UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M

Transkript

1 B JJ UDSKRIFT AF ØSTRE LANDSRETS DOMBOG D O M Afsagt den 28. september 2015 af Østre Landsrets 20. afdeling (landsdommerne B. Tegldal, Tine Vuust og Anders Raagaard (kst.)). 20. afd. nr. B : Andelsboligforeningen Bankbygningen (advokat Allan Thomsen) mod I/S Torvet 6, 3400 Hillerød (advokat Kasper Meedom Westberg) Dom afsagt af Retten i Hillerød den 26. maj 2014 (BS /2013) er anket af Andelsboligforeningen Bankbygningen med påstand som for byretten om frifindelse. Indstævnte, I/S Torvet 6, 3400 Hillerød, har påstået stadfæstelse. Supplerende sagsfremstilling Det fremgår af transportpåtegningen på andelsbeviset, som blev udfærdiget i forbindelse med, at I/S Torvet 6 (herefter interessentskabet) den 1. april 1994 overtog erhvervsandelen i Andelsboligforeningen Bankbygningen (herefter andelsboligforeningen) blandt andet, at en ændret anvendelse af lokalerne fordrer bestyrelsens godkendelse.

2 - 2 - På dette tidspunkt og indtil ændringen af andelsboligforeningens vedtægter i 2007 indeholdt vedtægterne blandt andet følgende bestemmelser om fremleje og overdragelse af erhvervsandele: 13 Erhvervslejemålene har ret til fremleje og bortforpagtning i samme branche uden bestyrelsens godkendelse og med bestyrelsens godkendelse til fremleje og bortforpagtning til anden branche. 19 Butiks-, kontor- eller værkstedslokaler kan frit overdrages til fortsat benyttelse til samme formål efter nedenstående regler. Overdragelse må ikke finde sted, forinden bestyrelsens godkendelse foreligger. Afståelse til benyttelse i anden branche kræver bestyrelsens godkendelse. Bestyrelsen kan ikke godkende erhvervslejetagere, der agter at drive erhverv inden for en branche, i hvilken der i forvejen drives erhverv fra ejendommen, uden samtykke fra den eller de berørte eksisterende erhvervslejetagere. I en boligaftale indgået samme år mellem andelsboligforeningen og interessentskabet indgår en bestemmelse, hvorefter Andelshaveren forpligter sig til i hele sin ejertid at overholde foreningens vedtægter og herunder den husorden, der er vedhæftet som bilag A til nærværende boligaftale. Den nævnte husorden indeholder bestemmelser om blandt andet musik, sang og støj, hvorom det er skrevet: Musik og sang: Benyttelse af radio, fjernsyn, musikinstrumenter m.m. skal ske med fornøden hensyntagen til øvrige beboere/andelshavere. Musikudøvelse må ikke finde sted mellem kl og kl Støj:

3 - 3 - Generende støj herunder motorstøj indenfor bebyggelsen er ikke tilladt. Boring i vægge og andet støjende arbejde må kun finde sted hverdage fra kl samt helligdage mellem kl Da andelsboligforeningen den 22. september 2006 indkaldte andelshaverne til et møde blandt andet med henblik på drøftelse af bestyrelsens forslag til nye vedtægter, blev der gjort særligt opmærksom på forslagets 11 om fremleje og 13 om overdragelse, hvori der om erhvervsandelene var skrevet: 11. Fremleje 11.4 En ejer af en erhvervsandel skal uden begrænsninger være berettiget til at fremleje erhvervsandele i overensstemmelse med Erhvervslejelovens regler. 13. Overdragelse Erhvervsandele skal frit kunne overdrages ved en prisfastsættelse uafhængigt af andelskroneværdien, idet prisen frit aftales imellem køber og sælger. På den efterfølgende generalforsamling den 25. oktober 2006 blev behandlet følgende forslag til en tilføjelse til bestyrelsens vedtægtsforslag: 3.6 Ved overdragelse af erhvervsandele, herunder andele med blandet status, til ny andelshaver eller ændret anvendelse af den eksisterende andelshaver eller ændret anvendelse som følge af bortforpagtning eller fremleje skal den ændrede anvendelse forhåndsgodkendes af bestyrelsen, hvis afgørelse kan indbringes for en ekstraordinær eller ordinær generalforsamling. Efter drøftelse på generalforsamlingen blev forslaget imidlertid opgivet, og ved en ekstraordinær generalforsamling den 30. maj 2007 blev de nye vedtægter vedtaget i det væsentlige i overensstemmelse med bestyrelsens forslag. Disse vedtægter er i relation fremleje og overdragelse af erhvervsandele fortsat gældende i andelsboligforeningen. Forklaringer

