Executive summary. Side II

Transkript

1 Kandidatafhandling Erhvervsøkonomisk institut Cand.merc.aud. Forfattere: Jonas Østerby Andreasen Kasper Skov Nielsen Vejleder: Frank Thinggaard Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme - Set i lyset af finanskrisen Handelshøjskolen, Århus Universitet Juni 2009

2 Executive summary There has been a discussion among auditors and accountants regarding how to recognize assets and obligations. Historical cost prices and fair value are the two most discussed methods for the statement. This would also affect how investment properties should be recognized in the financial report. The four accounting qualities in the framework, primarily relevance and reliability, play a role in the discussion whether to use historical cost prices or fair value. The accounting qualities exist to give the user the highest possible amount of information utility when he or she is to make an economical decision in regards to the company. All other things being equal, the fair value will have lower reliability than the historical cost prices. So if they use fair value, the company must give the users information on the assumptions for the valuation of investment properties when using this method, and thereby increase the reliability of the valuation. Reliability is indeed essential in the situation that the world is facing at the moment with a financial crisis where the real estate market has come to complete stop. And so users are warned that more companies attempt to embellish the financial reports. Investment properties in Denmark have to be regulated in accordance with the Danish law of financial reports (ÅRL), the Danish accounting guidance (RV) 16, or in accordance with the international financial reporting standards (IFRS). Listed concerns have to use IFRS, however, there are no big differences in whether to use the Danish or international standards. The fact that Danish standards demand that a company runs an investment business as its primary activity to use fair value seems to be the main difference. This is not demanded according to IAS 40 where it is always possible to recognize investment properties as fair value. The three different standards all agree that the first recognition of investment properties must be at cost price. Two methods for assessing the value of investment properties are discussed. Compared market prices are according to IAS 40 the best way to document the fair value. However, it is not always possible to find comparable marked prices in the real estate market. Side II

3 Valuation models are therefore also an option to use when estimating the value. Normalized return on property and the discounted cash flow model (DCF) are the most used valuation models. The model of normalized return on property is based on a one-year running period, while the DCF-model is based on a budget period of 5-10 years. Both models are more unreliable than the cost price since they have been based on assumptions estimated by the management of the company. The discussion between relevance and reliability is therefore also important when discussing fair value. Fair value is seen as the method that gives the user most relevant information which is also shown by Warming-Rasmussen & Steffensen (1999) in a study where 82% of the respondents agree on that matter. However, it is not enough to look at relevance. Reliability must also be addressed and a trade-off between the two must be made to give the user the best possible decision utility. The advantages of using fair value is that it makes it easier to compare investment properties at balance sheet day since it is possible that write-offs will blur the picture if properties have not been bought at the same time when using of cost price model. If the user must benchmark two companies up against each other, the user will thereby loose his or her information utility. Looking at timeliness, fair value also gives better information since this method continuously recognizes regulations of the value in the income statement. By doing that the investor gets the information when the value actually increases, instead of having to wait until the company sell the property and gain a profit/loss in the same accounting period. This will give the user a poor decision utility. The problem regarding fair value is as mentioned before the reliability since it is based on estimations regarding future assumptions. This is especially the case for valuation models. Besides that, the fair value is also more expensive to estimate than the historical cost price, which is why a costbenefit reflection on whether the increased utility is worth its price according to the users decision utility is necessary. The financial crisis means that is has become even more difficult to reliably estimate the fair value. At the same time, this means that there can be an increasing manipulation when disclosing the financial report. Therefore one must expect that companies have Side III

4 increased the amount of information on assumptions for the valuation of investment properties at fair value. In this thesis, there has been looked at seven companies who all have or have had investment properties in their portfolio. In the financial reports of those companies, it is clear that they all choose to use fair value. However if you look at the amount of information, it does not seem to be a greater amount during the financial crisis. Although the amount of information has been increasing, it seems to be due to the fact that companies have changed accounting policy from ÅRL to IFRS around 2005 that meant a greater demand for information. The companies are aware of the consequences of the financial crisis on the market that, among other places, can be seen in their description of required rate of return of the investor and renting percentages. Missing information and sensitivity analysis when changes in the companies assumptions occurred has been a criticized. Going through the companies financial reports does however show that some of them do live up to these demands. It seems, in the authors opinion, that companies like Jeudan A/S and Nordicom A/S cannot give any further information regarding their assumptions and in their sensitivity analysis. An independent external qualified valuator has in many of the examined companies not been used. In the author's opinion, this is a problem since an external valuator would be able to increase the reliability, because of his or her indirect evaluation of the companies estimation. The use of an external valuator seems even more important during times of financial crisis to minimize the use of embellished financial reports. Based on the above-mentioned conclusions, the best way to valuate investment properties is to use fair value when thinking about the accounting qualities and the amount of decision utility. This conclusion is due to the fact that the authors evaluate that the higher relevance and comparability, which make up for the loss of reliability, give the user the best information utility. This evaluation is based on the assumption that that reliability still is at an acceptable level that means that you can perform actions to increase the reliability of the assumptions, for example by making use of an external valuator. Side IV

5 Indholdsfortegnelse 1. Indledning Problemstilling Problemformulering Metode: Afgræsninger: Kildeovervejelse Primære kilder: Sekundære kilder: Begrebsrammen: Grundlæggende forudsætninger: Periodiseringsprincippet: Going Concern: Målsætning med årsregnskabet Årsregnskabers kvalitative egenskaber: Forståelighed: Relevans: Prognoseværdi Kontrolværdi: Rettidighed: Pålidelighed Troværdig repræsentation Verificering Forsigtighed Fuldstændighed Neutralitet: Sammenlignelighed Definitioner, indregning og måling af elementer i et regnskab Balancens elementer Aktiver: Forpligtelser: Egenkapital: Resultatopgørelsen Indtægter Omkostninger Indregning af årsregnskabets elementer: Måling af årsregnskabets elementer: Kapitalbegreber Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Forrang af de forskellige kilder Investeringsejendom Eventuelle forskelle ml. IAS 40 og ÅRL og RV Eksempler på investeringsejendomme eller ej Investeringsejendomme Ikke investeringsejendomme Handelsejendomme Domicilejendomme Indregning af investeringsejendomme Side V

6 3.6 Måling Efterfølgende måling: Hovedaktivitet ÅRL Kostprismodellen IAS ÅRL RV Dagsværdimodellen IAS ÅRL RV Overførelse ÅRL IAS RV Forbedringer ÅRL IAS RV Afhændelse ÅRL IAS RV Finansielle forpligtelser, der er tilknyttet investeringsejendomme Definition: Indregning: Vurdering Præsentation og oplysning ÅRL IAS RV Vurdering Opgørelse af dagsværdi IAS RV Værdiansættelsesmetoder: Normalindtjeningsmodellen Fase 1 Fastlæggelse af ejendommens årlige driftsafkast Fase 2 Fastlæggelse af forrentningskravet til ejendommen Renteniveau Inflation Konjunktur Ejendommens beliggenhed Type af ejendom Lejernes bonitet Vilkår i lejekontrakter om uopsigelighed, lejeregulering mv Alternative anvendelsesmuligheder/ sandsynlighed for genudlejning Udbud og efterspørgsel Side VI

7 5.4.3 Fase 3 Fastlæggelse af særlige forhold, der skal tillægges/ fradrages den skønnede værdi Fradrag for tab af lejeindtægt på ikke udlejede arealer Tillæg/fradrag for periode indtil regulering af markedsleje Fradrag for udskudte vedligeholdelser Fradrag for udgifter til klargøring af uudlejede lokaler Tillæg for kapitaliseret værdi af renteindtægt af modtagne lejedeposita og faste forudbetalinger Discounted cash flow metoden (DCF) Fase 1: Fastlæggelse af det frie cash flow fra budgetteringsperioden Lejeindtægter: Driftsomkostninger og administration Nettoinvesteringer Fase 2: Fastlæggelse af det frie cash flow fra terminalperioden Fase 3: Fastlæggelse af risikojusteret kapitalomkostning Fase 4: Beregning af dagsværdi En vurdering af dagsværdi og kostpris op imod begrebsrammen Høringsrunde Kvalitative egenskaber Relevans Prognoseværdi Kontrolværdi Rettidighed Pålidelighed Troværdig repræsentation: Verificering Neutralitet Sammenlignelighed og Forstålighed Diskussion af fordele og ulemper hhv. dagsværdi og kostpris Analyse af årsrapporter Benyttelse af ÅRL eller IFRS Præsentation af investeringsejendomme i årsrapporten Benyttelse af dagværdi eller kostpris Dagværdiansættelser Normalindtjenings-modellen Discounted cash flow-model Værdiansættelse ved ekstern vurderingsmand Beskrivelse af forudsætninger og risiko Segmenteringsoplysninger Vurdering Finanskrisens indvirkning på årsrapporten Analyse af afkastkravet Analyse af udlejningsprocenten Vurdering Dagsværdi eller kostpris på baggrund af årsrapporterne Ændring af regnskabspraksis Anvendelse af mægler Vurdering på dagsværdi eller kostpris Side VII

8 8. Konklusion Kildeoversigt Artikler Bøger Publikationer Internet Love og direktiver Internationale regnskabsstandarder samt fortolkningsbidrag Regnskabsvejledninger Årsrapporter Bilagsoversigt... I Side VIII

9 1. Indledning Teorien og reglerne indenfor regnskabspraksis er gået fra en resultatorienteret tilgang til en mere balance/formue-orienteret tilgang. Dette har betydning for investeringsejendomme i forhold til, hvordan disse bliver indregnet i regnskaberne. Det, at der anvendes en mere balanceorienteret tilgang i regnskabspraksis, ligger op til brugen af dagsværdier 1. Der har i gennem tiderne været en skepsis overfor dagsværdier, hvilket kan grundes i børskrakket fra 1929, der delvis skyldtes manipulation af værdier i regnskaberne. Dette medførte, at der ikke længere var så stor en tiltro til de løbende værdireguleringer, der var blevet foretaget forud for børskrakket 2. I den senere tid blevet argumenteret for, at dagsværdi er mere relevant, og giver regnskabsbruger mere informationsværdi i forhold til kostpriser 3. Dette har ført til en diskussion, blandt regnskabsfolk, som omhandler vægtningen i forholdet mellem relevans og pålidelighed, idet der med opgørelse af dagsværdi alt andet lige vil være en usikkerhed omkring værdiansættelsen. Derfor bliver det diskuteret, om denne relevans opvejer den større usikkerhed 4. I dagens samfund befinder vi os en i en finanskrise, som har haft den betydning, at ejendomsmarkedet er brudt sammen. Dette har haft den betydning, at der er sket store fald i ejendommens værdier. Generelt har man set fast ejendom som en sikker investering, men den pludselig opbremsning i antallet af transaktioner har gjort, at priserne falder, da der ikke længere er så stor efterspørgsel, som der er udbud 5. Dette har presset virksomhederne og nogle investeringsvirksomheder, der blandt andet investere i investeringsejendomme, som Urban Ejendom A/S, Griffen Holding og Hasselager Finans har måttet give indgive konkursbegæringer. Det, at ejendomsmarkedet er stoppet op betyder, at det bliver svære at værdiansætte ud fra dagsværdi, da man kan sige, at der ikke rigtigt findes et ejendomsmarked 6. Da der på samme tid bliver advaret om, at virksomheder vil forsøge at sminke deres regnskaber, begynder tankerne at vende lidt tilbage til 1929, hvor der også blev manipuleret med 1 Elling, Årsrapporten, side Merino og Neimach side 41 afsnit 2 3 Andersen, A., Andersen, J (2005) side 2 linje Thinggaard, F. og Nilsson, S. A. (2007a) og Thinggaard, F. og Nilsson, S. A. (2007b) 5 Nielsen, K., (2008) 6 Frovst, A. (2009) Side 1

10 regnskaber. Alt andet lige gør dette, at lederne i virksomhederne er nødt til at offentliggøre flere informationer, når de værdiansætter deres aktiver efter dagsværdi. Da finanskrisen kun har varet i kort tid, er det først i de kommende regnskaber, at virksomhederne har mulighed for at reagere på denne situation. Dermed er det her virksomhederne, skal forklare grunden til de værdier, de kommer frem til på deres ejendomme under finanskrisen, og dermed efterkommer det krav på oplysninger, som investoren kræver af virksomheden i deres beslutningstagen. 1.1 Problemstilling Ud fra indledningen kan man komme frem til nedenstående problemstilling, der løbende vil blive besvaret i afhandlingen. Diskussion blandt regnskabsfolk går på, om der skal anvendes enten dagsværdiopgørelser eller kostprisopgørelser, når det kommer til indregning af investeringsejendomme i regnskaberne. Dette skyldes den usikkerhed, der findes i dagsværdiopgørelser, og der bliver derfor diskuteret, om man kan leve med den større usikkerhed i pålidelighed, for at opnå en større relevans. Denne diskussion bliver forstærket under finanskrisen, da denne har fjernet markedet for ejendomme, så opgørelsen af dagsværdien bliver sværere og dermed mere usikker. Finanskrisens må alt andet lige også have givet virksomhederne problemer i deres indregning af investeringsejendomme i regnskaberne. Hvorfor der kan stilles spørgsmål vedrørende deres forudsætninger og deres mængde af oplysninger i regnskabet. 1.2 Problemformulering Problemstilling giver os dermed et hovedspørgsmål, og en række under spørgsmål, der hjælper opgaveløser med at besvare hovedspørgsmålet. Hovedspørgsmål: Hvilken af dagsværdien og kostprisen, har den største informationsværdi for regnskabsbruger set i forhold til begrebsrammens kvalitative egenskaber, dog med hovedvægt på relevans og pålidelighed? Underspørgsmål: Hvilke forudsætninger for regnskabsaflæggelse opstiller IASC begrebsramme? Hvad forstås der med de kvalitative egenskaber? Hvorledes sker den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme? Side 2

11 o Findes der forskelle mellem IAS, ÅRL og RV i behandlingen af investeringsejendommene? Hvordan opgøres dagsværdien af investeringsejendomme? Hvilken indvirkning har finanskrisen haft på virksomhedernes indregning af investeringsejendomme? 1.3 Metode: Dette afsnit har til formål at beskrive og begrunde strukturen og indholdet i de overordnede afsnit i rapporten, som også vises i figur 1, for at give læser et overblik over afhandlingen. Figur 1 Opgavens struktur Del 1 Beskrivelse og diskussion af begrebsrammen Del 2 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme og tilhørende forpligtelser Del 3 Gennemgang af værdiansættelsesmetoderne Del 4 Vurdering af dagsværdi vs. kostpris. Ift. relevans og pålidelighed Del 5 Analyse af selskaber der investerer i investeringsejendomme Del 6 Konklusion Den første del af afhandlingen vil blive lavet på baggrund af eksisterende litteratur, hvor der startes med at fokusere på IASC-begrebsrammen. Dette gøres naturligvis, da begrebsrammen danner baggrund for tankegangen bag mange af reglerne indenfor regnskab. Der vil her komme en beskrivelse af selve strukturen i begrebsrammen, hvor fokus vil ligge på de kvalitative egenskaber relevans og pålidelighed. Derudover vil der Side 3

12 også indgå en diskussion af begrebsrammens kvalitetskrav og retvisende billede. Behandlingen af begrebsrammen gøres, idet den har stor indflydelse i besvarelsen omkring nytten for regnskabsbruger. Derefter vil opgaveløser gå ind og se på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme i del 2. Det vil omfatte en definition og afgrænsning af investeringsejendomme. Der vil både blive set på, hvordan indregningen foregår efter de danske regnskabsstandarder, altså ÅRL 38, RV 16 og de internationale regnskabsstandarder IAS 40. Gennemgangen af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme bliver gjort for at se, om der eventuel findes forskelle mellem de tre standarder og i det tilfælde de findes, vil de blive beskrevet og konsekvensen for virksomhederne vil blive vurderet. Den tredje del vil omhandle måling af investeringsejendomme, hvor der blive gået i dybden med de tre muligheder for indregning af aktivet til dagsværdi. Derudover vil de forskellige muligheder for opgørelsen af dagsværdi blive beskrevet. Muligheden for ekstern vurdering vil blive gennemgået, men hovedvægten vil blive lagt på de to afkastbaserede modeller som er discounted cash flow-modellen og normalindtjeningsmodellen. Formlerne for opgørelsen af dagsværdi, vil blive gennemgået for, at læser kan få indsigt i problemstillingen omkring opgørelsesmetoderne. Herudover vil der i del 4 blive set på informationsværdien af kostpriser og dagsværdi i forhold til begrebsrammens kvalitative egenskaber. Dette gøres for at give en vurdering af, hvad der giver regnskabsbruger den største nytteværdi. Afhandlingen afsluttes i del 5 med en analyse, hvor der bliver taget udgangspunkt i en række årsrapporter fra en række virksomheder, der besidder investeringsejendomme. Virksomhederne er valgt for at få et varieret udsnit af forskellige typer af virksomheder, der har med investeringsejendomme at gøre. Der er både valgt virksomheder, der har en lille og stor beholdning af investeringsejendomme værdimæssigt i forhold til deres aktivmæssigt. Det er gjort for at se, hvorledes selskaberne indregner deres investeringsejendomme, og hvilke informationer de lægger til grund for deres forudsætninger. Derudover vil der blive set om mængden af informationer, er større ved de virksomheder, der har en stor beholdning af investeringsejendomme. På grund af finanskrisen vil der blive set på om virksomhederne i forhold til tidligere års regnskabsaflæggelse, har øget Side 4

13 deres informationsniveau vedrørende de investeringsejendomme, der er i deres portefølje. 1.4 Afgræsninger: I dette afsnit vil der blive redegjort for de afgrænsninger, der bliver gældende for afhandlingen. Der bliver i afhandlingen afgrænset fra at skrive om finansielle virksomheder regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme, da der er andre selvstændige regler for finansielle virksomheders regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Da afhandlingen omhandler investeringsejendomme, vil handelsejendomme og domicilejendomme kun blive brugt i den forbindelse med afgrænsningen af investeringsejendomme. Der bliver i afhandlingen ikke behandlet, hvorledes de skattemæssige konsekvenser er ved investeringsejendomme er. Da afhandlingen bliver udarbejdet i faget regnskab på CMA-studiet. I afhandlingen vil der ikke komme en uddybende forklaring af, hvorledes den regnskabsmæssige behandling af kostpriser opgøres, da dette ikke er anderledes end øvrige materielle anlægsaktiver. Da afhandlingens fokus er på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, vil de tilhørende finansielle forpligtelser i forbindelse med investeringsejendomme kun blive kort gennemgået, dog med en vurdering af, hvilke forskelle der er mellem diverse regnskabsstandarder. Dermed udelades en gennemgang af indregning, og efterfølgende måling af de finansielle forpligtelser. Der tages ikke højde for, om det er lovligt eller ej, at virksomheden ændrer regnskabsprincip for indregning af investeringsejendomme, og dermed vil reglerne for dette heller ikke blive gennemgået i afhandlingen. Dette undlades at gøre, da det ikke falder ind i området omkring investeringsejendomme, og da opgaveløser alt andet lige mener, at dette ikke vil have indflydelse på den endelige konklusion. Side 5

14 Finansielle leasede ejendom, der besiddes med henblik på indtjening gennem lejeindtægter og lignende skal indregnes som investeringsejendomme. Disse vil dog i afhandlingen blive behandlet som almindelige investeringsejendomme, og dermed ikke fremgå særskilt i afhandlingen. Dette gøres fordi afhandlingen har fokus på, om dagsværdien eller kostprisen har mest informationsværdi for regnskabsbruger. 1.5 Kildeovervejelse Til udarbejdelsen af afhandlingen anvendes en række kilder til information. Det ses som værende nødvendigt at evaluere kilderne inden brug, for at sikre den mest objektive informationsanvendelse. Kilderne deles i primær og sekundær information, fordi nogle kilder finder højere grad af anvendelse i afhandlingen end andre. Karakteristisk for de primære kilder vil være, at de tenderer objektivitet, mens de sekundære kilder kan være præget af subjektivitet. I det omfang subjektiv sekundært litteratur accepteres som kildehenvisning, vil det ske under projektgruppens kritiske evaluering af materialet Primære kilder: I den første del af afhandlingen som omhandler IASC s begrebsramme, vil den primære kilde være IASC s begrebsramme. Næste del af afhandlingen, der behandler den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, vil den primære kilde være KPMG s publikation omkring investeringsejendomme. Grunden til, at denne er valgt som primær kilde er, at en publikation udarbejdet af en de fire store revisionsselskaber. Alt andet lige, vil vurderes til at være udarbejdet korrekt og objektiv. I sidste del af afhandlingen vedrørende analyse af selskaberne vil årsrapporterne blive anvendt som den primære kilde Sekundære kilder: I projektet vil der også blive anvendt sekundær litteratur i form af internetbaserede kilder, artikler og diverse publikationer. Ved hver anvendelse af sekundær litteratur, vil troværdigheden af informationerne blive vurderet. Side 6

15 2. Begrebsrammen: Når man i dag ser på, hvor stor handel der er med aktier i virksomheder, er det vigtigt for investorerne at have tilstrækkelige informationer omkring virksomheden, at de kan træffe rigtige økonomiske beslutninger ud fra disse. Et middel til opnåelse af disse informationer kan være årsregnskaber, som bliver udarbejdet af virksomhederne. Grunden til, at der i denne afhandling medtages en diskussion omkring IASC begrebsramme, skyldes at den er gældende for danske virksomheder, der skal følge IAS/IFRS standarderne. Et problem er, der i de forskellige lande verden over, findes mange forskellige definitioner af f.eks. aktiv, passiver osv. IASC forsøger at eliminere disse forskelle ved at harmonisere regnskabsbestemmelser, regnskabsstandarder og metoder for udarbejdelse samt præsentation af årsregnskaber 7. IASC er nået frem til, at harmonisering bedst opnås ved årsregnskaberne udarbejdes med henblik på økonomisk beslutningstagen 8. Det kan tænkes, at især offentlige myndigheder selvstændigt vil fastsætte krav for at imødekomme egne behov om information. Det er vigtigt, at dette imidlertid ikke påvirker de årsregnskaber, der offentliggøres for andre regnskabsbruger, dermed har de stadigvæk muligheden for at lave sammenligninger med øvrige regnskaber 9. Begrebsrammen er grundlaget, når IASB udvikler nye standarder og gennemgår de allerede eksisterende. Dermed er det også begrebsrammen, der anvendes såfremt, der ikke eksisterer noget lovgivning på området, for at finde en løsning på problemet 10. Men da begrebsrammen ikke er lovmæssigt gældende, vil standarderne altid gå forud for begrebsrammen. Det sker sjældent, at der opstår uoverensstemmelser mellem begrebsrammen og standarder, da begrebsrammen danner baggrund for standarderne. Begrebsrammen er bygget op som nedenstående, hvor den er inddelt i flere forskellige niveauer. Vi har valgt at opdele den i følgende niveauer, som beskrevet i nedenstående tabel. Hvert niveau er opbygget således, at det foregående niveau danner grundlag for 7 IASC Begrebsrammens forord afsnit 2 8 IASC Begrebsrammens forord afsnit 3 9 IASC Begrebsrammens forord afsnit 1 10 IASC Begrebsrammens afsnit 1 (c). Side 7

