BIRK * KOEFOED * MEYER

Transkript

1 Tlf Fax Giro Ejendomsadministrationen Tlf BIRK * KOEFOED * MEYER ADVOKATER Nørre Voldgade 88, 3., 1358 København K gm@bkm-law.dk I kontorfællesskab med Georg Meyer (H) Eigil Koefoed (H) Eftf. Advokatfirmaet Ervin Birk (H) Advokaterne Arup & Hvidt (H) År 2009, onsdag den 25. november, kl , afholdtes orienterings- og høringsmøde i EJERFORENINGEN ROSKILDEHAVE på adressen: Østervangsskolen, Festsalen, Astersvej 15, 4000 Roskilde med følgende dagsorden: 1. Valg af dirigent. 2a. Ejerforeningens bestyrelse agter at foreslå udskiftning af alle fælles brugsvandrør til lejlighedernes forsyning med koldt og varmt vand samt alle afløb og faldstammer til afledning af spildevand under een samlet entreprise til en anslået entreprisesum på max. kr ,- incl. moms og alle følgeydelser. 2b. Under samme entreprise kan monteres vandmålere til individuel afregning af lejlighedens forbrug af koldt og varmt brugsvand. Prisen er indeholdt i entreprisesummen. 3. Valg af finansieringsform. Mødet var bekendtgjort ved skrivelse af 10. november 2009, der omfattede en redegørelse for rørinstallationernes faktiske tilstand og bestyrelsens tanker med henblik på opretholdelse af tilstrækkelig vandforsyning og problemfri afledning af spildevandet. Medlemmerne blev ikke noteret ved fremmødet, men bestyrelsen anslog, at ca. 200 medlemmer deltog. Tillige var mødt ingeniørerne Stig Persson og Bjarne Svendsen fra det rådgivende Ingeniørfirma Danakon A/S. Ejerforeningens stedfortrædende formand Cecilie Hurup Hansen bød velkommen, og foreslog advokat Georg Meyer valgt til dirigent. Pkt. 1 - Valg af dirigent: Til dirigent/ordstyrer valgtes advokat Georg Meyer, der efter opfordring og af hensyn til

2 2 mødets rimelige afvikling tilkendegav, at mødet kun angik den anførte dagsorden og ikke andre forhold omkring ejendommen. Herefter fik den stedfortrædende formand ordet! Pkt. 2 a: Helt indledningsvist fremhævede Cecilie Hurup Hansen, at intet skulle besluttes på mødet, der kun havde til formål at viderebringe bestyrelsens erfaringer omkring ejendommens løbende vedligeholdelse og det yderligere formål, at høre om medlemmernes daglige iagttagelser og eventuelle særlige ønsker til en mulig renovering af røranlægget. Gennem den daglige ledelse har bestyrelsen erfaret, at rør-reparationerne melder sig i stadig stigende omfang og med stadig kortere intervaller i takt med, at beboerne klager over utilstrækkelig vandforsyning (vandet er ikke varmt/koldt nok, kommer ikke i tilstrækkelige mængder og er af tvivlsom kvalitet), ligesom der kan konstateres gennemtæringer med skæmmende og sundhedsfarlige plamager på faldstammerne. Pletvise reparationer i et nedslidt anlæg slår ikke til, og omkostningerne vil i det lange løb blive alt for store. Ved den tænkte renovering, der er bragt i forslag af foreningens rådgivende ingeniør, løses alle problemerne i et hug, og medlemmerne får med det samme tilfredsstillende forhold. Selvom omkostningerne umiddelbart synes store, vil den månedlige ydelse til et finansieringslån ikke være meget større end de budgetposter, der nødvendigvis må afsættes til løbende reparationer fra det ene år til det andet i al fremtid, uden foreningen opnår en gennemgribende løsning. Herefter gav ordstyreren ordet til de fremmødte ingeniører: Ingeniør Stig Persson indledte med en gennemgang af ejendommens faktiske tilstand med illustration af fotografier fra enkelte udvalgte lejligheder i bebyggelsen samt efterfølgende skitsetegninger med tværsnit af fornyelsen omkring de indstøbte faldstammer, populært kaldet saxofon -løsningen. Alle vandrør - udskiftes med rustfri stålrør, der er meget holdbare og dertil har en lidt mindre diameter end de gamle galvaniserede rør, hvilket gør fornyelsen noget nemmere og med mindre indgriben i de eksisterende køkkenskabe og -bordplader. Faldstammerne udskiftes med støbejernrør, der er det mest lyddæmpende materiale på markedet. Den nye vandlås bliver ikke indstøbt i etagedækket, men monteres under loftet. Generelt er gældende for entreprisen, at den valgte entreprenør skal tage udgangspunkt i de

