Vedligeholdelsesplan. EF Porcelænsgården

Transkript

1 EF Porcelænsgården Vedligeholdelsesplan August 2016 JL/hrc Vedligeholdelsesplan EF Porcelænsgården August 2016 Udført af: John Larsen Tlf: Mail: 1

2 EF Porcelænsgården August 2016 Vedligeholdelsesplan JL/hrc Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv. Generelt om vedligeholdelsesplanen Formålet med vedligeholdelsesplanen er at give jer et bedre beslutningsgrundlag for vedligeholdelses-planlægning og gennemførelse af eventuelle nødvendige renoveringer og forbedringer på ejendommens tag, facader, vinduer, VVS-installationer, kælder, trapper og indvendige fællesarealer. Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper, vinduer, kælder, VVS-installation mv. for at få registreret omfanget af tilrådelige renoveringsarbejder. På baggrund af dette er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet betragtning herunder tekniske og økonomiske overvejelser. Renoveer eller acceptere, at bygningsdele tager skade. Denne vedligeholdelsesplan bør revideres minimum hvert 5. år, medmindre foreningen får udført større renoveringer eller lignende. Ejendommens facader er grundmurede med filset og malet murværk. Ejendommens vinduer i boligerne er en blanding af de originale vinduer, mens de resterende er udskiftet i forbindelse med udvikling til boligejendom. Ejendommen har behov for løbende renovering/vedligehold af facader, vinduer, konstruktioner. Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten at regulere omkostninger til forebyggende arbejde og sokkel i kælder samt tekniske installationer. Om budgettal Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra tilsvarende arbejder Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra håndværkere Budgettallene er beregnet i forventede 2016-priser Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke er medregnet Alle delpriser er eksklusive moms Gaihede a/s Trekronergade 126 H, Valby tlf: cvr: info@gaihede.dk Ejendomsdata Navn: AB Porcelænsgården Adresse: Store Kongensgade 92 A-D 1264 København K Matr. nr.: 260, Sankt Annæ Øster Kvarter Ejendommen opført i år: 1865 Antal etager: 5 etager, kælder Antal opgange: 1 hovedtrapper og 0 køkkentrapper Samlet boligareal: 1829 m² Antal boliger: 16 Antal erhverv 2 Opvarmning: Fjernvarme SAVE værdi (bevaringsværdi) ej oplyst Energimærkning Klasse C (EMO-nr ) 2

3 EF Porcelænsgården August 2016 Vedligeholdelsesplan JL/hrc Overordnet konklusion Generelt er tilstanden af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder. Ejendommens tilstand: Klimaskærm, bygningsdel 01, 03, 04 og 05 Under middel Middel Over middel Installationer, bygningsdel 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 og 17 Under middel Middel Over middel Udenomsarealer, bygningsdel 18 og 19 Under middel Middel Over middel Kælder/fællesarealer, bygningsdel 02, 06, 07 og 08 Under middel Middel Over middel 3

4 På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold / renoveringsarbejder de kommende år: * Partiel reparation af tag * Indvendig reparation af fundament/kældervægge ved skader generelt * Partiel reparation af gård og gadefacade * Partiel reparation af 2 stk. gavle, samt ved terrasse. * Maler- og snedkervedligehold af vinduer mod gård og gade * Overfladebehandling af vinyl * TV-inspektion for omfangsbestemmelse af skader og evt. mulighed for højvandslukke på kloak *Grundfugt i kælder/eksisterende fugtsikring bør undersøges nærmere. * Tætning af kloakdæksel i kælder * Tætning/udskiftning af fedtudskiller samt ændring af udluftning til gård. (Skønnet beløb) * Rensning af aftrækskanaler, ventilation i øvrigt. 4

