Voldsom forskel i kommunernes byggesagsgebyr

Transkript

1 NR. 9 NOVEMBER 2012 Voldsom forskel i kommunernes byggesagsgebyr Når man skal bygge et parcelhus på 150 kvm., koster det penge at indhente en tilladelse fra kommunen. Det er billigst i Herlev, her koster det 770 kr., mens det er dyrest i Fredensborg med kr. For at skabe klarhed over gebyrernes størrelse, har Energistyrelsen siden 2009 foretaget en årlig undersøgelse af byggesagsgebyrerne i landets kommuner. Ved byggesagsgebyrer kan kommunen kræve et gebyr, som modsvarer den sagsbehandling, kommunen har i forbindelse med behandling af ansøgningen. Det vil sige, at den enkelte kommune kan sætte et gebyr, hvor de kun får dækket en brøkdel af omkostningerne op til et gebyr, hvor de har fuld omkostningsdækning. Hypotesen op igennem 00'erne var, at mange gebyrer og afgifter, der ikke var omfattet af VK-regeringens skattestop (indført i 2001/2002) steg forholdsvist meget. Spredning i gebyret er stort fra landsdel til landsdel. I gennemsnit koster et byggesagsgebyr cirka kr. i Danmark. Figur 1 illustrerer, at Nordsjælland har de højeste gebyrer med et gennemsnit på kr. for en ansøgning om parcelhus. Det bemærkes også, at det generelt er billigere for en byggesag, jo længere vi bevæger os mod Jylland, hvor Midt- og Vestjylland er billigst med kun kr. skarpt forfulgt af Nordjylland med en pris på kr. I figur 1 er byggesagsgebyrerne fordelt på geografiske områder for 2012.

2 2 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 Figur 1 Byggesagsgebyrer for parcelhuse varierer meget pris i kroner Landsgennemsnittet = cirka kr Nordsjælland Bornholm Østsjælland Vestsjælland Sydøstjylland Hovedstaden Sydsjælland og Lolland-Falster Sønderjylland Østjylland Fyn Sydvestjylland Nordjylland Midt- og Vestjylland De fleste kommuner har hævet gebyret. Tabel 1 viser hvor mange kommuner, der enten har hævet eller sænket gebyret for en typisk parcelhusansøgning siden myndighederne første gang systematisk indsamlede gebyrpriserne i kommuner har hævet gebyrerne siden 2009, hvor Lyngby-Taarbæk har hævet gebyret allermest med kr., således at et byggesagsgebyr i dag koster kr. Kun 6 kommuner har nedsat gebyrerne siden For eksempel var Gladsaxe blandt de 10 dyreste i 2009, men satte i 2011 gebyret ned med knap kr., hvorved gebyret i dag ligger under landsgennemsnittet. Tabel 1: Klar tendens til stigninger i byggesagsgebyret for parcelhuse siden 2009 Gebyr: Antal kommuner Andel i procent Steget Uændret Faldet 6 6 Uden for bedømmelse 1) Kilde: Bearbejdet tal fra Energistyrelsen. 1) Kommunerne uden for bedømmelse er de kommuner, der enten havde indført afregning for påbegyndte time i behandlingen af sagen, som vanskeliggør sammenligning over tid med andre kommuner, hvor prisen er opgjort med en konkret byggesag opgjort pr. kvadratmeter. I figur 2 ser man udviklingen i de gennemsnitlige gebyrer siden Indhentede man byggetilladelse i alle landets kommuner ville prisen være steget med henholdsvis 9, 11 og 6 pct. i årerne 2010, 2011 og 2012.

