Sags. nr Forslag til. Lokalplan nr. 1128

Transkript

1 Sags. nr Forslag til Lokalplan nr For et boligområde ved Høghus i Odder Vest November 2015

2 Lokalplanforslag nr for et boligområde ved Høghus i Odder er udarbejdet af Odder Kommune. Nærmere oplysninger om lokalplanen fås hos: Odder Kommune Plan Rådhusgade Odder Tlf plan@odder.dk Planforslaget kan også ses og udskrives fra kommunens hjemmeside under Bo & Byg samt fra

3 LÆSEVEJLEDNING Hvad er en lokalplan Der skal udarbejdes en lokalplan, før der gennemføres større udstykninger, større bygge- eller anlægsarbejder, væsentlige nedrivninger, ændringer i anvendelsen af en ejendom eller lignende. Byrådet kan i øvrigt altid beslutte, at der skal udarbejdes en lokalplan. En lokalplan er en detaljeret fysisk plan, der er bindende for den enkelte grundejer, og som fastlægger de fremtidige forhold inden for et nærmere bestemt område. I en lokalplan kan fastsættes bestemmelser for anvendelse, bebyggelsens omfang og placering, udformning og placering af veje, stier og friarealer samt regler for bevaringsværdige huse og bymiljøer m.v. Bestemmelserne skal sikre, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen. En lokalplan omfatter 3 dele: Redegørelse, Lokalplanbestemmelser og Kortbilag. Redegørelsen beskriver hensigten med lokalplanen og forholdet til anden planlægning. Lokalplanbestemmelserne er juridisk bindende og fastsætter de konkrete rammer for områdets udnyttelse, som tillige er beskrevet på kortbilag til lokalplanen. Kortbilagene illustrerer de eksisterende og fremtidige forhold og sidder bagerst i lokalplanen. Offentliggørelse Inden Byrådet vedtager en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplan offentliggøres i mindst 8 uger, så alle interesserede kan sætte sig ind i forslaget, kommentere det og evt. fremsætte ændringsforslag. Når Byrådet har vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt. Herefter indberettes den til PlanDK og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. 3

4 RETSVIRKNING Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkninger Indtil det er offentliggjort, at forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet af den endelige plan. Efter lov om planlægning 17 gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af områdets anvendelse. Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra den indtil , dog højst indtil den Høring Forslag til lokalplan nr er offentligt fremlagt i perioden fra den til den Lokalplanforslaget udleveres ved henvendelse i Plan eller Borgerbutikken, Rådhuset. Planforslaget kan også ses og udskrives fra kommunens hjemmeside samt fra Indsigelser mod eller bemærkninger til lokalplanforslaget afleveres eller sendes til Plan, Rådhusgade 3, 8300 Odder eller som mail til plan@odder.dk, så det er Odder Kommune i hænde senest den Den endelige lokalplan Når Byrådet har vedtaget lokalplanen og bekendtgjort den i Odder Avis, er den bindende for de ejendomme, der ligger inden for lokalplanens område. Det betyder, at der ikke må etableres forhold i strid med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, der er etableret før lokalplanforslaget blev offentliggjort, kan fortsætte som hidtil - også efter ejerskifte, selvom det er i strid med lokalplanen. Lokalplanen medfører ikke handlepligt til at gennemføre de bebyggelser eller anlæg, der er beskrevet i planen. 4

5 INDHOLD REDEGØRELSE... 7 Lokalplanens baggrund... 7 Baggrund og formål... 7 Områdets beliggenhed og zonestatus... 7 Eksisterende forhold... 8 Lokalplanens indhold... 8 Formål og områdets anvendelse... 8 Planens hovedtræk... 9 Bebyggelsesprincipper Udstykning Ubebyggede arealer Beplantning Grønne hensyn Veje Stier Parkering Grundejerforening FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING Kommuneplan Skole- og institutionsforhold Centerforhold detailhandel Strukturplan Lokalplan nr LOVGIVNING Planloven Zonestatus Museumsloven Jordforureningsloven Miljøbeskyttelsesloven Vejstøj Lov om miljøvurdering Servitutter Bæredygtighed Kemiske bekæmpelsesmidler Tilgængelighed TEKNISK FORSYNING Elforsyning Vandforsyning Varmeforsyning Kloakforsyning Brandhaner LOKALPLANBESTEMMELSER Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykning Vej- og stiforhold Ledningsanlæg og belysning Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Ophævelse af del af lokalplan nr Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Vedtagelsespåtegning

