DDF-arrangement Investering i ejendomme. Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS

Transkript

1 1 DDF-arrangement Investering i ejendomme Ved Peter Frische Cand. Polit, MRICS

2 Indhold Hvorfor ejendomme Strategi Industriens Pension Prisfastsættelse af ejendomme

3 Hvorfor ejendomme

4 Hvorfor ejendomme Fordele Ejendomme giver rimeliget stabilt løbende direkte afkast Det løbende afkast er typisk inflationssikret Derudover er der mulighed for kapital gevinster Med den lave rente på obligationer, er ejendoms- ligesom infrastrukturinvesteringer nogle af de få aktiver, der kan give en stabil løbende indkomst Risikospredning i forhold til andre aktiver Ulemper Illikvide i forhold til noterede papirer Forholdsvis høje transaktionsomkostninger Ejendomsmarkedet er lokal viden og personlige relationer til de aktører, der er i markedet Kræver større grad af aktiv management hands on

5 Risiko afkast ejendomme vs. aktier og obligationer

6 Total afkast ejendomme

7 Direkte vs. indirekte Direkte Man vælger selv de typer ejendomme man ønsker at investere i og dermed risiko Man har fleksibilitet i tilpasning af portefølje over tid Kræver direkte ejendomsog markedsviden Kræver kritisk masse for at opnå risikospredning Indirekte (fonde) Investeringen er lige så meget i AM som ejendomme Fondsejerskabet er ofte mere illikvidt end direkte investeringer For det meste er der tale om gearede investeringer i ejendomme Indirekte ejendomsaktier Der er forholdsvis få selskaber (specielt noterede) Aktiekursen følger mere aktiemarkedet end ejendomsmarkedet Kursen afspejler også styrken af selskabet Ofte er det ikke rene startegier For det meste er der tale om gearede investeringer i ejendomme

8 Overordnede overvejelser Strategi: Core Added value Oppertunistisk Placering Anvendelse Timing Gearing Samarbejder Kritisk masse Kompetencer Egen vs. ekstern forvaltning/organisation

9 Strategi Industriens Pension

10 Strategi Industriens Pension Danmark direkte investeringer Hele landet 20 år+ offentlige lejere (også OPP) København og Århus Kontor Domicil 10 år+ Kontor flerbruger 5 år snit Strøgbutikker 10 år+ Boliger, ejerlejlighedsopdelt og markedsleje Forward funding Clubdeals Over de kommende år skal vi investere ca. kr. 5 mia. Udland indirekte Fokus lige nu kritisk masse Danmark, derfor ikke aktiv tilgang Har i dag ca. kr. 2,2 mia. i ejendomsfonde AM med track record, gerne opportunistisk Vi vil være blandt de større investorer i fonde Vi ønsker mulighed for co-investeringer

11 Prisfastsættelse af ejendomme

12 Typiske købsprocesser Traditionel proces Umiddelbar økonomisk vurdering Bud, forhandling og betinget købsaftale Due Diligence Teknisk Juridisk og Økonomisk Evt. genforhandling Køb afsluttet Struktureret proces / auktionsproces Underskrivelse af fortrolighedserklæring og udlevering af IM Økonomisk vurdering baseret på IM og indikativ bud 3-5 investorer inviteres til datarum hvor teknisk, juridisk og økonomisk due diligence gennemføres Bindende bud Evt. Genforhandling fra udbyder Køb afsluttet

13 Værdiansættelse ejendomme Første års afkastmodel Første års afkast (yield) Værdi beregnet på basis af uendelig annuitet Inflation implicit i modellen Basalt: Værdi = lejeindtægter driftsomkostninger / første års afkastprocent Herefter korrigeres for tomgang, ombygningsomkostninger, depositum etc. Cash Flow model, typisk 10 år Diskonterings faktoren (DCF eller IRR). Inflation indgår i model og dermed i IRR. Ideelt forklares al risiko i Cash Flow de første 10 år, således at IRR burde være udtryk for den risikofrie nominelle rente + inflationen + specifikt risikotillæg for ejendommen I den virkelige verden er udfordringen at forklare al risiko de første 10 år rigtigt Terminalværdien i år 10 korrigeres for, længden på lejekontrakten til den tid, samt andre forhold, der vurderes at påvirke restværdien på ejendommen

14 IRR vs. første års afkast 1. års afkast IRR 14

15 Faktorer for værdiansættelse Renteniveau Udbud & Efterspørgsel Beliggenhed Makroøkonomiske udvikling Restværdi Genudlejningsrisiko Startforrentning Diskonteringsfaktor Afkast og Risiko Indeksering Lejeniveau Kontra markedsleje Lejers Bonitet Længden på Lejekontrakten

16 Faktorer for værdiansættelse Beliggenhed Lejers bonitet Moderselskabsgaranti Ret til fremleje/afståelse Længden på lejekontrakten Lejeniveau/areal/anvendelse Mer-leje Lejereserve Lejerabatter Ineffektiv bygning/fleksibilitet Indeksering Fredning af leje Omkostninger Ejendommens tekniske stand Forurening Deposita Lejet grund/tilbagekøbsret Restværdi Genudlejningsrisiko/istandsættelse/ genanvendelighed Indretningstilskud Byggeret Div. byrder Med mere..