LOKALPLAN NR Indsigelsesfrist xx. xxxxxx For et sommerhusområde syd for Hasle ved Rubinsøen HASLE. Lokalplan 058 SORTHAT/ MULEBY NYKER

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 058 HASLE Indsigelsesfrist xx. xxxxxx 2011 Lokalplan 058 SORTHAT/ MULEBY NYKER For et sommerhusområde syd for Hasle ved Rubinsøen Marts 2011

2 Indsigelser og ændringsforslag Kommunalbestyrelsen vedtog lokalplanforslag den xx xxx. Planforslaget annonceres i Rytterknægten den x xx xx Har du bemærkninger eller ændringsforslag til lokalplanforslaget skal de sendes til: Teknik & Miljø Skovløkken Allinge teknikogmiljoe@brk.dk. Fristen for indsigelser eller bemærkninger udløber den xx.xxx.xxxx Herefter vil Bornholms kommunalbestyrelse tage endelig stilling til planen. Titel: Journalnummer: Tekst og fotos: Produktion: Lokalplan nr. 058 for et sommerhusområde syd for Hasle ved Rubinsøen P Teknik & Miljø i Bornholms Regionskommune Bornholms Regionskommune

3 INDHOLDSFORTEGNELSE HVAD ER EN LOKALPLAN 3 REDEGØRELSE 4 Lokalplanforslagets hensigter 4 Forhold til anden planlægning 9 Tilladelser fra andre myndigheder m.v. 10 Lokalplanens retsvirkninger 10 BESTEMMELSER Formål Område- og zonestatus Områdets anvendelse Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Skilte og reklamer Vej, sti og parkeringsforhold Ubebyggede arealer Udstykning Ledningsforhold og antenner Ophævelse af lokalplaner Ophævelse af bebygggelsesregulerende fredning Vedtagelsespåtegning 13 KORTBILAG 14 Kortbilag 1 Lokalplanområdet afgrænsning 14 Kortbilag 2 Eksisterende planlægning 15 Kortbilag 3 - Delområder 16

4 HVAD ER EN LOKALPLAN HVORNÅR SKAL DER LAVES LOKALPLAN Kommunalbestyrelsen har pligt til at lave en lokalplan, før der kan gives tilladelse til: større udstykninger større byggerier og anlægsarbejder større nedrivninger Kommunalbestyrelsen har ret til at lave en lokalplan, når den finder det formålstjenligt. EN LOKALPLAN BESTÅR AF Redegørelse, hvor baggrunden og formålet med lokalplanen beskrives, og der fortælles om lokalplanens indhold. Planbestemmelser, der er de juridisk bindende bestemmelser for områdets fremtidige anvendelse. Kortbilag, der blandt andet viser området s udstrækning Illustrationsskitse, der viser eksempel på, hvordan bebyggelse og anlæg kan udformes efter planen. Andre bilag, som f.eks. kan være illustrationsskitser eller andet uddybende materiale Nogle lokalplaner er ledsaget af et kommuneplantillæg, når gennemførelse af planen bevirker ændringer i kommuneplanen. LOKALPLANERS INDHOLD OG BETYDNING En lokalplan bestemmer hvordan et område må udvikles En lokalplan er en detaljeret plan, der bestemmer, hvad der kan ske i et afgrænset område. Planen kan indeholde bestemmelser om en lang række forhold om anvendelse og disponering af arealer, om bebyggelsen og om arkitektoniske udformning.. Juridisk bindende for grundejerne Bestemmelserne i en lokalplan er juridisk bindende for den enkelte grundejer. I bestemmelser kan man se hvad der kan, og ikke kan tillades. Lokalplanens redegørelse er derimod ikke bindende for grundejerne. Offentlig høring Et forslag til lokalplan skal i offentlig høring. I offentlighedsperioden får alle mulighed for at kommentere planforslaget før planen vedtages endeligt.. Vedtagelser sker bl.a. på baggrund af de indsigelser der kommer i offentlighedsperioden. Dispensationsmulighed Kommunalbestyrelsen kan dispensere fra bestemmelser i en lokalplan, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Større afvigelser kan kun foretages ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Planens principper findes i formålsbestemmer og anvendelsesbestemmelser Lokalplaner handler kun om fremtidige ændringer Bestemmelserne i en lokalplan berører alene fremtidige ændringer. Eksisterende lovlige forhold kan fortsætte uanset bestemmelserne i en lokalplan. En lokalplan medfører ikke i sig selv handlepligt for grundejerne, og den udløser heller ikke pligt til at realisere de bebyggelser eller anlæg, der er indeholdt i planen.

