LOKALPLAN NYT BOLIGOMRÅDE SYD FOR HELSINGE BY, HELSINGE KOMMUNE LOKALPLAN

Transkript

1 LOKALPLAN NYT BOLIGOMRÅDE SYD FOR HELSINGE BY, HELSINGE KOMMUNE LOKALPLAN

2 INDLEDNING Helsinge Byråd har udarbejdet Lokalplan for et nyt boligområde syd for Helsinge by. Områdets planmæssige status, som landzone, er derfor ændret til byzone. Lokalplanen giver mulighed for opførelse af 200 nye boliger til helårsbrug med tilhørende fællesarealer. De nye boliger ønskes opført som en blandet bebyggelse i form af åben/lav og tæt/lav bebyggelse. Lokalplanens formål er at fastlægge den overordnede struktur for området i henhold til de nuværende landskabelige og bymæssige omgivelser. Planlægningsperioden har været fra marts til november Der har i perioden været foretaget en omfattende kulturhistorisk undersøgelse af lokalplanområdet, som har resulteret i rapporten Kulturhistorisk undersøgelse inden udstykning af Gammel Damsgård med efterfølgende prøveudgravninger på området. Der blev udført en miljøvurdering af lokalplanområdet, som har resulteret i rapporten Strategisk miljøvurdering. Der har været afholdt borgermøder med nedsættelse af en borgergruppe, som har udarbejdet rapporten Ammendrup udstykningen. Lokalplanen består af en redegørelse, der blandt andet beskriver de forskellige undersøgelser, som er lavet af lokalplanområdet. Disse ligger til grund for den efterfølgende beskrivelse af lokalplanforslaget og dets bestemmelser. Lokalplanens kortbilag indeholder anvisninger for den nuværende og fremtidige anvendelse af lokalplanområdet, herunder hvordan bebyggelse, friarealer og veje kan udformes i henhold til lokalplanens bestemmelser. Desuden findes tillæg til Kommuneplan LOKALPLANEN ER UDARBEJDET AF Helsinge Kommune i samarbejde med HMT Arkitekter, Bisgaard landskabsarkitekter og Tækker Rådgivende ingeniører, marts 2005 november 2005.

3 HVAD ER EN LOKALPLAN En lokalplan har hjemmel i Lov om Planlægning. Loven skal sikre, at en sammenfattende planlægning forener de samfundsmæssige interesser i arealanvendelsen og medvirker til at værne om landets natur og miljø. Det skal sikres, at udviklingen sker på et bæredygtigt grundlag i respekt for menneskets livsvilkår og for bevarelsen af dyre- og plantelivet. Loven tilsigter, at der sker en helhedsvurdering, at der skabes og bevares værdifulde bymiljøer og landskaber, at der sker en forureningsforebyggelse, og at offentligheden i videst muligt omfang inddrages i planlægningsarbejdet. De værktøjer, planloven primært opererer med, er landsplanlægningen, regionplanlægningen, kommuneplanlægningen og altså lokalplanlægningen. Helsinge Byråd forestår kommuneplanlægningen og lokalplanlægningen. I hver valgperiode skal Byrådet via kommuneplanen fastlægge hovedstrukturen og rammerne for kommunens udvikling i den følgende 12-års periode. Byrådet er forpligtet til at arbejde for kommuneplanens virkeliggørelse, f.eks. gennem lokalplanlægningen. Lokalplanen er således det led i planlægningen, hvor Byrådets overordnede retningslinier konkretiseres og bliver bindende - også for ejere og brugere. Når en lokalplan er endeligt vedtaget, tinglyses den på alle ejendomme indenfor lokalplanområdet. Herved sikres, at planen også vil være kendt blandt fremtidige ejere og brugere. En lokalplan handler om den fremtidige anvendelse. En eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom kan altså fortsætte som hidtil. Ud over anvendelsen kan der i en lokalplan fastlægges bestemmelser om områdets zonestatus, om placeringen og udformningen af bygninger, veje, stier, friarealer, parkeringsarealer, opholdsarealer, beplantninger, skiltning m.m. Ibrugtagning af ny bebyggelse kan gøres afhængig af tilslutning til og etablering af fællesanlæg, støjafskærmning og f.eks. medlemskab af grundejerforening. Inden Byrådet kan vedtage en lokalplan endeligt, skal et forslag til lokalplan fremlægges for offentligheden i minimum 8 uger. Formålet med offentliggørelsen er, at offentligheden skal kunne forholde sig til lokalplanen. Fremsættes der bemærkninger, ændringsforslag eller indsigelser, skal Byrådet behandle disse, inden lokalplanen kan vedtages endeligt.

