har derfor interesse som retskilde inden for boliglejeretten. Nævnenes afgørelser kan altid indbringes for byretten (ofte benævnt boligretten i lejeretlige tvister. Udvalgte afgørelser fra Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn bliver trykt i tidsskriftet Grundejernes Domssamling, der administreres af Ejendomsforeningen Danmark. Disse administrative afgørelser har betegnelsen GA, f.eks. GA 2014/ Juridisk litteratur Juridisk litteratur er ikke en egentlig retskilde. Litteraturen er således en forfatters udtryk for, hvordan juraen og retskilderne (lovene, bekendtgørelserne, cirkulærer og retspraksis m.v.) skal forstås og anvendes på det område, som en juridisk bog eller en artikel beskæftiger sig med. Juridisk litteratur er dog et vigtigt og almindeligt anvendt redskab for både dommere, advokater og ejendomsadministratorer i deres daglige arbejde. Artikler fra f.eks. et af de ovennævnte tidsskrifter er almindeligt anerkendte og citeres ofte i forbindelse med løsning af juridiske problemstillinger. Endvidere er flere bøger udgivet af anerkendte juridiske forfattere også ofte citerede og anvendt. 4. Redegør for teori Her skal man redegøre for den grundlæggende teori samt bestemmelser mv., der har indflydelse på den pågældende juridiske problemstilling. Det gøres uden at forholde sig til den pågældende tvist. Eksempel: Udlejer vil gerne forsøge at ophæve og opsige den lejer, som de øvrige lejere i ejendommen har klaget over. Her skal redegøres for, at lejer har overtrådt god skik og orden, sådan som dette er beskrevet i henholdsvis lejelovens 83, stk. 1, litra e, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift., hvorefter udlejer kan opsige lejeforholdet, eller lejelovens 93, stk. 1, litra g, jf. lejelovens 79 a, stk. 1, nr. 1-8 eller 11 ift., hvorefter udlejer kan ophæve lejeforholdet. Det er relevant her at beskrive, at det er nødvendigt med tilstrækkelige beviser for, at lejeren larmer og er kommet med trusler, 9

10 f.eks. i form af skriftlige klager, vidneudsagn, optagelser m.v. Det er også relevant at redegøre for, at udlejer skal have sendt en påmindelse til lejeren om at ophøre med larm og trusler, førend udlejer kan opsige eller ophæve lejemålet. Endeligt er det relevant at redegøre for, om udlejer kan sende en opsigelse eller ophævelse, hvis lejer ikke efterkommer påmindelsen og ophører med at larme m.v. Selvom en bestemmelse måske ikke direkte omfatter en bestemt situation, kan den måske stadig bruges på situationen ud fra en analogibetragtning, da der er nogle fællestræk mellem den situation, som bestemmelsen regulerer, og den situation, som man står overfor. Eksempel: Forholdet mellem andelshavere og andelsboligforening er ikke omfattet af lejeloven, men i visse tilfælde bruger man lejeloven analogt, hvis et spørgsmål ikke er reguleret af vedtægterne. Det gør man f.eks. med eksklusion her bruger man LL 93 analogt. Baggrunden for dette er, at man mener, at andelshavere og lejere har visse fællestræk, såsom at de begge kun har en brugsret til deres lejlighed. Såfremt en bestemmelse ikke omtaler en bestemt situation, kan man visse tilfælde i stedet drage en modsætningsslutning. At bruge en bestemmelse modsætningsvis vil sige, at man slutter fra, at når en bestemmelse ikke omtaler en bestemt situation til, så kan den heller ikke anvendes på situationen. Eksempel: Det følger af LL 10, stk. 1, modsætningsvist, at lejer ikke kan ophæve lejemålet før overtagelsen, hvis det lejede var fuldført ved lejeaftalens indgåelse, eller hvis overtagelsestidspunktet er aftalt. Det følger ligeledes af LL 70, stk. 1, modsætningsvist, at lejeren af et blandet lejemål ikke er berettiget til at fremleje hele lejligheden. Det kan af og til være ganske svært at finde ud af, om man kan bruge en analogi eller snarere skal slutte modsætningsvist. Der må gerne henvises til de relevante bestemmelser med angivelse af den gængse forkortelse for den pågældende lov (f.eks. LL, ML, ELL), men lovens fulde navn skal altid med første gang man bruger loven i den pågældende opgave, og ellers hvor der er tvivl. Eksempel: Det er OK at skrive Efter Lejelovens (LL) 82, litra b, kan udlejer opsige lejemålet, hvis Det følger af LL 86, stk. 2, at opsigelsesvarslet er 1 år. Hvor brugen af en bestemmelse er koblet op på en anden, skal man have begge med, og så skriver man x, jf. y. Eksempel: Hvis lejen i et småhus væsentligt overstiger det lejedes værdi, kan lejer kræve lejenedsættelse efter ML 29c, jf. LL 49. Hvor den anden bestemmelse rummer en begrænsning i den førstes anvendelighed, er det jf. dog. Eksempel: Et erhvervslejemål kan opsiges efter ELL 61, stk. 2, nr. 1, jf. dog stk. 3, og 62, hvis udlejer selv vil benytte lejemålet. 10

11 En lovbestemmelse er bygget op i stykker. Hvis der kun er et stykke, skriver man bare -nummeret, f.eks. LL 72. Det gør man også i andre tilfælde, hvis det er hele paragraffen, der henvises til, men ofte er det nødvendigt at være mere specifik. Herudover kan der være underopdelinger med tal eller bogstaver i de enkelte stykker. Hvis det er tal, hedder det nr.. Hvis det er bogstaver, hedder det litra. Eksempel: Udlejer kan opsige et boliglejemål efter LL 83, stk. 1, litra a, med henblik på selv at flytte ind. Endelig indeholder mange paragraffer flere punktummer dvs. sætninger adskilt med punktum. Den første af disse sætninger kaldes 1. pkt. og så videre. Den sidste i stykket kan enten gives det rigtige nummer, eller den kan kaldes sidste pkt. Det kan være nødvendigt at referere til et enkelt punktum (eller flere, men uden at henvisningen skal gå på hele en eller stykket). Eksempel: Det følger af LL 98, stk. 1, 3. pkt., at lejer ikke skal aflevere lejemålet i bedre stand, end det var ved indflytningen. Her kunne man også skrive: LL 98, stk. 1, sidste pkt. Læg mærke til, at de enkelte elementer i referencen adskilles af komma. 5. Vurder teori i forhold til fakta Nu skal teorien anvendes på fakta, dvs. på den konkrete situation. Det er her, den reelle vurdering og analyse af situationen sker. Eksempel: Udlejer vil vide, om han er berettiget til at ophæve eller opsige en lejer for overtrædelse af god skik og orden. Her drejer det sig om at vurdere, om der i den konkrete situation er sket en overtrædelse af god skik og orden. F.eks. kan det konstateres, at der foreligger gentagne klager fra 4 forskellige lejere, om at den pågældende lejer larmer og holder fest flere nætter om ugen, så de klagende lejere ikke kan sove. Og der kan f.eks. være 2 af disse lejere, der har klaget over, at den pågældende lejer har truet med at give dem én på kassen, hvis de sladrer. Måske har nogle personer overhørt disse trusler og kan bevidne dette. Derudover kan det måske konstateres, at udlejer allerede har sendt en skriftlig påmindelse til lejeren, men det kan dokumenteres, at lejer efter påmindelsen har opført sig på samme måde. Der er altså noget der tyder på, at udlejer kan gå videre med sagen og få lejer ud af lejemålet. I den forbindelse er det relevant at vurdere, om lejers adfærd er en så grov overtrædelse af god skik og orden, at det kan medføre ophævelse, eller om det alene kan føre til opsigelse af lejer, fordi lejers adfærd ikke er en særlig grov overtrædelse af god skik og orden. 6. Begrund konklusion/løsning Den endelige konklusion er en opsummering af resultaterne. Det er vigtigt, at det klart fremgår, hvilken konklusion, man er nået til i forhold til den konkrete juridiske problemstilling/tvist. Eksempel: Udlejer er ikke berettiget til at ophæve lejers lejemål, da overtrædelsen ikke kan anses for at være så grov, at betingelserne herfor er opfyldt. Men udlejer kan opsige lejemålet som følge af lejers overtrædelse af god skik og orden. 11