5 REDEGØRELSE LOKALPLANFORSLAGETS HENSIGTER Indledning Ejerforeningen Rubinsøen har anmodet om en ny afløsende lokalplan der muliggør at områdets hotellejligheder kan overgå til sommerhusstatus samt muliggøre en udstykning af området til enkeltparceller. Syd for Hasle ved Rubinsøen ligger der et større sommerhusområde. Området er i dag opdelt i to lokalplaner. Den nordlige del er omfattet af lokalplan som udlægger området til hotelformål. Den sydlige del og nogle løsrevne matrikler i nordøst er omfattet af lokalplan 07-04, som udlægger området til sommerhusformål. En del af området, på tværs af de to gældende lokalplaner, er omfattet af en bebyggelsesregulerende fredning fra 1964 (det skraverede område på fig. 1). De to nedenstående kort viser hhv. planlægningen før og efter ny lokalplanlægning. Fig.1 viser de to gældende lokalplaner og samt fredningen. Fig.2 viser den nye lokalplanafgrænsning for lokalplan 058, hvor lokalplan og fredning er ophævet og lokalplan nye reducerede afgrænsning. Fig. 1 Eksisterende lokalplaner for området Fig. 2 Ny lokalplan og reduceret lokalplan for området 4

6 REDEGØRELSE Formål Anvendelse Denne lokalplans ene formål er at ophæve lokalplan og ved en ny lokalplan at ændre anvendelsen fra kun at kunne benytte området til hotelformål til nu at kunne benytte området til sommerhusbebyggelse. Det andet formål er at ophæve den bebyggelsesregulerende fredningsdeklaration fra 1964 ved en ny lokalplan. Derfor bliver en del af lokalplan også ophævet og medtaget i denne nye lokalplan, for samtidig at ophæve den bebyggelsesregulerende fredningsdeklaration der er tinglyst for denne del af området. Sommerhusområdet i lokalplan der er omfattet af denne deklaration har kun vejadgang fra Rubinvej i Nord og er dermed i et naturligt sammenhæng, både vejførings- og beliggenhedsmæssigt med området der overføres og samles i en ny lokalplan. Bebyggelsen på matr. nr. er i dag opført som en samlet hotel/ sommerhusbebyggelse på én fælles matrikel. Der er tilknyttet en service/receptionsbygning til hotellet. De øvrige matrikler i lokalplanområdet er udstykket som selvstændige sommerhuse. Fremtidig anvendelse Hidtidig lovlig anvendelse som hotellejlighed vil stadig kunne fortsætte. Når en hotellejlighed nedlægges til sommerhus vil denne ikke kunne oprettes igen. Når alle hotellejligheder er nedlagt vil service- og receptionsbygningen, som i dag er tilknyttet hotelvirksomheden, også kunne ændre anvendelse fra hotelformål til sommerhusformål. Med den nye lokalplan vil sommerhuse kun kunne anvendes og bebos i tidsrummet 1. april 30. september og uden for dette tidsrum kun i kortvarige ferier, weekends og lignende. Fig. 3 Matrikelkort over lokalplanområdet 5

7 REDEGØRELSE Beliggenhed og omgivelser Området afgrænses mod nord af Rubinvej/Jydegårdsvej, mod vest af Fælledvej, mod øst af det åbne land og mod syd af et sommerhusområde. Området er beliggende i plantageområdet Hasle Klinkerskov ca. 500 meter øst for kysten. Umiddelbart nord for bebyggelsen i plantagen er Rubinsøen, der er en tidligere råstofgrav hvorfra der er hentet kul til lokalforsyning, søen er på knap 2 ha. Bebyggelse Lokalplanen opdeles i 2 delområder. Delområde 1 ligger på en fælles matrikel. Den vestlige del af delområde 1 er bebygget med et hotel bestående af 1 fælles service- og receptionsbygning (rød bygning) og dertilhørende 18 hotellejligheder(grønne bygninger). Den østlige del af delområde 1 er bebygget med 22 sommerhuse(gule bygninger) og er omfattet af fredningsdeklarationen. Indenfor delområde 2 er der opført 13 fritliggende sommerhuse(blå bygninger), der hver især er udstykket. Den gule bygning i delområde 2 hører i dag til lokalplan 07-03, men er selvstændigt udstykket. Fig. 4 Servicebygning Sommerhuse i lokalplan Hotel Sommerhuse i lokalplan