4 INDHOLDSFORTEGNELSE Lokalplanens område Eksisterende forhold og afgrænsning Beskrivelse af område Miljø Miljøvurdering Miljøhandlingsplan Borgerinddragelse Bebyggelse Landskab Trafik Kulturhistorie Bebyggelse Landskab Jordbundsforhold Jordopbygning Jordforurening Lokalplanens forhold til anden planlægning Forsyningsplaner Regionplan Kommuneplan Servitutter Lokalplanens indhold Lokalplanens formål Bebyggelse Landskab Trafik Lokalplanens tilvejebringelse Tilladelser eller dispensationer fra andre myndigheder Lokalplanbestemmelser 1 Lokalplanens formål 2 Område og zonestatus 3 Områdets anvendelse og opdeling 4 Udstykning 5 Vej-, sti og parkeringsforhold 6 Bebyggelsens omfang og placering 7 Bebyggelsens ydre fremtræden 8 Ubebyggede arealer, beplantning og hegn 9 Belysning og tekniske anlæg 10 Teknisk forsyning, tilslutninger m.v. 11 Grundejerforening 12 Forudsætning for ibrugtagning 13 Lokalplanens retsvirkninger Godkendelsespåtegning Kortbilag nr. 1: Matrikelkort 1:5000 Kortbilag nr. 2: Administrationskort 1:5000 Kortbilag nr. 3: Landskabsplan 1:2500 Bilag nr. 4: Kommuneplantillæg

5 LOKALPLANENS OMRÅDE Nedenstående er en kortfattet beskrivelse af lokalplanområdet syd for Helsinge by, som blandt andet skal ligge til grund for lokalplanforslaget. EKSISTERENDE FORHOLD OG AFGRÆNSNING Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 4a og 4b samt del af matr. nr. 5e og 12b, Ammendrup By, Helsinge og udgør ca m2. Arealet ligger i landzone og er noteret med landbrugspligt. Området ligger syd for Helsinge by og afgrænses mod nord af et smalt jordstykke syd for Kildevej. Mod vest afgrænses området af Helsingevej samt en smal parcel, og mod sydøst af grønne marklodder. 4a 5e 4b 12b LOKALPLANOMRÅDETS MATRIKLER BESKRIVELSE AF OMRÅDET Området har landskabelige værdier med gode udsyn til de omkringliggende landbrugsområder. Terrænet er let kuperet og falder 12 meter fra det højeste punkt i nord til et lavområde i syd. KUPERET TERRÆN SET FRA SYD MOD NORD Landskabet, som omkranser området, er sammensat af tidligere husmandssteder og små gårde. Det har karakter af et mosaiklandskab bestående af marker, haver, engarealer og græsningsarealer. Hegn og små lunde er med til at vise placeringen af gårdene og inddelingen i marklodder. Disse karaktertræk, i form af afgrænsede enheder der støder op til og definerer åbne grønne arealer, videreføres på lokalplanområdet, så området får en tæt forbindelse til det omkringliggende. SMÅ LUNDE OMKRANSENDE GÅRDENE TOFTESKOLEN INDUSTRI HELSINGE BYMIDTE VARMEVÆRK SKOVGÅRDSVEJ PARCELHUSE HELSINGEVEJ SET FRA SYD MOD NORD STIFORLØB GÅRD OMÅDET KILDEVEJ HELSINGEVEJ GÅRD GÅRD GÅRD ANNISSE NORD GÅRD PIPE MØLLE OMRÅDET I SIN NÆRE KONTEKST UDSIGT FRA NORD TIL LAVOMRÅDET I SYD 5