3 3 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 Figur 2 Udvikling i gebyrprisen for parcelhuse (Landsgennemsnit) kroner Samlet set er tendensen klar: gebyrerne for en ansøgning om tilladelse til at bygge et parcelhus på 150 kvm. er steget 28 pct. siden Kommunerne kan selv vælge at opkræve en væsentlig lavere sats end det koster at behandle en ansøgning, hvorved andre skatteborgere er med til at dække omkostningerne i forbindelse med sagsbehandlingen. Det er på den anden side et lovkrav, at kommunerne højest kan opkræve et gebyr, der modsvarer de omkostninger, der er forbundet med opgaven. I tabel 2 er opstillet, hvilke kommuner der opkræver de laveste og højeste gebyrer. Tabel 2: Kommuner med højeste og laveste gebyrer for en byggetilladelse. Laveste Højeste Herlev 770 Fredensborg Læsø Greve Holstebro Halsnæs Viborg Lyngby-Taarbæk Tårnby Hørsholm Anm.: Fredensborg har indført "klimafradrag" på 20 pct., hvor selv i tilfælde med gebyrrabatten er gebyret på kr. og stadigvæk landets højeste.

4 4 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 I bilag A er samtlige kommuner i denne undersøgelse listet. Beltoft: Stor spredning i byggesagsgebyr "Gebyret for en tilladelse til at bygge et parcelhus koster i gennemsnit cirka kr. Det svinger fra 770 kr. i Herlev til kr. i Fredensborg. Det er svært at vurdere, hvad det rigtige niveau er for gebyrerne. Men gebyret burde måske ikke variere med cirka kr. fra dyreste til billigste kommune, men gebyret burde være mere ensartet i landets kommuner," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. "Når der er stor forskel i gebyret kunne man også få den tanke, at der kunne være stor forskel i serviceniveau og sagsbehandlingstid fra kommune til kommune, men det er ikke så enkelt at måle, som gebyret er. Et effektivt kommunalt system smidiggør hele processen til gavn for både boligejere, underleverandører m.v. af det planlagte byggearbejde, og det er trods alt det vigtigste, når man står og skal bygge hus, som sagtens kan koste et par millioner i byggeomkostninger," siger Karsten Beltoft. "Man hører om gebyrskruen, og når man ser på prisen for en byggetilladelse er der noget om snakken. Gebyret er steget 30 pct. siden 2009, og 76 af landets kommuner har sat gebyret op. Kun 6 kommuner har reduceret gebyret. For den enkelte er der tale om mindre beløb, men for hele boligsektoren er der tale om et betydeligt beløb. Samlet set har boligejerne holdt for med store stigninger i både den kommunale grundskyld og i byggesagen i en række kommuner," konkludere Karsten Beltoft. Derfor er bidragssatserne steget Det har været nødvendigt for realkreditinstitutterne at hæve bidragssatserne for at sikre tilliden til de danske realkreditobligationer og at boligejerne får de billigst mulige renter.

5 5 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 Med finanskrisen er der kommet et stærkt fokus på risici. Det har påvirket danske realkreditobligationer, selv om de var og er meget sikre, både før og efter krisen. Efter en årrække med så godt som uændrede bidragssatser, har myndigheder, kreditvurderingsbureauer og investorer krævet, at de danske realkreditobligationer sikres med flere aktiver og at institutterne er mere velkapitaliserede. Det har betydet højere bidragssatser for de danske boligejere. "Man kan diskutere, om bekymringen har taget overhånd, men realkreditinstitutterne må indrette sig på, at myndigheder, kreditvurderingsbureauer og investorer alle kræver mere sikkerhed. Så hvis man ser ensidigt på bidraget, får man et skævt billede. Faktisk bliver indtjeningen på bidragene brugt på noget, der hjælper boligejerne til at få lån med en lav rente," siger Karsten Beltoft, direktør i Realkreditforeningen. Regning var kommet alligevel Hvis ikke institutterne havde opfyldt myndighedskravene, ville obligationerne have mistet deres status som særligt dækkede obligationer. Det ville have betydet et risikotillæg på renten. Hvis ikke kreditvurderingsbureauernes krav var blevet opfyldt, ville obligationerne have mistet deres AAA-rating. Det ville have betydet et yderligere risikotillæg på renten. Endelig er investorernes appetit på risiko blevet mindre, så en obligation faktisk skal være endnu sikrere end tidligere for at kunne sælges med det samme risikotillæg. "Hvis ikke institutterne havde sørget for at gøre obligationerne mere sikre, ville regningen til boligejerne have været der alligevel. Den ville bare være kommet som risikotillæg på obligationsrenterne i stedet for bidragsstigninger," påpeger Karsen Beltoft. Rentefald større end bidragsstigning Før 2009 lå den gennemsnitlige bidragssats for alle låntagere i danske realkreditinstitutter, boligejere, landmænd, industri, service, boligselskaber osv. - på ca. 0,45 pct. Frem til 2011 er denne sats steget til 0,55 pct. Baseret på regnskabstal for første halvår og på de annoncerede bidragsforhøjelser, skønnes satsen i 2012 at stige til 0,60 pct. I samme periode er renterne faldet. Og selv om bidragsforhøjelsen er mærkbar, er den langt mindre end de væsentlige rentefald.

