Boligområdet Sønderparken Syd

Transkript

1 Lokalplan nr Bramming Sydby Boligområdet Sønderparken Syd Januar 2012

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Byplaner.dk, arkitekt Stig Hammer Eriksen Fotos/Illustrationer: Esbjerg Kommune og Byplaner.dk Tryk: Esbjerg Kommune, 30 eksemplarer, jan. 2012

3 Indholdsfortegnelse Indhold Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Grøn struktur Trafikale forhold Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Forhold til spildevandsplanen Tilgængelighed for handicappede Miljøvurdering Tilladelser fra andre myndigheder Lokalplanen har været i høring fra den 20. september til den 15. november Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Aflysninger i Tingbogen Retsvirkninger Vedtagelse Bilag Bilag A, Matrikelkort...Indsat bagerst Bilag B, Lokalplankort...Indsat bagerst Bilag C, Illustrationsplan...Indsat bagerst Bilag D, Vejudsnit...Indsat bagerst Side 1

4 Side 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr Bramming Sydby, Boligområdet Sønderparken Syd Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje. 1. Lokalplanområdet 2. Baggrund Området, der ligger mellem Mulvadvej og Ribevej, er den sydligste del af Bramming by. Mod nord grænser området op til de nyere parcelhusområder Sønderparken og Mulvadparken, der stadig er under udbygning, og mod vest, syd og øst grænser området op til landbrugsområder i det åbne land. Lokalplanområdet udgør ca. 24 ha og ligger i dag primært som natur- og landbrugsområde. Baggrunden for lokalplanen er Byrådets ønske om at kunne tilbyde velbeliggende parcelhusgrunde i Bramming Sydby samt at udbygningen af området sker i overensstemmelse med stedets karakter, den omkringliggende bebyggelse og landskabet. Bebyggelserne i Bramming Sydby fremstår som en kombination af tæt-lav og åben-lav boligbyggeri. Langs Mulvadvej og Ribevej, som er gamle indfaldsveje til Bramming, er der hovedsagligt ældre bebyggelser. I de nyere områder er der parcelhuse samt rækkeog dobbelthuse i moderne arkitekturformer. Sønderparken er et helt nyt boligområde med vejadgang fra Ribevej. Side 3

6 Redegørelse Lokalplanområdet set mod syd fra Sønderparken. I forgrunden en mindre træbeplantning som bibeholdes i en grøn kile mellem to boligområder. 3. Lokalplanområdets disposition Lokalplanområdet opdeles i 5 delområder. Delområderne I, II og III udlægges til boligformål. Delområde IV udlægges til grønt byområde omkring boligklyngerne, og delområde V udlægges til naturområde, der skal danne overgang til det åbne land mod syd. Delområde I, den vestligste boligklynge, kan anvendes til enten åben-lav eller tæt-lav boligbebyggelse. Delområde II, den midterste boligklynge, må kun anvendes til åben-lav boligbebyggelse og delområde III, den østligste boligklynge, må kun anvendes til tætlav boligbebyggelse. Mellem de 3 delområder anlægges grønne kiler, som giver mulighed for etablering af stier, der skal forbinde de kommende bebyggelser i lokalplanområdet med de eksisterende boligområder i Sønderparken, Mulvadparken og det øvrige Bramming. Endvidere giver stierne forbindelse til naturområdet i den sydlige del af lokalplanområdet. I de områder, der udbygges med åben-lav bebyggelse, udlægges boligvejene med mindst 20 meter brede vejudlæg. Selve kørebanen, der anlægges med en bredde på 5 meter, skal have et svagt slynget forløb, således at der i den resterende del af vejudlægget opnås rabatter i varierende bredde. Dette vil give mulighed for etablering af nære fælles opholdsarealer for beboerne, eksempelvis til opstilling af bænke og legeredskaber. Vejene anlægges som lege- og opholdsområder 15 km) med fartdæmpende foranstaltninger. Der anlægges ikke fortove. Overkørslerne fra kørebanen til grundskel skal etableres som smalle kørespor med fast belægning eller som at areal med græsarmering med minimum 65 % græsareal. Side 4