3 3 oprindelige køkkener og badeværelser ved tilbudsgivning. Har medlemmerne ikke foretaget ændringer i indretningen eller i rørføringen, og er lejlighedens installationer i god og brugbar stand, skal medlemmet intet yderligere foretages sig ligesom, der ikke påføres medlemmet andre udgifter end de udgifter, der fremgår af indkaldelsen. Har medlemmet (eller tidligere ejere af lejligheden) derimod foretaget ombygninger (nedsænkelofter, opsætning af rørkasser eller nye komplicerede overskabe og bordplader), er det medlemmets forpligtelse at demontere disse særindretninger for at sikre håndværkerne fri og uhindret adgang til installationerne, ligesom det er medlemmets risiko, om specielle fliser/klinker til væg- og gulvbeklædning kan genanskaffes. Udførelsen sker blok for blok og indledes med udskiftning af alle kælderrør i dagtimerne og hurtig udskiftning af alle faldstammer (max. 2 dage). I byggeperioden periode, omkring 7 dage pr. lejlighed, vil beboerne blive forsynet med interimvand og toiletvogne, der opstillet tæt på opgangene. Ved udskiftning af faldstammerne udbores de gamle rørgennemføring så tæt som muligt, hvilket vil sige, at der kun bliver tale om små efterreparationer. Dog kan der opstå problemer med udlagte klinker, der nemt knækker. Lofterne afleveres klar til maling ved ejerens egen foranstaltning. De nye vandrør stikkes så vidt muligt gennem de gamle huller i etageadskillelsen og videre gennem skabe og bordplader. Imidlertid - de gamle frithængende blandingsbatteri i køkkenet kan ikke bibeholdes, men skal erstattes med et et-grebs blandingsbatteri i bordpladen for ejerens regning. Entreprisen forudsætter endvidere, at lejlighedernes individuelle anlæg er fejlfrit og egnet til tilslutning til det nye anlæg i modsat fald skal udbedring/lovliggørelse foretages for det enkelte medlems egen regning. Georg Meyer gennemgik herefter entrepriseforholdene. Hvis ejerforeningen på et senere møde vedtager forslaget, vil ingeniørfirmaet udarbejde et projekt (udbudsmateriale) som udsendes til en indbudt (valgt) kreds af entreprenørfirmaer, der opfordres til at give tilbud på det samme ensartede grundlag (fuld sammenlignelighed) med henblik på opnåelse af det bedt mulige arbejde til den lavest mulige pris. Alle tilbud skal afgives med en rimelig frist til fremskaffelse af det økonomiske grundlag for arbejdets gennemførelse, idet bestyrelsen ikke kan underskrive entreprisekontrakten uden sikkerhed for betalingernes gennemførelse. Dette betyder, at medlemmerne umiddelbart efter afholdt licitation, vil få en kortere frist til at indbetale deres andel kontant, idet medlemmerne i modsat fald automatisk er omfattet af fællesbelåningen og pligten til at betale lejlighedens månedlige andel af fællesydelsen i hele lånets løbetid. Renten er p.t. faldende. Der er derfor udsigt til, at finansieringen kan blive noget billigere end anført i indkaldelsen til mødet. Nordea har tillige oplyst, at banken nu er i stand til at tilbyde lån med fast rente i 5 år i modsætning til de tidligere nævnt 3 år.

