Lokalplan nr. 048 og Kommuneplantillæg 010 for 10 ferielejligheder Kulhusgården.

Transkript

1 Lokalplan nr. 048 og Kommuneplantillæg 010 for 10 ferielejligheder Kulhusgården. Hvidbog - behandling af høringssvar Afsender Resumé af høringssvar Kommentarer Forslag til beslutning 1. Danmarks Naturfredningsforening. 1a DN henvender sig på grund af lokalplanens afsnit om Swimmingpool/badesø i forhold til det krævede mini-renseanlæg. DN mener dels, at alt overfladevand skal ledes uden om renseanlægget for ikke at overbelaste det-te og dels rensning af eventuel ba-desø eller swimmingpool skal ind-gå i dimensionering og valg af renseanlæg. Endeligt mener DN, at det ikke er godtgjort, at nedsivningsanlægget kan anlægges efter gældende krav om anvendelig jordtype og til- strækkelig afstand til andre ned-sivningsanlæg og indvindingsboringer. 1a Kommunen har i lokalplanforslaget ikke forholdt sig til vandet i badesøen fordi ansøger har oplyst, at vandet i en eventuel kommende badesø vil recirkulere og at der derfor ikke er noget spildevand. Der er derfor ikke givet tilladelse til at tilslutte spildevand fra badesøen til minirenseanlægget, ligesom der heller ikke er givet tilladelse til at bortlede overfladevand via minirenseanlægget. Der er decideret et par vilkår i tilladelsen til at etablere minirenseanlæg, som beskriver at der ikke må tilsluttes andet end almindeligt husspildevand til anlægget (vilkår nr. 28 og 29 i tilladelsen). Det vil sige at alt andet vand end husspildevand skal der særskilt tilladelse til at bortlede fra matriklen. Der er ikke lavet tillæg til spildevandsplanen fordi bortledningen på ejendommen ikke afviger fra det planlagte eller ikke planlagte. 1a For at præcisere hvad der er givet tilladelse til, og hvad der efterfølgende skal søges om tilladelse til, foreslås det at tilføjelse af en ny 11.4 og 11.5: 11.4 Overfladevand må ikke tilsluttes minirenseanlægget, men skal bortskaffes ved faskiner eller på anden vis håndteres på ejendommen. Kommunens miljøafdeling skal godkende dette afvandingsprojekt inden bebyggelsen tages i brug Før ibrugtagning af badesø eller swimmingpool skal der fremsendes og godkendes særskilt projekt for håndtering af eventuelt spildevand fra anlægget. I redegørelsen under Spildevand foreslås følgende tekst tilføjet efter 2. afsnit: Det er overfor kommunen godtgjort, at nedsivningsanlægget i forbindelse med minirenseanlægget kan anlægges efter gældende krav om anvendelig jordtype og med tilstrækkelig

2 Området er at betragte som åbent land. I det åbne land er det grundejers eget ansvar at ansøge om tilladelse til de renseløsninger, der ønskes etableret. Med hensyn til de nævnte krav er disse for det første alene vejledende og for det andet har DN ret i, at det ikke er godtgjort at van-det fra badesøen kan nedsives, fordi kom-munen netop har fået oplyst, at der ikke ville blive noget spildevand derfra. afstand til andre nedsivningsanlæg og indvindingsboringer. Der må kun tilsluttes almindeligt husspildevand til minirenseanlægget. For overfladevand og eventuelt spildevand fra svømmesø eller swimmingpool skal der godkendes særskilte projekter af kommunens miljøafdeling. Miljøafdelingen har ikke forholdt sig til andet overfladevand, da der alene er tale om vejledende krav og fordi der er forholdsvis god plads til andre faskiner og rigelig afstand til indvindingsboringer. Med hensyn til jordbundsforholdene er disse dokumenteret i forbindelse med fremsendelse af projekt for minirenseanlægget, så der kan nedsives. 2. Dansk Camping Union (DCU) 2a DCU indgiver en principiel indsigelse mod planen idet man forventer, at der, på grund af omfanget af planen, skal etableres et rensningsanlæg til kloak, m.m. Dette forhold må ikke belaste DCU s plads, drift og anlæg. Hvis kommunen skal afholde initial- og driftsomkostningerne til kloak til ferieboligerne, m.m. anser DCU dette i strid med gældende praksis og forbeholder sig retten til at få en kommunal økonomisk drift også på DCU s rensningsanlæg på Kulhuse 2a Der angives i lokalplanen skal der etableres et nyt minirenseanlæg med nedsivning på ejendommen. Dette skal betales og etableres af ejerne selv, ligesom den kommende drift er ejerens økonomiske ansvar. Der vil således ikke blive tale om, at kommunen afholder nogen udgifter til dette anlæg. Der vil således heller ikke blive tale om, at de nye ferieboliger vil påvirke Kulhuse Campings plads, drift og anlæg kun i positiv retning på den måde, at ejendommen ikke mere vil være tilsluttet Camping- pladsens allerede belastede 2a Det indstilles på baggrund af forvaltningens DCU ikke fører til ændringer i lokalplanen.