12 OPGAVESÆT NR. 1 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1: Spørgsmål 1.2: Spørgsmål 1.3: Spørgsmål 1.4: Spørgsmål 1.5: Spørgsmål 1.6: Spørgsmål 1.7: Spørgsmål 1.8: Er blandede lejemål omfattet af erhvervslejeloven? Kan man aftale noget andet end det, der står i erhvervslejeloven? Hvilke oplysninger/dokumentation bør udlejer sikre sig om lejers identitet ved udlejning til en virksomhed? I en ejendom findes der en skobutik. Udlejer vil nu selv drive skobutik fra et andet lokale i ejendommen. Må han det? Kan udlejer modsætte sig, at lejer skifter branche? Kan depositum reguleres, når der sker lejeforhøjelse? Hvad vil det sige, at lejemålet er mangelfuldt? Hvilke reaktionsmuligheder har lejer, hvis lejemålet er mangelfuldt ved overtagelsen? OPGAVE 2 Udlejer MPA A/S og lejer Martine Andreasen har mundtlig aftalt lejen for et restaurationslejemål, og hvornår Martine Andreasen skal overtage det. Efter Martine Andreasens indflytning sender MPA A/S en lejekontrakt til Martine Andreasen og beder hende om at underskrive den. I lejekontrakten fremgår den samme leje og overtagelsesdag, men på andre områder er der lavet ændringer i forhold til erhvervslejeloven. Martine Andreasen meddeler MPA A/S, at hun ikke vil acceptere ændringerne. MPA A/S svarer Martine Andreasen, at i så fald skal hun fraflytte lejemålet. Spørgsmål 2.1: Hvad er Martine Andreasens retsstilling? MPA A/S og Martine Andreasen ender med at blive enige om lejevilkårene for restaurationslejemålet og får udarbejdet en skriftlig lejeaftale herfor. I forbindelse med udarbejdelsen af den skriftlige lejeaftale accepterer Martine Andreasen, at lejen aldrig kan nedsættes til under den aftale leje, mod at hun til gengæld får ret til afståelse til en hvilken som helst branche. Efter erhvervslejeloven ville Martine Andreasen ellers kun have ret til at afstå til den samme branche. Spørgsmål 2.2: Spørgsmål 2.3: Bør Martine Andreasen få lejekontrakten tinglyst? Bør MPA A/S få lejekontrakten tinglyst? 12

13 Et år senere indgår MPA A/S og Martine Andreasen tillige en særskilt lejekontrakt vedrørende gårdhaven op til restauranten. Gårdhaven skal benyttes til udeservering for restaurationen om sommeren. Af lejekontrakten for gårdhaven fremgår, at den kan opsiges af både lejer og udlejer med 1 måneds varsel til den 1. i en måned. MPA A/S modtager efterfølgende et bedre tilbud på leje af gårdhaven, og selskabet opsiger derfor lejeforholdet for denne til ophør den 1. maj. Martine Andreasen protesterer mod opsigelsen og gør gældende, at der er tale om en væsentlig del af hendes restaurationslejemål, og at lejeforholdet derfor ikke kan opsiges særskilt. Desuden gør Martine Andreasen gældende, at lejemålet i hvert fald ikke kan opsiges, da ingen af erhvervslejelovens opsigelsesgrunde er til stede, når den eneste begrundelse for opsigelsen er, at MPA A/S kan få højere leje fra en anden. Spørgsmål 2.4 Har Martine Andreasen ret? Opgave 3 Udlejer Frederik Fremmesen ejer en udlejningsejendom på den smarte Økonansensgade på Nørrebro. Fremmesen har efterhånden ejet ejendommen i mange år og har kunnet se, hvordan lokalområdet og specielt gaden har gennemgået en meget stor og positiv udvikling. Gaden var oprindelig meget nedkørt og havde et hårdt miljø. Der foregik bl.a. åbenlys hashhandel, og der havde været skudepisoder. I de senere år har Københavns kommune og politiet imidlertid haft et stort fokus på gaden, hvilket har medført, at gaden er istandsat, og der har været flere politirazziaer. Sidst, men ikke mindst har beboerne og forretningslivet i gaden også været meget aktive i forhold til at markere over for de dårlige elementer, at deres tilstedeværelse ikke er ønsket. Dette har medført, at der nu er kommet et godt og levende liv i gaden, og at mange mennesker besøger gaden for at opleve de nye spændende butikker, restauranter og cafeer, som har etableret sig der. Fremmesen bliver kontaktet i foråret 2014 af den mulige lejer Christoffer Christiansen, som gerne vil leje det ledige stuelejemål i hans ejendom. Christoffer Christiansen vil gerne bruge stuelejligheden til en hip økologisk suppebar. Han er også indstillet på at betale en rimelig leje for lejemålet. Da Fremmesen på nuværende tidspunkt ikke oppebærer en indtægt fra lejemålet, vil han meget gerne udleje lejemålet til Christiansen, men han er lidt usikker på Christiansens kvalifikationer. Christiansen er kun 23 år og har efter det oplyste ikke den store erfaring med at drive suppebar, da han lige er droppet ud af et økonomistudie på CBS. I forbindelse med indgåelse af lejekontrakten stiller Fremmesen derfor som krav, at Christiansens depositum skal svare til 8 måneders leje. Christiansen tror dog ikke, at han kan betale et så højt depositum. Christiansen foreslår derfor, at hans forældre giver en garanti for depositummet i stedet for en kontant indbetaling. Fremmesen vil helst gerne have, at depositum bliver kontant indbetalt, men samtidig vil han som sagt meget gerne udleje lejemålet. Spørgsmål 3.1 Hvilke overvejelser bør Fremmesen gøre sig i forbindelse med valget mellem kontant indbetaling og garanti fra forældre? Fremmesen og Christiansen finder en løsning vedrørende depositummet, og de indgår derfor en lejekontrakt om lejemålet, hvor det aftales, at Christiansen overtager lejemålet som beset. Ved overtagelsen viser det sig imidlertid, at der er et stort hul i væggen mellem to rum. Hullet kunne ikke ses ved Christiansens besigtigelser før overtagelse, da det var dækket med reoler på begge sider. Christiansen henvender sig derfor straks til Fremmesen og beder ham sørge for, at hullet 13

14 bliver muret op. Christiansen er endvidere bange for, at arbejdet med opmuring af hullet vil betyde, at hans åbning af suppebaren bliver udskudt, og at dette vil indebære et omsætningstab. Spørgsmål 3.2: Spørgsmål 3.3: Kan Christiansen kræve, at Fremmesen udbedrer hullet? Kan Christiansen kræve, at Fremmesen erstatter hans tab af omsætning? Et stykke tid efter Christiansens overtagelse af lejemålet viser det sig endvidere, at, at lejemålets elforsyning er helt utilstrækkelig til at dække Christiansens behov til køkkenmaskinerne. Da Christiansen retter henvendelse til Fremmesen, kommer Fremmesen i tanke om, at den tidligere lejer af lejemålet, som havde drevet et bodega i lejemålet, havde haft problemer med elektriciteten, men han mente, at dette havde været grundet alle spillemaskinerne i bodegaen. Spørgsmål 3.4: Hvad kan Christiansen gøre? 14