6 INDHOLD KORTBILAG Kortbilag nr Kortbilag nr Kortbilag nr Kortbilag nr

7 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Redegørelse Lokalplanens baggrund Baggrund og formål Lokalplanforslag nr erstatter en mindre del af lokalplanområdet i lokalplan nr Oprindeligt var området planlagt til træhusbebyggelse. Der er dog ikke tilstrækkelig efterspørgsel på denne type arkitektur. Derfor ønsker Byrådet, at området ændres til bebyggelse med facader i blank, vandskuret eller pudset mursten. Lokalplanen har endvidere til formål at sikre en tæt kontakt til landskabet og områdets kulturværdier. Bebyggelsen skal indpasses med respekt for de terræn- og landskabsmæssige kvaliteter. Lokalplanområdet Områdets beliggenhed og zonestatus Lokalplanområdet omfatter et areal på 5963 m² beliggende i den vestlige del af Odder. Arealet afgrænses af grønne kiler mod nordøst og sydvest samt af en overpløjet gravhøj mod nordvest. Mod sydøst ligger fordelingsvejen Høghus. Arealet er kommunalt ejet og består af del af matr. nr. 2v og del af matr. nr. 12c, begge Snærild by, Odder. Hele området er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 7

8 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Eksisterende forhold Indtil området byggemodnes anvendes det til landbrugsformål. Lokalplanområdet er en del af et varieret landskab med enkelte bakketoppe. Inden for lokalplanområdet falder terrænet 3,5 m fra nordvest mod sydøst fra kote 64,5 til kote 61. Det skrånende terræn giver varierede muligheder for udsigt til det omkringliggende åbne land. Nordvest for området ligger en overpløjet tvillingegravhøj. Tvillingegravhøjen Moesgård Museum har beskrevet tvillingegravhøjen i bygherrerapport FHM 4980 Rønhøje. Prøvegravningen viste, at der er tale om en tvillingehøj (sb 6 og sb 7) med tre gravanlæg. Det centrale anlæg i høj sb 6 bestod af et lyst gråbrunt anlæg med en indre kerne af mellembrunt let leret sand. Anlægget dateres skønsmæssigt til den sene del af bondestenalderen eller begyndelsen af ældre bronzealder (ca f. Kr.). I kanten af højen blev der fundet rester af en brandgrav med sekundært brændt keramik med mæanderbort. Dette fund dateres til ældre romersk jernalder (ca e. Kr.). I høj sb 7, blev der fundet en grav bestående af en stenlægning. Denne grav skal sandsynligvis også dateres til ældre romersk jernalder. Overpløjet tvillingegravhøj Lokalplanens indhold Formål og områdets anvendelse Lokalplanen er udarbejdet for at give mulighed for at etablere et nyt boligområde med åben-lav bebyggelse. 8

9 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Lokalplanen har endvidere til formål at sikre en tæt kontakt til landskabet, områdets kulturværdier og naturområderne ved Stampmøllebækken. Planens hovedtræk Strukturplan for rammeområde 1.B.38 Lokalplanen er udarbejdet på baggrund af principperne i den samlede strukturplan for kommuneplanens rammeområde 1.B.38. Ved disponering af området er der prioriteret en kort afstand til rekreative områder med udsigt og udsyn mod det åbne land og det grønne strøg ved Stampmøllebækken. Der er lagt vægt på at skabe varierede visuelle og brugsmæssige oplevelser, så man f.eks. på gåture i området vil få nye udsigter og oplevelser. Lokalplanområdet, der er del af 3. etape af strukturplanen, omfatter 6 åben-lave byggegrunde af størrelsen ca m². Området disponeres med adgang fra Vestermarken til stamvejen Høghus. Der etableres en sti mellem de to vestligste grunde. Stien åbner op mod tvillingegravhøjen og giver adgang til et større stisystem. Hermed etableres der forbindelse til stisystemet langs Stampmøllebækken og byens øvrige stinet. For at understrege gravhøjens betydning som udkigspunkt i landskabet er der etableret to øst-vest gående grønne kiler omkring denne. Det er hensigten, at gravhøjen reetableres efter anvisning fra Moesgård Museum, hvorved højden forventes øget med 2 m. Der er udarbejdet en beplantningsplan (se kortbilag 4) for området, hvor beplantninger placeres, så den overordnede struktur understreges. 9