6 6 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 "Det meste af rentefaldet skyldes naturligvis den generelle tendens til lavere renter under lavkonjunkturen. Men rentefaldet ville helt bestemt have været mindre, hvis ikke institutterne havde reageret på krisen og sørget for en bedre polstring," fastslår Karsten Beltoft. Gennemsnitlig bidragssats for danske realkreditinstitutter (2012 = skøn) 0,7% 0,6% 0,5% 0,4% 0,3% 0,2% 0,1% 0,0% Anm.: Den viste bidragssats er udregnet som forholdet mellem institutternes bidragsindtægter og deres samlede udlån Kilde: Finanstilsynet Fremragende svensk ordning Flere jobs, mindre sort arbejde, øgede skatteindtægter og øget forbrug. Den svenske ROT-model for reparation, ombygning og tilbygning burde i den grad inspirere danske politikere. I Danmark er der politisk fokus på at skabe nye jobs, og på at komme sort arbejde, herunder sort arbejde udført af udenlandsk arbejdskraft, til livs. De stigende energipriser har sat energieffektivitet højt på dagsordenen. Og det danske boligmarked er fortsat præget af stor forsigtighed og manglende lyst og likviditet til vedligeholdelse. Derfor kan det undre, at danske politikere ikke for længst har skelet til Sverige og ladet sig inspirere af svenskernes såkaldte ROT-ordning, der er kort for Reparation, Ombygning og Tilbygning.

7 7 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 ROT-ordningen går i korte træk ud på, at enhver svensker kan få nedsat sin skat med halvdelen af den lønudgift, som det koster at få en registreret erhvervsdrivende håndværker til at udføre istandsættelses- eller renoveringsarbejde i ejerboliger, andelsboliger og fritidsboliger. Dog maks. med SEK pr. individ og under forudsætning af, at beløbet (mindst) modsvarer den skat som pågældende ville have betalt, uden at arbejdet blev udført. Skattenedsættelsen kan opnås hvert år. Der er altså tale om en personlig skattereduktion ikke et fradrag. Det betyder, at det er lettere at administrere og værdien er den samme for alle. I praksis anvendes det der kaldes fakturamodellen, hvilket betyder at borgeren betaler den ene halvdel af lønnen og skattemyndighederne den anden. Skattemyndigheden kan samtidig kontrollere, at håndværkeren har orden i sagerne og at arbejdet ikke udføres af folk på sociale ydelser eller som ikke har lovligt ophold i landet. Køberen undgår at belaste sin likviditet, i modsætning til hvad der sker i den danske ordning, hvor man opnår et ligningsmæssigt fradrag med en værdi svarende til en tredjedel af udgiften, men først når man har betalt for ydelsen. I Sverige har man med ROT-ordningen ikke bare konstateret en overbevisende vækst i antallet af årsværk, der benyttes i ordningen, men også en vækst i nye årsværk. Ifølge Dansk Erhverv, der har analyseret de svenske tal, er der tale om at ROT-ordningen omsatte årsværk i 2009, hvoraf årsværk var nye. I 2010 var omsætningen årsværk, hvoraf var nye. De nye årsværk er med stor sandsynlighed delvis erstatning for gør-det-selv-arbejde og/eller for arbejde, der tidligere blev udført sort. Men der er også ægte nye jobs. I forhold til beskatningsgrundlag og dynamiske effekter er resultatet under alle omstændigheder gunstigt. Direkte overført til Danmark må ROT-ordningen forventes at kunne medføre de samme positive resultater. Regeringen bør derfor gøre op med sig selv, hvad der er vigtigst: At ingen får tilskud til noget som alligevel skulle laves eller at der igangsættes arbejde som ellers ikke ville blive udført. I det første tilfælde kan vi konstatere, at de gældende regler ikke skaber nok aktivitet i forhold til igangsættelse og udførelse af arbejde. BoligJobordningen falder bort ved årsskiftet, og det betyder, at der frem til nytår vil være fart på efterspørgslen på renoveringsarbejde. Derefter vil der være stilhed og ingen aktivitet.