5 01 Tagværk 5

6 01 Tagværk Det anbefales at foretage tagkontrol hvert andet år ved entreprenørfirma, med kontrol på indvendig og udvendig side af tagfladen, for defekte inddækninger og rensning af stoppede tagrender mv. registrerede utætheder bør omgående afhjælpes. Derudover kan der forekomme enkeltudgifter eksempelvis i forbindelse med vandskader, disse er ikke medregnet i budgettal. Taget vurderes at have en restlevetid på minimum 10 år eller derover, forudsat at der løbende og systematisk overvåges for utætheder, og at disse partielt repareres. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Partiel reparation af tag Pågår p.t. Driftsomkostninger Årlig drift/service

7 02 Kælder/fundering 7

8 02 Kælder/fundering Kældre er fugtteknisk set komplicerede, og det kan være svært at komme fugt i kældre helt til livs. Der er foretaget lokale tiltag for at mindske fugtproblemerne. Kælderen fremtræder velventileret med ventilationsriste i vinduer samt opsatte radiatorer. Det bør sikres, at der er varme på radiatorer hele året, så lokaler har en temperatur på min. 18 C. Disse tiltag mindsker risiko for forfald af bærende konstruktioner herunder svampeskader, råd i bjælker og korrosion i armeringer. Det foreslås at eksisterende tiltag gennemgås, for at optimere eksisterende ventilation og luftskifte i kælder. Kælder er enkelte steder i dårlig stand. Der foreslås derfor afsat beløb til murerrenovering af løse sten og udfaldne fuger. Budget er afsat beløb til behandling uden forskønnende tiltag eller malerrenovering. Pudsreparation og malervedligehold er delvist et spørgsmål om foreningens ønske til udseende. Der udføres partielle reparationer efter princippet værste steder først, og der tilpasses i omfang, så det fremlagte budget overholdes. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Indvendig reparation af fundament/kældervægge ved skader generelt Driftsomkostninger Årlig drift/service

9 03 Facade/sokkel 9

10 03 Facade/sokkel Det anbefales, at gavlfacader repareres partielt. Øvrige facader udbedres p.t. En partiel renovering af facaden omfatter: Partiel udskiftning af defekte mursten Partiel udskiftning af porøse / defekte fuger. Partiel reparation af facaderevner I forbindelse med renovering bør overvejes en komplet udvendig efterisolering af gavle, afsluttet med en ompudsning. Dette forudsættes at kommunen (og ejeren af nabogrunden) giver tilladelse. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Partiel reparation af gård og gadefacade Pågår p.t. Partiel reparation af 2 stk. gavle, samt ved terrasse Driftsomkostninger Årlig drift/service Altanafløb med piperenser

11 04 Vinduer, 05 Udvendige døre 11

12 04 Vinduer, 05 Udvendige døre Vinduer fremstår velvedligeholdte og i god stand, og der anbefales ingen arbejder på disse. Maler- og snedkerrenovering pågår p.t. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Maler og snedker vedligehold af vinduer mod gård og gade Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) Pågår p.t. 2020/senere forbedring Driftsomkostninger Årlig drift/service

13 06 Trapper 13

14 06 Trapper Trapperne i ejendommen fremstår velvedligeholdte og i god stand, og der foreslås ingen arbejder Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Overfladebehandling af vinyl Driftsomkostninger Årlig drift/service Hovedrengøring, malerrep. m.v

15 07 Port og gennemgange, 08 Etageadskillelser 15

16 07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Der foreslås ingen bygningsarbejder på portgennemgang, ud over normalt vedligehold. Etageadskillelse fremstår velvedligehold og i god stand, og der anbefales ingen arbejder på disse. Dog bør det overvejes, om loft i port ønskes efterisoleret. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Ingen bemærkninger Driftsomkostninger Årlig drift/service - Port

17 09 WC og bad, 10 Køkken 17

18 09 WC og bad, 10 Køkken Alle lejligheder er forsynet med toilet- og baderum samt køkkener i forskellig stand og variation. Det er den enkelte beboers ansvar at vedligeholde fuger i badeområderne samt sørge for, at installationer generelt er tætte, lovlige og funktionsdygtige. WC og bad, samt køkkener fremstår velvedligeholdte og i god stand, og der anbefales ingen arbejder på disse. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Ingen bemærkninger Driftsomkostninger Årlig drift/service Beboer Beboer Beboer Beboer Beboer 18

