Klagerne. J.nr aq. København, den 9. oktober 2012 KENDELSE. ctr. Ejendomsmægler Niels Hald Amager A/S Øresundsvej København S

Transkript

1 1 København, den 9. oktober 2012 KENDELSE Klagerne ctr. Ejendomsmægler Niels Hald Amager A/S Øresundsvej København S Nævnet har modtaget klagen den 16. marts Klagen angår spørgsmålet om, hvorvidt indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne og skal erstatte de udgifter, klagerne har haft i forbindelse med en ikke gennemført handel. Sagens nærmere omstændigheder er følgende: Indklagede havde et rækkehus til salg, som klagerne var interesserede i at købe. Det fremgår af sagen, at der var tale om en handel, som for sælger gav underskud. Det fremgår videre, at indklagede i april 2011, efter at have fået rækkehuset til salg, forsøgte at finde ud af, hvem der skulle give kreditoraccept til at gennemføre en underskudshandel. Det fremgår af tingbogsoplysning dateret den 24. maj 2011, at der var tinglyst følgende hæftelser på ejendommen: Realkreditpantebrev Pantebrev Ejerpantebrev Udlæg I alt kr kr kr kr kr.

2 2 Det fremgår videre af sagen, at kreditor på ejerpantebrevet den 18. maj 2011 havde tiltrådt, at rækkehuset kunne sælges for Den 27. maj 2011 underskrev klagerne købsaftale om køb af rækkehuset for en kontantpris på kr. og med overtagelse den 1. juli Sælgerne underskrev købsaftalen den 30. maj Købsaftalen var betinget af klagernes advokats godkendelse af handlen i sin helhed, med frist for klagernes advokat til den 3. juni 2011 kl. 16. Det fremgår af købsaftalen, at klagerne bl.a. havde fået udleveret tilstandsrapport dateret den 2. maj Sælger har i tilstandsrapporten oplyst, at der var anlagt en retssag mod bygherren vedrørende fejl og mangler. Det fremgår videre af købsaftalen: Vedr. Igangværende sag mod bygherre Køber er gjort bekendt med, at der i grundejerforeningen er en igangværende sag mod bygherre vedr. mangler i ejendommende. Det er mellem parterne aftalt, at såfremt sagen falder ud til sælgers fordel, tilbagebetales fra køber, de omkostninger sælger måtte have haft i forbindelse med sagsgangen. Beløb vedr. yderligere erstatning til udbedring af mangler i ejendommen tilfalder ubeskåret køber. Forholdet er sælgers ejendomsmægler uvedkommende. Det fremgår også af købsaftalen: Vedr. Handlens økonomiske gennemførelse Det er en forudsætning for handlens gennemførelse, at sælgers bank og kreditorer, senest 8 hverdage efter sælgers underskrift på nærværende købsaftale, indestår for, at handlen økonomisk kan gennemføres, herunder aflysning af evt. ejerpantebreve/skadesløsbreve samt indfrielse af eventuelle restancer og betaling af ydelser forfalden senest på overtagelsesdagen. Den 31. maj 2011 skrev indklagede i en til klagerne, klagernes advokat og klagernes pengeinstitut bl.a.: Tillykke med købet! Vi har herved fornøjelsen af at fremsende kopi af den endelige købsaftale i underskrevet stand af sælger. Vi gør opmærksom på, at fortrydelsesfristen nu er trådt i kraft.

3 3 Bankgaranti imødeses for restkøbesummen, jf. købsaftalens pkt Bankgarantien bedes sendt til vores centrale sagsbehandling. Den 1. juni 2011 skrev klagernes advokat (Advokat 1) til indklagede:

4 4 Det fremgår af sagen, at klagerne efter handlens indgåelse modtog syns- og skønsrapport fra indklagede. Rapporten er dateret juni 2010, revideret i februar 2011, og angår fire andre boliger i bebyggelsen. Den 14. juni 2011 skrev klagernes advokat (Advokat 2) til klagernes hidtidige advokat (Advokat 1): Klagerne meddelte herefter, at de ikke ville gennemføre handlen under henvisning til, at retssagen efter klagernes opfattelse omhandlede mere alvorlige fejl og mangler, end oplyst af indklagede.

5 5 Det fremgår videre af sagen, at klagernes advokat meddelte indklagede, at klagerne stadig var interesserede i at købe rækkehuset, men til en lavere handelspris og med korrekte forbehold vedrørende retssagen mellem grundejerforeningen og bygherren. Det fremgår af korrespondance mellem indklagede og diverse banker, at indklagede stadig i juni 2011 forsøgte at få udlægshaver, som havde et tinglyst udlæg på kr., til at bekræfte, at udlægget kunne slettes og handlen gennemføres, men at dette ikke lykkedes. Den 15. juni 2011 skrev klagernes advokat (Advokat 2) til den advokat, som havde kontakt til udlægshaveren, og til indklagede: [ ] En forudsætning for at vi kan få enderne til at mødes er, at vi hurtigst muligt får den manglende kreditorgodkendelse på plads, idet mine klienter har opsagt sin nuværende lejebolig, og ellers hurtigt må finde en anden bolig, således at de ikke risikerer at stå uden tag over hovedet. Sagen har som bekendt trukket ud, og der er efterhånden ikke meget tid at løbe på. Den 11. juli 2011 skrev klagernes advokat (Advokat 3) til indklagede og oplyste, at klagerne havde rettet henvendelse til ham med henblik på at klage over indklagedes håndtering af den ikke gennemførte handel. Advokaten skrev blandt andet: Jeg vedlægger mailkorrespondance mellem DanBolig og mine klienter, hvor mine klienters redegørelse for forløbet fremgår, og det giver klart det indtryk, at DanBolig Amager Strand ikke har optrådt professionelt og ikke udvist passende skyldighed overfor mine klienter, men optrådt på en måde som kan karakteriseres som ansvarspådragende. Jeg skal på den baggrund opfordre Dem til, som følge af sagsforløbet og det tab mine klienter er blevet påført, at yde mine klienter en passende erstatning, og på den måde få afsluttet en prekær sag, som jeg formoder ikke er sket i overensstemmelse med Deres etiske og moralske principper for at drive en ejendomsmæglerforretning, samtidig med en erindring om, at DanBolig skal leve af tilfredse kunder! Kortfattet og i overskrifter vil jeg alene nævne følgende forhold: - At mægleren inden udbud af ejendommen ikke har undersøgt, om sælgers kreditorer kunne godkende den udbudte kontantpris, som køber uden forbehold accepterede at købe ejendommen til. - At mægleren forcerede handlen med hensyn til en hurtig overtagelsesdag, selvom mægleren vidste eller burde vide, at godkendelse af handlen var problematisk, ellers havde forbeholdet om

6 6 sælgergodkendelse været overflødigt. - At mægleren som den professionelle ikke frarådede mine klienter, på et tidspunkt hvor de ikke havde haft mulighed for egen og uvildig rådgivning, at opsige deres lejlighed. - At mægleren sender en mail den 31. maj 2011 med overskriften Tillykke med købet!, som kun kan bestyrke mine klienter i opfattelsen af, at der er tale om en endelig handel, og på den baggrund opsiger deres lejlighed. - At mægleren anbefaler og henviser til en rådgiver, som tilsyneladende ikke har rådgivet og varetaget mine klienters interesser. [ ] Den 22. juli 2011 skrev indklagedes ansvarsforsikringsselskab til klagernes advokat (Advokat 3) og afviste, at indklagede havde handlet ansvarspådragende og skulle betale erstatning til klagerne. Forsikringsselskabet henviste bl.a. til, at klagerne vidste, at der manglede accept fra kreditor, og at forholdet vedrørende retssagen var skrevet ind i købsaftalen, og at klagerne i øvrigt var bekendt med de fleste af de fejl og mangler, som syns- og skønsrapporten omtalte. Den 23. juli 2011 skrev klagerne til deres advokat (Advokat 3)

7 7 Klagerne har bl.a. anført: Indklagede er erstatningsansvarlig over for klagerne. Indklagede undlod at give klagerne vigtige informationer om en syn- og skønssag, inden klagerne afgav købstilbud på ejendommen. Klagerne fik af indklagede at vide, at retssagen om fejl og mangler vedrørende ejendommene var af bagatelagtig karakter. Da klagerne modtog skønsrapporten fandt de ud af, at sagen handlede om

