Renovering i Borupgård 1og 2

Transkript

1 Renovering i Borupgård 1og 2 Der afholdes beboermøde onsdag den 24. september kl i Borupgårdskolens kantine, Smakkevej 2 På beboermødet skal du være med til at beslutte, om vi skal gennemføre en omfattende renovering af Borupgård. Til gavn for hele bebyggelsen og alle beboere i Borupgård. Landsbyggefonden har på baggrund af den gennemførte prøverenovering i Borupgård givet tilsagn om at støtte renoveringen af Borupgård Renoveringen koster ca. 300 mio kr. og skal forbedre tage, facader og baderum samt forebygge og udbedre problemer med skimmelsvamp. Renoveringen gennemføres i praksis som et samlet projekt i Borupgård 1 og 2, men økonomien holdes adskilt. De to afdelinger skal derfor hver for sig tage stilling til renoveringen og økonomien, og der er to afstemninger ved beboermødet. Det er udelukkende de overordnede principper i renoveringen og økonomien, der skal besluttes på mødet. Den endelige udformning af tag og facade vil blive præsenteret på et senere beboermøde. Borupgård er rammen om mange menneskers liv. Nu får bebyggelsen støtte til et tiltrængt løft, der sætter en stopper for problemerne med skimmelsvamp. Projektet udstilles på Borupgårdskolen den september.

2 Borupgård forfalder og skimmelsvampen har alt for gode kår med de utætte tage og den dårlige isolering. Renoveringen af prøveblokken viser, at vi kan rette op på problemerne så Borupgård fortsat kan være et attraktivt sted at bo. Hvorfor skal Borupgård renoveres Hvis vi ikke renoverer Borupgård nu vil udgifterne til reparationer og udbedring stige og stige. De utætte paptage vil give flere og flere vandskader, der skal udbedres. Der vil komme flere fugtproblemer i baderummene på grund af sætninger i gulvene. Det vil føre til langt mere omfattende angreb af skimmelsvamp end hidtil og store udgifter til udbedring af svamp. Huslejen vil stige mens Borupgård forfalder. Nu har vi i stedet mulighed for at gøre Borupgård til et attraktivt byggeri, endda med rigtig god støtte fra Landsbyggefonden. Så huslejestigningen bliver beskeden set i forhold til de store omkostninger. Projektet løser problemerne 2 I forsøgsprojektet på blok 19, Topsejlet har vi undersøgt isoleringsevnen og kuldebroerne i ydervægge og tag (de såkaldte termografi-undersøgelser). Undersøgelserne er foretaget både før og efter de gennemførte forbedringer, og de viser at vi i prøveblokken har løst de fugtproblemer der skyldes dårlig isolering og kuldebroer. Vi kan dog ikke fjerne den fugt, der kommer fra brugen af boligen. Ingen tørring af tøj i boligen og udluftning er stadig et must. Fra forsøgsprojektet og demonstrationsblokken har vi fået erfaring med to forskellige løsninger henholdsvis renovering af gamle vinduer og udskiftning af hele den lette facade. Et uvildigt teknikerfirma siger i en konklusion om de lette facadepartier at en forsvarlig renovering ikke kan gennemføres. Derfor har vi valgt helt at udskifte de lette facadepartier. Undersøgelserne viser også at det er nødvendigt at isolere soklen på husene.

