Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse nr. 14, februar 2013

Transkript

1 Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse I dette nyhedsbrev: Retssag mod Randers Kommune for svigt i tilsynet med Randersegnens Boligforening! Nu ser det ud til at kuratorerne i Randersegnens Boligforenings konkursbo vil anlægge sag mod Randers Kommune for tilsynssvigt. Desuden har Randers Kommune netop afsat dem, som midlertidige forretningsførere! Søren Peter Hvidegaard Jensen fra SPJrådgivning siger herom: Det er helt på sin plads, at kuratorerne anlægger sag mod kommunen for tilsynssvigt. Som min gennemgang i Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse, nr. 13 af revisionsprotokollerne for Randersegnens Boligforening viste, ser det ud til at kommunen har undladt at reagere på endog gentagne bemærkninger fra revisionen bl.a. om drift og vedligehold. Derudover siger han: Det er særdeles velbegrundet, at man afsætter kuratorerne som midlertidige forretningsførere. Kommunen og dens advokat har helt ret i, at der er en interessekonflikt. Det eneste man kan undre sig over er, at kommunen først nu reagerer på denne konflikt, for den har da været der fra starten. Læs mere her - klik Reeelt stop for solceller i almene boliger!! De nye regler, der kom i december 2012, er ikke gearet til de almene boliger og forhindrer reelt at de kan udnytte solcellerne. Reglerne sidestiller således ikke beboere med boliger i almene boliger med beboere i parcelhuse. Situationen er faktisk, at de almene efter de nye regler stilles ringere end før. Tidligere benyttede man i etageejendomme især nettomålerordningen, d.v.s. at måleren kunne løbe baglæns, til fællesstrøm i form af trappelyd, lys i kældre, på P-pladser m.v. I tæt-lavt byggeri kunne beboere med eget tag også nettoafregnede for det individuelle strømforbrug. Læs mere her - klik

2 Strøtanker om ledelse - De uundværlige, der ikke er savnet Søren Peter Hvidegaard Jensens budskab er: Lad dig ikke styre af blændværket. Fokuser på din egen dømmekraft og husk, at de der vil blive i virksomheden, vil arbejde efter dens værdier og føler noget for sit job aldrig vil udøve pression ved at iscenesætte sig selv. Og sørg for at styrke din dømmekraft og din evne til at have øje for dine medarbejdere Læs mere her - klik Det kan altid blive bedre! Gør arbejdet i bestyrelsen og ledergruppen effektivt og konstruktivt evaluer og følg op! SPJrådgivning hjælper jer med at gøre arbejdet effektivt og konstruktivt i bestyrelsen og ledergruppen. Det sker med udgangspunkt i et seminar af ½ dags varighed (3-4 timer). De enkelte medlemmer svarer forud på en mindre spørgeskemaundersøgelse om, hvorledes de oplever, at arbejdet i bestyrelsen eller ledergruppen foregår. Læs mere her - klik Om SPJrådgivning Læs mere her - klik Klik her og kom til SPJrådgivnings gruppe på LinkedIn

