Skimmelsvamp hvis skyld?

Transkript

1 huset juridisk information fra Ejendomsforeningen Danmark nr. 2 marts Orientering Skimmelsvamp hvis skyld? FORFATTER JURIDISK KONSULENT TIMMY LUND I dette nummer af Huset Jura er der refereret fire vidt forskellige afgørelser (en dom og tre ankenævnsafgørelser) vedrørende skimmelsvamp og et spørgsmål til Velfærdsministeren angående samme. I stil med Velfærdsministeriets vejledning angående vedligeholdelse af lejemål, herunder skimmelsvampbekæmpelse (se Ejendomsforeningen Danmarks høringssvar af 31. oktober 2007 til vejledningen på under presserum ) mener ministeriet, at det er landets udlejere, som skal foranstalte (ofte kostbare) undersøgelser efter svamp ved lejers blotte mistanke. Det sker uden lovhjemmel. Hverken lejelovgivningen eller anden lovgivning pålægger udlejer en sådan pligt. Ministeriet bløder dog lidt op i svaret og angiver, at det udelukkende er udlejer, som vurderer om en undersøgelse er nødvendig, samtidig med at det anføres, at landets kommuner ikke kan påbyde en ejendomsejer at foretage undersøgelse for skimmelsvamp.... fortsættes side 3 Indholdsfortegnelse Orientering Skimmelsvamp hvis skyld? Nyt fra myndighederne Obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige... 3 Udkast til bekendtgørelse - Energimærkning... 3 Ændring af byfornyelsesloven... 4 Nyt fra Christiansborg Ændring af lov om registrering af lednings ejere (gebyrregler og kortere frist for fremsendelse af oplysninger) Spørgsmål til ministeren Omfanget af udlejers undersøgelsespligt ved mistanke om skimmelsvamp Diverse GD 2007/29 Ø indbragt for Højesteret... 5 Grundejernes Domssamling GD 2008/08 Ø - Ingen lejeforhøjelse for forbedringer udført før lejeaftalens indgåelse. Ikke forbehold om lejeforhøjelse GD 2008/09 V - Indvendig vedligeholdelse påhvilede L ifølge lejeaftalen. L havde krav på tilbagebetalng af hensættelser til vedligeholdelse... 7 GD 2008/10 B - U berettiget til at kræve efterregulering af lejen. Glemt opkrævning af en del af lejeforhøjelsen efter varsling... 8 GD 2008/11 Ø - Ikke forholdsmæssigt afslag for fugtproblemer i et erhvervslejemål. Ejendommens konstruktion og L s brug var årsag til fugtproblemerne GD 2008/12 Ø - Andelsbolig. Ikke lovbestemt ret til efter købet af ejendommen at blive medlem af A/B, hvis man ikke trods lovligt indkaldt møder op på stiftende generalforsamling GD 2008/13 Ø - Andelsbolig. Parkeringspladser tilknyttet en erhvervsandel kunne ikke opsiges særskilt, ej heller via generalforsamlingsbeslutning GD 2008/14 V - Ikke indtrædelsesret for løsørepanthaver. Ingen branchekyndighed. U berettiget til at fjerne pantsat løsøre efter L s konkurs. Panthaver havde hverken erstatningskrav eller berigelseskrav mod U for nægtelse af indtrædelse eller for genudlejning af lejemålet med pantsatte løsøreeffekter Administrative afgørelser GA 2008/03 HAN - Ankenævn ikke kompetent til at behandle spørgsmål om betaling for undersøgelse om skimmelsvamp GA 2008/04 HAN - U ikke pålagt at udbedre konstateret skimmelsvamp, da forhold ikke skyldtes U s manglende vedligeholdelse (dissens) GA 2008/05 HAN - U pålagt at udbedre konstateret skimmelsvamp, da forhold ikke skyldtes L s forhold (dissens) Skattehjørnet Mulighed for genoptagelse med henblik på at opnå fradrag efter lingningslovens 8 J. (SKM SKAT) Bygninger opført efter stormskader blev ikke anset som værende en del af privatboligen selv om der var sammenhæng imellem privatboligen og de nye driftsbygninger (SKM ØLR) Der kan ved indgåelse af aftaler om køb og salg af fast ejendom knyttes suspensive betingelser til overdragelsen, dermed udskydes beskatningstidspunktet til disse betingelser er opfyldt. (SKM SR) Det ville være i strid med diskriminationsforbuddet inden for EU, at reglerne for indeksering af anskaffelsessummen af en landbrugsejendom kun gjaldt for ejendomme beliggende i Danmark. (SKM LSR)....23

2 Faste forkortelser i Huset Jura 17. årgang nr. 2 marts 2008 ISSN Udgivet af Ejendomsforeningen Danmark Redaktør Kristin Jonasson, ansvarshavende I redaktionen Kristin Jonasson Mogens Dürr Timmy Lund Redaktion Nørre Voldgade 2, 4. sal 1358 København K Telefon: Telefax: Girokonto: info@ejendomsforeningen.dk Hjemmeside: Huset Jura udkommer otte gange om året Huset Jura og Huset udsendes gratis til alle medlemmer af Ejendomsforeningen Danmark. Ikke-medlemmer kan tegne et samlet årsabonnement på Huset Jura og Huset for 705 kr., inkl. moms. ABL ABLL Aftl. EJL ELL ERL GA GD H HAN KL L LL ML Rpl TL U V Ø Andelsboligloven Lov om leje af almene boliger Aftaleloven Ejerlejlighedsloven Erhvervslejeloven Erhvervslejeregulerings lov en (ophævet 1. januar 2000) Grundejernes administrative afgørelser Grundejernes domssamling Højesteret Huslejeankenævnsafgørelse Konkursloven Lejer Lejeloven Boligreguleringsloven Retsplejeloven Tinglyningsloven Udlejer Vestre Landsret Østre Landsret Abonnement Egon Petersen Ejendomsforeningen Danmark Telefon: Grundejernyt Layout Anita T. Damkier Hansen Ejendomsforeningen Danmark Økonomiske nøgletal Prisudvikling (Indeks 2000 = 100) Procentvis ændring Tryk Datagraf Auning AS Redaktionen er afsluttet den 19. februar 2008 Forbrugerprisindeks december 2006/2007 = 112,4 / 115,7 2,9 % Nettoprisindeks december 2006/2007 = 113,3 / 117,1 3,4 % Husleje december 2006/2007 = 116,3 / 118,8 2,1 % Effektiv rente/ydelsesprocent 1) 10-årige realkreditlån 5. februar 2008 = 4,4 % / 13,0 % 20-årige realkreditlån 5. februar 2008 = 5,2 % / 8,6 % 30-årige realkreditlån 5. februar 2008 = 5,3 % / 7,3 % 30-årige A-lån i GI 5. februar 2008 = 4,5 % / 6,1 % 30-årige B-lån i GI 2) 5. februar 2008 = 2,5 % / 4,7 % Nationalbankens udlånsrente 3) 7. juni 2007 = 4,25 % A- og B-lån i GI kan også optages som 10- eller 20-årige. 1) Inkl. bidrag, ekskl. engangsomkostninger i forbindelse med låneoptagelsen. 2) Grundejernes Investeringsfond yder kun lån af denne type til bevaringsværdige ejendomme. 3) Rentesatser anvendes ved beregning af morarentesatser efter rentelovens 5. Morarentesatser svarer til Nationalbankens udlånsrente pr. 1. januar/juli med tillæg af 7 %. Tallene bygger på oplysninger fra Danmarks Statistik, Nykredit og egne beregninger.

