Besigtigelsesrapport. Besigtigelse torsdag 22. maj Brogade 17b, 7660 Bækmarksbro. Matr. Nr. 52p, Ejerlav, Bækmark Hgd.

Transkript

1 Besigtigelsesrapport Besigtigelse torsdag 22. maj 2014 Brogade 17b, 7660 Bækmarksbro Matr. Nr. 52p, Ejerlav, Bækmark Hgd., Flynder Udført for Lemvig Kommune 20. juni 2014

2 A. Indledning - formål med besigtigelsen A.1 Formålet med besigtigelsen Ejendommen blev besigtiget med henblik på at vurdere: Om der ved ophold og anvendelse af boligen er sundheds- eller brandfare for beboerne, jf. byfornyelseslovens 76, og hvor alvorlig sundheds- eller brandfaren skønnes at være. Om eventuelt farlige forhold kan afhjælpes umiddelbart og uden sundheds- eller brandmæssig risiko for ejendommens beboere. Besigtigelse, målinger og rapport er gennemført af Sofie H. Kjeldsen fra Søren Garde Rådgivning. Det skal bemærkes at rapport og besigtigelse kun beskæftiger sig med sundheds- og brandfarlige forhold og ikke afdækker alle eventuelle svigt og mangler i bygningen. Varsling af besigtigelse er udsendt af Lemvig Kommune. Ved besigtigelsen deltog: Jens Thomsen, Lemvig Kommune Lena Nordborg, Lemvig Kommune Sofie H. Kjeldsen, Søren Garde Rådgivning A.2 Generelle oplysninger Der er tale om en ubeboet lejebolig, der er registreret som ejet af Thorkild Sidelmann. Bygningen er opført i 1905 i 1 etage med udnyttet tagetage med et samlet boligareal på 172 m 2 jf. BBR. Bygningens facader er udført i blankt murværk, og tagbelægning er udført med teglsten. B. Konklusion og anbefaling B.1 Konklusion Der er konstateret fugt- og skimmelangreb samt andre forhold i et omfang i den besigtigede bolig, som skønnes at udgøre brandfare og nærliggende sundhedsfare ved ophold og beboelse, i strid med byfornyelsesloven (LBK nr. 504 af 16. maj 2013). Det vurderes at de registrerede mangler ikke kan udbedres, mens boligen er beboet.

3 B.2 Anbefaling Det vurderes med baggrund i besigtigelsen, at beboelse og ophold i boligen Brogade 17b, er forbundet med brandfare og nærliggende sundhedsfare i strid med byfornyelseslovens (LBK nr. 504 af 16. maj 2013) 75 stk. 3 og 5. Det anbefales, At forbud mod ophold og beboelse træder i kraft hurtigst muligt, da sundhedsfare er nærliggende jf. lovbekendtgørelse om byfornyelse og udvikling af byer af 16/ stk. 2. Anbefaling om kondemnering af bygningen begrundes med sundhedsfare som følge af: Fugt og skimmelvækst af sundhedsfarlig karakter i opholdsrum i boligen. Ulovlig brandfarlig beklædning på gavlvæg på 1. sal. Ej tilfredsstillende beskyttelse mod fugtighed, kulde, varme og støj. C. Observationer ved besigtigelsen C.1 Beliggenhed og udearealer Bygningen er beliggende i byzone. Det vurderes at bygning og friarealer ikke er til gene for naboer og forbipasserende. C.2 Udvendig besigtigelse Det registreres at sokkel på gavlvæg fremstår med store revner, regnvand kan ledes direkte til konstruktionen. Herved opfugtes sokkel og murværk, hvilket kan resultere i problemer med fugt og skimmelskader i opholdsrum. Murværk ses generelt forvitret, flere steder observeres manglende fuger. På facade mod have er monteret nedløbsrør hvor murværk ses kraftigt opfugtet formentlig grundet utæthed i nedløbsrør. Der er monteret gipsplader i vinduesramme i facade mod vej, hvilket ikke giver behørig beskyttelse mod fugtighed, kulde, varme og støj. Ved besigtigelsen observeres der utæt tagbelægning. Tagrender er tilgroede med plantevækst, hvilket kan forårsage at vandet ledes over tagrendekant. Herved opfugtes murværk og sokkel som kan resultere i problemer med fugt og skimmelskader i opholdsrum.

