Lokalplan Butiksområde ved Industridalen. Kommuneplantillæg nr. 19

Transkript

1 Lokalplan 1.58 Butiksområde ved Industridalen Kommuneplantillæg nr. 19 Ishøj Kommune 2009

2 Indholdsfortegnelse: Redegørelse... 3 Baggrund for lokalplan nr Lokalplanområdet... 4 Terrænforhold, beplantning og bebyggelse... 4 Veje... 4 Stier... 4 Lokalplanens indhold... 5 Forhold til anden planlægning... 6 Lov om Planlægning... 6 Fingerplan 2007 og Regionplan Kommuneplanlægning... 7 Kommuneplantillæg nr Lokalplan... 8 Jordbund og forurening... 8 Byggelinier... 8 Servitutter... 9 Miljøvurdering... 9 Bestemmelser Lokalplanens formål Lokalplanens område og zonestatus Områdets anvendelse Udstykninger Vej, sti og parkeringsforhold Ledningsanlæg Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens ydre fremtræden Ubebyggede arealer Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse Ophævelse af byplanvedtægt Retsvirkninger Vedtagelsespåtegning Forslag til kommuneplantillæg nr Vedtagelsespåtegning Kortbilag Kortbilag Nyt Rammeområde Kommuneplantilæg nr Udarbejdet af Ishøj Kommune, Plan-, Bygge- og Miljøcentret i samarbejde med Tvilum Landinspektørfirma A/S.

3 REDEGØRELSE Redegørelse Baggrund for lokalplan nr I forbindelse med byggeriet af en stor butik på Industridalen (matr. nr. 9hn og 9gs Ishøj By, Ishøj Industridalen 7 9) i Ishøj Erhvervsområde (lokalplan nr. 1.55) og den stigende trafik i øvrigt i det pågældende erhvervsområde gennemføres en ombygning af krydsene Ishøj Stationsvej/Industribuen og Industribuen/Industridalen. Heri indgår bl.a. en lukning af eksisterende indkørsel til nærværende lokalplanområde (Matr nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj, Industribuen 1) og etablering af ny vejadgang sydøst om ejendommene Industribuen 1 og Industridalen 1 (matr. nr. 9 ho Ishøj By, Ishøj). De nye indkørselsforhold til lokalplanområdet betyder, at Industribuen 1 kan omdisponeres og udnyttes bedre. Ishøj byråd har på møde d. 4. november 2008 besluttet, at indstille ombygningen af krydsene Industribuen/Ishøj Stationsvej og Industribuen/Industridalen og at anbefale etablering af en enkeltstående dagligvarebutik på ejendommen til lokalområdets daglige forsyning. Ejendommen Industribuen 1 skal, jf. lokalplan 1.51 og kommuneplantillæg nr. 14, vejbetjenes fra Industribuen og må anvendes til erhvervsformål som industri, værksted og detailhandel med butikker for særligt pladskrævende varegrupper. Der skal udarbejdes en ny lokalplan, der muliggør etablering af en mindre dagligvarebutik til lokalområdets daglige forsyning. Oversigtskort med lokalplanområdets placering 3

4 Lokalplanområdet Lokalplanområdet, der har et grundareal på ca m², omfatter ejendommen Industribuen 1, matr. nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj samt ca. 80 m² på matr.nr. 9f Ishøj By, Ishøj, som overføres til matr.nr. 9hk Ishøj By, Ishøj i forbindelse med ekspropriationen af den nye vej. Ejendommen er beliggende i Ishøj Industrikvarter og omgives mod vest af vejen Industribuen, mod syd og øst af andre erhvervsejendomme og mod nord af Ishøj Stationsvej. Terrænforhold, beplantning og bebyggelse Terrænet er stort set fladt og mod Industribuen og Ishøj Stationsvej er der en randbeplantning bestående af buske og mindre træer. Ejendommen Industribuen 1 er bebygget med en stor bygning på i alt m² samt med varegårde og andre mindre bygninger. Den sydøstlige del af lokalplanområdet, matrikel nr. 9 hk og 9f Ishøj By, Ishøj, er ubebygget, idet der ligger en større vandledning, Københavns Energi hovedvandledning, som der ikke må bygges henover, men godt køres på. Veje Ejendommen Industribuen 1 har vejadgang direkte fra Industribuen. Som følge af ombygningen af krydsene Ishøj Stationsvej/Industribuen og Industribuen/Industridalen lukkes eksisterende indkørsel til lokalplanområdet (Industribuen 1) og der etableres en ny vejadgang syd-øst om ejendommene Industribuen 1 og Industridalen 1. Der kan etableres en sivevej ind til matr.nr. 9gs Ishøj By, Ishøj. Stier Adgang for gående og cyklende sker fra fortov langs Industribuen. 4