6 MILJØ Via planlægningen skal det sikres, at der ikke sker en væsentlig forringelse af miljøet, ligesom det skal sikres, at det nye boligområde udvikles på en måde, så der tages størst mulig miljømæssige hensyn til omgivelserne og de nye beboere. Miljøforholdene belyses via miljøvurderingen. Der er dels en række lovgivningsbestemte vilkår, f.eks. om støj og dels en række hensyn, som Byrådet har valgt at prioritere. Sidstnævnte fremgår bl.a. af den lokale Agenda 21 og Miljøhandlingsplanen. MILJØVURDERING I forbindelse med Lov om miljøvurdering af 21. juli 2004 (lov nr. 316 af ) er der af ingeniørfirmaet NIRAS udarbejdet rapporten Strategisk miljøvurdering. Vurderingen er blevet til på baggrund af en gennemgang af en lang række forhold, også kaldet en scoping, hvorefter forholdene er vurderet nærmere. Scoping og Miljøvurdering danner grundlag for udarbejdelsen af lokalplanen, men er ikke en del af denne. Miljøvurderingen indeholder anbefalinger på følgende områder: Bebyggelse Bebyggelsen bør tilpasses landskabet, så den naturligt følger områdets bevægelse og ikke virker dominerende. Lav bebyggelse og lav vegetation bør implementeres da disse muliggør udsigt over Ammendrup Å og til de omkringliggende områder. En blandet bebyggelse ønskes, da den giver et mere naturlig og spændende udtryk. Landskab Der bør etableres et regnvandsbassin i form af en sø til opsamling af overfladevand og aflastning af Ammendrup Å. Dette vil ligeledes fremme biodiversiteten i lokalplanområdet. Landskabet skal søges bevaret for at imødekomme Helsinge Kommunes agenda 21 strategi. Vigtige sigtelinjer bør bevares, eksempelvis udsyn til Pibe Mølle. Trafik Lokalplanområdet ligger i tæt forbindelse med amtsvejen Kildevej, som er ret trafikeret, med en årsdøgntrafik på og en hastighedsbegrænsning på 80 km/t. Mod vest grænser området op til kommunevejen Helsingevej med en årsdøgntrafik på ca og en hastighedsbegrænsning på 80 km/t. Ifølge Miljøstyrelsens vejledende normer skal det sikres, at trafikstøjen ikke overstiger 55 db(a) målt udendørs i hele det pågældende område. 6

7 Det skønnes at hver bolig vil generere 4 bilture til og fra lokalplanområdet pr. dag, hvilket svarer til en årsdøgntrafik på ca Denne øgede trafik til området vil dog ikke medføre væsentlige ændringer i støjniveauet, da der skal ske en fordobling af trafikken for at støjniveauet øges med 3 db. Den mindste støj, som det menneskelige øre kan opfange er 1-2 db. Det anbefales, at området vejbetjenes fra Helsingevej på grund af den høje trafikintensitet på Kildevej. Det vurderes, at tilslutningen til lokalplanområdet skal placeres mindst 150 meter syd for krydset ved Skovgårdsvej, hvis hastigheden på Helsingevej er 50 km/t. Det anbefales derfor at flytte byzonetavlerne syd for denne tilslutning. Der skal sikres gode oversigtsforhold ved ind- og udkørsel til lokalplanområdet. Trafikken bør ledes ud på Kildevej via etablering af en direkte adgang fra Helsingevej til Kildevej. Af trafiksikkerhedsmæssige årsager bør der maksimalt være 100 meter lige vej ved 40 km/t i lokalplanområdet. Det anbefales, at den overordnede stamvej udformes som en 2-sporet vej med en vejbredde på 5,5 meter i henhold til vejreglerne. Der bør generelt undgås 4 benede kryds på lokalplanområdet, og afstanden mellem tilslutningerne bør være 100 meter. Energiforbruget fra den øgede trafik kan mindskes ved at sikre gode stiforbindelser til skoler, fritidsaktiviteter og indkøbsmuligheder med videre samt kort afstand til offentlig transport. Stier langs den overordnede stamvej i lokalplanområdet bør være mellem 1,5 og 2,5 meter. Det anbefalet af denne bliver den primære stiforbindelse, hvilken kan suppleres med sekundære stiforbindelser gennem fællesarealerne. Det anbefales at stinettet tilsluttes Helsingevej i den nordlige ende, som ligger tættest på Helsinge by og stiforbindelsen til skolerne. 7