16 det næste niveau. Dette er logisk, idet de kvalitative egenskaber er udarbejdet mod at kunne dække brugernes informations behov, som er en del af målsætningen. Tabel 1 IASC's begrebsramme opdelt i niveauer Niveau Emne 0 Grundlæggende forudsætninger 1 Målsætning med årsregnskaber 2 De kvalitative egenskaber 3 Definition, indregning og måling af elementer i et regnskab Kilde: Egen tilvirkning efter IASC begrebsramme 2.1. Grundlæggende forudsætninger: Gældende for begrebsrammen er, at den bygger på to grundlæggende principper som vil blive beskrevet nedenfor Periodiseringsprincippet: Årsregnskabet bygger på indregning af de transaktioner, der finder sted i regnskabsperioden, og ikke når selve betalingen forefalder 11. Dette skal følges for at vise, at det er de rigtige omkostninger og indtægter, der bliver vist for regnskabsbruger, og dermed giver den rigtige information om virksomhedens årsrapport. Det forebygger, at brugeren får forkert oplysninger omkring omkostninger. Et eksempel kan være, hvis en omkostning indregnes løbende, i stedet for at den indregnes fuldt ud, når den finder sted, giver det et forkert billede af evt. overskud i perioden Going Concern: Endvidere er det også en forudsætning, at virksomheden er going concern ved regnskabsaflæggelse. Med going concern menes det, at virksomhedens aktiviteter kan fortsætte i en overskuelig fremtid jf. IAS 1.24 er dette minimum 12 måneder fra balancedagen. Dermed bliver aktiverne opgjort til en værdi, som er udtryk for en almindelig markedsværdi, hvor virksomheden ikke tvunget til at sælge, som eksempelvis ved likviditetsproblemer. Hvis ikke virksomheden lever op til dette, skal årsregnskabet udarbejdes på andet grundlag, og der skal oplyses om dette 12. Dette vil i afhandlingen ikke blive yderlig diskuteret. 11 IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit 23 Side 8

17 2.2 Målsætning med årsregnskabet Årsregnskabets målsætning er at give en bred vifte af brugere den information omkring virksomhedens finansielle stilling, indtjening og ændringer i den finansielle stilling, som de skal bruge ved økonomiske beslutninger. Den viser også ledelsens styring og ansvarlighed ved behandling af virksomhedens ressourcer. Dette giver brugeren et indblik i, om det er en god ledelse eller en ledelse, der eventuelt skal skiftes ud 13. Derudover er det ledelsens hovedansvar at aflægge virksomhedens årsregnskab. Som tidligere beskrevet bliver årsregnskabet udarbejdet med henblik på at opfylde regnskabsbrugeres behov. Begrebsrammen definition af regnskabsbrugere er 14 : Investorer: De er indskydere af den risikovillige kapital i en virksomhed, derfor er deres informationsbehov ting, der vedrører deres beslutning om køb, salg eller fastholdelses af kapitalandele. Ansatte: Långiver: De ansattes informationsbehov strækker sig til, om virksomheden er stabil og lønsom, og dermed kan betale deres løn og pensionsydelser, og de dermed kan beholde deres job. Deres informationsbehov dækker, om virksomheden kan tilbagebetale deres lån til tiden. Leverandører og andre kreditorer: Disse er interesseret i, om betaling for eksempelvis varer kan forfalde til tiden, og om der eventuelt stadigvæk er mulighed for et samarbejde. Kunder: Deres behov for information, er at finde ud af om virksomheden kunne være en mulig fremtidig leverandør. Offentlig myndighed: Det offentliges informationsbehov udmønter sig i, hvor meget virksomheden skal betale i afgifter og skatter jf. deres årsregnskab. 13 IASC Begrebsrammens afsnit 12 og IASC Begrebsrammens afsnit 9 (a g) Side 9

18 Offentligheden: Offentlighedens informationsbehov, er som ved de ansatte, om virksomheden er stabil, og dermed kan fastholde arbejdspladser, hvilket bidrager økonomisk til lokalsamfundet. Med så mange brugere kan årsregnskabet selvfølgelig ikke dække alles informationsbehov fuldt ud. Da investorerne er dem, der ligger den risikovillige kapital i virksomheden, går deres informationsbehov igen i mange af de øvrige interessenters informationsbehov. Dermed ligger begrebsrammens op til, at såfremt investorernes behov opfyldes, opfyldes de øvrige interessenters behov tilstrækkeligt. Investorerne er dermed den vigtigste bruger ifølge begrebsrammen 15. I Årsregnskabsloven 12 stk. 2 bliver brugerne af regnskaber nævnt og defineret. Brugerne er sammenfaldne med de regnskabsbrugere som begrebsrammen nævner. ÅRL nævner ikke investorerne, som begrebsrammen ligger stor vægt på. Disse regnskabsbrugere skal som skrevet tage økonomiske beslutninger på baggrund af et retvisende regnskab. Jf. ÅRL 12 stk. 2 kan beslutningerne vedrøre 3 forskellige områder: 1. Placering af regnskabsbrugerens egne ressourcer 2. Ledelsens forvaltning af virksomhedens ressourcer 3. Fordeling af virksomhedens ressourcer Vedrørende regnskabsbrugeren ressource allokering, er det vigtigt for brugeren at finde ud af, om der er noget afkast på hans investering i fremtiden. Vedkommende vil i så fald skulle bedømme, om han skal fortsætte sine investeringer i virksomheden, eller hvorvidt han skal flytte dem over i en anden virksomhed. Omkring ledelsens forvaltning af ressourcerne, ses der på deres evne til at udnytte de ressourcer de har til rådighed. Der bliver vurderet om de bliver invester i risikofyldte aktiviteter med forventning om højt afkast, eller i mindre risikofyldte aktiviteter med et lavere, men stabilt afkast. Ved fordeling af virksomhedens ressourcer ses der på, hvorledes virksomheden bruger sine ressourcer til f.eks. løn til ansatte, eller udbetaling af udbytte. Er ledelsens vederlag passende i forhold til arbejdsindsats og ledelse. 15 IASC Begrebsrammens afsnit 10 Side 10

19 IASC s begrebsramme mener, at de økonomiske beslutninger, der træffes af regnskabsbrugeren, kræver en vurdering af virksomhedens evne til at frembringe likviditet, hvilket er grundlaget for at kunne foretage betalinger til deres kreditorer, og dermed opfylde going concern. Hvis de samtidigt får informationer om virksomhedens finansielle stilling, indtjening og ændringer i den finansielle stilling, får regnskabsbruger en større mulighed for at kunne vurdere virksomhedens evne til at frembringe likviditet Årsregnskabers kvalitative egenskaber: Forståelsen af de kvalitative egenskaber, er de aspekter, der gør informationen i et regnskab nyttig for regnskabsbrugen. Begrebsrammen omhandler ikke direkte begrebet et retvisende billede, men følges begrebsrammens fire primære kvalitative egenskaber og standarderne opnår man, hvad der normalt forstås ved et retvisende billede 17. De fire primære kvalitative egenskaber, som begrebsrammen omtaler, er følgende: forståelighed, relevans, pålidelighed og sammenlignelighed. Begrebsrammens mål er at give regnskabslæseren, den bedst mulige nytte i form af de givne informationer, der skal til at træffe en økonomisk beslutning. Dette gøres ud fra en cost-benefit betragtning, hvor nytten gøres op i mod de omkostninger, der er ved at fremskaffe informationerne 18. I figur 2 nedenfor vises sammenhængen mellem de fire kvalitative egenskaber. Opstillingen er ikke et billede af selve vægtningen, men mere en opstilling til forklaring. Vægtningen vil ændre sig fra situation til situation, mellem de fire kvalitative egenskaber. Alle de kvalitative egenskaber skal være berørt til et vist minimum for, at man kan sige at informationen er nyttig IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit 34 Side 11

20 Figur 2 Sammenhængen mellem de fire kvalitative egenskaber Beslutningstagere Cost-Benefit betragtning Væsentlighed Forståelighed Beslutningsnytte Relevans Pålidelighed Prognoseværdi Kontrolværdi Rettidighed Verificerbarhed Neutralitet Troværdig repræsentation Kilde: Egen tilvirkning ud fra SFAC2 Sammenlignelighed Forståelighed: Det grundlæggende ved denne kvalitative egenskab er, at informationen skal være forståelig for regnskabsbruger. Begrebsrammen forudsætter, at læser har en vist kendskab til forretningsmæssige og økonomiske forhold og regnskabsvæsen, samt at brugeren besidder viljen til, at studere oplysningerne i en årsrapport 20. Selvom en oplysning er kompliceret, skal den stadigvæk medtages i årsregnskabet, såfremt den kan bidrage med nytte for en regnskabsbruger i en økonomisk beslutningstagen. SFAC 2 beskriver en situation, hvor en vegetar går ind på en udenlandsk restaurant, og får et menukort der står på udenlandsk. Selvom han ikke forstår menukortet, bidrager den stadigvæk med væsentlige oplysninger 21. En virksomhed kan øge nytten af informationerne ved at gøre den mere forståelig for læserne, og dermed gøre informationerne tilgængelig for brede skare af brugere. I eksemplet ovenfor kunne det være at menukortet stod på flere sprog, men det er stadigvæk en cost-benefit betragtning, der skal ligges ind over det. 20 IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit 39 Side 12

21 2.3.2 Relevans: Begrebsrammen definerer en information til at være relevant, når den har indflydelse på regnskabsbrugerens økonomiske beslutningstagen 22. Ved relevans er det vigtigt at kigge på prognoseværdi, kontrolværdi og rettidighed, som beskrives nedenstående. For at en information er relevant, skal den spille ind på beslutningen. Informationen skal være med til at gøre regnskabsbrugeren i stand til at vurdere tidligere indtjening, aktuelle finansielle stilling og danne forventninger om fremtidig indtjening 23. En information skal være relateret til brugerens informationsbehov, for at den er relevant. Et eksempel herpå, er at et årsregnskab er med til at danne grundlag for investorens køb og salg af aktier i virksomheden. Det vil dermed også sige, at man ikke tager en beslutning på et irrelevant grundlag, ikke desto mindre kan ikke man sige, at en relevant information er irrelevant, ved blot at overse den 24. Relevansbegrebet dækker over, at man ser på substansen af informationen, i stedet for at se om den ændre på beslutningen. Eksempelvis hvis man får informationen af en part og derefter af en anden part, gør det ikke informationen mindre relevant anden gang, men den bidrager med mindre nytte for brugeren. Informationen skal have indflydelse på en uvidende regnskabslæsers økonomiske beslutning. Informationen er dermed med til at bekræfte, eller ændre forventninger hos interessenterne. Informationer der gør, at man fastholder en beslutning kan være lige så relevant, som en der gør, at man ændre den. En information der gør, at man fastholder sin beslutning, er også en informationen, der har indflydelse på beslutningen Prognoseværdi Som tidligere skrevet danner informationerne forventninger til virksomhedens indtjening og fremtid. Ligesom en meteorolog forsøger at forudsige vejret, med forskellige modeller, forsøger en investor også at danne sig et overblik gennem modeller og informationer omkring virksomhederne. 26 Omkring økonomiske forudsigelser kan det siges, at de kan påvirke virksomheden i modsætning til andre forudsigelser. Eksemplet er som beskrevet i SFAC 2, at en forudsigelse af vejret påvirker ikke, hvad det endelig vejr vil blive, mens forudsigelser om- 22 IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit SFAC 2 afsnit SFAC 2 afsnit 53 og 54 Side 13

22 kring en virksomheds indtjening påvirker virksomheden, idet at eventuelle investorer ville holde sig væk, på grund af negative forudsigelse Kontrolværdi: Med kontrolværdi menes det, at man bruger oplysningerne til at se, om virksomheden lever op til de tidligere mål, som ledelsen har opsat. Disse mål skal helst være opfyldt, eller være præsteret bedre end. Det er med til at give regnskabsbruger en information om, hvorledes virksomheden klare sig, eksempelvis hvis den et enkelt år har oplevet at få overskud, mens de foregående år er endt i et stort minus. Det er vigtigt for investor at se, så han ikke bygger sin beslutning ud fra kun det enkelte år med overskud, men danner sig det fulde overblik Rettidighed: Som tidligere beskrevet så spiller tiden også ind på om informationen er relevant. Ifølge SFAC 2 er rettidighed det, at beslutningstager har informationen tilgængelig, før den mister substansen til at have indvirkning på beslutningen. Dermed kan man sige, at rettidighed ikke i sig selv gør informationen relevant, men manglende rettidighed kan gøre en information irrelevant 29. Både begrebsrammen og SFAC 2 kommer ind på, at der kan opstå vægtningsproblemer med hensyn til relevansen og pålideligheden af informationen. Et af problemerne kan være rettidigheden af informationen. Der kan opstå situationer, hvor at informationen for at komme rettidigt frem til brugeren, bliver presset igennem, hvormed der slækkes på kravet til pålideligheden. Derfor vil det, være op til ledelsen at vurdere trade-off et mellem relevans og pålidelighed på informationen til brugeren. Selvom der kan være forskel på vægtningen af de to kvalitative egenskaber i forskellige situationer, må man ikke vælge at se helt bort fra den ene til fordel for den anden Pålidelighed Begrebsrammen beskriver pålidelighed som værende opfyldt, når der ikke længere kan findes væsentlige fejl, og regnskabslæseren dermed kan stole på de data, som bliver 27 SFAC 2 afsnit IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit IASC Begrebsrammens afsnit 43 og SFAC 2 afsnit 57 Side 14

23 oplyst 31. Man kan sige, at pålidelighed er et udtryk for, hvor godt man kan stole på de informationer virksomheden giver 32. Under pålidelighed er det vigtigt at se på, troværdig repræsentation, verificering, forsigtighed og neutralitet, som bliver beskrevet nedenstående. Ofte vil det være svært at skelne mellem relevans og pålidelighed, men det er vigtigt, at der bliver forsøgt 33. Generelt kan man sige, at der mange gange opstår et generelt trade off mellem relevans og pålidelighed. Et eksempel på det kunne være retssager, som kunne være relevante at få med. Dette kunne så gå ud over, hvor pålidelig beløbet er, og kan risikere at blive direkte misvisende Troværdig repræsentation Det er et krav i begrebsrammen, at transaktionerne bliver beskrevet troværdigt for dermed at øge pålideligheden. Det vil sige, der bliver lagt vægt på, at det er vigtigt at indregningen i balancen er sket rigtigt, så balancen på balancedagen troværdigt kan vise aktiver forpligtelser og egenkapital 35. Det samme mener SFAC 2, som forklarer troværdig repræsentation som et udtryk for, hvor godt oplysningen passer sammen med dens betydning 36. Som skrevet kan informationerne blive utroværdige, hvis de præsenteres forkert. Begrebsrammen uddyber det med, at det vigtigt, at informationerne ikke er bundet af regler, såfremt de ender med at udtrykker noget forkert 37. Grunden til, at virksomheder kan komme til at opstille transaktioner forkert, kan skyldes, at det kan være svært at finde og identificere transaktionerne. Det kan også skyldes, at virksomheden ikke kan finde præsentationsmodeller som viderebringer det budskab, som transaktionerne har. Eksempelvis en virksomhed, der køber et aktiv, men i stedet for at betale det hele kontant, bytter de med et andet aktiv. Dermed er det ikke lige nemt at gennemskue, hvor meget værdien for det købte aktiv er, da det kræver, at man kender det nuværende værdi på det aktiv som man byttede væk IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit SFAC 2 afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit 65 Side 15

24 Det er også blevet svære at få lavet en troværdig repræsentation, da der er flere faktorer, der spiller ind. Et eksempel kan være, at der i en klasse bliver lavet en stavetest. Efter den er færdig, kan man se, at en del af de elever der normalt staver godt er dumpet. Grunden til dette var, at de ikke kunne høre ordene. Dette eksempel skulle gerne illustrere, at der kan være flere faktorer, der spiller ind på de informationer, der fremlægges og dermed kan de være forkerte 39. Når informationer skal udtrykke det, som de betyder, skal der også ses på om informationen er estimeret eller nøjagtig. Forskellen kan have stor betydning for om en information kan bruges. SFAC 2 har et eksempel omkring ure. Omkring estimering kan det eksempelvis være at en almindelig person bare skal bruge et klokkeslettet. Her har det ikke voldsom betydning, om uret er et par sekunder forkert. Når det kommer til den nøjagtige information, kan der ses på tiden ved et hundrede meter løb. Her har et par sekunder meget stor betydning Verificering Med verificering menes, at informationerne skal kunne kontrolleres, da det giver brugeren en større sikkerhed. Det skal siges, at man kan få forskellige resultater selvom man bruger den samme metode til at kontrollere informationerne, hvis der er mange skønsspørgsmål i udregningen af informationerne. Det understreges af SFAC 2 som siger, at selvom en masse uafhængige regnskabsmænd finder frem til en metode, betyder det ikke at informationen er pålidelig, hvis den bliver fremstillet forkert. Der er to muligheder, som man skal være opmærksom på, når en revisor omtaler verifikation. Den første mulighed er, at han har verificeret selve informationen. Den anden er, at han har verificeret metode som blev brugt til at fremskaffe informationen. Regnskabsbrugeren skal dermed være opmærksom på, hvilken en af de to tilgangsvinkler revisoren har valgt, da der er stor forskel i hvordan det skal bruges. Generelt kan man sige, at verificering betyder, at mange målinger vil komme frem til samme resultat. Verificering er ikke i sig selv en garanti for, at en information er pålidelig SFAC 2 afsnit SFAC 2 afsnit SFAC 2 afsnit Side 16

25 Forsigtighed Der kræves, at der ved indregning udvises forsigtighed. Det kan være om man får sine penge tilbage fra en debitor som er i problemer. Derfor skal der skønnes hver eneste gang, man vil indregne det i balancen. Selvom begrebsrammen opstiller forsigtighedskravet, er det ikke meningen, at man skaber skjulte reserver ved at sætte indtægter lavt eller hensættelser højt. Dette strider mod princippet om, at et regnskab skal laves neutralt, da det påvirker regnskabet i en bestemt retning. Dermed kan man ikke sige, at den er pålidelig 42. I SFAC 2 er det blevet mere tydeligt, at man ikke må værdiansætte for lavt. Tankegangen er kommet mere efter man er begyndt, at se balancen som den primære måde at fremlægge virksomhedens økonomiske stilling. Hvis man konstant bruger den pessimistiske tankegang og undervurdere aktiver, vil dette give et misvisende billede af virksomheden, og der træffes dermed beslutninger på et forkert grundlag af investorerne 43. Derfor hjælper man bedst regnskabslæseren ved at vise aktiverne, som de egentligt er værd med den forsigtighed, der nu kræves uden at være pessimistisk. Målet er trods alt at sætte beslutningstager i den bedst mulige position til at træffe sin beslutning Fuldstændighed Udover, at virksomhederne skal udvise forsigtighed, skal de også sørge for alt er med. Dette er et krav i begrebsrammen som siger, at et regnskab skal være fuldstændigt for, at det er pålideligt. Ved fuldstændighed skal man dog holde sig for øje, at det er umuligt at have alt med i praksis. Der skal stadig tages højde for en væsentlighedsbetragtning og en cost-benefit analyse. Hvis noget udelades fra et regnskab, kan det gøre det misvisende eller nogle informationer kan på grund af udeladelse miste deres relevans 44. Et kort kan for eksempel vise 99 % af alt der findes i et område, både veje, buske, huller osv., men alle broerne mangler. Sådan en udeladelse kan have afgørende betydning for bilisterne Neutralitet: Neutralitet betyder, at årsregnskabet skal være fri for tendentiøse påvirkninger jf. begrebsrammen. Et regnskab bliver ikke anset som pålideligt, såfremt der opnås et forudbestemt resultat eller udfald på baggrund af en forudindtaget indstilling 46. Med dette 42 IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit 93 og IASC Begrebsrammens afsnit SFAC 2 afsnit IASC Begrebsrammens afsnit 36 Side 17

26 menes, at informationen ikke må påvirkes af personlige tilbøjeligheder, der kan influere en beslutning eller et resultat 47. Det at der ikke må være nogen form for mål med resultatet, er ikke det samme som at sige, at der ikke må være nogen målsætning med årsregnskabet. Der skal selvfølgelig dannes beslutning ud fra regnskabet, men det der menes er, at virksomheden ikke på forhånd påvirker, hvilken beslutning brugeren træffer. For at være neutral skal regnskabsmæssig information rapportere økonomisk aktivitet så sandfærdigt som muligt Men der kan opstå konflikt imellem forsigtighed og neutralitet, idet at forsigtighed er en måde at påvirke et regnskab i en bestemt retning, derfor er det altid en vægtning af de to principper ved regnskabsaflæggelse Sammenlignelighed Der skal være mulighed for at sammenligne en virksomheds årsregnskabers indtjening, nuværende finansielle stilling og ændringer heri. Dette gøres for, at brugeren kan kigge på udviklingstendenserne, over en årrække. Derudover skal det også være muligt, for brugeren at kunne sammenligne virksomheden med andre virksomheder. For at det er muligt at kunne sammenligne diverse regnskaber, er det vigtig, at bruger er opmærksom på, hvilken regnskabspraksis, der bliver aflagt regnskab efter. Det er alt andet lige nemmere at sammenligne regnskaber, hvis de f.eks. alle er aflagt efter IFRS, end hvis det ene er aflagt efter ÅRL og det andet efter IFRS. Derudover er det vigtigt, at årsregnskabet giver sammenligningstal fra det foregående år, så det bliver muligt at foretage en sammenligning. Det er ikke et krav til de enkelte virksomheder, at årsregnskabet skal aflægges ensartet, og det er dermed heller ikke et krav, at samme regnskabspraksis anvendes internt i virksomheden år efter år. Såfremt der er kommet nye og forbedret metoder, der giver et mere relevant og pålideligt billede af situationen, er dette at foretrække, men der skal oplyses i et regnskab, såfremt der sker ændring i regnskabspraksis 48. Formålet med sammenligning er selvfølgelig at finde og forklare forskelligheder og ensartetheder. Dette er ikke altid muligt, da der kan være tale om, at der skal sammen- 47 Liempd, D. V., (2007) side 4 linje 18 til IASC Begrebsrammens afsnit 41 Side 18