5 REDEGØRELSE Lokalplanens indhold Lokalplanen giver mulighed for at ejendommen kan anvendes til detailhandel med særligt pladskævende varer samt andre lette erhvervsformål. Lokalplanen sikrer, at der desuden kan etableres én enkeltstående dagligvarebutik til lokalområdets daglige forsyning på m² plus op til 200 m² til personalefacilliter. Butikkerne skal placeres på den nordlige og vestlige del af ejendommen med kundeindgange ud mod det fælles parkeringsareal. Den nye bygning til dagligvarebutik skal placeres så der minimum er 5 m til den eksisterende bygning på matr.nr. 9ho Ishøj By, Ishøj. Bebyggelsen kan opføres som halbygninger i maksimalt 2 etager med en facadehøjde på maksimalt 10 m og en samlet højde til tagryg på maksimalt 15 m. Der kan opsættes fire facadeskilte mod Ishøj Stationsvej i en højde af maksimalt 10 m over terræn og med et skilteareal på maksimalt 30 m² efter byrådets nærmere godkendelse. Der kan opsættes to skilte på dagligvarebutikkens facade mod Ishøj Stationsvej med et skilteareal på maksimalt 15 m² pr. skilt. På facaden mod Industribuen kan opsættes tre skilte med et skilteareal på maksimalt 15 m² pr skilt Endelig kan der på ejendommen maksimalt opstilles 2 grupper af flagstænger, som hver maksimalt må omfatte 4 flagstænger. Flagstængerne må maksimalt være 12 m høje og skal være ens. Flag og flagning skal være ens for hver gruppe af flagstænger. Flagstængerne skal i hver gruppe opstilles i et letopfatteligt geometrisk mønster og må ikke opstilles nærmere vejskel end 2 m. Øvrig skiltning må kun ske efter byrådets godkendelse. Der skal udlægges mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal. Parkering etableres dels langs butikkernes indgangsside og dels langs syd- og østskel samt i det nordøstlige nordlige, hvor parkeringspladserne må placeres inden for byggelinien. 5

6 Varetilkørsel sker via den nye vej direkte ind til de respektive butikkers varelagere. Eksisterende overdækkede affalds- / varegård på ca. 200 m² midt i rækken af bygninger kan bibeholdes. Det eksisterende åbne udstillingsområde på ca. 200 m² i det nordvestlige hjørne kan ligeledes bibeholdes. Derudover kan der etableres to åbne varegårde, én på ca. 25 m² øst for dagligvarebutikken og én på ca. 20 m² i det sydøstlige hjørne af ejendommen. Forhold til anden planlægning Lov om Planlægning Planlovens kapitel 2b foreskriver, at der uden for bymidter og bydelscentre kan placeres enkeltstående butikker, der alene tjener til lokalområdets daglige forsyning ( 5n, stk. 1, nr. 2) og udlægges arealer til butikker der alene forhandler særlig pladskrævende varer ( 5n, stk. 1, nr. 3). Ved den sidste revision af loven er disse butikker defineret som butikker der forhandler: Biler, lystbåde, campingvogne, planter, havebrugsvarer, tømmer, byggematerialer, grus, sten- og betonvarer samt møbler. Kommunen fastsætter selv butiksstørrelsen for butikker der alene forhandler særligt pladskrævende varer ( 5q, stk. 4), mens butiksstørrelsen for enkeltstående butikker til lokalområdets daglige forsyning maksimalt må have et bruttoetageareal på m² ( 5q, stk. 3) plus op til 200 m² til personalefaciliteter ( 5t, stk. 2). Ishøj Kommune vurderer, at en dagligvarebutik på m² plus 200 m² til personalefaciliteter med sædvanligt sortiment er nødvendig for at sikre lokalområdets daglige forsyning af dagligvarer. Fingerplan 2007 og Regionplan 2005 Ishøj Kommune er beliggende i det ydre storby område. Regionplanens bestemmelser om butiksstørrelser og placeringer er bortfaldet og erstattet af bestemmelserne i Planloven som beskrevet ovenfor. 6