8 8 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 I det andet tilfælde vil der være aktivitet med sikre arbejdsindtægter, som mindst svarer til det dobbelte af tilskuddet. Dertil kommer dynamiske effekter i form af sparede arbejdsløshedsydelser og øget forbrug i de husstande, hvor man går fra understøttelse til arbejdsindtægt. Den svenske ordning ér en studietur værd for skatteudvalget? Forslag om godkendelsesordning for fastsættelse af husleje Nyt lovforslag vil give boligejere, der skal udleje deres ejerlejlighed, mulighed for at få forhåndsgodkendt huslejen. Udlejeren er dermed garanteret, at huslejen er fastsat korrekt, og ikke efterfølgende kan underkendes af Huslejenævnet Ifølge regeringens lovprogram for indeværende folketingssamling vil der blive fremsat lovforslag om, at Huslejenævnene skal have "hjemmel til efter ansøgning at give forhåndsgodkendelse af husleje for en ejerlejlighed, som påtænkes udlejet." Selvom lovforslaget endnu ikke er offentliggjort, støtter Realkreditforeningen, at der skabes hjemmel til at Huslejenævnene "efter ansøgning" kan forhåndsgodkende huslejen. "Det er bestemt positivt, hvis der etableres en frivillig ordning, der kan give både ejere og deres lejere den nødvendige tryghed i forhold til fastsættelsen af huslejen," siger direktør Karsten Beltoft fra Realkreditforeningen og fortsætter: "Helt overordnet er det godt, at en ejer af en ejerlejlighed, der overvejer hvorvidt han skal sælge eller i stedet udleje for at dække omkostningerne til lejligheden, fremover vil kunne træffe sit valg på et oplyst og holdbart grundlag," understreger Karsten Beltoft. Med den nuværende lovgivning risikerer udlejer, at lejeren umiddelbart efter indgåelse af en lejekontrakt får den aftalte leje nedsat i Huslejenævnet. For udlejer betyder dette både, at huslejen skal sættes ned og at for meget indkrævet husleje skal betales tilbage til lejer. Derudover må udlejer ikke, som følge af Huslejenævnets afgørelse, opsige lejemålet og

