Core German Residential II Kommanditaktieselskab

Transkript

1 Core German Residential II Kommanditaktieselskab Årsrapport for 2014 CVR-nr Årsrapporten er fremlagt og godkendt på selskabets ordinære generalforsamling den / 2015 Dirigent

2 Indholdsfortegnelse Side Påtegninger Ledelsespåtegning 1 Den uafhængige revisors erklæringer 2 Ledelsesberetning Selskabsoplysninger 4 Koncernoversigt 5 Hoved- og nøgletalsoversigt for koncernen 6 Beretning 7 Koncern- og årsregnskab Regnskabspraksis 15 Resultatopgørelse 1. januar december 22 Balance 31. december 23 Egenkapitalopgørelse 25 Pengestrømsopgørelse for koncernen 26 Noter til årsrapporten 27

3 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. januar december 2014 for Core German Residential II Kommanditaktieselskab. Årsrapporten er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Årsregnskabet og koncernregnskabet giver efter vores opfattelse et retvisende billede af selskabets og koncernens aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af selskabets og koncernens aktiviteter og koncernens pengestrømme for Ledelsesberetningen indeholder efter vores opfattelse en retvisende redegørelse for udviklingen i koncernens og selskabets aktiviteter og økonomiske forhold, årets resultat og finansielle stilling. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København, den 6. marts 2015 Direktion Niels Lorentz Nielsen John Bødker Bestyrelse Ole Risager Leif Stidsen Palle Nørgaard formand Karin Elbæk Nielsen 1

4 Den uafhængige revisors erklæringer Til kapitalejerne i Core German Residential II Kommanditaktieselskab Påtegning på koncernregnskabet og årsregnskabet Vi har revideret koncernregnskabet og årsregnskabet for Core German Residential II Kommanditaktieselskab for regnskabsåret 1. januar december 2014, der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter for såvel koncernen som selskabet samt pengestrømsopgørelse for koncernen. Koncernregnskabet og årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for koncernregnskabet og årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser nødvendig for at udarbejde et koncernregnskab og et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om koncernregnskabet og årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om koncernregnskabet og årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i koncernregnskabet og årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i koncernregnskabet og årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et koncernregnskab og et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, og om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige, samt en vurdering af den samlede præsentation af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. Konklusion Det er vores opfattelse, at koncernregnskabet og årsregnskabet giver et retvisende billede af koncernens og selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 31. december 2014 samt af resultatet af koncernens og selskabets aktiviteter samt koncernens pengestrømme for regnskabsåret 1. januar 31. december 2014 i overensstemmelse med årsregnskabsloven. 2

5 Den uafhængige revisors erklæringer Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af koncernregnskabet og årsregnskabet. Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med koncernregnskabet og årsregnskabet. Aalborg, den 6. marts 2015 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Michael Stenskrog statsautoriseret revisor Peder Sehested Lund statsautoriseret revisor 3

6 Selskabsoplysninger Selskabet Core German Residential II Kommanditaktieselskab Skoubogade 1, København K Telefon: Telefax: adresse: info@coreproperty.dk Hjemmeside: CVR-nr: Regnskabsperiode: 1. januar december 2014 Regnskabsår: 7. regnskabsår Hjemstedskommune: København Komplementar Komplementarselskabet Core German Residential II ApS Skoubogade 1, København K Bestyrelse Ole Risager, formand Leif Stidsen Palle Nørgaard Karin Elbæk Nielsen Direktion Niels Lorentz Nielsen John Bødker Advokat Advokat Morten Jensen Advokatfirmaet Børge Nielsen Hasserisvej Aalborg Revision PricewaterhouseCoopers Skelagervej 1 A 9000 Aalborg 4

7 Koncernoversigt Moderselskab Core German Residential II Kommanditaktieselskab, København, Danmark Nom. TDKK Konsoliderede dattervirksomheder 100% Core German Residential II Hamborg ApS & Co. KG, Hamborg, Tyskland 100% Core German Residential II Hannover ApS & Co. KG, Hamborg, Tyskland 100% Core German Residential II Düsseldorf ApS & Co. KG, Hamborg, Tyskland 100% Core German Residential II Köln/Bonn ApS & Co. KG, Hamborg, Tyskland 100% Core German Residential II Frankfurt ApS & Co. KG, Hamborg, Tyskland 5