3 Skimmelsvamp hvis skyld?... fortsat fra forsiden Det mener det københavnske huslejeankenævn derimod godt, at det kan ud fra en vurdering af, at nævnet baseret på en konkret vurdering og uden sagkyndig bistand i forbindelse med besigtigelsen af de enkelte lejemål kan fastslå, hvem af udlejer eller lejer, der er årsag til skimmelsvampforekomsten. Helt grundlæggende er dette efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse forkert. Huslejeankenævnet og de enkelte huslejenævn for den sags skyld har ikke kompetence til at tage stilling til forhold i en tvist, som kræver bevisførelse. Hvorvidt skimmelsvampforekomst fremkommer som følge af lejers brug af lejemålet eller ejendommens beskaffenhed generelt, kan alene afgøres efter en grundig bevisførelse for Boligretten, hvorfor hverken Velfærdsministeriet eller Ankenævnet for de Københavnske huslejenævn kan tage stilling til dette. Måtte ét eller flere af foreningens medlemmer opleve at få en afgørelse af ovennævnte karakter imod sig, bør sagen efter Ejendomsforeningen Danmarks opfattelse prøves i boligretten. I fald det sker, vil Ejendomsforeningen Danmark gerne orienteres herom. GD2008/11Ø, GA2008/03, GA2008/04, GA2008/05 og spørgsmål 12 & 13 fra Folketingets Boligudvalg til Velfærdsministeren. TIL Bekendtgørelse Obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige Justitsministeriet har pr. 12. december 2007 udstedt bekendtgørelse om obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige. Helt overordnet set medfører reglerne, at alle advokater og advokatfuldmægtige i perioden 1. januar 2008 til 31. december 2011 skal have deltaget i mindst 54 lektioners efteruddannelse af generel eller konkret betydning for advokaterhvervet (svarende til 18 lektioners efteruddannelse om året i perioden). Efter nævnte 3 års periode begynder en ny 3 års periode. Undervisningsog forfattervirksomhed kan i nærmere begrænset omfang medregnes i lektionsantallet. Overskrides lektionsantallet for en 3 årig periode, kan de overskydende lektioner efter ansøgning overføres til en ny 3 årig periode. Opfyldelse af pligten skal dokumenteres overfor Advokatrådet. Advokatrådet udarbejder en formular/erklæring til brug for dokumentationspligten. Ejendomsforeningen Danmarks juridiske efteruddannelseskurser opfylder alle kvalitetskravene i bekendtgørelsens 2 og 3, herunder undervisernes faglige kompetence. Der udleveres ved hvert kursus et kursusbevis, som dokumenterer kursusdeltagelsen og antallet af lektioner, som det pågældende kursus udgør. Generelt set udgør Ejendomsforeningen Danmarks kurser enten 4 lektioner (halvdagskurser) eller 6 lektioner (heldagskurser). Bekendtgørelse nr af 12. december 2007 om obligatorisk efteruddannelse for advokater og advokatfuldmægtige trådte i kraft den 1. januar TIL Udkast til bekendtgørelse Energimærkning Energistyrelsen har sendt et udkast til ny bekendtgørelse om energimærkning i høring hos bl.a. Ejendomsforeningen Danmark. Udkastet til bekendtgørelse indeholder en række nye regler om certificeringsordningen for energikonsulenter, men i øvrigt ikke ændringer, som får direkte betydning for ejere af ejendomme, som skal energimærkes. Ejendomsforeningen Danmark har afgivet et kort høringssvar til Energistyrelsen. Høringssvaret kan læses på MD Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2008 3

4 Nyt fra myndighederne Udkast til lovforslag Ændring af byfornyelsesloven Velfærdsministeriet har udarbejdet et udkast til ændring af byfornyelsesloven og fremsendt det til høring hos bl.a. Ejendomsforeningen Danmark. Lovforslaget vil bl.a. medføre - at der kan ydes støtte efter byfornyelsesloven til nedrivning af bygninger, når det er begrundet i bygningens fysiske tilstand - at kommunerne får ret til at foretage indgreb i en bygnings konstruktioner såkaldte destruktive indgreb med henblik på at konstatere, om der foreligger sundheds- eller brandfare i ejendommen - at kommunerne får mulighed for at give ejendomsejere, herunder private udlejere, påbud om udførelse af forbedringsog