27 lignes komplekse virksomheds enheder. Dermed bør der kun fokuseres på et eller to aspekter, der sammenlignes. Det er vigtigt, at der stadigvæk sammenlignes på ens grundlag. F.eks. skal en overvægtig mand sammenligne sig med andre mænd af samme højde, og ikke kvinder der er en halv meter kortere Definitioner, indregning og måling af elementer i et regnskab Er årsregnskab giver et overblik over de transaktioner, der er foretaget i årets løb, ved at gruppere disse i ensartet hovedtyper, alt efter deres funktioner. Disse ensartede hovedtyper udgør årsregnskabets elementer. I det nedenstående bliver der foretaget en gennemgang af de diverse elementer i årsregnskabet. Der ses først på de elementer, der knytter sig til målingen af den finansielle stilling i årsregnskabet. Disse elementer er aktiver, passiver og egenkapitalen. En definition af disse er som følgende 50 : Aktiv: Et aktiv er en af virksomheden kontrolleret ressource som følge af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilgå virksomheden. Passiv: En forpligtelse er en aktuel forpligtelse, der hidrører fra tidligere begivenheder, hvis indfrielse forventes at medføre et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer Egenkapital: Egenkapital er den forskelsværdi, der fremkommer, når man fra alle virksomhedens aktiver trækker alle dens forpligtelser For at være sikker på at en post opfylder definitionen på enten et aktiv, passiv eller egenkapital, bør man også være opmærksom på det underliggende indhold og økonomisk realitet, og der ikke kun ses på dens juridiske udformning Balancens elementer Aktiver: 51 Med fremtidige indtægter menes der, at aktivet direkte eller indirekte bidrager til virksomhedens pengestrømme. 49 SFAC afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit Side 19

28 Et aktiv kan dermed være varer, som en kunder ønsker at købe for at dække et behov, da dette påvirker virksomhedens pengestrømme. Det er ikke kun fysiske ting, der kan anses som aktiver. Det kan også være ting som patenter og rettigheder, idet man i fremtiden forventer, at de bidrager positivt til pengestrømmen. Der er en tæt forbindelse mellem at afholde omkostning og anskaffelsen af et aktiv, idet at et køb af et aktiv er en indikation på, at der vil tilfalde virksomheden fremtidige indtægter. Det alene er imidlertid ikke et bevis for, at aktivet opfylder alle kriterier, og dermed kan indregnes Forpligtelser 52 : En forpligtelse bliver kendetegnet ved, at virksomheden har en pligt eller et ansvar til at optræde eller handle på en bestem måde. Det kan også være, at virksomheden skaber visse kutymer som f.eks. at rette fejl på produkter udover den lovmæssige periode. Der skal skelnes mellem aktuelle og fremtidige forpligtelser. Hvis det besluttes at anskaffe et aktiv, er der ikke nogen aktuel forpligtelse, idet det kræves at aktivet er leveret, eller aftalen ikke kan annulleres. Sædvanligvis kræver det et træk på virksomhedens økonomiske ressourcer at indfri en forpligtelse Egenkapital 53 : Egenkapitalen er som tidligere skrevet forskellen mellem aktiver og forpligtelser. Men det er meget sjældent, at egenkapitalen udtrykker den markedsværdi, man ville få hvis man solgte virksomheden under going concern forudsætningen Resultatopgørelsen For at vurdere indtjeningen ser man på overskuddet. De ting, der påvirker indtjening er indtægter og omkostninger. De beskrives som følgende 54 : Indtægter: Indtægter er en stigning i økonomiske fordele i regnskabsåret i form af tilgang eller værdistigning af aktiver eller fald i forpligtelser, som medfører vækst i egenkapitalen, bortset fra stigninger ved indskud fra ejere. 52 IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit 70 Side 20

29 Omkostninger: Omkostninger er fald i økonomiske fordele i regnskabet i form af afgang eller værdiforringelse af aktiver eller påtagelse af forpligtelser, som medfører fald i egenkapitalen, bortset fra udlodning til ejere. Der skal ses på om indtægter og omkostninger, er en del af den primære drift. Dette er vigtigt for investorer, idet det giver et udtryk for, hvordan virksomheden står rustet til fremtiden ved den primære drift, og at de ikke er afhængige af aktiviteter der ikke sker regelmæssig, hvilket eksempelvis kunne være ved afhændelses af en langfristet investering Indtægter Indtægter består både af indtægter ved ordinær drift og gevinster. Gevinster er andre poster der opfylder definitionen på indtægter. De behandles på samme måde som indtægter, og har derfor ikke en afsnit for sig selv Omkostninger Omkostninger er både tab og omkostninger ved virksomhedens primære drift. Et tab er alle de omkostninger, der ikke er en del af virksomhedens primære drift, det kan f.eks. være brand, oversvømmelser osv. De skal vises selvstændigt, når de indregnes, så de ikke kommer til at give investoren et forkert billede af virksomheden. Investoren vil jo gerne have et overblik over, hvordan virksomheden klare sig i konkurrence med andre virksomheder Indregning af årsregnskabets elementer: På det tidspunkt en post opfylder indregningskriterierne, skal den måles, beskrives og derefter indføres i enten resultatopgørelsen eller balancen. Der skal indregnes når 58 : 1) Det er sandsynligt, at en form for fremtidig økonomisk fordel forbundet med posten vil tilgå eller fragå virksomheden og 2) Posten har en kostpris eller værdi, som kan måles pålideligt 55 IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit 78 og IASC Begrebsrammens afsnit 83 Side 21

30 Derudover skal også ses på, om det opfylder væsentlighedsprincippet som det ses i figur 2. Det hele skal holdes op mod sandsynlighed, som er tidligere beskrevet. Dette skal gøres ud fra de oplysninger, der er til stede, når man udarbejder regnskabet. Der vil i langt de fleste tilfælde, hvor man har en stor mængde debitor, næsten altid være en stor sandsynlighed for, at der er nogen, der ikke kan betale. Derfor skal der reguleres for dette, når der foretages indregning 59. Det er samtidig et krav, at beløbet kan måles pålideligt. Hvis dette ikke er tilfældet, skal den ikke indregnes i opgørelsen. Det kan være f.eks. en retssag, der ikke er afsluttet, og det er dermed umuligt at opgøre beløbet. I dette tilfælde skal det oplyses i noterne eller gives supplerende oplysninger 60. Indtægter skal som tidligere beskrevet indregnes, når der er sket en stigning i fremtidige økonomiske fordele. For at en indtægt kan indregnes, skal omsætning være konstateret, hvilket er et indregningsprincip i begrebsrammen. En omkostning indregnes, hvis et fald i fremtidige økonomiske fordele kan måles pålideligt. Modsætningsvis er det, når der sker en forpligtelse eller et fald i aktiver 61. Omkostninger indregnes efter et matching-princip. Det vil sige, at omkostninger til en vare indregnes samtidig med indtægten, når varen bliver solgt. Dermed får man et overblik over, hvordan udgifter og indtægter hænger sammen. Matching-princippet giver et overblik over, hvorvidt virksomheden tjener penge på dens produkter. Det kræves stadig, at omkostningen opfylder definitionen for at kunne blive indregnet 62. Når der er tale om omkostninger, der strækker sig over flere år, er der tale om afskrivninger, og disse afskrives efter systematiske og rationelle allokeringsmetoder. Hvis omkostningen ikke bidrager til økonomiske fordele, eller på anden måde ikke lever op til definitionen skal den straks indregnes i resultatopgørelsen. Dette er også tilfældet, hvis der er en omkostning uden der indregnes et aktiv Måling af årsregnskabets elementer: Der findes forskellige målingsgrundlag, definitionerne for dem er som følgende 64 : 59 IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit IASC Begrebsrammens afsnit 100 Side 22

31 Historisk kostpris: Aktiver registreres med det beløb, der er betalt i likvider eller til dagsværdien af en anden form for vederlag på anskaffelsestidspunktet. Forpligtelser registreres med det beløb, der er modtaget til gengæld for forpligtelsen, eller i visse tilfælde (eksempelvis indkomstskat) med det beløb i likvider, der forventes at skulle betales for at indfri forpligtelsen i det normale forretningsforløb. Dagsværdi: Aktiver indregnes med det beløb i likvider, der vil skulle betales, hvis det samme eller et tilsvarende aktiv aktuelt blev anskaffet. Forpligtelser indregnes med det udiskonterede beløb i likvider, der vil være nødvendigt for at aktuelt at indfri forpligtelsen. Realisationsværdi: Aktiver indregnes med det beløb i likvider. Som aktuelt vil kunne opnås ved at sælge aktivet i et normalt forretningsforløb. Forpligtelser indregnes til afhændelsesværdi, dvs. til det udiskonterede beløb i likvider, som forventes erlagt for indfrielse af forpligtelser i et normalt forretningsforløb. Nutidsværdi: Aktiver indregnes til den diskonterede nutidsværdi af de fremtidige nettopengestrømme til virksomheden, som posten forventes at frembringe i et normalt forretningsforløb. Forpligtelser indregnes til den diskonterede nutidsværdi af de fremtidige nettopengestrømme fra virksomheden, som forventes for at kunne indfri forpligtelser i et normalt forretningsforløb. Der anvendes mest kostpriser, når der skal laves årsregnskaber. I visse tilfælde bliver kostprisen, anvendt sammen med andre målingsmetoden, eksempelvis ved opgørelse af varelagerets beholdning, hvor der anvendes den laveste værdi af enten kostprisen eller nettorealisationsværdien. Nogle virksomheder er ikke desto mindre begyndt at anvende dagsværdi, der i modsætningen til kostpris kan vise ændringer i priserne på ikke monotære aktiver IASC Begrebsrammens afsnit 101 Side 23

32 Kapitalbegreber Virksomheden skal bruge et kapitalbegreb, som passer til det som investorens informationsbehov. Hvis investoren har interesse i vedligeholdelse af nominel investeret kapital, skal der bruges et økonomisk kapitalbegreb, hvorimod hvis det er virksomhedens drift som er informationsbehovet, skal der anvendes fysisk kapitalbegreb. Økonomisk kapitalvedligeholdelse: Ud fra dette begreb er overskud kun indtjent, hvis nettoaktivernes økonomiske (eller pengemæssige) størrelse ved slutningen af regnskabsåret overstiger nettoaktivernes økonomiske (eller pengemæssige) størrelse ved begyndelsen af regnskabsåret, når udlodninger til og indskud fra ejere i løbet af regnskabsåret udelades. Økonomisk kapitalvedligeholdelse kan måles enten i nominelle pengemæssige enheder eller enheder af konstant købekraft 66. Fysisk kapitalvedligeholdelse: Ud fra dette begreb er overskud kun indtjent, hvis virksomhedens fysiske produktionskapacitet (eller driftsevne) (eller de ressourcer eller midler, der behøves for at opnå denne kapacitet) i slutningen af regnskabsåret overstiger den fysiske produktionskapacitet i begyndelsen af regnskabsåret, når der bortset fra udlodninger til og indskud fra ejere i løbet af regnskabsåret 67. Kapitalbegreberne bruges, når man ser på, hvilke referencerammer man bruger, når man ser på overskuddet. Det fysiske kapitalvedligeholdelsesbegreb kræver, at man bruger princippet dagsværdi som målegrundlag. Forskellen ved de to begreber er ændringer i virksomhedernes aktiver og forpligtelser. Generelt har en virksomhed vedligeholdt sin kapital, hvis kapitalen er den samme ved slutningen af året, som den var ved starten. Alt derudover er overskud. 66 IASC Begrebsrammens afsnit 104a 67 IASC Begrebsrammens afsnit 104b Side 24

33 3. Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Dette afsnit vil redegøre for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Da der sker regulering fra flere forskellige kilder, vil alle disse blive behandlet i det efterfølgende. Der vil blive gennemgået, sammenlignet og vurderet de enkelte kilder, for at finde forskelle. 3.1 Forrang af de forskellige kilder Der er vigtigt, at virksomheden vælger, hvilken regulering de følger. Mulighederne er International Financial Reporting Standards (IFRS), Årsregnskabsloven (ÅRL) og Regnskabsvejledningerne (RV). Hvis man frivillig eller tvungent vælger at følge IFRS, har disse standarder forrang før ÅRL 68, som igen har forrang overfor regnskabsvejledningerne. Hvis IFRS skal følges, skal dette gøres i hele regnskabet, og har dermed forrang overfor de danske standarder 69. Vælger virksomheder at følge ÅRL, har ÅRL forrang før regnskabsvejledningerne. Mens ÅRL også har forrang for IFRS, såfremt der er uoverensstemmelse imellem disse reguleringer. Endvidere har regnskabsvejledningerne forrang for IFRS i denne situation på de områder, hvor der er uoverensstemmelser. På de områder, hvor der ikke er reguleringer ifølge ÅRL og regnskabsvejledningen kan der vælges at følge IFRS 70. Vi vælger at fokusere på at beskrive IAS 40, da der ikke er en konkret definition af investeringsejendomme i ÅRL, og fordi RV 16 bygger på IAS Samtidig er IAS 40 også mere uddybende omkring investeringsejendomme end RV Investeringsejendom Definitionen investeringsejendomme bliver ikke nærmere beskrevet i ÅRL. Hvis man ser i ÅRL lovens noter (307), henviser den til IAS 40 for at få en definition på investeringsejendomme. IAS 40 s definition er 72 : Investeringsejendomme er ejendomme (grunde eller bygninger eller en del af en bygning - eller både grunde og bygninger), som besiddes (af indehaveren eller en leasing- 68 Fedders, J., 2004 side 42 afsnit 2 69 ÅRL 137 stk Fedders, J., 2004 side 41 afsnit 2 71 RV 16 Appendiks 1 72 IAS 40 afsnit 5 Side 25

34 tager gennem en finansiel leasingkontrakt) for at opnå lejeindtægter, kapitalgevinst eller begge dele, frem for ejendomme, som: a) anvendes i produktionen, til levering af varer eller tjenesteydelser eller til administrative formål eller b) videresælges som led i det normale forretningsforløb Eventuelle forskelle ml. IAS 40 og ÅRL og RV 16 Ud fra ovenstående definition kan man udlede, at det grundlæggende for investeringsejendomme er, at ejendommen har indtægter i form af leje eller fremtidige kapitalgevinster, og den dermed ikke må sælges i virksomhedens normale forretningsforløb. Indtægterne har direkte forbindelse til investeringsejendommen, da det er den, der generere indtægterne. Modsætningsvis kan man sige, at indtægter fra domicilejendomme, ikke stammer udelukkende fra domicilejendommen, men også fra de driftsaktiviteter, der er i ejendommen. Dermed bliver denne ejendom udelukket fra at være en investeringsejendom jf. definitionen. Der er ikke den store forskel mellem RV 16 og IAS 40 s definition på investeringsejendomme. Den eneste forskel er, at IAS 40 er lidt mere uddybende med en negativ afgræsning i form af punkt a) og b), som RV 16 ikke har Eksempler på investeringsejendomme eller ej Investeringsejendomme 73 a) grunde, som besiddes med henblik på langsigtet kapitalgevinst frem for på kortsigtet salg som led i det normale forretningsforløb. b) grunde, som besiddes til et endnu ikke fastlagt formål. (Hvis virksomheden ikke har besluttet, at den vil anvende grunden som enten domicilejendom eller med henblik på kortsigtet salg som led i det normale forretningsforløb, anses grunden for at være besiddet med kapitalgevinst for øje). c) en bygning, som ejes af virksomheden (eller besiddes af virksomheden gennem en finansiel leasingkontrakt) og udlejes til leasingtager gennem en eller flere operationelle leasingkontrakter. d) en bygning, som står tom, men besiddes med henblik på udlejning til leasingtager gennem en eller flere operationelle leasingkontrakter. 73 IAS 40 afsnit 8 Side 26

35 Der er her en lille forskel mellem IAS 40 og RV 16, idet RV 16 vælger at bruge ordet ejendomme, mens IAS 40 skelner mellem bygninger og grunde. Da der kun er tale om eksempler, mener opgaveløser ikke, at det bør give de store problemer, idet at selve definitionen på investeringsejendomme er næsten fuldstændig ens Ikke investeringsejendomme 74 a) ejendomme, som besiddes med videresalg for øje som led i det normale forretningsforløb eller som er under opførelse eller om- eller tilbygning med henblik på et sådant salg (handelsejendomme) (jvf. IAS 2 Varebeholdninger), eksempelvis ejendomme, som anskaffes og besiddes udelukkende med henblik på afhændelse inden for en overskuelig fremtid eller på om- eller tilbygning og efterfølgende videresalg. b) ejendomme under opførelse eller om- eller tilbygning på vegne af tredjepart (jvf. IAS 11 Entreprisekontrakter). c) domicilejendomme (jvf. IAS 16), herunder blandt andet ejendomme, som besiddes med henblik på fremtidig anvendelse som domicilejendomme, ejendomme, som besiddes med henblik på fremtidig om- eller tilbygning og efterfølgende anvendelse som domicilejendomme, ejendomme, som benyttes af medarbejdere (uanset om disse betaler markedsleje) og domicilejendomme, som skal afhændes. d) ejendomme under opførelse eller om- eller tilbygning med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme. IAS 16 finder anvendelse på sådanne ejendomme indtil opførelsen eller om- eller tilbygningen er tilendebragt, hvorefter ejendommen bliver en investeringsejendom og denne standard finder anvendelse. Denne standard finder dog anvendelse på eksisterende investeringsejendomme, som om- eller tilbygges med henblik på fortsat anvendelse som investeringsejendomme (jvf. Afsnit 58). e) ejendomme, der udlejes til en anden virksomhed gennem en finansiel leasingkontrakt. Eksemplerne i IAS 40 og RV 16 minder igen meget om hinanden, men IAS 40 går lidt dybere ind i diverse forskelle. Der er en forskel på IAS 40 og RV 16. IAS 40 giver mulighed for at en ejendom, der besiddes gennem en operationel leasingkontrakt, kan behandles som en investerings- 74 IAS 40 afsnit 9 Side 27

36 ejendom, hvis den opfylder betingelserne for at blive indregnet som en investeringsejendom 75. Dette er ikke muligt efter RV Handelsejendomme Handelsejendomme kan ikke medtages jf. IAS 40 punkt 9 litra a. Handelsejendomme bliver anset som en del af virksomhedens ordinære drift, da de ifølge IAS 2 er et omsætningsaktiv. Det vil sige, at det sælges indenfor det tid det normalt tager virksomheden at få afsat en vare. Ifølge IAS 40 er en handelsejendom et aktiv, man forsøger at afhænde indenfor en overskuelig fremtid, hvor en investeringsejendom er et aktiv, som man vil have i en længere periode. Der er en lille forskel på IAS 40 og RV 16, idet IAS skriver en overskuelig fremtid, hvor RV siger i løbet af kortere tid. Dette beskriver KPMG (2006) som en kortere årrække. Der er ikke nogen af disse kilder, der nærmere definere, hvor lang tid denne periode dækker, men ifølge Gottliebsen (2007) er perioden på 2 til 3 år. Hvis en ejendom bliver anset som handelsejendom, skal den som skrevet behandles efter IAS 2, som er varebeholdning. Den skal dermed indregnes til kostpris og nedskrives til lavere nettorealisationsværdi. 3.4 Domicilejendomme Domicilejendomme er ejendomme, som besiddes (af indehaveren eller en leasingtager gennem en finansiel leasingkontrakt) til anvendelse i produktionen, til levering af varer eller tjenesteydelser eller til administrative formål 77. Og den uddybes endvidere i afsnit 9 litra c., som skrevet ovenstående. Det betyder, at virksomheden ikke kan indregne ejendommen som investeringsejendom, hvis den vælger at benytte den selv. Såfremt kun en del af bygningen bliver anvendt af virksomheden selv, og den anden del bliver lejet ud, må den del som bliver brugt til at fremskaffe kapitalgevinster eller lejeindtægter indregnes som investeringsejendom, hvis disse arealer kan frasælges separat. Hvis dette ikke er tilfældet bliver ejendommen kun anset som investeringsejendom, hvis det er en uvæsentlig del der bruges af virksomheden selv. Ifølge KPMG (2006), er det op til 5 % 78, der må anvendes til eget brug, før det bliver en væsentlig del. 75 IAS 40 afsnit 6 76 RV 16 pkt. 5 litra d 77 IAS 40 afsnit 5 78 KPMG (2006) side 11 afsnit 5 Side 28

37 Det er heller ikke tilladt, at virksomheden giver lejeren af bygningen væsentlige tillægsydelser. Hvis dette sker, må ejendommen ikke længere indregnes som investeringsejendom, og anses derfor som en domicilejendom 79. Det er heller ikke tilladt jf. definitionen at indregne ejendomme som investeringsejendomme, hvis de ejes med henblik på i fremtiden at anvende den selv 80. Hvis der i en koncern er en virksomhed, der lejer en ejendom ud til moder- eller et andet datterselskab skal det i koncernen anses som domicilejendom, mens det i det selskab der udlejer det, bliver indregnet som investeringsejendom 81. Hvis en ejendom bliver anset som en domicilejendom, behandles det efter IAS 16 materielle anlægsaktiver jf. ovenstående definition. Det vil sige, at man indregner til kostpris, og har mulighed for op og nedskrivninger direkte på egenkapitalen. 3.5 Indregning af investeringsejendomme I dette afsnit ses der på, hvornår der må ske indregning af en investeringsejendom. Der vil blive taget udgangspunkt i IAS 40, og dernæst sammenlignet med ÅRL og RV 16. En investeringsejendom må udelukkende indregnes som et aktiv, når 82 : a) det er sandsynligt, at de fremtidige økonomiske fordele forbundet med investeringsejendommen vil tilgå virksomheden, og b) investeringsejendommens kostpris kan måles pålideligt For at der i første omgang kan ske indregning af en investeringsejendom, skal den opfylde aktiv definitionen, som er beskrevet ovenover i afsnit 2.4. Virksomheden skal have investeringsejendommen under deres kontrol, hvilket vil betyde, at det kun er den virksomhed, der har retten til de pengestrømme, som investeringsejendommen generere, og har den medfølgende risiko. Derudover skal transaktionen bygge på en tidligere begivenhed, altså at virksomheden har opnået kontrol med investeringsejendommen. Det er ikke nok at virksomheden forventer at opnå en fremtidig kontrol med investeringsejendommen, for at kunne indregne. 79 IAS 40 afsnit KPMG (2006) side 8 under investeringsejendomme er ikke pkt IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 16 Side 29

38 Den sidste betingelse er, at der skal tilfalde virksomheden fremtidige økonomiske fordele, der skal være en realistisk forventning om, at der vil komme lejeindtægter eller et fremtidigt salgsprovenu. Selve overtagelsen af risici og fordele mener KPMG sker, når virksomheden overtager investeringsejendommen. Kriterierne for at kunne indregne efter ÅRL findes i 33. Indregningskriterierne er magen til IAS 40 indregningskriterier, hvorfor der ikke en nogen forskel på dette punkt. Der er generelt næsten ingen forskel på de tre regelsæt IAS 40, ÅRL og RV 16, men i forhold til IAS 40 og ÅRL, er RV 16 mere præcis omkring, hvornår der må ske indregning. RV 16 siger ligesom IAS 40 og ÅRL 33 at risici og fordele skal være tilfaldet virksomheden. Men hvor de to andre ikke definerer præcis, hvornår det er, siger RV 16, at det sker ved overtagelsesdagen jf. pkt Måling. Følgende afsnit ses der på første indregning af en investeringsejendom. Der vil blive taget udgangspunkt i IAS 40, og dernæst sammenlignet med ÅRL og RV 16 IAS 40 definere indregning som følgende 83 : En investeringsejendom skal første gang måles til kostpris. Transaktionsomkostninger skal medtages på tidspunktet for den første måling. IAS 40 skriver også, at kostprisen omfatter selve kostprisen plus eventuelle direkte tilknyttede omkostninger som f.eks. honorarer 84. Man kan sige, at transaktionsomkostningerne ikke gør, at ejendommen er mere værd, men det giver et udtryk for den værdi som ejendommen mindst har for virksomheden. Hvis prisen er højere end, hvad virksomheden mener at den værdi, ville de ikke have gennemført handlen. Det at transaktionsomkostninger medtages kan betyde, at i det tilfælde at kostprisen bliver højere end dagsværdien, skal virksomheden regulere for et tab på ejendommens værdi, som den i realiteten ikke har haft. Set ud fra virksomhedens synspunkt kan man sige, at det er fair at transaktionsomkostningerne medtages, da virksomheden har haft et tab på ejendommen. 83 IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 21 Side 30

39 Hvis det er en egenopført investeringsejendom, bliver kostprisen et udtryk for de omkostninger, der har været i forbindelse med opførelsen af bygningen eller tilbygningen, er færdig. Indtil dette opgøres bygning efter IAS Kostprisen omfatter ikke 86 : a) opstartsomkostninger (medmindre disse er nødvendige for at bringe ejendommen i den stand, der kræves for at sikre den af ledelsen planlagte anvendelse) b) driftstab før investeringsejendommen opnår den planlagte udlejningsgrad eller c) unormal høj spild af materialer, lønomkostninger eller andre ressourcer i forbindelse med opførelsen eller om eller tilbygningen af investeringsejendommen Hvis investeringsejendommen bliver anskaffet ved at bytte et ikke monetært aktiv, skal det opgøres til dagsværdi. Kan dette ikke måles pålideligt, skal det opgøres til den regnskabsmæssige værdi af det afgivne aktiv 87. Endvidere skal virksomheden se på om de fremtidige pengestrømme, vil ændre sig på grund af udvekslingen, og om der er forskel på det modtagne aktivs sammensætning af pengestrømme i forhold til det aktiv man afgav 88. ÅRL 36 og IAS 40 er ens ved første måling af investeringsejendommen, uanset om det er køb ved ekstern part eller egenopført. RV 16 minder om de to øvrige regelsæt, men RV 16 skriver, at der må medtages eventuelle forbedringsomkostninger efter køb hos ekstern part, og at der skal opgøres til dagsværdi ved egenopførelse af investeringsejendomme. 3.7 Efterfølgende måling: 3.7.1Hovedaktivitet ÅRL 38 Et krav for at kunne bruge ÅRL 38 er, at virksomheden udøver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, for at kunne indregne investeringsejendomme til dagsværdi. Hvis dette er tilfældet, kan virksomheden selv vælge, om den opgør til kostpris og derefter har fradrag for nedskrivninger, eller om den regulere efter dagsværdi. 85 IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 28 Side 31

40 ÅRL 38 giver ikke en nærmere definition på, hvad der menes med hovedaktivitet. Erhvervs og selskabsstyrelsen er kommet med en stramning i forhold til reglerne om hovedaktivitet. De har fastslået, at en virksomhed kun kan have én hovedaktivitet. Hvis en virksomhed f.eks. både har aktivitet indenfor investeringsejendomme og ejendomsadministration, og disse er næsten lige store, er det ikke muligt for virksomheden at måle til dagsværdi 89. Såfremt virksomheden ikke kan opfylde kravet om investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, skal ejendommen indregnes til kostpris, og derefter skal følge de almindelige afskrivningsregler. Det samme er gældende i RV 16, som også har kravet om, at virksomheden skal drive investeringsvirksomhed som hovedaktivitet 90. Der er flere forskelle mellem de 3 regelsæt. En af forskellene er, at de to danske standarder har et krav om, at hovedaktiviteten er investeringsvirksomhed, mens dette ikke er et krav i IAS 40. Jf. IAS 40 er der frit valg, om man vil bruge dagsværdi på sine investeringsejendomme. Derudover er der forskel mellem ÅRL 38 og RV 16. ÅRL 38 giver mulighed for selv at vælge, om man ved de efterfølgende målinger opgør til dagsværdi, eller til kostpris. I RV 16 er det et krav, at man opgør til dagsværdi i de efterfølgende målinger, såfremt man har investeringsvirksomhed som hovedaktivitet 91. Disse forskelle kan ses, såfremt man sammenligner bilag 1 og 2. Disse forskelle er efter opgaveløsers menig med til at skabe en forvirring, og ødelægge sammenligneligheden mellem virksomhedernes resultat. Denne forskel gør det svært for investoren, at danne sig et overblik over forskellige virksomheder, idet deres investeringsejendomme kan være opgjort forskelligt. Dermed vil der være forskel på de virksomheder som følger ÅRL eller RV, og ikke har investering som hovedaktivitet, og dem som følger IAS. Virksomhederne, der anvender IAS kan selv bestemme, om de opgøre deres investeringsejendomme til kostpris eller dagsværdi, selvom det ikke er virksomhedens hovedaktivitet. Dette er en ulempe både for virksomhederne, da de ikke operere på samme vilkår, og for investoren som får en dårligere information, idet han ikke har mulighed for at benchmarke virksomhederne imellem. 89 KPMG (2006) side 9 afsnit RV 16 pkt RV 16 pkt. 24 Side 32

41 3.7.2 Kostprismodellen I det følgende ses der på hvorledes de 3 standarder, anvender kostprismodeller til den efterfølgende måling af investeringsejendomme IAS 40 Vælges kostprismodellen skal virksomheden opgøre deres investeringsejendomme til kostpris efter IAS IAS 16 siger, at der efter indregning skal opgøres til kostpris, hvor der er fradrag for de akkumulerede afskrivninger og tab ved værdiforringelse 93. Klassificeres aktivet i stedet som besiddelse med henblik på videre salg, skal den følge IFRS 5. Hvis en virksomhed vælger at følge kostprismodellen, har de ikke mulighed for at opskrive til dagsværdi, som man har i ÅRL 41, men de skal opgøre dagsværdien i deres noter ÅRL Ved ÅRL kan man frit vælge, om man vil benytte dagsværdi- eller kostprismodellen, så længe kravet om investeringsvirksomhed som hovedaktivitet er opfyldt. Vælges kostprismodellen, skal aktivet måles til kostprisen med fradrag for systematisk afskrivninger over aktivets levetid. Der skal afskrives så hyppigt, at værdien ved regnskabsaflæggelsen ikke afviger væsentlig i forhold til værdien på balancedagen. Udover afskrivningerne, skal der også nedskrives til laveste genindvendingsværdi, såfremt der er sket yderligere værdiforringelse 95. Endvidere er det tilladt at opskrive til dagsværdi efter ÅRL 41. Vælges dette skal det gøres ved alle aktiver i aktivitetsgruppen. De opskrivninger, der kan komme ved opgørelsen af dagsværdien, bindes på egenkapitalen i reserve for opskrivninger. Selvom de er bundet på egenkapitalen, skal de stadig indgå i afskrivningsgrundlaget, og vil forøge afskrivningerne. Dermed belastes resultatopgørelsen, og overskuddet mindskes. Når der er tale om førstegangsopskrivninger af materielle anlægsaktiver, bliver det efter ÅRL 51 stk. 2 set som en ændring i regnskabspraksis 96. Opskrives der til dagsværdi, skal der i noterne opgøres forskellen mellem de enkelte afskrevne posters værdi, og den værdi posten ville have haft, hvis der ikke var foretaget opskrivning til dagsværdi IAS 40 afsnit IAS 16 afsnit IAS 40 afsnit ÅRL KPMG (2006) side KPMG (2006) side 17 Side 33

42 RV 16 RV 16 er mere streng end IAS 40 og ÅRL 38 omkring valget mellem kostpris- og dagsværdimodellen. Den har kravet, at når virksomheden driver investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, skal disse indregnes til dagsværdi. Hvis ikke der er tale om hovedaktivitet, skal virksomheden følge RV 10 om materielle anlægsaktiver 98. Ved RV 10 skal der måles til kostpris, hvor der er fradrag for afskrivninger samt nedskrivninger. Den giver også muligheden for at opskrive til dagsværdi, som går direkte på egenkapitalen 99. Bedømt ud fra de ovenstående afsnit er der ikke de store forskelle på de tre regelsæt på dette område, men en forskel på de to danske standarder og IAS 40, er at de danske giver muligheden for at opskrive til dagsværdi, hvor dette ikke er muligt efter IAS 40. Her skal der i stedet oplyses om dagsværdi i noterne. Forskellen på RV 16 i forhold til ÅRL og IAS 40 er, at det slet ikke er muligt at bruge kostpris, hvis man har investeringsvirksomhed som hovedaktivitet, men at man kun kan bruge dagsværdi Dagsværdimodellen. I det følgende ses der på hvorledes de 3 standarder, anvender dagsværdimodeller til den efterfølgende måling af investeringsejendomme IAS 40 Vælger virksomheden at opgøre investeringsejendomme til dagsværdi, skal den opgøre alle investeringsejendomme til dagsværdi, og reguleringerne skal indregnes i resultatopgørelsen uanset, om det er en positiv eller negativ regulering 100. IAS 40 stiller ikke krav til at de eventuelle værdireguleringer bindes på egenkapitalen, men efter IFRSbekendtgørelsens 7 stk. 1, skal virksomhederne følge ÅRL regler omkring binding på egenkapitalen. Dette gælder ikke for koncerner jf. 7 stk. 3. ÅRL er ændret på dette område, hvorfor der ikke længere stilles krav til reguleringerne efter ÅRL 38 stk. 5 er bundet på egenkapitalen 101. Samtidigt er det vigtigt, at man ikke forveksler dagsværdien med virksomhedens nytteværdi for aktivet. IAS 40 siger, at nytteværdien indeholder virksomhedens viden og 98 RV 16 pkt RV 16 pkt. 70 og IAS 40 afsnit Side 34

43 skøn, hvor dagsværdien er markeds viden og skøn 102. Problemet ved nytteværdien er også, at den kan afspejle nogle synergieffekter mellem ejeren og ejendommen. Hvis virksomheden udlejer ejendomsandel, som anses som investeringsejendomme gennem en operationel leasing, skal ejendommen indregnes til dagsværdi. Her har virksomheden ikke mulighed for at vælge at opgøre til kostpris 103. For at kunne opgøre dagsværdien bruger IAS 40 definitionen i afsnit 36 Dagsværdien af en investeringsejendom er det beløb, en ejendom kan omsættes til ved en handel mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter. IAS 40 ligger vægt på, at det skal være kvalificerede, villige parter. Dette uddyber den med, at parterne i handlen er kvalificerede, når både på at den villige køber og den villige sælger, har information om ejendommens art, egenskaber, nuværende og fremtidige anvendelses muligheder. IAS 40 uddyber med, at den villige køber er interesseret, men ikke tvunget eller fast besluttet på at foretage købet for enhver pris. Den villige sælger ses som en, der ikke er tvunget, eller har besluttet sig for at sælge for enhver pris. Det er heller ikke en person, der venter på en pris, der ikke er rimelig under de gældende markedsforhold. Generelt kan det siges, at han går efter at sælge til den bedst mulige pris på det gældende marked 104. Ifølge IAS 40 afsnit 45 er den bedste dokumentation for dagsværdien de aktuelle priser på markedet for tilsvarende ejendomme med samme beliggenhed og i samme vedligeholdelsesstand. Det er op til virksomheden at korrigere for de forskelle, der eventuelt er i forhold til den oprindelige ejendom De aktuelle priser kan være meget svært at finde, og dette har IAS 40 taget højde for i afsnit 46, ved at opstille nogle andre kilder, som virksomheden skal bruge 105 : - aktuelle priser på et aktivt marked for ejendomme, som er af en anden art, i en anden vedligeholdelsesstand eller har en anden beliggenhed (eller som indgår i 102 IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 42 og IAS 46 afsnit 46 Side 35

44 andre typer leje- eller andre kontraktforhold), der reguleres for at afspejle disse forskelle, - nylige priser for lignende ejendomme på mindre aktive markeder, der reguleres for at afspejle eventuelle ændringer i økonomiske forhold efter det tidspunkt, hvor transaktionerne til disse priser fandt sted, og - diskonterede pengestrømme baseret på pålidelige skøn over fremtidige pengestrømme på grundlag af vilkår for eksisterende leje- og kontraktforhold og, om muligt, ekstern dokumentation, såsom den aktuelle markedsleje for tilsvarende ejendomme med samme beliggenhed og i samme vedligeholdelsesstand. Diskonteringssatsen afspejler aktuelle markedsvurderinger af usikkerhed forbundet med beløb og tidspunktet for pengestrømme. Afsnit 46 ligger også op til, at alle punkterne skal gennemgås idet den siger, at virksomheden inddrager oplysninger fra en række kilder. IAS 40 tilskynder, at der benyttes en uafhængig vurderingsmand, som har anerkendte, relevante kvalifikationer, og der for nyligt har erfaring indenfor det geografiske område, og kategorien som ejendommen befinder sig i 106. Dette passer godt overens med begrebsrammens pålidelighed, idet at en uafhængig bedømmelse vil give investorer en sikkerhed for, at det er opgjort korrekt. Pålideligheden bliver større, da man som skrevet også skal igennem alle punkter. Alt dette er godt for investoren, men det øger samtidig omkostningerne for virksomheden. Man skal derfor lave en cost-benefit analyse, for at se om de øgede omkostninger kan betales sig i forhold til den større nytte for investoren. Skulle en virksomhed være af den opfattelse, at den ikke pålideligt vil kunne opgøre dagsværdien, på grund af de sammenlignelige markedstransaktioner ikke er særlig hyppige, og der ikke findes alternative pålidelige skøn over markedsværdien. I de tilfælde skal virksomheden opgøre til kostpris og behandles efter IAS 16. Det vurderes som en god ting, at dette er indført, da det ellers ville gå meget ud over pålideligheden, såfremt dagsværdien er opgjort upålideligt IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit Side 36

45 Det bliver understreget i IAS 40 afsnit 55, såfremt virksomheden først har opgjort ejendommen til dagsværdi, skal den blive ved med det, selvom dette ikke kan gøres pålideligt mere. Dette skal gennemføres indtil, virksomheden afhænder ejendommen. Dette vurderes at passe godt ind i begrebsrammes sammenlignelighed om, at man skal holde sig til samme praksis. Investoren har dermed mulighed for at sammenholde med tidligere år, selvom de sammenlignelige markedstransaktioner bliver mindre hyppige, eller at markedsprisen ikke er tilgængelig. Er dette tilfældet kan der i stedet forsøges at anvende de alternative kilder til estimering af dagsværdien. I standarden skrives det, at det er højest usandsynligt, at et skifte fra dagsværdimodellen til kostpris vil medfører en mere hensigtsmæssig præsentation i regnskabet 108. Derfor vurderes det, at IAS 40 mener, at det er mest relevant at opgøre til dagsværdi. Dermed passer dagsværdi godt ind i begrebsrammen, som har meget fokus på relevans. Det kan være problematisk, at der skal opgøres til dagsværdi for enhver pris, og at dette ikke kan fraviges. Problemet ligger i, at det kan gå for meget ud over pålideligheden, da værdiansættelser bliver usikre, når de ikke kan opgøres pålideligt. Det strider også imod, hvad begrebsrammen siger i afsnit 41, om at man skal kunne sammenligne resultater, hvilket ikke må blive en hindring for, at man indfører forbedrede regnskabsstandarder. Dermed skal det kunne leve op til de kvalitative egenskaber relevans og pålidelighed. Hvorfor der skal laves en afvejning mellem relevans og pålidelighed, og se om pålideligheden bliver for lille til at kunne forsætte med at opgøre til dagsværdi jf. begrebsrammen afsnit ÅRL Hvis en virksomhed følger ÅRL, og vælger at opgøre til dagsværdi, skal man ifølge note 308 til 38, indregne hele gruppen af aktiver. Der skal være tale om, at det bliver gjort systematisk og konsekvent. Såfremt man vil opgøre en investeringsejendom til dagsværdi, skal man gøre det ved alle. Når der vælges at opgøre til dagsværdi, skal der ikke afskrives systematisk over aktivets levetid 109. Når man opgør dagsværdien skal reguleringerne i resultatopgørelsen, og positive reguleringer bindes på egenkapitalen, på en særlig reserve for dagsværdi på investeringsaktiver. Denne reserve kan ikke bruges til overskudsdisponering eller udbytte. Den kan hel- 108 IAS 40 afsnit ÅRL 43 Side 37

46 ler ikke bruges til at eliminere virksomhedens underskud, eller på anden måde formindskes. ÅRL 38 stk. 5 siger at reserven skal opløses eller formindskes, i det omfang de opregulerede aktiver: 1) realiseres eller udgår af aktiviteten, 2) reguleres ned på grund af lavere dagsværdi, 3) er forbundet med udskudt skat, der skal hensættes, jf. 47 eller 4) tilbageføres på grund af ændret regnskabsmæssigt skøn, jf. 52 Med dagsværdi forstår ÅRL 110 : Dagsværdien er det beløb, hvormed et aktiv kan udveksles eller en forpligtelse kan udlignes ved transaktioner mellem af hinanden uafhængige parter. Reglerne omkring binding på egenkapitalen er ændret for regnskaber påbegyndt fra 1. september Til at værdireguleringerne ikke længere er bundet på egenkapitalen, og de urealiserede gevinster dermed kan udloddes. Regnskaberne i afhandlingen bliver ikke berørt af denne ophævelse, da de alle er påbegyndt før september , 112. I ÅRL 38 står der ikke, hvordan man skal fastsætte dagsværdien, men den henviser i stedet til 37. ÅRL 37 beskriver, at dagsværdien er salgsværdien der kan konstateres for aktivet på et velfungerende marked. Hvis man kigger i noterne til ÅRL 37, kan man se, at den ikke ser dagsværdi som en måleenhed, men mere som en proces. Dagsværdien bliver set som en målsætning, for at nå frem til den mest relevante og samtidig efter omstændighederne mest pålidelige målegrundlag for aktivet. PWC definere velfungerende marked, hvor der eksisterer salgspriser på sammenlignelige ejendomme. Hvis ikke et sådan findes, skal dagsværdien opgøres til en tilnærmet salgsværdi ved hjælp af aktivets relevante kapitalværdier. Det er imidlertid et krav, at det skal gøres med almindeligt accepterede værdiansættelsesmetoder 113. Disse metoder vil blive beskrevet i afhandlingens afsnit ÅRL bilag 1 d, nr LOV nr. 516 af 17/06/ PWC (2007) side 137 afsnit 5 Side 38

47 Hvis ikke det er muligt at opgøre til en tilnærmet salgsværdi, skal ejendommen opgøres til kostpris RV 16 Efter RV 16 er det et krav, at der skal opgøres til dagsværdi, som er fastsat på baggrund af markedsforholdene på balancedagen, hvor reguleringerne går over resultatopgørelsen. RV 16 siger ikke noget om, at opreguleringen skal bindes på egenkapitalen. RV 16 har fuldstændig samme definition på dagsværdi som IAS 40. Der lægges vægt på, at det er prisen, som vil fremkomme ved en handel mellem en kvalificeret og villig køber og sælger, som er sat til salg ved sædvanlige markedsføring. Med sædvanlig markedsføring mener RV 16, at den er udbudt på den mest hensigtsmæssige måde for at opnå den bedst mulige pris. Udbudsperioden skal være så lang, at markedsdeltagerne får tilstrækkelig kendskab til den udbudte ejendom. Ligesom IAS 40 mener RV 16 også, at det bedste målegrundlag er ved at sammenligne med de handelspriser, der findes for ejendomme, der er af samme vedligeholdelsesstand, samme beliggenhed og anvendelses muligheder, som er solgt indenfor kort tid 115. Hvis der ikke foreligger sådanne oplysninger kræver RV 16 i pkt. 33, at man så foretagere skøn på dagsværdien, og til dette benyttes afkastbaserede modeller. Modellerne har det karakteristika, at de fremtidige pengestrømme ved investeringsejendommen, kapitaliseres ved en diskonteringsfaktor. RV 16 kræver, at diskonteringsfaktoren bygger på et markedsbaseret forrentningskrav. For at fastsætte de fremtidige pengestrømme, skal der fortages et skøn af tidspunktet og størrelsen af de fremtidige ind og udbetalinger 116. RV 16 påpeger, at det er ledelsen, der har ansvaret for årsrapporten og dermed opgørelsen af dagsværdien, og derfor vil den ikke udelukkende være baseret på en ekstern vurderingsmand. Standarden anbefaler at bruge en ekstern vurderingsmand i de tilfælde, hvor der ikke findes tilstrækkelig ekspertise i virksomheden til at finde en pålidelig dagsværdi. RV 16 anbefaler ikke en uvildig vurderingsmand ligesom IAS 40. Det understreges at ejendomsvurderingen ikke kan bruges som udtryk for dagsværdien jf. RV 16 pkt. 36. Den kan kun bruges, hvis den er ens med det resultat, man kommer frem til opgjort som beskrevet. 114 ÅRL RV 16 pkt RV 16 pkt. 34 Side 39

48 Det er ikke som i de to andre regelsæt muligt at opgøre til kostpris, hvis ikke de oplysninger kan findes, da den kun accepterer, at der bliver opgjort til dagsværdi, når virksomheden har investering som hovedaktivitet. Ud fra dette kan man konkludere, at RV 16 altid mener, at det er muligt at komme frem til dagsværdien på investeringsejendomme. Det er også et tegn på, at de mener, at dagsværdien er den bedste måde at opgøre på. Igen opstår diskussionen om relevans ved dagsværdi giver en bedre information, så en lavere pålidelighed kan retfærdiggøres. Som tidligere beskrevet ligger begrebsrammen op til, at man skal lave en afvejning mellem de kvalitative egenskaber. Hvis man laver en dagsværdi med meget lav pålidelighed, kan man jo diskutere om relevansen opvejer det sammen med sammenligneligheden. Det hele skal gøres så investor står tilbage med det bedste grundlag, for at træffe sine økonomiske beslutninger. Dermed kan det konkluderes, at der er forskelle på de tre regelsæt ved opgørelse jf. dagsværdimodeller. Der er forskel på de danske regler og IAS 40, i og med som skrevet kræves, at der drives investering som hovedaktivitet, for at kunne opgøres til dagsværdi. Dette er ikke tilfældet i IAS 40, hvor man altid har valgmuligheden mellem dagsværdi og kostpris. I forhold til RV 16 giver ÅRL også valgmulighed mellem kostpris- og dagsværdimodellen. IAS 40 og ÅRL 38 har i forhold til RV 16 også mulighed for at opgøre til kostpris, hvis man ikke kan komme frem til en pålidelig dagsværdi. Det vil RV 16 ikke acceptere, men kræver, at der efter den kun kan opgøres til dagsværdi. En lille forskel ligger også i, at IAS 40 anbefaler, at man bruger en uafhængig ekstern vurderingsmand, hvor RV 16 kun ligger op til en ekstern vurderingsmand, hvor der mangler kompetence. Alt andet lige vil det give IAS 40 en større pålidelighed, da det en uvildig vurderingsmand, der vurdere ejendommen, hvilket vil give udtryk for en større sikkerhed og dermed give investoren en større pålidelighed af værdiansættelsen. 3.8 Overførelse Sker der ændringer i ejendommens anvendelse, skal der foretages overførelse til eller fra investeringsejendomsposten, hvilket har betydning for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Ejendommene kan også anvendes som enten domi- Side 40