3 Camping. renseanlæg. 3. Foreningen for Bygnings- og landskabskultur i Frederikssund 4. Anni og Ivan Christensen 3a Foreningen for Bygnings- og landskabskultur i Frederikssund har ingen bemærkninger til forslaget. 4a Anni og Ivan Christensen(AIC) indleder med nogle betragtninger om ejendommens skelforhold, hvor der gøres opmærksom på, at skellet mod øst burde forløbe stik nord, men at skellet rent faktisk har retning med adskillige grader mod øst. Dette er efter AIC s opfattelse en ulovlig og strafbar udnyttelse af et fredet område. 3a Ingen bemærkninger. 4a Administrationen kan oplyse, at skellet mod øst jævnfør matrikelkortet rent faktisk forløber nogle grader mod øst. 3a Ingen 4a Det indstilles på baggrund af forvaltningens i lokalplanen. Luftfoto af ejendommen med matrikelskel 4b AIC mener, at det af den nuværende lokalplan 25 for området fremgår, at bebyggelsen kun må være i 1 etage. Der gives derfor indsigelse mod, at lokalplanen giver mulighed for bebyggelse i 1½ etage. Dette vil efter indsigernes opfattelse medføre, at de omkringliggende parceller ikke mere vil være ugenerede. AIC skriver, at der med mulighed for etablering af balkoner vil være 4b Det er ikke rigtigt, at det af den nuværende lokalplan 25 kun giver mulighed for bebyggelse i 1 etage. Af 6.1 i lokalplan 25 fremgår det, at bebyggelsen må opføres i 1½ etage. Det er naturligvis rigtigt, at udnyttelsen af tagetagen vil kunne give mulige indkigsgener, men det kunne også være have været tilfældet med nuværende lokalplan. Der er mellem Kulhusgården og den nærmest liggende ejendoms nordlige 4b Det indstilles på baggrund af forvaltningens i lokalplanen.

4 en højdeforskel på meters højde fra balkonerne og ned til nærmest beliggende ejendom syd for Kulhusgården, da terrænet skråner mod syd. matrikelskel 2 meters højdeforskel. Gulvhøjde på balkonerne vil jævnfør tegninger fra ansøgers arkitekt ligge ca. 2.6 m over terræn, hvorfor gulvhøjden på balkonerne derfor højst komme til at ligge 4,6 meter højere end terræn på nærmeste parcel mod syd. Hertil kommer, at afstanden fra den nærmeste balkon til den syd for liggende parcel er ca. 30 meter og at der i denne parcels skel er en høj beplantning. Administrationen vurderer derfor ikke, at der vil være fare for uacceptable eller usædvanlige gener i form af indkigsmuligheder fra de kommende balkoner. 4c Der rejses spørgsmål ved, om der i der mod syd er plads til etablering af pergola/altaner samt en sti inden for skel som vist på lokalplanforslagets kortbilag. 4d AIC bemærker, at der vest, nord og øst skal etableres beplantningsbælter, men at der ikke etableres beplantning mod syd med mod AIC s ejendom. 4c Afstanden fra afslutning af pergola/altan til skel vil være knap 1 meter, så der vil være plads til en sti som vist på kortbilaget. 4d Administrationen kan følge indsigelsen og vil foreslå, at der i lokalplanen indføjes en bestemmelse om, at der skal plantes en hæk langs det sydlige skel. 4c Det indstilles på baggrund af forvaltningens Anni og Ivan Christensen ikke fører til ændringer i lokalplanen. 4d Det foreslås, at der indføres en ny 9.6 i lokalplanen i afsnittet og Ubebyggede arealer således: 9.6 Langs lokalplanområdets sydlige skel skal der plantes en tjørnehæk. Hækken skal holdes i en højde på 1,8 m. 4e Vedrørende lokalplanforslagets 5.1 om forbud mod yderligere udstykning bemærker indsi- Gerne at dette tolkes som, at lejlighederne kan lejes, og ikke sælges som time-share, ejer- eller andelslejligheder. 4e Det er Naturstyrelsen, der særskilt skal give tilladelse til udlejning af ferieboligerne i henhold til lov om sommerhuse og campering. Tilladelsen til udlejning er givet til den nuværende ejer og bortfalder ved ejerskifte. (Det skal i denne forbindelse i parentes bemærkes, at planloven ikke hjemler mulighed for at regulere bebyggelsers ejerforhold). 4e Det indstilles på baggrund af forvaltningens i lokalplanen.

5 4f Indsigerne ønsker, at benyttelsen af ferielejlighederne skal indskrænkes på samme måde som sommerhuse fra 1. april til 1. oktober. 4g AIC gør opmærksom på, at arealet rundt om ejendommen er fredet. AIC finder at, det skal præciseres overfor lejerne, at man ikke må spise frokost, spille bold eller andet på området. 4f Planlovens 40 indeholder, ud over bestemmelsen om benyttelse af sommer huset til overnatning i perioden fra 1. april til 1. oktober, også en bemærkning om, at sommerhuset ud over denne periode kan anvendes kortvarige ferieophold m.v. Disse regler gælder dog kun for boliger i sommerhusområder og således ikke for ferielejlighederne, da lokalplanens område ikke er et sommerhusområde men et område i det åbne land. Lokalplanens område kan ikke overføres til sommerhusområde, da der foreligger et generelt forbud mod udlæg af nye sommerhusområder. Planloven hjemler ikke mulighed for i en lokalplan at pålægge begrænsninger for brugen af ferieboliger ud over de almindelige regler for sommerhuse i sommerhusområder. 4g Med lokalplanen og de foreslåede ændringer, vil hele lokalplanområdet blive omsluttet af beplantningsbælter eller hæk. Der vil således ikke rent fysisk være direkte adgang til de omkringliggende arealer. Samtidigt vil ejendommens egne arealer blive indrettet med attraktive udendørs opholdarealer. Det er derfor ikke administrationens opfattelse, at de kommende lejere i særligt omfang skulle være påskyndede til at benytte de fredede arealer til ophold. Herudover er der ikke i planloven hjemmel til at opstille husorden eller lignende regler for beboernes færden i eller omkring en given ejendom. 4f Det indstilles på baggrund af forvaltningens i lokalplanen. 4g Det indstilles på baggrund af forvaltningens i lokalplanen.

6 4h Med hensyn til placering af solceller finder AIC, at det er et godt initiativ, men vil dog foretrække, at solcellerne - for ikke at genere omgivelserne at disse kun placeres på den nordlige længes sydflade eller kun på fladerne der vender ind mod gården.. 4h Lokalplanens bestemmelser om solfangere fastslår at disse ikke må være reflekterende. Solfangerne vil derfor ikke være til gene for de omboende. Administrationen finder derfor ikke, at ejendommen skal forhindres i at anvende vedvarende energi i videst muligt omfang. 4h Det indstilles på baggrund af forvaltningens i lokalplanen 4i Vedrørende solceller spørger AIC desuden om altaner og solceller kan godkendes fra søsiden. 4i Både solceller og altaner er almindelige bygningsmæssige bestanddele, der ikke kræver særlige godkendelser. Lokalplanen har inden forelæggelse for byrådet været i en forudgående høring i Naturstyrelsen som blandt anden påser forholdet til kystnærhed. Naturstyrelsen har ikke haft bemærkninger til dette heller ikke i forbindelse med den senere formelle offentlige høring. 4i Det indstilles på baggrund af forvaltningens i lokalplanen 4j AIC finder, at faskinen fra minirenseanlægget skal ligge med en mere nordlig placering mellem tennisbanerne og badesøen eller i haven vest for hovedhuset, eventuelt i gården. Årsagen til dette er, at AIC frygter, at faskinen vil sende en større vandmængde ned til AIC s i forvejen vandlidende parceller syd for ejendommen. 4k AIC stiller spørgsmål om håndteringen af vand fra swimmingpool/badesø og om dette kan foregå miljømæssigt korrekt. 4j Forvaltningen har været opmærksom på dette og det derfor overfor kommunen godtgjort, at nedsivningsanlægget i forbindelse med minirenseanlægget kan anlægges efter gældende krav om anvendelig jordtype uden gener for de omkringboende. Der foreslås en tilføjelse om forholdet i lokalplanens redegørelse. 4k som 1a 4j Som 1a under tilføjelse til redegørelsen. 4j Som 1a

7 4l AIC finder at lokalplanens 14.1, hvor fremgår at Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. er en gummiparagraf, hvorefter alt kan lade sig gøre. 4l Det følger af planlovens 18 at en lokalplans bestemmelser kun kan angå fremtidige dispositioner, det vil sige, at eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan fortsætte. Dette indebærer ud over retten til at benytte ejendommen, som den er, også en vis ret til ajourføring eller udvikling af en hidtidig erhvervsudøvelse på ejendommen. Jævnfør planlovens 37 kan bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed m.v. Igangsættes imidlertid de nye muligheder som lokalplane åbner for så træder lokalplanens bestemmelser i kraft. Blandt andet er etableringen af minirenseanlægget en forudsætning for at tage ferielejlighederne i brug. 4l Det indstilles på baggrund af forvaltningens AIC ikke fører til ændringer i lokalplanen. 4m AIC stiller flere gange i indsigelsen spørgsmålstegn ved tidligere kommunalt tilsyn med ejendommen og også fremtidigt tilsyn. 4m Der er på baggrund af de forskellige spørgsmål om tilsyn forespurgt i de afdelinger i kommunen, der jævnfør lovgivningen har tilsynsforpligtelser, om disse har kommentarer til det anførte. Det er oplyst, at der på ejendommen er udført tilsyn i det omfang der er normalt for ejendomme i det åbne land og at dette også vil være tilfældet i fremtiden. Herudover har forvaltningen ingen kommentarer til det anførte. 4m Det indstilles på baggrund af forvaltningens AIC ikke fører til ændringer i lokalplanen.

8 5. GF Kulhusgården 5a GF Kulhusgården finder formuleringen i lokalplansforslagets 14 problematisk, og det gør, at GF må protestere mod det fremlagte lokalplanforslag. Det fremgår af 14, at Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv pligt til at udføre de anlæg med videre der er indeholdt i planen. GF finder at lokalplanen med denne formulering blot vil være et katalog over en række uforpligtende muligheder, hvorefter ejeren af Kulhusgården kan fortsætte sin praksis med entreprenørvirksom hed og hensætte containere mv. på østsiden af gården på et område, som kommunen flere gange er blevet oplyst om finder sted på det fredede areal. I henhold til lokalplan 25 er området udlagt til offentlige formål, som skulle være lejrskole og fritidsklub. Planen er aldrig ført ud i livet, og i stedet har omgivelserne nu i mange år måtte finde sig i entreprenørens larmende arbejde med containere og lastbilkørsel, samt afbrænding af grenaffald og støj. Tilmed på det fredede område. 5b GF finder, at der bør beplantes eller afskærmes mod syd ud 5a som 4l 5b Administrationen finder dette ønske naturligt, selvom der er ca. 30 meter til 5a Det indstilles på baggrund af forvaltningens GF Kulhusgården ikke fører til ændringer i lokalplanen. 5b som 4d