vedligeholdelsesarbejder, hvis ejendommens benyttelse er forbundet med sundhedsfare eller brandfare - at private udlejere vil få støtte til udførelse af påbudte arbejder, hvis gennemførelsen af arbejderne ikke kan dækkes via en forbedringsforhøjelse - at kommunerne kan udføre arbejderne for udlejers regning eller ekspropriere ejendommen, hvis udlejerne ikke udfører de påbudte arbejder, samt - at der kan ydes andelshavere en erstatning for kondemnering, der er mindre end den formelle andelsværdi efter andelsboligforeningens regnskab, hvis andelens værdi i handel og vandel er mindre end den officielle værdi. Lovændringerne skal ifølge lovforslaget træde i kraft den 1. juli Ejendomsforeningen Danmark har afgivet et udførligt høringssvar til Velfærdsministeriet, idet Ejendomsforeningen Danmark har en række indvendinger imod indholdet af lovforslaget. Høringssvaret kan læses på MD Lovforslag Ændring af lov om registrering af ledningsejere (gebyrregler og kortere frist for fremsendelse af oplysninger) Økonomi- og Erhvervsministeren har den 9. januar 2008 fremsat lovforslag nr. 44 om ændrede gebyrregler (om adgang til oplysninger fra Ledningsregisteret) samt mere relevant for Ejendomsforeningen Danmarks medlemmer en forkortelse af fristen til at give ledningsoplysninger fra 14 dage til 5 dage. Begrundelsen for forslaget lyder således: Det internetbaserede ledningsejerregister LER blev etableret ved lov i 2004 og er 100 pct. brugerfinansieret. LER har fungeret godt, men der har vist sig behov for enkelte justeringer: - Regeringen foreslår, at brugergebyret, som nu er lovfæstet, fremover fastsættes i LER-bekendtgørelsen, så det løbende kan tilpasses virksomhedernes aktuelle forbrug. - Erfaringer har vist, at den nuværende 14 dages frist for udlevering af ledningsoplysninger kan medføre unødige forsinkelser i gravearbejdet. På baggrund af dialog med branchen ønsker regeringen derfor at nedsætte fristen til 5 hverdage. Derudover ønskes det præciseret i lovteksten, at graveaktørerne skal afvente oplysninger fra ledningsejerne, før de graver. - Endelig foreslår regeringen, at der indsættes en henvisning til reglerne i opkrævnings- og inddrivelsesloven. Det angives i forslaget, at det skal træde i kraft 1. marts Lovforslag nr. 51 af 9. januar 2008 om ændring i lov om registrering af ledningsejere. TIL 4 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2008

5 Omfanget af udlejers undersøgelsespligt ved mistanke om skimmelsvamp Folketingets Boligudvalg har den 6. december 2007 forespurgt Velfærdsministeren om omfanget af udlejers undersøgelsespligt ved mistanke om skimmelsvamp, herunder hvem der vælger rådgivere til at forestå undersøgelserne (BOU Alm. del, spm. 12 og 13). Spørgsmål nr. 12 Vil ministeren oplyse, hvilke krav der fra lejers side kan stilles til den byggetekniske og sundhedsfaglige vurdering af en bolig for at forhindre den situation, hvor en kommune beder udlejer iværksætte en undersøgelse, og udlejer derefter vælger en virksomhed til at varetage opgaven der skal udføres for udlejers regning som giver de resultater, der passer udlejer, og dermed ikke nødvendigvis de korrekte resultater, som kan have meget vidtgående konsekvenser for udlejer? Spørgsmål nr. 13 Vil ministeren oplyse, om valg af eksperter til undersøgelse af forekomst af skimmelsvamp samt valg af metode til og omfang af evt. fjernelse heraf kan foretages suverænt af udlejer? Velfærdsministeren svarede den 8. januar 2008, at det udelukkende er udlejer der udpeger rådgivere: Hvis en lejer henvender sig til udlejeren om skimmelsvamp i det lejede, er det som udgangspunkt udlejeren, der skal sørge for at undersøge lejerens påstand om skimmelsvamp og afholde udgifterne til de nødvendige undersøgelser. Det er derfor også udlejeren, der tager stilling til niveauet for undersøgelserne. Samtidig er det udlejeren, der bærer risikoen for, om der er foretaget det fornødne til at sikre, at det lejede kan anvendes til beboelse. Lejelovgivningen indeholder derfor ikke regler for, hvorledes udlejeren skal tilrettelægge