3 Forholdene under renoveringen Som hovedregel bliver der ikke tale om genhusning fordi det betyder ekstraudgifter og dermed højere husleje. Særligt allergiske og sensible familier kan midlertidigt genhuses i byggeperioden i overensstemmelse med anvisningerne fra vores specialist i skimmelsvampe. Der kan også være andre enkeltstående tilfælde, hvor en genhusning kan komme på tale. Til brug for genhusning regner vi med at råde over 2-3 stk. 1-værelses lejligheder. Der opstilles toilet- og sanitetsvogne, som du kan benytte, medens renoveringen af badeværelserne står på. Lejlighederne skal ryddes, så håndværkerne kan komme til. I haverne og langs indgangsfacaden skal der ryddes/flyttes planter, så sokkelisoleringen og drænarbejderne kan foregå ugenert. Derefter opsætter håndværkerne stillads. Beboerne skal fjerne eventuelle havestuer, opbevare dem i byggeperioden og selv sætte dem op igen. Havestuer der ikke er fjernet nedrives og fjernes af entreprenøren. Det samme gælder beplantning og belægninger i haverne: Beboerne skal selv fjerne, opbevare og genplante/montere særligt bevaringsværdige beplantninger, belægninger m.v. Beboerne får valgmuligheder I forbindelse med renoveringen af badeværelserne (men ikke gæstetoiletter) får du mulighed for mod egenbetaling at få opsat nye armaturer, ny sanitet og vægfliser overalt. Desuden kan du vælge forskellige gulvklinker samt gulvvarme. Byggeudvalget vil under projekteringen overveje om andre tilkøb kan være relevante. I projektet er der også sat et mindre beløb af til en renovering af legepladserne. 3

4 Det indeholder projektet Ved renoveringen fjerner vi alle angreb af skimmelsvamp og fugt. Ved at ændre husenes konstruktion med nye lette facader, nye tage, ventilation og med renovering af vådrum sørger vi for at der ikke vil opstå nye angreb af skimmelsvamp. I det følgende gennemgår vi renoveringen, der omfatter følgende: Skimmelsvamp fjernes Nye tage Nye lette facadepartier og nye vinduer Renovering af baderum og installation til brugsvand Ventilationsanlæg og nye emhætter Renovering af varmeanlæg i B1 og nye varmeanlæg i B2 Isolering af sokler og dræn Renovering af krybekældre og trapper mv. Miljøforbedringer på udearealerne Svampeskade på væg. Renoveringen vil få helt bugt med de bygningsmæssige fejl, der giver fugtproblemer og grobund for svampen. Skimmelsvamp fjernes Fjernelse af skimmelsvamp i de enkelte lejemål afpasses de aktuelle forhold. Løst og hullet tapet fjernes og overfladen afvaskes. Der opsættes nyt tapet som males. Vægge med skimmelvækst, men uden skader på tapet, afvaskes. Skabe langs ydervæg fjernes. Væggen afrenses og skabene monteres med hulrum til ydervæggen og med varmestreng/ventilation i bunden. I lejlighedstype B isoleres der indvendigt inden skabene genopsættes. Vægge omkring bad, toilet og køkken Hvis der er skimmelsvampevækst på væggene fjernes eventuelt køkkeninventar og lignende. Tapetet fjernes hvor det er nødvendigt, og væggene afvaskes. Køkkenelementer, armaturer og hvidevarer skal kun afmonteres i det omfang, det er nødvendigt for afrensning af skimmelsvamp. Som udgangspunkt genopsættes de afmonterede elementer. Eventuel levering og montering af nye køkkenelementer og sanitet er ikke en del af dette projekt. Gulve I områder med høj træfugtighed skal der monteres nye gulvbrædder. Desuden kan der blive tale om afrensning af mindre områder af betondæk. Vægge og rum retableres med tapet, maling og genmontering/nymontering af køkken etc. Såfremt opfugtningen og skimmelangrebet er udbredt, og væggene er revnede, kan der blive tale om at nedrive væggene og opsætte nye. 4 Ved de såkaldte hoppeforsøg er det blevet undersøgt og målt om hård belastning af gulvet (som f.eks. ved en børnefødselsdag) kan udløse svampesporer fra undersiden af gulvet. Det vurderes at der i hele Borupgård måske skal skiftes gulve i 20 boliger.