7 REDEGØRELSE Kommuneplanlægning I Kommuneplan er der i hovedstrukturen udlagt et centerområde Ishøj Bycenter samt 6 lokalcentre i boligområderne. I kommuneplantillæg nr. 11 er der i 2005 udlagt yderligere et lokalcenter ved Industriskellet. Lokalplanområdet er beliggende i rammeområde 1E7. I kommuneplantillæg 14 fra 2005 fastlægges områdets anvendelse til erhvervsformål som industri og værksted og detailhandel med butikker for særligt pladskrævende varegrupper. Den maksimale bebyggelsesprocent er fastsat til 75, dog eventuelt højere ved parkering i konstruktion. Det maksimale antal etager er fastsat til 2 og den maksimale bygningshøjde til 15 m. Kravet til parkering ved detailhandel er minimum 1 plads pr. 50 m² bruttoetageareal. Der må maksimalt etableres m² bruttoetageareal for hver butik. I alt må der maksimalt ombygges eller nybygges m² bruttoetageareal til butiksformål. Etablering af en dagligvarebutik på ejendommen er ikke i overensstemmelse med den eksisterende kommuneplan og der skal derfor udarbejdes et tillæg til kommuneplanen som fremlægges sammen med lokalplanen. Kommuneplantillæg nr Anvendelse: Erhvervsformål som industri og værksted og detailhandel med butikker for særligt pladskrævende varegrupper samt én enkeltstående dagligvarebutik på maksimalt m² til lokalområdets daglige forsyning. - Bebyggelsens art: Butiksbygninger samt industri-, værksteds-, og lagerbygninger. - Butiksareal: Der må maksimalt etableres m² bruttoetageareal for hver butik, dog må der kun etable res én dagligvarebutik og denne må maksimalt have et bruttoetageareal på m² til personalefaciliteter. I alt må der maksimalt ombygges eller nybygges m² bruttoetageareal til butiksformål. - Bebyggelsesprocent: 75 - Antal etager: Maksimalt 2 etager - Højde: Maksimalt 15 m - Parkering: 1 plads pr. 50 m² bruttoetageareal. 7