3 Retssag mod Randers Kommune for svigt i tilsynet med Randersegnens Boligforening! I Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse nr. 13 opfordrede, SPJrådgivning, kuratorerne for den konkursramte Randersegnens Boligforening til, at anlægge retssag mod kommunen for svigt i tilsynet. Han fandt, at kommunen havde svigtet og det havde efter hans opfattelse medvirket til, at der pt. hersker en uoverskuelig situation og det bør retsligt afprøves om det har været tilfældet. Baggrunden for hans opfordring til kuratorerne var, at byrådet i Randers Kommune, på baggrund af et notat fra Miljø og Teknik på mødet den 1. oktober 2012, konstaterede, at Statsforvaltningen ikke vil foretage sig noget i sagen fordi man ikke fandt grundlag for at antage, at Randers kommune havde svigtet i sit tilsyn med Randersegnens Boligforening. I notatet til byrådet nævnte Miljø og Teknik godt nok, at kuratorerne overvejede at anlægge retssag mod Randers Kommune, men efter Statsforvaltningens udtalelse forventede de ikke, at kuratorerne rent faktisk anlagde sag mod kommunen som tilsynsmyndighed. Kuratorerne vil nu anlægge sag mod Randers Kommune for tilsynssvigt og afsættes som midlertidige forretningsførere! På et møde den 18. februar 2013 besluttede byrådet i Randers at afsætte de to kuratorer i Randersegnens Boligforening fra hvervet som midlertidig forretningsfører og i stedet pr. 1. marts 2013 at indsætte den almene boligorganisation DAB som midlertidigt forretningsfører for de enkelte boligafdelinger i Randersegnens Boligforening under konkurs indtil afdelingerne er overflyttet til andre boligorganisationer. Kommunen forventer nemlig nu, at kuratorerne ville anlægge sag mod kommunen for tilsynssvigt. Senest på et kreditormøde den 18. januar 2013 havde kuratorerne gentaget, at man ville anlægge sag og havde på dette møde orienteret om, at en stævning ville blive indleveret i slutningen af januar eller begyndelsen af februar. Det at kuratorerne nu vil anlægge sag mod kommunen indebærer efter kommunens opfattelse, at der vil opstå en konflikt. Kommunens advokat skriver således i et notat til byrådet, at: Der er i den forbindelse (.retssagen.) en naturlig konflikt mellem kuratorerne og Randers Kommune. Kommunen skal forsat og trods retssag varetage tilsynet med afdelingerne i Randeregnens Boligforening under konkurs. Kommunens sagsbehandlere vil således skulle samarbejde medkuratorerne om bl.a. den daglige administration, afdelingernes overgang til nye boligorganisationer, helhedsplaner mv. samtidig med, at en retssag om netop dette tilsyn verserer ved Vestre Landsret.

4 I denne situation vil der ikke være den fornødne gensidige tillid, som gør det muligt, at kuratorerne i retssagen kan varetage kreditorernes interesser, og samtidigt skulle kunne varetage afdelingerne og lejernes interesser. I forlængelse heraf konstaterer advokaten, at kuratorerne vil være i en uhensigtsmæssig dobbeltrolle, idet de skal skaffe så mange penge som muligt fra de enkelet afdelinger til konkursboet medens afdelingernes interesser trækker i den stik modsatte retning, nemlig at midlerne skal blive i afdelingerne., SPJrådgivning, siger om det forhold at det nu ser ud til at blive afprøvet retsligt om kommunen har svigtet i sit tilsyn: Det er helt på sin plads, at kuratorerne anlægger sag mod kommunen for tilsynssvigt. Som min gennemgang i Nyhedsbrev om almene boliger og ledelse, nr. 13 af revisionsprotokollerne for Randersegnens Boligforening viste, ser det ud til at kommunen har undladt at reagere på endog gentagne bemærkninger fra revisionen bl.a. om drift og vedligehold. Det var baggrunden for mit spørgsmål om hvor, der har været et løbende og aktivt tilsyn f.eks. i forhold til om boligorganisationen levede op til forpligtigelserne i f.h.t. vedligehold og afdelingernes drift i øvrigt? Som jeg pegede på, burde kommunen efter min opfattelse allerede før 2007 have reageret på og taget f.eks. problemerne med at ajourføringen af vedligeholdelsesplaner og budgetter fortsat ikke var påbegyndt op over for boligforeningen. Om afsættelsen af kuratorerne som midlertidige forretningsførere siger han: Det er særdeles velbegrundet, at man afsætter kuratorerne som midlertidige forretningsførere. Kommunen og dens advokat har helt ret i at der er en interessekonflikt. Det eneste man kan undre sig over er, at kommunen først nu reagerer på denne konflikt, for den har da været der fra starten. Landsbyggefonden har jo også gentagne gange overfor såvel kuratorerne som kreditorerne tilkendegivet, at kuratorerne ikke kan administrere afdelingerne samtidigt med at de fører retssag mod kommunen for tilsynsvigt. Derfor har Landsbyggefonden i øvrigt også gået ind og varetaget interesserne for de afdelinger, som Østjysk Bank har stævnet. Han peger derudover på, at det ikke kun er spørgsmålet om retssagen, der skærper situationen og gør det nødvendigt at afsætte kuratorerne som midlertidige forretningsførere. For mig ser det ud som at kuratorerne groft svigter deres opgave som midlertidige forretningsførere. De har ikke fulgt op på en række pålæg, som Randers Kommune har givet som tilsynsmyndighed. Det drejer sig om ophævelse af afdelingssammenlægninger, som efter kommunens vurdering ikke er sket på korrekt grundlag samt manglende medvirken til at lovliggøre brandforanstaltningerne i Randers Sports College. Dertil kommer at man forsat ikke har udarbejdet årsregnskab for 2011, hvilket skulle have været indleveret den 1. juli 2012, ligesom der heller ikke er udarbejdet endelige budgetter for 2013 hvilket er forudsætningen for at kunne varsle huslejeforhøjelser. Ej heller har de løbende udsendt be-