15 OPGAVESÆT NR. 2 OPGAVE 1 Spørgsmål 1.1: Spørgsmål 1.2: Spørgsmål 1.3: Spørgsmål 1.4: Spørgsmål 1.5: Spørgsmål 1.6: Spørgsmål 1.7: Spørgsmål 1.8: Hvordan kan lejen reguleres i erhvervslejemål? Hvilke særregler gælder der for lejeregulering i lejekontrakter indgået mellem 1. januar december 1999? Hvilke formkrav skal en skatte- og afgiftsvarsling opfylde? Forklar begrebet markedsleje. Hvor lang tid har udlejer til at reagere, hvis lejeren protesterer mod en varslet lejeforhøjelse? Hvad skal udlejer gøre? Hvilke betingelser skal være opfyldt for, at udlejer opkræve forbrug og ejendomsudgifter fra lejer ud over lejen? Forbrugsregnskabsåret udløber den 15. juni, og udlejer modtager årsafregning fra fjernvarmeforsyningen den 12. juli. Hvornår udløber fristen for aflæggelse af varmeregnskab over for lejerne i ejendommen? Hvad er konsekvensen, hvis udlejer ikke udsender forbrugsregnskabet rettidigt? OPGAVE 2 (Baseret delvist på spørgsmål 1.1 fra eksamensopgaven forår 2012) Centralt på Algade i Holbæk, som er byens indkøbsstrøg ligger butikken Farveladen, som sælger maling og tilbehør hertil så som pensler, malertape, malerbøtter mv. Butikken drives fra lejede lokaler, hvor Farveladen I/S er lejer, og hvor Holbæk Ejendomme A/S er ejer og udlejer. Uddrag af lejekontrakt af 30. september 2008 er vedlagt som bilag 2.1. Pr. 1. januar 2015 overtager Vi-presser-citronen ApS imidlertid ejendommen, hvor Farveladen er beliggende. Vi-presser-citronen ApS aflægger i starten af 2015 det i bilag 2.2 vedlagte ejendomsregnskab, hvor L s andel af de samlede udgifter opgøres til kr. Farveladen gør indsigelse mod ejendomsregnskabet og gør blandt andet gældende, at de maksimalt er forpligtede til at betale kr., som er det beløb, som fremgår af deres lejekontrakt. De mener heller ikke, at de skal betale samtlige de udgifter, som er nævnt i ejendomsregnskabet. Spørgsmål 2.1 Du bedes tage stilling til, i hvilket omfang Farveladen er forpligtet til at betale i overensstemmelse med det fremsendte ejendomsregnskab. 15

16 Bilag 2.1 UDDRAG AF ERHVERVSLEJEKONTRAKT 1 Det lejede Det lejede omfatter et bruttoareal på 144 m 2, herunder 110 m 2 butikslokale og 34 m 2 lagerlokale. 2 Anvendelse Det lejede skal udelukkende anvendes til butik med salg af maling og tilbehør så som pensler, malerbøtter, malerruller mv. og må ikke uden udlejers skriftlige samtykke anvendes til andet formål. 3 Opsigelse Lejemålet er uopsigeligt for lejer indtil 1. marts Lejemålet kan herefter fra lejers side opsiges med 6 måneders varsel til den første i en måned. Det er aftalt, at lejer ikke har ret til erstatning ved opsigelse. 5 Afståelse Lejer har afståelses- og genindtrædelsesret efter erhvervslejelovens regler herom. 6 Årlig leje og regulering heraf Den årlige leje udgør kr ,- svarende til kr pr. m2. Lejen forfalder til betaling hver den 1. i måneden. Hver part kan i lejeperioden forlange lejen reguleret til markedslejen i overensstemmelse med erhvervslejelovens Ejendomsregnskab Ud over den aftalte leje er udlejer berettiget til at hos lejer at kræve refusion af samtlige skatter og afgifter, driftsudgifter og øvrige omkostninger af en hver art vedrørende ejendommen og den dertil knyttede udlejningsvirksomhed. De nedenfor specificerede udgifter er angivet med anslået årlig størrelse, og udgifterne fordeles mellem lejerne i ejendommen i forhold til de lejede bruttoarealer. Ejendommens samlede bruttoarealer udgør ved kontraktens indgåelse m 2. Ved ændringer i de lejede arealer eller ejendommens samlede arealer er udlejer berettiget til når som helst og uden varsel at ændre nærværende fordelingsnøgle. 16

17 Udgiftsart Skønnet samlet udgift Lejemålets andel heraf Grundskyld kr kr. Dækningsafgift kr kr. Renovation kr kr. Forsikring kr kr. Renholdelse kr kr. Vagtservice kr kr. Fælles Elforbrug kr kr. Administration kr kr. I alt kr kr. Endelig opgørelse over ejendomsudgifterne foretages en gang årligt, for tiden for perioden 1. januar 31. december. Til dækning af ejendomsudgifterne fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr pr måned. Tillægsbetaling vedrørende ejendomsregnskabet forfalder til betaling efter påkrav fra udlejer. 8 Forbrugsregnskab Udlejer leverer varme i lejeperioden. Forbrugsregnskabet aflægges i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler herom. Til dækning af varmeudgifterne, herunder udgifter til energimærkning, varme og varmt vand, fastsætter udlejer et a conto beløb, som forfalder til betaling samtidig med lejen. A conto betaling udgør for tiden kr pr måned. 17

18 Bilag 2.2 Ejendomsregnskab for ejendommen Algade 27, Holbæk, for perioden 1. januar december 2014 Udgiftsart skønnet samlet udgift Farveladen I/S andel heraf Grundskyld kr kr. Dækningsafgift kr kr. Renovation kr kr. Bygningsforsikring kr kr. Husforsikringer for kr kr. udlejers anpartshavere Tagrensning kr kr. ISS kr kr. Vinduespudsning kr kr. Vagtservice kr kr. Fælles Elforbrug kr kr. Administration kr kr. Maling af fællesarealer kr kr. Tagudskiftning kr kr. Tomgangsleje for 2. th kr kr. Vicevært kr kr. I alt kr kr. 18

19 OPGAVE 3 (Baseret delvist på spørgsmål 1.1, 1.2 og 1.3 i fra eksamensopgaven forår 2013) Preben Guldkjær har med succes investeret i erhvervsejendomme i en årrække. Andre i branchen har betragtet Guldkjær som en fair investor, der frækt har turdet tage nogle chancer i markedet, hvor andre har tøvet. Guldkjær køber i sommeren 2014 personligt en erhvervsejendom af Ivan Nilsson. Ejendommen omfatter bl.a. 4 erhvervslejemål og er placeret i et rigtig godt handelsområde, beliggende Mexicogade 89 i Roskilde. Det største lejemål ligger i ejendommens baghus og er udlejet til Lars Erby, der fra lejemålet driver virksomheden L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Lejemålet er indrettet dels som lokaler til produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer dels som butik, hvorfra nogle af varerne sælges. Uddrag af lejekontrakten er vedlagt som bilag 3.1. Nogle måneder efter, at Guldkjær har overtaget ejendommen og har set nærmere på ejendommens drift og stand samt indtægterne ved at udleje ejendommen, ønsker Guldkjær at få vurderet, om lejen kan forhøjes for lejemålene. Guldkjær kontakter derfor i december 2014 erhvervsejendomsmægler Bjerggren om muligheden for at få vurderet markedslejen for lejemålene. På baggrund af indledende drøftelser, når Guldkjær og Bjerggren frem til, at der kun skal laves en egentlig vurdering af markedslejen på Lars Erby s lejemål, da de andre lejemål, herunder suppebaren, umiddelbart vurderes at have en gældende leje, der harmonerer med markedslejen. Guldkjær og Bjerggren mødes igen den 10. januar Bjerggren starter med at konstatere, at den tidligere udlejer Ivan Nilsson gennemførte en markedslejeforhøjelse pr. den 1. august 2011, men at udlejer og lejer efterfølgende i 2013 havde aftalt en lejenedsættelse. Tillæg til lejekontrakten er vedlagt som bilag 3.2. Pr. 1. januar 2015 betalte Erby Slagter- og Charcuterivarer kr i leje pr. år svarende til ca kr. pr. m². Bjerggren siger herefter: Så det kan vist godt bære en pæn forhøjelse, for Erby fik jo også sin lejenedsættelse for et par år siden. Ejendomsmægler Bjerggren udarbejder på baggrund af sine undersøgelser en mere detaljeret vurderingsrapport den 13. februar 2015, hvoraf fremgår, at markedslejen for lejemålet vurderes som: Vurderingsrapport for lejemålet Mexicogade 89, baghus, 2200 København N: Lejer er L. Erby Slagter- og Charcuterivarer, der fra lejemålet driver virksomhed, som omfatter produktion og forarbejdning af slagter- og charcuterivarer og salg af disse, dels i butikslokaler dels som en gros. Lejemålet omfatter således primære butikslokaler og sekundære produktions- og lagerlokaler. De faktuelle oplysninger vedrørende lejemålet og en vurdering af markedslejen er herefter: Samlet areal: 495 m² Nuværende årlige leje pr. 1. januar 2015 = kr ,00. Årlig markedsleje primære lokaler: Butikslokalerne: 95 m² á kr pr. m² = kr ,00 Årlig markedsleje sekundære lokaler: Produktion, forarbejdning og lager: 400 m² af kr pr. m² = kr ,00 19