5 Taget virker let, fordi det er løftet fri af bygningen. Tagudhænget beskytter facaden og blokken har fået et mere venligt udtryk. Nye tage For at beskytte det eksisterende flade tag og for at undgå vandansamlinger og dyre reparationer opbygger vi helt nye sadeltage. De nye tage opbygges direkte oven på det eksisterende tag. For at taget skal virke let, løftes det fri af bygningen. Det nye tag udføres med en taghældning på ca. 15 grader og med et udhæng på ca. 80 cm, der vil beskytte facader og gavle. Taget forsynes med snefang. Endelig udformning af taget vil blive præsenteret for beboerne på et senere beboermøde. Nye lette facadepartier og nye vinduer De nye lette facader vil blive udført som standard træ/alu-rammer. Endelig udformning af de lette facader vil blive præsenteret for beboerne på et senere beboermøde. I dag er alle døre og vinduer indadgående. Vi foreslår at de bliver udadgående, idet det er en både teknisk- og brugsmæssig bedre løsning. Hoveddøre og terrassedøre på 1. sal vil dog blive indadgående. Vinduer på 1. sal vil blive top-/vendevinduer, så vinduespudsning kan udføres indefra. De nuværende vinduesstørrelser bevares, dog med isætning af større vinduer på 1. sal mod nord og vest i lejlighedstype J og B (kræver dispensation fra byplanvedtægten). Renovering af baderum og installation til brugsvand Af økonomiske grunde renoverer vi ikke gæstetoiletterne i de store boliger. Det skønner vi forsvarligt, da der ikke er en badefunktion i rummet. I øvrige badeværelser udføres følgende: Gulvet ophugges og der monteres nyt isoleringslag som afsluttes med et betonlag og nye gulvklinker med nyt gulvafløb. Der er asbest i fliseklæberen. Derfor skal opbrydningen af gulvet foretages under hensyntagen til de retningslinier, der skal benyttes ved asbestsanering. Som udgangspunkt skal alle vægfliser bevares. Den nederste række fliser fjernes af hensyn til gulvarbejdet og her opsættes nye fliser af samme farve og størrelse som de eksisterende. Derudover ophugges vægge i forbindelse med ændring af den nuværende afløbsinstallation. Det er i de fleste badeværelser nødvendigt at nedtage hele væggen mod installationsskakten. Desuden må vi enkelte steder opmure nye vægge eller opsætte forsatsvægge i stedet for de eksisterende vægge. Som udgangspunkt skal alle el-installationer og armaturer i badeværelser genbruges. I forbindelse med badeværelsesrenoveringen udføres nødvendige følgearbejder på brugsvandsinstallationen. Som udgangspunkt skal al sanitet genanvendes, men beboerne får mulighed for, i samarbejde med boligselskabet og mod De nye facader giver blokkene et meget lettere og mere levende udtryk. 5

6 6 Borupgårds haver er grønne og frodige. Nu får også de fælles arealer et løft. egenbetaling, at få opsat nyt sanitet samt at vælge mellem forskellige typer gulvklinker, at tilkøbe nye vægfliser og vælge gulvvarme. Det orienterer vi om senere. Alle toiletkummer undtagen i gæstetoiletterne udskiftes, men udskiftningen finansieres over afdelingernes driftsbudgetter. Renovering af varmeanlæg i B1 og nye varmeanlæg i B2 Borupgård 1 Der gennemføres en mindre renovering af varmeanlægget, idet en tilstandsvurdering fra 1999 viser, at anlægget ikke fungerer optimalt. Borupgård 2 De eksisterende el-radiatorer fjernes, og vi etablerer et vandbårent, fjernvarmeforsynet centralvarmeanlæg med radiatorer. Vi etablerer tre varmecentraler i nye, fritliggende bygninger på 4x6 meter med forsyning fra Helsingør Fjernvarme. Der installeres varmemålere på radiatorerne i lejlighederne. Isolering af sokler og dræn Vi får udført tv-inspektion af alle kloakledninger, og foretager de nødvendige reparationer. Vi udgraver langs facader og gavle og udskifter dræn samt etablerer sokkelisolering (ikke sokkelisolering ved skure). Renovering af trapper og krybekælder Betontrapperne afrenses med højtryksspuling. Derefter repareres synlige skader og trapperne spartles og males. Der etableres udsugningsanlæg og belysning i krybekælderen. Der etableres frisklufttilførsel i krybekældrene med friskluftriste i nyetablerede jerndøre. Jerndørene monteres i forbindelse med, at vi ved indgangsfacaden etablerer nye lyskasser med adgang til krybekælderen. Disse nye adgangsveje er et krav fra Arbejdstilsynet. Ventilationsanlæg og nye emhætter Ventilation omfatter: De eksisterende aftrækskanaler for naturlig ventilation i bad genanvendes og der etableres nye udsugningsanlæg i baderum. Hovedkanaler og ventilator placeres i det nye loftsrum. Alle nye vinduespartier forsynes med friskluftsventiler. Der etableres udsugning fra krybekældre. Ventilator placeres i tagrum. Miljøforbedringer på udearealerne Renoveringen af de grønne områder omfatter: De enkelte boligveje tilføres en identitetsskabende beplantning. Bebyggelsens legepladsområder forbedres. Friarealerne tilføres en karakterskabende og læskabende ny beplantning, der på relativ kort tid vil bidrage til, at bebyggelsen opnår frodighed og identitet. Opretning af fliser og nedslidte belægninger samt opretning af belysning og terrænafvanding må vi desværre undlade af økonomiske grunde. Det må i stedet klares som vedligeholdelse under afdelingernes almindelige driftsbudgetter.