7 Redegørelse Boligvej i åben-lav boligbebyggelse. Vejen slynger sig med brede græsrabatter, hvor der er mulighed for fælles opholdsarealer. I områder, der udbygges med tæt-lav boligbebyggelse, anlægges boligvejene individuelt afhængig af bebyggelsens udformning. Fælles er dog, at vejene etableres i et bredt vejudlæg, hvor der er plads til grønne områder, parkering og beplantning. Boligvejene etableres som lege- og opholdsområde 15 km) med fartdæmpende foranstaltninger. Der anlægges ikke fortove. Planen viser et eksempel på disponering af boligbebyggelserne og de grønne områder. Boligklyngerne er placeret med direkte adgang til de store naturområder og bynære lege- og opholdsarealer. Side 5

8 Redegørelse 4. Grøn struktur For at styrke den åbne karakter omkring de brede grønne vejudlæg langs boligvejene pålægges områder med åben-lav bebyggelse en byggelinje på 4 meter fra vejskel. De bynære grønne områder i delområde IV skal fremstå kultiverede. Her kan der etableres fælles lege- og opholdsarealer for beboerne. Grundejerforeningen skal vedligeholde disse områder. Det store naturområde, delområde V, skal fremstå som et åbent fælles friarealer i græs og varieret vegetation med spredte buskog træbeplantninger. I den vestlige del af området forventer Esbjerg Forsyning at etablere et regnvandsbassin. Det bliver desuden muligt at anlægge kælkebakke eller lignende. Delområdet skal fremstå med naturkarakter, hvor bækken og engene indgår som væsentlige elementer i miljøet. Området grænser op til landbrugsområder uden for lokalplanområdet. Naturområdet vil i et vist omfang være tilgængeligt ad en natursti. Naturområdet vedligeholdes af Esbjerg Kommune. Vedligeholdelsen kan eksempelvis ske ved afgræsning af arealet. I området findes et regnvandsbassin, hvortil tilledningen af overfladevand ophører, når boligområdet byggemodnes. Det er imidlertid konstateret, at der i nærtliggende søer og lavninger lever løgfrøer en beskyttet og såkaldt bilag IV art). For at sikre løgfrøernes levevilkår skal bassinet fortsat bevares som en lavning eller lavbundet sø. Mulvad Nordre Bæk, der i dag ligger i et lige og reguleret forløb, vil blive retableret, så bækken igen vil slynge sig igennem landskabet og højne naturoplevelsen. Bækkens genslyngning sker som konsekvens af statslige vandplaner og er ikke afhængig af denne lokalplans vedtagelse. Omkring bækken kan der anlægges naturstier. De arealer, der er udlagt til bynære grønne områder forbliver kommunalt ejede. Områder og beplantninger etableres af Esbjerg Kommune men skal plejes af grundejerforeningen, der skal have uhindret adgang til hegnene. Et kommende regnvandsbassin skal etableres med flade skråninger og fremstå som en naturlig sø med varieret fauna og beplantning. Dele af den eksisterende beplantning langs Sønderparken mellem delområde I og II bevares og udtyndes som et grønt element i den Side 6

9 Redegørelse grønne kile. Ligeledes bevares også det eksisterende læbælte, der afgrænser lokalplanområdet mod øst. Igennem den grønne kile udformes en trugformet lavning, hvortil der kan udledes overfladevand fra nogle af de boligveje, der ligger nord for Sønderparken. Vandet vil blive ledt videre igennem lavningen ned til Mulvad Nordre Bæk, men vil på vejen dertil udgøre et rekreativt element i den grønne kile. Stinettet løber igennem den grønne kile mellem delområde I og delområde II. Til højre for stien ses den trugformede lavning, hvor overfladevand fra andre boligområder kan løbe ned mod naturområdet. 5. Trafikale forhold Lokalplanområdet trafikbetjenes via Sønderparken, der er tilsluttet Ribevej. De nye boligklynger inden for lokalplanens delområder betjenes af lokale boligveje, der tilsluttes Sønderparken. Sønderparken er en stamvej uden gennemkørende trafik. Sønderparken betjener udelukkende de boligveje, der ligger nord og syd for vejen. Hvor der opstår 4-benede krydsninger på Sønderparken, kan dette medføre behov for fartdæmpende foranstaltninger, f.eks. i form af hævede vejflader. Det samme gælder, hvor Sønderparken krydses af stier. Syd for lokalplanområdet er der reserveret tracé til en omfartsvej, som vist på luftfoto i margin. Der kan blive problemer med at overholde grænseværdien for trafikstøj i forhold til boligområdet. Disse problemer må løses ved hjælp af støjdæmpende foranstaltninger i forbindelse med etablering af vejen. 6. Forhold til Kommuneplanen Zoneforhold Anvendelse Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med Kommuneplan og ændring nr til kommuneplanen er derfor offentliggjort samtidig med denne lokalplan. I overensstemmelse med Kommuneplanændring nr overføres delområderne I, II, III og IV til byzone. I overensstemmelse med kommuneplanændringen fastlægges anvendelsen til boligformål og naturområde. Det sker ved at fordele de enkelte anvendelser i delområder. Side 7