4 C.3 Indvendig besigtigelse Der registreres forhøjede fugtmålinger på gavlvæg i køkkenalrum. Der måles fugt op til en højde på ca. 120 cm. over gulvniveau. Der blev udtaget aftryksprøve til laboratorieundersøgelse på gavlvæg i køkkenalrum (benævnt i Goritas laboratorierapport som gavlvæg i entre). Aftryksprøven viser begrænset forekomst af skimmelsvamp med sundhedsfarlig karakteristika. I køkkenområde registreres der forhøjede fugtmålinger på facadevæg mod vest i en højde op til ca. 50. cm over gulvoverkant. I stuen observeres vinduesramme med løst monteret gipsplader. Gipspladerne beskytter ikke mod regnvand, regnvandet kan ledes direkte ind i bygningen og opfugte denne, hvilket kan resultere i problemer med fugt og skimmelskader i opholdsrum. På indvendig væg, som fungere som skillevæg imellem bygningens to boliger, er der fjernet en dør og monteret en letvægskonstruktion. På denne letvægskonstruktion måles let forhøjet fugtniveau til ca. 1 meter over gulvniveau. Der registreres forhøjede fugtmålinger i baggang på facadevæg, skillevæg samt i lysninger ved yderdør. Der måles fugt på skillevæg op til en højde på ca. 100 cm. Lysninger ved yderdør er opfugtet i fuld længde. Der ses fugtskader på lysninger samt skimmelvækst. I værelse på 1. sal mod nord, er tapet delvist nedtaget på gavlvæg. Her ses tydelig skimmelvækst. Der registreres forhøjede fugtmålinger på gavlvæg i fuld loftshøjde. Gavlvæg er delvist beklædt med synlig polystyrenisolering. Iht. gældende regler skal polystyren der er benyttet som isoleringsmateriale i boliger, være afdækket på overfladen med ubrændbare materialer. Loftet fremstår med synlig aftegning efter vandskade, loftet registreres let opfugtet. Der blev udtaget aftryksprøve til laboratorieundersøgelse på gavlvæg i værelse på 1. sal. Aftryksprøven viser høj forekomst af skimmelsvamp med sundhedsfarlig karakteristika. Vindue i gavlvæg er med stor revne. I værelse mod øst på 1. sal samt på badeværelse måles der let forhøjede fugtværdier på vægge mod henholdsvis vej og have. D. Målinger ved besigtigelsen D.1 Generelt om fugtmålinger Forekomst af fugt er bedømt ud fra nedenstående skema: Bygningsdel Normal Let Fugtig * Meget fugtig** Våd*** Træværk/gips (%) < Over 17 Murværk (digits) >75

5 * Let fugtbelastning indikere muligt svigt i konstruktionen. **Høj fugtbelastning anses for at være sundhedsfarlig og medfører på kortere eller længere sigt betydelig risiko for skimmelangreb. ***Meget høj fugtbelastning med højere risiko for sundhedsfare. Organiske konstruktioner er under nedbrydning. Note omkring målinger i murværk og beton: Ved fugtmålinger i tunge vægge måles et større areal med flere målinger. Dette gøres for at undgå enkeltstående målinger der viser fugt, men hvor fugtmåleren i virkeligheden giver udslag pga. af andre omstændigheder f.eks. indmurede armeringsjern mm. Derfor afkrydses den enkelte kategori ud fra en samlet vurdering af konstruktionen i stedet for at oplyse enkeltværdier. Fugtmålinger tjener til at give et samlet overblik over fugtbelastningen, til at påvise eventuelle svigt i konstruktionerne samt vise årsager til eventuelle skimmelangreb. De enkelte målinger er forbundet med en vis usikkerhed og fugtmålinger i sig selv kan ikke dokumentere sundhedsfare. D.2 Registrerede fugtmålinger Rum/Bygningsdel Normal Let Fugtig * Meget fugtig** Våd*** Køkkenalrum gavlvæg X X Køkken facade mod vest X X Stue ydervægge generelt X Stue skillevæg mellem boliger X Baggang vægge X X Baggang lysninger ved yderdør Værelse 1.sal mod nord gavlvæg X X Værelse på 1.sal mod øst X X Badeværelse væg mod vest X