4 - 4 - Der er i landsretten afgivet supplerende forklaringer af advokat Phillipp Quedens, Jens Kramhøft og John Lindgreen. Advokat Phillipp Quedens har forklaret blandt andet, at han efter byretssagen har konstateret, at der i 1994 blev indgået en boligaftale med interessentskabet. Den husorden, der var vedhæftet aftalen, var formentlig lavet af ejendommens tidligere administrator i slutningen af 1980 erne. Han fandt husordenen sammen med interessentskabets boligaftale. Husordenen er ikke særskilt underskrevet af nogen af andelshaverne. Da man i 2007 drøftede husordenen, var det navnlig med henblik på at lave en mere moderne udgave. Han har håndhævet husordenen, uden det har været nødvendigt at henvise til den. Han har således skrevet breve til andelshavere og lejere om parkeringsforhold, brandsikkerhed, oprydning og støjgener m.v. ud fra almindelige betragtninger om, hvordan man skal opføre sig i en andelsboligforening som den foreliggende. Han mener ikke, at han tidligere har modtaget kopi af referatet af mødet den 1. november 1995, og han erindrer ikke mødet. Jens Kramhøft har forklaret blandt andet, at han flyttede ind i andelsboligforeningen i 1998 og blev bestyrelsesformand i november Der er i andelsboligforeningen 25 beboelsesandele og 13 erhvervsandele, hvoraf 8 erhvervsandele er fremlejet af andelshaverne. Nogle er udlejet til spisesteder, såsom en kebab-forretning og en salatbar, der alene har åbent inden for almindelig butikstid og ikke har alkoholbevilling. Herudover er der en kinesisk restaurant, der har åbent til kl. 22. I 2007 ønskede man i andelsboligforeningen at modernisere den allerede eksisterende husorden. Det var således en uheldig formulering, når han i bestyrelsens beretning for 2007 skrev, at bestyrelsen ønskede at etablere en husorden. Hensigten med moderniseringen var fremover at håndhæve husordenen mere håndfast. Hidtil havde de løst eventuelle problemer gennem dialog med de berørte andelshavere, og der havde ikke været behov for at sætte trumf på ved at henvise til husordenen. Efter HTH-butikken var flyttet ud af interessentskabets lejemål, drøftede man i bestyrelsen spørgsmålet om en ny lejer, herunder interessen for at få en lejer, som ikke generede de øvrige andelshavere. På torvet ligger der flere beværtninger og tidligere lå der også et diskotek, som i perioder har medført støj og andre gener for andelshaverne. Der er tillige støj og larm fra personer, der færdes i gågaden om aftenen. Andelsboligforeningen frygter, at