8 MILJØHANDLINGSPLAN Byrådet har vedtaget en miljøhandlingsplan, som blandt andet indeholder en række anbefalinger i forbindelse med udvikling af nye byområder og opførelse af nyt byggeri: Kommunen vil arbejde for at fremme genanvendelse og begrænse problemer i forbindelse med affaldsbortskaffelse. Miljøhensynet skal integreres i kommunens planlægning og udvikling. Miljøbelastningen skal til stadighed søges minimeret i bygge- og anlægsopgaver. Miljøhensyn skal inddrages ved anlægsarbejder, projektering og investering, herunder overvejelser om genbrugsmaterialer og alternative energikilder. Helt overordnet anbefales det, at der arbejdes med miljørigtig projektering, med en samlet vurdering af de sundheds-, miljø- og ressourcemæssige effekter af byggeriet. Denne vurdering starter allerede i designfasen og indeholder bl.a. følgende elementer: Reduktion og synliggørelse af energiforbrug og miljøbelastninger i byggeri og drift. Indeklimaet i det færdige byggeri må ikke være til gene for beboerne, hvorfor der skal vælges byggematerialer af en kvalitet der afgiver mindst mulige skadelige stoffer. Sortering af bygge- og anlægsaffald. Fokus på energibesparende foranstaltninger. Fokus på fornybare ressourcer og genanvendelige materialer. Fleksibilitet i boligerne. I videst mulige udstrækning anvendes selvimprægnerende træsorter, så trykimprægneret træ søges undgået. I videst mulige udstrækning må der ikke anvendes synlige PVC-holdige materialer i byggeri, hvor der findes alternativer. Det er ikke alle anbefalinger i Miljøvurderingen og Miljøhandlingsplanen, der kan reguleres med, eller indeholdes i en lokalplan, hvorfor nogle emner søges indeholdt i aftaler mellem udstykker og kommune. Bestemmelser om brug af bestemte byggematerialer og pesticider kan indføjes i f.eks. vedtægterne for grundejerforeningen. Anbefalinger om trafiksystemer og trafikafvikling, der ligger udenfor lokalplanens område, kan ikke indeholdes i planen, men de kan indgå i det videre arbejde med bl.a. trafikhandlingsplaner. 8

9 BORGERINDDRAGELSE Som led i Byrådets Agenda 21 blev der etableret en borgergruppe i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen. Gruppen blev dannet i forbindelse med et borgermøde og har skrevet rapporten Ammendrup udstykningen, som indeholder en række anbefalinger på følgende områder: BEBYGGELSE Udsyn til og fra området bør bevares, hvorfor lav bebyggelse foretrækkes. Boliger bør placeres højere end stier og skarpe skrænter bør undgås, således at højtliggende boliger ikke kigger ned på naboerne. Blanke tagflader eller stålfacader bør ikke være tilladt i lokalplanområdet. Det foreslås at anvende gas eller fjernvarme, som ikke belaster miljøet. Der bør anvendes materialer, som ikke indebærer en risiko for miljøet. LANDSKAB Grønne kiler og højtliggende områder bør friholdes til fællesarealer, så vigtige sigtelinjer bevares. Det foreslås at etablere et regnvandsbassin til opsamling af vand og med rekreative formål. Overskudsjord bør anvendes på lokalplanområdet til naturlegepladser, nivelleringer eller volde. TRAFIK Der foreslås enten at etablere en rundkørsel eller et T-kryds som tilslutning fra Helsingevej til lokalplanområdet. Trafikken bør ledes fra Helsingevej til Kildevej via en direkte adgang. Stisystemer skal føres direkte til Helsinge by, til skoler og Annisse Nord. En række af gruppens anbefalinger er indarbejdet og fortolket i lokalplanen. Der er specielt lagt vægt på områdets og bebyggelsens forhold til landskabet, hvorfor der f.eks. er udlagt landskabskiler og stillet krav til terrænreguleringer. Vejadgangen til området er placeret midt for udstykningen mod vest, blandt andet efter anbefaling fra gruppen. 9

10 OMRÅDEAFGRÆNSNING VANDLØB LANDSBY GASLEDNING FREDET DIGE BLØDOMRÅDER OMRÅDE TIL UNDERSØGLESE OFFENTLIG STISYSTEM OVERSIGTSKORT KULTURHISTORIE Gilleleje Museum har udarbejdet rapporten Kulturhistorisk undersøgelse inden udstykning af Gammel Damsgård. Rapporten danner desuden grundlag for den arkæologiske prøvegravning jf. Museumsloven. Via undersøgelse og prøvegravning er der samlet en kulturhistorisk viden om området. Rapporten indeholder desuden en række anbefalinger for planlægningen af området, hvoraf de nedenfor nævnte særligt er søgt indarbejdet: BEBYGGELSE Det foreslås, at Gammel Damsgård bevares og boligområdet fysisk adskilles fra det gamle landsbymiljø, så landsbyen stadig vil opfattes som en velafgrænset helhed, særskilt fra det omkringliggende landskab. Bebyggelse skal placeres mellem blødområderne. 10