6 D.3 Aftryksprøver, skimmelsvamp Der blev udtaget 2 skimmelaftryksprøver i forbindelse med besigtigelse af Brogade, 17b, 7660 Bækmarksbro. Der blev udtaget skimmelaftryksprøver følgende steder: 1. I køkkenalrum, gavlvæg mod nord. (betegnet som gavlvæg i entre i Goritas laboratorierapport) 2. I værelse på 1.sal, gavlvæg mod nord. Goritas A/S har fremsendt resultatet af de udtagne skimmelaftryksprøver d laboratorierapport er vedlagt rapporten som bilag. Analyse af aftryksprøve fra prøvested nr. 1. Aftryksprøve udtaget i køkkenalrum, på gavlvæg mod nord, viser at der er begrænset aktiv sporeforekomst af arten Penicillium chrysogenum, til stede på udtags stedet. Analyse af aftryksprøve fra prøvested nr. 2. Aftryksprøve udtaget i værelse på 1.sal, på gavlvæg mod nord, viser at der er høj aktiv sporeforekomst af arten Penicillium chrysogenum, til stede på udtags stedet. Penicillium chrysogenum er i stand til at danne helbredsskadende mykotoksiner og er kraftigt sporespredende. Der hvor sporende lander, danner der ny vækst, såfremt der er gunstige vækstforhold tilstede. Arten er resistent for udtørring, og vil derfor ikke mindskes i omfang f.eks. om sommeren, hvor en bolig typisk udsættes for mindre fugtbelastning. Den 20. juni 2014 Søren Garde Rådgivning Udarbejdet af: Sofie H. Kjeldsen Bygningskonstruktør Tlf

7 Bilag: 1. Besigtigelsesmetode 2. Skimmelundersøgelser 3. Billeder fra besigtigelsen 4. Laboratorieanalyse Bilag 1. Besigtigelsesmetode Besigtigelsen er sket visuelt. Der er ikke foretaget destruktive undersøgelser på adressen. Der er taget fugtmålinger i alle tilgængelige opholdsrum. Der er anvendt: Gann Blueline Compact B kapacitiv fugtmåler Gann Blueline Compact træfugtighedsmåler Elmo 619 IR Videotermometer 2. Skimmelundersøgelser Der er taget aftryksprøve til laboratorieanalyse (Skimmelundersøgelser) følgende steder: Brogade 17b, 7660 Bækmarksbro. Prøve 1. I køkkenalrum gavlvæg mod nord. (betegnet som gavlvæg i entre i Goritas laboratorierapport) Prøve 2. I værelse på 1.sal, gavlvæg mod nord. Aftryksprøverne er analyseret af Goritas A/S. Laboratorierapport er vedlagt denne rapport.

8 3. Billeder fra besigtigelsen Gavlvæg mod nord, sokkel med revne. Forvitret murværk forsøgt repareret. Manglende fuger.