5 - 5 - udlejning til Old Irish Pub Sjælland ApS vil medføre en øget belastning for andelshaverne om aftenen og natten. Anledningen til, at andelsboligforeningens vedtægter skulle ændres i 2007 var, at der var vedtaget ændringer i andelsboligforeningsloven, som skulle inkorporeres i vedtægterne. Forslaget til ny 3, stk. 6, skulle sikre, at bestyrelsen kunne gøre indsigelse mod væsentlige ændringer i aktiviteterne i erhvervsandelene. Nogle andelshavere var imidlertid bekymrede for, om en sådan bestemmelse var lovlig, og efter drøftelse af forslaget blev det opgivet. John Lindgreen har forklaret blandt andet, at han ikke erindrer at have set en husorden tidligere, og en sådan var ikke vedhæftet hans eksemplar af boligaftalen af 6. juni Husordenen ville i øvrigt ikke have givet ham betænkeligheder i forhold til erhvervelse af andelen, for den er af ældre dato og tager ikke hensyn til, at der kan være erhverv i ejendommen. Spørgsmålet om husorden blev slet ikke drøftet i forbindelse med indgåelse af lejeaftalen med Old Irish Pub Sjælland ApS. Den tidligere lejer, HTH-butikken, havde haft behov for et kælderlokale, og der blev udarbejdet et udkast til en lejekontrakt vedrørende et kælderlokale, som imidlertid ikke blev underskrevet. Først på et senere tidspunkt blev man enige og underskrev en allonge til boligaftalen. Ved allongen blev klarlagt nogle forhold, som tidligere havde givet anledning til uenighed. Der stod i slutningen af allongen, at i øvrigt skal boligkontrakt og lejekontrakt være uændret, og det forstod han som en henvisning til det udkast til lejekontrakt, der ikke var blevet underskrevet. Han forestillede sig ikke, at der kunne være tale om den oprindelige lejekontrakt fra I 1993 afslog bestyrelsen at give samtykke til anvendelse af en erhvervsandel til cocktailbar eller poolcenter. Afslagene var begrundet i, at sådan anvendelse ville komme i konflikt med en anden andelshaver, der drev en restauration. Da han i 1994 anmodede om og fik bestyrelsens samtykke til udlejning til HTH-butikken, var der ikke tale om, at der fremover alene skulle kunne fremlejes til virksomheder af samme art. Old Irish Pub Sjælland ApS påtænker at etablere toiletter og garderobe i den del af andelen, der ligger op til og under beboelsesdelen, således at den mere støjende del af forretningen bliver adskilt fra beboelserne. Old Irish Pub Sjælland ApS er professionelt drevet, og de vil tage hensyn til placeringen midt i byen og drive deres virksomhed med færrest

6 - 6 - mulige gener for de øvrige andelshavere. Der er ikke adgang fra lejemålet til gården, bortset fra en flugtvej og et lille vindue. Der er opsat en låge mellem torvet og gården. Procedure Andelsboligforeningen har gjort gældende, at efter vedtægternes 11, stk. 4, kræver fremleje af en erhvervsandel bestyrelsens godkendelse, hvis anvendelsen derved ændres. Dette fremgik udtrykkeligt af de gamle vedtægter fra 1994, der også krævede godkendelse ved overdragelse, og det følger tillige af de nye vedtægter fra 2007, jf. henvisningen i 11, stk. 4, til erhvervslejelovens regler. Vedtægternes 11 er bygget over lejeloven og erhvervslejeloven, og 11, stk. 2, svarer således til lejelovens 70, ligesom 11, stk. 3, henviser til lejelovens 69. Når det i 11, stk. 4, skrives, at fremleje kan ske uden begrænsning henviser det til de begrænsninger, der følger af 11, stk. 1-3, mens henvisningen til, at fremleje skal ske i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler medfører, at begrænsningerne i loven finder anvendelse, herunder for eksempel 34 om udlejers ret til at godkende ændret anvendelse. Der er med de nye vedtægter ikke tilsigtet en ændring i retstilstanden i forhold til tidligere. Andelsboligforeningen har da også altid haft den opfattelse, at man var berettiget til at gøre indsigelse, hvilket støttes af de drøftelser, der har været i foreningen og af, at man i praksis har påtalt blandt andet lugtgener. Andelsboligforeningen har endvidere gjort gældende, at man også på baggrund af konkrete aftaler med interessentskabet har en ret til at nægte godkendelse af fremleje. Interessentskabet har således med transportpåtegningen på andelsbeviset tiltrådt, at andelsboligforeningen har en sådan ret, hvilket da også fremgår af tidligere lejekontrakter vedrørende andelen. Hertil kommer, at interessentskabet med boligaftalen fra 1994 har tiltrådt husordenens bestemmelser om blandt andet musik og støj, og det vil utvivlsomt være i strid hermed at fremleje til en pub. Endelig har Andelsboligforeningen gjort gældende, at nægtelsen af at godkende fremleje til Old Irish Pub Sjælland ApS er sagligt begrundet, idet en pubs aktiviteter vil give forstyrrelser for de øvrige andelshavere, som de ikke er forpligtet til at tåle. Interessentskabet har gjort gældende, at vedtægternes 11, stk. 4, giver interessentskabet en ubegrænset ret til fremleje, og at andelsforeningen derfor ikke kan gøre indsigelse mod en lovlig anvendelse, der ligger inden for erhvervslejelovens regler, og som i øvrigt opfylder gældende myndighedskrav. Andelsboligforeningen havde tidligere en ret til godken-