7 Tidsplan Efter beboermødet skal vi have Landsbyggefondens endelige godkendelse og kommunen skal godkende projektet september Beboermødets godkendelse november Skema A godkendes af Kommunen og Landsbyggefonden november EU-udbud af stor-entrepriser prækvalifikation 2004 marts Beboermøde - orientering om byggeriets udførelse april Udbud maj Licitation juni Skema B til kommunen august Der indgås kontrakter med entreprenørerne august Beboermøde om gennemførelsen af renoveringen september Byggeriet begynder 2005 Der bygges Hvem styrer byggeprojektet Byggeprojektet forvaltes af boligafdelingernes fælles byggeudvalg, der har fulgt prøverenoveringen og på den baggrund har skruet det byggeprogram sammen, der er beskrevet i denne folder. Byggeudvalget vil følge projektet til renoveringen er slut. Byggeudvalget består af Boligselskabet Teglværksgårdens faste forretningsudvalg Repræsentanter fra afdelingsbestyrelsen i Borupgård 1 Repræsentanter fra afdelingsbestyrelsen i Borupgård 2 Byggeudvalget har tilknyttet følgende rådgivere: En totalrådgivergruppe, der består af: Blad og Thygesen arkitekter MAA, A/S Wissenberg rådgivende ingeniører FRI, A/S Administration og byggeforretningsfører: Boligkontoret Danmark med BoPlan A/S som underrådgiver 2006 marts Byggeriet afsluttes 7

8 Beboermødet er vigtigt fordi Renoveringen løser problemerne med utætte tage, dårligt isolerede facader og fjerner den udefrakommende fugt, som er medvirkende årsag til angrebene af skimmelsvamp. Et ja til renoveringen er forudsætningen for at opnå Landsbyggefondens massive støtte til at løse problemerne. Uden støtten vil det medføre langt større huslejestigninger, hvis afdelingerne skal gennemføre bare en lille del af renoveringen. Huslejen vil blive langt dyrere for beboerne, hvis den planlagte renovering ikke gennemføres. For der vil komme udgifter til: lejetab på boliger, der ikke kan lejes ud på grund af skimmelsvamp udbedring af skimmelsvamp reparationer på tagene reparationer på utætte badeværelser nye vinduer Det er kun principperne i renoveringen og økonomien, der skal godkendes på beboermødet. Den endelige udformning af tag og facader bliver fremlagt på et senere beboermøde. Prøveblokken, blok 19, Topsejlet GRAFISK TILRETTELÆGNING: NINA GRUT MDD FOTOS: BOLIGKONTORET DANMARK TRYK: AABENRAA BOGTRYKKERI SEPTEMBER 2003 Du kan få mere information om projektet hos Boligkontoret Danmark eller hos din afdelingsbestyrelse. Boligkontoret Danmark Alment andelsselskab Fabriksvej 8C 3000 Helsingør Telefon Helsingoer@bdk.dk