4 Herefter var der lejlighed til at fremkomme med spørgsmål og kommentarer fra salen: 4 Et medlem oplyste, at hun har anskaffet en meget dyr bordplade med nedsænket integreret vask, og at hun forudser, at VVS-entreprenøren ikke kan gennemføre reparationen uden at ødelægge bordpladen. Da andre beboere kan være i samme situation, forlangte medlemmet, at ingeniøren straks etablerede en sikkerhedsstillelse på min. 3 mill. kr. til dækning af medlemmernes erstatningskrav. Stig Persson tilkendegav, at VVS-entreprenøren (ikke ingeniøren) er ansvarlig for eventuelle skader på medlemmernes inventar, såfremt skaden kunne være undgået ved almindelig påpasselighed. Det er imidlertid uomtvisteligt, at blandingsbatteriet fremover skal placeres i køkkenbordpladen, Der skal bores et nyt hul, såfremt blandingsbatteriet ikke allerede er placeret i bordet, idet vandudtaget sker fra fællesstrengene i køkkenskabet under vasken. De gennemgående stålrør har en mindre diameter end de gamle rør, hvorfor de gamle huller i bordpladen og skabene vil fremstå som værende for store. Dette dækkes med en manchet og betragtes ikke som en skade. På forespørgsel oplyste Stig Persson, at der kan opstå et særligt problem med knækkede fliser, der er udgået af markedet og derfor ikke kan genanskaffes. Reparation vil i så fald ske med fliser der matcher de gamle bedst muligt det kommer således ikke på tale at udskifte samtlige fliser i badeværelset med helt nye fliser i ens kvalitet. Et medlem havde erfaret, at kommunerne reparerer nedslidte kloakrør med en særlig strømpeløsning, og at metoden hende bekendt er videreudviklet til faldstammer i beboelsesejendommen. Bjarne Svendsen oplyste, at fladstammerne i givet fald skal renses og spules forinden monteringen, men at faldstammerne er så tyndslidte, at materialet vil bryde sammen under indgrebet. Faldstammerne kan generelt ikke bærer strømpeløsningen., der desuden er meget bekostelig. Dertil kommer, at levetiden er betydelig kortere end for nye støbejernrør. Fra anden side gav et medlem udtryk for, at han har forståelse for forslaget, men at han og mange andre er i den situation, at de indenfor de sidste år har erhvervet lejligheden og i forbindelse med indflytningen har istandsat køkken og bad. Han forudser nu, at retableringsomkostningerne nemt kan løbe op i kr., der skal betales ved siden af regningen til entreprenøren. Han ville derfor høre, om entreprisen kan udskydes i nogle år og/eller, om udskiftning af (navnlig) faldstammerne kan indskrænkes til de frie rørstykker. De fremmødte ingeniører udtrykte den opfattelse, at retableringsomkostningerne aldrig vil komme i nærheden af det anførte beløb, og at den konstaterede nedslidning, sammenholdt med de p.t. lave byggeomkostninger, må føre til den konklusion, at arbejdet bør udføres nu! Desuden blev anført, at udskiftning af frie rørstykker ikke vil afbøde de egentlige problemer. Både underbo og overbo vil fortsat have de gamle rør, ligesom rørstykkerne i etageadskillelsen stadig vil være gamle tilkalkede vandrør eller gennemtærede faldstammer. I forlængelse heraf blev fra anden side i salen blev tilkendegivet, at valget står mellem pest

5 5 eller kolera enten langvarige reparationer eller en samlet entreprise nu! Det er et reelt valg som medlemmet respekterede. Imidlertid havde medlemmet vanskeligt ved at overskue det totale omkostningsniveau, og opfordrede bestyrelsen til (i samarbejde med ingeniørfirmaet) at udarbejde en liste med standardpriser for de mest sandsynlige forberedelsesarbejder og efterreparationer i lejlighederne. Dette også til glæde for ældre medlemmer, der ikke selv kan udføre opgaverne. Som eksempel blev nævnt nedtagning og genopsætning af rørkasser, overskabe og forsænkede lofter m.v.. Et andet medlem opfordrede til at slå koldt vand i blodet og ikke lade sig jage af lave renter eller lave entrepriseomkostninger midt i en kriseperiode. Efter hans overbevisning er der intet hastværk med opgavens udførelse. Fra salen blev anvendelsen af bøjelige Pex-rør bragt i forslag. Materialet er ikke anbefalingsværdigt til gennemgående rørinstallationer i større ejendomme, iflg. ingeniørerne. Dernæst blev tilkendegivet den opfattelse, at hele miseren med svigtende vandforsyning skal findes i det vandrette fordelingsnet i kælderetagen, og at de lodrette stigrør op til lejlighederne er uden fejl og mangler. Dette blev tilbagevis fra flere steder i forsamlingen. Bestyrelsen og ingeniørerne kunne tillige bekræfte, at adskillige stigrør er udskiftet de seneste år, og at de kasserede rørstykker var så tilkalkede, at man ikke kunne se gennem røret. Det kom til drøftelse, om entreprisen burde omfatter alle rør - også de individuelle rør i medlemmernes lejligheder. Georg Meyer redegjorde for adskillelsen mellem fællesskabets vedligeholdelsesforpligtelse overfor ejernes vedligeholdelse af egne rør altså de rør, der kun betjener den enkelte lejlighed. Fælleskabet kan ikke råde over medlemmernes egne installationer, med mindre der er fuldstændig enighed herom hvilket ikke er forventeligt! På forespørgsel redegjorde Georg Meyer tillige for fordelingen af omkostningerne på de enkelte lejligheder. Ifølge Lov om Ejerlejligheder 6, stk. 1 skal udgifterne fordeles efter fordelingstallet, når fordelingstal er fastsat ved foreningens stiftelse og efterfølgende er tinglyst på ejendommen hvilket er tilfældet i Roskildehave. Kun hvor intet fordelingstal er fastsat skal omkostningerne fordeles ligeligt. Denne grundregel med mindre andet aftales ved tilkøb af nyindretninger, der ikke tidligere har været til rådighed i ejendommen. Skal reglen fraviges, er det tillige en forudsætning, at tilkøbets art, størrelse og nytteværdi er tilnærmelsesvis ens for alle! F.eks. tilvalg af postkasser, dørtelefoner, antennestik m.v.. Som afslutning på punktet blev foreslået, at de gennemgående lunestrenge i badeværelserne, der alt overvejende er med begyndende tæringer som følge af konstant tilstænkning udefra, udskiftes under samme entreprise. Ingeniøren udarbejder tillige efter anmodning en skitse over den nye vandlås under loftet. Pkt. 2b. Georg Meyer redegjorde for den mulige installation af vandmålere. Omkostningerne kan