8 REDEGØRELSE Bebyggelsen i delområde 1 er jævnt fordelt i området i mindre grupper ad snoede stikveje fra Rubinvej. Området har et skovagtigt præg og bygningsgrupperne er placeret i mindre lysninger. Arealet er fuldt udbygget og denne lokalplan muliggør ikke yderligere bebyggelse eller udvidelser af boligerne i området. Bebyggelsen består af 2 hustyper længehuse og gavlhuse i 1 etage, som er udført i mørkbejset træ og med mørketage. Eksisterende bebyggelse med længehuse 7

9 REDEGØRELSE Bebyggelsen i delområde 2 er individuelle sommerhuse i forskellige hustyper. Sommerhusene er placeret på selvstændige matrikler og der kan kun opføres en bolig pr. matrikel. Grundene kan udstykkes med en mindste grundestørrelse på m², der kan bebygges op til 15 % i max. 1 etage med en max højde på 5 m. Eksempler på den forskelligartede bebyggelse i delområde 2 8

10 REDEGØRELSE FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING For begge områder gælder det at de ubebyggede arealer skal bevare det skovmæssige præg. Lokalplanplanen omfatter bestemmelser for bygningernes ydre fremtræden. Ophævelse af lokalplaner Zoneforhold Kommuneplanlægning Deklaration Bebyggelsesregulerende fredningsdeklaration Med den endelige vedtagelse af lokalplan nr. 058 ophæves den hidtidigt gældende lokalplan for området samt del af lokalplan Området er beliggende i sommerhusområde. Lokalplanområdet er beliggende i kommuneplanens rammeområde nr. 000.S.26 sommerhusområde ved Tofte Matr. nr. er omfattet af en deklaration af den 19. april 1999, hvis formål har at sikre at ejendommen bevarer sit præg af et lyst skovområde. Deklarationen ophæves ikke med denne lokalplan. Området er omfattet af en bebyggelsesregulerende fredningsdeklaration fra Det vurderes at der er tale om en såkaldt B-deklaration. Det vil sige at kommunen har overtaget påtaleretten og således også har mulighed for at aflyse deklarationen. Deklarationen ønskes ophævet ved vedtagelse af denne plan. De to allerede gældende lokalplaner er ikke i overensstemmelse med fredningen i forhold til bygningernes størrelser, etageantal og højder. For ikke at have modstridende bestemmelser vil denne deklaration blive ophævet med den nye lokalplan. Krav om udseende og bevarelse af det skovmæssige præg fastholdes. I delområde 1 tillader denne lokalplan ikke yderligere bebyggelse, derved ændres der ikke på eksisterende forhold. I delområde 2 kan der kun bygges i 1 etage (lokalplan tillader 2 etager) med en bebyggelsesprocent fastsættes til max 15, højden reduceres til 5 m som er det normale krav til bygningers højde i sommerhusområder ifølge byggeloven. Det skovmæssige præg skal fortsat bevares og der må fortsat ikke hegnes eller etableres hæk i området. I deklarationen er der et fredet område (matr. nr. ), denne del er i dag omfattet af fredskov og kan på den baggrund ikke udnyttes til bebyggelse, derved ændres der intet hermed. 9

11 REDEGØRELSE Miljøvurdering Lokalplanen er omfattet af 3 i Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Bornholms Regionskommune har foretaget screening af lokalplanen og besluttet at den ikke skal miljøvurderes, idet den ikke fastlægger rammer for projekter nævnt i lovens bilag 3 og 4, den kan ikke påvirke et udpeget internationalt naturbeskyttelsesområde, og endelig fastlægger den ikke rammer for anlægstilladelser til projekter, som må antages at kunne få væsentlig indflydelse på miljøet. TILLADELSER FRA ANDRE MYNDIGHEDER M.V Bornholms Museum I følge museumslovens 27 skal eventuelle fund i forbindelse med jordarbejder straks meldes til rigsantikvaren, der kan beslutte om arbejdet skal indstilles indtil en nærmere undersøgelse er foretaget. Rigsantikvaren kan tillige kræve arbejdet indstillet eller forundersøgelser foretaget. LOKALPLANENS RETSVIRKNINGER Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkning Indtil lokalplanen er endeligt vedtaget af kommunalbestyrelsen, må ejendomme, der er omfattet af forslaget ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe indholdet i den endelige plan. Efter planlovens 17 gælder et midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelse. Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan dog fortsætte som hidtil. De midlertidige retsvirkninger gælder fra offentliggørelsen af lokalplanforslaget og til forslaget er endeligt vedtaget, dog højst 1 år fra denne dato. Lokalplanens endelige retsvirkning Når kommunalbestyrelsen endeligt har vedtaget og offentliggjort lokalplanen, må ejendomme, der er omfattet af planen i følge 18 i lov om planlægning kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til etablering af de anlæg med videre, som planen indeholder. Kommunalbestyrelsen kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dispensationen ikke er i strid med principperne i lokalplanen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. Andre tilstandsservitutter kan eksproprieres, hvis det er af væsentlig betydning for at planen kan virkeliggøres. 10