8 Lokalplan Ejendommen Industribuen 1 (matr.nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj) er på nuværende tidspunkt omfattet af lokalplan 1.51 fra Lokalplanen foreskriver, at området skal anvendes til detailhandel med særligt pladskævende varer samt andre lette erhvervsformål. Ejendommen må maksimalt have en bebyggelsesprocent på 75. Bebyggelsen må maksimalt være i 2 etager og have en højde på 15 m. Lokalplan nr vil blive aflyst i forbindelse med vedtagelse af nærværende lokalplan. Jordbund og forurening Ishøj Kommune har ikke kendskab til særlige jordbundsforhold i om-rådet, som gør det nødvendigt med særlig ekstraordinære funderingsforanstaltninger ved nybyggeri. Ishøj Kommune har ikke kendskab til jordforurening inden for området. Byggelinier Der er d tinglyst byggelinie langs Køge Bugt Motorvejen og Motorring M 4. Byggelinien har ikke indvirkning på matr.nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj og vil derfor søges aflyst. Langs Ishøj Stationsvej er der tinglyst en byggelinie på 25 m fra vejmidte, dog mindst 10 m fra vejgrænse og med et højdetillæg på 1,5 m gange højdeforskellen mellem vejmidte og terræn + 1 m. Denne aflyses og erstattes af lokalplanens byggelinie på 10 meter fra vejskel. Langs Industribuen er der pålagt en byggelinie på 5 m fra vejgrænse. I forbindelse med at Industribuen udvides gennem ekspropriation er det i ekspropriationsprotokollen bestemt, at den hidtidige byggelinie bevares, således at nærværende byggeprojekt kan gennemføres. Efter den matrikulære sag er gennemført vil byggelinie hvor Industribuen er udvidet, således være reduceret til 0,5 m. Uden for byggefelterne kan der kun efter byrådets nærmere godkendelse opføres enkelte mindre bygninger, cykelskure, overdækninger og mindre indgangspartier under forudsætning af, at bebyggelsens totale højde ikke overstiger 4 meter og holdes 2,5 meter fra skel. 8

9 REDEGØRELSE Langs skellet mellem matr.nr. 9ek/9hk og 9ho/9f Ishøj By, Ishøj er tinglyst et byggeretligt skel 5 m nord for eksisterende skel. Servitutter Der er den 1. august 1962 tinglyst placering af en trykledning. Påtaleberettiget er København Energi. Der er den 20. december 1973 tinglyst placering af hovedspildevandsledninger på matr.nr. 9ek Ishøj By, Ishøj. Ledningen er placeret ud mod skellet ved Industribuen. Der er d tinglyst placering af naturgasledning. Ledningen er placeret ved skel mod Ishøj Stationsvej med et 4 m bredt deklarationsbælte. Påtaleberettiget er Hovedstadens Naturgas. Der er den 3. januar 2007 tinglyst byggeretligt skel mellem 9ek/9hk og 9ho/9f Ishøj By, Ishøj. Påtaleberettiget er den til enhver tid værende ejer af matr.nr. 9f og 9ho Ishøj By, Ishøj samt Ishøj Kommune. Nærmere oplysninger om samtlige servitutter kan findes på tinglysningskontoret. Miljøvurdering I henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (lov nr. 316 af 5. maj 2004) skal der gennemføres en screening bl.a. af lovpligtige planer, såsom lokalplaner, med henblik på at beslutte, om der skal foretages en miljøvurdering af nærmere angivne forhold, såfremt disse ændringer forventes at have væsentlige konsekvenser for miljøet. I forbindelse med udarbejdelse af lokalplan 1.51 i 2005 for lokalplanområdet blev der gennemført en miljøscreening. Her blev det vurderet, at lokalplan 1.51 ikke ville have væsentlig betydning for miljøet, hvorfor der ikke blev udarbejdet en miljøvurdering. Nærværende lokalplan følger de samme principper og bestemmelser som i lokalplan 1.51, blot ændres vejadgangen til området og der tillades etablering af en mindre dagligvarebutik. 9

10 Det er kommunens vurdering, at trafikomlægningen vil medvirke til en optimering af trafikafviklingen for nærområdets kunder og ansatte. Ishøj Kommune vurderer sammenfattende, at denne lokalplan, der kun omfatter én enkelt ejendom, ikke vil have væsentlig betydning for miljøet, og der derfor ikke skal udarbejdes en miljøvurdering af lokalplanen. Denne afgørelse bekendtgøres med fremlæggelse af dette lokalplanforslag. Afgørelsen kan påklages efter reglerne i planloven, for så vidt angår retlige spørgsmål. Klage over denne afgørelse skal være indgivet skriftligt til Ishøj Kommune inden 4 uger regnet fra datoen for offentliggørelsen af lokalplanforslaget. Bestemmelser I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr af 20. oktober 2008 med senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område: 1 Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål: at muliggøre anvendelse af området til detailhandel med henholdsvis dagligvarer og særligt pladskrævende varer samt erhvervsformål som industri og værksted. at sikre, at der kan opføres en dagligvarebutik på m² til lokalområdets daglige forsyning og op til 200 m² til personalefaciliteter. at fastlægge omfang og udformning af ny bebyggelse. 2 Lokalplanens område og zonestatus 2.1 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Det omfatter matr.nr. 9ek og 9hk Ishøj By, Ishøj og del af matr.nr. 9f Ishøj By, Ishøj samt alle parceller, der efter lokalplanens endelige vedtagelse udstykkes fra ejendommen. 10