sin undersøgelse, herunder i hvilket omfang der skal indhentes sagkyndig bistand. Lejeren kan således ikke stille krav om, at den byggetekniske og sundhedsfaglige vurdering af forholdet skal ske på en bestemt måde. Hvis en lejer henvender sig til kommunen, er det efter byfornyelseslovens regler kommunalbestyrelsen, der iværksætter eventuelle fornødne undersøgelser af problemet. Undersøgelser, som iværksættes af kommunalbestyrelsen, betales af kommunen, ligesom det er kommunalbestyrelsen, der vælger leverandøren. Kommunalbestyrelsen kan ikke med hjemmel i byfornyelsesloven eller byggeloven pålægge udlejeren at foretage undersøgelsen eller lade undersøgelsen foretage. Karen Jespersen GD 2007/29 Ø indbragt for Højesteret I Huset Jura, nr. 5, september 2007 blev GD 2007/29 Ø omtalt, på side 1 og 3, og selve dommen er refereret på side 15 i nyhedsbrevet. Som nævnt i omtalen af dommen i Huset Jura, var dommen nyskabende, idet den fastslog, at forbedringsforhøjelser i ejendomme i regulerede kommuner kan varsles efter de mere lempelige regler i lejelovens 58-59, hvis blot forbedringsforhøjelsen ikke overskrider de beløbsgrænser i boligreguleringslovens 23/24, som indebærer, at der også skal varsles iværksættelse af arbejderne. For yderligere omtale af dommen henvises til Huset Jura, nr. 5, september I omtalen af dommen var også nævnt, at der var indgivet ansøgning til Procesbevillingsnævnet om tilladelse til indbringelse af dommen for Højesteret. Ejendomsforeningen Danmark har nu erfaret, at Procesbevillingsnævnet har givet 3. instansbevilling, og at dommen nu er indbragt for Højesteret. Det er endnu uvist, hvornår Højesteret afsiger dom i sagen. Indbringelsen af dommen for Højesteret indebærer, at udlejere bør overveje, om man vil varsle forbedringsforhøjelser efter lejelovens 58-59, eller om man for en sikkerheds skyld vil følge den mere omfattende varslingsprocedure i boligreguleringslovens 27, jf. 12/13. Hvis Højesteret måtte ændre dommen og fastslå, at varsling af forbedringsforhøjelser i regulerede kommuner skal ske efter boligreguleringslovens 27, jf. 12/13, vil det formentlig medføre, at forbedringsforhøjelser varslet efter lejelovens vil være ugyldige. Hvis Højesteret måtte stadfæste dommen, vil det naturligvis ingen betydning få for forbedringsforhøjelser, uanset om de er varslet efter lejelovens eller boligreguleringslovens 27, jf. 12/13. MD Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2008 5

6 GD 2008/08 Ø LL 58 ML 27 ABLL Ingen lejeforhøjelse for forbedringer udført før lejeaftalens indgåelse. Ikke forbehold om lejeforhøjelse U og L indgik en lejekontrakt om et lejemål. U havde ikke taget forbehold om, at den aftalte leje ville blive forhøjet på grund af et nyt køkken, som var etableret inden indgåelsen af lejekontrakten med L. Inden indgåelsen af lejekontrakten havde L besigtiget lejligheden og konstateret, at lejligheden var udstyret med nyt køkken. U var ikke berettiget til at varsle lejeforhøjelse for køkkenet U, som var et alment boligselskab, og L indgik i maj 2005 en lejekontrakt om et lejemål. Datoen for L s indflytning blev fastsat til den 1. oktober 2005, og lejen blev fastsat til kr. pr. måned med tillæg af a contovarme. I september 2005 varslede U en lejeforhøjelse på 352 kr. pr. måned overfor L for etablering af nyt køkken i lejligheden. L fremsatte indsigelse imod varslingen med henvisning til, at køkkenet var etableret i lejligheden ved indgåelsen af lejekontrakten. På baggrund af indsigelsen, rettede U henvendelse til L. U beklagede, at L i forbindelse med indgåelsen af lejeaftalen ikke var blevet orienteret om, at lejen for lejligheden ville stige på grund af køkkenet. U forklarede samtidig, at dette skyldtes, at køkkenet ikke var blevet færdigmonteret, da den tidligere lejer opsagde sit lejemål. U forslog samtidig et kompromis om, at lejeforhøjelsen blev gennemført med 100 kr. pr. måned hver den 1. januar i årene , samt at lejeforhøjelsen skulle bortfalde, når køkkenet var betalt. L fastholdt imidlertid sin indsigelse, hvorefter