10 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Bebyggelsesprincipper Lokalplanområdet rummer 6 parcelhusgrunde med grundstørrelser mellem ca. 800 og 1130 m². Parcellerne er landskabeligt placeret ud mod grønne kiler og kulturværdier som gravhøjen. Bebyggelsen kan opføres i 1 etage med udnyttet tagetage og en maks. bebyggelseshøjde på 8,5 m. Bebyggelsen skal fremstå med mørke tagflader og med facader i blank, vandskuret eller pudset mur i farverne sort, hvid eller jordfarver (okker, terra de sienna, umbra, engelskrød og dodenkop). Udstykning Udstykning inden for lokalplanens område skal ske med udgangspunkt i den retningsgivende udstykningsplan, jf. kortbilag 3 med de viste parceller. Dvs. at de viste parceller ikke kan udstykkes yderligere. Parcelhusgrunde udstykkes med en minimumsstørrelse på 700 m². Ubebyggede arealer Lokalplanområdet grænser op mod 2 grønne kiler nord og syd for parcellerne som mødes ved gravhøjen mod vest. Indenfor lokalplanområdet, anlægges der en øst-vest gående sti mellem de 2 vestligste parceller der giver forbindelse til gravhøjen, de grønne kiler og det øvrige stisystem. Beplantning Hegn i skel skal være levende hegn. For at understrege de grønne kiler ved gravhøjen plantes surbærbuske (Aronia melanocarpa Aron ) langs grundenes ydre skel, jf. kortbilag 4. Hegn i skel mod vej og sti skal etableres som bøgehæk. Lokalplanen indeholder desuden bestemmelser om, at den nævnte beplantning skal opret- og vedligeholdes. Grønne hensyn Der er i planen indbygget en række grønne hensyn, hvorom der kan optages bestemmelser i en lokalplan. Overfladevand fra områdets veje og tagflader skal bortledes til bassinanlæg, der etableres med permanent vandspejl. Der er fastsat bestemmelse om, at bebyggelse skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning medmindre bebyggelse opføres som lavenergibebyggelse. Efter spildevandsplanen gælder, at enkelte boligparceller i den sydvestlige del af lokalplanområdet skal nedsive regnvand på egen grund. Der er udlagt grønne kiler rundt om lokalplanområdet, der kan medvirke som spredningskorridorer for dyr og planter. Der kan ikke optages bestemmelser om f.eks. brug af miljøvenlige materialer i en lokalplan, men Byrådet opfordrer til brug af miljøvenlige materialer i bebyggelsen jævnfør afsnit om bæredygtig udvikling under Forhold til anden planlægning. 10

11 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Af hensyn til drikkevandskvaliteten er der tinglyst en servitut vedrørende forbud mod at anvende sprøjtegifte indenfor lokalplanområdet. Veje Adgang til lokalplanområdet sker fra boligvejen Høghus. Boligvejen ligger uden for lokalplangrænsen. Stier Indenfor lokalplanområdet, anlægges der en 4 m øst-vest gående trampesti mellem de 2 vestligste parceller der giver forbindelse til gravhøjen, de grønne kiler og det øvrige stisystem, se kortbilag 4. Parkering Der skal udlægges mindst 2 p-pladser pr. åben-lav bolig. Parkeringspladserne kan anlægges i carport eller garage. Der er forbud mod parkering af campingvogne, både, uindregistrerede køretøjer o.lign. på ubebyggede arealer herunder veje inden for lokalplanområdet. Grundejerforening Der skal oprettes en grundejerforening for lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal sammenlægges med grundejerforeningen for lokalplan nr. 1113, omkring stamvejen Høghus og delområde 1 i lokalplan nr Der er medlemspligt til de respektive grundejerforeninger for samtlige grundejere af parceller inden for lokalplanens område. Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private fællesveje, interne stier og grønne fællesarealer, herunder vintervedligeholdelse samt opret- og vedligeholdelse af beplantning og evt. fællesanlæg. Grundejerforeningerne skal efter krav fra Byrådet sammenslutte sig med èn eller flere grundejerforeninger for tilgrænsende områder. 11

12 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Forhold til anden planlægning Kommuneplan Byrådet vedtog den 12. august 2013 kommuneplan Den er det gældende plangrundlag for lokalplanen. Lokalplanområdet er omfattet af kommuneplanens rammeområde 1.B.38, der fastlægger retningslinjer for området nord for fordelingsvejen Vestermarken ned til det rekreative areal ved Stampmøllebækken. Lokalplanlægning for området skal sikre: Områdets anvendelse fastlægges til boligformål, åben-lav og tæt-lav bebyggelse, med tilhørende kollektive anlæg såsom børneinstitutioner og lignende offentlige formål, samt butikker til betjening af området. Bebyggelsesprocenten er 40 for rammeområdet under ét. Bebyggelse må opføres i op til 2 tager med udnyttet tagetage, og bygningshøjden må ikke overstige 10,5 m. Butikker til betjening af området må have et samlet areal på m2. Butiksstørrelsen for den enkelte butik må maksimalt være m². Åben-lav bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager uden udnyttelig tagetage og tæt-lav bebyggelse må ikke opføres med mere end 2 etager med udnyttelig tagetage. Den maksimale bygningshøjde for åben-lav bebyggelse er 8,5 m over terræn for åben-lav bebyggelse og 10,5 m for tæt-lav bebyggelse. Undtaget fra den maksimale bygningshøjde er skorstene og lignende bygningsdele, der er nødvendige for en bygnings eller et anlægs drift. Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens rammebestemmelser. Skole- og institutionsforhold Området ligger i Vestermarkskolens distrikt. Skolen ligger ca. 950 m. fra lokalplanområdet. Skolen er en tresporet skole fra børnehaveklasse til 6. klasse og har pasningsordning. Derefter fortsætter eleverne i Skovbakkeskole, der ligger ca. 2 km fra lokalplanområdet. Børnehaven Vennelund ligger inden for en afstand af 1,3 km fra lokalplanområdet. I forbindelse med byggemodningen påregnes der etableret stiforbindelse til eksisterende stianlæg til skole og børneinstitutioner. Centerforhold detailhandel I naboområdet, lokalplan nr. 1111, er der udlagt et areal, hvor der kan etableres en butik til lokalforsyning på op til 1000 m². 12