9 Manglende fuger. Fugtpåvirket murværk ved nedløbsrør.

10 Tilgroede tagrender. Vinduesramme med gipsplader.

11 Køkkenalrum gavlvæg. Fugtmåling viser 23,6%. Køkkenalrum gavlvæg højde ca. 120 cm. Fugtmåling viser 16,2%.

12 Køkkenalrum, gavlvæg mod nord. Aftrykssted nr. 1. Køkken facadevæg mod vest. Fugtmåling viser 90,4 digits.

13 Stue skillevæg. Fugtmåling viser 14,5%. Baggang skillevæg. Fugtmåling viser 17,1%.

14 Baggang skillevæg. Fugtmåling viser 14,1%. Baggang lysning ved yderdør. Fugtmåling viser 19,9%.

15 Værelse 1. sal mod nord. Fugtskade i loft. Synlig skimmelvækst. Aftrykssted nr. 2. Værelse 1.sal mod nord. Vindue i gavlvæg med revner.

16 Værelse 1. sal mod nord gavlvæg. Fugtmåling viser 93,6 digits. Værelse 1. sal gavlvæg mod nord. Fugtmåling viser 91,9 digits. Der ses polystyren beklædning.

17 Værelse 1. sal gavlvæg mod nord. Polystyren beklædning. Værelse 1. sal gavlvæg mod nord. Fugtmåling viser 26,4 digits.

18 Værelse 1. sal mod nord. Fugtmåling i loft viser 14,8%. Værelse 1. sal mod øst. Fugtmåling viser 14,8%.

19 Værelse 1. sal mod øst. Fugtmåling under vindue viser 15,6%. Badeværelse væg mod vest. Fugtmåling viser 14,2%.

20 Søren Garde Rådgivning Søren Garde Rådgivning arbejder med juridisk, byggeteknisk og administrativ rådgivning for kommunerne omkring sundhedsfarlige og forfaldne huse - med kondemnering, nedrivningspåbud, oprydning m.v.

21 Haderslevvej 108 DK 6000 Kolding AS/SA Sag: Telefon: Telefax: Søren Garde Rådgivning Sofie Kjeldsen Torvegade 1, 2.sal 8450 Hammel Vedr.: Brogade 17 b Vi har den modtaget 2 aftryksplader fra Dem til analyse på vort laboratorium. Metode Aftryksprøver udføres ved at trykke en aftryksplade mod overfladen, der skal undersøges. Herved opsamles svampesporer på pladen, der er et vækstmedie (V8-agar tilsat antibiotika) hvorpå sporer kan vokse. Aftrykspladerne inkuberes ved 25 C i ca. en uge, og herved kan mængden af levedygtige svampesporer (CFU) på prøvestedet bestemmes. Desuden kan skimmelsvampenes slægt og/eller art bestemmes ved mikroskopi. Identifikation Ved biologiske analyse af prøvematerialet kunne følgende konstateres: Ballerup: Lautrupvang 8 DK 2750 Ballerup Telefon: Fax: Goritas A/S CVR nr.: Danske Bank konto: Swift kode: DABADKKK IBAN nummer: DK

22 AS/SA Sag: Side: 2 Prøve nr. Lokale/ Bygningsdel Konstaterede skimmelsvampe Antal levedygtige sporer / CFU 1 gavlvæg i entre Mucor sp. Penicillium chrysogenum Pladen overgroet* 5 I alt >5 CFU 2 gavlvæg i værelse på 1. sal Mucor sp. Penicillium chrysogenum Aspergillus versicolor Aspergillus ochraceus Pladen overgroet* > I alt > 52 CFU O CFU : Mindre end 10 CFU : Mellem 10 og 50 CFU: Over 50 CFU. Ingen levedygtige svampesporer. Begrænset forekomst af levedygtige svampesporer. Moderat forekomst af levedygtige svampesporer. Høj forekomst af levedygtige svampesporer. * Ved forekomst af Mucor, Rhizopus og et par andre nær beslægtede skimmelsvampe af familien Mucoraceae kan man få et analyseresultat, som siger overgroet. Disse skimmelsvampe vokser meget hurtigere end de andre skimmelsvampe på pladen og overvokser derved de andre kolonier. De danner ikke kolonier i den forstand, men et tykt tæppe på pladen. I disse tilfælde er det ikke muligt at tælle antal kolonier. I enkelte tilfælde kan Mucor dog være flere på steder på pladen og det er især hvis væksten ikke er så kraftig veludviklet, hvor det så er muligt at tælle antal kolonier. Mucoraceae forekommer ofte i støv og på frugt. Beskrivelse af konstaterede skimmelsvampe Mucor sp. kaldes også hovedskimmel idet sporerne dannes i et lukket sporangie, der ser ud som et hoved på en stilk. Den er vidt udbredt og forekommer hyppigt i jordlag og frisk eller tørret frugt. Svampen er hurtigt voksende ved et temperaturoptimum mellem C. I forbindelse med bygningsmaterialer optræder arten på frisksavet eller malet træ, samt på bagsiden af malerier, hvor især limen angribes. Idet Mucor sp. regelmæssigt kan findes i husstøv, vil den ofte kunne påvises på bygningsoverflader. Penicillium kaldes på dansk penselskimmel, da deres opretstående, forgrenede konidiophorer har et pensellignende udseende. Penicillium-slægten består af et utal af arter, hvoraf mange er udbredt over hele jorden, dog hyppigst i tempererede egne.