11 BESTEMMELSER 2.2 Lokalplanområdet er beliggende i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet må anvendes til detailhandel med henholdsvis dagligvarer og særligt pladskrævende varer samt erhvervsformål som industri og værksted. 3.2 Den enkelte butik der alene forhandler særlig pladskrævende varer må højst have et bruttoetageareal på m² og dagligvarebutikken højst have et bruttoetageareal på m² + op til 200 m² til personalefaciliteter. I alt kan der opføres m² til butiksformål. 3.3 Der må inden for lokalplanområdet kun udøves virksomhed, som efter byrådets skøn ikke, eller kun i ubetydelig grad, medfører gener i form af røg, støj, lugt eller rystelser. 4 Udstykninger 4.1 Matrikulære ændringer må kun foretages i det omfang, de er i overensstemmelse med lokalplanens sigte. 5 Vej, sti og parkeringsforhold 5.1 Området vejbetjenes fra den offentlige vej Industridalen via ny offentlig vej på matr.nr. 9hm og 9f Ishøj By, Ishøj som vist på kortbilag Der kan etableres en sivevej ind til matr.nr. 9gs Ishøj by, Ishøj, som vist på kortbilag 2. Såfremt sivevejen ikke anlægges kan arealet benyttes til parkering. 5.3 Der kan anlægges en maksimalt 2,5 meter bred sti nord om bygningerne i princippet som vist på kortbilag 2. Stien kan placeres tættere på Ishøj Stationsvej end 10 m. 11

12 5.4 Arealet vist med særlig markering på kortbilag 2 udlægges til kundeparkering. Der skal anlægges mindst 1 parkeringsplads pr. 50 m² etageareal. Parkeringspladser kan placeres direkte i skel. 5.5 Langs Industribuen pålægges en reduceret byggelinie på 0,5 m fra vejskel. Langs Ishøj Stationsvej pålægges en byggelinie på 10 m fra vejskel. Der pålægges ikke en vejbyggelinie ved den nye vej fra Industridalen. 6 Ledningsanlæg 6.1 El-ledninger må kun udføres som jordkabler. 6.2 På matr.nr. 9hk Ishøj By, Ishøj en 1200 trykledning liggende i jorden. Der henvises til tinglyst deklaration. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige 75 og det bebyggede areal må ikke udgøre mere end 60 % af grundarealet 7.2 Bebyggelse skal placeres indenfor byggefelter, som vist på kortbilag Uden for byggefelterne kan der kun efter byrådets nærmere godkendelse opføres enkelte mindre bygninger, cykelskure, overdækninger og mindre indgangspartier under forudsætning af, at bebyggelsens totale højde ikke overstiger 4 meter og holdes 2,5 meter fra skel. 7.4 Bygninger må ikke opføres i mere end 2 etager. Bygningernes facadehøjde til skæring mellem ydervæg og tagflade må ikke overstige 10 m, og den samlede bygningshøjde må ikke overstige 15 m. 12