9 9 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 udlejer vil derfor fortsat være bundet af lejekontrakten, og fastlåst i en situation udlejer aldrig ville have sat sig selv i, hvis huslejeniveauet havde været kendt tidligere. Ideen bag lovforslaget daterer sig tilbage til foråret, hvor minister for by, bolig og landdistrikter Carsten Hansen oplyste, at han overvejede en forhåndsgodkendelsesordning for ejere af ejerlejligheder, som ønsker at udleje en bolig. Dengang var der tvivl om, hvorvidt der ville blive tale om en obligatorisk godkendelsesordning. Der blev især argumenteret for, at huslejefastsættelse som udgangspunkt fortsat måtte være et mellemværende mellem udlejer og lejer under iagttagelse af den gældende lovgivning. Samtidig frygtede flere, at en obligatorisk godkendelseordning, særligt set i lyset af de i forvejen lange sagsbehandlingstider hos Huslejenævnene, ville kunne virke begrænsende på private boligejeres adgang til udlejning. Selvom den endelige udformning af lovforslaget endnu ikke kendes, vurderer Realkreditforeningen, at tanken bag forslaget er god og vil være til stor gavn for trængte boligejere der overvejer udlejning som alternativ til salg. Realkreditforeningen efterlyser afklaringer omkring et fælles EU-finanstilsyn Kommissionens forslag til et EU-finanstilsyn giver ikke svar på en række helt afgørende spørgsmål i forhold til den danske realkreditmodel. Den 12. september 2012 fremlagde Kommissionen et forslag til et fælles EU-finanstilsyn. Det er en afgørende del af Kommissionens vision om en egentlig europæisk bankunion, som ydermere omfatter en fælleseuropæisk krisehåndteringsmyndighed og en fælles indskydergarantiordning. Realkreditforeningen kan overordnet set tilslutte sig idéen om et fælles EU-finanstilsyn, som vil medvirke til at styrke et level playing field på tværs af EU og dermed sikre mere ensartede konkurrencevilkår.

10 10 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 Det fælles finanstilsyn vil dog i første omgang alene omfatte kreditinstitutter i EUROlandene, mens andre EU-lande som fx Danmark får mulighed for at tilslutte sig ordningen. Ifølge forslaget vil ECB reelt fungere som direkte tilsynsmyndighed på en lang række områder såsom solvens, likviditet, store engagementer samt gearings- og rapporteringskrav. Det daglige tilsyn vil blive varetaget i samarbejde mellem ECB og de nationale tilsynsmyndigheder, men ECB vil have det endelige ansvar. I relation til markedstilsyn og forbrugerforhold vil tilsynet derimod fortsat ligge hos de nationale tilsynsmyndigheder. I sin nuværende form er Kommissionens forslag en meget overordnet beskrivelse af, hvordan et fælles EU-finanstilsyn skal skrues sammen og fungere. Forslaget giver derfor ikke svar på en række for realkreditten meget vigtige spørgsmål. Den danske realkreditmodel har en meget stærk national forankring. Det er Realkreditforeningens største bekymring, at tilsynet med en forretningsmodel, der har en så national forankring, skal foretages af en fælleseuropæisk enhed som ECB. Det vil kræve, at ECB i sin tilsynsaktivitet har særligt fokus på - og indsigt i - dansk realkredit. I tidligere sammenhænge har vi beklageligvis måttet sande, at den danske realkreditmodels nærmere funktion og vilkår ikke står EU-institutionerne helt klart. Eksempelvis er processen omkring tilblivelsen af CRD IV et eksempel på, at det har krævet en meget stor indsats fra såvel danske myndigheder, organisationer som EUparlamentarikeres side, at få forklaret disse vilkår i relation til de nye EU-regler. Når kreditinstitutterne i EU som udgangspunkt følger de samme regler, mener Realkreditforeningen, at håndhævelsen af disse regler bør varetages af én og samme tilsynsmyndighed. Det er der mange fordele ved også for de danske realkreditinstitutter. For eksempel i forbindelse med international markedsføring af danske realkreditobligationer, hvor det kan være en ulempe at stå uden for et fælles EUfinanstilsyn. Det er endnu for tidligt at vurdere, om Danmark skal gå med. Som statsministeren sagde i sin åbningstale i Folketinget, er der "mange spørgsmål, som skal afklares, før vi kan vurdere, hvad der tjener Danmark bedst". Det er Realkreditforeningen enig i.