10 7. Bindinger Bebyggelse Redegørelse Kommuneplanændringens maksimale bebyggelsesprocent på 40 % for tæt-lav bebyggelse udnyttes ikke maksimalt, idet der kun tillades en bebyggelsesprocent for tæt-lav bebyggelse på 35 % for den enkelte storparcel. Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra rammerne i Kommuneplan som vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse. Lokalplanområdet er markeret med rød prikket linje. Naturbeskyttelsesloven Mulvad Nordre Bæk løber igennem den sydligste del af lokalplanområdet, og omkring bækken findes et antal mose- og engarealer. Både bækken, mosen og engene er beskyttede i henhold til Naturbeskyttelsesloven. I lokalplanområdets nordlige del, grænsende op til Sønderparken, er der registreret nogle få meter af et gammelt jord- og stendige. Man kan ikke se diget på arealet og det er formentlig blevet fjernet i forbindelse med byggemodningen af arealerne omkring de første etaper af Sønderparken. Side 8

11 Redegørelse Lavbundsområde Skov Virksomhedsstøjisolinje Vejstøjlinje 8. Forhold til gældende lokalplan 9. Forhold til gældende servitutter 10. Forhold til spildevandsplanen 11. Tilgængelighed for handicappede 12. Miljøvurdering I den sydlige del af lokalplanområdet er der store arealer, som skal bevares som lavbundsområder. Områderne kan drives landbrugsmæssigt som en del af naturplejen. Lavbundsområdet ligger i delområde V, der er udlagt til naturområde, og vil derfor ikke blive berørt af ny bebyggelse. I mindre dele af delområde V er skovrejsning uønsket. Umiddelbart på den anden side af Ribevej ligger et klasse 3 erhvervsområde. Virksomhedsstøjisolinjen på 45/40/35 dba) betyder, at der skal være mindst 90 meter fra erhvervsområdets skel til skel til boligområdet, for at virksomhederne i erhvervsområdet kan overholde støjgrænserne. Realisering af lokalplanen betyder ikke, at virksomhederne skal lukke, men kan betyde begrænsning i virksomhedernes aktiviteter. Virksomhedsstøjisolinjerne er ikke vist, da de ikke er indtegnet i Bramming på Kommuneplankort endnu.) Lokalplanområdet var udlagt til boligområde i både den sidste Kommuneplan fra Bramming og den fra Esbjerg. Syd for lokalplanområdets nordøstlige hjørne ligger der et gartneri og et landbrug uden husdyrhold. Området er i kommuneplanen udlagt til institutioner. Det betyder, at realisering af lokalplanen kan betyde begrænsning af virksomhederne. Vejstøjisolinjen fra Ribevej er endnu ikke fastlagt og er derfor ikke vist på kortene, men ligger ca meter fra vejen. Der er ikke planlagt byggeri inden for vejstøjisolinjen. Inden for en del af lokalplanområdet gælder Lokalplan nr for et område til boligformål i Bramming Sydby. Som det fremgår af 14 vil Lokalplan nr blive aflyst inden for det område, der dækkes af Lokalplan nr , når denne vedtages endeligt. Deklaration af 4. marts 2004, der sikrer en offentlig hovedkloakledning, skal respekteres. Området er i Spildevandsplan planlagt til separatkloakering. Ønsket om lokal afledning af regnvand LAR) kan i lokalplanområdet tilgodeses på flere måder: Nedsivning på fælles grønne arealer og nedsivning via faskiner på de enkelte grunde. Begrænsning af faste belægninger på de enkelte grunde. Afledning til sø gennem regnvandsrender. Fordampning ved hjælp af grønne tage. Grønne tage reducerer og forsinker den afstrømmende nedbør ved hjælp af små planter som stenurt og husløg, som kan opsuge % af den regn, der falder på taget. Genanvendelse ved hjælp af opsamling til havevanding. Direkte afledning af overfladevand til vandløb bør undgås, f.eks. ved at etablere forsinkelse mellem trug og bæk. Der er i lokalplanen stillet krav om, at retningslinjerne i DS- Håndbog 105, Udearealer for alle, overholdes, både hvad angår indretning af parkeringspladser og indretning af opholdsarealer. Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 Side 9