13 BESTEMMELSER 8 Bebyggelsens ydre fremtræden 8.1 Til udvendige bygningssider skal anvendes materialer, der harmonerer med den eksisterende bebyggelse, og der må i øvrigt ikke anvendes materialer, der efter byrådets skøn virker skæmmende. 8.2 Der kan opsættes fire facadeskilte mod Ishøj Stationsvej i en højde af maksimalt 10 m over terræn og med et skilteareal på maksimalt 30 m² efter byrådets nærmere godkendelse. 8.3 På dagligvarebutikkens gavl mod Ishøj Stationsvej kan opsættes to skilte med et skilteareal på 15 m² pr skilt. 8.4 På dagligvarebutikkens facade mod Industribuen kan opsættes tre skilte med et skilteareal på 15 m² pr skilt. 8.5 På ejendommen må der maksimalt opstilles 2 grupper af flagstænger, som hver maks. må omfatte 4 flagstænger. Flagstængerne må maks. være 12 m høje og skal være ens. Flag og flagning skal være ens for hver gruppe af flagstænger. Flagstængerne skal i hver gruppe opstilles i et letopfatteligt geometrisk mønster og må ikke opstilles nærmere vejskel end 2 m. 8.6 Skiltning og reklamering må i øvrigt kun finde sted efter byrådets godkendelse i hvert enkelt tilfælde. 8.7 Belysning af skilte og facader må kun ske med diskrete og velafskærmede lyskilder og under forudsætning af, at belysningen ikke er til gene for trafikken. 9 Ubebyggede arealer 9.1 De med særlig markering viste arealer på kortbilag 2 udlægges til beplantningsbælter. 13

14 9.2 Ubebyggede arealer skal ved beplantning, befæstelse eller lignende gives et ordentligt udseende, ligesom en passende orden ved oplagring af materialer og lignende skal overholdes. 9.3 Hegn højere end 1 m må ikke opsættes nærmere vejskel end byggelinien. Der må opsættes støttemur med en maksimal højde på 2 m direkte i sydskellet. 9.4 Udendørs oplag i større omfang må kun indrettes med byrådets særlige tilladelse. 9.5 Udendørs varegårde og affaldsgårde uden for byggefelterne skal omgives af et tæt hegn eller mur i en højde af maksimalt 2,5 meter, og oplag i varegårdene må ikke være højere end dette hegn. 10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse 10.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den nye vej, jf. 5.1, er anlagt Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før bebyggelsen er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter byrådets anvisning. 11 Ophævelse af byplanvedtægt 11.1 Lokalplan 1.51 vedtaget den 5. september 2006 søges aflyst i forbindelse med endelig vedtagelse af denne lokalplan. 12 Retsvirkninger Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens 18 kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. 14

15 BESTEMMELSER Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen. Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan. Private servitutter og andre tilstandservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af lokalplanen. Vedtagelsespåtegning Forslaget er i henhold til 27 i lov om planlægning vedtaget af Ishøj byråd den 1. september På byrådets vegne Ole Bjørstorp Borgmester Ole Horskær Madsen Teknisk Direktør 15

16 Forslag til kommuneplantillæg nr. 19 I henhold til Planloven, (lovbekendtgørelse nr af 20. oktober 2008 med senere ændringer) fastsættes følgende bestemmelser som rammer for lokalplaner, der tilvejebringes inden for det på tilhørende kortbilag viste område. Området er begrænset af Ishøj Stationsvej mod nord og Industribuen mod vest. Nedennævnte optages i kommuneplanens rammebestemmelser: Område 3.E.8 Fremtidig anvendelse Erhvervsformål Bebyggelsens art Lager, industri, værksted og detailhandel Max. bebyggelsesprocent 75 Max. antal etager 2 Max. højde i meter Facadehøjde 10 m, max højde 15 m Andet. Butikker til pladskrævende varer max. 1500m², dagligvarer max m² til personalefaciliteter Vedtagelsespåtegning Forslag til Tillæg nr. 19 til Kommuneplan for Ishøj Kommune er i henhold til 11 i lov om planlægning vedtaget af Ishøj Byråd den 1. september På Byrådets vegne Ole Bjørstorp Borgmester Ole Horskær Madsen Teknisk Direktør 16

17 KORTBILAG Kortbilag 1 17

18 18 Kortbilag 2

19 KORTBILAG Nyt Rammeområde Kommuneplantilæg nr 19 19