8 8 konstruktionsfejl, fejl i forbindelse med isolering osv., noget som klagerne anser som alvorlige fejl og mangler. Indklagede udbød ejendommen til salg uden at have sikret sig accept fra kreditorerne til at sælge rækkehuset for den udbudte pris. Som forbrugere må klagerne kunne forvente, at indklagede, inden indklagede udbød ejendommen til salg, havde sikret sig kreditorernes accept af, at rækkehuset kunne sælges til udbudsprisen. Klagerne tilbød at købe huset for en lidt højere kontantpris end udbudsprisen, og klagerne benyttede sig af den advokat og den finansiering, som indklagede anbefalede. Klagerne forventede derfor, at godkendelsen var en formsag. Advokaten, som indklagede anbefalede klagerne at bruge i forbindelse med handlen, varetog bestemt ikke klagernes interesser bedst muligt. Der blev f.eks. ikke taget forbehold for indholdet af den syns- og skønsrapport, som var udarbejdet i juni 2010, men som klagerne først modtog efter underskrivelse af købsaftalen. Indklagede vidste, at klagerne, som boede i lejebolig, opsagde deres lejelighed, da de regnede med at have købt ejendommen gennem indklagede. Indklagede burde have frarådet klagerne at opsige deres bolig og burde have oplyst klagerne om, at det slet ikke var sikkert, at ejendommen kunne sælges til den udbudte pris. Især henset til at klagerne, da de opsagde deres lejebolig, endnu ikke havde modtaget rådgivning fra egen advokat. Indklagede skal erstatte klagerne de udgifter, som klagerne har haft ved at være involveret i en handel med indklagede som mægler. Klagerne har uønsket måttet flytte en ekstra gang med de omkostninger, det medfører. Klagerne har desuden fået en højere husleje i den lejebolig, de er flyttet til, selvom den ligner den gamle, hvad angår størrelse og stand, og endelig har klagerne haft udgifter til advokat. Klagernes krav kan opgøres således: - Advokatomkostninger Advokat 2: kr. - Advokatomkostninger Advokat 3: kr. - Istandsættelse af ekstra lejemål: ,25 kr. - Flytning: 3.691,70 kr. - Ekstra husleje i 18 mnd.: kr. - Tabt arbejdsfortjeneste, 100 timer: kr. I alt : ,95 kr. Indklagede har bl.a. anført: Indklagede afviser at have handlet ansvarspådragende i forbindelse med klagernes købstilbud, og indklagede bestrider at skulle betale erstatning til klagerne. Klagerne var gjort bekendt med den igangværende retssag mod bygherren, hvilket også

9 9 fremgår af købsaftalen. Det fremgår videre, at klagerne, såfremt handlen blev endelig, ville modtage en eventuel tilbagebetaling fra bygherren. Da klagerne underskrev købsaftalen, var indklagede ikke i besiddelse af skønsrapporten, men straks indklagede modtog den, blev den sendt til klagernes advokat. Det fremgår i øvrigt også af tilstandsrapporten, som klagerne modtog i forbindelse med underskrift på købsaftalen, at retssagen vedrørte fejl og mangler. Klagerne og de advokater, som har repræsenteret klagerne i forløbet, har hele tiden vidst, at handlen var betinget af accept fra sælgernes kreditorer. Indklagede er enig i, at formuleringen i af 31. maj 2011 var uheldig, men det ændrer ikke på, at klagerne var klar over, at der manglede accept fra kreditor, og at handlen stadig var betinget af godkendelse fra klagernes advokat. Indklagede havde fået oplyst, at der ikke ville blive problemer med accept fra kreditor. Det gav alligevel problemer, og 8-dages fristen i købsaftalen blev overskredet, uden at den kreditor, som havde et udlæg i ejendommen på kr., havde givet accept. Klagerne accepterede i første omgang, at fristen blev forlænget, men valgte senere at hæve handlen. Det blev herefter aftalt, at indklagede skulle arbejde videre på at få kreditors accept, og at klagerne, når denne var opnået, kunne afgive et nyt købstilbud. Det lykkedes ikke indklagede at få en accept fra kreditor, selvom indklagede forsøgte vedholdende. Det kan ikke bebrejdes indklagede, at klagerne valgte at opsige deres lejebolig, før deres køb af ejendom var endelig, og det påhviler ikke indklagede at rådgive klagerne herom. Hvis klagerne ønskede rådgivning herom, burde de have søgt råd hos deres egen advokat. Det er ikke korrekt, at indklagede forcerede handlen med en hurtig overtagelsesdag, og indklagede har ikke lokket klagerne til noget. Den korte overtagelsesfrist blev fastsat ud fra en forventning om, at godkendelse fra sælgers kreditorer ville være en formsag. Så snart indklagede blev bekendt med, at der mod forventning var problemer med at få accept fra den ene kreditor, orienterede indklagede klagerne herom. Endelig bemærker indklagede, at indklagede ikke er ansvarlig for klagernes valg af advokat, uanset at indklagede oplyste, at indklagede havde gode erfaringer med Advokat 1. At klagerne har valgt at lade sig repræsentere ved forskellige advokater i sagsforløbet er deres eget valg, og de ekstra omkostninger, dette har medført, kan ikke væltes over på indklagede. Nævnet udtaler: Det fremgår af sagen, at der blev udarbejdet skønserklæring vedrørende 4 af boligerne i bebyggelsen i juni Rapporten blev udarbejdet til brug for en retssag, der var