49 cilejendom eller handelsejendom. Hvis der sker ændringer til eller fra investeringsejendomme, sker der også ændringer i den regnskabsmæssige behandling ÅRL ÅRL kommer ikke ind på overførelse i ejendommens anvendelse, hvorfor der henvises til IAS 40 s gennemgang, efter reglerne i ÅRL 136 stk. 1, der vil derfor blive gennemgået nedenstående, hvorledes IAS 40 griber det an IAS 40 Såfremt, at virksomheden anvender kostprismodellen ændres den regnskabsmæssige værdi ikke ved overgang fra eller til investerings-, domicil- eller handelsejendomme, og dermed heller ikke ejendommens kostpris i forbindelse med måling og oplysning 117. Det forholder sig anderledes, når virksomheden anvender dagsværdi til måling af investeringsejendommene. Når der sker en overførsel fra investeringsejendom til enten en handels- eller domicil ejendom, der er målt til dagsværdi, skal dagsværdien anvendes som kostprisen for handelsejendommen henholdsvis domicilejendommen. Den efterfølgende regnskabsmæssige behandling af enten domicil eller handelsejendomme skal følge henholdsvis IAS 16 og IAS Ved om- eller tilbygning af en investeringsejendom med henblik på salg, overføres denne til handelsejendomme, og skal derefter behandles efter IAS 2. Der skal ikke ske ændring til handelsejendom, hvis man stadigvæk vil beholde bygningen, som en investeringsejendom, efter renoveringen 119. Hvis der sker en overførelse fra domicilejendom til investeringsejendommen, skal man benytte sig af den regnskabsmæssige værdi, som domicil ejendommen står opført til i balancen for at finde kostprisen, og dertil lægges eller fratrækkes de værdireguleringer, der er op eller ned til dagsværdien, hvilket behandles enten som op- eller nedskrivninger 120. I tilfælde af, at der sker en overførsel fra handelsejendom til investeringsejendom, hvor handelsejendommen måles til dagsværdi, skal dagsværdien anvendes som kostpris på overførelsesdagen. Værdireguleringer af dagsværdien skal gøres over resultatopgørelsen IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 57 litra b og IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 63 Side 41

50 Ved bygninger, der er under opførelse, som er færdige og klar som investeringsejendom, er kostprisen den regnskabsmæssige værdi plus eller minus de værdireguleringer, der er til dagsværdien, disse skal føres over resultatopgørelsen RV 16 Den regnskabsmæssige behandling af anden anvendelse af ejendomme i RV 16, svarer til bestemmelserne i IAS 40, derfor henvises der til det ovenstående afsnit. 3.9 Forbedringer I det følgende afsnit vil opgaveløser se på, hvorledes den regnskabsmæssige behandling af omkostninger til forbedring og vedligeholdelse af investeringsejendommen. Der er forskel på, om omkostningerne bliver behandlet enten som en forbedring eller en vedligeholdelse ÅRL Årsregnskabsloven går ikke nærmere ind, og giver en sondring af den regnskabsmæssige behandling af udgifter til enten forbedringer eller vedligeholdelse. I henhold til ÅRL 136 stk. 1 og noterne til ÅRL 38 kan retningslinjerne i IAS 40 anvendes. Dermed henvises der til gennemgangen af IAS 40 nedenfor IAS 40 Ifølge IAS 40 skal vedligeholdelsesudgifter til investeringsejendomme udgiftsføres. Det skal gøres, fordi de ikke opfylder IAS 40 afsnit 16 litra a, for at det kan indregnes som et aktiv. Det kræves, at det skal være sandsynligt, at der kommer fremtidige økonomiske fordele ud af det. Disse vedligeholdelses udgifter er en del af de hverdagsudgifter, der skal til for at holde den regnskabsmæssige værdi, som investeringsejendommen står bogført til 123. Modsat skal omkostningerne indregnes i den regnskabsmæssige værdi, såfremt den opfylder aktivdefinitionen. F.eks. ved en om- eller tilbygning, hvor det forventes sandsynligt, at der tilfalder fremtidige økonomiske fordele af dette arbejde til virksomheden. Derudover skal omkostningerne af arbejdet kunne opgøres pålideligt 124. Dermed skal virksomheden forholdes sig til, hvorvidt der er tale om enten vedligeholdelses- eller forbedringsudgifter. Dette er ikke altid nemt for regnskabsaflæggeren at vurdere. 122 IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 17 Side 42

51 En virksomhed kan eksempelvis blive tvunget til at udskifte en vigtig del af ejendommen, for at opretholde de nuværende lejeindtægter. Problematikken opstår omkring, hvorvidt det er en forbedrings- eller vedligeholdelsesudgift, idet udgiften er nødvendig for at de nuværende lejere ikke flytter RV 16 Ifølge RV 16 er udgangspunktet at afholdte omkostninger, skal indregnes i resultatopgørelsen, når de opstår. Det sker medmindre de afholdte omkostninger forventes at medføre en forøgelse af investeringsejendommens fremtidige afkast, eller den forøger dens dagsværdi på nuværende tidspunkt. Der er også krav om at omkostningerne skal kunne måles pålideligt. Hvis disse betingelser for omkostningen opfyldes, skal de i stedet for at indregnes i resultatopgørelsen, tillægges investeringsejendommens kostpris 125. Dermed minder RV 16 og IAS 40 meget om hinanden på forbedringer af investeringsejendomme Afhændelse I dette afsnit ses der på, hvorledes den regnskabsmæssige behandling af afhændelsen en investeringsejendom er ÅRL Det er ikke nærmere specificeret i årsregnskabsloven, hvorledes en afhændelse af en investeringsejendom skal behandles, hvorfor der igen må henvises til, hvorledes det gøres i IAS 40. Jf. praksis overfører man forskellen mellem salgsprisen og den bogførte værdi af investeringsejendommen til resultatopgørelsen IAS 40 Ved afhændelse skal en virksomhed, stoppe med at indregne investeringsejendommen i balancen, eller når ejendommen tages permanent ud balancen. Dette gøres da der ikke længere er en forventning om, at der vil tilfalde fremtidige økonomiske fordele fra investeringsejendommen. En investeringsejendom kan afhændes enten ved at aftale et salg af ejendommen eller ved indgåelse af en finansiel leasing kontrakt. En investeringsejendom anses for afhændet, når risiciene og fordelene er overgået til køber. Gevinster eller tab skal opgøres som forskellen mellem nettoprovenuet ved afhændelsen og ejendommens regnskabsmæssige værdi. Forskelsværdien skal indregnes i resultatopgørelsen. 125 RV 16 pkt. 38 Side 43

52 RV 16 Behandlingen vedrørende afhændelsen af en investeringsejendom jf. RV 16, er i overensstemmelse med IAS 40 metoder. Hvorfor der henvises afsnittet ovenfor Finansielle forpligtelser, der er tilknyttet investeringsejendomme. Dette afsnit vil der komme en kort beskrivelse af den regnskabsmæssige behandling af de finansielle forpligtelser, der som regel er nødvendige, idet virksomhederne sjældent har den nødvendige likviditet. En ejendom vil typisk blive finansieret ved realkreditlån med sikkerhed i ejendommen, der kan lånes op til 80 %. De resterende 20 % vil ofte være lån i banken, pantebreve eller egenfinansiering 126 Den regnskabsmæssige regulering af forpligtelser sker gennem ÅRL 33 og og IAS 39. ÅRL 38 anvendes således både til investeringsejendommen og den tilhørende forpligtelse, såfremt de måles til dagsværdi. IAS 40 beskæftiger sig kun med ejendommen, og ikke de finansielle forpligtelser, hvorfor den ikke gennemgås i dette afsnit. RV 15 kun omhandler oplysning og modregning af finansielle instrumenter, hvorfor denne heller ikke beskrives Definition: Definitionen af en forpligtelse, henvises der til afsnit 2.4. Der også en definition på en finansiel forpligtelse jf. IAS 39 afsnit 8, der henviser til IAS 32 afsnit 11. Enhver forpligtelse, som udgør en kontraktlig forpligtelse til at: a) overdrage likvide beholdninger eller et andet finansielt aktiv til en anden virksomenhed eller b) udveksle finansielle instrumenter med en anden virksomhed på potentielt ugunstige betingelser Indregning: Det fremgår af ÅRL 33 stk. 2, hvornår der kan ske indregning af en forpligtelse. En forpligtelse skal indregnes i balancen når: 1. det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden og 2. forpligtelsens værdi kan måles pålideligt Side 44

53 Mens det er mere skarpt opstillet i IAS 39 afsnit 14: virksomheden skal udelukkende indregne et finansielt aktiv eller en finansiel forpligtelse i balancen, når virksomheden bliver underlagt instrumentets kontraktlige bestemmelser. Med hensyn til målingen af de finansielle forpligtelser henvises dertil tabellen i bilag 3, hvor der gives et overblik over mulighederne for indregningen af de finansielle forpligtelser tilhørende investeringsejendommene, som ikke vil blive nærmere uddybet jf. afgrænsningen Vurdering Som regel jf. IAS 40 og IAS 39 værdiansættes investeringsejendomme til dagsværdi, mens forpligtelsen bliver værdiansat til amortiseret kostpris. Det samme er ikke tilfældet med ÅRL 38, hvor både aktivet og forpligtelsen værdiansættes til dagsværdi. Man kan sige ud fra en regnskabsbrugers synspunkt, må det være mest relevant såfremt, der er mulighed for at kunne bedømme investeringsejendommen, som en helhed, altså at både aktivet og forpligtelsen behandles ens. For at kunne måle rentabiliteten af en investeringsejendom på en relevant måde, er det en forudsætning, at informationerne er aktuelle, hvilket opnås ved måling til dagsværdi, da den er mest aktuel, idet den opgøres hver balance. Samtidig skal informationerne også være pålidelige, for at det er anvendeligt for brugeren. Det danske marked for finansielle forpligtelser især indenfor realkreditobligationer er rimelig velfungerende, og der vil dermed kunne opnås en forholdsvis høj grad af pålidelighed 127. IAS 39 kræver, at handelsbeholdningen bliver opgjort til dagsværdi, mens øvrige forpligtelser bliver opgjort til amortiseret kostpris 128. Det samme er gældende i ÅRL, hvis ikke at investeringsejendommene bliver indregnet efter ÅRL Dette skyldes forventningen om, at forpligtelsen bliver afhændet inden dens udløb, og derfor er det relevant for regnskabsbruger, at kendskab til den aktuelle værdi af forpligtelsen. Derimod vil det ikke vil være relevant for brugeren at kende til de værdireguleringer, der har været i forbindelse med, at forpligtelsen holdes til udløb, da urealiseret gevinster eller tab ikke udnyttes. Ved opgørelse til dagsværdi er det muligt for brugeren at følge med i, IAS 39 afsnit ÅRL 37 stk. 2 Side 45

54 hvilke gevinster eller tab, der vil blive realiseret, såfremt investeringsejendommen vil blive afhændet på statustidspunktet, og forpligtelsen bliver indfriet. Såfremt brugeren ønsker at se investeringsejendommen som en samlet pakke, hvor det er muligt at følge værdireguleringerne på investeringsejendommen og den tilhørende forpligtelse, er ÅRL 38 at foretrække. Derimod vil IAS 39 være at foretrække såfremt løbetiden på den finansielle forpligtelse holdes til udløb, og dermed vil der ikke blive realiseret værdiudsving på forpligtelsen, da der anvendes amortiseret kostpris. Side 46

55 4. Præsentation og oplysning. Der er nogle præsentations- og oplysningskrav, når man besidder investeringsejendomme, hvilket virksomhederne skal overholde. Disse vil blive nærmere gennemgået i det følgende afsnit. 4.1 ÅRL Der er ingen specifikke bestemmelser om præsentation og oplysninger på området for investeringsejendomme i årsregnskabsloven 130, men reglerne for materielle anlægsaktiver gælder også for investeringsejendomme. Det er muligt, at der skal foretages justeringer af måden investeringsejendomme behandles på i forhold til øvrige materielle aktiver 131. I bemærkningerne til ÅRL 38 er det muligt jf. ÅRL 23 stk. 4 at indføre relevante nye arabertalsposter, der sker altså en tilpasning af arabertalsposterne i regnskabet. Det er ikke mulig med en egentlig fravigelse af balancens romertalsposter. Men investeringsejendomme bør have sin egen separate romertalspost, under de materielle anlægsaktiver 132. Når der sker en revurdering af en investeringsejendom til dagsværdi efter ÅRL 38, skal den indregnes i resultatopgørelsen som en del af den ordinære drift. Derudover skal gevinst/tab ved en afhændelse af en investeringsejendom, også indregnes i den ordinære drift. Jf. ÅRL 53 skal der redegøres for de poster, der indregnes i resultatopgørelsen, balancen, noter og ledelsesberetningen, dvs. at der skal redegøres for indregningsmetoderne og målegrundlaget. Derunder skal der oplyses, om der sker indregning vha. kostprismodellen eller dagsværdimodellen. Anvendes kostprismodellen, skal det som minimum oplyses om afskrivningsmetoden, skøn over restværdien og den forventede brugstid. Hvis dagsværdimodellen anvendes bør der mindst oplyses om, hvilke metoder og væsentlige forudsætninger for indregning af investeringsejendommen. 130 Fedders, Steffensen (2007) side 625 sidste afsnit 131 PWC (2007) side 137 afsnit Fedders, Steffensen (2007) side 625 sidste afsnit Side 47

56 Der er jf. ÅRL 38 stk. 4 krav om at nettoreguleringer ved regulering til dagsværdi, skal indgå i reserve for dagsværdi på investeringsaktiver, og de dertil hørende finansielle forpligtelser. Årsregnskabsloven stiller ganske få notekrav ved indregning af investeringsejendomme. Der er det krav til anlægsnoten, at den skal tilpasses i forhold til investeringsaktiviteten. For virksomheder i klasse C, skal der oplyses om ejendomsværdien ifølge den seneste offentlige vurdering jf. ÅRL 90. Der kræves segmentoplysninger af virksomheder i klasse D, der ikke aflægger regnskab efter IFRS. Altså segmenterede oplysninger omkring omsætning, ordinært resultat før finansielle poster, anlægsaktiver og forpligtelser. Klasse C virksomheder skal også give segmenterede oplysninger men kun ved omsætningens fordeling. I ÅRL 88 er det vist, hvorledes et anlægsaktiv oplysninger skal præsenteres i årsrapportens noter for klasse c og d virksomheder. 4.2 IAS IAS 40 indeholder også en række krav til virksomhedens oplysning om investeringsejendomme. Disse er som følgende: - Om den anvender dagsværdimodellen eller kostprismodellen - Når ejerandele af en investeringsejendom besiddes gennem en operationel leasingkontrakt, som måles til dagsværdi. Hvorledes klassificerer og behandles dette som en investeringsejendom - De kriterier der er for at indregne ejendommen enten som domicilejendom, handelsejendom eller investeringsejendom i deres regnskab, ved vanskelig klassifikation. - Metoder og væsentlige forudsætninger for at kunne opgøre investeringsejendommen til dagsværdi, herunder om dagsværdien er opgjort efter sammenligning med markedsrelevante ejendomme eller efter relevante pengestrømsmodeller. - Om dagsværdien er baseret på en uafhængig vurderingsmand værdiansættelse af ejendommen, der har anerkendte, relevante og faglige kvalifikationer og nylig erfaring inden for det geografiske område og ejendomstypen. Hvis der ikke anvendes ekstern vurderingsmand skal dette oplyses - Tilstedeværelsen og størrelsen af restriktioner på investeringsejendommens realisation eller betaling af indtægter og provenu ved afhændelse 133 IAS 40 afsnit Side 48

57 - Om der er kontraktlige forpligtelser til at købe opfører eller om eller tilbygge investeringsejendomme eller til at reparere, vedligeholde eller forbedre disse. Hvis dagsværdimodellen anvendes, er der endvidere krav om en anlægsnote med tilhørende sammenligningstal indeholdende 134 : Værdien, Primo + Tilgang hidrørende fra anskaffelser + Tilgang hidrørende fra efterfølgende omkostninger + Tilgang hidrørende fra virksomhedssammenslutninger - Afhændelser +/- Nettogevinster eller tab hidrørende fra reguleringer til dagsværdi +/- Nettovalutakursforskelle hidrørende fra omregning +/- Overførelser til og fra handelsejendomme og domicilejendomme +/- Andre ændringer = Værdien, Ultimo I de tilfælde, hvor dagsværdien ikke længere kan opgøres pålideligt, når en virksomhed værdiansætter en investeringsejendom. Skal virksomheden oplyse om følgende 135 : - En beskrivelse af investeringsejendommen - Oplyse om årsagen til, at dagsværdien ikke kan opgøres pålideligt - Om muligt oplyse om det interval af skøn, som dagsværdien højst sandsynligt vil ligge indenfor, og - Ved afhændelse af en investeringsejendom, som ikke er indregnet til dagsværdi oplyses der om: o At virksomheden har afhændet en investeringsejendom, som ikke er indregnet til dagsværdi. o Den regnskabsmæssige værdi af investeringsejendommen på salgstidspunktet o Den beløbsmæssige størrelse af indregnet gevinst. Såfremt at investeringsejendommene bliver målt til kostpris efter reglerne i IAS 16, skal følgende oplyses 136 : - Den anvendte afskrivningsmetode - Brugstiden eller afskrivningssatsen - Den akkumulerede anskaffelsessum og de akkumulerede afskrivninger - En afstemning af den regnskabsmæssige værdi (tilgange, afgange, afskrivninger, overførelser mv.) - Oplysninger om dagsværdien o Er dette ikke muligt at opgøre pålideligt anvendes samme oplysninger som ovenfor. 134 IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 79 Side 49

58 4.3 RV 16 Efter RV 16 skal der i den anvendte regnskabspraksis oplyses om følgende 137 : - At investeringsejendomme er målt til dagsværdi og metoden til fastsættelsen af dagsværdien, herunder hvorvidt at investeringsejendommen dagsværdi er understøttet af aktuelle handelspriser fra sammenlignelige ejendomme. Når der anvendes afkastbaseret modeller oplyses der om hvorledes diskonteringsgrundlaget (indtægter, omkostninger, uudlejede arealer) er opgjort, og diskonteringsfaktoren er fastsat. Investeringsejendomme skal jf. RV 16 vises som en særskilt post i balancen under materielle anlægsaktiver. Ifølge RV 16 skal resultatopgørelsen særskilt indeholde 138 : - Årets værdireguleringer af investeringsejendomme, skal indregnes i virksomhedens ordinære drift - Gevinster og tab ved afhændelse af investeringsejendomme - Årets lejeindtægter fra investeringsejendomme, samt driftsomkostningerne. Det er ikke nævnt i IAS 40 at årets værdiregulering, samt gevinster og tab ved afhændelse skal præsenteres særskilt i resultatopgørelsen, hvilket er det i overensstemmelse med ÅRL. Jf. RV 16 skal følgende informationer bl.a. oplyses i noterne 139 : - Begrænsninger i ejendomsretten til investeringsejendommen - Om der er kontraktlige forpligtigelser til erhvervelse eller opførelse af investeringsejendomme, eller til at reparere, vedligeholde eller lave forbedringer. - Om investeringsejendommenes samlede dagsværdi, hvor der har været en ekstern vurderingsmand indover til at lave en værdiansættelse af investeringsejendommene, og vurderingsmandens navn og kvalifikationer. - Der skal gives informationer om den regnskabsmæssige værdi af de investeringsejendomme, der er blevet målt ved brug af en afkastbaseret model, inkluderet det vejede gennemsnit af de diskonteringsfaktorer der er anvendt ved målingen. - Derudover skal der gives oplysning på de investeringsejendomme der ikke er blevet målt ved anvendelse af en afkastbaseret model, og deres samlede lejeindtægter og driftsomkostninger i regnskabsåret. Ifølge RV 16 skal der udarbejdes en anlægsnote om investeringsejendommene. Det er ikke krævet, at der indgår sammenligningstal, hvilket IAS 40 kræver. Anlægsnoten skal indeholde følgende 140 : 137 RV 16 pkt RV 16 pkt RV 16 pkt.62, 63, 64, 65 og RV 16 pkt.60 Side 50

59 Kostpris: Ved foregående regnskabsårs slutning + Regnskabsårets tilgang, herunder særskilt forbedringer Regnskabsårets afgang = Kostpris ved regnskabsårets slutning Værdireguleringer: Ved foregående regnskabsårs slutning +/ Regnskabsårets værdireguleringer Tilbageførte værdireguleringer ved afgang = Værdireguleringer ved regnskabsårets slutning + Tilgang ved fusion og virksomhedsovertagelser +/ Kursregulering ved omregning fra fremmed valut a +/ Overførsel til/fra andre poster Afgang ved spaltning og virksomhedssalg Regnskabsmæssig værdi ved regnskabsårets slutning Ifølge pkt. 70 i RV 16 skal der gives nærmere oplysninger om investeringsejendomme eller kategorier af investeringsejendomme enten i noterne eller i ledelsesberetningen. Eksempler på disse nærmere oplysninger kan være: - Dagsværdi - Beliggenhed - Karakteristika (opførelsesår, ejendommens formål og vedligeholdelsesstand) - Lejeindtægter og driftsomkostninger samt diskonteringsfaktor - Udlejningsgrad - Løbetid og opsigelsesvarsel for lejemål - Modtagne sikkerheder for lejeindtægter - Oplysninger om følsomhed af centrale parametre. 4.4 Vurdering Overordnet set for de tre forskellige regelsæt(årl, RV 16 og IAS 40), er det deres intentioner at give brugeren af regnskabet et relevant og pålideligt billede af værdiansættelsen af investeringsejendommene, der er i virksomheden. Herunder hvilken regnskabspraksis der er anvendt, dvs. hvilket målegrundlag, og såfremt der anvendes dagsværdi, hvilke metoder og forudsætninger, der ligger bag værdiansættelsen. Endvidere skal de oplyse, om der er anvendt en ekstern vurderingsmand ved værdiansættelsen af investeringsejendommene, og jf. IAS 40 såfremt der ikke har været, skal dette også oplyses. Der skal gives en passende mængde af informationer til regnskabsbrugeren, så vedkommende har mulighed for at vurdere værdiansættelsen af investeringsejendom- Side 51