tvisten blev indbragt for beboerklagenævnet, som traf afgørelse om, at varslingen var ugyldig. U varslede herefter på ny lejeforhøjelse for køkkenet i februar 2006, hvorefter sagen på ny blev indbragt for beboerklagenævnet. Beboerklagenævnet fandt, at denne varsling var gyldig, men nævnet afviste at tage stilling til forhøjelsen med henvisning til, at nævnet ikke havde kompetence hertil. L indbragte herefter sagen for boligretten og nedlagde påstand om, at U skulle anerkende, at lejen for lejemålet udgjorde kr. pr. måned. U nedlagde påstand om, at L skulle anerkende, at lejen for lejemålet udgjorde kr. pr. måned. L forklarede, at hun boede i samme afdeling af boligselskabet, da hun fik tilbudt lejligheden, og at hun fik fremvist den af den tidligere lejer. På det tidspunkt var der nyt køkken i lejligheden, som den tidligere lejer havde taget i brug, og der manglede kun et par overskabe. L gik ud fra, at det nye køkken var indeholdt i den husleje, der var angivet i kontrakten. Boligretten udtalte: Det lægges til grund, at parterne i maj 2005 indgik aftale om lejemålet til en husleje på 4.895,00 kr. månedligt eksklusiv forbrugsafgifter. Det lægges videre til grund, at L forinden lejeaftalens indgåelse havde besigtiget lejemålet og var bekendt med, at der var installeret et nyt køkken. L har forklaret, at den tidligere lejer da havde taget køkkenet i brug, og at der alene manglede opsætning af 2-3 ovenskabe. Endelig lægges det til grund, at L den 14. september 2005 flyttede ind i lejligheden og samme dag modtog brev fra U med varsling af huslejestigning pr. 1. januar 2006 i forbindelse med etablering af nyt køkken i lejligheden. To af retten medlemmer finder på baggrund af lejeaftalen mellem parterne og det oplyste om, at køkkenet i det store og hele var færdiginstalleret på tidspunktet for lejeaftalens indgåelse, at L har haft en berettiget forventning om, at den aftalte husleje omfattede installation af det nye køkken. Det forhold at U på grund af interne regler først varsler lejeforhøjelse, efter at arbejdet er afleveret og faktura betalt, findes U at være den nærmeste til at bære risikoen for. Da U ikke i forbindelse med lejeaftalens indgåelse har gjort L opmærksom på, at L kunne forvente en lejeforhøjelse på grund af installation af nyt køkken, findes U på denne baggrund at være afskåret fra at gennemføre en lejeforhøjelse af den aftalte leje på grund af moderniseringen af køkkenet. Et af rettens medlemmer fandt, at den varslede lejeforhøjelse var berettiget. Landsretten stadfæstede afgørelsen. Dom afsagt den 10. august 2007 af Retten i Århus (BS /2006). Dom afsagt den 14. november 2007 af Vestre Landsret (VL B ). MD 6 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2008

7 GD 2008/09 V LL ML 17 Indvendig vedligeholdelse påhvilede L ifølge lejeaftalen. L havde krav på tilbagebetaling af hensættelser til vedligeholdelse Ifølge lejeaftalen mellem U og L påhvilede den indvendige vedligeholdelse L. Uanset dette opkrævede U i en årrække hensættelser til indvendig vedligeholdelse hos L. Da L blev opmærksom på fejlen, krævede L, at de indbetalte hensættelser blev tilbagebetalt, samt at lejen blev nedsat for fremtiden. L fik medhold i, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede L, og at U havde været uberettiget til at opkræve hensættelserne. L s krav på tilbagebetaling var ikke forældet, og U skulle derfor tilbagebetale hensættelserne og nedsætte lejen for fremtiden. I 1998 indgik U og L en lejeaftale om et beboelseslejemål. Det fremgik af lejeaftalens 4, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhvilede L, og kontraktens 4, pkt. 3, vedrørende indeståendet på vedligeholdelseskontoen var ikke udfyldt. I de efterfølgende år modtog L jævnligt varslinger af lejeforhøjelse fra U, og ved varslingerne af lejeforhøjelse var det lagt til grund, at L skulle betale hensættelser til kontoen for indvendig vedligeholdelse. I de senere år modtog L i nogle perioder oplysninger fra U om indeståendet på den indvendige vedligeholdelseskonto