20 Samlet årlig markedsleje pr. 1. februar 2015 = kr ,00, svarende til kr ,50 pr. m² Årlig stigning ved varsling til markedsleje = kr ,00. Roskilde den 13. februar 2015, udarbejdet af: Taus Bjerggren, Erhvervsejendomsmægler/Valuar Guldkjær jubler over, at der åbenbart ifølge vurderingsrapporten er grundlag for at forhøje markedslejen. Han skriver derfor et anbefalet brev til L. Erby, hvori han varsler markedslejeforhøjelse: L. Erby Slagter- og Charcuterivarer 26. februar 2015 Forhøjelse af lejen for dit lejemål på Mexicogade 89, 2200 København N Kære Lars Erby Jeg skal hermed meddele dig, at jeg fra og med den 1. juni 2015 varsler markedslejeforhøjelse for dit lejemål, hvorfra du driver L. Erby Slagter- og Charcuterivarer. Årsagen er, at den leje, du pt. betaler på kr er væsentlig under markedslejen. Jeg har fået udarbejdet en vurderingsrapport af en professionel erhvervsejendomsmægler, der konkluderer, at markedslejen pr. 1. juni 2015 kan reguleres og forhøjes med kr ,00 pr. måned svarende til, at du herefter skal betale kr pr. måned, hvilket beløb jeg vil opkræve med lovligt varsel pr. 1. juni Hvis du ikke kan acceptere lejeforhøjelsen, skal du gøre indsigelse over for mig senest 8 uger efter, at dette brev om lejeforhøjelse er kommet frem til dig. Dette brev er sendt med almindelig post og anbefalet post. Med venlig hilsen, Preben Guldkjær Lars Erby er forbitret over markedslejeforhøjelsen, nu da han for mindre end to år siden fik en lejenedsættelse igennem. Men da han ikke er den hurtigste spiller på banen, går der lidt tid inden han endelig farer i blækhuset for at skrive en indsigelse til Guldkjær. I brevet skriver Lars Erby følgende: Preben Guldkjær 24. april 2015 Jeg har modtaget et brev af 27. februar fra dig, som jeg er temmelig forbitret over, og som jeg synes er helt urimeligt. Men så er det jo glædeligt, at du har scoret et gevaldigt selvmål i brevet. For du skriver, at lejeforhøjelsen vedrører lejemålet på Mexicogade 89, og det har ikke noget med mig at gøre. Jeg mener i det hele taget slet ikke, at du har ret til at varsle markedslejeforhøjelse for mit lejemål. Og hvis du kan det, ja så kan lejeforhøjelsen ikke ske på én gang, for den skal fordeles over 4 år. Det ved jeg fra min nevø, som er dygtig og har taget en 20

21 uddannelse i ejendomsadministration hos Ejendomsforeningen Danmark. Alt i alt, så holder det ikke en meter, det du har gang i! Jeg regner med, at du retter dig efter det, jeg skriver her i mit brev. Det var alt!! Lars Erby Lars Erby overleverer brevet personligt til Guldkjær samme dag. Guldkjær kvitterer for modtagelsen af brevet på en kopi heraf. Kalender for februar, marts og april 2015 er vedlagt som bilag 3.3. Spørgsmål 3.1 Spørgsmål 3.2 Spørgsmål 3.3 Er indsigelsen fra Lars Erby korrekt og gyldigt afgivet? Er Preben Guldkjær berettiget til at varsle markedslejeforhøjelse over for L. Erby Slagtervarer og Charcuteri? I besvarelsen af spørgsmålet skal du bl.a. tage stilling til, om der er grundlag for markedslejeforhøjelse og indsigelserne fra Lars Erby mod varslingen Du kan lægge til grund, at kr svarer til markedslejen for lejemålet på tidspunktet for varslingen. Er varslingen fra Preben Guldkjær om markedslejeforhøjelse gyldig? I besvarelsen skal du bl.a. tage stilling til de indsigelser, som Lars Erby fremkommer med. 21

22 Mellem Bilag 3.1 L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby (herefter benævnt lejer ) og Ivan Nilsson (herefter benævnt udlejer ) Er der dags dato indgået erhvervslejekontrakt om leje af 495 m² butiks- og produktionslokaler i ejendommen Økonansensgade 89, baghus, 2200 København N på følgende vilkår: 1 Lejemålet 1.1 Lejemålet, der udgør 95 m² butiksareal og 400 m² produktions- og forarbejdningsareal, er beliggende Økonansensgade 89, baghus, 2200 København N. 2 Anvendelse 2.1 Det lejede skal anvendes som butiks- og produktions-/forarbejdningslokaler, hvor lejer er berettiget til at forarbejde og producere slager- og charcuterivarer og sælge varerne i butikken. Det lejede må ikke uden udlejers forudgående samtykke anvendes til andet formål. 2.2 Ændringer i det lejede, ud over lejers ret hertil ifølge erhvervslejeloven, må kun foretages med udlejers skriftlige samtykke. 3 Ikrafttræden og overtagelse 3.1 Lejemålet overtages af lejer den 1. august Lejemålet overtages som det er og forefindes, dvs. i pæn og løbende velvedligeholdt samt rengjort stand men med synligt præg af tidligere lejers anvendelse i form af ikke-nymalede vægge, enkelte slidmærker på gulve men funktionsdygtig loftsbelysning. 4 Opsigelse 4.1 Opsigelsesvarslet er 9 måneder til den 1. i en måned ved lejers opsigelse. 4.2 Opsigelsesvarslet er 12 måneder til den 1. i en måned ved udlejers opsigelse. 5. Årlig ydelse og regulering heraf 5.1 Den årlige leje udgør ved kontraktens indgåelse kr ,00, svarende til kr. 850 pr. m². Lejen forfalder til betaling månedsvis forud, og forfalder første gang til betaling den 14. juli 2007 for august måned

23 5.2 Ud over lejen betaler lejer en andel af udgifterne i henhold til forbrugsregnskabet, jf. 7 samt en andel af udgifterne i henhold til ejendomsregnskabet, jf. 8. Der henvises i øvrigt til vedlagte bilag, hvor disse ydelser er specificeret. 5.3 I lejen indgår skatter og afgifter pr. 1. januar Denne dato vil tages som udgangspunkt ved fremtidige ændringer i skatter og afgifter, der vil medføre regulering i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning, dog således at lejeforhøjelse eller nedsættelse vil ske på grundlag af såvel satsændringer som forbrugsændringer. 5.4 Hvert år pr. 1. januar, første gang den 1. januar 2008, reguleres uden særskilt varsel den umiddelbart forud for reguleringen gældende årlige leje med den procentvise ændring i nettoprisindekset fra oktober måned det foregående år (gammelt indeks) til oktober måned forud for reguleringstidspunktet (nyt indeks), 5.5 Hver part kan forlange lejen reguleret i overensstemmelse med den til enhver tid gældende lovgivning. Når lejen reguleres, skal nedtrapning af lejen ikke ske over 4 år. Markedslejen kan dog aldrig blive højere end kr pr. år med tillæg af 5 % p.a. de første fem år af lejeperioden tilskrevet hvert år pr. 1. januar, første gang 1. januar 2008 og herefter med tillæg af 3 % p.a. de følgende år af lejeperioden, tilskrevet hvert år pr. 1. januar. Markedslejen kan aldrig blive lavere end kr pr. år.. 8 Vedligeholdelse 8.1 Under lejeforholdet påhviler al løbende indvendig vedligeholdelse og nødvendig fornyelse i forbindelse hermed lejer, herunder af alle installationer i lejemålet. 8.2 Al anden vedligeholdelse påhviler udlejer.. 11 Fraflytning 11.1 Ved lejemålets ophør, skal lejemålet afleveres i samme stand, som det forefandtes ved overtagelsen, dvs. i god og løbende velvedligeholdt stand... Roskilde, den 5. juni 2007 København, den 9. juni 2007 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby 23

