Klager. J.nr UL/li. København, den 24. november 2011 KENDELSE. ctr.

Transkript

1 1 København, den 24. november 2011 KENDELSE Klager ctr. Statsaut. ejendomsmæglere MDE Ege Christiansen og Mads Ege Christiansen Bygaden Kirke Hyllinge Nævnet har modtaget klagen den 7. marts Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt det kan bebrejdes de indklagede, at sælger modtog hele købesummen, før betingelsen om sælgers ombygning af ejendommen var opfyldt, og om klager herefter har krav på, at handlen går tilbage. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Den 15. december 2008 underskrev klager en købsaftale om køb af en ejendom af sin arbejdsgiver, der var et byggefirma. Prisen var aftalt til kr. og overtagelsesdagen var 2. marts I købsaftalen, der var udarbejdet af de indklagede, var det bl.a. anført:

2 2 [ ] Det fremgik videre af købsaftalen bl.a.: Det var de indklagede, der skulle berigtige handlen. Den 19. januar 2009 underskrev klagers arbejdsgiver købsaftale om køb af den omhandlede ejendom af et selskab, som var ejet af den ene af de indklagede. Overtagelsesdagen var aftalt til den 20. januar 2009 og prisen til kr. Den 20. februar 2009 skrev klager til BRFkredit og anmodede om frigivelse af købesummen deponeret hos de indklagede på kr. til klagers arbejdsgiver, selvom skødet ikke var kommet retur fra tinglysningen endnu. Klager vedlagde kopi af det underskrevne skøde med ejendomsskyldspåtegning til BRFkredits orientering. Købesummen blev efter det oplyste herefter frigivet til klagers arbejdsgiver. Den 23. februar 2009 underskrev klagers arbejdsgiver skøde om køb af den omhandlede ejendom. Prisen udgjorde ifølge skøde kr., og overtagelsesdagen var aftalt til 1.

3 3 februar Klager har oplyst, at ejendommen ikke er blevet istandsat som aftalt i købsaftalen, og at klagers arbejdsgiver er gået konkurs, og at der ikke er penge i konkursboet til at dække klagers krav. Den 22. december 2009 satte klager ejendommen til salg hos de indklagede for kr. Ejendommen er ikke blevet solgt. Klager har bl.a. anført: Klager kræver, at handlen går tilbage uden omkostninger for klager. Det kan bebrejdes de indklagede, at klager har en ejendom, der ikke er færdiggjort men er belånt som en indflytningsklar ejendom. De indklagede har formidlet salget til klager, der købte den af sin daværende arbejdsgiver. Først efter, at der var indgået købsaftale mellem klager og hans arbejdsgiver, blev der reelt indgået en handel mellem den ene af de indklagedes selskab og klagers arbejdsgiver om arbejdsgiverens køb af den omhandlede ejendom. Klager købte ejendommen for kr. i tillid til de indklagede. Imidlertid afspejlede den aftalte salgspris ikke værdien af ejendommen. Det er den ene af de indklagede, der har solgt ejendommen til klagers arbejdsgiver, efter at klager købte den af arbejdsgiveren, og der er derfor ikke tale om uvildig rådgivning af klager. De indklagede har stået for handlen, berigtigelsen og klagers finansiering af købet via BRFkredit. Klager har været i dialog med de indklagede for at få ejendommen solgt. Dette er ikke lykkedes. De indklagede har bl.a. anført: På det tidspunkt, hvor klager købte ejendommen af sin arbejdsgiver, var der både tale om et chef-/kollegaforhold og et venskab mellem klager og arbejdsgiveren. Handlen mellem dem har intet med den ene af de indklagedes selskab at gøre. De indklagede har udarbejdet købsaftale som en vennetjeneste til lavt salær, idet de indklagede kendte begge parter. At parterne siden er blevet uvenner, og at arbejdsgiverens forpligtelse til istandsættelse ikke er blevet overholdt, kan ikke bebrejdes de indklagede. Det er klager og hans arbejdsgiver, der selv har ansvaret for den fastsatte handelspris