23 AS/SA Sag: Side: 3 Penicillium kolonier er blågrønne, gulgrønne, gule eller helt hvide med pulveragtig overflade og dårligt udviklet luftmycelium. Penicillium foretrækker middeltemperaturer og kan tåle udtørring. Penicillium forekommer hyppigt indendørs bl.a. på fugtige bygningsoverflader så som tapet, lim, maling og træ. Sporerne lagres gerne i støv. Penicillium-arterne er i stand til ved givne betingelser at producere toxiner, som kan give anledning til sundhedsmæssige gener. Aspergillus er en slægt af skimmesvampe som kaldes vandkandeskimmel, da sporekæderne er placeret som strålerne fra bruseren på en vandkande. Der kendes over 200 arter, som findes verden over, især i det tropiske klima. Farven varierer afhængig af den enkelte art fra sort, brun og gul til grønt. Aspergillus er meget almindelig indendørs og findes oftest i husstøv. I bygninger vokser Aspergillus på celluloseholdige materialer, især på trækonstruktioner, på tapeter og pladematerialer samt især isoleringsmateriale og polyurethanskum. Skimmelvækst kan forekomme på steder, hvor fugtforholdene er eller har været utilfredsstillende. En sådan fugtighed kan stamme fra defekter i overfladestrukturen (revner), utætheder i rør og kondensering af vanddampe fra det indre miljø. Af disse årsager er kondenseringen den langt hyppigste. Skimmelsvampene ses ikke kun på træets overflade, men også på forskellige andre fugtige byggematerialer. Som næringskilde kan Skimmelsvampe benytte enhver form for fugtigt organisk materiale, selv husstøv kan danne et tilstrækkeligt næringsgrundlag. Skimmelsvampe signalerer et usundt fugtigt klima, og er generende på grund af æstetiske grunde, lugten og sporernes og myceliets allergifremkaldende egenskab. Skimmelsvampe kan give anledning til gener i form af slimhinde- og luftvejsirritationer, og vil kunne give anledning til allergi og astma. Sådanne gener opstår typisk kun ved massiv forekomst af Skimmel som følge af store og vedvarende fugtproblemer. For allergikere kan reaktionerne dog komme ved forholdsvis lave "belastninger". Det skal bemærkes, at analyseresultaterne alene viser forholdene i prøvetagningsstederne. Vi er altså ikke i stand til at rapportere om forholdene andre steder, eller at give en samlet vurdering af skimmelforekomsterne i bygningen, herunder omfanget og eventuelle nødvendige udbedringsarbejder.

24 AS/SA Sag: Side: 4 Ønsker De yderligere oplysninger, er De fortsat velkommen til at kontakte os. Faktura vedlagt. Med venlig hilsen Goritas Angela Steinfurth Cand.scient., mikrobiolog