13 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Ligeledes forventes der etableret en butik til lokalforsyning ved Vennelundsvej 72 jf. kommuneplantillæg nr. 7 i kommuneplan Fra lokalplanområdet er der ca. 2 km til centerområdet i Odder by. Strukturplan For hele kommuneplanens rammeområde 1.B.38 er der udarbejdet en strukturplan, som konkretiserer den overordnede planlægning og skal danne grundlag for en lokalplanlægning af området. Planen bygger på Byrådets ønske om, at Odder nord-vest skal udvikles som en ny bydel i forlængelse af den eksisterende by. Heri ligger et ønske om at skabe god tilgængelighed både til Odder midtby og til de rekreative områder ved Stampmøllebækken og Balle Skov. Med strukturplanen gives der mulighed for, at den fremtidige boligudbygning af Odder baseres på kvalitet og udnytter områdets eksisterende store og smukke landskabelige karaktertræk. Lokalplan nr Del af delområde 3B i lokalplan nr aflyses og erstattes af lokalplan nr Lovgivning Planloven Zonestatus Lokalplanområdet er beliggende i byzone og forbliver i byzone. Museumsloven Moesgaard Museum har foretaget en prøvegravning af området. Der blev i de fleste grøfter fundet anlæg, som kan dateres til forhistorisk tid. Disse anlæg bestod af stolpehuller, gruber og markildsteder. Der er som regel kun tale om enkelte fyldskifter, hvorfor museet ikke anser det for nødvendigt at foretage yderligere undersøgelser. Odder Kommune ønsker at henlægge tvillingegravhøjen som grønt areal. Hvis dette ønske bortfalder, og området bebygges, skal højene undersøges arkæologisk. Skulle der under anlægsarbejder i lokalplanområdet fremkomme jordfaste fortidsminder eller andre kulturhistoriske anlæg, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsminder, og Moesgaard adviseres, jf. museumsloven 26. Jordforureningsloven De berørte matrikler er ikke omfattet af områdeklassificeringen, da der ikke er tinglyst, registreret eller i øvrigt kendskab til jordforurening inden for lokalplanområdet. Jordflytninger skal derfor kun anmeldes, hvis et af følgende kriterier er opfyldt: Den opgravede jord, der føres bort fra en ejendom, er forurenet. 13

14 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Jord, der flyttes, stammer fra en kortlagt ejendom eller en kortlagt del af en ejendom. Jord, der flyttes fra et areal, der anvendes som offentlig vej. En eventuel jordflytning skal anmeldes på kommunens lovpligtige anmeldeskema. Før arealanvendelsen af ikke kortlagte arealer ændres til boliger, børneinstitutioner, offentlige legepladser, kolonihaver eller sommerhuse, skal det sikres, at de øverste 50 cm jord på ubebygget areal er rent, eller at der er etableret en varig fast belægning, jf. jordforureningsloven 72 b. Miljøbeskyttelsesloven Ved planlægning af ny arealanvendelse i kommune- og lokalplaner skal der sikres et tilfredsstillende støjniveau i støjfølsomme områder, jf. de til enhver tid gældende grænseværdier i Miljøstyrelsens vejledninger. For lokalplanområdet skal det sikres, at den vejstøj, der påføres området, ikke overstiger L den 58dB. Støjfølsomme områder er først og fremmest boligområder og sommerhusområder med tilhørende udearealer (= de primære opholdsarealer). Institutioner m.m. er også omfattet. Vejstøj Lokalplanområdet grænser tæt op til Vestermarken og Snærildvej. På Vestermarken er der i dag en årsdøgnstrafik på 1014 biler. På baggrund af støjberegninger for et fuldt udbygget område vurderes det, at støjgrænsen kan overholdes på udendørs opholdsarealer og på bygningsfacader i stueplan inden for lokalplanområdet, forudsat der opføres en støjvold langs Vestermarken med en højde på 1,5 m over terræn. Støjgrænsen kan desuden overholdes på bygningsfacader i 1. sals højde, når afstanden fra Vestermarkens vejmidte til bygninger er større end 25 m. Der etableres desuden en støjvold med en højde på 1,5 m over terræn langs Snærildvej syd for Snærildgårdområdet. Nord for Snærildgårdområdet etableres enten en støjvold med en højde på 1,5 m eller en støjskærm op til en højde på 2 m. De beskrevne støjvolde er planlagt i lokalplan nr Lov om miljøvurdering Ifølge lov om miljøvurdering af planer og programmer skal kommunen miljøvurdere planer og programmer, der kan få en væsentlig indvirkning på miljøet. Ved en indledende miljøscreening af lokalplanen efter 3, stk. 1, nr. 3, i miljøvurderingsloven har Byrådet vurderet, at det ikke er sandsynligt, at lokalplanen vil have væsentlig indvirkning på miljøet. 14