10 10 anlagt mod bygherren, som havde opført bebyggelsen, hvor det omhandlede rækkehus ligger. Indklagede har oplyst til nævnet, at indklagede ikke var i besiddelse af rapporten, da købsaftalen blev udarbejdet, og at indklagede sendte rapporten til klagerne, så snart indklagede modtog den. Nævnet udtaler kritik af, at indklagede ikke i købsaftalen på købers vegne havde indføjet et forbehold for indholdet af skønsrapporten. Da handlen ikke hang sammen for sælger af rækkehuset, hører det til indklagedes pligter at kontakte sælgers kreditorer og bede dem tage stilling til et salg på de betingelser, der fremgår af salgsbudgettet. Indklagede indhentede accept fra sælgers kreditor på ejerpantebrevet og tog desuden kontakt til den advokat, som repræsenterede udlægshaver. På tidspunktet for købsaftalens udarbejdelse havde indklagede ikke fået accept fra udlægshaver, og indklagede indsatte et forbehold for godkendelse i købsaftalens betingelser. Nævnet finder, at indklagede, som han er forpligtet til, har oplyst klagerne om, at handlen var betinget indtil accept fra udlægshaveren forelå. Nævnet finder derfor ikke anledning til kritik af indklagede i den forbindelse. Nævnet finder det dog kritisabelt at indklagede i sin af 31. maj 2011 skrev Tillykke med købet, uden yderligere forbehold, når betingelserne for handlen ikke var opfyldt. Nævnet finder imidlertid, at det måtte være klart for parterne, at der var betingelser i købsaftalen, som manglede at blive opfyldt, og finder derfor ikke, at ordlyden kan bevirke, at indklagede skal betale erstatning til klagerne. Nævnet finder ikke, at det kan bebrejdes indklagede, at klagerne ikke var tilfredse med den første advokat, de antog. Nævnet bemærker hertil, at det ikke ændrer noget, at det var indklagede, der havde givet klagerne navnet på advokaten og sagt, at indklagede havde gode erfaringer med den pågældende advokat. Det ligger uden for nævnets kompetence at tage stilling til, om den første advokat har varetaget klagernes interesser. Nævnet finder derfor ikke anledning til at pålægge indklagede at erstatte klagernes ekstra advokatudgifter. Nævnet finder ikke, at indklagede havde pligt til at rådgive klagerne om, hvorvidt de skulle/burde opsige deres hidtidige boliglejemål. Nævnet finder derfor ikke anledning til at kritisere, at indklagede ikke frarådede klagerne at opsige lejemålet, inden købsaftalens betingelser var opfyldt. Nævnet finder herefter ikke at kunne pålægge indklagede at erstatte klagernes udgifter til flytning, ekstra husleje, eller tabt arbejdsfortjeneste m.v. Konklusion: Som følge af kritikken skal indklagede betale klagegebyret på 700 kr. til klager. Betalingen skal ske inden 30 dage fra kendelsens dato.

11 11 Kendelsen offentliggøres, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 1. Forbrugerens navn anonymiseres ved offentliggørelsen, jf. nævnets vedtægter 22, stk. 2. P.N.V. Lone Kerrn-Jespersen formand