12 Redegørelse 13. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Jordforureningsloven og 4 og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Lokalplanen medfører, at der ikke skal meddeles tilladelse efter 35, stk. 1 i Planloven zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Det kan være hensigtsmæssigt for at forebygge forsinkelse ved bygge- og/eller anlægsarbejde. Udtalelsen skal tilkendegive, om det er nødvendigt at gennemføre en arkæologisk undersøgelse. Formålet er at sikre væsentlige bevaringsværdier for eftertiden. Sydvestjyske Museer har oplyst, at lokalplanområdet er undersøgt, og at museet ikke har antikvariske interesser i området. Ved den endelige vedtagelse vil lokalplanområdet eller dele heraf overgå til byzone. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet områdeklassificering). Derfor skal der ved et regulativ tages stilling til, om det område, der overgår fra landzone til byzone, skal undtages for områdeklassificeringen. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give, når lokalplanen er endeligt vedtaget. Lokalplanen har været i høring fra den 20. september til den 15. november Side 10

13 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Bramming Sydby, Boligområdet Sønderparken Syd. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at at at at at udvikle området som et attraktivt boligområde i sammenhæng med den eksisterende bebyggelse i Bramming Sydby, sikre området anvendt til tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse, sikre området indpasset i landskabet med udlægning af naturområde som afrunding af byen mod det åbne land, sikre etablering af et grønt nærområde til leg og ophold, og sikre overordnede principper ved etablering af områdets udlagte veje og stier. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Bilag A og omfatter matrikelnumrene 1 z, 4 ft og 4 rd Mulvad By, Bramming eller dele heraf), samt alle parceller der efter Byrådets 1. behandling udstykkes heraf. 2.2 Området opdeles i delområderne fra I til V, som vist på Lokalplankort, Bilag B. 2.3 I forbindelse med planens anmeldelse til PlansystemDK bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Ved den offentlige bekendtgørelse at lokalplanens vedtagelse overføres dele af matrikelnumrene 1 z og 4 ft Mulvad By Bramming til byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til boligformål og naturområde. Delområde I, II og III 4.2 Delområde I, II og III udlægges til boligformål i form af tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse med grønne områder. 4.3 Delområde I består af 3 storparceller. Den enkelte storparcel skal anvendes til enten tæt-lav boligbebyggelse eller åben-lav boligbebyggelse. 4.4 Delområde II udlægges til åben-lav boligbebyggelse. 4.5 Delområde III udlægges til tæt-lav boligbebyggelse. 4.6 Ved anvendelse af en storparcel i delområde I eller III til tæt-lav boligbebyggelse må der opføres et fælleshus for beboerne inden for storparcellen. Side 11

14 Bestemmelser 4.7 I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendomshandel, advokatvirksomhed samt dagpleje og lign. under forudsætning af: at virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom, at virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres, at erhvervsandelen maksimalt udgør 25 % af etagearealet, at virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Parkering skal foregå på egen grund, og erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende, og at der højst er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højst er 0,5 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. 4.8 I delområde I, II og III må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger som transformerstation må opføres med maksimalt 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres bynært, og med hensyntagen til den øvrige bebyggelse indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. Delområde IV 4.9 Delområde IV udlægges til grønt byområde omkring boligområderne I delområde IV må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger såsom transformerstation må opføres med maksimalt 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres bynært og med hensyntagen til den øvrige bebyggelse indpasses i omgivelserne eller afskærmes med beplantning. Delområde V 4.11 Delområde V udlægges til naturområde. Eksisterende landbrug kan fortsættes i området Der må inden for lokalplanområdet opsættes maksimalt 1 mobiltelefonmast. Masten skal placeres ved den tætte beplantning i den sydøstlige del af delområde V. Masten, der må opføres i en højde af maksimalt 36 meter, skal udføres som en smal gråhvid cylindermast. Diameter ved foden må højst være 1 meter, diameter øverst må højst være 0,36 meter. Afstanden fra masten til de nærmeste boligskel skal mindst være 20 meter. Masten skal være forberedt til opsætning af antenner for mindst 4 operatører og skal således stilles til rådighed for andre antenneformål og operatører mod betaling. Antennerne skal opsættes med symmetri/med samme afstand på cylinderen. Ved siden af masten må der opsættes en tek- Side 12

15 Bestemmelser nikkabine for alle operatører på maksimalt 10 m 2 bebygget areal, og ikke højere end 2,5 m over terræn. Indhegning må udføres i trådhegn på et areal, der måler maksimalt 10 x 15 meter. Hegnet skal skjules af et omkransende beplantningsbælte bestående af 3 rækker buske og træer. Inden opsætning skal der på ansøgers foranledning tinglyses på grunden, at mast, øvrige installationer, hegn, beplantning m.m. skal fjernes af ejeren uden udgift for det offentlige og uden erstatning til anlæggets ejer, hvis masten har været ude af drift i mere end 1 år Matr.nr. 1 z, 4 ft og 4 rd Mulvad By, Bramming er noteret som landbrug. Landbrugspligten hindrer ikke, at arealet kan tages i brug til boligformål og udlægges til grønne områder. Indtil da skal arealet drives jordbrugsmæssigt efter Landbrugslovens regler. 5. Udstykning 5.1 Udstykning af delområde I og II til åben-lav boligbebyggelse skal ske i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B. 5.2 Grunde udstykket til åben-lav boligbebyggelse skal være minimum 850 m 2 eksklusiv vej. 5.3 Udstykning af selvstændige grunde til tæt-lav boligbebyggelse i delområde I og III skal være min. 200 m 2 eksklusiv andel i fællesarealer som veje, parkeringsarealer og friarealer og minimum 375 m 2 inklusiv andel i fællesarealer. 5.4 Mindre skelreguleringer og udstykning til offentlig vej, sti, forsynings-, afløbsledning eller afløbsanlæg samt friareal er tilladt. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vej- og stibetjenes fra Ribevej og fra hovedstinettet i overensstemmelse med principperne vist på Bilag B. 6.2 Veje og stier anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Lokalplankort, Bilag B og Principsnit for boligveje, Bilag D. 6.3 Indretning af parkeringspladser skal overholde DS-Håndbog 105, Udearealer for alle. 6.4 Der udlægges areal til boligvejene 1, 2, 3 og 4. Vejene udlægges som private fællesveje, og anlægges som lege- og opholdsområder Boligveje udlægges med et vejudlæg på minimum 20 meter. 6.6 Boligvejenes kørebaneareal skal udlægges med et let slynget forløb og i en bredde af minimum 5 meter, i princippet som vist på Lokalplankort, Bilag B, og Principsnit for boligveje, Bilag D. Boligvejenes kørebane skal belægges med SF-sten eller asfalt. 1 Lege- og opholdsområder betyder fartbegrænsning på 15 km i timen. Side 13

16 Bestemmelser Boligvejenes vejprofil skal udføres uden kantsten. Vejafvanding skal ske ved hjælp af trug i vejrabatter. 6.7 Den resterende del af vejudlægget mellem ejendomsskel og kørebane) skal anlægges med græs. I boligklynger med åben-lav boligbebyggelse må der etableres 1 overkørsel og 1 flisebelagt gangsti maks. 1 meter bred) ved hver boligparcel efter principperne vist på Illustrationsplan, Bilag D. Overkørsler fra kørebane til grundskel skal etableres i form af 2 faste kørespor. Hvert kørespor må være maksimum 60 cm bredt og kan bestå af fliser, belægningssten eller granitbrosten. Alternativt kan overkørsler etableres i græsarmering, med en bredde på maksimalt 5 meter og et græsareal på minimum 65 %. 6.8 Der skal udlægges areal til hovedstierne a-b, c-d, e-f og g-h i en bredde på 3 meter, efter principperne vist på Bilag B. Hovedstier skal anlægges med fast belægning. De enkelte boligklynger skal tilknyttes hovedstierne, efter principperne vist på Lokalplankort, Bilag B, med stiforbindelser i en bredde på min. 2,5 meter. Der kan desuden etableres naturstier med grusbelægning i naturområdet, delområde V. 6.9 I åben-lav boligbebyggelse skal der udlægges 2 parkeringspladser pr. bolig på egen grund I tæt-lav boligbebyggelse skal der udlægges 1 parkeringsplads pr. bolig på egen grund og ½ parkeringsplads pr. bolig i lommer i græsarmering langs boligvejen inden for den samlede bebyggelse Parkeringspladser i boligklynger med tæt-lav boligbebyggelse skal udføres i græsarmering med minimum 65 % græs. Ved handicapparkeringspladser tillades dog andre former for fast belægning for eksempel fliser eller asfalt Der må ikke henstilles busser, last-, flytte-, fragtbiler og lignende på eller over kg inden for lokalplanområdet. 7. Ledningsanlæg m.v. 7.1 Ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration, herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 7.2 Alle ledninger skal udføres som jordkabler. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 For åben-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten for hver enkelt ejendom ikke overstige 30 %. 8.2 For tæt-lav boligbebyggelse må bebyggelsesprocenten ikke overstige 35 % beregnet for den enkelte storparcel. 8.3 For bebyggelse med sadeltag og evt. trempel må bygningshøjden ikke overstige 8 meter i én etage med udnyttelig tagetage evt. skorsten er undtaget) over eksisterende terræn. Facadehøjde må højst være 3,5 meter over terræn. For bebyggelse med fladt tag eller med ensidig taghældning må bygningshøjden ikke overstige 7 meter i 2 etager evt. skorsten er undtaget) over eksisterende terræn. Side 14

17 Bestemmelser Hus i 1 etage med udnyttelig tagetage. Facadehøjde med og uden trempel maks. 3,5 meter. Hus i 2 etager med fladt tag. Hus i 2 etager med ensidig taghældning. 8.4 Åben-lav boligbebyggelse skal placeres med gavl eller facade parallelt med skel langs adgangsgivende vej, i princippet som vist på Bilag C. Garager, carporte og skure må desuden placeres parallelt med naboskel. 8.5 Ved åben-lav bebyggelse pålægges en byggelinje i en afstand af 4 meter fra vejskel langs adgangsgivende boligveje. 8.6 Fritliggende garager, carporte og udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 0,6 meter fra skel mod stier og grønne områder. Fritliggende garager og carporte må placeres i skel mod nabo, mens fritliggende udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 0,6 meter fra naboskel. Den del af garager, carporte og udhuse m.v., der placeres inden for en zone på 2,5 m fra naboskel, kan gives en højde indtil 2,5 m + 0,4 x afstand til skel. 9. Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Tage skal udføres som symmetriske sadeltage, med ensidig taghældning eller som flade tage, som vist på ovenstående skitse. Symmetriske tage skal have en taghældning på mellem 15º og 45º. Ved tage med ensidig taghældning skal taghældningen være mellem 5º og 15º. 9.2 Tagbeklædning skal udføres af tegl, sort/grå skifer/eternitskifer, betontagsten, sort tagpap med listedækning eller zink med stående false. Der må ikke anvendes blanke eller reflekterende tagmaterialer. 2 Beklædning af flade tage skal udføres med sort tagpap uden listedækning. 2 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke metalplader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende, dvs. højst glans 18 efter Dansk Standard. Side 15