7 - 7 - delse af ændret brug både ved fremleje og ved overdragelse, men dette blev ændret i 2007 med de nye vedtægter, hvor et forslag om ret til en sådan forhåndsgodkendelse blev opgivet. Bestyrelsen har heller ikke efterfølgende anset sig selv for at have en sådan ret, hvilket blandt andet fremgår af bestyrelsens beretning for 2012, samt af det forhold, at bestyrelsen i 20 år ikke har hindret en ændret anvendelse af en andel. En indskrænkning af interessentskabets ret til fremleje kan kun ske med dettes samtykke. Interessentskabet har endvidere gjort gældende, at der ikke er indgået aftaler mellem interessentskabet og andelsboligforeningen, som begrænser interessentskabets ret til fremleje eller ændret anvendelse af lokalerne. Boligaftalen omtaler således ikke anvendelsen af lejemålet, og den husorden, der henvises til, omfatter efter sit indhold og sit formål alene beboelsesandele, hvorimod erhvervslejemål er lovregulerede i forhold til støj, røg, flugtveje m.v. Andelsboligforeningens beretning for 2007 viser desuden, at der på det tidspunkt end ikke forelå en husorden, og der er ikke senere vedtaget en ny. Transportåtegningen på andelsbeviset udgør ikke i dag en begrænsning i interessentskabets anvendelse af andelen, idet påtegningen alene udgør en henvisning til de dagældende vedtægter. Endelig har interessentskabet gjort gældende, at området omkring torvet i Hillerød i forvejen er præget af andre restaurationer og lignende, hvorfor det er usagligt, at bestyrelsen forsøger at hindre interessentskabets fremleje til Old Irish Pub Sjælland ApS. Landsrettens begrundelse og resultat Andelsboligforeningen ændrede i 2007 sine vedtægter, således at en ejer af en erhvervsandel kan fremleje erhvervsandelen uden begrænsninger i overensstemmelse med erhvervslejelovens regler, jf. 11, stk. 4. I henhold til de tidligere vedtægter havde erhvervsandelshaverne uden bestyrelsens godkendelse kun ret til fremleje og bortforpagtning inden for samme branche. Ligeledes i 2007 udgik bestemmelsen i vedtægternes 19 om, at afståelse af en erhvervsandel i anden branche krævede bestyrelsens godkendelse og blev afløst af en bestemmelse i 13 om, at erhvervsandele frit kan overdrages. Landsretten finder på denne baggrund, at vedtægternes 11, stk. 4, må forstås således, at fremleje uden for branchen nu kan ske uden bestyrelsens godkendelse, hvilket da også var den opfattelse, der blev givet udtryk for i foreningen i forbindelse med drøftelserne i 2006 og 2007 om vedtægtsændringer og i bestyrelsens beretning for 2012.

8 - 8 - Herefter, og da andelsboligforeningen ikke i kraft af transporterklæringen på andelsbeviset i 1994 eller på andet grundlag er blevet tillagt en videre godkendelsesret, end vedtægterne foreskriver, stadfæster landsretten byrettens dom. Under hensyn til sagens værdi og omfang skal andelsboligforeningen betale sagsomkostninger for landsretten til interessentskabet med kr. ekskl. moms til dækning af udgifter til advokatbistand. T h i k e n d e s f o r r e t: Byrettens dom stadfæstes. I sagsomkostninger for landsretten skal Andelsboligforeningen Bankbygningen inden 14 dage betale kr. til I/S Torvet 6, 3400 Hillerød. Sagsomkostningerne forrentes efter rentelovens 8 a. (Sign.) Udskriftens rigtighed bekræftes. Østre Landsret, den Helle Spenner sektionsleder