24 Tillæg til lejeaftale mellem Bilag 3.2 L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby (herefter benævnt lejer ) og Ivan Nilsson (herefter benævnt udlejer ) vedrørende erhvervslejemålet beliggende i ejendommen Mexicogade 86, stuen, Roskilde. Lejer har krævet en nedsættelse af den gældende leje pga. midlertidige økonomiske vanskeligheder. Lejen for lejemålet nedsættes derfor til kr pr. år. Ændringen træder i kraft den 1. februar 2013, og lejen kan herefter ikke kræves reguleret ned til markedslejen i 4 år fra dette tidspunkt. I øvrigt reguleres lejeforholdet, herunder fremtidige reguleringer af lejen, fortsat i henhold til bestemmelserne i lejeaftalen af 9. juni Roskilde, den 5. januar 2013 Roskilde, den 5. januar 2013 Ivan Nilsson L. Erby Slagtervarer og Charcuteri v/lars Erby 24

25 Bilag

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering

Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Ejendomsforeningen Danmark Lejefastsættelse og lejeregulering Juridisk konsulent Pernille Lind Husen Ejendomsforeningen Danmark Skatter og afgifter LL 50 52 Hvilke ejendomme Alle ejendomme uanset beliggenhed,

Læs mere

22.01.2015. Tidligere eksamensopgaver

22.01.2015. Tidligere eksamensopgaver 22.01.2015 Tidligere eksamensopgaver Erhvervslejeret Forår 2015 1 Tidligere eksamensopgaver: - Eksamen EA Erhvervslejeret 2014 - Eksamen EA Erhvervslejeret 2013 - Eksamen EA Erhvervslejeret 2012 2 Ejendomsforeningen

Læs mere

22.01.2015. Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver

22.01.2015. Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver 22.01.2015 Rettevejledning til tidligere eksamensopgaver Erhvervslejeret Forår 2015 1 Tidligere eksamensopgaver: - Eksamen EA Erhvervslejeret 2014, rettevejledning - Eksamen EA Erhvervslejeret 2013, rettevejledning

Læs mere

Tjekliste - Erhvervslejeloven

Tjekliste - Erhvervslejeloven Tjekliste - Erhvervslejeloven Denne vejledning er tænkt som en hjælp til lejere og udlejere, der skal indgå en lejekontrakt om erhvervslokaler. Det er vigtigt at være opmærksom på, at vejledningen ikke

Læs mere

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre

Lejeaftale. Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre. (I det følgende udlejer ) Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre Udkast Lejeaftale mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (I det følgende udlejer ) og Hvidovre Produktionsskole Stevnsbovej 1 2650 Hvidovre (I det følgende lejer ) vedrørende Sprøjtehuset,

Læs mere

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet

klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet klar, parat, lej! Vi har gjort det nemt at leje med pa boligmarkedet Den frivillige retshjælp UNG RET har udarbejdet en folder til dig, der gerne vil have styr på, hvilke rettigheder og forpligtelser,

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen

Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej 1, Vejen TEKNIK & MILJØ Team Administration Dato: 13-07-2014 Sagsnr.: 14/24150 Kontaktperson: Birgith M. Hansen Dir. tlf.: 7996 6203 E-mail: teknik@vejen.dk Erhvervslejeaftale Driftsbygning Hal? Stenninggårdsvej

Læs mere

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen

Dansk Selskab for Boligret. 26. februar 2013. v/advokat Anne Louise Husen Dansk Selskab for Boligret 26. februar 2013 v/advokat Anne Louise Husen 1 Annullation U 2002.1109 Ø: Uopsigelighed (tidsbegrænsning) til 1. maj 2006 L opsiger 24. november 2000, flytter 24. marts 2001

Læs mere

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer

Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? - Gode råd til andelsboligforeningen om at være udlejer Lejere og andelshavere i samme opgang, hvordan? Når en andelsboligforening stiftes, kan der være

Læs mere

Lejekontrakt for Birkehavehus

Lejekontrakt for Birkehavehus Dato: 5. februar 2014 Journal nr. NST-5232-00454 Lejekontrakt for Birkehavehus mellem Naturstyrelsen, Nordsjælland Gillelejevej 2B, 3230 Græsted, tlf. 72543000 (herefter Udlejer) og NAVN ADRESSE TLF CPR

Læs mere

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand:

Udskrift af dombogen DOM. Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S. Sagsøgers påstand: Udskrift af dombogen DOM Afsagt den 13. april 2012 i sag nr. BS 32C-3810/2011: K/S af 1. august 2010 mod Mercedes-Benz Cph A/S Sagsøgers påstand: Sagsøgte tilpligtes at anerkende, at der er kontraktmæssig

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: Ledelsesnr.: Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen (herefter Udlejer) og (herefter Lejer) Indholdsfortegnelse 1. DET LEJEDE... 3 2. DET LEJEDES STAND... 3 3. DET LEJEDES BENYTTELSE...

Læs mere

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015

Nyt fra lejeret. Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Nyt fra lejeret Væsentlige ændringer i lejelovgivningen September 2015 Den 24. marts 2015 vedtog Folketinget Lovforslag om forenkling og modernisering af lejeloven og boligreguleringsloven. Loven trådte

Læs mere

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri

ændring af lejen privat udlejningsbyggeri ændring af lejen privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når lejen stiger... 4 Omkostningsbestemt leje... 5 Skatter og afgifter... 6 Udgifter til vedligeholdelse... 8 Regulering af lejen i ejendomme

Læs mere

Orientering om ny lejelov (vedtaget)

Orientering om ny lejelov (vedtaget) Orientering om ny lejelov (vedtaget) Der skal fremover både afholdes indflytningssyn og fraflytningssyn. Lejer skal indkaldes, og der skal udarbejdes en rapport. Der kan ikke aftales nyistandsættelse af

Læs mere

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen

Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Djurslands Udlejerforening 20. maj 2015 Ændringer i lejelovgivningen Lov nr. 310 af 30. marts 2015 Obligatoriske ind- og fraflytningssyn Vedligeholdelse i lejeperioden Istandsættelse ved fraflytning Obligatoriske

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T Advokat Ole Kildeby Danmarksgade 81.2.th. 9900 Frederikshavn Tlf.nr. 98 42 91 11 L E J E K O N T R A K T 1. Parterne 1.1. Mellem Fonden Tordenskiold, Frederikshavn som udlejer, og Tordenskiolds Soldater

Læs mere

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr.

Udlejer: Egebjerg Landsby Virksomhed A.m.b.a. CVR. Nr. 35141693. Lejer: Navn: CVR. Nr. ERHVERVSLEJEKONTRAKT Lejemål nr. Odsherred IT- og Iværksætterhus Denne kontrakt består af en række bestemmelser, der udfyldes af parterne. Bestemmelser, som uddyber eller fraviger fra det fortrykte kan

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S LEJEKONTRAKT. Erhvervslejemål. 1. Det lejede. 2. Anvendelse. 3. Ikrafttræden og lejemålets stand ved overtagelsen

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S LEJEKONTRAKT. Erhvervslejemål. 1. Det lejede. 2. Anvendelse. 3. Ikrafttræden og lejemålets stand ved overtagelsen ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål

Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål Ejendomsforeningen Danmark Lejeregulering og betalinger ud over lejen i boliglejemål 25. november 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark 1 Lejeregulering og betalinger ud

Læs mere

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN

BOLIGLEJERET LEJELOVGIVNINGEN Indsæt billede: et billede skal du skifte til placeringen: PowerPointBilleder (L:), hvor alle Bech-Bruun billederne er gemt og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende

Læs mere

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov

Selandia Advokater. Havnevej 19 4300 Holbæk. Telefon 59480000 Telefax 59480001. Ny lejelov Selandia Advokater Havnevej 19 4300 Holbæk Telefon 59480000 Telefax 59480001 Ny lejelov Folketinget har vedtaget en række ændringer i lejelovene, som træder i kraft den 1. juli 2015. Reglerne var tænkt

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1.

LEJEKONTRAKT. Lejemålet: Det lejede er fzi en lejlighed O et enkeltværelse O en ejerlejlighed O andet: _ Beliggende: Bakken 26 1. Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Lejekontrakt. Lejekontrakt

Lejekontrakt. Lejekontrakt Lejekontrakt Mellem undertegnede i det følgende kaldet udlejer Tønder Kommune Kongevej 57 6270 Tønder Cvr. 29189781 og medundertegnede XX Xx XX Cvr. i det følgende kaldet lejer er der d.d. indgået følgende

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011

HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 HØJESTERETS DOM afsagt mandag den 5. december 2011 Sag 303/2010 (2. afdeling) Københavns Kommune, Kultur og Fritidsforvaltningen (advokat Michael Holsting) mod Synoptik A/S (advokat Flemming Horn Andersen)

Læs mere

Standard lejekontrakt

Standard lejekontrakt Dato: xx. november 2014 Anlægsnummer: 90 10 39 Jour. nr. NST-5232-00493 Standard lejekontrakt (Beboelse) mellem Naturstyrelsen, Sønderjylland Felstedvej 14, 6300 Gråsten tlf. 72 54 30 00 Mail: sdj@nst.dk

Læs mere

L E J E K O N T R A K T

L E J E K O N T R A K T MILJØMINISTERIET Naturstyrelsen Midtjylland Mellem xxxx som lejer og Naturstyrelsen Midtjylland, Bjørnkærvej 18, 7540 Haderup som udlejer, oprettes nedenstående L E J E K O N T R A K T 1. Lejemålet Hastruphus

Læs mere

Tidsbegrænset lejekontrakt

Tidsbegrænset lejekontrakt Tidsbegrænset lejekontrakt 1: Paterne og det lejede. Mellem Hvidovre Kommune Hvidovrevej 278 2650 Hvidovre (herefter benævnt udlejer) Og Hvidovre Fodbold A/S Sollentuna Alle 1-3 2650 Hvidovre (herefter

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Aabenraa Kommune

LEJEKONTRAKT. Aabenraa Kommune LEJEKONTRAKT Mellem undertegnede udlejer Foreningen De Danske Børneinstitutioner i Aabenraa på vegne af Løjt Børnehus og medundertegnede lejer Aabenraa Kommune indgås herved følgende lejekontrakt S 1 -

Læs mere

Vermundsgade 38, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk

Vermundsgade 38, 2100 København Ø. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk Information Bo med New Yorker stemning på Østerbro Det ledige lejemål på 10.991 m² er indrettet fra stuen til 6. sal med kontorer i flere størrelser, mødecenter, flot reception, kantine på 5. sal med tagterrasse

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland Skottenborg 26 8000 Viborg (i det følgende kaldet udlejer)

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland Skottenborg 26 8000 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) 1. Parterne Mellem Region Midtjylland Skottenborg 26 8000 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) og medundertegnede Herning kommune v/center for kommunikation Brahmsvej 8 7400 Herning (i det følgende kaldet

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Lejekontrakt Typeformular B 1998

Lejekontrakt Typeformular B 1998 Lejekontrakt Typeformular B 1998 Autoriseret af Bolig- og Byministeriet den 1. juli 1998 i henhold til 6 i lov om leje af almene boliger som typeformular B 6. udgave, til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder,

Læs mere

NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER 2008. Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4

NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER 2008. Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4 NYHEDER FRA PLESNER NOVEMBER 2008 ERHVERVSEJENDOMME Bopælspligt...1 Udlejers genforhandlingsadgang i erhvervslejemål...4 Bopælspligt Af advokat Peter Ledager En bolig uden bopælspligt vil typisk have en

Læs mere

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland v/regionshospitalet Randers Skottenborg 26 8800 Viborg (i det følgende kaldet udlejer)

LEJEKONTRAKT. 1. Parterne. Mellem Region Midtjylland v/regionshospitalet Randers Skottenborg 26 8800 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) 1. Parterne Mellem Region Midtjylland v/regionshospitalet Randers Skottenborg 26 8800 Viborg (i det følgende kaldet udlejer) og medundertegnede Norddjurs Kommune Torvet 3 8500 Grenaa CVR nr. 29189986 (i

Læs mere

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard

BoligPortal.dk. Netværksarrangement 9/9 2014. Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2. Advokat Henrik Roslev Østergaard BoligPortal.dk Netværksarrangement 9/9 2014 Huslejefastsættelse efter boligreguleringslovens 5, stk. 1 og stk. 2 Advokat Henrik Roslev Østergaard Ret&Råd Scheibel I/S Slide nr. 1 Tidsplan Før pausen Generelle

Læs mere

Lejeprospekt. Vedrørende butikslokalet. Dalgas Plads 7 B, 7400 Herning. Velbeliggende butikslokale i butikscenter i Herning Centrum.

Lejeprospekt. Vedrørende butikslokalet. Dalgas Plads 7 B, 7400 Herning. Velbeliggende butikslokale i butikscenter i Herning Centrum. clausen-erhverv.dk, ejendomsmægler, valuar, MDE Lejeprospekt Vedrørende butikslokalet Dalgas Plads 7 B, 7400 Herning Velbeliggende butikslokale i butikscenter i Herning Centrum. Samlet areal inkl. fællesareal:

Læs mere

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged

Lejeret. Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013. Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Lejeret Den offentlige uddannelsesdag, 4. oktober 2013 Ved partner Andreas Antoniades og specialistadvokat Frederik Foged Boliglejeret Ved specialistadvokat Frederik Foged 3 Er der (gyldigt) aftalt fri

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010

HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 HØJESTERETS DOM afsagt torsdag den 20. maj 2010 Sag 9/2009 (2. afdeling) E-Bolig A/S (advokat John Bjerre Andersen) mod Knud Erik Mathiasen (advokat Lars Helms, beskikket) I tidligere instanser er afsagt

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 7. udgave Lejemåls nr. Stempel LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 9 udgave Lejemåls nr.: LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Sådan lejer du lovligt din bolig ud

Sådan lejer du lovligt din bolig ud Sådan lejer du lovligt din bolig ud Skal du studere eller arbejde et andet sted, flytte sammen med din kæreste eller har du en tredje grund til at flytte fra din bolig, er der en række ting, du skal tage

Læs mere

KAMPMANN, LADEG D & HOUE ERHVERVSLEJEKONTRAKT. J.nr.: 10-215600-BHB. Mellem. Som udlejer: Som lejer: Vedrørende lejemålet:

KAMPMANN, LADEG D & HOUE ERHVERVSLEJEKONTRAKT. J.nr.: 10-215600-BHB. Mellem. Som udlejer: Som lejer: Vedrørende lejemålet: Advokaterne KAMPMANN, LADEG D & HOUE Østergade 29, 7600 Struer, tlf. 97 851155, fax 97 840558 Storegade 2, 7790 Thyholm - tlf. 97 871566, fax 96 919866 ERHVERVSLEJEKONTRAKT J.nr.: 10-215600-BHB Mellem

Læs mere

NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008. Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift...

NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008. Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift... NYHEDER FRA PLESNER SEPTEMBER 2008 ERHVERVSEJENDOMME Kravene til specifikation af driftsudgifter i erhvervslejemål... 1 Parkeringsanlæg og dækningsafgift... 4 Kravene til specifikation af driftsudgifter

Læs mere

LEJEKONTRAKT. Mellem. DSI Klubhuset Sejs Svejbæk CVR-nr. 85139517 Julsøvej 126 8600 Silkeborg (herefter benævnt udlejer)

LEJEKONTRAKT. Mellem. DSI Klubhuset Sejs Svejbæk CVR-nr. 85139517 Julsøvej 126 8600 Silkeborg (herefter benævnt udlejer) Advokatpartnerselskab Godthåbsvej 4, Postbox 180 DK-8600 Silkeborg T: +45 87 22 80 80 W: www.bklaw.dk Advokat Søren Egede Schulz 1. juli 2013 Sagsnr.: 22-1704ss-ses/jkr LEJEKONTRAKT Mellem DSI Klubhuset

Læs mere

Kontrakt om tjenestebolig

Kontrakt om tjenestebolig Kontrakt om tjenestebolig Selvstændig bolig eller bolig i øvrigt Aftalen er et tillæg til ansættelseskontrakter for ansatte i landbruget Dansk Landbrug Nærværende kontrakt om tjenestebolig er udarbejdet

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark

Ejendomsforeningen Danmark Ejendomsforeningen Danmark Lægdommerkonference Boliglejeret udvalgte emner Torsdag den 12. juni 2014 Advokat Anne Louise Husen, Husen Advokater Udvalgte emner: 1. Blanketter regler og nye Højesteretsdomme

Læs mere

Tagensvej 70, 2200 København N. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk

Tagensvej 70, 2200 København N. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 05 henriette.pagh-schou@nordeaejendomme.dk Kontorlejemål på 468 m² i København N Information Lejemålet har kontorer af forskellig størrelse, mødelokale, tekøkkenfaciliteter og toilet. Placeret på 2. sal med indgang fra Kontorer i forskellige størrelser

Læs mere

Markedslejeregulering i erhvervslejemål

Markedslejeregulering i erhvervslejemål - 1 Markedslejeregulering i erhvervslejemål Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Går lejeniveauet op eller ned? Efter den generelle økonomiske krise har lejeniveauet de seneste år været faldende

Læs mere

NYHEDER FRA PLESNER JUNI 2008. Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme...

NYHEDER FRA PLESNER JUNI 2008. Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme... NYHEDER FRA PLESNER JUNI 2008 ERHVERVSEJENDOMME Er lejer forpligtet til at betale husleje i istandsættelsesperioden?... 1 Offentlig vurdering af erhvervsejendomme... 4 Er lejer forpligtet til at betale

Læs mere

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget.

Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene på de spørgsmål, der er blevet stillet til lovforslaget. Boligudvalget (2. samling) L 173 - Svar på Spørgsmål 45 Offentligt TALEPUNKTER Lukket samråd om Århusmodellen Bilag 1 Spørgsmål A: Ministeren bedes redegøre for lovforslagets indhold samt uddybe svarene

Læs mere

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen.

LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. 1 LLO kommentarer til SR regeringens oplæg til forenkling og modernisering af lejelovgivningen. TOX/JL 24/4 2014 Den 24. marts 2014 offentliggjorde minister for By, Bolig og Landdistrikter, Carsten Hansen,

Læs mere

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S

ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne?

Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? Boligudvalget 2009-10 BOU alm. del Bilag 80 Offentligt Indgrebet mod udlejning til videreudlejning er vedtaget Hvad er konsekvenserne? EJENDOMSFORENINGEN DANMARK 1 Indholdsfortegnelse Hvilke ændringer

Læs mere

Modernisering af lejeloven

Modernisering af lejeloven - 1 Modernisering af lejeloven Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) En række af Folketingets partier indgik den 11. juni 2014 et forlig om forenkling og modernisering af lejelovgivningen. Forliget

Læs mere

LEJEKONTRAKT for beboelse

LEJEKONTRAKT for beboelse Typeformular A, 8. udgave Lejemåls nr. Bilag 5. LEJEKONTRAKT for beboelse Lejekontrakt til anvendelse i lejeaftaler om beboelseslejligheder, herunder blandede lejemål, og værelser i private udlejningsejendomme.

Læs mere

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer)

Generelt: Hvem er part: Hvem er kontraktspart:(udlejer) Praktisk vejledning for Dats medlemsgrupper og scener omkring leje/lån af lokaler herunder bestyrelsens ansvar.(advokat Sven Brouer Seedorff, judica advokaterne. www.judica.dk.) Generelt: En stor del af

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 11. september 2013 Sag 356/2012 Ejendomsselskabet X-gade ApS (advokat Carsten Led-Jensen) mod A (advokat Jesper Bang) og B (advokat Anne Louise Husen) I tidligere instanser

Læs mere

fraflytning privat udlejningsbyggeri

fraflytning privat udlejningsbyggeri fraflytning privat udlejningsbyggeri Indholdsfortegnelse Når du vil flytte... 4 Aflevering af lejligheden... 4 Nyistandsat... 5 Som beset... 5 Indvendig vedligeholdelseskonto... 6 Når du siger lejligheden

Læs mere

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322

Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 - 1 Fikseret leje udlejning til forældre Landsskatterettens kendelse af 6/11 2014, jr. nr. 13-6656322 Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Landsskatteretten tiltrådte ved en kendelse af 6/11

Læs mere

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange

Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Temaer angående lejekontrakt Mozart 10.5.2007 Kristian Lange Helårsbeboelse Allerede den oprindelige lejeaftale fra 1948 nævnte helårsbeboere. Kommuneplanen fra 1985 anerkendte, at der i Mozart og Frederikshøj

Læs mere

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov

Ejendomsforeningen Danmark. Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Ejendomsforeningen Danmark Boliglejekontrakten, depositum og forudbetalt leje 3. oktober 2014 Advokat Niklas Winther Kejlskov Boliglejekontrakter Plan for gennemgang Lidt om undervisningen og opgaver på

Læs mere

Praktisk erhvervslejeret markedsleje/sammenligningskriterier

Praktisk erhvervslejeret markedsleje/sammenligningskriterier Havnegade 29 DK-1058 T: +45 3332 2626 W: husenadvokater.dk Praktisk erhvervslejeret markedsleje/sammenligningskriterier Dansk Selskab for Boligret den 27. august 2014 v/advokat Katja Paludan Indsæt navn

Læs mere

Meldahlsgade 1-5, 1613 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk

Meldahlsgade 1-5, 1613 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk Kontorer fra 264 m² 10.095 m² fordelt på 10 gode lejemål Information Ejendommen er centralt placeret og meget nemt tilgængelig med 2 min gåafstand til Vesterport station og 5 min gåafstand til Hovedbanegården,

Læs mere

Udlejning af ejerboligen

Udlejning af ejerboligen - 1 Udlejning af ejerboligen Af advokat (L) og advokat (H), cand. merc. (R) Flere læsere har fremsendt spørgsmål om udlejning af ejerboliger, som ikke har kunnet sælges på et kriseramt boligmarked. Jeg

Læs mere

Lejekontrakt. Pilleovn til beboelsesejendom. Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig i et år XXXXXXXX

Lejekontrakt. Pilleovn til beboelsesejendom. Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig i et år XXXXXXXX Lejekontrakt Pilleovn til beboelsesejendom Udlejer, Navn: Adresse: Tlf.: Mail: CVR-nr.: Lejer, Navn: Adresse: Tlf.: Mail: CPR-nr.: de nedenfor nævnte effekter: Type: Serienummer: Leje pr. måned Uopsigelig

Læs mere

ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET

ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET Indsæt billede: og Skift billede: Du skifter til et andet billede, ved at slette det eksisterende og indsætte igen ASSET MANAGEMENT OG ERHVERVSLEJERET Ved partner Andreas Antoniades ERHVERVSLEJELOVEN BAGGRUND

Læs mere

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012

HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 HØJESTERETS KENDELSE afsagt torsdag den 19. april 2012 Sag 366/2011 Konica Minolta Business Solutions Denmark A/S (advokat Peer B. Petersen) mod K/S Rødovre 2000 under konkurs (advokat Henrik Steen Jensen)

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28-32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby.

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28-32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 28-32, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 595 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr. 575 pr. m 2 Sags

Læs mere

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal

OPP Kalvebod Brygge. Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal OPP Kalvebod Brygge Bilag 2 // Vilkår for leje af grundareal Indholdsfortegnelse 1 Parterne 2 2 Baggrund 2 3 Det lejedes omfang og beliggenhed 3 4 Anvendelse 3 5 Ikrafttræden og opsigelse 4 6 Lejemålets

Læs mere

Hvornår er huslejen betalt?

