Indstilling. Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse. Til Århus Byråd via Magistraten. Teknik og Miljø. Den 7.

Transkript

1 Indstilling Til Århus Byråd via Magistraten Teknik og Miljø Den 7. maj 2007 Århus Kommune Planlægning og Byggeri Teknik og Miljø Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder 1. Resume Der er søgt om tilladelse til at nedrive eksisterende erhvervsbygninger med en enkelt ubeboet lejlighed. Derefter ønskes opført en etageboligbebyggelse i 4 etager med et etageareal på ca m 2 og 47 boliger. En naboorientering har resulteret i indsigelser fra omkringboende. I indsigelserne gøres især gældende, at nybyggeriet vil medføre forringede lysforhold, forøget trafik og indbliksgener. Det indstilles, at projektet godkendes, da det med hensyn til etageantal er i overensstemmelse med kommuneplanen, og da det er tilpasset det tilstødende byggeri. Kalkværksvej Århus C Sagsnr.: SEK/06/ Journalnr.: G01 Sagsbeh.: Henning Jensen Telefon: Direkte: Telefax: E-post: pob@aarhus.dk Direkte: hj@jtk.aarhus.dk 2. Beskrivelse af indstilling Kirkegårdsvej 2-6 er bebygget med erhvervsbygninger. På 1. sal på nr. 2 er en ubeboet lejlighed på 50 m 2. Arkitekt Gert Simonsen har for ejendommens ejer søgt om tilladelse til at nedrive den eksisterende bebyggelse med henblik på at der kan opføres en 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder med et etageareal på ca m 2. Bebyggelsen vil indeholde 47 lejligheder. Der vedlægges følgende bilag: Oversigtskort Situationsplan 2 facadetegninger <<<<Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder>>>>

2 Byggeriet kræver ikke dispensation. I stedet for skal kommunen vurdere, om byggeriet kan placeres på grunden. Kommunen skal lade følgende forhold indgå i bedømmelsen: Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse. Bebyggelsens samlede omfang skal svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området, eller det der tilstræbes i et område. Kommuneplanen kan være vejledende. Der skal under hensyn til ejendommens benyttelse sikres tilfredsstillende lysforhold for ejendommens bebyggelse og nabobebyggelse. Der skal sikres tilfredsstillende friarealer i forhold til ejendommens benyttelse herunder opholdsarealer for beboerne. Det skal sikres, at vinduer altaner og lignende, der vender naboskel ikke giver væsentlige indbliksgener. Det fremgår af bygningsreglement 95 kap , 2.3 og 2.4. I kommuneplanen ligger ejendommen i område BO, der er udlagt til etageboligbyggeri i op til 4 etager med en maksimal husdybde på 10 m. Bebyggelsen skal som hovedregel opføres som sluttet bebyggelse i facadelinien med nabobebyggelsen. Projektet er med hensyn til anvendelse og etageantal i overensstemmelse med kommuneplanen, selvom den fra Nørrebrogade og en del af gården vil fremtræde i 5 etager. Det skyldes terrænforskellene. Den nederste synlige etage er parkeringskælderen. Med hensyn til bygningsdybden kan det oplyses at selve bygningskroppen (bortset fra en mindre vinkel på hjørnet ved Nørrebrogade) er 10 m. Dertil kommer altangange og trappetårn. Der har været foretaget naboorientering, der har resulteret i følgende indsigelser: Fra ejerforeningen og 8 beboere på Kirkegårdsvej 2 A-E 1. Generelt gøres indsigelse imod det planlagte byggeris højde. Desuden bedes der taget hensyn til undertegnedes bygning/fundament ved nedrivning af eksisterende bygning. 2. En 5-etages bygning på Kirkegårdsvej 2-6 vil i betydelig grad forringe vores lejligheders værdi, idet en sådan bygning vil tage solen og udsigten fra vores tagterrasser. Dermed vil funktionaliteten af tagterrasserne i betydelig grad indskrænkes. En lavere bygning vil imødekomme vores ønsker og bevare nuværende muligheder for brug af vores tagterrasser. <<<<Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder>>>> Side 2 af 7

3 3. Vi forudser, at planlagte bygning på Kirkegårdvej 2-6 med vinduespartier vendt direkte mod vores lejlighed i betragtelig grad vil forstyrre vores privatliv, idet der fra disse lejligheder vil være direkte indsigt til hele vores lejligheder grundet den korte afstand mellem bygningerne. Ved at undlade at bygge en 5- etages bygning og derimod kun opføre en 4-etagers bygning kan antallet af personer med indkig til vores lejlighed begrænses. 4. Ved nedrivningen af bagbygningen til vores bygning bedes der taget hensyn til os, idet evt. skader på vores bygning/fundament skal erstattes af kommende bygherre. Derfor bedes der udført sikre beregninger ved nedrivningen, således at skader på vores bygning/fundament forsøges undgået. 5. I tilfælde af udgravning bedes der udført sikre beregninger, således at skader på vores bygning undgås. Evt. skader på vores bygning/fundament skal erstattes af bygherren Kirkegårdsvej Der ønskes bevaret mur i skel mellem vores p-pladser og kommende byggeri for at bevare privatlivets fred. Dette skel bedes opført efter aftale til undertegnede, således at skellet udføres designmæssigt acceptabelt for alle parter. 7. Jf. fremsendte plantegning fremgår anlæggelse af træer. Disse bedes deklareret således at disse kun kan opnå en max. højde, der ikke forstyrrer udsigten fra vores bygning. Idet vi betragter anlæggelse af disse træer som et hegn, ønsker vi at henvise til hegnsloven. Arkitekten har oplyst, at der efter aftale med naboerne kan tinglyses deklaration om en maksimal træhøjde. Det kan forhandles med naboerne, om det måske vil være bedre at flytte træerne. Fra 7 beboere på Kirkegårdsvej 7,9 og 11: Vi vil blive meget berørt af at få dette byggeri opført, hvorfor vi er en stor modstander at dette byggeri i 4 etager og nu er der kommet 1 etage mere på, så der er 5 etager, dette kan vi slet ikke acceptere. Selvom der bliver bygget underjordiske garager, så vil vi blive frygteligt generet af den trafik, der kommer på Kirkegårdsvej, inden bilerne når ned i kælderetagen. Kirkegårdsvej er alt for smal til den voldsomme trafik der vil blive. Det er særligt galt p.t., p.g.a. det store byggeri Kirkegårdsvej 10, hvor der opføres 104 lejligheder. Det burde være sådan, at der kun måtte parkeres i den ene side at vejen, som det var tidligere, men nu er lavet om. Det er vores store ønske, at der slet ikke bliver bygget alt det som der foreslås. Vi får jo hverken lys eller sol mere når der bliver bygget så højt som i 4 & 5 etager. Vi er også bange for at vores ejendomme der er bygget i 1886 slet ikke kan holde til at de begynder og pilotere og andet voldsomt arbejde. Det bliver jo så det hele ryster, vi har jo set hvordan det er gået andre steder i byen, f.eks. Vester Alle og ved Kellers Gård. Vi håber inderligt at dette byggeri ikke bliver til noget. <<<<Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder>>>> Side 3 af 7

4 Fra beboerne Kirkegårdsvej 7, 1. Vi vil miste stort set alt lys i lejligheden, både i køkken og stuen. Den nuværende bygning er på 3 etager og derfor vil to ekstra etager være til meget stor gene. Endvidere er der mange støjgener i området, og ca. 54 ekstra lejligheder med både altan og vinduer ud til vores stue, vil give endnu flere gener. Det er en daglig kamp for de nuværende beboere i gaden at finde parkeringspladser, og dette problem vil blive forværret med dette byggeri. Nok lader det til at der bliver parkering under bygningen, men gæster til bebyggelsen vil fylde i en allerede overfyldt gade. Æstetisk passer bygningen ikke ind på Kirkegårdsvej. Den er grim og passer ikke sammen med de gamle smukke bygninger i gaden. Endvidere vil der blive mange gener i forbindelse med selve byggeriet. Alle beboere på Kirkegårdsvej må for tiden finde sig i gener fra det andet byggeri i gaden, og det vil blive forfærdelig at skulle være nabo til endnu en byggeplads. Gaden er allerede fyldt med lastbiler og containere der optager en tredjedel af gaden. Dagligt oplever vi at gaden er spærret af lastbiler og dette er til meget stor gene for alle. Da Kirkegårdsvej ofte bruges af Falck og brandvæsnet er det ikke ønskeligt at der så ofte er blokeringer af vej en så man ikke kan komme nogen veje. Da der pt. er et andet byggeri i gang på Kirkegårdsvej, hvor der bliver over 100 lejligheder, vil der blive meget store pladsproblemer, hvis byggeriet på Kirkegårdsvej 4-6 godkendes. Den projekterende arkitekt har kommenteret indsigelserne med følgende: Arkitektur. Til indsigelserne vedrørende tilpasning til den eksisterende arkitektur, kan det oplyses at der har været udarbejdet flere forslag, som har været drøftet med Stadsarkitektens Kontor. Det fremsendte forslag tager udgangspunkt i ønsket om at der opføres et moderne hus, som ikke lægger sig op af den ældre arkitektur der er på stedet, men tillægger sig med vor tids arkitektur, som i materialevalg og udformning er af lige så høj kvalitet, som den eksisterende arkitektur i området. Projektet er således i overensstemmelse med de ønsker og krav, der har været fremsat fra Stadsarkitektens Kontor. Skyggeforhold. Til indsigelserne vedrørende forringede skyggeforhold, som er fremkommet fra ejeren af Kirkegårdsvej 7-9 og 11 kan oplyses, at den skygge som det nye byggeri vil fremkomme med, ikke vil forringe solforholdene i haveanlæggene, da disse ligger på den anden side af de berørte boliger. Der vil fremkomme en skygge fra det nye byggeri i fire etager, som kun i en lettere grad vil forringe solforholdene for ejendommene i morgen- og formiddagstimerne. Der vil i løbet af dagen og om eftermiddagen uændret være fuld sol fra syd og sydvest på ejendommenes facader. Med hensyn til indsigelserne fra Kirkegårdsvej 2A-E, så vil der ikke være en væsentlig forringelse af sol på tagterrasserne, idet den <<<<Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder>>>> Side 4 af 7

5 del af den nye fire etagers bygning som vil give skygge, ligger mere end 30 m. væk, og at der i forbindelse med det nye byggeri nedrives eksisterende bygninger på to og tre etager, som i dag ligger lige op af de berørte boliger. Indsigt. Til indsigelserne vedrørende indsigt, så vil det nye hus have samme orientering som det eksisterende byggeri der allerede er beliggende på Kirkegårdsvej, et hus med vinduesfacader mod gaden og en mere lukket altangangsfacade mod gården. Der er således ikke tilført området nye indsigtsmuligheder med det nye byggeri, som der ikke allerede er i området i dag. Med hensyn til indsigtsproblemer for Kirkegårdsvej 2A-E, så er det kun køkkener og soveværelser der er orienteret den vej, og med en afstand på mellem 20 m og 32 m. til naboen, så vil det forhold ikke give direkte indsigtsproblemer. Parkering Vedrørende indsigelserne omkring parkeringen, så vil der i forbindelse med opførelsen af det nye byggeri blive etableret en p-kælder for hele den nye bebyggelse. Fire eller fem etager Det nye byggeri opføres i fire etager mod gaden og gården, og det må bero på en delvis misforståelse at der er tale om et byggeri i fem etager. Den femte etage, som rettelig er en p-kælder, fremkommer kun fordi der er et niveauspring mellem gården til Nørrebrogade 28-30, og niveauet i gården til det nye byggeri, hvorved p-kælderen bliver delvis synlig i byggeriets vestlige del. Så et byggeri med en facade i fem etager er der ikke tale om. Vi har følgende bemærkninger til indsigelserne: Det forudsættes at projektet bearbejdes arkitektonisk inden endelig godkendelse på følgende punkter: Facaden bearbejdes således, at der sker en markant lodret opdeling og at murkronen får en markeret afslutning i facaden - herved opnås en større harmoni med den øvrige bebyggelse Facadedetaljer skal forelægges Byarkitektur til godkendelse, herunder farve på teglsten, fuger og vinduespartier Ventilationsanlæg på taget skal udføres diskret og integreret i bygningens arkitektur Der bør redegøres for den arkitektoniske sammenhæng med nabobebyggelsen Kirkegårdsvej 8. Her tænkes især på misforholdet mellem højderne i såvel stueetage som i selve bygningens højde. <<<<Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder>>>> Side 5 af 7