19 11 Varmeinstallationer 19

20 11 Varmeinstallationer Varmeinstallationen fremstår velvedligeholdt og i god stand, og der anbefales ingen arbejder på denne. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Ingen bemærkninger Driftsomkostninger Årlig drift/serviceaftaler

21 12 Afløb, 13 Kloak 21

22 12 Afløb, 13 Kloak Der foreslås ingen samlede bygningsarbejder på afløbsinstallationen. Med udgangspunkt i ejendommens alder må kloakken forventes at have en rest-levetid på minimum 15 år eller derover, inden det kan forventes at skulle iværksætte komplet renovering/udskiftning. Det vil være hensigtsmæssigt, at der udføres en TV-inspektion af kloaksystemet for derved at få afdækket eventuelle gamle kloakledninger, brud og sætninger samt øvrige skader, der kan give fugtskader, problemer med rotter osv. Det anbefales, at der udføres en TV-inspektion hvert 10. år. Budgettal er for inspektion, og eventuelle skader der konstateres, er ikke medregnet. I forbindelse med øvrige arbejder i terræn tætnes ildelugtende brønde i kælder Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger TV inspektion for omfangsbestemmelse af skader og evt. mulighed for højvandslukke på kloak Grundfugt i kælder/eksisterende fugtsikring bør undersøges nærmere Tætning af kloakdæksel i kælder Tætning/udskiftning af fedtudskiller samt ændring af udluftning til gård. (Skønnet beløb) Driftsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Årlig drift / serviceaftale på dræn

23 14 Vandinstallationer 23

24 14 Vandinstallationer Der foreslås ingen samlede bygningsarbejder på brugsvandsinstallationen, ud over løbende vedligehold. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Ingen bemærkninger Driftsomkostninger Årlig drift/service/brandskabe

25 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm 25

26 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Det er den enkelte ejers ansvar at vedligeholde sit køkken samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige. Ejendommen er forsynet med separate naturlige aftrækskanaler i toilet/baderum og køkken. Flere har tilsluttet egen emhætte mv. Man bør kontrollere funktionen af de eksisterende aftrækskanaler/ventilation, og om nødvendigt få renset kanalerne. Dette udføres af et specialistfirma, og kan gøres fra de enkelte lejligheder. Ventilationsanlæg fremstår i øvrigt velvedligeholdt og i god stand. El-installationer er ikke undersøgt nærmere, og der anbefales et el-tjek af installationerne. Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Rensning af aftrækskanaler, ventilation i øvrigt Driftsomkostninger Årlig drift/service/elevator

27 18 Øvrige, 19 Private friarealer 27

28 18 Øvrige, 19 Private friarealer Der er i juni 2015 udført energimærkning. Der er i denne rapport ikke taget stilling til følgende forslag i henhold til Energimærkning, da de enten ikke vurderes tilstrækkeligt økonomisk rentable, teknisk gode eller relevante af andre årsager: Efterisolering af ydervægge Udskiftning af vinduer Efterisolering af loft i portgennemgang Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Ingen bemærkninger Driftsomkostninger Opdatering af Gaihede vedligeholdelsesplan Spørg efter pris Årlig drift/service - Træværk i gård Årlig drift/service - Elevator

29 20 Byggeplads 29

30 20 Byggeplads Udendørs fællesarealer fremstår i pæn stand, og der forslås ingen arbejder på disse. Renoveringsomkostninger Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2016-priser) /senere forbedring Ingen bemærkninger 30

31 Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført renoveringer eller forbedringer på ejendommen. Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør/arkitekt. Gaihedes ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det aftalte budget og til tiden. Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den mindste detalje. I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb lige fra idé og behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber. Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i et renoveringsprojekt: Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder budgettal for delopgaver af forskelligt omfang samt eventuelle supplerende arbejder. Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen og tilpasses herefter. Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og eventuel administrator Deltagelse på generalforsamling Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang Beboerinformation Projektmateriale for indhentning af tilbud Myndighedsbehandling Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring Byggeledelse/byggemøder Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale Iværksættelse af ekstraarbejder inden for aftalt budget Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning Afholdelse af afleveringsforretning Afsluttende byggeregnskab Afholdelse af 1- og 5-årseftersyn Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov. 31