8 Hoved- og nøgletalsoversigt for koncernen Koncernens udvikling kan beskrives ved følgende hoved- og nøgletal: DKK DKK DKK DKK DKK Hovedtal Resultat Nettoomsætning Resultat før finansielle poster Resultat af finansielle poster Resultat før dagsværdireguleringer mv Resultat af dagsværdireguleringer af ejendomme og ejendomsgæld Årets resultat Balance Materielle anlægsaktiver Balancesum Egenkapital Pengestrømme Pengestrømme fra: - indtjening driftsaktivitet nettoinvestering i materielle anlægsaktiver finansieringsaktivitet Årets forskydning i likvider Nøgletal i % Bruttomargin 81,3% 82,8% 82,1% 81,8% 84,1% Overskudsgrad 69,9% 72,0% 71,3% 70,7% 72,9% Soliditetsgrad 37,7% 35,0% 30,5% 28,7% 32,7% Forrentning af egenkapital 23,7% 27,5% 20,2% 10,3% 7,9% Der henvises til definitioner af nøgletal i afsnittet om regnskabspraksis. 6

9 Beretning Hovedaktivitet Kommanditaktieselskabets hovedaktivitet er at investere i, udvikle og udleje fast ejendom i Tyskland, hovedsageligt til boligformål. Aktiviteten udøves gennem tyske datterselskaber, og samlet benævnes koncernen under ét, som Ejendomsselskabet. Udviklingen i året Året der gik og opfølgning på sidste års forventede udvikling Året 2014 blev endnu et godt år for Ejendomsselskabet, hvor der fortsat har været fokus på at forbedre den primære drift gennem følgende fokusområder: Nedbringelse af tomgang ved ombygning af tomme erhvervslokaler Fokus på proces og opfølgning omkring lejerestancer hos enkelte forvaltere Fokus på sikkerheden omkring lejernes deposita og lejen generelt Yderligere udvikling af ejendomsporteføljen. Årets resultat blev DKK 218,7 mio. mod DKK 205,8 mio. i Dette års resultat forrentede dermed egenkapitalen med 23,7%. De samlede lejeindtægter udgjorde DKK 129,1 mio., hvilket er 4,4% højere end i Stigningen kan tilskrives stigninger ved lejevarslinger og lejeskifte samt indtægter fra de senest købte ejendomme Servatiusstrasse i Køln og Ashwin-von-Roden-Weg i Hannover. Resultat før dagsværdireguleringer blev et overskud på DKK 49,3 mio., mod DKK 40,7 mio. i Der var i årsrapporten for 2013 opstillet en forventning om et resultat før dagsværdireguleringer i niveauet DKK mio. Resultat før dagsværdireguleringer blev dermed bedre end forventet. Den positive udvikling på det tyske ejendomsmarked, som især har præget boligejendomme i de store byer, har i 2014 også spredt sig til de mellemstore tyske byer såsom Hannover, og har resulteret i en positiv værdiregulering på Ejendomsselskabets ejendomme i Dagsværdireguleringerne af ejendommene blev DKK 211,5 mio. i 2014, mod DKK 204,0 mio. i 2013, således at den samlede ejendomsportefølje er værdiansat til DKK mio. pr. 31. december Fortjenesten ved salg af investeringsejendomme udgør i 2014 DKK 5,3 mio. (2013: DKK 9,1 mio.). Faldet i renten i 2014 har betydet, at det urealiserede tab på renteafdækningen (renteswaps) er steget med DKK 28,8 mio. til DKK 79,5 mio. Denne negative værdiregulering af renteafdækningen er indregnet direkte på egenkapital. Herudover er der en negativ dagsværdiregulering på gældsforpligtelser på DKK 6,1 mio., som er omkostningsført i resultatopgørelsen. På baggrund af årets resultat indstiller bestyrelsen til en udbetaling af udbytte på DKK pr. aktie, svarende til i alt DKK 53,9 mio. 7

10 Beretning Udviklingen i det tyske ejendomsmarked De seneste års kraftige lejestigninger er aftaget noget i 2. halvår, fordi lejen nu har nået et niveau, hvor lejere med en lavere købekraft søger ud i forstæderne, hvor lejen er lavere. En af faktorerne bag den store lejestigning i de senere år er en stigning i befolkningen som følge af indvandring fra Syd- og Østeuropa. Dette har medvirket til at skabe boligmangel i de store tyske byer. Lejestigningerne forventes dog fremover at blive mere moderate, også set i lyset af de politiske tiltag for at dæmpe lejestigningerne med den såkaldte Mietbremse. Prisstigningerne på boligudlejningsejendomme er, ud over lejestigningen, også drevet af, at afkastet på alternativ investering som obligationer er meget lavt, og en forventning om at de seneste års kraftige aktiekursstigninger ikke varer ved. Med udsigt til et fortsat lavt renteniveau må det forventes, at investorer også fremover vil se udlejningsejendomme som en attraktiv og sikker formueanbringelse. Tysk økonomi er fortsat inde i en meget positiv udvikling, hvor der skabes nye arbejdspladser, hvilket betyder, at også lejerne er i stand til at betale en fornuftig husleje. Salg af ejendomme og ejerlejligheder i 2014 I Frankfurt er der i 2014 solgt 4 mindre ejendomme. Heraf overdrages en af ejendommene imidlertid først i 2015, hvorfor ejendommen er værdiansat til salgssummen i årsregnskabet for Salget af ejerlejligheder i ejendommen Sachsenring 67, Köln er fortsat i Der er i 2014 solgt og overdraget 29 lejligheder. Herudover er der 5 lejligheder, som er solgt, men hvor overdragelsen først sker i Pr. 31. december 2014 ejer Ejendomsselskabet 39 ejerlejligheder i ejendommen. Udvikling i tilgodehavender og Nebenkosten Lejetilgodehavender andrager pr. 31. december 2014 DKK 6,1 mio. Der er hensat DKK 2,8 mio. til imødegåelse af tab på lejetilgodehavender, mod DKK 1,9 mio. pr. 31. december Tabene kan i høj grad henføres til nogle få erhvervslejere. Der er konstateret tab på lejetilgodehavender på DKK 1,3 mio. i Tab og regulering af hensættelse til tab udgør tilsammen i 2014 DKK 2,2 mio. og udgør 1,7% af årslejen. Nebenkosten og varmeregnskabet (fælles- og varmeudgifter på ejendommene, som betales af lejerne) udviser en nettogæld på DKK 0,9 mio. Ejerandele af Nebenkosten og varmeudgifter udgjorde DKK 3,7 mio. Denne andel afholdes af ejer (Ejendomsselskabet), dels på grund af tomgang og dels fordi nogle erhvervslejekontrakter f.eks. rummer klausuler om, at lejer fritages for deltagelse i dele af Nebenkosten, typisk grundskatter. 8

11 Beretning Moderniseringer, forbedringer og vedligeholdelse af ejendomme Der har i 2014 været igangsat flere projekter med henblik på at reducere udgifterne til småvedligehold, dvs. at der mere eller mindre automatisk sendes en håndværker ud for at se på eksempelvis en vandhane, når en lejer klager over at den drypper. Dette kan normalt klares meget billigere ved at viceværten kigger forbi. For at reducere tomgangen er der ombygget tomme kontorlokaler til boliger. De største projekter ligger i Dotsheimerstrasse i Wiesbaden og i Servatiusstrasse i Køln. I Servatiusstrasse, hvor ombygningen af en tom 4 etagers kontorbygning til boliger er ved at blive afsluttet, var erhvervslokalerne tomme ved købet. Dette var en af årsagerne til, at ejendommen blev købt så relativt billigt. I 2015 forventes ombygning af yderligere tomme lagerlokaler i Servatiusstrasse påbegyndt. Der er brugt en del ressourcer på at renovere tagetagerne i Lübeker Strasse i Hamborg og Woltmannstrasse 16 i Hamborg, hvor tagkonstruktionen har været angrebet af råd og i begrænset omfang svamp. Svampeskaden blev dækket af forsikringen. I Woltmanstrasse 20 har kommunen langt om længe accepteret, at ejendommen kan rives ned, da facaden er ustabil. Arbejdet med nedrivning og efterfølgende nybyggeri forventes påbegyndt i indeværende år. Der er renoveret 67 lejligheder i forbindelse med lejerskifter (aktiveringskriterium har været, at der renoveres for mere end EUR moms pr. lejlighed). Renoveringerne omfatter alt lige fra en total renovering til mindre opretninger. Driftsomkostninger De samlede driftsomkostninger udgjorde DKK 24,2 mio., hvoraf vedligeholdelse udgjorde DKK 10,5 mio. Administrationsomkostninger til tyske administratorer var DKK 4,2 mio. Ejerandel af Nebenkosten og varme udgjorde DKK 3,8 mio. Der er i året konstateret tab på lejertilgodehavender samt foretaget nye hensættelser til tab på DKK 2,2 mio. De resterende driftsudgiftsposter som omfatter advokat, bankgebyrer, udlejningsudgifter og diverse udgjorde DKK 3,6 mio. Administrationsomkostninger De samlede administrationsomkostninger udgjorde DKK 14,6 mio., hvoraf DKK 12,1 mio. er administrationsfee til Core Property Management A/S, der beregnes som 0,5% p.a. af den gennemsnitlige balance beregnet kvartalsvist. De øvrige administrationsudgifter på DKK 2,5 mio. omfatter revision, regnskab, rejseomkostninger, eksterne valuarer og bestyrelse. Aflønning af bestyrelsen udgjorde TDKK 338. Honoraret er i året forhøjet med 3%. 9

12 Beretning Finansielle poster De finansielle poster udgjorde i 2014 en samlet nettoomkostning på DKK 41,0 (2013: DKK 48,4 mio.), hvoraf rentebetalinger på realkredit- og banklån udgør DKK 21,3 (2013: DKK 20,1 mio.), og nettorenteudgifter på selskabets renteafdækning i form af renteswaps udgør DKK 19,9 (2013: DKK 26,9 mio.) Dette svarer til en gennemsnitlig finansieringsrente på 2,9% (2013: 3,3 %). Af de resterende finansielle poster vedrører omkostningen til valutaafdækning DKK 0,3 mio. Udvikling i likviditeten Likviditeten fra Ejendomsselskabets driftsaktiviteter var positiv med DKK 50,0 mio. (2013 DKK 40,7 mio.), hvilket er en forbedring på 23% i forhold til Likviditeten fra investeringsaktiviteterne var positiv med DKK 25,5 mio. Der er solgt lejligheder for i alt DKK 38,9 mio. og ejendomme for DKK 24,2 mio. Omvendt er der investeret i forbedringer på ejendomsporteføljen for i alt DKK 37,2 mio. Der er nettoafdraget gæld, DKK 23 mio., til kreditinstitutter og nettooptaget lån på DKK 15,5 mio. hos realkreditinstitutter til finansiering af investeringsaktiviteterne. Der er i året udbetalt udbytte til aktionærerne på DKK 53,9 mio. Totalt er likviditeten forbedret med DKK 14,2 mio. i 2014, således likvider andrager DKK 63,6 mio. pr. 31. december Særlige finansielle risici Afdækning af renterisiko Finansiering af Ejendomsselskabets ejendomsportefølje sker i form af 20-årige realkreditlån. Ultimo 2014 er F1-lån for DKK 543 mio. omlagt til variabel Euribor-lån, hvor renten fastsættes hver 3 måned. Realkreditlånene er ultimo 2014 fordelt med 34% i F1-lån, 26% i F5-lån og 40% i variable Euribor-lån. Den samlede renteafdækning består pr. 31. december 2014 af renteswaps for DKK 669 mio., svarende til 67% af Ejendomsselskabets F1 og variable Euribor-lån. Renteswapene løber i ca. 2 år. Yderligere er der foretaget renteafdækning for den efterfølgende periode ved indgåelse af forwardswaps på DKK 372 mio. til en rente på 2,2% i ca. 7 år. Det urealiserede nettotab på Ejendomsselskabets renteafdækning udgjorde pr. 31. december 2014 DKK 79,5 mio. (2013: DKK 49,5 mio.). Uanset at der er sket en løbetidsforkortelse af renteswaps, har rentefaldet betydet en stigning i det urealiserede tab på renteswaps i I henhold til regnskabspraksis værdireguleres disse renteswaps via egenkapitalen. Det urealiserede kurstab på renteswaps tilbageføres i takt med, at restløbetiden mindskes. 10

13 Beretning Afdækning af valutarisiko Som delvis afdækning af nettoinvesteringen i tyske investeringsejendomme er der ultimo 2014 indgået valutaswap på DKK 268 mio. (EUR 36 mio.). Dette betyder i praksis, at en del af den indbetalte kapital, som er vekslet til EUR, er tilbagevekslet til DKK. De løbende betalinger på valutaswappen (renteforskel) har medført en omkostning til valutaafdækningen på DKK 0,4 mio. Valutaafdækning udgør ultimo % af den oprindeligt investerede egenkapital, idet den resterende del er holdt udækket. På grund af uroen omkring den danske krone blev valutaafdækningen primo januar 2015 forøget til 100% af den investerede kapital. Vurdering af investeringsejendomme Investeringsejendommene er værdiansat ud fra en uafhængig ekstern valuarvurdering, der i lighed med tidligere år er gennemført af NAI apollo valuation & reseach GmbH ( NAI apollo ), Frankfurt. Værdiansættelsen er foretaget i overensstemmelse med definitionen i den Internationale Regnskabsstandard om Investeringsejendomme, med henblik på at finde den pris ejendommene kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængdevilkår på balancedagen. NAI apollo har foretaget vurderingen af ejendommene ved brug af en Discounted Cash Flow-model. Der er i 2014 aktiveret DKK 37,2 mio. i moderniseringsudgifter på ejendommene. Dermed er der i alt aktiveret moderniseringsudgifter for DKK 170,4 mio. på ejendommene. Valuarerne har vurderet den samlede ejendomsportefølje til DKK mio., hvilket medfører en værdiregulering i 2014 på DKK 211 mio. målt i forhold til ejendommenes værdi ved årets begyndelse, tillagt købte ejendomme, aktiverede moderniseringer og med fradrag af solgte ejendomme. Dette svarer til en værdistigning på 8,9%. Årets udvikling i investeringsejendomme fordelt på byer kan specificeres således: (i DKK 1.000) Valuarvurdering 2013 Forbedringer mv Afgang ejendomme 2014 Værdireguleringer 2014 Valutakursregulering til ultimo-kurs Valuarvurdering 2014 Hamborg Hannover Düsseldorf Köln Frankfurt/Wiesbaden

14 Beretning Ejendomsporteføljen er værdiansat svarende til 19,8 gange den faktiske leje, som er opgjort i oktober I 2013 var faktoren 19,3. Ud af åres værdiregulering kan DKK 65 mio. henføres til værdiregulering af 2 ejendomme købt i 2013, beliggende i Hanover og Köln. Stigning i lejeindtægter på de øvrige ejendomme har alt andet lige har medført en stigning i dagsværdien på ca. DKK 83 mio., mens stigningen i lejefaktor har medført en dagsværdireguleringen på ca. TDKK 63 mio. Udviklingen i faktorerne samt afkastet i procent for de enkelte byer fremgår nedenfor: Faktor (valuarvurdering / aktuel leje) Afkast i procent (beregnet på forventet markedsleje) (i DKK 1.000) Hamborg 21,2 20,3 5,5% 4,9% Hannover 17,5 17,3 6,1% 5,8% Düsseldorf 19,0 17,6 5,6% 5,7% Köln 20,5 21,6 5,5% 4,6% Frankfurt/Wiesbaden 20,3 19,5 5,5% 5,1% 19,8 19,3 5,6% 5,2% Ændringer i afkastkravet for investeringsejendommene vil påvirke dagsværdien. Eksempelvis vil en ændring på +/-o,5 i faktoren på aktuel leje påvirke værdien med ca. +/- DKK 65 mio. Egenkapital og aktiekurs Egenkapitalen udgør pr. 31. december 2014 DKK 992 mio. Net Asset Value kan på baggrund heraf beregnes til DKK pr. aktie. 12