18 Bestemmelser 9.3 Tage på garager, carporte, udhuse og lignende skal have samme taghældning og materialevalg som beboelsesbygningen eller udføres som flade tage med tagpap. 9.4 Facader skal udføres af træ eller som blank, pudset eller vandskuret mur. Mindre facadepartier på op til 10 % af facaden må udføres med andre materialer, hvis det kan indpasses i arkitekturen. 9.5 Træhuse skal udføres i moderne arkitektur eller som traditionelle parcelhuse. Træhuse må have klinkbeklædning og lodret listedækning. Der må ikke opføres bjælkehuse og lignende. 9.6 Der må etableres solceller og solfangere på bygningers tage og ydervægge som en integreret del af bygningen. Solceller og solfangere må højst udgøre 1/4 af tagfladen og skal indbygges i tagfladen. Hvis solceller eller solfangere er en del af husets arkitektur, kan omfanget være større. Der skal ved valg af anlæg og materialer tages hensyn til bebyggelsens karakter, så der opnås en god helhedsvirkning. Anlæggene må ikke give anledning til væsentlige gener i forhold til omgivelserne. 9.7 På hver ejendom kan opsættes én antenne i en højde, der ikke overstiger tagryggen, og antennen må ikke være synlig fra vej og sti. 10.Opholds- og ubebyggede arealer Delområde I, II og III 10.1 For tæt-lav boligbebyggelse skal der udlægges fælles opholdsarealer, når boligantallet i den aktuelle byggeetape eller sammenlagt med nye etaper af bebyggelsen overstiger 8 boliger. Fællesarealets størrelse skal udgøre mindst 30 % af området, dog minimum 600 m Indretning af opholdsarealer skal overholde DS-Håndbog 105, Udearealer for alle Hegn i naboskel og hegn langs boligområdernes afgrænsning til delområde IV skal etableres som levende hegn af liguster eller bøg. Hegn i naboskel skal etableres som klippede hække. Hegn langs boligområdernes afgrænsning mod delområde IV skal etableres som sammenhængende og ensartede klippede hække. Der må ikke plantes hæk eller opsættes nogen form for hegn mod adgangsgivende vej Ved åben-lav bebyggelse skal forarealer mellem skel og byggelinje anlægges med græs med enkelte spredte buske og træer. Evt. belægning skal ske i sammenhæng med indkørslen og må maksimalt optage 30 % af arealet Belysning i boligområderne skal udføres med parkbelysning. Inden for hver boligklynge skal standere og parkarmaturer være af en ensartet type. Delområde IV 10.6 Langs Sønderparken skal der plantes en række træer i vejens sydlige side, som vist på Bilag B. Side 16

19 Bestemmelser 10.7 Inden for delområde IV må der opstilles legeredskaber i begrænset omfang efter en samlet plan Inden for delområde IV skal der plantes løvfældende arter af træer og buske efter en samlet plan, i princippet som vist på Bilag B. Delområde V 10.9 Inden for delområdet må der alene plantes klynger af stedtypiske arter af træer og buske efter en samlet plan, i princippet som vist på Bilag B Mulvad Nordre Bæk må omlægges til et naturligt og slynget forløb Det eksisterende regnvandsbassin, vist på Bilag B, skal fortsat bevares som en lavning i landskabet, uanset at tilledningen af overfladevand til bassinet afbrydes Ved etablering af nyt regnvandsbassin skal dette etableres som vådt bassin og formes som en naturlig sø med flade skråninger og en maksimal hældning på bunden på 1:5. Der må plantes omkring bassinet Der må etableres bakker af overskudsjord uden for de naturbeskyttede områder Beplantningsbæltet på grænsen mellem delområde IV og delområde V, som vist på Lokalplankort, Bilag B, skal bestå af løvfældende arter af træer og buske med 10 % nåletræer. Beplantningsbæltet skal være mindst 7 meter bredt, dog kan indsnævring/udtynding af beplantningen ske, hvor det er nødvendigt for at kunne føre stien a-b igennem Den eksisterende beplantning langs lokalplanområdets østlige afgrænsning skal genplantes, hvis den fældes Arealerne i delområde V forbliver kommunalt ejede. Områder og beplantninger skal etableres af Esbjerg Kommune men skal plejes af grundejerforeningen jf. afsnit 11, der skal have uhindret adgang til hegnene. Tilstødende grundejere må ikke ændre plantningens udseende Henstilling af campingvogne, lystbåde og lign. samt oplagring må ikke finde sted på ubebyggede arealer Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer af disse skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når mindst 25 % af området er udstykket eller solgt Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for 3 Opstilling af campingvogn, som gøres til genstand for boligmæssig udnyttelse, der ikke er af rent forbigående art, kræver byggetilladelse jævnfør Byggelovens 2. En sådan tilladelse kan ikke forventes givet af Esbjerg Kommune. Side 17