32 Gaihedes ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme, som f.eks. kan omfatte: Tagudskiftning Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning Facaderenovering Vandinstallationsudskiftning Faldstammeudskiftning Centralvarme/fjernvarme Indeklima/ventilation Gasinstallationer Energistyring Kloakrenovering Fugtsikring Altaner Gårdmiljø Brandalarmering Altanlukninger Badeværelser Køkkener Vaskeri Alarmer Solvarme Elevator Tagboliger Affaldshåndtering Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores husrådgiver -funktion med arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med: Andelsvurderinger Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen Fugtproblemer (bl.a. opstigende fugt i fundament eller kældergulv) Risikostyring og forsikringsskader Skimmelsvamp Rør og afløb Revner Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse Termografi En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt samt varmerør (utætheder og kuldebroer) Energimærkning (EMO) Myndighedskrav og tilskudsordninger Syns- og skønssager Leverandør- og håndværkerstyring Byggeteknisk hotline Opfølgning og rutiner for viceværter 32

33 Ejendommen EF Porcelænsgården Vedligeholdelsesbudget iht. vedligeholdelsesplan august 2016 Bygningsdel /senere forbedring 01 Tagværk Partiel reparation af tag Pågår p.t. 02 Kælder/fundering Indvendig reparation af fundament/kældervægge ved skader generelt Facade/sokkel Partiel reparation af gård og gadefacade Pågår p.t. Partiel reparation af 2 stk. gavle, samt ved terrasse Vinduer, 05 Udvendige døre Maler- og snedkervedligehold af vinduer mod gård og gade Pågår p.t. 06 Trapper Overfladebehandling af vinyl Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Ingen bemærkninger 09 WC og bad, 10 Køkken Ingen bemærkninger 11 Varmeinstallationer Ingen bemærkninger 12 Afløb, 13 Kloak TV-inspektion for omfangsbestemmelse af skader og evt. mulighed for højvandslukke på kloak Grundfugt i kælder/eksisterende fugtsikring bør undersøges nærmere Tætning af kloakdæksel i kælder Tætning/udskiftning af fedtudskiller samt ændring af udluftning til gård. (Skønnet beløb) Vandinstallationer Ingen bemærkninger 15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Rensning af aftrækskanaler, ventilation i øvrigt Øvrige, 19 Private friarealer Ingen bemærkninger 20 Byggeplads Ingen bemærkninger Sum Uforudseelige omkostninger Teknisk rådgivning og byggestyring Administrator I alt ekskl. moms Moms 25% Byggesagsbehandling hos kommunen (ej moms) All risk forsikring (ej moms) I alt inkl. moms

34 Ejendommen EF Porcelænsgården Driftsbudget iht. vedligeholdelsesplan august 2016 Bygningsdel /senere forbedring 01 Tagværk Årlig drift/service Kælder/fundering Årlig drift/service Facade/sokkel Årlig drift/service - Altanafløb med piberenser Vinduer, 05 Udvendige døre Årlig drift/service Trapper Årlig drift/service - Hovedrengøring, malerrep. mv Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser Årlig drift/service - Port WC og bad, 10 Køkken Årlig drift/service Beboer Beboer Beboer Beboer Beboer 11 Varmeinstallationer Årlig drift/serviceaftaler Afløb, 13 Kloak Årlig drift/serviceaftale på dræn Vandinstallationer Årlig drift/service/brandskabe Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm Årlig drift/service/elevator Øvrige, 19 Private friarealer Opdatering af Gaihede vedligeholdsplan Spørg efter pris Årlig drift/service - Træværk Årlig drift/service - Elevator I alt ekskl. moms Moms 25% I alt inkl. moms