15 Beretning I nedenstående tabel er vist en kort forklaring på udviklingen i Ejendomsselskabets egenkapital: I alt DKK Pr. aktie DKK Oprindelig investering fra investorer Købsomkostninger på ejendomme og engangsfee Nettoprovenu til investering i ejendomme Værdiregulering ejendomme Urealiseret nettotab på renteafdækning ultimo Udskudt skat Akkumuleret realiseret gevinst på salg af investeringsejendomme i forhold til købspris Akkumuleret driftsresultat og øvrige poster Investering inkl. værditilvækst i årene Udbetalt udbytte til aktionærer i årene Egenkapital pr. 31. december Udviklingen i Net Asset Value, egenkapital, udbytte og investering, inkl. værditilvækst, kan over 5 år beskrives således: (i DKK 1.000) Investering inkl. værditilvækst Udbetalt udbytte, akkumuleret Egenkapital Net Asset Value Forventningerne til 2015 Fokus i 2015 vil fortsat være at optimere den primære drift gennem lejestigninger, reduktion af lejerestancer og tab. Herudover er det målsætningen at skabe værditilvækst gennem en fortsat udvikling af porteføljen. I 2015 er der planlagt større byggeprojekter på ejendommene Servatiusstrasse i Køln, Langestrasse i Frankfurt og Woltmannstrasse i Hamborg. Ledelsen ser positivt på 2015 og forventer et resultat før dagsværdireguleringer m.v. i niveauet DKK mio. Dette svarer til 12,5% af den oprindeligt investerede kapital og 5,6% af egenkapitalen. Der forventes i 2015 et frasalg af 2-3% af ejendomsporteføljen. 13

16 Beretning Udbytte Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udbetales udbytte på DKK pr. aktie, svarende til i alt DKK 53,9 mio. Dette svarer til 10% af den oprindelige pris på DKK pr. aktie. Exitvindue Inden udgangen af april 2014 havde investorerne mulighed for at meddele, at de ønskede at indløse deres aktier i ejerselskaberne Core German Residential II nr. 1 7 A/S. Der var i alt 8 investorer, som har ønsket at udnytte ejerselskabernes exitvindue for hele eller dele af deres investering. Det drejer sig om i alt 577 aktier á nom. DKK svarende til en kursværdi på DKK 53 mio. En del af disse aktier er handlet i løbet af 2014, og der er interesserede købere til de resterende aktier. 14

17 Regnskabspraksis Regnskabsgrundlag Årsrapporten for Core German Residential II Kommanditaktieselskab for 2014 er udarbejdet i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for mellemstore virksomheder i regnskabsklasse C. Den anvendte regnskabspraksis er uændret i forhold til sidste år. Årsrapporten for 2014 er aflagt i DKK Generelt om indregning og måling Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af investeringsejendomme, finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Konsolideringspraksis Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Core German Residential II Kommanditaktieselskab samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse, jf. koncernoversigten. 15

18 Regnskabspraksis Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter. Koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, udbytter og mellemværender samt realiserede og urealiserede interne gevinster og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder elimineres. Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret. Omregning af fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, der opstår mellem transaktionsdagens kurs og kursen på betalingsdagen, indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Tilgodehavender, gæld og andre monetære poster i fremmed valuta, som ikke er afregnet på balancedagen, omregnes til balancedagens kurs. Forskelle mellem balancedagens kurs og transaktionsdagens kurs indregnes i resultatopgørelsen som en finansiel post. Resultatopgørelsen for udenlandske aktiviteter, omregnes til transaktionsdagens kurs eller en tilnærmet gennemsnitskurs. Balanceposterne omregnes til balancedagens kurs. Valutakursreguleringer, der opstår ved omregning af balanceposter primo året og valutakursreguleringer, der opstår som følge af omregning af resultatopgørelsen til balancedagens kurs, indregnes direkte i egenkapitalen. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang i balancen til kostpris og måles efterfølgende til dagsværdi. Positive og negative dagsværdier af afledte finansielle instrumenter klassificeres som Andre tilgodehavender, henholdsvis Andre gældsforpligtelser. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter indregnes i resultatopgørelsen, medmindre det afledte finansielle instrument klassificeres som og opfylder kriterierne for regnskabsmæssig afdækning, jf. nedenfor. Regnskabsmæssig afdækning Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder betingelserne for sikring af forventede fremtidige transaktioner, indregnes på egenkapitalen under overført resultat for så vidt angår den effektive del af afdækningen. Den ineffektive del indregnes i resultatopgørelsen. Resulterer den afdækkede transaktion i et aktiv eller en forpligtelse, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen og indregnes i kostprisen for henholdsvis aktivet eller forpligtelsen. Resulterer den sikrede transaktion i en indtægt eller en omkostning, overføres det beløb, som er udskudt under egenkapitalen, fra egenkapitalen til resultatopgørelsen i den periode, hvor den sikrede transaktion indregnes. Beløbet indregnes i samme post som den sikrede transaktion. 16