5 boerorienteringer om arbejdet med at løse sagen, ligesom der ikke har været taget initiativ til at få oprettet beboerdemokrati i afdelingerne. Til gengæld tyder det på, efter det notat som kommunens advokat har udarbejdet, at kuratorerne har taget sig godt betalt for den midlertidige forretningsførelse. En forretningsførelse som det tyder på at de næppe har kompetence eller vilje til at gennemføre. Så ja der er rigeligt med grunde til at afsætte kuratorerne som forretningsførere. Mit eneste kritiske bemærkning i den forbindelse er, at det undrer mig hvorfor kommunen ikke har afsat dem tidligere. Giver en retssag om tilsynssvigt overhovedet mening? Ja, i allerhøjeste grad, siger og fortsætter: Jeg har interesseret mig for den her sag, dels fordi der er tale om en af de værste sagen en boligorganisation er endt i og dels fordi den viser, at hvis sådanne sager skal undgås, skal kommunerne tage deres samarbejde med de almene boligorganisationer meget seriøst og prioritere det politisk, administrativt og ressourcemæssigt. Så dybest set handler det ikke som sådan om Randers Kommune, men det handler om styringsdialogen med boligorganisationen og mål og rammestyringen i forbindelse hermed og så det løbende tilsyn med boligorganisationerne. Derfor er sagen omkring Randersegnes Boligforenings konkurs og kommunens rolle interessant, og derfor giver det mening at sagen forfølges. For mig at se er det vigtigt, at vi får klargjort, at der er grænser for hvor ringe et samarbejde en kommune kan have med de almene boligorganisationer og hvor ringe et tilsyn, de kan gennemføre. Han slutter af men en konstatering om: Det ser i øvrigt ud til, at det er over hele linjen, at Randers Kommune har svigtet i samarbejdet med og tilsynet af de almene boligorganisationer. Ligeledes på byrådsmødet den 18. februar 2013 var der en orientering om styringsdialogen med boligorganisationerne og deres regnskaber og det ligner næsten en lang oplistning af problemer. Man har da heldigvis undladt at lade sin egen revisor gennemgå regnskaberne for og har i stedet købt bistand fra Aarhus Kommune. Gennemgangen viser en række forhold, som kommunen skulle have fulgt op på langt tidligere. Retur til oversigten.