4 4 og de aftalte vilkår. Klager og arbejdsgiveren oplyste til de indklagede, at købsaftalen skulle inkludere om- og tilbygning. At denne aftale ikke blev overholdt af arbejdsgiveren er alene et mellemværende mellem klager og hans daværende arbejdsgiver og ikke det selskab, som den ene af de indklagede ejer, og som solgte ejendommen til arbejdsgiveren. Klager har gennem hele forløbet været bekendt med, at den ene af de indklagede ejede det selskab, der solgte ejendommen til arbejdsgiveren. Klager har flere gange været til møde vedrørende finansieringen af købet og modtaget rådgivning af de indklagedes medarbejder, og klager har nøje fået gennemgået alle tal og budgetter. For så vidt angår udbetalingen af lånet, kan det oplyses, at klager og hans arbejdsgiver undervejs i byggeriet oplyste til de indklagede, at byggeriet/istandsættelsen af ejendommen var aftalt ændret i forhold til vilkårene i købsaftalen, således at ombygningen ville blive mere omfangsrig og dermed dyrere. Dermed ville ejendommen have en højere værdi, når arbejdet var færdigt. Klager stod selv for arbejdets udførelse sammen med sælger, hvorfor de indklagede jo kun kunne tage dette til efterretning. Den 20. februar 2009 anmodede klager om frigivelse af købesummen. De indklagede besigtigede byggeriet og kunne se, at ombygningen var meget stor og med en begyndende flot indretning af 1. salen. De indklagede vurderede, at værdien af ejendommen på dette stade androg kr. til trods for, at byggeriet ikke var færdigt. De indklagede skønnede videre, at byggeriet ved total færdiggørelse ville have en værdi på kr. De indklagede bad herefter klager om at afgive skriftlig erklæring om, at købesummen kunne frigives, og klager underskrev denne og overbragte den til de indklagede. Oplysningen om de indklagedes vurdering af byggeriet er givet til BRFkredit. De indklagede har adskillige gange anmodet klager om at få bygget huset færdigt og få ryddet op på ejendommen, således at de indklagede kunne gå i gang med at sælge ejendommen. Klager har imidlertid intet foretaget sig, og til sidst valgte de indklagede at stoppe salgsarbejdet. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at et firma ejet af den ene af de indklagede ejede den omhandlede ejendom på det tidspunkt, hvor de indklagede udarbejdede købsaftale med henblik på klagers køb af ejendommen af sin arbejdsgiver. De indklagede har anført, at klager var bekendt med, at den ene af de indklagede ejede ejendommen, og at klagers arbejdsgiver skulle købe ejendommen af en af de indklagede. Dette er ikke blevet imødegået af klager, hvorfor nævnet lægger til grund, at dette var tilfældet. De indklagede har oplyst, at klager og hans arbejdsgiver selv har aftalt vilkår mv. og

5 5 bedt de indklagede anføre disse vilkår i købsaftalen. Uanset dette finder nævnet det alvorligt kritisabelt, at de indklagede dermed har medvirket til, at der blev indgået en købsaftale, hvori det var anført, at sælger skulle ombygge ejendommen inden overtagelsesdagen, uden at der blev taget stilling til, hvordan klager var stillet, hvis arbejdet ikke var blevet udført, herunder taget stilling til, at der kunne tilbageholdes af købesummen til arbejdet var udført. Nævnet finder det videre alvorligt kritisabelt, at de indklagede, der berigtigede handlen, medvirkede til, at købesummen blev frigivet til sælger på et tidspunkt, hvor betingelserne i købsaftalen om ombygning ikke var opfyldt, hvor der ikke var tinglyst endeligt anmærkningsfrit skøde, og hvor overtagelsesdagen ikke var indtruffet. Nævnet finder det alvorligt kritisabelt, at de indklagede - der må formodes selv at have interesse i, at købesummen blev frigivet, således at de indklagede kunne modtage købesummen af klagers arbejdsgiver - ikke henviste klager til at søge egen rådgivning, også i den situation, hvor klager eventuelt selv havde anmodet om frigivelse. Nævnet kan dog ikke på det foreliggende grundlag afgøre, om klager har lidt tab som følge af dette alvorligt kritisable arbejde. Spørgsmålet, om de indklagede har vurderet salgsprisen på ejendommen forkert, herunder om belåningen af ejendommen ikke svarede til ejendommens værdi på tidspunktet for låneudbetalingen, skønnes uegnet til nævnsbehandling, idet afgørelsen af dette spørgsmål vil kræve en bevisførelse, herunder sædvanligvis afholdelse af syn og skøn, der ligger uden for rammerne af en nævnsbehandling. Nævnet har ikke kompetence til at tage stilling til forholdet mellem klager og hans arbejdsgiver, hvorfor nævnet ikke kan tage stilling til, om klager er berettiget til at lade handlen gå tilbage. Konklusion: Som følge af kritikken skal de indklagede in solidum betale klagegebyret på 700 kr. til klager inden 30 dage fra kendelsens dato. Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand