Oversigt over indsigelser tillæg 67

Transkript

1 Oversigt over indsigelser tillæg 67 Afsender Indsigelser og bemærkninger Forvaltningens kommentarer Ændringer Ejerlauget Søndergade SV 1. Vi er bekendt med at ikke alle medlemmer i Ejerlauget har modtaget skrivelse af 13. juni 2017 fra Kolding Kommune. 1. Orienteringen er sendt til de umiddelbare naboer. Der kan derfor være ejere i karreen som ikke har modtaget den. 2. Det er Ejerlaugets opfattelse at ved opførelse af boligbyggeri på grunden benævnt 0034-C3, ændre byggehøjden fra 2,5 etager og 11 meter til 4 etager og 14 meter samt ændre områdets maksimale bebyggelsesprocent fra 90 til 200, kan det være en fatal katastrofe for gensalg af ejendomme i kvarteret. 2. Planlægning er erstatningsfri regulering og tager derfor ikke konkret højde for økonomiske værdiændringer i området. Det vurderes dog at den nuværende bebyggelse i lokalplanområdet ikke medvirker til at øge områdets værdi. 3. Efter etablering af det påtænkte boligbyggeri er det usikkert om der vil ske indskrænkning i adgangsforholdene til parkeringsarealet herunder fremtidig større slid på gårdarealet. 3.Lokalplanen fastlægger retningslinjer for bebyggelse, vejadgang og parkering, som fastholder de forhold der er tinglyst på gårdarealerne i dag. Drøftet med indsiger på møde De berørte medlemmer der har privat bolig i Søndergade forventer risiko for indkig i deres boliger fra et byggeri med 4 etager. 4. Der vil være risiko for indkig. De nye boliger vil dog primært orientere sig mod Bredgade. Det vurderes at en afskærmning af tagterrassen mod gårdrummet kan minimere indkig. 4. Ny bestemmelse om afskærmning ved tagterrasse for at mindske indkig.

2 5. Det er Ejerlaugets opfattelse at der ikke er den fornødne udenomsplads til nye beboere fra mindre lejligheder. Er dette antal retvisende? Anlæg af cykelparkering i LP-området? Hvor skal der etableres p-plads biler/cykler og bekoster bygherren dette? 5. Der er tale om væsentligt færre boliger i projektet max 16. Der skal ikke etableres yderligere p- pladser til biler og cykel-p etableres ved indkørsel. Spørgsmålet er drøftet med indsiger på møde I planforslaget er det beskrevet at der sker etablering af tekniske installationer udover de 4 etager (14 meter), hvad indebærer dette? 6. Eksempelvis udluftning, elevatortårn mv. Dette specificeres i lokalplanen og er drøftet på møde med indsiger I planforslaget er anført at der sker etablering af tagterrasse. Samtidig er anført æstetiske krav til glanstal fra taget. Etableres der kun tagterrasse på en del af tagkonstruktionen. 7. Lokalplanen giver mulighed for både tagterrasse og andre tagformer. I det aktuelle projekt er der tagterrasse på størstedelen af taget, foruden elevator og trappetårn for at give adgang til terrassen. 8. Ejerlauget er bekendt med at tidligere jordbundsundersøgelser dokumenterer at der stadig var ustabilitet efter 16 meters dybde. Et så omfattende byggeri vurderes at kunne medføre risiko for betydelige sætningsskader, revnedannelser etc. med erstatningskrav fra de berørte ejere til følge. 8. Der må gøres tiltag for at mindske disse risici så meget som muligt. Det er som udgangspunkt den enkelte ejers ansvar at dokumentere skader på sin egen ejendom. Der kan eksempelvis opsættes målere i området i byggeperioden.

3 9. Det er Ejerlaugets opfattelse at adgangen for de forretningsdrivende medlemmer, deres erhvervslejere samt og ikke mindst beboelseslejemålene, vil være til betydelig gene og grænse til næsten umulig i byggeperioden. Gårdarealet der i væsentlig omfang anvendes til parkering også i aften og nattetimerne herunder adgangsforhold til garage/carporte kan blive berørt. Vil der blive stillet parkeringsforhold til rådighed for disse på andre arealer? Enkelte medlemmer frygter, at der kan forventes større risiko for hærværk på køretøjerne. Hvordan vil der skabes den fornødne plads til byggematerialer/maskiner til et så stort byggeri i byggeperioden. Alm. trafik og parkering i gårdarealet er af afgørende betydning for de forretningsdrivende, der i forvejen i en længere periode har været hårdt ramt både økonomisk men ikke mindst af butiksdød i Søndergade kvarteret. 9. Gener i byggeperioden kan naturligvis ikke undgås. Der må fra bygherres side gøres tiltag for at mindske disse så meget som muligt. Der findes nære alternative parkeringsmuligheder på Riberdyb, Nytorv, ved Sydcenteret mv.

4 Oversigt over indsigelser lokalplan Afsender Indsigelser og bemærkninger Forvaltningens kommentarer Ændringer Ejerlauget Søndergade SV 1. Lokalplanforslag for området konflikter med den af Kolding Kommune tinglyste rådighedsservitut i form af ejerlaugsvedtægt og påtegning med regulering af p-pladser på områdets ejendomme, i medfør af Byfornyelseslovens 29. Der henvises til deklaration lyst den samt påtegning til denne deklaration lyst den Parkering i gårdrummet er fordelt på de forskellige ejendomme via nævnte tinglysning. Lokalplanen udlægger det antal p- pladser som forvaltningen har vurderet er passende til boligtypen og som ifølge Bovias oplysninger allerede var til rådighed for ejendommen. Den endelige parkeringsløsning anvises i forbindelse med en kommende byggetilladelse. 2. Flere af de enkelte ejendomsejere har udlejet erhvervslokaler med tilhørende p-plads. Byggeprojektet kan ikke gennemføres, uden at de bestående p-pladser eller adgangen til disse fysisk afspærres samt tages i brug under byggeprocessen og der vil derfor ske misligholdelse af erhvervslejeaftaler, der af lejerne kan medføre krav om erstatning, afslag i leje, førtidig fraflytning på trods af uopsigelighed, samt krav om erstatning, ikke blot fra den fraflyttende erhvervslejer, men også 2. Planlægning er erstatningsfri regulering og tager derfor ikke konkret højde for økonomiske forhold i området. Erstatning vil være et privat spørgsmål mellem parterne i området.

5 erstatningskrav fra udlejer for manglende lejeindtægt, hvilket kan løbe op i betragtelige erstatningskrav. 3. Derudover kan en eventuel bygherre ikke lovligt foretage afspærring af områdets p-pladser samt adgangen hertil, hvorfor selve byggeriet allerede nu ser ud til ikke at kunne lade sig gøre, hvilket spørgsmål ikke ses løst ved lokalplansforslaget. 3. Hvordan og hvor meget gårdrummet kan anvendes i byggefasen må aftales mellem bygherre og områdets øvrige ejere, idet bygherre som udgangspunkt skal holde byggepladsen på egen grund, hvilket i praksis ikke vil være muligt her. 4. Opholdsarealer ses ikke at være tilstrækkelige i form af tagterrasse på 66 m2. Det er ingen hemmelighed at de påtænkte boliger primært skal huse unge fra Gramrolighed der ifølge Gramroligheds egen hjemmeside, består af sent udviklede unge mellem år med behov for socialpædagogisk støtte. Der er ikke døgndækning. Ifølge tegningen er der 16 boliger altså 16 beboere, hvis eneste opholdsareal er 66 m2 tagterrasse, idet der ikke er opholdsareal i stueplan, hvilket areal ifølge den tinglyste deklaration skal bruges til ppladser. Der er altså ingen mulighed for 4. Lokalplanen udlægger opholdsareal til boligerne på samme niveau som for andre boligbyggerier i bymidten. Lokalplanen forholder sig ikke til hvem der skal bo i bebyggelsen. Flytningen af beboere fra Gramrolighed er et ønske fra Socialforvaltningen.

6 fysisk udfoldelse i form af boldspil eller anden form for sport eller bevægelse, idet det bemærkes at nuværende Gramrolighed har en stor græsplæne foran bygningen som opholdsareal. Tagterrasse på 66 m2 uden mulighed for rimelig fysisk udfoldelse er således ikke tilstrækkelig opholdsareal for denne boform og man kan med rette frygte, at de fysiske udfoldelser fra de unge, således vil ske på dertil ikke indrettede opholdsarealer, såsom ophold på p-pladsen for området Hvide Hest samt i Søndergade. 5. Ikke hensigtsmæssigt at placere en ejendom med sårbare unge med særlige udfordringer, i et centralt erhvervsområde, med yderst begrænset opholdsareal i form af tagterrasse, hvorfra der både kan ske nedkast på parkerede biler, trafik på Bredgade og fodgængere i lighed med nedkast fra motorvejsbroer. 5. Lokalplanen udlægger opholdsareal til boligerne på samme niveau som for andre boligbyggerier i bymidten. Lokalplanen forholder sig ikke til hvem der skal bo i bebyggelsen. Flytningen af beboere fra Gramrolighed er et ønske fra Socialforvaltningen. 6. Ca. 100 meter fra lokalplan området, er det alment kendt at misbrugere i Kolding mødes dagligt på p-pladsen i Riberdyb, hvorfor 6. Lokalplanen udlægger opholdsareal til boligerne på samme niveau som for andre boligbyggerier i bymidten.

7 placeringen af boligerne så tæt på dette mødested nemt kan gå hen og give social slagside. 7. Den viste bygning på arkitektens tegningsmateriale er væsentlig højere end områdets øvrige bygninger, hvilket vil medføre disharmoni for området, ligesom der vil være gener for områdets øvrige beboere i form af indkig i boligerne langs Søndergade og Bredgade samt en betydelig skyggevirkning på de vestvendte tagterrasser i Søndergade der forefindes i umiddelbar nærhed af det påtænkte byggeri. Lokalplanen forholder sig ikke til hvem der skal bo i bebyggelsen. Flytningen af beboere fra Gramrolighed er et ønske fra Socialforvaltningen. 7. Området er præget af meget forskellige bygninger fra forskellige tidsperioder. Den nærmeste bygning lige syd for lokalplanområdet er omtrent samme højde som det i lokalplanen tilladte byggeri, ligesom den nyere sammenhængende bebyggelse på modsatte side af Bredgade. Bebyggelsen mod Søndergade er 2-2,5 etager lavere. Denne forskel vil opleves som markant, da bygningerne ligger meget tæt på hinanden. Der vil være risiko for indkig. De nye boliger vil dog primært orientere sig mod Bredgade. Det vurderes at en afskærmning af tagterrassen mod gårdrummet kan minimere indkig. 7. Ny bestemmelse om afskærmning ved tagterrasse for at mindske indkig. 8. Under byggeriets opførelse vil der være et stort behov for arealer til oplagring af materialer samt maskiner, opstilling af kran, blandingsanlæg m.m., og den meget begrænsede adgang hertil vil utvivlsomt medføre en betydelig forlængelse af selve byggefasen med deraf øgede gener for områdets 8. Hvordan og hvor meget gårdrummet kan anvendes i byggefasen må aftales mellem bygherre og området øvrige ejere.

8 butikker samt beboere. 9. Lokalplan området vil være bedst tjent med at blive udlagt til P- pladser i overensstemmelse med den tinglyste deklaration på området, til gavn for Søndergade og de forretningsdrivende og dermed til gavn for hele Kolding by. Ikke mindst når p-pladsen i Riberdyb i nærmeste fremtid mistes pga. outletcenter eller et andet projekt for området. 9. Deklarationen udlægger ikke bebyggede arealer til parkering. Ved etablering af bebyggelse på Riberdyb vil der blive etableret ny parkering til erstatning for den eksisterende. 10. På mødet med Kolding Kommune den fik vi oplyst at der var tinglyst 4 p-pladser på ejendommen. Vi har efterfølgende af Kai D Fonden fået oplyst, at der ikke ifølge skødet er frasolgt p-pladser tilhørende ejendommen Bredgade Lokalplanen udlægger det antal p- pladser som forvaltningen har vurderet er passende til boligtypen og som ifølge Bovias oplysninger allerede var til rådighed for ejendommen.