6 Reeelt stop for solceller i almene boliger! Man kan ikke sige, at solcelleområdet på sigt vil være lukket land for folk, der bor alment, men lige i øjeblikket er det svært at forudse, hvor og hvornår sagen lander. Sådan siger BL s cheføkonom Frans Clemmensen i en artikel i Boligen nr. 2, som er bladet for BL- Danmarks Almene Boliger. Baggrunden er, at de nye regler, der kom i december 2012, ikke er gearet til de almene boliger og reelt forhindrer at de kan få udnytte solcellerne. Reglerne sidestiller således ikke beboere i almene boliger med beboere i parcelhuse. Situationen er faktisk, at de almene efter de nye regler stilles ringere end før. Tidligere benyttede man i etageejendomme især nettomålerordningen, d.v.s. at måleren kunne løbe baglæns, til fællesstrøm i form af trappelyd, lys i kældre, på P-pladser m.v. I tæt-lavt byggeri kunne beboere med eget tag også nettoafregnede for det individuelle strømforbrug. Det er der sat en stopper for, således at der ikke længere kan nettomåle på det individuelle forbrug i almene boliger. Det har medført at en række almene boligorganisationer er kommet i klemme med projekter, der er i gang ligesom det har sat bremsen i for en række nye projekter., der er direktør i Lejerbo, udtaler til Politiken den 18. februar 2013 i en artikel under overskriften Regelkaos bremser solceller : Overskudsstrømmen skal sendes ud på elnettet til nul kroner. Det har trukket tæppet væk under os. Vi har sat flere projekter med Energi-0 husene, som vi selv har udviklet, i stå. BL s direktør siger i samme artikel: Der har været en massiv interesse for at sætte solceller op. Men nu er det gået i nul. Der etableres ikke nye anlæg. Han peger på, at det er en underlig og utilfredsstillende situation at det der skulle være en ligestilling mellem ejere og lejere resulterer i en udvikling der sætter udviklingen i stå! Årsagen skulle ifølge Energistyrelsen være at ligestillingen støder mod flere love. I artiklen i Politiken peges der også på, at kommunerne også er stødt ind i uventede problemer på solcelleområdet idet en ændring af elforsyningsloven sidste år medførte, at de nu skal oprette selvstændige selskaber for deres solcelleanlæg. Klima-, energi- og bygningsminister Martin Lidegaard siger til Boligen: Det har afgørende betydning, at alle boligformer er dækket af støtteordningerne, og det er centralt for alle

7 partier, tror jeg, at den nye aftale medfører, at det ikke kun er parcelhusejerne, der kan tage del i solfesten. Andre kan også være med, og der skal skabes mere ensartede vilkår. Om mulighederne for at ændre reglerne siger han: Da vi i politisk enighed sagde, det her vil vi gerne, så viste det sig, at solceller i almene boliger er reguleret af mindst seks love og tre forskellige ministerier. Det skal der ryddes op i. Derfor er der nedsat et hurtigt arbejdende embedsmandsudvalg til at se på sagen. Ifølge Martin Lidegaard skulle de største forhindringer være, at almene boligorganisationer får lov til som sideaktivitet at drive solcelleanlæg, og at der bliver kompenseret for det EUretsligt, så et flertal i en boligafdeling kan beslutte, at alle skal aftage el fra solceller. Han kan dog ikke love hvornår der er en løsning. Som han siger til Boligen: Jeg bliver dig svar skyldig, men så hurtigt som overhovedet muligt. Det er ikke år, vi snakker om, og jeg håber heller ikke, det bliver måneder. Retur til oversigten. Strøtanker om ledelse. De uundværlige, der ikke er savnet For nylig fortalte en af mine gode bekendte, som har en lederstilling i en mellemstor virksomhed, om en af hans medarbejdere, som havde fået en lederstilling i en anden virksomhed, fortæller Søren Peter Hvidegaard Jensen Det er underligt, sagde den bekendte, Han har altid fremstået som en nøgleperson på et bestemt område. En person der stod til rådighed for alle og som de kunne trække på inden for det pågældende område. Det har været almindeligt anerkendt og alle har talt om det. Derfor tænkte jeg på hvad reaktionerne ville være fra kollegaerne og hvordan det ville komme til at gå. Situationen viste imidlertid, at ingen grund var til betænkelighederne. Nok havde man inden medarbejdere rejste blandt kollegaerne talt om, hvad man nu gjorde og at man ville komme til at savne ham og hans ekspertise. Men da han var rejst, fortsatte dagligdagen uændret og ingen savnede ham og hans ekspertise der var ikke noget fagligt savn! Søren Peter Hvidegaard Jensen tror ikke at situationen er unik! Med mellemrum støder man ind i medarbejdere der er gode til at iscenesætte sig selv eller få andre til at iscenesætte sig som den uundværlige nøglemedarbejder. I realiteten kan der være tale om, at den type medarbejdere bygger sig op for at skabe sig en position, der kan presse virk-

