DET STORE BOLIGPRIS BOOM

Transkript

1 DET STORE BOLIGPRIS BOOM OVERALT I VERDEN VOKSER STORBYERNE PÅ BEKOSTNING AF MINDRE BYER OG LANDDISTRIKTER, OG SAMFUNDSØKONOMIEN ÆNDRER SIG GRUNDLÆGGENDE. UDVIKLINGEN FØRER TIL ØGEDE BOLIGPRISER OG PRESSER LAV- OG MELLEMINDKOMST- FAMILIER UD FRA BYMIDTERNE. KØBENHAVN SÅ SIN DEL AF UDVIKLINGEN FØR BOLIGBOBLEN BRAST, MEN I VERDENS HØJVÆKSTOMRÅDER ER FÆNOMENET MEGET MERE TYDELIGT. DENNE ARTIKEL SER PÅ SAN FRANCISCO BAY AREA SOM EN CASE. ET HØJVÆKSTOMRÅDE OG PRISEN FOR VÆKST I det sidste år fra januar 2013 til januar 2014, er priserne på boliger i San Francisco steget 23,1%. Stigningstakten er aftaget i de seneste måneder, men boligpriserne i byen har trods alt gennemlevet et imponerende comeback efter krisen. USA er inde i et klarere økonomisk opsving end Europa, og i Californien var væksten i bruttonationalproduktet alle indkomster skabt i et samfund i løbet af et år på 3,5 % korrigeret for inflation i Ser man på metropol området San Francisco Oakland Hayward, var væksten på ikke mindre end 7,4 %, iflg. 4

2 AF SEKRETARIATSCHEF, CAND. POLIT. CURT LILIEGREEN, BOLIGØKONOMISK VIDENCENTER US Department of Commerce, Bureau of Economic Analysis. Det er en dramatisk vækstrate, nærmest en kinesisk vækstrate. Men den tilsyneladende positive historie er ikke uden problemer, og det handler denne artikel om. For det voldsomme pres på boligmarkedet har bragt den gennemsnitlige husleje (udlejerens Asking price, kilde Facts.com) for en udlejningsbolig i San Francisco op på $, det vil sige kr. For en lejlighed med to soveværelser overgår huslejen i San Francisco nu New York. Det er et beløb, der også for lokale virker helt forrykt. San Francisco er en del af det såkaldte Bay area på Californiens vestkyst, en gruppe af større og mellemstore bysamfund rundt om San Pablo bugten mod nord og San Francisco bugten mod syd. Byerne er økonomisk vokset sammen, så de nu fungerer som ét stort byområde med 7,44 millioner indbyggere på km 2. Det kan sammenlignes med det hollandske Randstadt, hvor 7,1 millioner mennesker bor på km 2 i en højproduktiv zone, der omfatter byer som den Haag, Rotterdam, Amsterdam og Utrecht. Et andet eksempel er det tyske Rhein Ruhr distrikt, der dækker 10,9 millioner indbyggere på km 2, og omfatter byer som Köln, Düsseldorf og Dortmund. 5

3 Oprindelig var området blot attraktivt, fordi bugten var en god naturhavn, forbundet med Stillehavet af den smalle Golden Gate passage, og med muligheden for at rejse længere ind i landet via Sacramento river, der løber ud i San Pablo bugten. Der var stort set ingen byudvikling ved bugten før den californiske Gold Rush i Det der blev bygget i årene efter, blev tilintetgjort af jordskælvet og branden i San Francisco er derfor en helt ny by, og bygninger opført lige efter jordskælvet betragtes ærbødigt som cultural heritage. De sidste femogtyve år har gjort området synonymt med high tech og ikke mindst IT-industrien, det er ganske enkelt verdens førende højteknologi-område. Ved San Jose ligger Silicon Valley. Her finder man hovedsæderne til virksomheder som Apple, Google, Facebook, Intel, Adobe, Oracle, Symantec, ebay, AMD med flere. En perlerække af verdens førende universiteter understøtter højteknologien med Stanford university, UC Berkeley og UC San Francisco. Bay Area definerer sig selv som de 9 counties, der grænser direkte op til bugten. Det er San Francisco, Marin, San Mateo, Santa Clara, Alameda, Contra Costa, Solano, Napa og Sonoma County. Disse counties er frivilligt organiseret i Association of Bay Area Governments, forkortet ABAG (se De omfatter byerne San Jose ( indbyggere i selve by - om rådet), San Francisco ( i byområdet) samt Oakland ( ). Hvis området var et land, så ville det målt på dets BNP på 535 milliarder dollars i 2011 kunne overgå Sverige. Oprindelig var området blot attraktivt, fordi bugten var en god naturhavn, forbundet med Stillehavet af den smalle Golden Gate passage, og med muligheden for at rejse længere ind i landet via Sacramento river, der løber ud i San Pablo bugten. Floden er den næststørste flod på USA s vestkyst. Der var stort set ingen byudvikling ved bugten før den californiske Gold Rush i Det der blev bygget i årene efter, blev tilintetgjort af jordskælvet og branden i San Francisco er derfor en helt ny by, og bygninger opført lige efter jordskælvet betragtes ærbødigt som cultural heritage. De sidste femogtyve år har gjort området synonymt med high tech og ikke mindst IT-industrien, det er ganske enkelt verdens førende højteknologiområde. Ved San Jose ligger Silicon Valley. Her finder man hovedsæderne til virksomheder som Apple, Google, Facebook, Intel, Adobe, Oracle, Symantec, ebay, AMD med flere. En perlerække af verdens førende universiteter understøtter højteknologien med Stanford university, UC Berkeley og UC San Francisco. De har produceret henholdsvis 58, 72 og 5 Nobelpris vindere (UC San Francisco er specialiseret i medicin). Området ved Silicon Valley er det sted i USA, hvor der er den højeste andel af dollar- millionærer og dollar- milliardærer. Med det behagelige klima, der kan ligne den nordlige del af Middelhavet, og de mange byparker og naturområder, kan Bay Area minde om Europas højteknologiske forskerparker som Sophia Antipolis nær Antibes ved den franske riviera eller EU kommissionens forskningsenhed ved Ispra på bredden af Lago Maggiore. Meget karakteristisk ligger Californiens førende vindistrikter indenfor området, med Sonoma County i spidsen. Det kan ikke undre, at området med alle disse kvaliteter virker som en magnet på tilflyttere fra udlandet. Rige udlændinge, især kinesere, har i de senere år opkøbt ejendomme i San Francisco området, ikke mindst nær Palo Alto lige midt i Silicon Valley, og samtidig har de sat deres børn i de nærliggende skoler og universiteter. Det har været med til at drive gennemsnitsprisen for et hjem op på 2,4 millioner dollars (13 millioner kroner) i Palo Alto. Men det er ikke dyrt for kineserne, der ofte køber kontant. En faktor bagved dette er, at de såkaldte EB-5 Green Card ordninger tilgodeser immigranter, der investerer mindst 1 million dollars og skaber mindst 10 jobs. Californien har en høj andel af det samlede antal af EB-5 Regional Centers, der er projekter, som immigranter kan investere i, hvorefter cen- 6

4 Er du rigtig klog? - Så laver du hele regnestykket Totaløkonomien fra du køber maskinen, til du sælger den igen er afgørende for, hvor god en investering du har gjort. I regnestykket hører også driftssikkerhed, brændstoføkonomi og serviceomkostninger. Hos Scantruck har vi taget højde for det hele. Her får du nemlig markedets bedste maskiner, et unikt servicekoncept og optimal tryghed. 40 Katkjærvej 5, DK-7800 Skive. Kærup Parkvej 12, DK-4100 Ringsted. Tlf , info@scantruck.dk, 7

5 NØGLETAL OM SAN FRANCISCO VERSUS USA San Francisco County USA Andel af asiatisk oprindelse 34,2 % 5,1% Født udenfor USA 35,7 % 12,9 % Husholdninger hvor der ikke tales engelsk hjemme 45,2 % 20,5 % Andel med bachelorgrad eller højere uddannelse 52 % 28,5 % Median for huspriser $ $ Andel boligejere 36,9 % 65,5 % Personer under fattigdomsgrænse 13,2 % 14,9 % Kilde: US Census bureau tret står for den nødvendige jobskabelse, som Green Card ordningen stiller krav om. En anden faktor er, at specielt San Francisco i forvejen havde en høj andel af asiater, og 34,2 % af San Francis - cos befolkning er i dag asiater, med de største grupper fra Kina og Philippinerne. I San Franciscos største enkelte boligdistrikt, Sunset, er andelen af asiater over 50 %. Hvor indvandrere som kinesere oprindelig trængte sig sammen i ghettolignende områder som Chinatown og Japantown i det centrale San Francisco, er de i dag spredt ud i byen, også langt fra centrum, som i Sunset distriktet syd for Golden Gate Parken, hvor endeløse rækker af toetagers rækkehuse strækker sig kilometer efter kilometer helt ud til klitterne ved Stillehavet. Den udvikling startede allerede i 1960 erne, længe før IT sektorens fremvækst. Som hovedsæde for verdens hastigt voksende IT sektor og med fremmed kapital strømmende ind, er the Bay Area det perfekte studieobjekt, hvis vil man se, hvordan en forceret efterspørgsel på boligmarkedet presser priserne op, hvordan udbuddet vil reagere, og hvilke følger markedskræfterne får for forskellige befolkningsgrupper. Det er også et godt eksempel på, hvordan den amerikanske smeltedigel integrerer fremmende etniske grupper, der her ikke er koncentreret i sociale boligområder som i Europa, men i stedet sidder massivt på fast ejendom som ejere. Den økonomiske vækst i the Bay Area vil ifølge delstaten Californiens prognoser fra 2013 øge antallet af indbyggere med 1,8 millioner personer. Antal arbejdspladser forventes iflg. ABAG at vokse fra 2010 til 2040 med 45 % i Oakland, 39 % i San Jose og 34 % i San Francisco. Som følge heraf forventes der en tilvækst i antallet af boliger på SUNSET DISTRIKTET 15 KM 2 DOMINERET AF ENDELØSE RÆKKEHUS- BEBYGGELSER, DE FLESTE FRA 1950 ERNE, MANGE KUN ADSKILT AF FARVEVALGET PÅ FACADEN. I DETTE SAN FRANCISCOS STØRSTE ENKELTE BOLIGDISTRIKT ER HALVDELEN AF BEBOERNE ASIATER. OMRÅDET LIGGER VEST FOR BYMIDTEN OG STRÆKKER SIG HELT UD TIL STILLEHAVSKYSTEN. DET ER DET OMRÅDE I BYEN, DER ER MEST PLAGET AF TÅGE. ET TYPISK HUS KOSTER I DAG $ 8

6 30 %, 41% og 25 % i de tre byer. Det kan virke ekstremt, men der er byområder, der forventes at få en endnu højere vækst. For eksempel forventer myndighederne, at Milpitas vil opleve en vækst på 64 %. Det ligger midt inde i Silicon Valley og er domineret af en asiatisk befolkning (der udgør 62 % af indbyggerne). Mens andre amerikanske byer som Phoenix og Las Vegas i de vestlige vækststater har spredt sig uhæmmet ud over de ørkenområder, de ligger i (kendt som Urban sprawl), er San Franciscos vækst begrænset af dels Stillehavet, dels bugten, samt de bjerge og stejle bakketoppe, der omgiver byen. Selve San Francisco er bygget over 44 bakketoppe. Hertil kommer de risici, der ligger i, at byen er bygget over en forkastningszone, og at jordskælv er en latent fare. Visse områder i byen er i fare for det særlige fænomen liquification, hvor et jordskælv forvandler ellers solid grund til en væskelignende substans. Det sætter rammer for, hvor meget der kan bygges nyt, og er med til at sætte pres på boligmarkedet. San Francisco oplever helt lige som europæiske byer som København, at de yngre søger mod bymidten. Samtidig forlader også en del ældre de store enfamiliehuse, og søger ind mod de mere overkommelige lejligheder i byen. Begge disse tendenser kan presse priserne i bymidten højere op. For at kunne håndtere den voldsomme vækst i efterspørgslen arbejder myndighederne med en plan for boligudbygningen, hvor denne koncentreres på udvalgte byområder med god adgang til kollektiv trafik og indkøbsmuligheder, og hvor boligerne skal opføres som etageboliger. Nøgletallene (øverst side 8), beskriver San Francisco som et kosmopolitisk område, med højtuddannede personer med høj indkomst, der også driver boligpriserne op. I en by som San Francisco skal man ikke stole på tal for gennemsnitlige huspriser, fordi de påvirkes af, at en mindre andel af husene er ekstremt dyre. Det gælder for eksempel for boliger i et område som Pacific Heights, hvor et hus kan koste millioner dollars. Det trækker gennemsnittet op. Medianen udtrykker, hvad der er prisen, hvor præcis halvdelen af husene ligger under denne pris, og den anden halvdel over. Den amerikanske fattigdomsgrænse blev oprindelig udviklet i 1960 erne, og fokuserede på mad - omkostninger. Man har fornylig forsøgt at udvide begrebet til at tage højde for transfereringsindkomster, skatter og boligudgifter. Når man gør dette, ligger 22,4 % af befolkningen i Californien på eller under fattigdomsgrænsen. Et begreb som en fattigdomsgrænse i et så rigt område som the Bay Area er selvfølgelig, som i Danmark, en kompliceret størrelse. Nogen vil hævde, at mindrebemidlede blot må flytte og benytte områdets glimrende kollektive transport til at pendle ind til deres arbejde over en større afstand. Men områdets myndigheder lægger selv vægt på at fastholde også lav- og mellemindkomst familier i selve byen, og derved bevare dens mangfoldighed. I 2014 har Boligøkonomisk Videncenter lagt turen forbi San Francisco og med hjælp fra Urban Land Institute San Francisco blandt andet besøgt Federal Reserve Bank of San Francisco, UC Berkeley, Association of Bay Area Governments (ABAG) samt Bridge Housing Corporation. USA har ikke som Danmark én Nationalbank, men har 12 regionale Federal Reserve Banks. Banken i San Francisco dækker 60 millioner mennesker i Alaska, Washington, Oregon, Californien, Nevada, Arizona, Idaho, Utah og Hawai. Bridge Housing Corporation er en non-profit institution, der opfører boliger med lav husleje til lav- og mellemindkomster. BOLIGPRISERNE I SAN FRANCISCO TO STORE BØLGER Omkring år 2000 havde den generelle økonomiske vækst i Californien og IT sektorens fremmarch sat skub i en voldsom prisudvikling for boliger i San Francisco. Priserne steg frem til L8 Vi har gjort valget nemt for dig Når det drejer sig om at betjene de mange funktioner og redskaber på en gravemaskine, er der ingenting, der slår SVAB Grip L8. På baggrund af ergonomiske studier og hårde test har vi hos SVAB skabt et robust joystick, som både føles behageligt og ser flot ud. L8 passer på de fleste joystick-konsoller, kan anvendes til alle tiltrotatorstyringer og passer DRIVING TECHNOLOGY Daniel Bodin fra firmaet Sven Bodins Entreprenad arbejder her i indkørslen til postterminalen i Hallsberg. Når vi spørger, hvad han synes om sit SVAB L8 joystick, siger han: Verdens mest populære joystick til gravemaskiner med tiltrotator desuden til mange forskellige typer entreprenørmaskiner. Husk at vælge L8 til SVAB tiltrotatorstyring såvel som andre tiltrotatorstyringer. Læs mere om vores sortiment, og find vores forhandlere på - Nu vil man ikke have andet! 9

7 2005, hvor de stabiliserede sig for en stund. Efter finanskrisen i efteråret 2008 indledte de et dramatisk dyk, og nåede bunden i Markedet indledte herefter en zig-zag agtig udvikling indtil 2012, hvor der indtrådte en markant vending, det man kalder et V-agtigt opsving. Dette opsving ser ud til at flade ud på det allerseneste. Den fornyede fremgang kan dels tolkes som, at prisfaldet i 2009 var en overreaktion, og dels udtrykker de stigende priser den underliggende strukturelle vækst i efterspørgslen i hele området samt en knaphedsfaktor i form af mangel på land og begrænset nybyggeri efter krisen. Indenfor fast ejendom er et gammelt mantra beliggenhed, beliggenhed, beliggenhed. Få steder passer det bedre end i San Francisco. Som følge af havet og bjergene er der mikroklima, det vil sige at vejret varierer markant indenfor få km afstand. Samtidig spiller de mange etniske grupper og subkulturer også ind. Derfor er begrebet kvarter, eller neighbourhood, INDEKS FOR BOLIGPRISERNE I SAN FRANCISCO, JANUAR 2000 = Januar 2000 Februar 2001 Marts 2002 April 2003 Maj 2004 Juni 2005 Juli 2006 August 2007 September 2008 Oktober 2009 November 2010 December 2011 Kilde: Case Shiller boligprisindeks i konstant kvalitet som amerikanere siger, centralt, fordi en lang række forhold som skolernes kvalitet, kriminalitetsrate og hvem ens naboer er, varierer indenfor en kort afstand. I en by som Detroit er disse lokale forhold afgørende for, om husene står forladte og afbrændte, eller er intakte. I San Francisco afgør de, om priserne på husene er forholdsvis høje, eller nærmest uopnåelige. For en dansker, med vore ofte ret ensartede parcelhuskvarterer, er denne forskelligartethed fascinerende. Tæt på bymidten (downtown) i San Francisco finder man rækkehuskvartererne i det 3 km 2 store område Noe Valley. Her står træhuse, opført lige efter jordskælvet i 1906, med rigtig mange huse bygget i Dette område tiltrækker yngre familier med høje indkomster, og et rækkehus her kan ligge på 1,5 2 millioner $. Beboerne er det, vi ville kalde yuppier. Klods op af Noe Valley ligger Castro kvarteret på 1,7 km 2, engang et skandinavisk kvarter, og med samme karakteristiske rækkehuse som Noe Valley. Det er i dag hjemstedet for San Franciscos subkultur af bøsser og lesbiske, og også her skal der smides 1,5 2 millioner $ for en bolig. Områdets forretninger udsender et signal om, at der her lever folk med solid købekraft også efter San Francisco standard. Generelt finder man mange steder små enklaver af dyrere boliger også længere væk fra centrum, hvor der er de for byen så karakteristiske bakker med god udsigt, eller hvor man er skærmet af for tågebankerne, der KARAKTERISTISKE 100 ÅR GAMLE RÆKKEHUSE PÅ GRÆNSEN MELLEM NOE VALLEY OG CASTRO I SAN FRANCISCO. ET VELHOLDT RÆKKEHUS VIL HER KOSTE 2 MIO. $. HUSENE ER TYPISK OPFØRT AF TRÆ KORT TID EFTER DET STORE JORDSKÆLV OG BRANDEN I

8 kommer rullende ind fra havet. Et eksempel på det første er den lille enklave Westwood Highlands på blot 0,5 km 2 lidt mod sydvest for Castro eller kystbyen Sausolito på den anden side af Golden Gate passagen. Når efterspørgslen stiger, og udbuddet ikke kan følge med, må prisen op. USA er et land, hvor stigende boligpriser generelt fører til stigende boligbyggeri (boligøkonomer siger udbudselasticiteten er høj), men sådan er det som nævnt ovenfor ikke i San Francisco. Det presser boligpriserne op, og derfor er der en lav andel af boligejere i området. Når boligpriserne stiger, kommer der også pres på huslejen i udlejningssektoren. Når der i det hele taget stadig kan bo lav- og mellemindkomstfamilier i byen, er det fordi der er en huslejeregulering i kraft i the Bay Area. I USA er det almindeligt, at der ikke er huslejeregulering på statsligt plan, men at lokale områder gennemfører regulering. I Bay Area er huslejen fri for ejendomme opført efter 1979 (som i Danmark når ejendommen er ibrugtaget efter 1991) samt for udlejede enfamiliehuse. For ejendomme opført før 1979 er huslejestigningerne begrænset til 60 % af den lokale forbrugerprisinflation. Når udlejer fraflytter, kan huslejen justeres til markedsniveau. Dette gavner lav- og mellemindkomst familier, men giver som i Danmark også den konsekvens, at mange lejere skal bæres ud. For når man skal flytte til et nyt lejemål, er der ingen kære mor, og udlejer kan kræve markedsleje. Hvis man vil opføre boliger for lavindkomstfamilierne i området, er man nødsaget til at dække forskellen mellem markedsprisen for opførelsen af en ny bolig og så de omkostninger, som man kan få dækket ind gennem husleje. Denne forskel, typisk $, vil kun blive større, i takt med at uligevægten mellem efterspørgsel og udbud forøges. Da de offentlige kasser er meget anstrengte i Californien, er dette en blindgyde. I perioden havde staten således underskud på budgettet. Det antal boliger, med lav husleje, som der kan LEJLIGHEDER MED HUSLEJE UNDER MARKEDSLEJE OPFØRT AF BRIDGE HOUSING CORPORATION VED NORTH BEACH I SAN FRANCISCO opføres via forskellige subsidier, vil blive mindre og mindre, når byggeomkostningerne og jordpriserne stiger, samtidig med at der er grænser for de offentlige midler. Derfor er det afgørende for at løse boligproblemerne, at også udbuddet af nybyggede ejerboliger kan stige. Det vil være nær umuligt at løse problemerne alene gennem opførelse af affordable housing, det vi på dansk kalder billige boliger. Dette er mange i planlægningsmiljøet udmærket klar over, og advokerer for, at det skal blive lettere at få tilladt og gennemført nye boligprojekter. Samtidig skal udbygningen af nye boligområder ske på en bæredygtig vis, i henhold til Senate Bill 375, en lov for Californien, vedtaget under guvernør Schwarzenegger i år Loven sætter mål for reduktion af drivhusgasser pr. capita, og stiller krav om, at regioner som Bay Area skal udarbejde en Sustainable Communities Strategy. Populært sagt og kort fortalt indeholder dette blandt andet krav om koordinering af transportplanlægningen og planlægningen af nye boligområder. OPFØRELSE AF BILLIGE BOLIGER I BAY AREA Hvis man ikke er så heldig allerede at sidde i et godt, gammelt lejemål, hvor huslejen holdes kunstigt nede af reguleringen, og hvis man ikke kan slippe de godt $ om måneden, som en lejlighed typisk koster, hvad gør man så i San Francisco? Der er en række muligheder: bystyret opererer med et program BMR, Below Market Rate, der kræver af visse developere, at de skal sælge eller udleje 12 % af boligerne i deres 11

9 projekter til en husleje under markedsleje. Det sker til familier, hvis indkomst ligger mellem 55 % og 120 % af medianen. bystyret stiftede allerede i 1938 SFHA, San Francisco Housing Authority, som ejer og driver udlejningsboliger med husleje under markedsniveau SFHA administrerer det føderale program kaldet Section 8, som giver familierne vouchers til at få en billig husleje. Udlejeren modtager så familiens 12 BELIGGENHED ER ALT. VELHAVERENKLAVEN SAUSOLITO PÅ DEN A NDEN SIDE AF GOLDEN GATE PASSAGE HAR KUN INDBYGGERE. ENGANG CENTRUM FOR WHISKY SMUGLERE, I DAG KENDETEGNET AF HØJE BOLIGPRISER. HVOR SUNSET DISTRIKTET PÅ DEN ANDEN SIDE AF GOLDEN GATE HAR 50% ASIATER, ER ANDELEN HER I SAUSOLITO BLOT 0,1%. HVERT DISTRIKT HAR SIN EGEN ETNICITET, INDKOMSTFORHOLD ELLER ANDRE SÆRLIGE KENDETEGN støtte direkte. En form for boligstøtte, men hvor støtten ikke gives til lejer, men sendes til udlejer. Et dusin aktører arbejder nonprofit med at opføre og udleje lejligheder med en husleje under markedsniveau, der henvender sig til familier med en indkomst fra 0 % til 60 % af medianen for San Francisco. De private aktører henter finansieringen fra en lang række forskellige kilder, men den dominerende kilde er Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC). Denne ordning daterer sig tilbage til 1986 og giver en skatterabat dollar for dollar for investeringer i boliger med husleje under markedsleje, og er især en fordel for selskaber. Under besøget i San Francisco mødtes Boligøkonomisk Videncenter med Bridge Housing Corporation, der opfører boliger med huslejer under markedsleje det vil være misvisende at kalde lejlighederne for billige boliger, da de lejligheder, vi så, var dyrere at opføre end en typisk dansk almen familiebolig. Bridge Housing benytter sig af LIHTC ordningen. Bridge Housing har en portefølje af lejligheder med en markedsværdi omkring 3 milliarder $. Netop færdiggjort boligbyggeri, 474 Natoma Street i South of Market området i San Francisco opført af Bridge Housing. Arkitekter: Leddy Maytum Stacy Architects samt Saida + Sullivan Design Partners. De 60 lejligheder måtte fordeles via lotteri, da mere end ansøgte. Målgruppen er familier med indkomster på 40 til 60 % af medianen. Professionelle selskaber som Bridge Housing må siges at opfø re state-of-the-art boligbyggeri, hvor der ikke er gået på kompromis med kvaliteten selvom målgruppen er lavindkomstfamilier. For en dansker kan det, at trægulve er sparet væk, nok undre, men omvendt er der andre fordyrende elementer, man skal huske, San Francisco ligger jo midt i et jordskælvsområde, og større jordskælv ramte i 1906 og Det er få byer forundt den tvivlsomme ære, som San Francisco, at have en tektonisk forkastningszone opkaldt efter sig (San Franciso Hayward fault line) Et af de projekt sites, vi så, lå klods op af en jernbanestation i Oakland, så bæredygtigheden er i høj grad til stede. De bebyggelser, vi så, forekom imponerende velfungerende. Her var ikke problemer med graffiti og hærværk. Man kan ikke undlade at respektere de aktører, der i USA går ind og udfylder en rolle, vi i Danmark har overladt til de almene boligselskaber. Men samtidig er det klart, at de kæmper en hård kamp, på amerikansk ville man sige a loosing battle, på det længere sigt, i takt med at den fremmede kapital strømmer ind i området, og der skabes flere jobs. Hvis ikke der for alvor kommer skub i nybyggeriet over en bred front, så må San Francisco nok leve med at være den dyreste amerikanske by at leve i fremover.