6 Derudover har vi følgende bemærkninger til de enkelte indsigelser til projektet: Kirkegårdsvej 2A-E Med hensyn til højde, lysforhold og indblik vurderes det, at disse forhold ikke vil blive forringet væsentligt i forhold til i dag. Der nedrives 2 og 3 etages høje bygninger, som er placeret nærmere end den nye bygning, mens den nye bygning ligger ca. 20 m fra Kirkegårdsvej 2A-E. Højden på nybygningen er 4 etager, svarende til kommuneplanens bestemmelser. De 5 etager der omtales i indsigelsen fremkommer kun mod Nørrebrogade og mod gårdsiden hvor parkeringskælderen fremstår som en hel etage. Ved en projektændring er 2/3 af bygningen blevet 65 cm lavere. Herved imødekommes indsigelserne i et vist omfang og byggeriet bliver i overensstemmelse med Kommuneplanens bestemmelser. Sikring af bygning er ejerens eget ansvar, men det bør selvfølgelig foregå i samarbejde med ansøger/bygherre. Mur i skel og gavl i skel vil blive bearbejdet nærmere ved en kommende projektering i samarbejde med naboer, og Byarkitektur Kirkegårdsvej 9-11 Trafikalt er Kirkegårdsvej nedprioriteret. Den trafikale belastning som følge af nybyggeriet skønnes ikke at være større, end hvad der kan forventes i midtbyen. Bemærkningerne til højde og lysforhold imødekommes delvist, idet 2/3 af bygningen bliver 65 cm lavere. Bebyggelse i 4 etager skønnes at være i overensstemmelse med hvad der kan forventes i midtbyen og er også i overensstemmelse med Kommuneplanen. Der henvises i øvrigt til bemærkningerne ovenfor. Kirkegårdsvej 7 Der henvises til bemærkningerne ovenfor i forhold til indsigelse om højden. Der etableres parkering i kælder til bebyggelsen. Det skønnes derfor at bebyggelsen ikke vil påvirke parkeringen negativt. Bemærkningerne om bygningens æstetik er i overensstemmelse med den krævede arkitektoniske behandling af bebyggelsen. Det forventes at denne behandling vil resultere i at indsigelsen imødekommes. Gener i forbindelse med byggeriet skal selvsagt minimeres men må påregnes. Konklusion: <<<<Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder>>>> Side 6 af 7

7 Vi vurderer ikke, at byggeriet kan ændres, således at de gener, der er gjort indsigelse imod, kan undgås. Det vurderes at der på Kirkegårdsvej 2-6 er en byggemulighed, som svarer til den foreslåede bebyggelse i 4 etager, men det er forudsætning, at der sker en arkitektonisk bearbejdning og aftrapning af facaden i samarbejde med Byarkitektur. Det skal bemærkes at indsigelserne delvis vil blive imødekommet, idet bygningen opdeles i 2 sektioner, der følger terrænets fald langs grunden. Under henvisning til vores ovenstående kommentarer anbefales det, at projektet godkendes på betingelse af, at der sker en nærmere bearbejdning af arkitekturen. 3. Beslutningspunkter Magistratsafdelingen for Teknik og Miljø indstiller, At 1) projektet godkendes på betingelse af, at der efterfølgende sker en nærmere arkitektonisk bearbejdning. Peter Thyssen / Bjarne Knudsen Bilagsfortegnelse, vedlagt til alle/+elektronisk: Oversigtskort Situationsplan 2 facadetegninger <<<<Kirkegårdsvej 2-6. Århus C opførelse af 4-etages boligbebyggelse med parkeringskælder>>>> Side 7 af 7