12 BESTEMMELSER Med hjemmel i planloven, lov nr. 388 af 6. juni 1991, jf. lovbekendtgørelse nr. 937af 24. september 2009 fastsættes hermed følgende bestemmelser: 1. Formål Lokalplanens formål er: - at ændre en del af områdets anvendelse fra hotelformål til ferie- og fritidsformål - at at ophæve den bebyggelsesregulerende deklaration for en del af området. 2. Område- og zonestatus 2.1. Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter matr. nr.,,,, 162, 163,,,,,,,,,,, Strandmarken, Hasle jorder samt alle matrikler der efter den 1. marts 2011 udstykkes fra de nævnte ejendomme Lokalplanens område opdeles i 2 delområder, jf. kortbilag Området er beliggende i sommerhusområde 3. Områdets anvendelse 3.1. Lokalplanens område må kun anvendes til sommerhusbebyggelse, det vil sige bebyggelse, der kun må bebos i tidsrummet 1. april 30. september og uden for dette tidsrum kun i kortvarige ferier, weekends og lignende, jf. Planlovens Bebyggelsens omfang og placering Delområde 1: 4.1. Området er udbygget. Der kan ikke opføres ny bebyggelse som garager, carporte og udhuse eller tilbygninger til eksisterende bebyggelse. Delområde 2: 4.2. Bebyggelsesprocenten fastsættes til max Bebyggelseshøjden må max være på 5 m 4.4. Bebyggelse kan max opføres i 1 etage 4.5. Bebyggelse skal mindst have en afstand til skel på 5 m 4.6. Der må kun opføres én bolig på hver selvstændig matrikel. 11

13 BESTEMMELSER 5. Bebyggelsens ydre fremtræden 5.1. Ydre bygningssider skal være af sten, tegl eller træ og skal fremtræde i farver dannet af jordfarverne(okker, terra di sienna, umbra, engelsk rødt, italiensrød, dodenkop) eller hvidt, sort eller de ved nævnte farvers blanding. Til døre, vinduer og andre mindre bygningsdele kan anvendes andre farver Tagdækning skal være af røde, sorte eller mørkegrå tegl/tagsten eller mørk tagpap. Blanke og reflekterende tag materialer må ikke anvendes Ved opsætning af energipaneler skal de integreres i bygningsfladerne. 6. Skilte og reklamer 6.1. Reklamering tillades ikke. 7. Vej, sti og parkeringsforhold 7.1. Der skal etableres 2 parkeringspladser pr. bolig. 8. Ubebyggede arealer 8.1. Ubebyggede arealer skal ved bevarelse og vedligehold af beplantning m.v. fortsat fremstå med en karakter af skov På ubebyggede arealer må der ikke henstilles uindregistrerede køretøjer, skure- eller campingvogne, kølbåde eller oplag Der må ikke opsættes hegn eller etableres hække i området. 9. Udstykning 9.1. Delområde 1 kan kun udstykkes efter en samlet udstykningsplan med en mindste grundstørrelse på m² 9.2. Delområde 2 kan udstykkes med en mindste grundestørrelse på m². 10. Ledningsforhold og antenner Bebyggelsens spildevand skal tilsluttes offentlig kloak Overfladevand skal føres til faskiner Vandforsyning skal ske fra alment vandværk. 11. Ophævelse af lokalplaner Lokalplan nr og del af lokalplanplan nr der vedrører denne plan ophæves ved endelig vedtagelse af denne plan 12. Ophævelse af bebyggelsesregulerende fredningsdeklaration Bebyggelsesregulerende fredningsdeklaration tinglyst den 29. juli 1964 ophæves ved endelig vedtagelse af denne plan. 12

14 BESTEMMELSER 13. Vedtagelsespåtegning Lokalplanforslaget er vedtaget af kommunalbestyrelsen dd.mm.åå Winnie Grosbøll Borgmester Jørgen Dreyer Område Chef for Teknik & Forsyning 13

15 KORTBILAG 1 Lokalplanområdets afgrænsning 14 Lokalplanafgrænsning Målestoksforhold: 1:5.000

16 KORTBILAG 2 - Eksisterende planlægning 15

17 KORTBILAG 3 - Delområder Delområde 1 Delområde 2 Målestok 1: