Årsberetning AAB Vejle

Transkript

1 1. oktober september regnskabsår Årsberetning AAB Vejle

2 Indhold 1. BESTYRELSENS BERETNING 1.1. BOLIGORGANISATIONEN 1.2. AFDELINGERNE 1.3. NYBYGGERI 1.4. FREMTID 2. BOLIGORGANISATIONEN 2.1. REPRÆSENTANTSKAB OG BESTYRELSE 2.2. VISION AFDELINGSOVERSIGT 2.4. AFDELINGSMØDER UDLEJNING 3.1. LEDIGE BOLIGER 3.2. ÆNDREDE UDLEJNINGSREGLER 5. ØKONOMI 5.1. FORVALTNINGSREVISION 5.2. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS 5.3. REGNSKAB 1/ / FOR HOVEDFORENINGEN 5.4. DISPOSITIONSFONDEN 5.5. REGNSKAB 1/ / FOR AFDELINGER 5.6. DRIFTSRESULTAT I AFDELINGER 5.7. HUSLEJESTIGNINGER PR. 1/ OG M 2 LEJE 6. ENERGI 6.1. ENERGIMÆRKE 6.2. ENERGIFORBRUG 3.3. FLYTTESTATISTIK 3.4. VENTELISTER 3.5. AABS SYNLIGHED 4. HELHEDSPLANER 4.1. FINLANDSPARKEN AFDELING LØGET BY AFDELING 41 OG MØLLEVANGEN AFDELING FORSKELLIGHEDER I OMRÅDER 4.5. BOLIV VEJLE

3 1. Bestyrelsens beretning 1.1. BOLIGORGANISATIONEN sresultatet udviser et overskud på 847 t.kr., der overføres til boligorganisationens arbejdskapital. I perioden er der indmeldt 924 nye medlemmer, mens der har været 247 udmeldelser. Der er således tale om en nettotilgang på 677 medlemmer. Der er fortsat en pæn efterspørgsel til ledige lejligheder. Situationen på ventelisterne pr. 30. september 2009 er i forhold til sidste år forværret. Således har vi i året 2009 oplevet en stigende tendens til udlejningsvanskeligheder, specielt i afdeling 41 og 42 i Løget By. Ved regnskabsafslutning var der i de to afdelinger ca ledige heder, som giver et lejetab, som dog er dækket af Dispositionsfonden. Udlejningssituationen i boligorganisationens øvrige afdelinger har i regnskabsåret været acceptabel. Det faktiske antal fraflytninger i perioden har været 829, hvilket svarer til en flytteprocent på 20,1 %. Sidste år var der 796 flytninger, hvilket gav en flytteprocent på 19,5 %. Det er nu syvende år i træk, at flytteprocenten ligger så højt, at det giver en flytning i hver femte lejlighed. Der har i perioden været 577 fraflytninger i lejlighederne og ungdomsboligerne, hvortil der har været afholdt udgifter til istandsættelse ved fraflytning, hvilket svarer til 14,0 %, hvilket er lidt mere end sidste år. Der er ydet tilskud fra Dispositionsfonden til afdeling 50 til udligning af ellers fremkommet AAB Vejle 25 afdelinger lejligheder 160 ungdomsboliger 129 enkelt-værelser 29 erhvervslejemål 10 institutioner 311 garager 1 antenneafdeling 1 feriehusafdeling underskud. Dette er sket som forebyggelse af fremtidige udlejningsvanskeligheder. Herudover er tab ved lejeledighed dækket af Dispositionsfonden. I boligorganisationens administration er der omregnet til årsbasis 26,04 funktionærer ansat, og i afdelingerne er der ansat 50 ejendomsfunktionærer. Herudover er der i afdeling 29 og 41/42 ansat 2 projektkoordinatorer samt i afdeling 29 ansat 1 aktivitetsleder og 2 servicemedarbejdere. Den samlede boligydelse har i perioden andraget 243,4 mill.kr., mens investeringer i nybyggeri pr. 30. september 2009 samlet andrager t.kr. Bruttoomsætningen i feriehusafdelingen har udgjort 304 t.kr AFDELINGERNE sresultaterne i boligorganisationens 25 afdelinger viser, at 20 afdelinger havde et overskud på t.kr., 1 afdeling havde et derskud på 61 t.kr. mens 4 afdelinger udviste balance. Antenneafdelingen udviste balance, mens feriehusafdelingen udviser et underskud på 10 t.kr. Vedligeholdelsestilstanden i afdelinger er generelt god. Der er udarbejdet et grønt regnskab, der viser en opgørelse over ressourceforbruget af varme, vand og elektricitet i alle AABs afdelinger, dog undtaget afdeling 24, 51 og 52, der afregner direkte med forsyningsselskaberne.

4 1. Bestyrelsens beretning I afdeling 11 er der besluttet at gennemføre en udskiftning af tag, vinduer, døre og kældertrapper. Arbejderne er for det væsentligste afsluttet ultimo 2009, men der er stadig mindre restarbejder, som følge af entreprenørens betalingsstandsning. Arbejderne forventes afsluttet primo I afdeling 12 er der besluttet at gennemføre en vinduesudskiftning. Der har været afholdt licitation og arbejderne udføres i I afdeling 13 har der været gennemført arbejder med udskiftning af vinduer og døre. Arbejderne er afsluttet. Byggeregnskab er udarbejdet. I afdeling 29 blev der på beboermøde afholdt ultimo 2004 godkendt en helhedsplan omfattende renovering af afdelingernes badeværelser. Endvidere tager helhedsplanen også sigte på en udvendig renovering, hvor der i første omgang fra Landsbyggefonden er givet accept til et forsøgsprojekt omhandlende renovering af 2 af afdelingens 11 blokke. Renoveringen af badeværelser er igangsat primo Arbejderne er afsluttet ultimo 2007 og byggeregnskab er udarbejdet. Ultimo 2009 afventes endelig godkendelse hos Vejle Kommune. Der er fra Landsbyggefonden modtaget tilsagn til social helhedsplan. Ultimo 2007 er der ansat en projektmedarbejder til varetagelse af helhedsplanen, der strækker sig over en 5-årig periode. Derudover er der fra Landsbyggefonden også modtaget tilsagn om opretning af afdelingen. Det forventes, at arbejderne igangsættes i løbet af 2010 og vil strække sig over 2 3 år. I afdeling 38 har der været gennemført en tagrenovering. Arbejderne er afsluttet. Byggeregnskab er udarbejdet. I Løget By, der består af afdelingerne 41 og 42, er der fra Landsbyggefonden modtaget tilsagn til social helhedsplan. Ultimo 2007 er der ansat en projektmedarbejder til varetagelse af helhedsplanen, der strækker sig over en 5-årig periode. Herudover er der ansøgt om midler til en fysisk genopretning af begge afdelinger. Landsbyggefonden har her givet tilsagn, men der vil gå 2 3 år inden de fysiske arbejder forventes igangsat. Der er indgået aftaler med Vejle Kommune om fleksible udlejningsregler for alle afdelinger. Disse regler er gældende for alle boligorganisationer i gammel Vejle Kommune. Herudover er der for afdelinger 26, 29, 41 og 42 udvidede fleksible udlejningsregler for så vidt angår pendling mm. I 2003 blev der indgået en aftale om Byudvalgsarbejde med Vejle Kommune gældende for perioden Ultimo 2007 er Landsbyggefonden ansøgt om midler til videreførelse af Byudvalgsarbejdet i en eller anden form efter Byudvalgsarbejdet i den hidtidige kendte form blev ikke videreført, men er nu en del af projektet BoLiv Vejle, som alle boligorganisationerne i Vejle er med i. Endvidere deltager Vejle Kommune i BoLiv Vejle NYBYGGERI I januar måned 2002 erhvervedes de gamle Bomuldsspinderier beliggende Havnegade 10. Der er udarbejdet et projekt omfattende 77 studieboliger, opført som ungdomsboliger. Byggestart for projektet var medio 2004 med afslutning medio Boligerne var udlejet og byggeregnskab blev udarbejdet. Der verserer en syn- og skønssag omhandlende konstaterede fugtproblemer i flere lejlighe-

5 1. Bestyrelsens beretning der, hvilket har bevirket lejetab, da disse ikke kunne bebos. Der er ydet tilskud fra Dispositionsfonden til dækning af tabet i forbindelse hermed. I 2007 og 2008 har der været foretaget forskellige forsøg på udbedring af skaderne. I løbet af 2009 er det lykkedes at skabe en løsning, så genudlejning af boligerne kunne igangsættes FREMTID Bestyrelsen tilkendegiver, at den til enhver tid er opmærksom på eventuelle muligheder for kommende nybyggerier, hvis der er en fornuftig sammenhæng mellem pris, kvalitet og beliggenhed. Den øgende konkurrence fra det private boligmarked er med til at skærpe opmærksomheden på boligsituationen for den almene boligsektor. Bestyrelsen er opmærksom herpå og er parat til at tage udfordringen op for til stadighed at sikre, at der kan lejes almene boliger ud til konkurrencedygtige priser. Nøgleordet her er fleksibilitet. Boligpolitiske emner er kommet på dagsorden. Boligorganisationen går positivt ind i samarbejdet med kommunen med henblik på at påvirke kommunens boligpolitik, bl.a. via aktiv deltagelse i BoLiv Vejle, som er tænkt som en samarbejdsplatform mellem kommunen og samtlige boligorganisationer i Vejle Kommune.

6 2. Boligorganisationen 2.1. REPRÆSENTANTSKAB OG BESTYRELSE REPRÆSENTANTSKAB Repræsentantskabet består af boligorganisationens hovedbestyrelse og repræsentanter for hver afdelingsbestyrelse. Repræsentantskabet består af 107 medlemmer. Der blev afholdt ordinært repræsentantskabsmøde den 9. marts 2009 med deltagelse af 68 stemmeberettigede repræsentantskabsmedlemmer. Under bestyrelsens beretning omtalte formanden bl.a. AABs synlighed og de mange helhedsplaner, der er i gang rundt om i AABs afdelinger. Årsregnskabet for 2007/2008 med tilhørende revisionspåtegning blev godkendt, og hovedforenings budget for 2008/2009 blev taget til efterretning. Revisionsfirmaet Deloitte blev genvalgt som revisor for en 1-årig periode. UDVALG Repræsentantskabet har nedsat følgende udvalg: Aktivitetsfondsudvalg, Jubilæumsfondsudvalg, Feriehusudvalg og Programudvalg. Derudover er der nedsat Redaktionsgruppen og Byggeudvalg. HOVEDBESTYRELSE Efter repræsentantskabsmødet den 9. marts 2009 har hovedbestyrelsen følgende sammensætning: Hans Helge Andersen afdeling 42 (fm.) Hans Lind afdeling 1 (nstfm.) Hans Ole Olesen afdeling 37 Leif Rasmussen afdeling 26 Kurt Holt Knudsen afdeling 29 Lotte Vestergaard afdeling 52 Knud Åge Thiemer afdeling 29 Repræsentanter fra hovedbestyrelsen eller ledelsen er medlemmer af BLs kreds 7, Grundejerforeningerne Sandegraven og Bomuldspinderierne, TRE-FOR repræsentantskab, Nykredits lokalråd, Beboerklagenævnet, Bo- Liv Vejle og AlmenNet. AABS VEDTÆGTER 7 Stk. 2. Repræsentanter for hver afdelingsbestyrelse fordeles efter afdelingens størrelse således: Afdelinger med 0 til 100 boliger giver 3 repræsentanter. Afdelinger med 101 til 300 boliger giver 5 repræsentanter. Afdelinger med 301 til 500 boliger giver 7 repræsentanter. Afdelinger med over 500 boliger giver 9 repræsentanter. 7 Stk. 4. Repræsentantskabet vælger hovedbestyrelsens medlemmer og suppleanter. 13 Stk. 1. Hovedbestyrelsen består af 7 medlemmer inklusive formanden. Repræsentantskabet vælger 7 medlemmer til hovedbestyrelsen blandt boligorganisationens bolighavende medlemmer, disses ægtefæller eller hermed sidestillede personer. Vejle Byråd er repræsenteret i hovedbestyrelsen med 1 repræsentant uden stemmeret. Samtidig med valg af medlemmer til hovedbestyrelsen vælges suppleanter. Suppleanter vælges for 1 år. 13 Stk. 2. Hvert andet år afgår formanden. Af hovedbestyrelsens øvrige medlemmer afgår halvdelen hvert år. Afgangsordenen bestemmes for samtidig valgte medlemmer

7 2. Boligorganisationen 2.2. VISION 2020 Bestyrelsen vedtog i efteråret 2008 Vision 2020 indeholdende AABs vision, nøgleværdier og 5 fokuspunkter. AABS VISION: Rammen for livet NØGLEVÆRDIER: Rart sted at bo Beboerne er i centrum Et rent og godt miljø Kvalitet og udvikling i fokus 1. BEBOERNE ALTID I CENTRUM Vi er opmærksomme på områdernes udvikling og søger en afbalanceret kulturel og social mangfoldighed. Beboerne udfylder rammerne for fællesskabet gennem engagement og aktiv deltagelse i beboerdemokratiet og skaber derved trygge og velfungerende rammer for livet. Den reelle medbestemmelse og indflydelse opleves som en styrke i hverdagen, hvorfor flere ønsker at påvirke boligområderne gennem beboerdemokratiet. Informationsniveauet er højt og ydes gennem beboerblade, nyhedsbreve og ikke mindst den åbne dialog og den beboertilpassede, personlige service. 2. BOLIGEN DIT FORETRUKNE VALG Lejeren udnytter friheden til at sætte sit eget præg på boligens indretning. Det er med til at give boligen sjæl og gøre den attraktiv i forhold til andre boligformer. Inden renoveringer og nybyggeri igangsættes, undersøges efterspørgslen til lejeboligen herunder de krav, som markedet må stille kun derigennem kan vi blive ved med at være dit foretrukne valg, når du skal vælge bolig. 3. BEBOERDEMOKRATI FORENKLET OG MODERNISERET Beboerdemokratiet er forenklet, så beslutningerne træffes tæt på lejerne i en åben dialog. Beslutningerne afspejler tydeligt de ønsker og krav, den enkelte beboer har til sit nære boligområde. 4. ORGANISATION SYNLIG OG AKTIV AAB følger med udviklingen og fremstår som en synlig og aktiv spiller på det boligpolitiske område. Vi formår at udnytte fordelene ved forenklingen af den politiske organisation, så de enkelte afdelinger har større selvstændighed. Vi skaber rammerne for en attraktiv arbejdsplads, hvor vi bevidst værner om vores store ressource medarbejderne. Kun derigennem kan vi fastholde og tiltrække kompetente medarbejdere. AAB har et værdisæt og fokuspunkter, der stiller os stærkt i konkurrencen mod det øvrige udbud på boligmarkedet. Vi drager fordel af det samarbejde, der består mellem kommunen og andre boligorganisationer men vores selvstændighed er bevaret. 5. MEDARBEJDER GLADE OG KOMPETENTE. En løbende tilpasning af organisationen har givet AAB en stærk medarbejdsstyrke, hvor ansvar og kompetencer følges ad. Vi sikrer, at beslutninger træffes tættest muligt på beboerne. Gennem kommunikation og indsigt sikrer vi en oplevelse af ensartethed i beslutningerne uanset at servicen er afstemt af den enkelte beboer. Medarbejdernes trivsel og arbejdsglæde er i højsæde hvorfor vi værner om en attraktiv arbejdsplads.

8 2. Boligorganisationen 2.3. AFDELINGSOVERSIGT Afdeling 1: Vardevej 9-15 Mindegade 2-34 Haraldsgade 1-25 Svendsgade Afdeling 8: Svendsgade 2-12 og Mindegade Nyboesgade Afdeling 11: Florasvej 2-24 Afdeling 12: Boulevarden 4-18 Svendsgade Borgmester Madsensgade 2-6 Afdeling 13: Svendsgade og Afdeling 15: Svendsgade Borgmester Madsensgade 1-17 Roarsvej 1-17 Helgesvej 1-13 Signesvej 1-11 Afdeling 17: Koldingvej Ellevang 1-17 og 2-32 Pedersholms Alle 2-22 Egevang 3-7 og 4-6 Pilevænget 1-33 og 2-32 Hasselvænget 2-10 og 1-11 Afdeling 41: Grønnedalen 2-46 Løget Høj 1-53 Afdeling 42: Løget Dam 2-82 og 1-65 Løget Høj Løget Center 1-77 og Afdeling 44: Nyboesgade Valdemarsgade 2-42 Vesterbrogade 65 Afdeling 45: Valdemarsgade 9-11 og 13 A- 15 B Spinderigade Afdeling 46: Primulavej 2-34, 1-15 og Afdeling 47: Sofievej 6-8 og Afdeling 48: Sofievej 2 Afdeling 50: Danmarksgade 3 A-3 D Afdeling 51: Bakkeglimt 1-39 og 2-18 Afdeling 52: Jenlevej 23 A-31 E Afdeling 24: Pedersholms Alle Rosenvej og Irisvej og Afdeling 26: Skolegade 2-60 og 7-21 Afdeling 29: Finlandsvej Afdeling 37: Askevænget 1-25 Afdeling 38: Nordlandsvej 1-11

9 2. Boligorganisationen 2.4. AFDELINGSMØDER 2009 Der blev afholdt afdelingsmøder i samtlige AABs boligafdelinger i maj Der er kommet et lovkrav om, at der inden udgangen af 2009 skal opsættes postkasser i gadeniveau i alle afdelinger. AFDELING 1 Ifølge husordenen er det tilladt at holde indekat. Alle indekatte skal registreres i administrationen. AFDELING 8 Der blev vedtaget renovering af opgangsbelysning samt kælderbelysning. AFDELING 11 Kamphunde er ikke længere tilladt i afdelingen. Der blev vedtaget udskiftning af tag, vinduer, kældertrapper og omfugning af facader mod vest. AFDELING 12 Der blev vedtaget udskiftning af vinduer, altandøre, kældervinduer, opgangsdøre samt omfugning af facader til gadesiden og efterisolering og skalmuring af gavle. AFDELING 13 Beboere, der ønsker at benytte flagstangen kan rette henvendelse til formanden. Afdeling 24 AFDELING 15 Forslag om tilladelse til at holde indekatte i afdelingen blev forkastet. AFDELING 17 Der er påbegyndt løbende tilpasning af beplantningen, som vil forsætte over en 5-årig periode. AFDELING 24 Der blev fremlagt et renoveringsprojekt ved genudlejning af husene, hvor arkitekterne har fokus på energi- og handicapvenlige huse. Afdelingsbestyrelsen fik bemyndigelse til at arbejde videre med projektet. AFDELING 26 Beboerne må hænge et tyndt grønt frugtnet op for at holde duer væk fra altaner. Der må ikke opsættes gardiner. AFDELING 29 Ulovlige opsatte paraboler bliver fjernet. Badeværelses renovering er afsluttet og arbejdet med helhedsplanen forsætter. AFDELING 37 Forslag om forhøjelse af maksimumbeløbet for individuel råderet i forbindelse med renovering af køkkener og badeværelser blev vedtaget. Afdeling 11

10 2. Boligorganisationen AFDELING 45 Opsætning af depotrum er ikke muligt, idet grundarealet er fuldt udbygget. AFDELING 46 Alle beboere i Kongskær har adgang til kælderen i blok 2. Dette bliver nu ændret, så det kun er AABs beboere, der får adgang til kælderen. Afdeling 37 AFDELING 38 Bestyrelsen vil arbejde videre med forslaget om opstilling af flere legeredskaber. AFDELING 47 Selvom afdelingen er forholdsvis ny er man begyndt udskiftning af komfurer, vaskemaskiner og tørretumblere. AFDELING 41 Forslaget om en sammenlægning med afdeling 42 blev forkastet. Afdelingsbestyrelsen vil arbejde med at afdække mulighederne for etablering af et beboerhus. AFDELING 42 Forslaget om sammenlægning med afdeling 41 blev forkastet. Afdelingsbestyrelsen vil arbejde med at afdække mulighederne for etablering af et beboerhus. AFDELING 44 Det blev vedtaget, at afdelingen vil lave energibesparende foranstaltninger i en opgang ad gangen. Afdeling 45 AFDELING 50 Der arbejdes med løsning på fugtproblemer i stræder og lejligheder. AFDELING 51 Beboernes interesse i at deltage i sociale arrangementer blev drøftet. AFDELING 52 Lokalplan om placering af støjvold blev drøftet. Ændringsforslag blev indsendt til Vejle Kommune. AAB REVIDERER REGLER OM FORBUDTE HUNDE I forsommeren valgte AABs afdelinger i Løget at indføre et forbud mod 15 hunderacer. Det skete på grund af en del beboeres utryghed ved muskelhunde også kaldet kamphunde. Listen er blevet revurderet og skåret ned til 7 hunderacer. Afdelingsbestyrelserne kan opstille supplement til listen, som f.eks. retten til at afslå en ansøgning om hundehold, hvis den pågældende hund er af tvivlsom race altså muligvis beslægtet med hunderacer fra listen. Fælles træk for hundene på listen er blandt andet: De formår ikke at kommunikere med andre hunde. Det kan føre til sammenstød. De kan have en stor kamplyst og kort lunte, hvilket kan betyde, at de aldrig bør løbe løse rundt sammen med andre hunde eller børn. De kan være svære at opdrage og håndtere, selvstændige og stædige, også over for ejeren.

11 3. Udlejning 3.1. LEDIGE BOLIGER I det forløbne år kunne AAB meddele, at der er mange ledige boliger, hvoraf ca. 50 lejligheder er beliggende i Løget By og ca. 28 i Danmarksgade ÆNDREDE UDLEJNINGSREGLER Ved årsskiftet 2009/10 er der trådt en række nye bekendtgørelser i kraft på det almene boligområde. Bekendtgørelsen om drift af almene boliger m.v. betyder ændrede regler vedrørende arbejdskapital, dispositionsfond, kapitalforvaltning og de nye bestemmelser om styringsdialog mellem kommunen og boligorganisationerne, hvor kontrol i højere grad skal afløses af dialog. Der er også kommet væsentlige ændringer i reglerne om udlejning af almene boliger, hvor man forsat vil kunne bevare sin anciennitet, man har fået ved optagelse som medlem i AAB men nu vil der skulle opkræves et årligt ajourføringsgebyr, hvis medlemmerne ønsker at bevare ancienniteten. Der er lavet særlige overgangsregler, som AAB vil annoncere med og samtidig orientere alle medlemmer og nuværende beboere om FLYTTESTATISTIK I perioden fra 1. oktober 2008 til 30. september 2009 har der været i alt 829 flytninger, svarende til en flytteprocent på ca. 20. Ikke overraskende er der mange flytninger i vores store afdelinger Møllevangen (afd. 17) og Løget By (afd. 41 og 42). I de tre afdelinger alene er antal flytninger på 337, som svarer til ca. 40 % af alle flytninger. I år 2007/2008 blev der registeret 796 flytninger, svarende til en flytteprocent på 19,5, hvori 320 flytninger var i afd. 17, 41 og 42, svarende til ca. 40 %. Flyttestatistik Antal flytninger Flytteprocent

12 3. Udlejning 3.4. VENTELISTER Der er tale om jævn tilgang til vores ventelister. Naturligvis er ventetiden stadig afhængig af pris og beliggenhed. Pr. 17. november 2009 er der i alt 655 aktive ansøgere til ledige boliger i AAB. Heraf ønsker 214 lejere en anden bolig i AAB, resterende 441 er ansøgere, der ikke har bolig i AAB. Ventelister 33% Interne aktive 67% Eksterne aktive 3.5. AABS SYNLIGHED Synlighed er meget vigtigt for vores boligforening, da der er mange udbydere af lejeboliger i Vejle Kommune. Der bliver hele tiden lavet nye tiltag for at gøre AAB synlig og i efteråret 2008 kørte AAB en vellykket kampagne rettet mod ungdomsboliger. Sloganet en god røv kræver en god bolig skabte meget mediaomtale i pressen, så vi fik budskabet bredt omkring. Der blev dekoreret en bybus med udsagn, der passer godt på AAB. Bussen kom i drift i december 2008 og kan ses i bybilledet, rute 10. Den årlige boligmesse i DGI-huset i Vejle har også i mange år været med til at synliggøre AAB. Der er et nyt tema hvert år, men budskabet er det samme: AAB er en boligforening for alle. Der var åbent hus i efterårsferien i 2009 i Løget By. Der var mange boder. Udlejningsafdelingen havde en købmandskurv til dem, der underskrev en lejekontrakt i den uge. AAB-bussen kørte gratis i fast rute fra busstationen til Løget By den dag.

13 4. Helhedsplaner 4.1. FINLANDSPARKEN AFDELING 29 Der har været en række boligsociale problemer i Finlandsparken, som bl.a. har givet sig udtryk i et stort omfang af mislighold og hærværk. Samtidig er der behov for en fysisk opdatering af både boliger, bygninger, uderum og fællesaktiviteter, hvis Finlandsparken skal kunne konkurrere på boligmarkedet i fremtiden. Den sociale + den fysiske Vejle Kommunes visioner for boligområdet i byplanen Økonomiske tiltag I efteråret 2007 blev der sat gang i den sociale helhedsplan i Finlandsparken. Der blev ansat en projektleder Saliha Arikan, som gik i gang med at give området et løft. Det lykkedes meget hurtigt at få kontakt til en stor gruppe af frivillige beboere og der blev etableret opgangsambassadører, som står for den lokale modtagelse af nye beboere til Finlandsparken ligesom de står for at sikre, at beboerne, via opslagstavler i opgangene, får de informationer, de netop har brug for. Samtidig arbejdes der med etablering af klyngeråd, idet Finlandsparken opdeles i 5 klynger med hver deres eget tema, såsom 2 grønne klynger, den kulinariske klynge, den aktive klynge og den kreative klynge. Helhedsplan Den boligsociale helhedsplan: Boligsocial indsats i Finlandsparken Nørremarken i Farver Byen i Balance BoLiv Vejle Den fysiske helhedsplan: Arkitektonisk løft Øget tilgængelighed Miljøforbedrende foranstaltninger Variation i lejligheds sammensætning Variation i boligområdets ydre fremtræden, temaopdelt Nedlæggelse af lejligheder til fællesformål, samt udvidelse af fælleshus Nye tagboliger Ændret beboersammensætning flere ressourcestærke beboere Afdeling 29

14 4. Helhedsplaner 4.2. LØGET BY AFDELING 41 OG 42 Afdelingsbestyrelserne har i 2008/09 brugt meget tid på at konkretisere de fysiske helhedsplaner for de to afdelinger. I forbindelse med den fysiske helhedsplan har vi ansøgt Boligselskaberne Landsbyggefond om støtte til projektet. Landsbyggefonden har givet nogle positive udmeldinger, men har samtidig anmodet om yderligere dokumentation af bygningernes fysiske tilstand. Der er derfor udarbejdet yderligere byggetekniske rapporter med tilhørende økonomiske vurderinger, som nu er sendt til Landsbyggefonden til endelig vurdering. De fysiske helhedsplaner omfatter overordnet følgende fælles projekter: Arkitektonisk løft til bebyggelserne Øget tilgængelighed/elevatorløsning Ombygning af enkelte lejligheder Fornyelse af udeområder Etablering af enkelte nye tagboliger Etablering af et nyt fælleshus for området Derudover særskilte arbejder i afdelinger 41 og 42. Mere end 43 % af alle beboere i Løget By har boet der i mere end 5 år REMA1000 i Løget har måttet lukke om søndagen på grund af for stor omsætning Afdeling 42: Renovering af badeværelser Fornyelse af tekniske installationer Renovering af facader og tage Nye vinduer og døre Nye vinduer ved gavle i blokkerne Det overordnede formål med helhedsplanen for Løget er at vende den negative udviklingsspiral i området og gennem en helhedsorienteret og beboerinvolveret proces skabe et mere attraktivt, velfungerende og trygt boligområde, der er i balance med den omgivende by. Boligforeningen og de lokale institutioner og netværk yder allerede en stor indsats i området. Tidligere var der mange tilbud og aktiviteter, men disse er lidt efter lidt forsvundet i takt med at initiativtagerne er flyttet væk fra området. Indsatsen i Løget omfatter fire overordnede indsatsområder: Sociale netværk og aktiviteter Image og områdeidentitet Kommunikation og nærdemokrati Fysiske forbedringer Afdeling 41: Renovering af køkkener Renovering af badeværelser i etageblokkene Fornyelse af vandinstallationer Nye indgangspartier Udskiftning af vinduer i indgangsfacade Nye vinduer ved gavle i blokkerne I efteråret 2007 blev der sat gang i de boligsociale helhedsplaner i Løget. Den nyansatte projektleder Kamal Atie trådte til og gik i gang med den store udfordring at være med til at give området et løft og påvirke områdernes image i positiv retning. Der blev bl.a. indgået et givtigt samarbejde med VUC, hvor der i året 2009 blevet etableret en lokalafdeling af

15 4. Helhedsplaner ker, at Møllevangen også for fremtidige beboere vil være et højt prioriteret, godt og attraktivt boligvalg. Styregruppens intentioner for den renoverede bolig: Afdeling 42 VUC i Løget. Der er oprettet kurser i dansk, edb, engelsk for ordblinde, yoga mm. som har fået en stor opbakning. Både Løgets egne beboer og nogle af naboerne tager en del kurser og viser, at der har været et udækket behov. Samtidig blev der også etableret en uddannelse af frivillige, så de står bedre rustet til de forskellige beboeraktiviteter, der er en del af den boligsociale helhedsplan MØLLEVANGEN AFDELING 17 Der ligger en beboerdemokratisk proces til grund for den foreløbige fysiske helhedsplan for Møllevangen. Med udgangspunkt i, og respekt for Møllevangens mange planlægningsmæssige og arkitektoniske aktiviteter, skabes der et fremtidssikret boligområde via visionen Møllevangen i fremtiden. Mere moderne indretning Flere tilgængelige boliger Et køkken man kan være i Gennemlyste lejligheder Gøre det mørke rum i midten lysere Et badeværelse, der lever op til dagens forventninger Den foreløbige helhedsplan er indsendt til Boligselskabernes Landsbyggefond med anmodning om støtte til gennemførelse af projektet. Landsbyggefonden har berammet en besigtigelse i området i foråret 2010, hvorefter arbejdet med yderligere konkretisering af helhedsplaner kan genoptages. Der vil efterfølgende blive nedsat arbejdsgrupper til den efterfølgende bearbejdningsproces frem til den endelige fysiske helhedsplan. Målsætning Målsætningen er at gennemføre en langsigtet og bredspektret fremtidssikring af Møllevangen. Der skal dannes et æstetisk, funktionelt, socialt og byggeteknisk løft i området, der bevir- Afdeling 17

16 4. Helhedsplaner 4.4. FORSKELLIGHEDER I OMRÅDER Der er store forskelle på de enkelte områder, både med hensyn til placering i forhold til butikker og institutioner samt beboersammensætning i områderne. Nørremarken er et mere geografisk samlet område sammenlignet med Søndermarken. Eksempelvis ligger Nørremarksskolen, Fritidscentret og Nørremarkscentret med både Super Brugsen, Netto og andre butikker placeret midt i området. Derudover ligger en vuggestue og 4 integrerede institutioner også centralt placeret, sammenlignet med Løget, som har Grønnedalens Børnecenter og Solsikken. I Møllevangen er der et større antal butikker og institutioner i selve boligområdet. Nedenfor er angivet procent af beboere med anden etnisk baggrund end dansk i Møllevangen, Finlandspaken og Løget Afd. 17 Afd. 29 Afd. 41 Afd. 42 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% Kilde: Danmarks statistik

17 4. Helhedsplaner 4.5. BOLIV VEJLE På repræsentantskabsmødet sidste år blev der kort orienteret om den proces, der var sat i gang. Det viste sig hurtigt, at ideen bag BoLiv Vejle krævede, at samtlige boligselskaber indbyrdes blev enige om et formaliseret samarbejde. Igennem årene har der flere gange været tilløb til et samarbejde mellem Østerbro og AAB. Et samarbejde, der aldrig er blevet helt konkret, kun om enkelte sager og Vejle bys øvrige almene boligorganisationer har ikke været inddraget. Der har været en række møder, hvori flere repræsentantskabsmedlemmer deltog, og sidst på året 2008 resulterede det i en samarbejdsaftale, der blev underskrevet i februar Samarbejdsaftalen indeholder helt klare spilleregler for samtlige almene boligorganisationer i Vejle Kommune. VISION: Samarbejdet skal bidrage til at forbedre rammerne for det boligpolitiske og boligsociale arbejde så livsvilkårene for beboerne forbedres. Gennem et ligeværdigt og professionelt samarbejde, skal holdninger, indsatser og beslutninger koordineres, så der sker en fremtidssikring af by- og boligudviklingen til gavn for alle borgere i Vejle Kommune. Samarbejdet indeholder bl.a. følgende hovedpunkter: Indhold Organisering Budget Finansiering Evaluering Samarbejdet finansieres i forhold til administrationsenheder, hvilket betyder, at AAB årligt vil bidrage med kr. (inkl. beboerrådgivning). Beløbet er således ikke højere end det AAB tidligere har bidraget med i Byudvalgssammenhæng. Det tilstræbes, at alle beslutninger træffes i enighed, men hvis det er nødvendigt med afstemning har alle deltagende boligorganisationer en stemme. Sideløbende med boligorganisationernes arbejde i 2008 har Vejle Kommunes politikere og embedsmænd arbejdet med kommunens samarbejdsrelationer til de almene boligorganisationer. Såvel boligorganisationerne som Vejle Kommune er nu enige om et fælles samarbejde BoLiv Vejle. Såvel samarbejdet mellem boligorganisationerne som i BoLiv Vejle skal løbende evalueres. Derved sikres det, at samarbejdet bliver en styrke og giver en udvikling for den almene sektor, der gør boligselskaberne i stand til at møde de udfordringer de mødes med fremover. Samtidig ses BoLiv Vejle også som en god afløser for Byudvalgsarbejdet, der efter 13 succesfulde år stoppede med udgangen af december måned Dette betyder, at der nu er skabt en fælles samarbejdsplatform, hvor der er én indgang til boligorganisationerne og én indgang til kommunen. Samarbejdet giver også en ramme til at arbejde med de nye udfordringer Folketinget har besluttet om styringsdialog mellem kommuner og boligorganisationer.

18 5. Økonomi 5.1. FORVALTNINGSREVISION GENERELT OM FORVALTNINGSREVISION De tre væsentlige elementer i forvaltningsrevision er sparsomhed, produktivitet og effektivitet. De almene boligorganisationer er underlagt obligatorisk forvaltningsrevision. Reglerne blev indført med virkning for det regnskabsår, der påbegyndtes den 1. oktober 1999 eller senere. Formålet med forvaltningsrevision er at skabe en bevidsthed om omkostninger og effektivitet i boligorganisationerne. AAB Vejle laver forvaltningsrevision i 2008/09 på områderne: Administrationsbidrag Kapitalforvaltning Tilgodehavende hos nuværende og tidligere lejere Henlæggelser til tab ved fraflytning ADMINISTRATIONSBIDRAG Målsætningen for administrationsbidraget lyder, at det skal følge prisudviklingen. Dette er præciseret ved, at administrationsbidraget højst må stige det der er svarer til prisudviklingen. Den procentvise stigning sammenlignes med stigningen på lønindekset for den offentlige sektor (administration) og forbrugerprisindekset. Lønindekset vægtes med 70% og forbrugerprisindekset med 30%. Samtidig med opgørelse af administrationsbidraget kontrolleres om vægtningen mellem lønindekset og forbrugerprisindekset stemmer overens med fordelingen eller om vægtningen skal justeres (+/- 3%). For regnskabsåret 2007/08 udgjorde administrationsbidraget kr. pr. lejemålsenhed mod budgetteret kr. pr. lejemålsenhed. Set i forhold til det budgetterede administrationsbidrag, er bidraget 161 kr. større end forventet, hvilket gjorde, at målsætningen ikke blev overholdt på regnskabstidspunktet. For regnskabsåret 2008/09 udgør administrationsbidraget kr. pr. lejemålsenhed mod budgetteret kr. Set i forhold til det budgetterede administrationsbidrag er bidraget således 215 kr. større end forventet, hvilket gør at målsætningen ikke er overholdt på regnskabstidspunktet. Det kan konstateres, at de driftsmæssige omkostninger, der udgør bruttoadministrationsudgifterne samlet set er mindre end budgettet, hvilket er meget tilfredsstillende. Der er således styr på omkostningerne. Det større forbrug i forhold til budgettet skal ses i lyset af, at boligorganisationen, i lighed med sidste år, ikke har opnået de budgetterede byggesagshonorar, som følge af, at større renoveringsarbejder, mod forventet, ikke blev påbegyndt i 2008/09. Af næste skema fremgår udviklingen i nettoadministrationsbidraget opgjort pr. lejemålsenhed for de seneste seks regnskabsår samt næste års budget:

19 5. Økonomi / / / / / / /10 Realiseret administrationsbidrag Budgetteret administrationsbidrag For at vurdere størrelsen af administrationsbidraget sammenlignes bruttoadministrationsudgifterne med fem andre boligorganisationer, der størrelsesmæssigt ligner AAB. Sammenligningen er foretaget på baggrund af de senest offentliggjorte regnskaber, som er årsregnskaberne for 2007/08 og Ser vi på bruttoadministrationsbidraget for de fem boligorganisationer vi sammenligner os med, ligger vi 7 % over gennemsnittet, men der er stadigvæk langt fra alternativ 1, som ligger 23 % højere end os. Vi har valgt boligorganisation alternativ 3 at sammenligne os med, da den ligger i trekantsområdet og ligner os rigtig meget i forhold til antallet af lejemålsenheder samt struktur i øvrigt. Sammenligningen sker på regnskabstallene for 2007/08 og AAB 08/09 AAB 07/08 Alt.1 07/08 Alt.2 08 Alt.3 08 Alt.4 08 Alt.5 08 Gns. Bruttoadministrationsudgifter faktisk Bruttoadministrationsudgifter budget

20 5. Økonomi Oversigten nedenfor viser, at udgifterne for 2007/08 med mindre afvigelser overvejende fordeler sig som gennemsnittet af de boligorganisationer vi sammenligner os med, dog er der en synlig afvigelse på personaleudgifterne. Vores bruttoadministrationsudgifter er 105 kr. mindre pr. lejemålsenhed end gennemsnittet, hvilket er tilfredsstillende. I forhold til alternativ 3 er vort bruttoadministrationsbidrag 468 kr. mindre pr. lejemålsenhed. Den væsentlige årsag til at vi ligger lavere end alternativ 3 er, at der i denne boligorganisation, har været afholdt udgifter til beboerrådgiver samt omkostninger til overtagelse af en mindre boligorganisation. På baggrund heraf, er der ikke foretaget yderligere analyse af forskellighederne i tallene. Bruttoadministrationsudgifter pr. lejemålsenhed: AAB AAB Alt. 3 Gennem- 2008/ / snit Lejemålsenheder Bestyrelsesvederlag Mødeudgifter, kontingenter mv Personaleudgifter Kontorholdsudgifter Kontorlokaleudgifter Afskrivninger Særlige aktiviteter Revision Bruttoadministraionsbidrag I forhold til grafen på foregående side, er der enkelte afvigelser disse skyldes afrundinger i beregning af tallene. KAPITALFORVALTNING Målsætningen for kapitalplejen er, at den skal forrentes med minimum renten for aftaleindlån. Dette er præciseret til, at den frie kapital skal forrentes med minimum 1% mere end renten for aftaleindlån. I hele regnskabsåret har der alene været kapitalplejeaftale med, Nykredit Portefølje. Herudover er der placeret frie midler kontant på aftalekonti, dels i Sparekassen Østjylland og dels i Middelfart Sparekasse.

21 5. Økonomi Nykredit Sparekassen Middelfart Portefølje Østjylland Sparekasse I alt Obligationsbeholdning Bankbeholdning I alt Beløb i tusinde kroner Beholdningen i Nykredit Portefølje er primært placeret i børsnoterede obligationer med en varighed på 1-5 år. Med Sparekassen Østjylland er der lavet et aftaleindlån, til en forrentning på 6,3333 %, med udløb 30. september 2010 mens der med Middelfart Sparekasse blev lavet et aftaleindlån, til en forrentning på 4,25 %, med udløb 31. marts Afkast af den investerede kapital måles i forhold til benchmark, EFFAS 1-5 (Danmark) samt renten for aftaleindlån. I perioden var EFFAS 1-5 gennemsnitlig 7,51 % mens satsen for aftaleindlån i samme periode lå i intervallet 0,78 % - 3,79 % for 1 års aftaleindlån (kilde: Danske Bank). Oversigten viser afkastet for investeringerne i 2008/09. Nykredit Sparekassen Middelfart Portefølje Østjylland Sparekasse I alt smæssigt afkast Renter bank I alt Afkast i forhold til gns. beholdning 5,47% 6,16% 4,56% 4,97% Oplyst afkast 2008/09 7,44% 6,03% 4,63% EFFAS 1-5 (Danmark) 7,51% Beløb i tusinde kroner Renten for Sparekassen Østjylland og Middelfart Sparekasse er omregnet fra p.a. til perioden. AABs målsætning for kapitalplejen for 2008/09 er opfyldt. Afkastet af kapitalforvaltningen for regnskabsåret 2008/09 har været tilfredsstillende. Således har andelen af frie midler, placeret i obligationer, givet et større afkast end midlerne på aftaleindlån. Grundet stigende obligationskurser samt faldende renter, ville der kunne have været opnået et større afkast af kapitalen, såfremt det hele eller dele af aftaleindlånene var blevet placeret i obligationer, men da pengene har været bundet, og ikke uden omkostninger kunne flyttes over i obligationer, har det ikke været muligt. Når bindingsperioderne udløber i 2010, skal der ske fornyet overvejelse af, hvorvidt de frie midler fortsat skal anbringes som kontant aftaleindlån eller om midlerne skal investeres i obligationer. Vi skal stadig sikre os, at der er god sikkerhed for de frie midler. Det er almindelig kendt, at pengeinstitutter, der tilbyder høje renter, typisk gør det, da de vil have et behov for likviditet, der er afgørende for fastsættelsen af renten. Et andet parameter i sådan en forbindelse skal drøftes, er forventningerne til renteudviklingen. Set på lang sigt er en obligationsplacering af frie midler normalt vejen til et større afkast end aftaleindlån normalt vil være.

22 Beløb i kr. 5. Økonomi TILGODEHAVENDER HOS NUVÆRENDE OG TIDLIGERE LEJERE Målsætningen vedrørende tilgodehavender er delt i to, en for huslejerestancer og en for fraflyttere. Huslejerestancer søges minimeret, og flytterestancer tolereres ikke. Målsætningen for huslejerestancer er præciseret til, at huslejerestancen for 1 måned højst må udgøre 1,5% af den samlede huslejeopkrævning for samme måned. Derudover skal den samlede huslejerestance falde med 25% hvert år i 3 år fra 1. januar Målsætningen for flytterestancer er, at afskrevne restancer højst må udgøre 0,3% af den samlede årlige huslejeopkrævning ved en uændret flyttefrekvens (ca. 20% p.t.). Desuden skal den samlede flytterestance falde med 25% hvert år i 3 år fra 1. januar Huslejerestancer opgjort medio i måneden jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec måned Det opleves således, at der hen over kalenderåret 2009 har været en tendens til at huslejerestancerne har været faldende, dog ligger den gennemsnitlige månedlige huslejerestance på samme niveau i 2009 som i 2008.

23 Antal udsættelser Beløb i kr. 5. Økonomi Gennemsnitlig huslejerestance pr. år Årstal gns Hovedbestyrelsen har fortsat fokus på restancer. Ultimo 2008 blev AABs restancepolitik yderligere strammet op, således, at lejerne bliver sat ud af lejemålet hvis de bliver sendt til inkasso mere end én gang inden for en 12 måneders periode. Med baggrund heri, har vi lavet en oversigt, der viser hvor mange lejere der er blevet sat ud som følge af huslejerestancer. 14 Opgørelser over udsættelser som følge af huslejerestance jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec måned

24 Beløb i kr. 5. Økonomi Der var 28 udsættelser i 2007 mens der i 2008 fandt 42 udsættelser sted. For året 2009 hvor de strammere retningslinjer for AABs behandling af lejere der overdrages til inkasso har været i anvendelse er der alene 36 lejere der er blevet sat på gaden. Umiddelbart har opstramningen ikke givet en stigning af udsættelser, men vi er bekendt med, at der er lejere, der er fraflyttet inden fogedforrentningen er blevet gennemført. Disse tilfælde er ikke med i oversigten. De afskrevne restancer er sidste led i proceduren omkring flytterestancer. I forbindelse med en flytning opgøres vores tilgodehavende med fraflytters tilgodehavende. Hvis det ender med et tilgodehavende i vores favør, afventer vi forfaldstidspunktet, rykker efterfølgende for betalingen, og sender til inkasso ved manglende betaling. Fra en flytteopgørelse er sendt til inkasso, og der er faldet dom på sagen, eller den er blevet betalt, kan der gå meget lang tid. Ifølge målsætningen for flytterestancer skal de samlet reduceres med 25 % det første år. Diagrammet viser flytterestancerne for de sidste 2 år. Flytterestancer opgjort ultimo måneden jan feb mar apr maj jun jul aug sep okt nov dec måned Målet er, som tidligere år, ikke blevet opfyldt. Flytterestancerne har dog inden for kalenderåret 2009 været faldende og er hen over året blevet reduceret med 15 % i forhold til det tidspunkt hvor restancerne var størst. De høje flytterestancer, kan forklares med en fortsat høj flytteprocent, der ligger omkring 20 %. I den forbindelse kan det oplyses at AABs gennemsnitlige flytteprocent igennem de seneste seks år har været at finde i intervallet 19,2 % - 20,5 % pr. år.

25 Beløb i tusinde kroner 5. Økonomi Som følge af de høje flytterestancer og hovedbestyrelsens øgede fokus på restancerne i AAB generelt, indgik vi primo 2008 en aftale med et advokatfirma i Horsens, om at gennemgå vore gamle afskrevne debitorer, med henblik på at se, om der skulle være noget at komme efter. Hovedbestyrelsen havde endvidere besluttet, at ansætte en medarbejder i en tidsbegrænset stilling frem til 30. september Formålet hermed er alene, at komme til bunds i gamle afskrevne debitorer og samtidig se på en optimering af forretningsgangene omkring flytterestancer og opfølgning heraf, når disse, ellers under normale omstændigheder, anses for værende tabte. Den forøgede indsats skal ses i lyset af, at der pr. 1. januar 2008 trådte nye forældelsesregler i kraft og at det gerne skulle blive kendt, at vi jagter restancer, hvorfor det ikke kan betale sig at være i gæld til os. Resultatet har båret frugt hvilket bekræftes af nedenstående opgørelse, der viser hvor stort et nettobeløb, vi har kunnet indtægtsfører som ekstraordinære indtægter på tidligere afskrevne debitorer (flytteopgørelser) Indgået på tidligere afskrevne debitorer / / / / / /09 sår Hovedbestyrelsen har tilkendegivet, at der fortsat skal gøres en indsats for at få lejere, som vi tidligere har tabt penge på, til at betale. Samlet set har der hen over året været et fald i huslejerestancerne, mens flytterestancerne forsat ligger højt. I forhold til vores målsætninger omkring restancer virker det umiddelbart for mange afdelingers vedkommende som om vi har været urealistiske og taget munden fuld. En revision af målsætningerne kan derfor komme på tale. En faktor som kan spille ind og påvirke er, at der igennem de seneste år, generelt i samfundet har været en tendens til, at borgerne har fået en større gæld end tidligere. Vi kan, via dagspressen, læse om stigninger af antallet af personer, der bliver registreret som dårligere betalere, herunder, at borgernes gæld til det offentlige ligeledes er steget.

26 Beløb i tusinde kroneri 5. Økonomi HENLÆGGELSER TIL TAB VED FRAFLYTNING På baggrund af fokus på restancer herunder flytterestancer er der lavet en opgørelse der viser udviklingen i konto 123 henlæggelser til tab ved fraflytning. Som sammenligningsværktøj er brugt der er et nyt værktøj, der gør det muligt at se udviklingen i regnskabsposter i hovedtal, dels på landsplan og dels på regionsplan. Seneste tilgængelige tal er for 2007 hvorfor dette er anvendt AABs tal er fra regnskabsåret 2007/08, der svarer til Udvikling i henlæggelser til tab samt tab på fraflyttere Henlæggelser til tab Tab på fraflyttere / / / / / /09 Årstal Vi kan se, at der igennem de seneste år er blevet henlagt et større beløb til tab ved fraflytninger. Udviklingen skyldes en stigning i flytteafregninger med en større efterbetaling end vi ellers har set tidligere. I samme periode har der været en mindre stigning på tab på fraflyttere, dog med en eksplosionsagtig stigning fra 2007/08 til 2008/09. Årsager hertil skal netop ses i stigningen i flytteafregninger i 2007/08, der gav flere store efterbetalinger, og i 2008/09 blev disse konstateret som tab.

27 Kroner pr. lejemålsenhed 5. Økonomi Henlæggelser til tab samt tab på fraflyttere i kroner pr. lejemålsenhed Henlæggelser til tab Tab på fraflyttere 0 Ved en overordnet gennemgang af henlæggelser til tab samt tab på fraflyttere, hvor der er foretaget en sammenligning med tab på dels Landsplan og dels Region Syddanmak kan vi se, at for så vidt angår tab på fraflyttere opgjort pr. lejemålsenhed ikke umiddelbart afviger væsentlig. Derimod ser det anderledes ud når vi ser på henlæggelserne til tab ved fraflytning. Vi foretager henlæggelser der ligger på det dobbelte af niveauet på dels Landsplan og dels Region Syddanmark. Årsagen hertil skyldes, at vi har kunnet se tab true. Det er blevet bekræftet i regnskabet 2008/09 hvor tabet udgjorde 681 kroner pr. lejemålshenhed. Det har dog ikke givet anledning til at øge henlæggelserne til tab ved fraflytning yderligere, da der i regnskabsåret 2008/09 er henlagt 715 kroner pr. lejemålsenhed, svarende til niveauet fra 2007/08.

28 5. Økonomi 5.2. ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS GENERELT Årsregnskaberne for 2008/09 for afdelingerne, sideaktiviteter, boligorganisationen samt balance pr. 30. september 2009 for Byggefonden er opstillet og aflagt i overensstemmelse med Socialministeriets bekendtgørelse nr. 641 af 15. juni 2006 med senere ændringer. Reglerne i årsregnskabsloven har fundet anvendelse medmindre lov om almene boliger m.v. eller den før omtalte bekendtgørelse med bilag fraviger disse regler. Årsregnskaberne for 2008/09 er udarbejdet i overensstemmelse med de krav, der er til elektronisk indberetning af årsregnskaber, herunder kravet til hvordan noterne til årsregnskaberne skal være udformet. I årsregnskabet for 2008/09 for boligorganisationen er Jubilæumsfond og Aktivitetsfond opført under skyldige omkostninger. Der er ikke tale om fonde efter fondsbegrebet. I det følgende er omtalt de væsentligste af regnskabsprincipperne: HUSLEJEINDTÆGTER Huslejeindtægterne er medtaget i resultatopgørelsen på forfaldstidspunktet. PERIODISERING Tilgodehavende, ikke tilskrevne renteindtægter er medregnet som indtægt. I afdelinger med indeksfinansiering er der foretaget periodisering af prioritetsydelser. Der er optaget indekslån i afdelingerne 1, 8, 12, 15, 17, 26, 29, 38, 41, 42, 43, 44, 45 og 46. Der er pr. 30. september 2009 sket fuld periodisering af alle prioritetsydelser. Samtlige væsentlige udgifter, herunder forudbetalte omkostninger, er i resultatopgørelsen som hovedregel periodiseret. For mindre væsentlige udgifter gælder, at der fra år til år er tilrettelagt en ensartet periodisering således, at resultatopgørelserne omfatter udgifter for en 12 måneders periode. ANLÆGSAKTIVER Ejendommene er optaget under aktiverne i afdelingerne til den bogførte anskaffelsessum. Værdien giver nødvendigvis således ikke udtryk for den reelle ejendomsværdi eller den værdi ejendommene vil have i en eventuel salgssituation. Boligorganisationens anlægsaktiver, der omfatter inventar, person- og varebil samt EDBanlæg, afskrives via resultatopgørelsen, over de forventede levetider. For årsregnskabet 2008/09 er de forventede levetider anslået til: Inventar 5 til 10 år, person- og varebil 6 år samt EDB-anlæg 0 til 5 år. Mindre anskaffelser under kr stykket er som udgangspunkt straks afskrevet selvom levetiden strækker sig ud over ét år. Boligorganisationens beholdning af aktier og andele er nedskrevet til 0 kr., da der ikke er købere til andelene i Byfornyelsesselskabet Danmark. OMSÆTNINGSAKTIVER Boligorganisationens omsætningsaktiver er optaget til nominel værdi. Dog er obligationsbeholdningen optaget til den børsnoterede kursværdi pr. 30. september 2009.

29 5. Økonomi HENLÆGGELSER Der er i afdelingerne foretaget henlæggelser til planlagt og periodisk vedligeholdelse og fornyelser i overensstemmelse med de vedtagne vedligeholdelsesplaner og budgetter. Herudover er der foretaget henlæggelser til istandsættelse ved fraflytning samt til tab ved lejeledighed og fraflytninger ligeledes i overensstemmelse med vedtagne budgetter. FORVALTNING AF LIKVIDE MIDLER Der har i regnskabsåret, i lighed med tidligere år, været fælles forvaltning af afdelingsmidler. De likvide midler har været placeret dels som udlæg/lån i forbindelse med forbedrings- og renoveringsarbejder i afdelingerne og dels som indestående i pengeinstitut samt i danske obligationer. Forrentning af mellemværende er sket med en rentesats, der svarer til Danmarks Nationalbanks diskonto med fradrag af 2 pct. point. Forrentningen af dispositionsfonden er sket med en rentesats, svarende til Danmarks Nationalbanks diskonto med fradrag af 2 pct. point. For året 2008/09 har Boligorganisationens bestyrelse besluttet en minimums forrentning på gennemsnitlig 0,96 pct. point. Udlån til afdelingerne er forrentet med Danmarks Nationalbanks diskonto med tillæg af 1 pct. point, mens udlån til sideaktiviteter er forrentet med Danmarks Nationalbanks diskonto med tillæg af 2 pct. point.

30 5. Økonomi 5.3. REGNSKAB 1/ / FOR HOVEDFORENINGEN Resultatopgørelse Udgifter 2008/09 Budget 2008/09 Budget 2009/ Bestyrelsesvederlag m.v Mødeudgifter, kontingenter m.v Personaleudgifter Kontorholdsudgifter Kontorlokaleudgifter Afskrivninger driftsmidler Revision Bruttoadministrationsudgifter Tilskud til afdelinger Renteudgifter Henlæggelser til dispositionsfond Samlede ordinære udgifter Ekstraordinære udgifter Udgifter i alt Overskud henlagt til arbejdskapitalen Udgifter og evt. overskud i alt Indtægter 601 Administrationsbidrag Lovmæssige gebyrer m.v Renteindtægter Afdelingens bidrag til dispositionsfond Byggesagshonorar nybyggeri Byggesagshonorar forbedringsarbejder Diverse Samlede ordinære indtægter Ekstraordinære indtægter Indtægter i alt Årets underskud Indtægter og evt. overskud i alt

31 5. Økonomi Balance Aktiver Balance pr. Balance pr Anlægsaktiver Omsætningsaktiver Aktiver i alt Passiver 801 Boligorganisationsandele Dispositionsfond Opskrivningshenlæggelser Arbejdskapital Egenkapital i alt Langfristet gæld Kortfristet gæld Passiver i alt Revisionen har forsynet revisionspåtegningen uden forbehold. AABS VEDTÆGTER 7 Stk. 3. Repræsentantskabet godkender boligorganisationens vedtægter, årsregnskab og beretning. 21. Afdelingsbestyrelsen godkender driftsbudget og årsregnskab for afdelingen.

32 5. Økonomi Noter 511 Personaleudgifter 2008/09 Budget 2008/09 Budget 2009/10 Lønninger, adm. personale Pension/pensionsbidrag Andre udgifter til social sikring Regulering skyldige beregnede feriepenge Refusion af syge- og dagpenge Personaleudgifter i alt Ledelsesudgifter Løn øverste ledelse Pension/pensionsbidrag Andre udgifter til social sikring Regulering skyldig beregnede feriepenge Refusion af syge- og dagpenge Ledelsesudgifter i alt Samlede personaleudgifter Gennemsnitligt antal heldagsbeskæftigede: Tilskud til afdelinger Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Feriehusafdelingen Tilskud til afdelinger i alt

33 5. Økonomi 541 Ekstraordinære udgifter: 2008/09 Budget 2008/09 Budget 2009/10 Tilskud beboeraktiviteter m.v Seniorpolitik Jubilæer Tilskud Byudvalgsarbejde Tilskud til afdelinger fra dispositionsfonden Ekstraordinære udgifter i alt Oversigt over administrationsomkostninger Bruttoadministrationsudgifter (konto 530) Sideaktivitets-afdelinger (kto ) Lovmæssige gebyrer (konto 602) Byggesagshonorarer (konto 605/606) Nettoadministratonsudgift Administrationsbidrag pr. lejemålsenhed Renteindtægter Afdelinger, rentesats gns. 3,33 % Bankbeholdning Obligationer (inkl. kursgevinster) Debitorer Beregnet rente af bunden egenkapital Andet Renteindtægter i alt Renteudgifter Dispositionsfond, rentesats gns. 0,96 % Afdelinger, rentesats gns. 0,96 % Banklån Kreditorer Kurstab, obligationer m.v Kurtage m.v. obligationsbeholdning Andet Renteudgifter i alt

34 5. Økonomi 5.4. DISPOSITIONSFONDEN Dispositionsfonden er en lovpligtig fond i boligorganisationen. Den bruges som stødepude overfor uforudsete begivenheder, som påvirker boligorganisationens eller afdelingernes økonomi. Boligselskaber skal benytte pengene i deres egen dispositionsfond til at dække huslejetab i de enkelte boligafdelinger og kan yde løbende støtte til f.eks. renovering af boligerne. Noter Balance pr. Balance pr. 803 Dispositionsfond Saldo primo Bidrag fra afdelinger, 211 kroner pr. lejemålsenhed Rentetilskrivning Ydelser fra afdelinger på udamortiserede lån Tilskud til afdelinger Tilskud til afdelinger til tab ved lejeledighed Indbetalinger til Landsbyggefonden Saldo ultimo Saldo ultimo opdelt: Finansiering af administrationsejendom Disponibel del Saldo ultimo TILSKUD TIL AFDELINGER TIL TAB VED LEJELEDIGHED Beløb Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Afdeling Tilskud i alt

35 5. Økonomi 5.5. REGNSKAB 1/ / FOR AFDELINGER Afdelingsregnskaberne for 2008/09 er godkendt af afdelingsbestyrelserne i januar/februar 2010, hvorfor der nedenfor er lavet en kort oversigt over udgifter i de enkelte afdelinger med beboelse. Specificerede afdelingsregnskaber kan hentes i administrationen. RENTER OG AFDRAG PÅ KREDITFORENINGSLÅN: Renter og afdrag på kreditforeningslån fra den oprindelige finansiering, da afdelingen blev bygget OFFENTLIGE OG ANDRE FASTE UDGIFTER: Ejendomsskat Vandafgift for afdelinger uden vandmålere Vandregnskabshonorar for afdelinger med vandmålere Renovation Forsikringer El i fællesarealer Varmeregnskabshonorar Administrationsbidrag Bidrag til dispositionsfonden Pligtmæssige bidrag til Landsbyggefonden for afdelinger, der er bygget før 1965 RENHOLDELSE OG VEDLIGEHOLDELSE: Lønudgift til varmemestre og ejendomsfunktionærer Trappevask, vinduespolering og skadedyrsbekæmpelse Almindelig vedligeholdelse Planlagt vedligeholdelse ÅRLIGE HENLÆGGELSER: Henlæggelse til planlagt vedligeholdelse Henlæggelse til istandsættelse ved fraflytning Henlæggelse til tab ved lejeledighed RENTER OG AFDRAG PÅ LÅN TIL FORBEDRINGSARBEJDER: Renter og afdrag på kreditforeningslån og andre lån til forbedringsarbejder AFDELING 1 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,35 Offentlige og andre faste udgifter ,15 Renholdelse, vedligeholdelse ,93 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,47 Driftsudgifter ,90

36 5. Økonomi AFDELING 8 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,91 Offentlige og andre faste udgifter ,24 Renholdelse, vedligeholdelse ,57 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,63 Driftsudgifter ,35 AFDELING 11 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,00 Offentlige og andre faste udgifter ,54 Renholdelse, vedligeholdelse ,58 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder 4.770,00 Driftsudgifter ,12 AFDELING 12 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,51 Offentlige og andre faste udgifter ,32 Renholdelse, vedligeholdelse ,84 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,14 Driftsudgifter ,81

37 5. Økonomi AFDELING 13 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,00 Offentlige og andre faste udgifter ,66 Renholdelse, vedligeholdelse ,92 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,93 Driftsudgifter ,51 AFDELING 15 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,49 Offentlige og andre faste udgifter ,63 Renholdelse, vedligeholdelse ,53 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,76 Driftsudgifter ,41 AFDELING 17 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,70 Offentlige og andre faste udgifter ,65 Renholdelse, vedligeholdelse ,82 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,19 Driftsudgifter ,36

38 5. Økonomi AFDELING 24 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,51 Offentlige og andre faste udgifter ,05 Renholdelse, vedligeholdelse ,90 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,95 Driftsudgifter ,41 AFDELING 26 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,24 Offentlige og andre faste udgifter ,11 Renholdelse, vedligeholdelse ,17 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,28 Driftsudgifter ,80 AFDELING 29 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,53 Offentlige og andre faste udgifter ,55 Renholdelse, vedligeholdelse ,02 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,82 Driftsudgifter ,92

39 5. Økonomi AFDELING 37 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,31 Offentlige og andre faste udgifter ,64 Renholdelse, vedligeholdelse ,10 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,43 Driftsudgifter ,48 AFDELING 38 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,00 Offentlige og andre faste udgifter ,03 Renholdelse, vedligeholdelse ,82 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,81 Driftsudgifter ,66 AFDELING 41 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,26 Offentlige og andre faste udgifter ,46 Renholdelse, vedligeholdelse ,15 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,54 Driftsudgifter ,41

40 5. Økonomi AFDELING 42 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,83 Offentlige og andre faste udgifter ,35 Renholdelse, vedligeholdelse ,14 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,12 Driftsudgifter ,44 AFDELING 44 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,30 Offentlige og andre faste udgifter ,07 Renholdelse, vedligeholdelse ,67 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,11 Driftsudgifter ,15 AFDELING 45 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,69 Offentlige og andre faste udgifter ,63 Renholdelse, vedligeholdelse ,19 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder 3.600,00 Driftsudgifter ,51

41 5. Økonomi AFDELING 46 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,17 Offentlige og andre faste udgifter ,41 Renholdelse, vedligeholdelse ,21 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder 7.752,00 Driftsudgifter ,79 AFDELING 47 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,97 Offentlige og andre faste udgifter ,41 Renholdelse, vedligeholdelse ,03 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,94 Driftsudgifter ,35 AFDELING 48 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,80 Offentlige og andre faste udgifter ,06 Renholdelse, vedligeholdelse ,10 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder ,76 Driftsudgifter ,72

42 5. Økonomi AFDELING 50 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,29 Offentlige og andre faste udgifter ,47 Renholdelse, vedligeholdelse ,33 Årlige henlæggelser ,33 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder 0,00 Driftsudgifter ,42 AFDELING 51 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,80 Offentlige og andre faste udgifter ,94 Renholdelse, vedligeholdelse ,15 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder 0,00 Driftsudgifter ,89 AFDELING 52 Renter og afdrag på kreditforeningslån ,95 Offentlige og andre faste udgifter ,00 Renholdelse, vedligeholdelse ,22 Årlige henlæggelser ,00 Renter og afdrag på lån til forbedringsarbejder 0,00 Driftsudgifter ,17

43 5. Økonomi 5.6. DRIFTSRESULTAT I AFDELINGER Der er 20 afdelinger, der har overskud, 1 afdeling havde et underskud, mens 4 afdelinger udviste balance. Har en afdeling overskud, skal underskud fra tidligere år afvikles helt eller delvis. Hvis afdelingen ikke har underskud fra tidligere år, så har de følgende muligheder: Overskud overføres til henlæggelseskonto Overskud overføres til AABs dispositionsfond Når afdelingen har underskud, bliver det delt over 3 år og skal afvikles fra kommende budgetår. Overskud/underskud

44 Kroner pr. m2 pr. år 5. Økonomi 5.7. HUSLEJESTIGNINGER PR. 1/ OG M 2 LEJE Budgetter for afdelingerne for året 2009/10 blev godkendt på beboermøderne i maj For at sikre mod store pludselige lejestigninger i forbindelse med større vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder er der fastsat regler om, at der skal foretages henlæggelser i fornødent omfang til planlagt vedligeholdelse i boligorganisationens afdelinger. Der henlægges ikke til almindelig vedligeholdelse eller moderniseringer og forbedringer. Lejeforhøjelser som følge af stigninger i en afdelings driftsudgifter skal fordeles på boligerne, således at fordelingen af den samlede leje efter indbyrdes værdi opretholdes. Stigninger i afdelingens driftsudgifter skal således give anledning til en ensartet procentvis stigning af lejen i samtlige lejemål. Der følger heraf, at boligerne med forskellig brugsværdi også vil få forskellige stigninger i kvadratmeterlejen. Gennemsnitlig husleje i kroner pr. m2 pr. 1. oktober Gennemsnitlig forhøjelse pr. m2 i kroner Gennemsnitlig leje pr. m2 i kroner pr

45 6. Energi 6.1. ENERGIMÆRKE I tilknytning til ELO - konsulentordningen baseret på Lov om fremme af energi- og vandbesparelser i bygninger, skal der årligt udarbejdes et Energimærke. Med virkning fra 1. januar 2006 er loven erstattet af en ny lov Lov om fremme af energibesparelser i bygninger. Som følge af den nye lov, skal der foreligge et energimærke ved udlejning. Energimærket har en gyldighed på 5 år. Energimærke ved udlejning træder i kraft pr. 1. juli Eksisterende ELO mærker har en gyldighed på 5 år. Energimærket består af et standardiseret energimærke med oplysninger om bygningens energi- og vandforbrug m.v. og en sammenligning af dette forbrug med forbruget i andre ejendomme. Oplysningerne i energimærkningen baseres på registrering af det faktiske energi- og vandforbrug i ejendommen, dog med klimakorrektion for varmeforbruget til rumopvarmning. Registreret forbrug af varme, el og vand pr. m2 er angivet som måleenheder for, hvor god ejendommen er i energi- og vandforbrugsmæssig henseende. Skalaen tager på den måde hensyn til størrelsen af ejendommen, så ejendomme med forskellig størrelse umiddelbart kan sammenlignes. Varmeforbruget er omregnet til forbruget i normal år. Det vil sige, at der korrigeres for udsving i vejrforhold. På baggrund af tallene placeres ejendommens forbrug på en skala fra A til M, hvor A er bedst. Hvis mærkningen f.eks. viser G, er det udtryk for, at forbruget pr. m2 svarer til gennemsnittet af ejendomme med samme anvendelse. Energiforbrugets miljøbelastning pr. m2 vil her sige udledning af kuldioxid (CO2), som medvirker til drivhuseffekten. CO2- udledningen er afhængig af både energiforbrugets størrelse og opvarmningsformen (brændselsafhængigt). Mærkningen kan bruges til at sammenligne ejendommen med andre ejendomme med samme anvendelse.