Hvornår er huslejen betalt? ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 Postboks 5052 DK-8100 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014

Læs mere

Lejeprospekt Fremleje Lokalerne

Lejeprospekt Fremleje Lokalerne Lejeprospekt Fremleje Lokalerne Bjødstrupvej 20A, 8270 Højbjerg Synlige lækre indrettede butikslokaler Samlet areal: 1.200 m 2 Årlig leje ekskl. drift: 1. år kr. 300,- pr. m 2 2. år. kr. 400,- pr. m 2

Læs mere

Markedsleje. Erhvervslejeret

Markedsleje. Erhvervslejeret Markedsleje Erhvervslejeret Eksamensspørgsmålet Markedsleje Vilkårsændringer i vedvarende kontraktforhold. Aftalt uopsigelighed. Lejefastsættelse og regulering i uregulerede kommuner. Introduktion Fastsættelse

Læs mere

Kvæsthusgade 3, 1251 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk

Kvæsthusgade 3, 1251 København K. Udlejningschef. Direkte: 43 33 81 12 soren.johansen@nordeaejendomme.dk 322 m² kontor på Kvæsthusgade 3 Information Lejemålet er beliggende i ejendommens baghus med separat indgangsparti. Ejendommen har for nyligt gennemgået en facaderenovering der har omfattet alle baghusende

Læs mere

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen

Nyheder indenfor boliglejelovgivningen Ejendomsforeningen Danmark Nyheder indenfor boliglejelovgivningen 17. september 2013 Juridisk konsulent Niklas B. Kejlskov, Ejendomsforeningen Danmark Ny lovgivning (1) Afskaffelse af løbedage i boliglejemål

Læs mere

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 OVERDRAGELSESAFTALE

Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 OVERDRAGELSESAFTALE PETER EGEMAR Advokat L CLAUS CLAUSEN Advokat L Nørregade 7 A, 2. tv. Postboks 2206 1018 København K Telefon 33 17 74 67 Bolig nr. 0490-0223-05 OVERDRAGELSESAFTALE Undertegnede Navn: Louise Risager Christensen

Læs mere

Foredrag. den 24. november 2014

Foredrag. den 24. november 2014 Foredrag den 24. november 2014 Jakob Juul-Sandberg Lektor, ph.d., Syddansk Universitet jju@sam.sdu.dk Lidt statistik mm. www.domstol.dk antal boligretssager 2013: i DK 2.103 (+ småsager) Odense 81; Svendborg

Læs mere

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens

Andelshavernes retsstilling efter. andelsboligforeningens Andelshavernes retsstilling efter tvangssalg af andelsboligforeningens ejendom Om mig Cand.jur. fra Aarhus Universitet, februar 2012 Speciale: Lejevilkårene for tidligere andelshavere efter Andelsboligforeningslovens

Læs mere

Butikslejemål. Greve Midtby Center 2670 Greve. 72 m 2 butikslejemål med god beliggenhed

Butikslejemål. Greve Midtby Center 2670 Greve. 72 m 2 butikslejemål med god beliggenhed Greve Midtby Center 2670 Greve Butikslejemål 72 m 2 butikslejemål med god beliggenhed Greve Midtby Center er et flot center der rummer både små, søde og sjove butikker, samt nogle af de største supermarkedskæder,

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28, 1. sal, 7400 Herning

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 28, 1. sal, 7400 Herning Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 28, 1. sal, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler på 1. sal med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 120 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr.

Læs mere

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads.

Alle værelserne har endvidere en indbygget hems af varierende størrelse, der af nogen bruges til arbejdsplads og andre til soveplads. ADVOKATERNE I JYLLANDSGÅRDEN A/S Frederiksgade 72 DK-8000 Århus C Tlf. (+45) 86 12 23 66 Fax (+45) 86 12 97 07 CVR-nr. 25 90 89 02 E-mail: info@kapas.dk www.kapas.dk Jyske Bank 5076 1320014 Advokat Erik

Læs mere

1.1. Det lejede er beliggende på matr.nr., hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er.

1.1. Det lejede er beliggende på matr.nr., hvis grund og bygninger herefter er kaldet ejendommen. Lejemålets postadresse er. Dato: Lejemåls nr. LEJEKONTRAKT Kontor, lager og produktion (ikke-erhvervsbeskyttede) Mellem Og som udlejer som lejer Parterne 1. Det lejede 2. Anvendelse 3. Ikrafttræden/overtagelse 4. Opsigelse/ophør

Læs mere

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad?

Beboerklagenævn. for hvem og til hvad? Beboerklagenævn for hvem og til hvad? Indhold Forord... side 4 Beboerklagenævn i. alle kommuner... side 5 Beboerklagenævnets. sammensætning... side 6 Hvordan arbejder. beboerklagenævnet?... side 8 Beboerklagenævnet

Læs mere

Vermundsgade 38, stuen til 6. sal 2100 København Ø

Vermundsgade 38, stuen til 6. sal 2100 København Ø Vermundsgade 38, stuen til 6. sal 2100 København Ø 14 gode kontorlejemål fra 537 m² 10.991 m² Lejemål 1 874 m² Lejemål 2 721 m² Lejemål 3 1.007 m² Lejemål 4 672 m² Lejemål 5 570 m² Lejemål 6 550 m² Lejemål

Læs mere

Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund

Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund NOTAT Dato: Kontor: Boliglovgivning Sagsnr.: 2012-138 Sagsbehandler: mpk/map Dok id: Forslag til Lov om sommerhuse på fremmed grund Kapitel 1 Lovens anvendelsesområde 1. Loven gælder for leje af grunde,

Læs mere

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013

Lov om midlertidig regulering af boligforholdene 11-12-2013 Titel Lov om midlertidig regulering af boligforholdene Status Gældende Ikrafttrådt 01-01-1980 Type Lov Nummer 238 Publiceret 08-06-1979 Udgiver By- og Boligministeriet Udskrevet af Bjørn Søeborg Dato 11-12-2013

Læs mere

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger

Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger Side 1 af 6 Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger LOV nr 485 af 12/06/1996 (Gældende) LBK Nr. 837 af 20/09/1996 LBK Nr. 452 af 24/06/1998 LOV Nr. 934 af 20/12/1999 LOV Nr. 450 af 31/05/2000

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby.

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 32, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 32, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 300 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr. 575 pr. m 2 Sags

Læs mere

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013

HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 HØJESTERETS DOM afsagt onsdag den 15. maj 2013 Sag 233/2012 Elin Larsen og Ulrik Torp (advokat Henrik Vang-Lauridsen, beskikket for begge) mod Elisabeth Schwartz født Tafdrups Familielegat (advokat Anne

Læs mere

Skatter og afgifter i lejeforhold

Skatter og afgifter i lejeforhold SUSANNE KIRK Skatter og afgifter i lejeforhold JURIST- OG ØKONOMFORBUNDETS FORLAG Skatter og afgifter i lejeforhold Susanne Kirk Skatter og afgifter i lejeforhold Jurist- og Økonomforbundets Forlag 2013

Læs mere

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning.

KENDELSE. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede skal tilbagebetale en del af det modtagne vederlag for udlejning. 1 København, den 19. november 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Boligkontoret Dybdahl/Riis ApS Stolbergsvej 26 2970 Hørsholm Nævnet har modtaget klagen den 8. maj 2012. Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt

Læs mere

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER

FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER NYHEDSBREV / FEBRUAR NR. 2 2015 FORVENTEDE LEJELOVSÆNDRINGER 23.02.2015 Som lovet i nyhedsbrevet af september 2014, kommer her en opdatering omkring de forventede lejelovsændringer. Grundet de omfattende

Læs mere

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 30, stuen, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby.

Lejeprospekt. Kontorlokaler. Rolighedsvej 30, stuen, 7400 Herning. Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Lejeprospekt Kontorlokaler Rolighedsvej 30, stuen, 7400 Herning Let tilgængelige lyse kontorlokaler med maksimal synlighed i Herning midtby. Samlet areal: 175 m 2 Årlig leje ekskl. drift: kr. 575 pr. m

Læs mere