15 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Konklusionen er, at lokalplanområdet ikke er omfattet af aktiviteter, der medfører, at der skal udarbejdes en miljøvurdering. Dette er begrundet med: At planen omfatter et mindre område på lokal plan. At planen ikke antages at få væsentlig indvirkning på miljøet. Ved begrebet miljø forstås den biologiske mangfoldighed, befolkningen, menneskers sundhed, fauna, flora, jordbund, vand, luft, klimatiske faktorer, materielle goder, landskab, kulturarv, herunder kirker og deres omgivelser samt arkitektonisk og arkæologisk arv og det indbyrdes forhold mellem samtlige disse faktorer. De miljøtemaer, sektorer og forhold i den fysiske planlægning, der er vurderet, fremgår af screeningen, som kan ses ved henvendelse på rådhuset. Servitutter Der er inden for lokalplanområdet ikke tinglyst servitutter, der er i strid med lokalplanen. Ejere og bygherrer skal selv sikre sig overblik over tinglyste servitutter, der har betydning for bygge- og anlægsarbejder. Opmærksomheden henledes på, at det ikke er sikkert, at alle servitutter vedr. rør, kabler eller ledninger er tinglyst. Derfor bør relevante forsyningsselskaber høres, inden jordarbejder påbegyndes. Det kan f.eks. dreje sig om el-, telefon-, tele- og TV-kabler, vand-, fjernvarme-, gas- og spildevandsledninger. Bæredygtighed Det er Byrådets målsætning, at gøre Odder Kommune til en grøn kommune bl.a. ved at formindske energiforbruget. Målet gælder kommunens eget energiforbrug, men Byrådet vil også gerne gennem planlægningen inspirere og motivere erhvervslivet samt private til at arbejde for samme målsætning. Bygninger kan placeres og udformes, så solen kan udnyttes som supplement til opvarmning uden brug af komplicerede anlæg. Passiv solvarme kan reducere energiforbruget til opvarmning betydeligt. Såvel inde som ude kan der anvendes lavenergibelysning. Tilsvarende kan hårde hvidevarer m.v., der har et lavt energiforbrug, være med til at nedbringe energiforbruget. Affald, vandforsyning og spildevandsrensning har også betydning for den miljøbelastning, de enkelte bygninger medfører. Anvendelse af gode byggematerialer, der skaber sunde bygninger, har generel betydning for sundhedstilstanden. Mange foranstaltninger kan indarbejdes i bygninger og omgivelser som et led i en bæredygtig udvikling. Odder Kommune har udarbejdet en vejledning om Boliger og byøkologi - idéer og vejledning. Vejledningen informerer om en række grundlæggende miljøvenlige muligheder, som bygherrer opfordres til at medtage i byggeri af bolig. 15

16 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Der gives konkrete anvisninger om boligens indretning, konstruktioner og materialer, om vand-, el- og varmeinstallationer og æstetisk kvalitet m.m. Vejledningen kan ses på Odder Kommunes hjemmeside og udleveres ved henvendelse på rådhuset. Vi er alle med til at belaste miljøet. Ved at følge idéerne i vejledningen bringes udviklingen nogle vigtige skridt i den rigtige retning mod et mere miljøvenligt og bæredygtigt samfund. Kemiske bekæmpelsesmidler Et stigende antal fund af pesticider i grundvand og drikkevand er en trussel for vandforsyningerne og grundvandet. Af hensyn til grundvandsbeskyttelse har Byrådet tinglyst deklaration om forbud mod brug af kemiske bekæmpelsesmidler på udearealer i lokalplanområdet. Tilgængelighed Den fysiske tilgængelighed er en nødvendig forudsætning for deltagelse i sociale, kulturelle og erhvervsmæssige aktiviteter i samfundet. Det er vigtigt, at gældende regler bliver overholdt, så der ikke fortsat sker en tilgang af nyt ikke tilgængeligt byggeri og anlæg. Bygherre og rådgivere er forpligtet til at sikre, at alle byggelovgivningens krav om tilgængelighed for alle er opfyldt i det enkelte projekt. Forpligtelsen gælder også i ansøgninger om byggetilladelse og anmeldelser. Tilgængelighedskravene har samme juridiske gyldighed som f.eks. kravene til konstruktioner og brandsikkerhed. Det vil sige, at overholdelse af tilgængelighedskravene skal påses i byggesagsbehandlingen. Lovgivningens krav er minimumskrav. Bygherre og rådgivere opfordres til at gå endnu videre, f.eks. ved at benytte Dansk Standard Formålet med tilgængelighedskravene i lovgivningen er at sikre, at ingen udelukkes fra at kunne færdes ved egen hjælp. Det gælder på de ubebyggede arealer og adgangsarealerne. Det gælder inde i bygninger mellem etager og i rum m.m., og det gælder muligheden for at komme hurtigt ud af bygninger - flugtveje. Teknisk forsyning Elforsyning Elforsyningen kan ske fra Østjysk Energi. Der henvises i øvrigt til det liberaliserede el-marked. Vandforsyning Området er omfattet af Odder Kommunes vandforsyningsplan. I vandforsyningsplanen er lokalplanområdet medtaget under Odder Vandværk. 16