9 mod det fredede område og de nærmeste naboer. de nærmeste naboers skel. 5c Placeringen af minirensningsanlægget bør efter GF s opfattelse placeres i nord, enten ved parkeringspladsen, mellem tennisbanerne og badesøen, eller i haven vest for hovedhuset, evt. på gårds-pladsen. Det fremgår af forslaget, at rensningsanlægget skal ligge i det sydøstlige hjørne. GF mener at vide, at vandskellet forløber nord / syd lige øst for gården. Da gården er det højeste punkt i området, frygter GF, at anlægget med den foreslående placering vil sende en større vandmængde ned mod flere af grundejerforeningens parceller, der i forvejen er meget vandlidende. 5c Forvaltningen har været opmærksom på dette og det derfor overfor kommunen godtgjort, at nedsivningsanlægget i forbindelse med minirenseanlægget kan anlægges efter gældende krav om anvendelig jordtype uden gener for de omkringboende. 5c Som 1a under tilføjelse til redegørelsen. 5d Balkoner og solceller mv. bør efter GF s opfattelse placeres på de tagflader, der vender ind mod gårdspladsen på grunden. Det fremgår af forslaget, at der kan opsættes balkoner med glasplader samt solfangere på tagene ud mod området. GF mener, at dette uundgåeligt vil genere de nærmeste ejendomme, såvel synsmæssigt og med hensyn til ugenerthed, da Kulhusgården er den højest beliggende ejendom i området. 5e Bortledning af evt. klorholdig vand fra evt. swimmingpool bør 5d Som 4i. 5e Som 1a 5d Som 4i. 5e Som 1a under tilføjelse til 11.3

10 efter GF s opfattelse håndteres miljømæssigt korrekt. Det fremgår ikke af planen, hvordan eventuelt klorholdigt vand bortledes. 5f Det bør efter GF s opfattelse af planforslaget fremgå, hvem der bekoster projektet med de 10 ferielejligheder, herunder om der er tale hel eller delvis finansiering fra kommunens side. Dette er efter GF s opfattelse relevant i forhold til den samlede bedømmelse af projektet. 5g Det bør efter GF s opfattelse af planforslaget fremgå, hvorfor ejeren af Kulhusgården nu med kommunens godkendelse - ønsker opførelse af ferielejligheder på ejendommen, i stedet for at leve op til de påtænkte formål i den gældende lokalplan 025 for området. Det fremgår ikke af planen, hvorfor der nu ønskes ferielejligheder på området, i stedet for de oprindelige planer om offentlige formål med området, som skulle være lejrskole og fritidsklub. En sådan begrundelse er efter GF s opfattelse i høj grad relevant i forhold til den samlede bedømmel-se af projektet. 5h Det bør efter GF s opfattelse af planforslaget fremgå, at der for ferielejlighederne vil skulle gælde en husorden, der sikrer et godt naboskab med de omkringliggende sommerhusparceller. Af husordenen bør der efter GF s opfat- 5f Der er jævnfør planlovens lokalplankatalog i lovens 15 ingen hjemmel til dette. Spørgsmålet er også efter administrationens opfattelse irrelevant i planlægningsmæssig sammenhæng. Det skal dog her nævnes, at kommunen ingen andel har i finansieringen. 5g Indretningen af 10 ferielejligheder på ejendommen er hjemlet i lov om sommerhuse og campering og det er derfor helt legalt for ejeren at ansøge om dette. Der redegøres i lokalplanen i fornødent omfang om baggrunden for ønsket i lokalplanens redegørelsesdel i afsnittet: Baggrund og formål med lokalplanen 5h Der er jævnfør planlovens lokalplankatalog i lovens 15 ingen hjemmel til dette. 5f Det indstilles på baggrund af forvaltningens GF Kulhusgården ikke fører til ændringer i lokalplanen. 5g Det indstilles på baggrund af forvaltningens GF Kulhusgården ikke fører til ændringer i lokalplanen. 5h Det indstilles på baggrund af forvaltningens GF Kulhusgården ikke fører til ændringer i lokalplanen.