60 mene. Det er ikke muligt at kunne vurdere hver enkelt ejendom, da de ofte er del af en portefølje af ejendommen. Som Hallqvist og Jørgensen (2009) skriver det, er det særdeles nødvendigt i den nuværende markedssituation, at der gives yderligere oplysninger i årsrapporten. Dermed får brugeren en forståelse af de forudsætninger, der er anlagt i forbindelse med fastsættelsen af dagsværdien af investeringsejendommene. Derudover skal brugeren oplyses, om der er sket ændringer i de metoder, som virksomheden benytter sig af i forbindelse med værdiansættelsen. Der anbefales også, at der gives oplysninger om følsomhed, såfremt der sker ændringer i centrale parametre, og forudsætninger i værdiansættelsesberegningerne med den nuværende markedssituation. I de overstående afsnit fremgår det, at der jf. IAS 40 skal gives oplysninger i noterne om dagsværdien, selvom at investeringsejendommene er opgjort efter kostprismodellen. Dette kan virke besynderligt, at der stilles krav om, at der i noterne skal oplyses om dagsværdi, når der tillades at anvende kostpriser ved værdiansættelsen. Side 52

61 5. Opgørelse af dagsværdi Der skal i dette afsnit ses nærmere på, hvordan man skal opgøre dagsværdien. Dette bliver man nødt til at finde i IAS 40 og RV 16, da ÅRL ikke nærmere definere, hvordan dette skal gøres. 5.1 IAS 40 IAS 40 har en rækkefølge, hvor de prioriter, hvordan dagsværdien skal opgøre 141 : 1) Handelspriser: Aktuelle priser på et aktivt marked for tilsvarende ejendomme med samme vedligeholdelsesstand, beliggenhed, ejendommens art samt leje- og andre kontraktforhold Derefter ses på 142 : 2) Aktuelle priser på et aktivt marked for ejendomme af anden art, anden vedligeholdelsesstand, anden beliggenhed eller andre kontraktforhold, der reguleres for at afspejle disse forhold 3) Nylige priser for lignende ejendomme på et mindre aktivt marked, der reguleres for at afspejle evt. ændringer i økonomiske forhold efter det tidspunkt, hvor transaktionerne til disse fandt sted 4) Diskonterede pengestrømme baseret på pålidelige skøn over fremtidige pengestrømme på grundlag af eksisterende lejevilkår og om muligt ekstern dokumentation for den aktuelle markedsleje Man kan konkludere, at den bedste metode til at opgøre dagsværdi er at se på de aktuelle priser, der findes på et aktivt marked, hvor beliggenhed, ejendommens art, vedligeholdelsesstand og har samme kontrakt eller lejeforhold. Da det kan være svært at finde netop dette, ser man på de næste muligheder herunder priser på aktivt marked, der ikke er af samme vedligeholdelsesstand, beliggenhed osv. Derefter ses på nylige priser på et ikke aktivt marked, for til sidst at se på diskonterede pengestrømme. Som tidligere beskrevet ligges der op til, at virksomheden skal gennemgå alle de tre sidste punkter. 5.2 RV 16 RV 16 s rækkefølge er ikke så lang som IAS 40, den har kun 2 områder 143 : 141 IAS 40 afsnit IAS 40 afsnit 46a, b og c 143 RV 16 pkt. 32 og 33 Side 53

62 1) Handelspriser: sammenligning med handelspriser for nyligt gennemførte handler af tilsvarende ejendomme med samme vedligeholdelsesstand, beliggenhed osv. 2) Skøn: Foretages et skøn over den forventede dagsværdi ved anvendelse af afkastbaserede modeller. Dermed kan det ses, at den som tidligere også mener, at den bedste metode til vurdering af dagsværdien, er at sammenligne handelspriser for nyligt gennemførte handler. Hvis det ikke er muligt går RV 16 direkte til afkastbaserede modeller. Dermed forsøger den ikke, ligesom IAS 40 at finde nogen, der ligner eller kigger på mindre aktive markeder. Grunden til, at der er behov for afkastbaseret modeller er, at selvom det mest optimale måde at finde dagsværdien på, er ved at sammenligne priser på et aktivt marked som beskrevet ovenfor. Det er ikke altid muligt, at dette kan lade sig gøre, og derfor bliver det nødvendigt med de afkastbaserede modeller. Det er ikke kun, når der aflægges regnskab, at metoderne bliver brugt. Det er også denne metode ejendomsmæglerne bruger, når de skal vurdere handelspriser. Dermed kan man sige, at modellerne er anerkendte, og derfor velegnet når dagsværdien skal findes i årsrapporten. Da investeringsejendomme selv frembringer pengestrømme, i form af lejeindtægter, er disse modeller meget velegnet for disse 144. I IAS 40 anbefales det, at man bruger en uafhængig ekstern vurderingsmand, når der skal findes en dagsværdi. Vurderingsmanden skal ifølge IAS 40 have anerkendte, relevante faglige kvalifikationer og nylige erfaringer indenfor de geografiske områder, samt kategorier som de den vurderede investeringsejendom tilhører 145. RV 16 anbefaler, at der hentes assistance fra en ekstern vurderingsmand i de tilfælde, hvor ledelsen ikke har den tilstrækkelige ekspertise til at fastlægge en pålidelig dagsværdi. Ifølge RV 16 er det ledelsen, der har ansvaret for regnskabet og dermed opgørelsen af dagsværdien, således den ikke kun bygger på den eksterne vurderingsmand 146. Da en ekstern vurderingsmand som tidligere beskrevet bruger samme fremgangsmetode til at værdiansætte investeringsejendomme, som er beskrevet i standarderne, som virk- 144 Colliers Hans Vestergaard (2004) side 1 kolonne 2 afsnit IAS 40 afsnit RV 16 pkt. 35 Side 54

63 somhederne følger, vil der ikke være den store forskel på, hvordan den tekniske fremgangsmåde er til opgørelsen af dagsværdien. Den eksterne vurderingsmand defineres i IAS 40, som en der skal være uafhængig, have anerkendte, relevante faglige kvalifikationer og som har nylig erfaring med ejendomme indenfor samme geografiske område og samme kategori. Derfor vil han kunne bidrage med en større og bredere viden og erfaring at opgøre efter. Det vil også virke mere pålideligt, hvis det er en vurderingsmand som har været med til at opgøre dagsværdien. Dette skyldes både, at han signalerer ekspertise og er uafhængig. Hvilket gør at virksomheden får mindsket muligheden for at manipulere med regnskabet. Alt dette gør, at det hele virker mere pålideligt, og derfor giver bedre information til investoren. 5.3 Værdiansættelsesmetoder: Hvis ikke der kan findes sammenlignelige priser, opgøres dagsværdien på et skøn, som bygger på baggrund af afkastbaserede modeller. Der vil i dette afsnit blive behandlet 2 modeller, som KPMG nævner 147. Den ene er normalindtjeningsmodellen, som har den fordel, at den er overskuelig og velkendt. Dagsværdien opgøres ud fra, hvad det forventede driftsafkast i ejendommen er i det kommende driftsår, og et forrentningskrav, der bygger på den risiko, der er ved det enkelte aktiv. Problemet med normalindtjeningsmodellen er, at den er meget statisk, hvilket gør, at den er mindre anvendelig, når det er større erhvervsejendomme, der skal værdiansættes. Dette kunne f.eks. være ejendomme, der har et stort lejepotentiale efter en modernisering over en årrække. Den anden metode er discounted cash flow modellen (DCF- modellen), som er mere hensigtsmæssigt på ejendomme med de kendetegn som beskrevet før. Denne model opererer med længere budgetperioder. DCF-modellen tager i værdiansættelsen, højde for den forventede udvikling i ejendommens drift i de kommende år. Begge disse modeller lever op til de krav der stilles i IAS 40 og RV Normalindtjeningsmodellen 147 KPMG (2006) side KPMG (2006) side 45 Side 55

64 Som beskrevet tager normalindtjeningsmodellen udgangspunkt i driftsafkastet for det kommende driftsår. På markedet anvendes modellen på mange forskellige måder, men dette burde ikke medfører væsentlige forskellige værdier. KPMG mener, at reguleringerne bør specificeres så meget som det er muligt, såsom tillæg og fradrag, da det så er muligt at forholde sig til hver enkelt regulering 149. Normalindtjeningsmodellen består af tre faser: Fase 1: Fastlæggelse af ejendommes årlige driftsafkast Fase 2: Fastlæggelse af forrentningskravet til ejendommen Fase 3: Fastlæggelse af særlige forhold, der skal tillægges/ fradrages den skønnede værdi Efter man har været igennem de tre faser, har man de faktorer, der skal indgå i formlen: driftafkast forrentningskrav 100 ± særlige driftforhold Som man kan se i formlen, tager man driftsafkastet og dividere det med forrentningskravet som ganges med 100. Derefter fratrækkes/tillægges de særlige driftsforhold som findes ved netop denne ejendom. Dette giver tilsammen dagsværdien i normalindtjeningsmetoden Fase 1 Fastlæggelse af ejendommens årlige driftsafkast 150 Det årlige driftsafkast har udgangspunkt i driftsafkastet i de følgende 12 måneder som ud fra den aktuelle viden om ejendommen. I driftsafkastet er der følgende poster: + Årlige forventede lejeindtægter ifølge indgåede lejekontrakter +/- Regulering til forventet markedsleje + Skønnet årlig markedsleje på uudlejede arealer - Gennemsnitlig årlig vedligeholdelsesudgifter - Administrationsomkostninger - Ejendomsskatter, afgifter og andre omkostninger = Budgetteret driftsafkast Den årlige lejeindtægt er den leje, der faktisk opnås for de kommende 12 måneder efter lejekontrakterne. Hvis den aftalte lejeindtægt ikke passer til markedslejen, og dermed skal reguleres i fremtiden, skal der foretages en regulering til markedsleje som enten 149 KPMG (2006) side KPMG (2006) side 46 Side 56

65 indtægt eller fradrag. Derudover skal der opgøres en markedsleje for de uudlejede arealer, idet disse også skal indregnes. Dermed bliver udgangspunktet, at ejendommen hele året er fuldt udlejet til markedslejen. Tidsperioden der forventes at gå inden reguleringerne bliver en realitet i forhold til ovenstående, bliver der korrigeret for i fase 3 Fastlæggelse af særlige forhold. Vedligeholdelsesomkostningerne i ejendommens drift bliver fastsat ud fra ejendommens budgetteret vedligeholdelsesudgifter, som er udjævnet over flere års udgiftsniveau. Dette gøres, idet man kun bruger afkast for et år som grundlag for beregning. Derfor skal udgifterne udjævnes så de kan medtages. Når der fastsættes vedligeholdelsesudgifter, skal der ses på ejendomme, der er omfattet af boligreguleringsloven 18 og 18b, skal der tages hensyn til de årlige vedligeholdelsesforpligtelser. Man kan hensigtsmæssigt opdele vedligeholdelse i primær og sekundære arealer. Hvad angår de udgifter, der er til administration af ejendommen bliver disse fastsat til de budgetterede faktiske udgifter. Hvis virksomheden selv administrere ejendommen, og det er svært at afgrænse omkostningerne, kan der i stedet anvendes markedsprisen for ekstern administration. Samme regel gælder for viceværtens omkostninger. Modellen skal også være sådan sammensat, at der er den rigtige sammenhæng mellem skatter, afgifter m.v. som lejeren betaler via huslejen og de omkostninger, der medtages under skatter, afgifter og andre omkostninger I opgørelsen er alle posterne vigtige, men man kan måske diskutere, hvor pålidelige de er, da nogle af dem bygger på skøn. Hvad angår den årlige lejeindtægt, er den meget pålidelig, da der er kontrakt på disse indtægter. Det kan også siges, at skatter og afgifter på ejendommen er pålidelige, da man kan se på de historiske tal. På samme måde kan gøres med administrationen, da man alt andet lige kan forvente, at det ligger på et stabilt niveau, og dermed kan det også opgøres forholdsvis pålideligt. Hvis man ser på de uudlejede ejendomme og reguleringer til markedslejen, er det noget mindre pålideligt, da det bygger på mere usikre skøn. Markedslejen er måske ikke den leje, virksomheden selv tager. Dermed skal den ud og finde lejen for lignende ejendomme, hvilket kan være meget usikkert, og måske ikke lige er til at fremskaffe. Det vurderes, at driftsafkastet er forholdsvis pålideligt, da mange af faktorerne er pålidelige. Side 57

66 5.4.2 Fase 2 Fastlæggelse af forrentningskravet til ejendommen 151 Forrentningskravet for ejendommen bygger på grundlaget af dels en række samfundsmæssige eller konjunkturbetingede forhold og dels nogle individuelle eller kvalitetsforhold. Forrentningskravet har forholdsvis stor indflydelse på resultatet af dagsværdien. Se bilag 5. Der skal fastlægges forrentningskrav for hver enkelt ejendom. Dette kan skyldes, at hver ejendom har en forskellig risiko. Dette forrentningskrav vurderes ud fra, hvorledes de samfundsmæssige og konjunktur betingede forhold bevæger sig, dertil ses der på de mere individuelle forhold ved ejendomme. De væsentligste samfundsmæssige eller konjunkturbetingede forhold er: - Renteniveau - Inflation - Konjunktur De væsentligste individuelle kvalitetsforhold er: - Ejendommens beliggenhed - Type af ejendom - Lejernes bonitet - Vilkår i lejekontrakter om uopsigelighed, lejereguleringer mv. - Alternative anvendelsesmuligheder/sandsynligheder for genudlejning - Udbud og efterspørgsel Renteniveau 152 Det generelle renteniveau i samfundet spiller ind på forrentningskravet. Det gør det fordi, det er et udtryk for investorens afkast- og lånerente. Det betyder, at hvis der er en høj eller stigende rente vil den trække forrentningsprocenten med op, og det modsatte gælder, hvis der er en lav eller faldende rente. KPMG gør opmærksom på, at grundet nogle andre forhold, kan forrentningskravet for ejendommen godt gøre det modsatte af udviklingen i renteniveauet. KPMG siger, at det typisk vil være en lang obligationsrente, der danner grundlag for fastsættelsen af forrentningskravet. KPMG kommer ikke nærmere ind på, hvilken obligation det skal være, eller hvor lang tid den skal løbe over. 151 KPMG (2006) side KPMG (2006) side 47 Side 58

67 Det to mest naturlige obligationer vil være enten en statsobligation eller realkreditsobligation. Ud af de to skriver, Ejendomsforeningen Danmark, at man bør vælge en tiårig statsobligation, derudover skal der tillægges den risikopræmie, som ejendomsinvesteringen medfører Inflation 154 Inflation er et udtryk for, hvor meget ens købekraft bliver forringet, og derfor vil en stigende inflation medfører en stigning i forrentningskravet. Grunden er, at normalindtjeningsmodellen ikke tager højde for prisstigninger i både lejeindtægter og omkostninger Konjunktur 155 Konjunkturen spiller ind på den måde at ved højkonjunktur, vil investoren acceptere en lavere forrentningsprocent, da de så har en forventning om stigende huslejer eller udlejningsprocent, da efterspørgslen vil være stigende. Grunden til at forrentningsprocenten vil falde, er at man ikke, kan hæve driftsafkastet, da den kun bygger på det næste år. Lavkonjunktur vil derimod normalt medføre et værdifald på ejendommen, da investoren dermed forventer en lav eller faldende udlejningsgrad og faldende udlejningsniveau Ejendommens beliggenhed 156. Beliggenheden har en betydning, idet at en god beliggenhed er mere eftertragtet af investoren. Dermed vil det give en større sikkerhed for udlejning, og vil også give bedre muligheder for, at der kan komme lejestigninger. Alt dette gør, at kravet til forrentningsprocenten bliver mindre. Det kan imidlertid være svært at bedømme om en beliggenhed er god eller dårlig, da der kan være stor forskel på f.eks., hvad der er en god beliggenhed for kontorejendom i forhold til en industriejendom. KPMG siger, at dårligt beliggende ejendomme svinger mere i markedslejen og kravet til forrentningsprocenten, og dermed vil der også komme større udsving i markedsværdien end dem med god beliggenhed. Ud fra det kan det siges, at konjunkturen har større betydning for de ejendomme med dårlig beliggenhed end dem med god, idet at udsvingene som skrevet ikke var så store for dem. 153 Ejendomsforeningen Danmark (2006) side 11 afsnit KPMG (2006) side KPMG (2006) side KPMG (2006) side 48 Side 59

68 Type af ejendom 157 Typen af ejendommen spiller også ind, da der er en væsentlig forskel på risiko for investoren, og dermed har det betydning for forrentningskravet. Forskellige typer af ejendomme kunne være boligejendom, kontor eller lager. Risikoen kan bestå i, hvor nemt det er at få lejet ejendommen ud igen, eller om der skal renoveres for at tilpasse sig en ny investor Lejernes bonitet 158 Lejernes bonitet er deres evne til at betale lejen i fremtiden, og om de har til hensigt at blive boende. Det har også en indflydelse, når der skal fastlægges et forrentningskrav. Hvis man har gode lejere, der betaler til tiden, og man forventer de bliver boende, er med til at sænke forrentningskravet. Hvorimod hvis det er dårlig lejere, som ikke betaler til tiden, vil det hæve forrentningskravet, idet at det vil gøre, at der er tvivl om driftsafkastet Vilkår i lejekontrakter om uopsigelighed, lejeregulering mv. 159 Både en lejer men også udlejer kan være bundet af en langt løbende kontrakt, som kan være uopsigelig. At der er en lang uopsigelighed vil påvirke forrentningskravet i de fleste tilfælde, så den bliver mindre. Dette skyldes, at hvis parterne er bundet af en lang kontrakt, er der større sikkerhed omkring driftsafkastet. Der skal tages højde for lejernes bonitet. Den lange kontrakt kan også hæmme udlejeren i forhold til muligheder med ejendommen Alternative anvendelsesmuligheder/ sandsynlighed for genudlejning 160 Der ses på hvordan mulighederne er for at genudleje ejendommen, og, hvilken stand ejendommen er i. Hvis den er i dårlig stand, og der skal renoveres en masse på den, før at en ny lejer vil flytte ind, bliver forrentningskravet større. Hvis ejendommen er speciel bygget til et formål, eller der er bestemte lokale planer, der begrænser mulighederne ved ejendommen og andre ting, der generelt begrænser anvendelses mulighederne ved ejendommen. Det vil også medføre, at forrentningskravet vil stige, da antallet af mulige lejer bliver reduceret. 157 KPMG (2006) side KPMG (2006) side KPMG (2006) side KPMG (2006) side 48 Side 60

69 Til gengæld vil forrentningskravet falde, hvis man har en ejendom, der er i god stand og er fleksibel, idet der vil være stor sandsynlighed for, at denne kan genudlejes. Der skal derfor tages højde for de ovenstående punkter som konjunktur osv Udbud og efterspørgsel 161 Det generelle forhold mellem udbud og efterspørgsel skal også tages i betragtning. Hvis der på markedet er få ejendomme til salg, vil det betyde at forrentningskravet bliver mindre, idet efterspørgslen så vil være større, og dermed vil prisen være højere. Til gengæld vil forrentningskravet være større, hvis der på markedet er mange ejendomme til salg Fase 3 Fastlæggelse af særlige forhold, der skal tillægges/ fradrages den skønnede værdi 162 Når man er kommet frem til en værdi ved hjælp af fase et og to, er der behov for at foretage reguleringer for disse forhold. 1) Fradrag for tab af lejeindtægt på ikke udlejede arealer 2) Tillæg/fradrag for periode indtil regulering af markedsleje 3) Fradrag for udgifter til udskudte vedligeholdelser 4) Fradrag for udgifter til klargøring af uudlejede lokaler 5) Tillæg for kapitaliseret værdi af renteindtægt af modtagne lejedeposita og faste forudbetalinger 6) Tillæg for byggerenter Fradrag for tab af lejeindtægt på ikke udlejede arealer Da der i driftsafkastet indregnes indtægter for uudlejede arealer, skal der reguleres for den periode, som der forventes at gå, inden den bliver genudlejet Tillæg/fradrag for periode indtil regulering af markedsleje Dette tillæg/fradrag er en kapitaliseret værdi, som er mellem den markedsleje og den aktuelle leje. Der skal reguleres for den periode, hvor der forventes at forskellen vil være aktuel Fradrag for udskudte vedligeholdelser Denne post omhandler, hvis der i den nærmeste fremtid er en større vedligeholdelse udover det sædvanlige, skal der fradrages i den værdi, der er opgjort hertil. Dette kunne f.eks. være en større renovering af facaden af bygningen. 161 KPMG (2006) side KPMG (2006) side Side 61

70 Fradrag for udgifter til klargøring af uudlejede lokaler Såfremt, at der kræves en istandsættelse, som bliver betalt af udlejer inden der sker en genudlejning, skal dette fratrækkes i beløbet, man er kommet frem til efter fase et og to. Ofte vil sådan en istandsættelse medførere, at der bliver krævet en større leje, og dette skal indregnes under indtægter Tillæg for kapitaliseret værdi af renteindtægt af modtagne lejedeposita og faste forudbetalinger Når der indgås en lejekontrakt stilles der som regel et krav om, at der indbetales et depositum og måske en fast forudbetaling. Disse beløb har virksomheden mulighed for at forrente. Dette beløb skal opgøres til den tilbagediskonterede værdi af fremtidige renteindtægter, og tillægges dagsværdien. Alle disse forhold er med til at danne dagsværdien sammen med det tal, der kommer efter fase et og to. En enkelt investor kan have nogle specifikke ting, der kan påvirke prisen, som han er klar til betale i en given situation. Dette må dog ikke spille ind, da det er markeds generelle pris, der forsøges at ramme med dagsværdien. Et eksempel på ting, der kan spille ind for en investorer, kan være om en ejendom er afskrivningsberettiget. 5.5 Discounted cash flow metoden (DCF) 163 Den anden metode er DCF-modellen, som opgøres på en på basis af ejendommens drifts forventede fremtidige frie cash flow, der skal tilbagediskonteres med investorernes nominelle diskonteringsfaktor. DCF- modellen tager udgangspunkt i to tidsperioder 164. Den første er budgetteringsperioden, som tager udgangspunkt i en periode på 5-10 år, hvor der opgøres det forventede frie cash flow for hvert enkelt år. Den anden periode er terminsperioden, som er den resterende del af investeringsejendommens forventede levetid. Her antages det, at det frie cash flow enten vil være konstant eller have en fast vækst. Der kan i bilag 6 ses en værdiansættelse af en investeringsejendom. Fremgangsmåden for at opgøres til dagsværdi kan opdeles i 4 faser 165 : 163 KPMG (2006) side KPMG (2006) side 55 Side 62

71 1. fase: Fastlæggelse af det frie cash flow fra budgetteringsperioden 2. fase: Fastlæggelse af det frie cash flow fra terminalperioden 3. fase: Fastlæggelse af risikojusteret kapitalomkostning 4. fase: Beregning af dagsværdi Fase 1: Fastlæggelse af det frie cash flow fra budgetteringsperioden 166. For at finde det frie cash flow i hvert enkelt år i budgetteringsperioden. kan man opgøre det på denne måde 167 : Lejeindtægter - Driftsomkostninger = Driftsresultat før renter og skat +/-Nettoinvesteringer = Frit cash flow Her fra kan det ses, at det frie cash flow opgøres på basis af driftsresultatet før renter og skat Lejeindtægter: Lejeindtægter er baseret på de eksisterende lejekontrakter, der er på nuværende tidspunkt, og som bliver reguleret hvert år. Der skal også reguleres med de stigninger, der kan forventes at komme af den almindelige prisudvikling. Lejeindtægterne skal også reguleres for den tomgang, der forventes at være i ejendommen. Med dette menes, at der vil være perioder, hvor ejendommen ikke er udlejet, og dette skal så fratrækkes lejeindtægterne. Virksomheden skal også tage højde for eventuelle lejereserver fra de år, hvor de kan forvente at tilfalde virksomheden. Virksomheden har også mulighed for at tillægge deposita. Hvis ikke dette gøres her, skal de tillægges, når værdien fra det fra det frie cash flow i budgetperiode og terminsperiode er fastlagt. Omkring lejeindtægter kan man sige, at der er en del skøn. Det første år er forholdsvis sikker, men des flere år man kommer frem, jo mere vil være skøn og dermed vil usikkerheden. Det kan være svært at sige præcist, hvordan det vil udvikle sig med de lejere, 165 KPMG (2006) side 55 og KPMG (2006) side KPMG (2006) side 54 Side 63

72 der flytter og om man kan genudleje. Pt. er der opstået en situation med finanskrise, hvor markedet er gået stå, hvilket kan være svært at forudsige 5 år ude i fremtiden Driftsomkostninger og administration. Disse omkostninger er baseret på baggrund af historisk regnskabsgrundlag, plus de konkrete situationer som er bestemt, og som man ved vil spille ind på tallene. Det kan være udgifter til vedligeholdelse vicevært mv. Virksomheden skal også indregne de omkostninger, som en lejer normalt vil afholde i de perioder, hvor ejendommen ikke er lejet ud. Man skal vurdere vedligeholdelsesomkostningerne i forhold til, hvilken stand ejendommen er i, og i henhold til boligreguleringsloven 18 og 18b Nettoinvesteringer Nettoinvesteringer er f.eks. modernisering af ejendommen. KPMG skriver at nettoinvesteringer er de renoveringsudgifter, som ikke er udgiftsført under investeringer. De investeringer, der foretages for at frembringe den større leje skal medtages i det år, hvor de forventes. Længden af budgetperioden bliver fastsat ud fra ejendommens særlige forhold. Budgetperioden skal løbe frem til, at det frie cash flow er stabiliseret, eller har en konstant vækst. En normal længde for budgetperioden er mellem 5-10 år Fase 2: Fastlæggelse af det frie cash flow fra terminalperioden 168 Efter budgetperioden kommer terminalperioden. I denne periode antages det, at det frie cash flow fra driften er konstant, eller har en beskeden vækst, som er konstant. Dette forudsættes at fortsætte i det uendelige, og dermed opstår der meget stor usikkerhed, og derfor skal være meget opmærksomhed, når denne fastsættes. Terminalperiodens del udgør % af dagsværdien, og dermed en meget stor og væsentlig del af værdien 169. KPMG skriver, at ved erhvervsejendomme kan man sætte lejestigningerne, efter den normale vækst, da de moderniseres løbende, mens boligejendomme skal have en lavere vækst, da lejelovgivningen bevirker, at det ikke er muligt. 168 KPMG (2006) side Ejendomsforeningen Danmark (2006) side 12 afsnit 8 Side 64

73 5.5.3 Fase 3: Fastlæggelse af risikojusteret kapitalomkostning Formålet med den vejede gennemsnitlige kapitalomkostninger 170, som bliver anvendt, som diskonteringsfaktor i beregning af det frie cash flow i, både budgetperioden og terminsperioden 171. WACC en vil blive gennemgået i det nedenstående. Det er også muligt at anvende diskonteringsrenten, som beskrevet i afsnit , der er en lang statsobligation tillagt risikotillæg. Der skal i DCF s diskonteringsrente tages højde for inflation, da den operere med konstante lejeindtægter. WACC er normalt kapitalomkostningerne for en virksomhed. Det kan være et problem, når denne bruges på den enkelte ejendom, idet en virksomhed måske også besidder aktier, eller andre ejendomme. Dermed vil der være indflydelse fra flere forskellige risici. Herudover skal det vurderes, om den afspejler risikoen ved ejendommen, hvis dette ikke er tilfældet, skal den korrigeres 172. At virksomheden og ejendommen har samme risici og gældsandel, virker usandsynlig, derfor kunne det, være en ide at lave en WACC specifik til ejendommen. Når der skal laves en WACC rente, skal der ses på egenkapital, gæld og de tilhørende afkastkrav. Der er ved WACC renten tale om en efter skat metode. Formlen til WACC ser sådan ud 173 : WACC = 1 ( T ) r G G + r EK E ( G + EK ) ( G + EK ) G = markedsværdien af gæld EK = markedsværdien af egenkapital rg = afkastkravet til gæld re = afkastkravet til egenkapital T = selskabsskattesatsen Afkastkravet består ifølge CAPM af både en risikofri rente plus et tillæg. Den risikofrie rente findes ved at se på den effektive rente på en dansk tiårig statsobligations 174. For at finde risiko tillægget skal den forskel, der er på den risikofrie rente fratrækkes det generelle afkast, der kræves på markedet som helhed, og derefter ganges med ejen- 170 Den vejede gennemsnitlige kapitalomkostning betegnes internationalt som: Weighted Average Cost of Capital (WACC) 171 KPMG (2002) side 44 og PWC (2005) side 3 afsnit KPMG (2002) side KPMG (2002) side PWC (2005) side 2 afsnit 2 Side 65

74 dommens relative risiko i forhold til ejendomsmarkedet generelt, som bliver kaldet ejendommens beta. 175 CAPM = R = R + β F ( R R ) M F En mulighed er at se på afkastkravet for sammenlignelige ejendomme. Hvis ikke dette er muligt, skal den beregnes sådan her 176 : Ejendommens beta ( β ) = Covariansen mellemejendommens afkast ogafkastet på ejendomsmarkedet Variansen for afkastet på ejendomsmarkedet Til at opgøre beta bruges der historiske observationer 177. Disse kan være svære at finde på de enkelte ejendomme, og dermed bliver det svært at opgøre betaværdien. Fortidens afkast behøver heller ikke at svare til fremtiden. Derfor kunne det være, at virksomheden selv, skulle foretage en risikovurdering på ejendommen. Det virker underligt, at gældsandelen spiller ind i fastsættelsen af dagsværdien, idet det er den nuværende ejers beslutning om, hvordan ejendommen finansieres som bestemmer gældsandelen. En sådan beslutning bør ikke have indflydelse på dagsværdien, da det skal være et udtryk for værdien, som en uafhængig køber og sælger ville handle til Fase 4: Beregning af dagsværdi For at komme frem til dagsværdien skal nutidsværdien af det frie cash flow fra budget og terminsperioden findes. Udregningen af dette gøres ved at tilbagediskontere dem ved hjælp af WACC eller den tidligere beskrevet diskonteringfaktor. Formlen såfremt WACC benyttes ser således ud 178 : NV Budgetperiode = FCF 1 + FCF FCF 1 2 ( 1+ WACC) ( 1+ WACC) ( 1+ WACC) n n 175 Ross, R. A, Westerfield, R. W., Jaffe, J., (2005) side Ross, R. A, Westerfield, R. W., Jaffe, J., (2005) side Hoover, S. (2006) side Ejendomsforening Danmark, (2006) side 8 Side 66

75 Der skal tilbagediskonteres til år 0, for at få den samlede nutidsværdi for budgetperioden. For at få nutidsværdien for terminsperioden bruges 179 : NV ( FCFn + 1 /( WACC g) ) + ( 1+ WACC) 1 ter min alperioden = n g= forventet årlig vækst Det ses at det frie cash flow i år n+1 divideres med WACC en korrigeres for den vækst der forventes årligt. Dette beløb bliver så tilbagediskonteres til tidspunktet i år 0. For at få dagsværdien opstilles til sidst denne formel 180 : Dagsværdi = NV budgetperiode + NV terminalperiode 179 Ejendomsforening Danmark, (2006) side KPMG (2006) side 56 afsnit 7 Side 67

76 6. En vurdering af dagsværdi og kostpris op imod begrebsrammen. Der har i regnskabskredse i lang tid været en diskussion, om aktiver og forpligtelser skal opgøre til dagspris eller kostpris. I henhold til artiklen af Warming-Rasmussen og Steffensen 181 er der stor tilslutning til, at det skal opgøres til dagsværdi. Ifølge artiklen mener hele 82 % af regnskabsbrugerne, at dagsværdi giver en bedre informationsnytte. I dette afsnit bliver der derfor afvejet fordele og ulemper vedrørende brug af henholdsvis dagsværdi og kostpris i forhold til begrebsrammen. 6.1 Høringsrunde Der har til IAS 40 været en høringsrunde, hvor der kom en række synspunkter frem om indregning til dagsværdi. Der er i dag valgmulighed mellem at opgøre investeringsejendomme enten til dagsværdi eller kostpris. Der skal stadig udregnes en dagsværdi, som skal i noterne, hvis man vælger at opgøre efter kostpris, som nævnt i det ovenstående. I høringsrunden var der lagt op til at fjerne valgmuligheden ved opgørelse af værdien på investeringsejendomme. Dette blev ikke gjort pga. af to hovedårsager. Den ene er, at der skal være mere tid til at opnå erfaringer med anvendelsen af dagsværdiopgørelse. Dette kunne være grunden til, at man stadigvæk skal opgive ejendommens dagsværdi i noterne, selvom den er indregnet til kostpris. Den anden grund var, at man ville give tid til, at mindre udviklede ejendomsmarkeder blev mere modne 182. Grunden til, at dette ikke er blevet gennemført, er alt andet lige for at opnå større pålidelighed. I E64 bliver der skrevet, at man i fremtiden vil stræbe imod, at alle investeringsejendomme bliver opgjort til dagsværdi, da de mener, at det er bedste information til regnskabsbrugerne 183. Fortalerne for opgørelse til dagsværdi i E64 pointere, at investeringsejendomme uafhængigt af andre aktiver generer pengestrømme, derfor giver det et bedre billede af, hvorledes ejendommen klarer sig, idet at lejeindtægter og værdiændringer indgår i dagsværdiopgørelsen. Fortaler for dagsværdi mener også, når investeringsejendomme generer egne pengestrømme, gør det mere passende at anvende dagsværdiopgørelse på investeringsejendomme end på domicilejendomme Warming-Rasmussen og Steffensen 1999 side IASCF (2008) afsnit BC 11, BC IASCF (2008) afsnit B 44 Side 68

77 Modstander af dagsværdiopgørelser pointere, at der ikke findes et fuldt ud effektivt marked for handel med investeringsejendomme, da de mener, at hver handel er unik og er afhængig af forhandlinger 185. Modstander mener også, at det er mere relevant at måle aktiver, som holdes i kort tid til dagsværdi end investeringsejendomme. Opgaveløser mener derimod, at selvom det er relevant at opgøre aktiver, der holdes i kort tid til dagsværdi, er det ikke mere relevant end, at investeringsejendomme opgøres til dagsværdi 186. Med det mener opgaveløser, at når investeringsejendomme holdes over længere tid, vil de i de fleste tilfælde stige i markedsværdi. Forskellen mellem den opgjorte kostpris med afskrivninger, og den reelle markedsværdi for investeringsejendommen vil alt andet lige blive større, og dermed give et forkert billede af virksomheden. Et andet argument for at benytte kostpris opgørelser, er at omkostningerne ved dagsværdiopgørelse, kan overskride den nytteværdi som regnskabsbruger modtager 187. Høringsrunden overvejer om ejendomme, som holdes kun med henblik på udlejning, ikke bør betegnes som investeringsejendomme. Ikke desto mindre mener de, at dagsværdien giver en indikation på, hvordan ejendommen klarer sig, idet at lejeindtægter spiller ind på opgørelsen af ejendommens dagsværdi Kvalitative egenskaber. I det følgende afsnit vurderes dagsværdi og kostpris op i mod begrebsrammens kvalitative egenskaber. Ifølge RV 10 og ÅRL 41. er det muligt at opskrive til dagsværdi. Dette, vil som tidligere beskrevet i afhandlingens afsnit , medfører højere afskrivninger, som skader bundlinjen i et regnskab. Derfor vælges det at se bort fra den opskrivningsmulighed i dette afsnit. Derudover vælges det at se bort fra det faktum, at der efter IAS 40 skal opgøres dagsværdi i noterne, når kostprismodellen anvendes. Dette gøres klart for at kunne adskille dagsværdi og kostpriser i den efterfølgende diskussion. Når der diskuteres dagsværdi og kostpriser op imod de enkelte kvalitative egenskaber fastholder de øvrige kvalitative egenskaber deres eget niveau. 184 IASCF (2008) afsnit B IASCF (2008) afsnit 46a 186 IASCF (2008) afsnit 46c 187 IASCF (2008) afsnit 46d 188 IASCF (2008) afsnit Side 69

78 6.2.1 Relevans Relevans er en information, der relaterer til brugerens informationsbehov, og spiller ind på hans beslutning. Relevans har tre underpunkter som beskrevet i afhandlingens afsnit 2.3.2, prognoseværdi, kontrolværdi og rettidighed Prognoseværdi. Med prognoseværdi menes der, at informationerne er med til at danne forventninger til virksomheden indtjening og fremtid. Kostprisen viser kun forventningerne til ejendommen ved anskaffelsestidspunktet. I den efterfølgende tid vil ejendommen ved værdistigninger ikke længere være retvisende, idet at regnskabsværdien ikke følger markedsværdien. Dagsværdien stemmer godt overens med begrebsrammen, om at skulle danne forventninger til ejendommen i fremtiden. Grunden til, at dagsværdi passer så godt overens med prognoseværdien er, at lejeindtægter og avance og tab, er med til at danne baggrund for værdien på ejendommen. Dermed sendes der et signal om fremtidige forventninger til ejendommen Kontrolværdi. Med kontrolværdi menes der, at man får de relevante informationer, og om det passer overens med tidligere informationer fra virksomheden. Dette kan, bruges til at kontrollere tidligere informationer. Kostprisen giver efter første indregning ikke nogen indikation på, om det er gået godt eller skidt, før at investeringsejendommen er blevet afhændet, hvilket er for sent, til at investoren kan reagere. Ved dagsværdi derimod er det muligt for investor at følge, hvordan ejendommens værdi ændrer sig. Denne information kan bruges som en indikation på, om ledelsen lever op til markedets og egne forventninger. Man kan ved værdireguleringerne til dagsværdi vurdere, om virksomhedens resultat lever op til både ledelsen og markedets forventninger og dermed bedømme ledelsen. Der kan argumenteres for, at værdireguleringerne ikke kun skyldes ledelsesmæssige egenskaber, idet også samfundsmæssige forhold spiller ind på værdireguleringerne. Disse kan ledelsen ikke bebrejdes for, men det er op til le- Side 70

79 delsen at foretage de rette skøn af de samfundsmæssige virkninger, og derudfra lave investeringer i ejendomme for at sikre sig i fremtiden Rettidighed. Rettidighed dækker, at investoren skal have informationen på det rette tidspunkt. Kostprisen er kun aktuel ved anskaffelsen af ejendommen, og i fremtiden er den ikke længere rettidig. Dagsværdien er derimod mere aktuel end kostprisen, da den giver værdien af ejendommen ved hver balancedag. Dagsværdien er også mere aktuel ved, at værdireguleringerne indregnes løbende i dens levetid, mens man må vente til afhændelsen af ejendommen for at få denne information ved kostprismodellen Pålidelighed Pålidelighed er et udtryk for, hvor godt man kan stole på de informationer virksomheden giver regnskabsbruger. Pålidelighed har flere underpunkter som beskrevet i afsnit Disse er bl.a. troværdig repræsentation, verificering, forsigtighed og neutralitet Troværdig repræsentation: Troværdig repræsentation dækker over, hvor godt oplysningerne passer overens med deres betydning. Kostprisen er her meget troværdig, da man nemt kan opgøre beløbet, og dermed stemmer værdien af investeringsejendommen overens med investeringsejendommens reelle værdi ved anskaffelsestidspunktet. I de efterfølgende år mister kostprisen sin troværdig repræsentation pga. de regnskabsmæssige nedskrivninger, der fortages på ejendommen, og den udtrykker dermed ikke ejendommens reelle værdi. Dagsværdien er usikker efter første indregning, da det foregår meget på skøn. Pålideligheden bliver forringet, når der som i øjeblikket er et ejendomsmarked, der er gået helt i stå 189. Dette gør alt andet lige, at det bliver nødvendigt at benytte sig af dagsværdimodellerne til opgørelse af dagsværdien. Det har den betydning, at det er virksomheden, 189 Frovst, T. (2009) Side 71

80 der laver forudsætninger, som benyttes i modellerne. Det kan være uhensigtsmæssigt i en periode, hvor virksomheder forsøger at sminke regnskaberne Verificering Verificering betyder, at informationerne skal kunne kontrolleres, da det giver brugerne en sikkerhed. Hvis verificerbarheden falder, øges risikoen alt andet lige, for at der kan forekomme manipulation, idet at regnskabsaflæggeren ved at fejlen er svær at finde, hvis informationen ikke kan kontrolleres. Dette er blevet ekstra vigtigt efter opgaveløsers mening, da man nu kan udlodde de værdireguleringer som foretages, idet der er sket en ophævelse af ÅRL 38 stk. 5. Grunden til, at det bliver vigtigere at kunne verificere, er at med ophævelsen kan virksomheden udlodde penge, den ikke har realiseret endnu 191. Kostprisen er nem at verificere i første omgang, da det bare er det aftalte beløb for investeringsejendommen. Kostprisens verificerbarhed falder, hvis der er tale om selvopførte ejendomme, hvor der er indregnet IPO er, da disse er svære at kontrollere. Når der enten sker en af- eller nedskrivning, er der tale om, at der er foretaget et skøn, hvorfor verificerbarheden falder. Inden for kostprismodellen kan det siges, at manipulationen af de omtalte af- og nedskrivninger aldrig vil kunne overstige ejendommens første opgjorte kostpris. Dagsværdien bygger som tidligere beskrevet meget på skøn, og dette gør at værdierne er svære at kontrollere, og verificerbarheden er dermed lav. På det ejendomsmarked vi befinder os på i dag, bliver man som nævnt ovenstående nødt til at gå over til dagsværdimodellerne. Dette betyder, at verificerbarheden bliver lavere, idet de bygger på endnu flere skøn fra virksomheden, som kan være svære at kontrollere. Grundet den faldende verificerbarhed stiger sandsynligheden alt andet lige for, at der kan ske manipulation med værdierne og dermed regnskabet. Modsat kostpris kan man ikke sige, at der findes en øvre grænse for manipulation af ejendommens værdi, da der ikke findes en øvre grænse for, hvad værdien på ejendomme kan blive. Inden for de seneste år skal det nævnes, at man nedtoner kravet til verificerbarhed, for at øge relevansen Ziegler, T m. fl. (2009) 191 Foreningen af Statsautoriserede Revisorer (2008) 192 Elling, J. O, (2004) side 173 afsnit 2 Side 72

81 Neutralitet Neutralitet betyder, at regnskabet skal være fri for tendentiøse påvirkninger. Et krav for at opnå pålidelighed er dermed, at informationerne er neutrale. Ifølge kostprismodeller skal der ske nedskrivninger af investeringsejendomme, selvom der jf. ovenstående er der mulighed for at opskrive på investeringsejendomme. Det virker ikke neutralt, at der dermed er krav til nedskrivninger og kun mulighed for opskrivninger af investeringsejendommene. Neutraliteten virker heller ikke til at være opfyldt, idet at nedskrivningerne skal føres over resultatopgørelsen, mens opskrivningerne føres på egenkapitalen. Dette kunne skyldes princippet om forsigtighed ved indregning, hvilket syntes at kunne medføre et tab af relevante informationer, idet at alle informationer ikke syntes medtaget. Modsat kostprisen syntes dagsværdien at opfylde princippet neutralitet bedre, idet den kræver at både op- og nedreguleringer medtages i resultatopgørelsen på lige fod Sammenlignelighed og Forstålighed. Det grundlæggende ved forståelighed består i, at informationen er, som det tydelig fremgår af ordet, muligt at forstå for brugeren, hvilket ikke er forskelligt fra om der anvendes kostpris eller dagsværdi. Man kan sige, at kostprisopgørelser er mere simple at opgøre end eksempelvis dagsværdiopgørelser ved afkastbaseret modeller, hvorfor det antages, at de også er mere simple at forstå. Egenskaben sammenlignelighed har det krav, at det skal være muligt for brugeren, at kunne sammenligne og se udviklingstendenser over en årrække. Ulempen ved kostpris i forhold til sammenlignelighed er, at sammenligningsgrundlaget for to ejendomme købt på to forskellige tidspunkter er begrænset, da afskrivningerne slører billedet. Dagsværdien gør det derimod muligt, at sammenligne investeringsejendomme købt på forskellige tidspunkter, idet der foretages en ny vurdering af hver enkelt investeringsejendom ved hver balancedag. Problemet ved dagsværdien er, at ved situationer hvor der ikke findes sammenlignelige handelsværdier på ejendommen, bygges dagsværdien på de i afhandlingens afsnit 5.4 og 5.5 beskrevet afkastbaserede modeller, under virksomhedens egne forudsætninger, som varierer fra virksomhed til virksomhed. Side 73

82 6.3 Diskussion af fordele og ulemper hhv. dagsværdi og kostpris. I dette afsnit vil det blive diskuteret, hvilken af de to metoder, der er at foretrække for regnskabsbrugerne ved investeringsejendomme. Dette vil blive gjort med udgangspunkt i det tidligere afsnit. Som beskrevet ovenfor er dagsværdien mest anvendelig, når det bliver set i forhold til begrebsrammens kvalitative egenskab relevans. Grunden til dette er, at den udtrykker værdien på hver balancedag, i forhold til kostprisen som i de fleste tilfælde, kun udtrykker den reelle værdi ved første indregning. Dette understreges af Andersen og Andersen, som påpeger at uanset, hvilken måde dagsværdierne er fremskaffet, er disse altid at foretrække frem for kostpris, hvis der kun tales om relevans. Det er kun i de tilfælde, hvor der er for stor usikkerhed i forhold til den nytteværdi, som oplysningerne bidrager med, at kostprisen udgør et bedre alternativ. Det understreges at heller ikke i denne situation, bliver kostprisen mere relevant 193. Kritikere har i høringsrunden af E64 kritiseret dagsværdien, da de mener, at hver eneste handel er unik, og det perfekte marked ikke eksistere. Dette problem er blevet forstærket af finanskrisen, som har betydet, at ejendomsmarkedet er brudt helt sammen. Med det menes der, at der ikke leves op til definitionen på en villig køber og en villig sælger. Den villige sælger er forsvundet, idet at han er tvunget til at sælge, mens køberne venter på at kunne købe til lavere priser. Dette betyder, at ingen rigtig ved, hvad prislejet længere er 194. Dette fjerner muligheden for at opgøre dagsværdien ud fra sammenlignelige dagsværdier. Generelt virker det til, at dagsværdien giver den bedste mulighed for sammenligning. Ved dagsværdi er det muligt at holde to ens ejendomme op imod hinanden, der er købt på forskellige tidspunkter, da de på hver balancedag bliver opgjort på ny. Der er det forbehold, at der kan opstå problemer, såfremt virksomheden er nødt til at benytte sig af afkastbaseret modeller, idet der indgår egne forudsætninger som tidligere beskrevet. Det faktum, at ejendomsmarkedet er brudt sammen, vil det alt andet lige betyde, at dagsværdien skal opgøres efter de afkastbaserede modeller. Opgøres der efter de afkastbaserede modeller betyder det som beskrevet i afsnit , at pålideligheden bliver mindre. Generelt om pålidelighed kan det siges, at kostprisen her er bedre end dagsvær- 193 Andersen, J., Andersen, A. (2005) side 2 linje Rasmussen, P. B. (2009) Side 74