17 REDEGØRELSE Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Varmeforsyning Lokalplanområdet er omfattet af varmeplanen for Odder Kommune. Der er tilslutningspligt til Odder Varmeværk. Der er forbud mod etablering af el-varme. Opmærksomheden henledes på, at der er indsat et nyt stk. 4 i 19 i planloven. Herefter skal Byrådet dispensere fra lokalplanens krav om tilslutning til et kollektivt varmeforsyningsanlæg som betingelse for ibrugtagen af ny bebyggelse, når bebyggelsen opføres som lavenergihus. Kloakforsyning Lokalplanen er omfattet af Odder Kommunes spildevandsplan. Parceller, hvor regnvand skal nedsives på egen grund. Lokalplangrænsen er markeret med sort punktlinje. Efter spildevandsplanen 2015 for Odder Kommune skal parceller vist på nærværende kort nedsive regnvand på egen grund. Brandhaner Brandhaner må kun anvendes til brandformål. Det er derfor kun Beredskabsafdelingen og vandforsyningen, der må betjene brandhanerne. 17

18 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Lokalplanbestemmelser Dette afsnit indeholder bindende bestemmelser om arealernes anvendelse, bygningers og vejes udformning m.v. I henhold til lov om planlægning - lovbekendtgørelse nr. 587 af med senere ændringer - fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål Lokalplanens formål er: at sikre at området anvendes som boligformål til helårsbeboelse, at fastlægge bebyggelsen til åben-lave boliger, at fastlægge vejadgangen til området, at sikre udlæg af sti, at sikre oprettelse af en grundejerforening i området. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter del af matr. nr. 2v og del af matr. nr. 12c. begge Snærild by, Odder samt alle parceller, der efter den udstykkes/sammenlægges/arealoverføres fra nævnte ejendomme Lokalplanområdet er beliggende i byzone og skal forblive i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet er udlagt til boligformål i form af åben-lav boligbebyggelse til helårsbeboelse. 3.2 Der kan på den enkelte ejendom drives liberalt erhverv som revisor, arkitekt, frisør og lignende sammen med den enkelte bolig, når lokalplanens forudsætninger opfyldes. Det er en forudsætning: at virksomheden drives af den, der beboer ejendommen, at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af beboelsesejendom, at områdets karakter af boligområde ikke brydes, at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende, at virksomheden ikke medfører behov for parkering, der ikke er plads til på den pågældende ejendom. 1 Matrikler, der er nævnt i pkt. 2.1 er undergivet landbrugspligt. Den del af ejendommenes areal, der er omfattet af lokalplanen, skal drives landbrugsmæssigt efter landbrugslovens regler, indtil lokalplanområdet tages i brug til det, planen bestemmer. Landbrugspligten ophæves inden for lokalplanområdet ved erklæring fra praktiserende landinspektør. 18

19 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest 3.3 Inden for lokalplanområdet skal udlægges grønt areal til sti, som beskrevet i redegørelsesdelen side 11 og vist på kortbilag 4. 4 Udstykning 4.1 Odder Kommune skal godkende udstykning (arealoverførsel / sammenlægning) af matrikler. Udstykning skal i princippet ske som vist på kortbilag 3 med de angivne parceller. Det vil sige, at parceller inden for lokalplanområdet ikke må udstykkes yderligere. 4.2 Grunde til fritliggende parcelhuse (åben-lav bebyggelse) må ikke udstykkes med en mindre størrelse end 700 m Grunde i åben-lav bebyggelse skal som hovedregel have en minimums bredde og minimums længde på 24 m x 24 m. 5 Vej- og stiforhold Stier 5.1 Der skal udlægges areal til en sti a-b med en beliggenhed som vist på kortbilag 3. Stien skal betjene det nye boligområde og give adgang til stinet i naboområderne. Stien a-b fra boligvejen til det overordnede stisystem udlægges i græs og etableres som en trampesti i en bredde af min. 4 m. Parkering 5.2 På hver ejendom inden for lokalplanområdet skal der udlægges mindst 2 parkeringspladser. Garager og carporte indgår i antal parkeringspladser. 5.3 Lastvogns- og busparkering samt parkering for lignende større erhvervskøretøjer over 3500 kg må ikke indrettes eller finde sted inden for lokalplanområdet. 5.4 Der er forbud mod parkering af campingvogne, både og uindregistrerede køretøjer og lignende på ubebyggede arealer inden for lokalplanområdet. Indkørsler 5.5 Indkørslen til den enkelte ejendom skal ske fra boligvejen som vist på kortbilag 4. Den enkelte indkørsel må udføres i en maks. bredde af 6 m, hvilket svarer til en dobbelt garage/carport. Al adgang til den enkelte ejendom skal ske via indkørslen. 19

20 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest Indkørsler skal placeres mindst 0,5 m fra kabelskabe, lysmaster og lignende. 5.6 Indkørsel til den enkelte parcel må ikke etableres fra vejstykker markeret med fed rød linje på kortbilag 3. 6 Ledningsanlæg og belysning 6.1 Der må ikke etableres belysning på stien markeret som a-b på kortbilag 3. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30 for den enkelte ejendom. Der kan ved beregning af bebyggelsesprocenten ikke medregnes areal fra fællesarealer Al bebyggelse inkl. tagudhæng skal placeres bag de på kortbilag 3 viste 4 m byggelinje. 7.3 Tage på beboelsesbygninger skal som hovedprincip udføres med symmetrisk sadel tag med en hældning på eller med ensidig taghældning på Mindre bygningsdele kan gives en taghældning på maks. 3. Tage må ikke udføres med valm. 7.4 Bebyggelse må opføres i maks. 1 etage med udnyttet tagetage. Intet punkt af en bygnings ydervæg eller tagflade må gives en højde, der overstiger 8,5 m over et for grunden fastsat niveauplan. Ved anvendelse af trempelkonstruktion må trempelhøjden maks. være 1 m Når beboelsesbygningen udføres med ensidig taghældning må maks. halvdelen af den høje facade fremstå som bebyggelse i 2 etager. 7.6 Garager, carporte eller anden form for mindre bebyggelse må ikke opføres nærmere naboskel end 1 m. Facadens skæring med yderkant tag må maks. være 2,5 m. 7.7 Tage på garager, carporte og mindre bygninger skal udføres med samme taghældning som beboelsesbygningen eller med en taghældning på maks. 3, så der opnås et harmonisk hel- 2 Udregning af bebyggelsesprocenten skal i øvrigt ske iht. reglerne i bygningsreglementet gældende på det tidspunkt, hvor lokalplanen blev vedtaget. Dog kan der ved beregning af bebyggelsesprocenten ikke medregnes areal fra fællesarealer. 3 En trempelkonstruktion hæver facaden over etageadskillelsen. Det giver mere plads og en bedre udnyttelse af rummet under taget. 20

21 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest hedsindtryk for bebyggelsen på den enkelte grund. Tage må ikke udføres med valm. 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Udvendige bygningssider skal fremtræde som blank, vandskuret eller pudset teglstensmurværk eller som pudsede facadeplader eller som pudset beton. Mindre partier kan udføres i andet materiale, når det indgår i en samlet arkitektonisk løsning. Udvendige bygningssider på garager, carporte og mindre bygninger skal udføres i materialer, der sammen med boligbebyggelsen giver et harmonisk helhedsindtryk. 8.2 Tage på beboelsesbygninger, carporte, udhuse og lign. skal dækkes med tegl, betontagsten, skifer, eternitskifer eller listepapdækning. Kviste kan udføres med zink, kobber og glas. Tage med en hældning på maks. 3 kan dækkes med tagpap. 8.3 Tage med tagpap og listepapdækning skal være sorte/mørk grå. Ved brug af tegl, betontagsten, skifer eller eternitskifer kan farverne blåsort eller mørk grå også anvendes. 8.4 Udvendige bygningssider, herunder døre, vinduesrammer, skodder og lignende bygningsdele må kun fremtræde i følgende farver: hvid, sort eller jordfarver, der omfatter okker (gul-rød), terra de sienna (rød-brun), umbra (brun), engelskrød og dodenkop (lys- eller mørkbrun) eller disse sidste nævnte farvers blanding med hvid, grå eller sort. 8.5 I forbindelse med liberalt erhverv må der skiltes med og bomærke på maks. 0,25 m². Derudover må der ikke opsættes skilte eller reklamer på lokalplanområdets ejendomme. 8.6 Blanke og reflekterende materialer, herunder glaserede og ædelengoberede tagsten og tagplader må ikke anvendes på hverken tagflader eller ydervægge. Denne bestemmelse gælder ikke solfangere og solcelleanlæg. 8.7 Solfangere og solcelleanlæg skal indbygges i bebyggelsens tage eller facader, så fritstående synlige konstruktioner undgås. 8.8 Tage kan udføres med ovenlys, når disse holdes i samme plan som tagdækningen. 8.9 Synlige tagrender og nedløbsrør skal fremstå i kobber, stål eller zink Der må kun placeres én parabol med en maks. diameter på 70 cm pr. bolig. Antennen må ikke opsættes på bebyggelsen, så den er synlig fra veje, stier eller fællesarealer. 21

22 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest 8.11 Der må ikke opføres mobilantenner på bygninger eller konstruktioner inden for lokalplanområdet Odder Kommune skal søges om tilladelse til opstilling af antenne beregnet for tilslutning til radioamatøranlæg og lignende. Det er en forudsætning, at den udvendige antenne har et begrænset omfang på den enkelte ejendom. 9 Ubebyggede arealer 9.1 Der må kun foretages terrænreguleringer på +/- 0,5 m i forhold til det eksisterende byggemodnede terræn. Terrænreguleringer må anlægges i maks. 1:2 og må ikke foretages nærmere end 1 m fra skel. 4 Hegn 9.2 Alle hegn i skel skal være levende. Langs de grønne kiler som vist på kortbilag 5 skal der etableres hegn af surbærbuske (Aronia malanocarpa Aron ). Øvrige hegn i skel mod vej, sti og naboer skal fremtræde som levende hegn i bøg. Hegn kan suppleres med trådhegn i maksimalt 1,2 m s højde. Hegn langs færdselsarealer skal plantes 0,3 m inde på grunden Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes grundejerforening med medlemspligt for samtlige grundejere af parceller i lokalplanens område. Grundejerforeningen varetager de fælles grundejerinteresser i lokalplanområdet. Grundejerforeningen skal sammenlægges med grundejerforeningen omkring Høghus for lokalplan 1113 og for delområde 1 i lokalplan nr Der er medlemspligt til de respektive grunderejerforeninger for samtlige grundejere af parceller inden for lokalplanens område En grundejerforening skal oprettes senest, når 25 % af grundene i lokalplanområdet er solgt, eller når Byrådet kræver det. 4 Ved ansøgning om byggetilladelse/anmeldelse af byggeri skal ansøgningen vedlægges situationsplaner. Situationsplanerne skal vise de eksisterende og de fremtidige terrænk o- ter på de enkelte grunde samt de relevante koter på byggeriet. Ligeledes skal vises kote på vej ved overkørsel. 5 Hegn etableres efter aftale med ejer af naboejendommen jf. hegnslovens bestemmelser. Hegnssynet er myndighed. 22

23 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest 10.3 Inden for lokalområdet skal grundejerforeningen forestå drift og vedligeholdelse af beplantning, private fællesveje-, stier og fælles friarealer og fællesanlæg, herunder vintervedligeholdelse Grundejerforeningerne er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne eller ved optagelse af lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen og administrationen af foreningens opgaver samt til at opkræve fornøden sikkerhed herfor Grundejerforeningens vedtægter må ikke være i strid med lokalplanens bestemmelser Grundejerforeningen skal efter krav fra Byrådet optage medlemmer fra de tilgrænsende områder. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Bebyggelsen må ikke tages i brug før tilslutningen til kollektiv varmeforsyning har fundet sted Ophævelse af del af lokalplan nr Lokalplan nr vedtaget den aflyses inden for den del af matr. nr. 2v og del af matr. nr. 12c. begge Snærild by, Odder, der er omfattet af lokalplan nr Beskrivelse af lokalplanens retsvirkninger Lov om Planlægning Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, ifølge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører ikke i sig selv krav om etablering af anlæg, med mindre det er indeholdt i planen Byrådet kan dispensere fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan I bestemmelsen 11.1 stilles krav om tilslutning til kollektiv varmeforsyning, som betingelse for ibrugtagning af ny bebyggelse. 6 For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har Byrådet efter planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering. 23

24 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest For bebyggelse der opføres som lavenergibebyggelse, har Byrådet efter planlovens 19, stk. 4, pligt til at dispensere fra dette krav og efter 20, stk. 2, nr. 3, gives dispensationen uden naboorientering Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen. 24

25 LOKALPLAN Lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest 14 Vedtagelsespåtegning I henhold til Planlovens 24 vedtages forslag til lokalplan nr for et boligområde ved Høghus i Odder Vest den 16. november Offentlig høring Lokalplanforslaget har været i offentlig høring (offentlighedsperioden angives). Byrådet har den (dato for endelig vedtagelse i Byrådet) vedtaget lokalplanen endeligt i henhold til planlovens 27. På Byrådets vegne. Uffe Jensen Borgmester / Henning Haar Pedersen Kommunaldirektør 25

26 Kortbilag 26

27 Kortbilag nr. 1 27

28 Kortbilag nr. 2 28

29 29

30 Kortbilag nr. 3 30

31 31

32 Kortbilag nr. 4 32

33 33