11 11 NYT FRA REALKREDITFORENINGEN NR. 9 NOVEMBER 2012 Vælger Danmark at tilslutte sig et fælles EU-finanstilsyn, er det afgørende, at vi kan bevare og fortsætte med den danske realkreditmodel. Ligesom den heller ikke skal presses ind i et set-up, der ikke kan rumme modellens særlige kvaliteter og karakteristika. Udgiver: Realkreditforeningen Redaktion: Flemming Dengsø Nielsen Martin Kjeldsen-Kragh Trineke Borch Jacobsen Heidi Holmberg Tina Oreskov Ansvarshavende redaktør: Karsten Beltoft kab@realkreditforeningen.dk tlf

12 Bilag A Tabel 1: Udvikling i byggesagsgebyrer for parcelhuse siden 2009 Område Gebyrstigning siden 2009 (i kroner) (i procent) Nordjylland Brønderslev ,4 Frederikshavn ,3 Hjørring ,0 Jammerbugt ,0 Læsø ,1 Mariagerfjord ,4 Morsø ,0 Rebild ,0 Thisted ,2 Vesthimmerlands ,3 Aalborg ,0 Gennemsnit (Nordjylland) ,9 Midt- og Vestjylland (i kroner) (i procent) Herning ,5 Holstebro ,3 Ikast-Brande ,2 Lemvig ,0 Ringkøbing-Skjern ,8 Skive ,2 Struer ,0 Viborg ,5 Gennemsnit (Midt- og Vestjylland) ,5 Østjylland Favrskov ,5 Norddjurs ,7 Odder ,0 Randers ,3 Samsø ,0 Silkeborg ,0 Skanderborg ,3 Syddjurs ,3 Aarhus ,7 Gennemsnit (Østjylland) ,8

13 Område Gebyrstigning siden 2009 (i kroner) (i procent) Sydøstjylland Fredericia ,9 Hedensted ,0 Kolding ,0 Vejle ,9 Gennemsnit (Østjylland) ,3 Sydvestjylland Esbjerg ,8 Fanø ,2 Varde ,8 Vejen ,3 Gennemsnit (Sydvestjylland) ,7 Sønderjylland Haderslev ,9 Sønderborg ,0 Aabenraa ,2 Gennemsnit (Sønderjylland) ,1 Fyn Assens ,6 Faaborg-Midtfyn ,9 Kerteminde ,3 Langeland ,0 Middelfart ,0 Nordfyns ,1 Nyborg ,9 Odense ,0 Svendborg ,7 Ærø ,7 Gennemsnit (Fyn) ,9 Sydsjælland og Lolland-Falster Lolland ,0 Næstved ,0 Stevns ,4 Vordingborg ,6 Gennemsnit (Sydsjælland og Lolland-Falster) ,5

14 Område Gebyrstigning siden 2009 (i kroner) ( i procent) Vestsjælland Holbæk ,5 Kalundborg ,0 Odsherred ,3 Ringsted ,7 Slagelse ,9 Sorø ,8 Gennemsnit (Vestsjælland) ,9 Østsjælland Greve ,8 Køge ,5 Lejre ,3 Roskilde ,5 Solrød ,6 Gennemsnit (Østsjælland) ,1 Nordsjælland Allerød ,2 Egedal ,3 Fredensborg ,4 Frederikssund ,8 Furesø ,4 Gribskov ,5 Halsnæs ,2 Helsingør ,2 Hillerød ,0 Hørsholm ,0 Rudersdal ,7 Gennemsnit (Nordsjælland) ,4

15 Område Gebyrstigning siden 2009 (i kroner) ( i procent) Hovedstaden Albertslund ,4 Ballerup ,0 Brøndby ,0 Dragør ,9 Frederiksberg ,6 Gentofte ,0 Gladsaxe ,8 Glostrup ,6 Herlev ,0 Hvidovre ,6 Høje-Taastrup ,6 Ishøj ,4 Lyngby-Taarbæk ,7 Rødovre ,0 Tårnby ,6 Vallensbæk ,9 Gennemsnit (Hovedstaden) ,5 Bornholm Bornholm ,5 Gennemsnit (Hele landet) ,5 vækst i procent 9,15 11,43 5,67