83 dien, idet dagsværdien skal spå om fremtiden. Grunden til, at modellerne er mindre pålidelige er, at forudsætninger opstilles af virksomheden selv. Det kan være et problem, hvis ikke disse forudsætninger kan verificeres, idet at faldende verificerbarhed giver incitament til manipulation med regnskaberne 195. Netop sminkede regnskaber bliver der advaret imod i disse nedgangstider. Så meget at erhvervs og selskabsstyrelsen har udgivet en række forhold, som revisor skal være ekstra opmærksom på. Styrelsen skriver, at det kan være et problem indenfor ejendomme at finde den rigtige dagsværdi, og det dermed kan have den betydning, at nogle regnskaber bliver aflagt med væsentlige fejl 196. Det kan dermed blive et problem, hvis ikke dagsværdien kan verificeres, når nu den nye lov omkring at man kan udlodde værdireguleringerne er kommet. Dagsværdi har i forhold til kostpris også den svaghed, at der ikke som ved kostpris er en øvre grænse for manipulation, som beskrevet ovenfor. Finanskrisen virker også til at have påvirket valg af regnskabspraksis og flere af investerings- og holdingselskaber ændrer i deres principper for indregning fra dagsværdi til kostpris. Selvom artiklen understreger, at dette er fuldt ud lovligt, mener den også, at det pudsigt at det sker nu, hvor der er tale om et faldende marked. Thomas Plenborg mener, det er for ikke at komme i karambolage med virksomhedens lånebetingelser. Generelt siger artiklen også, at idet markedet er gået ned, bliver markedsprisen ikke rigtigt, da der reelt ikke findes et marked 197. Når det kommer til neutralitet, er dagsværdiopgørelser også at foretrække frem for kostpriser. Det skyldes, at det ikke virker neutralt, at det kun er af- og nedskrivninger, som påvirker resultatopgørelsen, hvorimod dagsværdien også tillader opskrivninger. Dagsværdien har også en fordel i forhold til kostprisen, idet den opgjorte kostpris på sigt alt andet lige vil komme længere væk fra markedsværdien. Dagsværdien netop er et udtryk for markedsværdien. Et problem med kostprisen er også, at den ikke giver investor oplysninger i rette tid, dette ses i artiklen Ideologi og praksis. Her gør skribenterne opmærksom på en situation, hvor en virksomhed, vender et tab på 2 mio. kr. til et overskud på 212 mio. kr. da 195 Ziegler, T m. fl. (2009) 196 Kirketerp, S. (2009) og Ziegler, T m. fl. (2009) 197 Frovst, T (2009) Side 75

84 de sælger ejendomme for 214 mio. kr. De har svært ved at tro, at værdistigningen alene er opstået i det sidste regnskabsår, men i stedet opstået over længere tid. Dermed vil det have været relevant at denne stigning, var vist løbende i resultatopgørelsen, da det virker som lang tid, en investorer skal vente på at få de oplysninger. Dette giver et forkert billede af, hvordan virksomheden har klaret i det sidste regnskabsår 198. Regnskabspraksis går imod, at pålideligheden bliver nedprioriteret i forhold til relevansen 199. Man ville sandsynligvis komme frem til andre konklusioner, hvis man så på pålidelighed først. Alt andet lige virker det mere naturligt, at man sætter relevans før pålidelighed, idet at en oplysning der er irrelevant, selvom den er meget pålidelig, kan regnskabsbruger ikke bruge i beslutningstagen 200. Grundet den større fokus på relevans, virker det til, at dagsværdien er den, der foretrækkes som målegrundlag for investeringsejendomme. Der skelnes imellem markedsværdimålinger og virksomhedsspecifikke målinger. Markedsværdimålinger er, hvor markedet fuldstændigt bestemmer prisen, og denne er meget eftertragtet at opnå. Hvorimod virksomhedsspecifik måling har relevans, mest som supplement til markedsværdimåling, idet den er afhængig af virksomhedens forventninger og forudsætninger. Opgaveløser er enig i, at dagsværdi er det målegrundlag, der giver regnskabsbruger den største nytte. Dette skyldes, at dagsværdien er den mest relevante, neutrale og bedste til at sammenligne efter. Opgaveløser mener, at det er vigtigt for regnskabsbruger at få et overblik, hvad virksomhedens investeringsejendomme er værd på balancedagen. Endvidere får de oplysninger om eventuelle fortjenester fra investeringsejendomme løbende, og i rette tid til at træffe deres beslutninger, i stedet for at de først kommer når ejendommen afhændes. Hvis regnskabsbruger først får informationen for sent, kan det betyde, at de træffer beslutninger på et forkert grundlag. Når dette er sagt, skal der laves en cost-benefit analyse på, om den højere udgift for at fremskaffe dagsværdien, giver den større nytte for regnskabsbrugeren. Det skal også understreges, at man skal være opmærksom på, at pålideligheden ikke bliver for lav specielt i disse tider med finanskrise, hvor der er fokus på, at folk kan finde på at sminke deres regnskaber. Dagsværdiens svaghed bliver vist nu, hvor markedet er gået helt i stå og flere overvejre at gå væk fra brugen af dagsværdi. 198 Andersen, A., Andersen, J. (2000) side 2 kolonne 2 linje Elling, JO (2004) side 173 afsnit Thinggaard, F og Nilsson, S.A., (2007) Side 76

85 Opgaveløser mener stadig, at dagsværdien på sigt vil give regnskabsbruger den bedste informationsnytte, og er dermed at foretrække. Det er under forudsætningen at pålideligheden holdes på et acceptabelt niveau. Dermed menes det, at der stadig bliver gjort de ting man kan for at hæve pålideligheden som f. eks. brugen af ekstern vurderingsmand til at verificere, eller kontrollere virksomhedens opgørelse af dagsværdien, så regnskabsbruger på den måde får en større pålidelighed, da det dermed ikke kun er ledelsens skøn, der ligger til grund. Side 77

86 7. Analyse af årsrapporter. I dette afsnit vil der komme en analyse af, hvor mange af de i afhandlingen udvalgte virksomheder, der i praksis egentlig anvender dagsværdi i deres opgørelse af investeringsejendomme. Dette gøres for at vurdere om virksomhederne også ser dagsværdiansættelsen som den måling, der giver regnskabsbruger den største informationsværdi. Derudover vil det være interessant at se på, hvorledes virksomhederne opgør deres investeringsejendomme, og under hvilke forudsætninger det gøres. Endvidere vil der senere i afsnittet blive set på, hvorledes investeringsejendomme bliver præsenteret i deres regnskab, og om de lever op til kravene jf. IAS. Og det ovenstående afsnit omkring præsentation af investeringsejendomme. I afsnittet vil der også blive set på, hvad den nuværende finanskrise har haft af indvirkning på de områder af regnskaber, der har indflydelse på investeringsejendomme. Slutteligt vil der blive vurderet, om dagsværdi stadigvæk har den største informationsnytte for regnskabsbrugere. Der er valgt et varieret udsnit af virksomheder, der har med investeringsejendomme at gøre. Det strækker sig fra en beholdning af investeringsejendomme i forhold til aktiver på henholdsvis 91 % hos Tower Group A/S og 87 % hos Jeudan A/S, ned til Sjælsø A/S og TK Development A/S, der har en beholdning af investeringsejendomme på hhv. 5 og 14 % 201. Det er endvidere forsøgt at finde virksomheder, der er størrelsesmæssig langt fra hinanden. Hvor firmaer som Asgaard Group A/S og Dan-Ejendomsinvestering A/S med beholdninger af investeringsejendomme på henholdsvis ca. 86 mio. kr. og ca. 227 mio. kr., er en del mindre end Nordicom A/S, der har investeringsejendomme for ca. 3 mia. kr. Der er valgt at se på regnskaber fra virksomheder, der går 5 år tilbage, for at følge om der er sket en udvikling over de 5 år. Det har ikke været muligt at fremskaffe regnskaber for alle 5 år i nogle af virksomhederne, det menes alligevel, at det stadigvæk er muligt for at følge udviklingen i virksomhederne. Virksomhederne er valgt for at få analyseret, om der er indikationer på, at der er forskel på, hvor meget virksomhederne informere regnskabsbruger omkring deres opgørelse af dagsværdien på investeringsejendomme. 201 Procenterne er udregnet iht regnskaber. Side 78

87 7.1 Benyttelse af ÅRL eller IFRS I det første år (regnskabsår 2004), benytter samtlige virksomheder sig at årsregnskabsloven i deres regnskabsmæssige behandling. Dette ændrer sig for de fleste af virksomhederne 2005, da EU som i et led i internationalisering kræver at børsnoterede virksomheder, skal aflægge deres koncernregnskab efter IFRS 202. Det har haft den betydning for virksomhederne, at der er kommet en stor stigning i informationerne generelt set. Dette sker, da IFRS generelt har flere detaljeret og mere restriktive krav til indregning og måling af aktiver og forpligtelser i forhold til, hvad de danske regnskabsstandarder har. IFRS lægger op til, at noterne i regnskabet suppleres med verbale beskrivelser og kommentarer 203. Dette kan eksempelvis ses i regnskaberne fra 2005 og fremefter, hvor Jeudan A/S s noter i 2004 fylder 10 sider, mens de i 2005 allerede fylder over 20 sider. Dette betyder alt andet lige at der bliver medtages flere oplysninger. Det samme er gældende for den mindre virksomhed Asgaard Group A/S, hvor ændringen til IFRS fra regnskabsåret 05/06 betyd en væsentlig stigning i noterne. Udover at noterne er blevet uddybet, er der også kommet nye ting til. Bl.a. bliver den regnskabsmæssige praksis kommenteret, og der gives en vurdering af de væsentligste skøn, forudsætninger og usikkerheder ved aflæggelsen af regnskabet, bare for at nævne to eksempler. Da alle nu benytter IFRS, og afsnittet handler om finanskrisen har påvirket regnskabsaflæggelsen, vil der blive diskuteret ud fra de regnskaber, hvor IFRS regelsæt bliver benyttet. Dette gøres for nemmere at kunne opretholde sammenligneligheden regnskaberne imellem. Det gøres også for at kunne sammenligne ud fra samme regelsæt, da IFRS som ovenfor beskrevet er mere omfangsrigt end ÅRL. Hvis ikke der bliver sammenlignet ud fra samme regelsæt, ville den større informationsmængde måske blive set som en konsekvens af finanskrisen, og ikke som en del af de ekstra krav IFRS har. 7.2 Præsentation af investeringsejendomme i årsrapporten Der tages udgangspunkt i IFRS, da det er det alle virksomhederne aflægger deres regnskaber efter, som tidligere beskrevet. Kravene til præsentation og oplysninger omkring investeringsejendomme, er beskrevet i afsnit 4, og de vigtigste krav jf. IAS 40 vil blive pointeret her. 202 BDO (2004) side 1 kolonne 1 afsnit BDO (2004) side 3 kolonne 2 afsnit 3 Side 79

88 7.2.1 Benyttelse af dagværdi eller kostpris Det kræves at der oplyses om der anvendes en kostpris- eller en dagsværdimodel for opgørelsen af investeringsejendomme. Samtlige virksomheder beskriver, hvilken model de anvender, og alle anvender en dagsværdimodel, til opgørelsen af deres investeringsejendomme. Eksempelvis beskriver Tower Group, at de anvender dagsværdi, til deres værdiansættelse af deres ejendomme 204. Når det kan være svært at skelne imellem om en ejendom er en handels-, domicil- eller investeringsejendom skal virksomheden, oplyse de kriterier, der er afgørende for deres valg Dagværdiansættelser Virksomheder skal også ved værdiansættelse af investeringsejendomme oplyse om, hvilken metode der opgøres efter. Som beskrevet i afhandlingens afsnit 5, findes der overordnet 3 forskellige dagsværdiansættelsesmodeller. Værdiansættelse efter mægler, normalindtjeningsmodellen og discounted cashflow-modellen (DCF). Følgende af de undersøgte virksomheder, benytter sig af normalindtjeningsmodellen: Asgaard Group, Nordicom, Jeudan og Dan-ejendomsinvestering antages også at benytte normalindtjeningsmodellen, da de skriver følgende: Værdiansættelsen er foretaget efter den afkastbaseret metode, hvor udgangspunktet er taget i det budgetteret resultat for det kommende år korrigeret for udsving, der karakteriseres, som værende enkeltstående hændelser. To af virksomhederne opgør efter DCF-modellen, hvilket er Tower Group og TK Development. Derudover har Tower Group en ekstra verificeringsmodel for at kontrollerer værdiansættelsen af investeringsejendommene er værdiansat korrekt efter DCF. Sjælsø er den eneste af virksomhederne, der anvender en ekstern mægler, i deres værdisansættelses proces. Der er endvidere krav til virksomhederne om, at de skal oplyse de væsentligste forudsætninger i deres værdiansættelse af dagsværdien. På dette punkt er der stor forskel på, hvor meget de enkelte virksomheder giver af informationer. 204 Tower Group A/S Årsrapport 07/08 side 15afsnit IAS 40 afsnit 75 c Side 80

89 Normalindtjenings-modellen Der tages udgangspunkt i regnskabsåret 2007 og 2008, for de 4 virksomheder, der benytter sig af normalindtjeningsmodellen. I 2007 anvender Asgaard group normalindtjeningsmodellen, men i 2008 er investeringsejendommene reklassificeret, hvorfor de ikke længere har investeringsejendomme, dette vil blive kommenteret på senere. I 2007 beskriver Jeudan godt, hvad der indgår i deres normalindtjeningsmodel, de brugere tabellen som kan ses i bilag 4. Denne beskriver, hvad der indgår i de punkter, som indgår i tabellen for værdiansættelsen af investeringsejendommen, derefter kommer der en beskrivelse af de enkelte punkter der indgår i tabellen. Dette giver et godt overblik for investorerne, idet vedkommende for et indblik i, hvilke ting Jeudan har lagt til grund for opgørelse af deres dagsværdi. Dette har hverken Asgaard Group, Nordicom eller Dan-ejendomsinvestering gjort i 2007, men fra 2008 giver Nordicom regnskabsbrugeren en lignende tabel. Jeudan og Nordicom må dermed siges at opfylde kravene til at forudsætninger for dagsværdien skal beskrives Discounted cash flow-model Virksomhederne Tower Group og TK Development er dem, der anvender DCFmodeller i værdiansættelsen af deres investeringsejendomme. Der ses på regnskabsåret 07/08. I modsætning til virksomhederne Jeudan og Nordicom, viser Tower Group og TK Development ikke en direkte formel for, hvorledes deres dagsværdi udregnes. De beskriver begge, hvor langt deres budgetperiode er. Hvor Tower Group skærer det hele over en kam med en budgetperiode på 10 år, gør TK Development det forskelligt for deres segmenter. Det ene segment er på en 5 årig periode, mens et andet er over 10 år, hvilket gør, at regnskabsbruger får en fornemmelse af, at de vurderer, hvad der er bedst for hvert område.. TK Development har yderligere en liste, der beskriver hvilke risici, der kan påvirke opgørelsen af dagsværdien. Dette vil blive nærmere gennemgået i nedenstående afsnit Værdiansættelse ved ekstern vurderingsmand IAS 40 ligger vægt på, at der sker indregning til markedspriser, derfor anbefaler de i afsnit 32, at der anvendes en ekstern vurderingsmand til fastsættelsen af dagsværdien på en investeringsejendom. Derudover bør de oplyse, om han er uafhængig, og har relevante kvalifikationer til dette. Sjælsø skriver i deres regnskab, at de først forsøger at finde deres dagsværdi på sammenlignelige ejendomme, gennem beregnede kapitalværdier af de fremtidige penge- Side 81

90 strømme eller ved indhentning vurdering af ejendommen fra en eksternvurderingsmand 206. I noterne skriver de, at ejendommene er opgjort på baggrund af en vurdering fra et uafhængig kvalificeret vurderingsfirma, samt handelspriser for sammenlignelige ejendomme. Dermed er Sjælsø den eneste virksomhed, der direkte benytter sig af en ekstern vurderingsmand, til værdiansættelse af deres investeringsejendomme. Dette lever op til den ide, IAS 40 er bygget på, idet at de både bruger markedspriser og ekstern vurderingsmand. Disse oplysninger er med til, at regnskabsbruger får gode oplysning om, først hvilken modeller de kigger på, og bagefter hvilken en der er valgt. Det giver en indikation på, at de gennemtænker deres valg. Det skal siges, at Tower Group anvender en ekstern vurderingsmand ved verificering af deres værdiansættelse. Asgaard Group, og Dan-Ejendomsinvestering oplyser ikke, om de anvender en ekstern vurderingsmand, hvilket ikke er i overensstemmelse med oplysningskravene i IAS 40. De øvrige virksomheder oplyser, at de ikke anvender en ekstern vurderings mand. Efter opgaveløsers opfattelse virker det forkert, at der slet ikke er en vurderingsmand inde over værdiansættelsen af investeringsejendommene. Det giver en indikation om dagsværdien, som er fremkommet på baggrund af modellen, passer til den værdi, som kan fås på markedet. Hvis en vurderingsmand benyttes, giver det også en indikation på, om ledelsen vurderer rigtigt med deres forudsætninger i forhold til markedet, og dermed bliver pålideligheden større for en regnskabsbruger. Det er ikke optimalt, at en virksomhed som Dan-Ejendomsinvestering, hvor investeringsejendomme udgør en så stor andel af deres aktiver, ikke angiver om de anvender en ekstern vurderingsmand. 7.3 Beskrivelse af forudsætninger og risiko Generelt virker Jeudan og Nordicom til at være foran de andre med hensyn til at give regnskabsbruger oplysninger. De har begge i deres årsrapport et afsnit, der hedder risikofaktorer, hvor de med modeller og tekst giver læseren et godt overblik over, hvad der kan påvirke eksempelvis værdiansættelsen af dagsværdien. Jeudan har eksempelvis en model, der viser konsekvensen på dagsværdien, ved en eventuel ændring af f.eks. afkastkravet. 206 Sjælsø Årsrapport 2007 side 92 kolonne 2 afsnit 2 Side 82

91 Figur 3 Konsekvenser i ændring af afkastkrav Kilde: Jeudan Årsrapport 2007 side 54 Igennem afsnittet risikofaktorer kommer Jeudan med flere tabeller, der giver læseren et godt overblik over, hvad der sker såfremt den beskrevne forudsætning ændrer sig. Udover dette bruger Jeudan tekst til at forklare disse tabeller, og hvordan de anvendte tal i tabellerne er fremkommet. Dette giver brugeren en mulighed for at verificere de anvendte tal, som begrebsrammen lægger op til, at man skal kunne. Dan-Ejendomsinvestering har også en lignende tabel i 2007, men teksten omkring modellen er slet ikke nær så beskrivende og dybdegående, som hos de to andre virksomheder. Efter opgaveløsers mening vil dette ikke give regnskabsbruger nok information om, hvorledes virksomheden er kommet frem til deres dagsværdi. Dette skal også ses i forhold til, at Dan-Ejendomsinvestering i 2007 har et overskud på ca. 34,6 mio. kr. og har dagsværdireguleringer for 40, 4 mio. kr. Udover dette udgør virksomhedens investeringsejendomme ca. 70 % af de samlede aktiver, hvorfor det kunne forventes, at de ligesom Jeudan, bør give en mere uddybende forklaring af, hvilke risici der omkring opgørelsen af dagsværdien. Tower Group derimod har ligesom Jeudan et afsnit om faktorer, der kan påvirke deres portefølje. I afsnittet risikoforhold beskriver de, hvad ændringer i tomgang, inflationen og markedsafkast kan betyde. I note 2 regnskabsmæssige skøn og vurdering har Tower group ligesom Jeudan lavet en følsomhedsanalyse af tomgangen og markedsafkastet. Nordicom bygger deres beskrivelse af risici op omkring en figur, med et koordinatsystem, der illustrerer bevægelse i risici: Side 83

92 Figur 4 Nordicom koordinatsystem Kilde: Nordicom Årsrapport 2007 side 42 Med denne figur vil Nordicom vise, hvor risikoen lå sidste år, og hvor de mener, at den vil ligge i år. Udover figuren uddyber Nordicom ligesom Jeudan med tekst, hvilket igen giver læseren det et overblik over de risici og forudsætninger, der er ved værdiansættelsen af dagsværdi. Nordicom viser ikke, hvilke konsekvenser det har rent regnskabsmæssigt, såfremt der sker ændringer i forudsætningerne, hvilket opgaveløser mener, vil give læseren en bedre informationsværdi. Dette kunne være i form af følsomhedsanalyser osv. TK Development nævner også forhold, der kan påvirke deres opgørelse af dagsværdi gennem DCF-modellen, men hvor mange af de øvrige virksomheder, giver en grundig gennemgang af de nævnte risici, nævner TK Development dem kun. Det ville være bedre, hvis disse var blevet beskrevet uddybende efter opstilling af disse, men dette er ikke tilfældet her. TK Development laver i stedet en mere dybdegående analyse af de segmenterede markeder, hvor der bliver set på bl.a. BNP og arbejdsløshed. Det undrer opgavløser at TK Development i 2008 har haft en positiv værdiregulering af sine investeringsejendomme, på et nedafgående marked, hvor alle har negative værdireguleringer af deres investeringsejendomme. Dette kan skyldes, at TK Development har værdiansat på et marked, som tidligere har været umoden, og dermed værdiansat for lavt, hvilket gør at der har været noget luft op til den reelle dagsværdi. Opgaveløser syntes stadigvæk, at der mangler en gennemgang af risiciene i afsnittet risikoforhold. Modsætningsvis til Tower Group har TK Development heller ikke i noten regnskabsmæssig skøn og vurderingen nogen gennemgang af risiciene, men blot en gennemgang af hvorledes værdien af investeringsejendomme opgøres. Side 84