samt meddelelse om, at L skulle kontakte U inden igangsætning af eventuelle vedligeholdelsesarbejder. I august 2004 fremsendte L et tilbud på kr. for malerarbejder til U, som L ønskede at udføre i lejemålet. Uden at have fået svar fra U fik L udført arbejdet i perioden 20. august til 27. august 2004, og den 30. august 2004 fremsendte malerfirmaet regningen for arbejderne til U. U meddelte imidlertid samme dato til L, at U ikke ville betale for malerarbejdet, da U havde dårlige erfaringer med det pågældende malerfirma. U henviste i stedet L til at kontakte det malerfirma, som U sædvanligvis anvendte i ejendommen. I december 2004 indbragte L lejens størrelse for huslejenævnet, som traf afgørelse om, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede L, hvorfor L ikke havde krav på nedsættelse af lejen. L indbragte derefter sagen for boligretten og nedlagde en principal påstand om, at U skulle betale malerregningen på kr. samt en subsidiær påstand om, dels at L s leje skulle nedsættes med kr. årligt svarende til hensættelserne til den indvendige vedligeholdelseskonto, dels at U skulle tilbagebetale indeståendet på vedligeholdelseskontoen, ,04 kr., med tillæg af renter fra sagens anlæg til L. U nedlagde påstand om frifindelse. L gjorde bl.a. gældende, at den indvendige vedligeholdelse ifølge lejekontrakten påhvilede L, og at U derfor havde været uberettiget til at opkræve hensættelser til vedligeholdelseskontoen. U gjorde bl.a. gældende, at den indvendige vedligeholdelse af lejemålet påhvilede U, at anvendelsen af hensættelserne på vedligeholdelseskontoen krævede U s samtykke, og at L ikke havde godtgjort, at U havde givet tilsagn om at afholde udgiften til malerarbejdet. U gjorde endvidere gældende, at L s krav på tilbagebetaling af hensættelserne til indvendig vedligeholdelse var bortfaldet på grund af passivitet samt forældelse for så vidt angik indbetalinger foretaget for mere end 5 år siden. To af boligrettens dommere udtalte: Lejekontrakten typeformular A fremstår som udfyldt af U. I 4, punkt 2 er anført, at den indvendige vedligeholdelse påhviler L. Disse dommere finder ikke, at U har godtgjort, at denne aftale senere er ændret således, at U har overtaget pligten til at sørge for indvendig vedligeholdelse af lejligheden. Disse dommere finder efter L s forklaring og den omstændighed, at U som professionel udlejer årligt har fremsendt specifiserede varslingsskrivelser til L, at L med føje er gået ud fra, at hun var forpligtet til at lade en del af huslejen indbetale til kontoen for indvendig vedligeholdelse. Det må herefter lægges til grund, at L først efter, at parternes tvist var opstået blev klar over, at hun løbende havde ladet indbetale penge til den indvendige vedligeholdelseskonto, uanset at U ikke var berettiget til at opkræve sådanne beløb sammen med huslejen. L har således været i utilregnelig uvidenhed om sit krav jf. forældelsesloven af 1908, 3. Disse dommere finder således ikke, at L s krav på tilbagebetaling er helt eller delvist bortfaldet ved passivitet eller forældelse. Disse dommere stemmer således for at tage L s subsidiære påstand til følge. En dommer ville frifinde U. Afgørelsen blev indbragt for landsretten. Under landsretssagen forklarede L, at hun gik ud fra, at den indvendige vedligeholdelse påhvilede hende som anført i lejekontrakten, og at den indvendige vedligeholdelseskonto skulle betragtes som hendes opsparingskonto til brug for vedligeholdelse af lejemålet. Hun oplyste Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2008 7