6 6 begrænses til den rene målerpris, idet en gennemgribende renovering af rørsystemet, iflg. ingeniørfirmaet, som et lovkrav skal udføres med tilslutningsmulighed for vandmålere på både koldt og varmt vand. De videregående økonomiske konsekvenser er, at ejerforeningen hvert år skal lade udarbejde et vandregnskab, og at målerne skal vedligeholdes og udskiftes efter 10 år. Dette indebærer en nyordning for ejerforeningen, som medlemmerne skal tage stilling til. Ingeniørerne tilkendegav, at installation af målere giver beboerne mulighed for at følge forbruget, og at målerne desuden har en mentale indvirkning på brugerne, der automatiske bruger vand med større omtanke erfaringsmæssigt ligger besparelsen på 12-30%, der rigeligt udligner omkostningerne ved etablering, aflæsning og vedligeholdelse af målerne. Dertil kommer, at afregningssystemet bliver mere retfærdigt. Målerne monteres i køkkenskabet under vasken der hvor lejlighedens egne vandrør tilsluttes fællesanlægget. Fra salen blev foreslået, at målerne indkøbes med fjernaflæsning, også selvom Clorius i forvejen skal aflæse radiatormålerne idet medlemmet forudser, at de gamle radiatormålere indenfor en kortere årrække udskiftes med moderne centraltaflæselige målere. Et medlem ønske flere tappesteder til brug for installation af vaskemaskine og opvaskemaskine, men dette er ikke praktisk muligt. Lejlighed får kun to tilslutninger, der gennem en forgrening skal forsyne de enkelte brugssteder. I øvrigt blev aftalt, at bestyrelsen skønsmæssigt skal undersøge størrelsen af de løbende vedligeholdelsesomkostninger indenfor de sidste 2 år, samt indhente priser på standardreparationer i lejlighederne Foreningens stedfortrædende formanden tilkendegav, at hun fornemmede en positiv stemning overfor forslaget men bad alligevel de fremmødte medlemmer om ved håndsoprækning at tilkendegav, om de ønskede at pålægge bestyrelsen at gå videre med forslaget eller, om de ønskede forslaget droppet til fordel for løbende reparationer på røranlægget som hidtil. Håndsoprækningen viste, at et overvældende flertal (mere end 2/3 af de fremmødte) gik ind for en fortsættelse af processen. Under den forudsætning, at medlemmernes særlige ønsker kan indarbejdes i forslaget indenfor den kommende uge agter bestyrelsen at indkalde til ekstraordinær generalforsamling til afholdelse onsdag, den 9. december 2009, jfr. det fremsatte advis i indkaldelsen. Da ingen ønskede ordet, kunne dirigenten konstatere dagsordenen for udtømt og mødet for hævet ca. kl. 20:30. Georg Meyer Dirigent/referant