Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen

Transkript

1 N O T A T Stor prisforvirring på boligmarkedet under finanskrisen Med introduktionen af den nye boligmarkedsstatistik fra Realkreditforeningen og tre andre organisationer er en række interessante tal blevet tilgængelige. Ikke mindst den ret dramatiske udvikling i de senere år kan belyses fra nye vinkler, og der kan de nye tal kan give et bedre fingerpeg om, hvorvidt vi har lagt krisen bag os. Boligmarkedsstatistikken Den nye boligmarkedsstatistik, som udgives af Realkreditforeningen, Dansk Ejendomsmæglerforening, Realkreditrådet og Finansrådet, rummer en række interessante oplysninger, som det har været omtalt i pressen og i Realkreditforeningens nyhedsbrev. 22. februar 2011 Kontakt Martin Kjeldsen-Kragh Direkte De statistiske tal kan findes på hvor de er præsenteret på en grafisk overskuelig og brugervenlig måde. For de brugere, der har brug for alle detaljer findes der endvidere et særskilt udtrækssystem. Frem til ca accelererede boligpriserne voldsomt, hvorefter udviklingen vendte og blev yderligere forstærket af finanskrisen i slutningen af Siden slutningen af 2009 er priserne steget lidt i de områder, hvor prisfaldene var størst, mens store dele af det øvrige land oplever stagnation. Ubalance i forventningsdannelsen I et turbulent marked er det vanskeligt for sælgere og købere at mødes i en handel. Det er vanskeligt at finde frem til en pris, som begge parter synes er fair i det aktuelle marked. Det er sværere at sammenligne med tilsvarende ejendomme fordi der er færre handler, og fordi markedet har udviklet sig siden de fandt sted. På samme måde viser de tilgængelige statistikker kun, hvordan markedet så ud et par måneder tidligere, ikke lige på det tidspunkt, hvor der skal handles. På denne måde skabes der spredning i og usikkerhed om de forventninger, aktørerne på markedet har. Det er vanskeligere at nå til enighed, og handelsaktiviteten daler. Dette fænomen har længe kunnet ses på antallet af handler. Allerede fra 2006, hvor de kraftige prisstigninger stoppede, be-

2 gyndte antallet af handler at vige, og udviklingen tog fart under finanskrisen. Siden da er udviklingen vendt, men der handles fortsat betydeligt mindre end før krisen, jf. figur 1. Målt på handelsaktiviteten er boligmarkedet således ikke tilbage i samme tilstand som før krisen. Spørgsmålet er imidlertid om den tilstand kan betegnes som normal. Handelsaktiviteten var præget af en stor byggeaktivitet og en prisstigningstakt, der siden viste sig uholdbar. En tilbagevenden til et "normalt" boligmarked efter krisen indebærer derfor ikke nødvendigvis, at handelsaktiviteten skal tilbage på det tidligere, høje niveau. Side 2 Figur 1. Parcel- og rækkehuse Kr. pr. kvm Priser, hele landet Priser, Hovedstaden Antal handler, hele landet Ny statistik nye muligheder Den nye boligmarkedsstatistik giver nye muligheder for at belyse, om boligmarkedet har normaliseret sig efter en urolig periode, eller om der fortsat er tegn på ubalancer og usikkerheder i forventningsdannelsen. Forventninger kan selvsagt være vanskelige at måle, men det er undertiden muligt at udlede konklusioner om dem på basis af observeret adfærd. Det må således formodes, at de priser, boliger udbydes til, afspejler sælgers og mæglers forventninger om, hvilken pris der kan opnås, dvs. til markedsprisen. At prisen oftest er sat lidt i overkanten ændrer ikke på, at det er forventningerne, der er grundlaget for beslutningen om udbudsprisen. Hvis man observerer, at de faktiske handelspriser i en periode ligger under den første udbudspris, kan der være to forklaringer. Markedsprisen er faldet mens boligen har været til salg Sælgerne og mæglerne fastsætter systematisk den første udbudspris højere end markedet kan bære. Antal handler

3 Mål for præcisionen i udbudspriserne Den første forklaring kan relativt nemt efterprøves ved hjælp af boligmarkedsstatistikken, og det er dermed muligt at finde frem til, hvor stor en del, der skyldes den anden forklaring. På basis af boligmarkedsstatistikkens tal for prisudviklingen på en gennemsnitlig bolig under en salgsperiode af gennemsnitlig længde og det gennemsnitlige afslag på prisen er det dermed muligt at beregne et mål for, hvor præcise de første udbudspriser var for de solgte ejendomme. Side 3 Eksempel: Iflg. Boligmarkedsstatistikken for 2. kvartal 2009 blev det gennemsnitlige hus i Danmark solgt for kr. pr. kvm. Dette gennemsnitlige hus var sat på markedet til en første udbudspris på kr. pr. kvm. Det skete 187 dage tidligere (4. kvartal 2008) da markedsprisen var kr. pr. kvm. Mens huset var til salg faldt markedsprisen altså med 3,8 pct. mens salgsprisen lå 15,4 pct. lavere end den første udbudspris. En stor del af afslaget - 11,6 pct. point må altså skyldes, at sælgerne allerede fra begyndelsen satte en pris, der var for høj i forhold til markedet. Det er som nævnt ikke unormalt, at udbudspriserne sættes højere end den forventede salgspris, således at der er plads til at give afslag om nødvendigt, og således at der er plads til, at opnå en højere pris end forventet, hvis en liebhaver skulle vise sig, eller hvis boligen viser sig mere attraktiv end man havde troet. Det må imidlertid antages, at denne effekt er ret konstant over tid. Variationer i den del af afslaget, der ikke skyldes markedsudviklingen i salgsperioden, må derfor tilskrives usikkerhed i forventningsdannelsen mæglere og sælger har svært ved at vurdere markedet på det tidspunkt, hvor boligen sættes til salg. 250 Figur 2. Salgstider for parcel- og rækkehuse hele landet 200 antal dage

4 Udviklingen på landsplan siden 2004 Udviklingen over tid kan illustreres ved at gentage beregningen i eksemplet for hvert kvartal siden 2004 på grundlag af tal fra Boligmarkedsstatistikken. For hvert kvartal sammenlignes først de aktuelle salgspriser med priserne på det tidspunkt, hvor den gennemsnitlige, solgte bolig første blev udbudt. Er salgstiden fx 150 dage eller 1,65 kvartaler, beregnes prisudviklingen over en periode af denne længde. Periodens længde varierer dermed en del, jf. figur 2. Denne beregning er vist i figur 3, sammen med de observerede afslag i forhold til første udbudspris. Side 4 Figur 3. Prisafslag og markedsudvikling i salgsperioden parcel- og rækkehuse, hele landet 10% 5% 0% -5% -10% -15% -20% Markedets prisudvikling i salgsperioden Salgspris i forhold til første udbudspris Anm.: Der vises det faktiske prisnedslag fra første udbudspris til salgspris (rød) samt den prisændring, der måtte forventes, hvis prisen på den enkelte bolig ændrer sig i takt med markedet i salgsperioden (grøn). Sidstnævnte beregnes på grundlag af de konstaterede salgstider og prisudviklingen i en periode af samme længde som salgstiden. I perioden steg huspriserne ganske betragteligt. Når en bolig blev sat til salg, kunne man derfor regne med, at markedspriserne ville stige i salgsperioden. Hvis man som sælger satte prisen lidt i overkanten, kunne man regne med, at markedsudviklingen relativt hurtigt ville lukke hullet, så man kunne få boligen solgt. På den anden side blev boligerne i denne periode også solgt ret hurtigt, og markedspriserne kunne derfor ikke nå at stige meget under salgsperioden. Prisstigningen lå frem til 2006 på 5-8 pct. i salgsperioden, som var på dage. Allerhøjst var stigningen perioden fra midten af 2005 til midten af 2006, til trods for, at salgsperioden her var allerkortest, kun lidt over 100 dage. Afslagene nåede også deres laveste niveau i denne periode. Forskellen mellem den første udbudspris og salgsprisen nåede ned under 3 pct., et tal som også er påvirket af, at nogle ejendomme blev solgt til højere priser end de først var udbudt til.

5 Da prisudviklingen stagnerede i 2006, var der ikke længere hjælp at hente fra markedsudvikling, hvis en udbudspris var for høj. Dermed var der brug for større afslag i priserne før sælgere og købere kunne mødes. Denne udvikling tog dramatisk fart med finanskrisen, som førte til kraftigt faldende priser. Ejendomssalg der fandt sted i 1. kvartal 2009 skete under markant andre omstændigheder end dem, der gjaldt, da ejendommene blev sat til salg. En finanskrise var kommet imellem, og ejendommene måtte i gennemsnit sælges 17 pct. billigere end de først var udbudt til. I samme periode var markedsprisen faldet med over 11 pct. Da dette prisfald ikke med rimelighed kunne forudsiges, var udbrudspriserne dog ikke ufornuftige. Det viste sig først senere, at de var for høje. Side 5 Efter en relativt kort periode ophørte prisfaldene, og allerede ejendomme solgt i 3. kvartal 2009 havde ikke oplevet generelle prisfald i salgsperioden. Afslagene i priserne var imidlertid fortsat store op til 15 pct. Forklaringen må i dette tilfælde være, at udbudspriserne fra begyndelsen har været for høje. Afslagene kan ikke forklares med markedsudviklingen i salgsperioden. Indikator for ustabilitet i forventningsdannelsen "forvirringsindikatoren" Afstanden mellem de to grafer i figur 3 er udtryk for, hvor godt den første udbudspris for en bolig afspejlede markedets tilstand, da boligen blev sat til salg. Den viser den del af afslaget, som ikke kan forklares med markedsudviklingen i salgsperioden, og som derfor må skyldes at den første udbrudspris var for høj. Er afstanden relativt stor, som i de senere år, kan det være udtryk for, at sælgere og mæglere har haft vanskeligt ved at bedømme markedet, og derfor har ramt ved siden af. Store afslag i priserne, som ikke kan forklares med markedsudviklingen, kan således ses som udtryk for, at forventningsdannelsen på boligmarkedet er ude af balance. Der er med andre ord forvirring og divergerende ideer om, hvad priserne bør være, til skade for aktivitetsniveauet, jf. ovenfor. De uforklarede prisafslag er dermed en indikator for forvirringen på boligmarkedet. Den viser ikke markedets tilstand nu og her, men med et til tre kvartalers forsinkelse, afhængig af salgstiderne. Udviklingen siden 2004 for forskellige ejendomstyper og geografiske områder er vist i figur 4.

6 Side 6 Figur 4. Indikator for ustabilitet i forventningsdannelsen 25% 20% 15% 10% 5% 0% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Lejligheder, Hovedstadsregionen Huse, Hovedstadsregionen Huse, Region Sjælland Huse, hele landet Anm: Beregnet for hver af de fire kategorier som forskellen mellem graferne i figur 3. Billedet er ganske slående. For alle de viste områder og ejendomstyper lå den uforklarede del af prisnedslaget ret stabilt på ca. 6-9 pct. i hele perioden, hvorefter det midt i 2009 steg meget kraftig. På dette tidspunkt var den gennemsnitlige, solgte ejendom blevet sat til salg omkring finanskrisens begyndelse i efteråret Der var med andre ord en meget stabil forventningsdannelse, både da priserne steg frem til 2006, og under den efterfølgende vending. Der er således ikke tale om en stabilitet, der følger af, at aktørerne "gør som de plejer". Prisvendingen omkring 2006 forstyrrede ikke forventningsdannelsen. Først i efteråret 2008 blev forventningsdannelsen slået ud af kurs. Der blev skabt en forvirring, som først i den senere tid har vist tendens til at gå tilbage på det tidligere, stabile niveau. Med de ret lange salgstider, der opleves for tiden - jf. figur 2 - beskriver de seneste tal for indikatoren boliger, der i gennemsnit blev sat til salg i begyndelsen af På dette tidspunkt var den værste turbulens fra finanskrisen overstået, men prissætningen af ejendomme var altså fortsat påvirket af en ustabil forventningsdannelse. Om dette fortsat er tilfældet vil blive opklaret når de ejendomme, der i sættes til salg i dag, er blevet solgt. Hvis forventningsdannelsen blev yderligere normaliseret i løbet af 2010, således at graferne fortsætter deres retning nedad, vil det være til gavn for boligmarkedet, fordi sælgere og købere har mere ens forventninger og lettere kan nå til enighed. Selv om dette skulle være tilfældet, peger udviklingen i indikatoren dog alligevel på en betydelig træghed i forventningsdannelsen. Skabes der forvirring, tager det en vis tid før en mere præcis forventningsdannelse genetableres. Eksempelvis kan en periode med store prisafslag føre til, at kø-

7 berne begynder at forvente sådanne afslag, selv om sælgerne udmærket er i stand til at bedømme markedet, når ejendommene sættes til salg. For at imødekomme denne forventning hos køberne sætter nogle sælgere derfor muligvis højere priser, for derved at skabe plads til den forventede rabat en slags ekko af den oprindelige forstyrrelse, som bundede i en faktisk uvidenhed om markedet hos sælgerne. Side 7