8 Grundejernes Domssamling endvidere, at hun efter 1991 ikke fik opgørelser over kontoen for indvendig vedligeholdelse, men at hun igen fik opgørelser over kontoen fra 2000 til 2003, hvorefter hun på ny ikke fik opgørelser over kontoen. Landsretten udtalte: Efter indholdet af lejekontraktens 4, punkt 2, påhvilede den indvendige vedligeholdelse L. Efter hendes forklaring havde hun også denne opfattelse. Af U s forklaring kan det udledes, at også U oprindelig havde den opfattelse, som havde fundet udtryk i den nævnte bestemmelse i lejekontrakten. Efter U s forklaring kan det lægges til grund, at han, da hans firma overtog administrationen af ejendommen, gjorde L opmærksom på, at den aftalte ordning ikke harmonerede med, at efter lejelovgivningen knytter opkrævningen af beløb til en indvendig vedligeholdelseskonto sig til en ordning, hvor det er U, der har pligten til indvendig vedligeholdelse. U gjorde imidlertid intet for udtrykkeligt at gøre L opmærksom herpå med henblik på en ændring af aftalegrundlaget, og de løbende varslinger af lejeforhøjelse samt eventuel tilsendelse af årlige saldooplysninger kan ikke medføre, at det kan lægges til grund, at det i strid med den indgåede aftale ikke var L, der havde pligten til indvendig vedligeholdelse. Den omstændighed, at L efter anmodning i 1993/94 fik udbetalt et beløb fra kontoen til dækning af indkøb af maling, kan heller ikke tages til indtægt for, at L havde accepteret en anden ordning. Det tiltrædes derfor, at de pågældende beløb er opkrævet med urette, og af de grunde, som boligrettens flertal har anført, er L s krav på tilbagebetaling ikke bortfaldet ved forældelse eller passivitet. Landsretten stadfæster derfor dommen. U skulle således anerkende, at lejen for lejemålet skulle nedsættes med kr., svarende til det beløb, der årligt blev hensat på den indvendige vedligeholdelseskonto, samt tilbagebetale ,04 kr. til L med tillæg af procesrenter fra sagens anlæg. Dom afsagt den 11. december 2006 af Retten i Århus (BS /2005). Dom afsagt den 6. november 2007 af Vestre Landsret (VL B ). MD GD 2008/10 B ELL 13 U berettiget til at kræve efterregulering af lejen. Glemt opkrævning af en del af lejeforhøjelsen efter varsling U varslede lejeforhøjelse efter det lejedes værdi i et erhvervslejemål i 2000 og fordelte lejeforhøjelsen over 4 år. U fik opkrævet den første del af regulering af lejeforhøjelsen i 2000 og 2001 og en del af lejeforhøjelsen i I 2006 opdagede U fejlen og krævede efterbetaling af den manglende lejebetaling for perioden 2002 til U fik medhold i sit krav om efterbetaling af lejen. I 2000 varslede U lejeforhøjelse overfor L med henvisning til, at den gældende leje var væsentligt lavere end det lejedes værdi. Ved varslingen blev L s leje forhøjet med kr. fra kr. årligt til kr. årligt. Af varslingen fremgik, at lejeforhøjelsen ville blive fordelt over fire år med en stigning på ,96 kr. pr. den 1. juni 2000, den 1. juni 2001, den 1. juni 2002 og den 1. juni U fik opkrævet lejeforhøjelsen i 2000 og 2001, men på grund af fejl ved administrationen af ejendommen blev lejeforhøjelsen i 2002 kun opkrævet delvist og de efterfølgende lejeforhøjelser blev ikke opkrævet. I 2006 blev U opmærksom på, at der var blevet opkrævet for lidt i leje hos L, og i et brev af 29. marts 2006 krævede U, at L efterbetalte følgende beløb: ,98 kr. for perioden 1. august 2002 til 31. maj ,92 kr. for perioden 1. juni 2003 til 31. maj ,92 kr. for perioden 1. juni 2004 til 31. maj ,92 kr. for perioden 1. juni 2005 til 30. april 2006 og U meddelte samtidig, at der pr. 1. maj 2006 ville blive opkrævet en leje på ,84 kr. årligt. L indbetalte de krævede lejebeløb under protest, da U truede med at ophæve lejemålet, hvis L ikke betalte. L anlagde herefter sag imod U og krævede at U tilbagebetalte i alt ,94 kr. med tillæg af renter fra den 16. august U nedlagde påstand om frifindelse evt. mod betaling af et mindre beløb. L gjorde bl.a. gældende, at det var U s risiko, at U havde undladt at opkræve lejereguleringerne, at L var i god tro ved betalingen af den opkrævede leje, og at U havde udvist retsfortabende passivitet og dermed fortabt sit krav på huslejereguleringen. U gjorde bl.a. gældende, at der ikke var udvist retsfortabende passivitet, at L ikke havde været berettiget til at antage, at U ikke ville opkræve den resterende del af den gennemførte lejeforhøjelse og at U ikke på noget grundlag havde mistet sit krav på at opkræve den varslede, gennemførte og ikrafttrådte lejeforhøjelse. 8 Ejendomsforeningen Danmark Huset Jura 2/2008