19 Regnskabspraksis Ændring i dagsværdien af finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af nettoinvesteringer i udenlandske aktiviteter, indregnes direkte i egenkapitalen. Resultatopgørelsen Nettoomsætning Nettoomsætningen repræsenterer huslejeindtægter og andre indtægter fra koncernens investeringsejendomme. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedrørende lejernes andele af udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet indregnes i balancen. Driftsomkostninger Driftsomkostninger indeholder driftsomkostninger vedrørende investeringsejendommene i form af reparation og vedligeholdelse, ejendomsadministration samt koncernens andel af varme og fællesomkostninger. Administrationsomkostninger Administrationsomkostninger omfatter honorarer til administrator, rådgivere og revision m.v. Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året under posten Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger omfatter renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer. Skat af årets resultat Moderselskabet er skattepligtig i Tyskland af resultatet i de tyske datterselskaber. Skatten af moderselskabets egne danske aktiviteter påhviler kommanditaktionærerne, idet kommanditaktieselskabet ikke er selvstændigt skattesubjekt i Danmark. Skat af årets resultat, som består af årets aktuelle skat og årets udskudte skat af de tyske datterselskabers ejendomsaktiviteter, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til egenkapitaltransaktioner. 17

20 Regnskabspraksis Balancen Investeringsejendomme Investeringer i ejendomme med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg indregnes og måles efter reglerne om investeringsejendomme. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Efterfølgende forbedringer tillægges anskaffelsessummen på investeringsejendommene, når det er sandsynligt, at afholdelsen vil medføre fremtidige økonomiske fordele for koncernen. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgørelsen. Dagsværdien er udtryk for den pris ejendommene kan handles til mellem velinformerede og villige parter på armslængdevilkår på balancedagen. Fastlæggelse af dagsværdi medfører væsentlige regnskabsmæssige skøn. I lighed med tidligere år har det ikke været muligt at finde dagsværdien ved hjælp af markedsinformationer, hvorfor værdiansættelsen er sket på baggrund af diskonteringsmodeller. Dagsværdien for investeringsejendommene er fastsat ved anvendelse af en Discounted Cash Flowmodel. Beregningen er baseret på en individuel vurdering af de enkelte ejendommes forventede løbende afkast, vedligeholdelsesstand og afkastkrav. Ved opgørelsen af det fremtidige, løbende driftsafkast indregnes leje i overensstemmelse med indgåede kontrakter, og der fradrages skønnede driftsomkostninger, herunder omkostninger til reparation og vedligeholdelse for at opretholde investeringsejendommen i den nuværende vedligeholdelsesstand. Ved opgørelsen af afkastkrav skønnes der et forrentningskrav hos en køber under hensyntagen til investeringsejendommens beliggenhed, vedligeholdelsesstand, klausuler om lejeregulering og opsigelse i indgåede lejekontrakter samt det eksisterende renteniveau ved regnskabsårets udløb. Dagsværdien af investeringsejendommene er vurderet af det uafhængige valuarfirma NAI apollo valuation & research GmbH, Frankfurt. De anvendte skøn er baseret på oplysninger samt forudsætninger, som ledelsen vurderer forsvarlige, men som i sagens natur er usikre og uforudsigelige. De faktiske begivenheder eller omstændigheder vil sandsynligvis afvige fra de i beregningerne forudsatte, idet forudsatte begivenheder ofte ikke indtræder som forventet. Disse afvigelser kan være væsentlige. 18