20 Bestemmelser tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger Grundejerforeningen skal stå for drift og vedligeholdelse af de fælles veje, stier, beplantninger, fællesanlæg og fællesarealer inden for delområde I, II, III og IV, der er nævnt i afsnit 6 og Grundejerforeningen skal for at varetage disse forpligtelser udarbejde en drifts- og plejeplan for de fælles grønne områder, beplantninger, veje, stier og fællesanlæg, der er nævnt i afsnit 6 og 10. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på de veje, stier, fællesanlæg og fællesarealer inden for delområde I, II og III, der er nævnt i afsnit 6 og 10, når disse er anlagt i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og ret til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. 12.Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet kloak-, vand- og elnet, før den tages i brug Før ny bebyggelse tages i brug skal den tilsluttes fjernvarme, hvis det ikke kan dokumenteres, at bebyggelsen opfylder Bygningsreglementets klassifikationskrav til lavenergibyggeri Før ny bebyggelse tages i brug, skal de veje, stier og parkering, der er nævnt i 6, være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet Før ny bebyggelse tages i brug, skal de opholdsarealer og afskærmende beplantning og hegn, der er nævnt i 10, være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet. 13.Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune. Inden for lokalplanområdet skal der ud over ovenstående tilladelser søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jf. nedenstående: 13.2 Naturbeskyttelse: Fjernelse af jorddige eller stendige der er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelsesloven, skal godkendes af Esbjerg Kommune Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse som f.eks. til Side 18

21 Bestemmelser boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Landbrugsloven: Arealer der er pålagt landbrugspligt kan først udnyttes til lokalplanens formål, når der er opnået tilladelse fra Jordbrugskommissionen for Region Syddanmark til ophævelse af landbrugspligten jf. Landbrugslovens 4 stk Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer Aflysninger i Tingbogen 14.1 Ved lokalplanens endelige vedtagelse og anmeldelse til PlansystemDK aflyses Lokalplan nr inden for denne lokalplans område. 15.Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. I henhold til 47 i Planloven kan der foretages ekspropriation af privates ejendomme eller rettigheder over ejendomme, når ekspropriation vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 4 Esbjerg Kommune vil forud for igangsætning af byggemodning af grundene i lokalplanområdet anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse i henhold til Museumslovens 25, vedrørende arkæologiske interesser i området. Side 19

22 Bestemmelser 16.Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr , udarbejdet efter Lov om planlægning, er vedtaget endeligt af Esbjerg Byråd den 16. januar Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side 20

23 ± ^ Mulvadvej 4ft Mulv adparken 1z Sønderparken 4rd Ribevej Lokalplangrænse Arealer der overføres til byzone Ejerlav: Mulvad By, Bramming Lokalplan Bilag A Matrikelkort Dato: 14. juli 2011 Mål 1:4000 Meter

24

25 # # # # # # ± Lokalplan Bilag B Lokalplankort Dato: 14. sep Mål 1:4000 Bramming ^ Meter Ribevej Darumvej Mulvadvej Mulvadparken V a c IV d 1 I 2 3 IV II III Lokalplangrænse Delområdeafgræsning I Delområde Udstykningsprincip e f 4 4 h g 6 b Bæk, forventet forløb efter genslyngning Regnvandsrende Virksomhedsstøjisolinje Kloakledning Bevaringsværdig Bevaringsværdig beplantningsom må tyndes Anvendelse Beplantningsbælter Regnvandsbassin/ forsinkelsesbassin Eksisterende beplantning Vej- og stiadgang Boligvej Ny vejudlæg # Vejadgang Hovedstier Naturstier Sønderparken

26

27 ± Bramming ^ Lokalplangrænse Lokalplan Bilag C Illustrationsplan Dato: november 2011 Mål 1:4000 Meter

28

29 ± /kørespor 4m 20 m vejudlæg med 5 m vejbane 4m ^ Bilag D Lokalplan Principsnit for boligveje Dato: 19. maj 2011