8 somheden til anerkendelse, position og løn. Og desværre falder man som chef indimellem for dette blændværk og lader sig presse til at love guld og grønne skove for at fastholde vedkommende og hans ekspertise. Det sker måske især når man selv er lidt presset. Det er de medarbejdere der kan ende som De uundværlige, der ikke er savnet. Så budskabet er ikke uventet lad dig ikke styre af blændværket. Fokuser på din egen dømmekraft og husk, at de der vil blive i virksomheden, vil arbejde efter dens værdier og føler noget for sit job aldrig vil udøve pression ved at iscenesætte sig selv. Og sørg for at styrke din dømmekraft og din evne til at have øje for dine medarbejdere. Retur til oversigten.

9 Det kan altid blive bedre! Gør arbejdet i bestyrelsen og ledergruppen effektivt og konstruktivt evaluer og følg op! SPJrådgivning hjælper jer med at gøre arbejdet effektivt og konstruktivt i bestyrelsen og ledergruppen. Det sker med udgangspunkt i et seminar af ½ dags varighed (3-4 timer). De enkelte medlemmer svarer forud på en mindre spørgeskemaundersøgelse om, hvorledes de oplever, at arbejdet i bestyrelsen eller ledergruppen foregår. Seminarets indhold Seminaret omfatter følgende: Hvad er God selskabsledelse og God almen ledelse? Hvordan oplever medlemmerne arbejdet i bestyrelsen/ledergruppen? o Sammensætning, kompetencer, arbejdsdeling og samarbejde med administration eller bestyrelse o Mødernes længde o Mødeforberedelsen o Mødernes forløb o Efter møderne Hvad fungerer godt og hvad er der brug for at gøre noget ved? Tilrettelæggelse af en systematisk proces, hvor bestyrelsen/ledergruppen arbejder med at udvikle møderne med planlægning, opfølgning og evaluering. Udvikling af møderne så der kommer mere fokus på handlinger og udvikling styr møderne på form frem for regler! Der tages udgangspunktet i God ledelse af almene boliger og God selskabsledelse. Deltagerne får en række værktøjer til at skabe et bedre og mere udviklende arbejde. Målet er også at blive bedre til at arbejde med målsætninger og arbejde med strategisk ledelse.

10 Pris Prisen for seminaret inkl. spørgeskemaundersøgelsen er kr. ekskl. moms og udgifter til transport. Opfølgning Seminaret kan følges op ved, at bestyrelsen/ledergruppen igangsætter et arbejde med udvikle sin arbejdsform, arbejde med strategisk ledelse og evt. udarbejde/revidere målsætninger og. Strategisk arbejde kan være en stor udfordring og SPJrådgivning kan rådgive i processen. SPJrådgivning udarbejder gerne et tilbud med forslag til processen. SPJrådgivning har gennemført evalueringen af bestyrelsesmøderne i Bolig Hjørring og de administrerede boligorganisationer. Som reference herfra kan der henvises til direktør Jens Ole Jørgensen, Bolig Hjørring, tlf eller joj@bolighjoerring.dk Kontakt Søren Peter Hvidegaard Jensen på tlf eller spj@spjraadgivning.dk hvis I er interesseret i et uforpligtende møde om konceptet og hvorledes det kan gennemføres hos jer. Retur til oversigten.

11 Om SPJrådgivning SPJrådgivning udfører opgaver for kommuner vedr. den almene boligsektor om udlejning, drift, økonomi, beboerdemokrati etc. I den forbindelse rådgiver jeg også om tilrettelæggelse og gennemførelse af en effektiv mål- og rammestyringen i forbindelse med styringsreformen for den almene boligsektor boligorganisationernes bestyrelser og administrative ledelser om ledelsesmæssige forhold, strategisk udvikling, mål- og rammestyring etc. Derudover rådgiver jeg boligorganisationer i forbindelse med gennemførelse af konkrete projekter projektudviklere og andre, der samarbejder med almene boligorganisationer Retur til oversigten. SPJrådgivning på LinkedIn, Klik her og kom til gruppen Tidligere nyhedsbreve findes på dette link: Nyhedsbreve