11 telse således erindres om, at arealet rundt om gårdens matrikel er fredet, hvilket bl.a. betyder, at man må passere området, men ikke tage ophold. Det bør derfor præciseres over for lejere af ferielejlighederne, at man bl.a. ikke må spise frokost, spille bold, eller andet på det fredede område beboere på Kulhustværvej, Kulhusgårdsvej og Skansevej m.fl. 6a Der gøres indsigelse mod lokalplanen, idet Kulhusgården efter underskrivernes opfattelse bliver til en erhvervsejendom. 6a Jævnfør planlovens 37 kan bygninger, der ikke længere er nødvendige for driften af en landbrugsejendom tages i brug til håndværks- og industrivirksomhed m.v. 6a Det indstilles på baggrund af forvaltningens kommentarer, at de fremførte bemærkninger ikke fører til ændringer i lokalplanen. Indretningen af 10 ferielejligheder på ejendommen er hjemlet i lov om sommerhuse og campering og det er derfor helt lovligt for ejeren at ansøge om dette. Denne mulighed er indført i lov om sommerhuse og campering for at udnytte den bygningsmasse på nedlagte landbrugsejendomme, som ellers ville stå ubenyttede hen og for på denne måde både at genanvende allerede foretagne investeringer i bygninger og at for at sikre, at bygningsmassen vedligeholdes Samtidigt har det været hensigten at skabe nye muligheder for indtjening i landområderne. 6b Underskriverne mener ikke, at der skal gives lempelser, der ændrer den særlige karakter af området, som søges fastholdt ved den gamle lokalplan, der udlæg- 6b Det er administrationens opfattelse, at ændringen fra lejrskole og fritidsklub til ferielejligheder er mere i overensstemmelse med områdets anvendelse som sådan. 6b Det indstilles på baggrund af forvaltningens kommentarer, at de fremførte bemærkninger ikke fører til ændringer i lokalplanen.

12 ger området til lejrskole og fritidsklub. Beboerne er yderst utilfredse med lokalplanforslaget og beder byrådet trække forslaget tilbage. Lokalplanens bestemmelser ligger, hvor det har været muligt, så tæt på den oprindelige lokalplans bestemmelser som muligt. 7. Naturstyrelsen, Roskilde 7a Naturstyrelsen frafalder i brev af 21. juni 2012 indsigelse mod lokalplanforslaget af 15. maj Indsigelsen mod lokalplanforslaget var først og fremmest begrundet i, at der Naturstyrelsen ikke inden offentlighedsfasens udløb havde modtaget et projekt, der kunne godkendes efter sommerhuslovens 2. Naturstyrelsen har nu godkendt projektet efter sommerhusloven men forudsætter, at det kommer til at fremgå af den endelige plan, at der på Kulhusgården alene kan etableres 10 ferieboliger på maksimalt 100 m2 hver især. 7a Ingen kommentarer. 7a Det indstilles på baggrund af Naturstyrelsens bemærkninger, at: 2 gæsteværelser i lokalplanens 4.1 udgår og at der i lokalplanen tilføjes en ny 4.3 således: 4.3 Der må kun indrettes 10 ferielejligheder på maksimalt 100 m2 hver især. Ferielejlighederne skal indrettes i det på kortbilag1 med F mærkede byggefelt. Det indstilles desuden, at der i redegørelsen i afsnittet Baggrund og formål med lokalplanen i næstsidste afsnit tilføjes følgende sætning: Ferielejlighederne på maksimalt være på 100 m2 hver især og de må kun indrettes i den tidligere landbrugsbygnings udlænger.