11 LANDSKAB En bæredygtig udvikling bør sikres gennem naturgenopretning af historiske eng- og vådbundsområder mellem bebyggelserne. Det anbefales at Gammel Dam syd for Gammel Damsgård anvendes som regnvandsbassin. De fredede jord- og stendiger mod nord skal sikres i lokalplanen, og matrikelgrænserne markeres fysisk. Så vidt det er muligt bør jordfaste fortidsminder markeres på jordoverfladen og eksempelvis på fællesarealerne. Fortidsminder er beskyttet af museumsloven 27, og i tilfælde af, at man under anlægsarbejder støder på flere fortidsminder, skal jordarbejdet standses, og man må afvente en arkæologisk udgravning. Ca. 150 m vest for lokalplanområdet ligger et vandløb, som er beskyttet i henhold til Naturbeskyttelseslovens 3. Ved de arkæologiske prøveundersøgelser på lokalplanområdet er der blandt andet fundet fund fra tidligere bopladser. Et område er udvalgt til nærmere undersøgelse, jf kortbilag nr. 1. JORDBUNDSFORHOLD Geoteknisk specialfirma Geosyd har udarbejdet rapporten Jordbundsundersøgelser. Rapporten beskriver dels opbygningen af jordlagene, herunder områder med blød bund og eventuel forurening: JORDOPBYGNING Landområdet mellem Arresø og Esrumsø er formet af sidste istid, som et smeltevandsrelief bestående af sand og lerformationer. Enkelte steder er fundet blødpunktsområder, hvor der ikke bør placeres bebyggelse. JORDFORURENING Der har været kørt spildevandsslam ud på lokalplanområdet, hvorfor der er foretaget en forureningsundersøgelse af området, hvor man har analyseret 15 blandingsprøver af jorden. Prøverne er undersøgt for indholdet af total kulbrinter, PAH er og tungmetaller. Resultatet viser at jorden betegnes som Klasse 1 jord ren jord, bortset fra et delareal i det nordvestlige hjørne af området hvor der er fundet let forhøjet indhold af PAH. Hvis der under bygge- og anlægsarbejdet konstateres tegn på ikke kendt jordforurening eller affaldsdepoter, skal arbejdet standses, og Helsinge Kommune underrettes, jf. Miljøbeskyttelseslovens 21 samt Jordforureningslovens 71. Der udarbejdes særskilt undersøgelse af jordforholdene i forbindelse med institutionen, når endelig placering kendes. Overskudsjord skal, i det omfang det er muligt, anvendes indenfor lokalplanområdet. FOTOS FRA DEN ARKÆOLOGISKE PRØVEUN- DERSØGELSE 11

12 LOKALPLANENS FORHOLD TIL ANDEN PLAN- LÆGNING FORSYNINGSPLANER På de forskellige områder er der udarbejdet en række forsyningsplaner: Vand Nye boliger i området forsynes med vand fra Helsinge Vandværk S.m.b.a, Ridebanevej 10, 3200 Helsinge. Varme Der skal udarbejdes et projektforslag for varmeforsyningen, som skal godkendes af Helsinge Kommune. Lokalplanområdets bebyggelse skal forsynes iht. det godkendte projektforslag. Lokalplanen sikrer, at der kan anlægges en mindre varmecentral på fælles areal. Spildevand Der skal udarbejdes et tillæg til den gældende spildevandsplan. Bortledning og håndtering af spildevand og overfladevand skal ske i overensstemmelse med det endeligt vedtagne tillæg. Tillægget vil i hovedtræk medføre, at: Afledning af sanitært spildevand fra området tilsluttes offentlig kloak. Inden for lokalplanområdet etableres afløbssystemer for afledning af sanitært spildevand. Regnvand må føres til overløbsbassiner. Der etableres et ledningsstik for overfladevand på den sydlige del af området med forbindelse til Ammendrup å. El Elledninger m.m. fremføres som jordkabler med stik til de enkelte ejendomme. Ledninger nedlægges i vej og stiarealer. Telefon Telefonledninger m.m. fremføres som jordkabler med stik til de enkelte ejendomme. Ledninger nedlægges i vej og stiarealer. Antenne Der etableres fælles antenneforhold i form af jordkabler som udføres af en relevant antenneudbyder. Ledninger nedlægges i vej og stiarealer. Affald Området er underlagt den til enhver tid gældende affaldsplan for kommunen. Ligeledes er området underlagt Regulativ for husholdningsaffald i Helsinge Kommune, hvori det er beskrevet, hvordan affald skal sorteres og behandles. Det skal derfor sikres, at der er tilstrækkelig plads på hver parcel til nuværende og kommende affaldssorteringssystemer. 12

13 REGIONPLAN Lokalplanområdet er i Regionplan 2005 udlagt til boligformål. KOMMUNEPLAN Lokalplanområdet udgør i Helsinge Kommuneplan rammeområde B36 Ammendrup. Anvendelse Området skal anvendes til boligformål. Der kan opføres institutioner og anlæg til lokal service. Bebyggelsesregulerende bestemmelser Boliger skal opføres i forskellige grupper af tæt/lav og åben/lav. Begge boligformer skal være tilstede i området. Der skal være fælles friarealer for de enkelte grupper af bebyggelser. Arealerne skal udlægges hensigtsmæssigt og naturligt i forhold til bebyggelsen og give mulighed for leg og ophold. I grupper af tæt/lav må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50 og på grunde til åben/lav må den ikke overstige 30. Bebyggelsesprocenten for rammeområdet må som helhed ikke overstige 25. Boligbyggeriet må opføres i 2 etager. For andet byggeri fastsættes bygningshøjder på grundlag af områdets karakter og bebyggelsens påvirkning af omgivelserne, samt anvendelsen af bygningerne. Grundstørrelse Række- og dobbelthuse kan opføres på grunde hvor der er 100 m2 pr. bolig. Grunde til fritliggende enfamiliehuse må ikke udstykkes mindre end 500 m2. Andet Boligområdets kant mod det åbne skal bearbejdes så der ikke opstår uheldige terrænspring, ligesom væsentlige sigtelinjer bevares. Der må kun anvendes faste hegn omkring boligernes nære opholdsarealer. Øvrige hegn skal være levende. Området skal overføres til byzone. Lokalplanområdet er anderledes end området i kommuneplanen. Dette skyldes dels at en enkelt grundejer ikke har ønsket at deltage i byudviklingen og dels et ønske om at undgå restarealer af landbrugsjord, som kun vanskeligt kan udnyttes. Der er derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen, hvor den eneste ændring består i en revision af kortbilaget. Ændringen af området betyder samlet set at dette bliver en anelse mindre. REGIONPLAN Kommuneplan KOMMUNEPLAN HELSINGE KOMMUNE HOVEDSTRUKTUR & FORUDSÆTNINGER AUGUST

14 SERVITUTTER Inden for lokalplanområdet er følgende servitutter tinglyst på de matrikelnumre, der indgår i lokalplanområdet. Det bemærkes, at matriklerne endnu ikke er udstykket. På matr. nr. 4a. og 4b hæfter følgende servitutter: : Dokument om vandløb mv : Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. ikke til hinder for prioritering. Vedr. 4b : Dokument om naturgas/anlæg mv. prioritet forud for pantegæld : Dokument om køberet til delnr. 2 af 4a, af areal ca. 10,5200 ha og 4b af areal ca. 8,3800 ha På matr. nr. 5e hæfter følgende servitutter: : Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv : Dokument om naturgas/anlæg mv. Prioritet forud for pantegæld : Dokument om naturgas/anlæg mv. Prioritet forud for pantegæld : Dokument om køberet til delnr. Af 5e På matr. nr. 12b hæfter følgende servitutter: : Dokument om vandløb mv : Dokument om oversigt mv. Vedr. 12b : Dokument om byggelinier mv. Vedr. 12b (ptgn. til deklaration oprindelig tinglyst (18915) : Dokument om vindmøller mv. Prioritet forud for pantegæld : Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. ikke til hinder for prioritering. Vedr. 12b : Dokument om telefonkabler/anlæg mv. Ikke til hinder for prioritering. Vedr. 12b : Dokument om forsynings-/afløbsledninger mv. Vedr. 12b Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen fortrænges af planen. Der foreligger deklaration på gasledningen placeret på områdets sydlige del, nordvestlige del samt langs Helsingevej, se illustration på side 10. I forbindelse med udstykning af området vil der blive tinglyst et sæt vedtægter for Grundejerforeningen, herunder bestemmelse om medlemspligt for samtlige grundejere. 14

15 LOKALPLANENS INDHOLD I arbejdet med lokalplanforslaget er der indarbejdet de forskellige anbefalinger fra de før beskrevne undersøgelser. Derved sikres, at lokalplanområdet svarer til efterspørgslen i området, og fortsat forholder sig til de eksisterende forhold hvad angår landskab, bebyggelse, trafik og bevaringsværdier. LOKALPLANENS FORMÅL Ved udarbejdelsen af lokalplanforslaget for den nye boligbebyggelse er der taget udgangspunkt i landskabet og rummet mellem bebyggelserne. Der etableres 6 boligkvarterer A-F, som ved deres placering og udformning skaber de indre fællesarealer, som igen med sine kiler skaber overgangen til det omkringliggende landskab. Der opnås herved en markant struktur, som kan rumme et varieret udbud af nuværende og fremtidige boligtyper uden, at det landskabelige helhedsindtryk forstyrres. Bebyggelse Bebyggelsen skal opdeles i klart definerede kvarterer og med hvert deres karaktertræk. Landskab De fælles friarealer skal placeres centralt i bebyggelsen, og der skal sikres fysisk og visuel forbindelse til de omkringliggende områder. Trafik Veje og stier skal forbinde kvarterer og fællesarealer og sikre en direkte forbindelse til Helsinge by. E D C1 F C2 B A DIAGRAM OVER LOKALPLANENS FORMÅL UDSIGT TIL PIBE MØLLE 15

16 I nedenstående afsnit findes en beskrivelse af lokalplanforslaget, hvor anbefalingerne fra undersøgelserne er indarbejdet, jf kortbilag nr. 3: BEBYGGELSE Lokalplanen udlægger området til boligbebyggelse med opførelse af boliger til helårsanvendelse i en åben/lav og tæt/lav bebyggelse. Området vil blive karakteriseret af 6 præcist afgrænsede boligkvarterer, som skaber og definerer friarealerne som ét stort centralt fællesområde, jf. kortbilag nr. 3. Der lægges vægt på, at de kommende boligkvarterer kommer til at fremtræde med forskellig karakter og særpræg, så de på den måde bliver oplevelsesrige og let genkendelige for både besøgende og beboerne i området. Områdets opdeling i boligkvarterer sikrer en harmonisk og arkitektonisk tilpasning til områdets landskabelige værdier, med klare referencer til de omkringliggende lunde der ligeledes omkranser bebyggelserne. Fra boligområderne vil der være visuel kontakt til det fælles friareal samt de ydre omgivelser gennem åben beplantning. Der ønskes en variation i boligernes størrelser og udformning. Definitionen af de i dag kendte bebyggelsesformer (parcelhuse, rækkehuse, dobbelthuse, punkthuse, gårdhavehuse og klyngehuse) er åben, idet der skal være mulighed for nyfortolkning inden for de i lokalplanen anførte højdebegrænsninger og materialeangivelser. Bebyggelsesplaner for de enkelte kvarterer er ikke fastlagt, idet der ønskes en fleksibilitet som muliggør en god tilpasning til fremtidens ønsker til nye boligtyper. Dog kan beskrives nogle retningslinjer for placeringen af boligtyper i området. Tæt/lav bebyggelse, i form af for eksempel punkthuse, placeres langs Helsingevej, hvilket giver en klar bymæssig reference og sikrer indkig til området. En primær åben/lav bebyggelse placeres mod nordøst og sydøst, hvilket sikrer en gennemsigtig og opløst bebyggelse, der åbner sig mod omgivelserne og giver en reference til de omkringliggende gårde og deres punktvise placering i landskabet. Generelt etableres boliger i 1 etage på lokalplanområdet, dog med en mulighed for opførsel af 2 etages boliger langs Helsingevej og i område A, hvor udsigten ikke er slet så bevaringsværdig som mod sydøst. Institutionen kan placeres på de fælles friarealer, hvilket vil medvirke til liv og aktivitet i området, eller alternativt i Gammel Damsgård. Afhængig af boligtyper i de enkelte boligkvarterer, skal der, i tilknytning til dobbelthuse, rækkehuse, punkthuse, klyngehuse og lignede, etableres fællesarealer. EKSEMPLER PÅ FREMTIDENS BOLIG 16

17 LANDSKAB Engen Områdets fælles friarealer skal give en oplevelse af et frodigt vildtvoksende frirum, med plads til ophold og leg. Det er karakteriseret ved et stort og åbent engområde der via kiler fysisk forbinder og åbner visuelt til omgivelserne. Særligt sigtelinjen mod sydøst til Pibe Mølle er i planen tillagt stor vægt, via en bred kile hvorpå et af områdets højeste punkter er placeret, jf. kortbilag nr. 3. Engområdet plejes som naturgræs, og kan eventuelt vedligeholdes ved græsning af f.eks. får, som vil gavne både udtrykket og områdets børn. Naturstier sikrer forbindelsen mellem kvarterne og til de sociale mødesteder i de fælles friarealer. De udføres med klippede og/eller grusede overflader. Markskellene Afgrænsningerne mellem boligkvarterene og engområdet udføres som åbne markskel med en bredde på ca. 4 meter, der beplantes med et udvalg af træer, buske og stauder i en maksimal højde af 3-5 meter, jf. kortbilag nr. 3. Den åbne beplantning medvirker på en gang til at engområdet opleves afgrænset og defineret i forhold til boligkvarterene, men samtidig til at haverne opnår en visuel kontakt til engområdet. Eventuel overskudsjord fra boligområderne udlægges i markskellene som lave volde, med maksimalt en halv meters overhøjde i forhold til eksisterende terræn. Beplantningen består af robuste sorter, som ikke er for plejekrævende. Der vælges primært træsorter med spiselige frugter i tillæg til tjørn. Træsorten vil være forskellig i hvert boligkvarter, for på den måde at tilegne boligkvartererne hver deres kendetegn og særpræg. Træsorten omkring det enkelte boligkvarter gentages som vejtræ på stikvejene i bebyggelsen. Markskellene fungerer som naturlige picnic- og legesteder både for den turgående og haveejeren. EKSEMPEL PÅ STI I ENGOMRÅDE EKSEMPEL PÅ BEPLANTNING I MARKSKEL EKSEMPEL PÅ BEPLANTNING I MARKSKEL EKSEMPEL PÅ BEPLANTNING I MARKSKEL 17

18 MARKSKEL 1 MARKSKEL 2 Alm. valnød 5 stk pr.25 meter. Æble 4 stk. pr 25 meter. Underplantning af slåen i busketter. Blomme 5 stk pr. 25 meter. Underplantning af lupin SKEL SKEL PRIVAT VEJ PRIVAT 4000 STI ENG MARKSKEL 3 MARKSKEL 4 Fuglekirsebær 3 stk. pr. 25 meter Tjørn 7 stk. pr. 25 meter. Underplantning af lupin. Blomme 5 stk. pr. 25 meter. Underplantning af slåen i busketter SKEL PRIVAT SKEL STI KILE STI ENG PRIVAT MARKSKEL 5 MARKSKEL 6 Mirabel 8 stk. pr 25 meter Kirsebær 7 stk. pr. 25 meter. Underplantning af lupin. Underplantning af lupin SKEL SKEL PRIVAT KILE STI PRIVAT STI LUND 4000

19 Lundene Planens fire lunde plantes i blødpunktsområderne hvor de geologiske forhold er påvist som mindre egnede til bebyggelse, jf. kortbilag nr. 3. Lundene plantes med store hurtigt voksende sorter som f.eks. el, ask, pil eller poppel i en maksimal højde af meter. Lundene skal fremstå som åbne voluminer uden underskov eller tætte skovbryn, således at terrænfladen og blikket kan fortsættes ind mellem træerne. Der plantes fra start relativt tæt, hvorefter der udtyndes ved tilvækst. Der vælges kun én træsort pr. lund. Et regnvandsbassin til opsamling af overfladevand for hele bebyggelsen lægges i lunden helt mod syd på det lavest liggende område. Lundene er ligeledes velegnede til naturlegepladser samt forsyningsskabe og affaldssorteringssystemer, som skal afskærmes af beplantning. EKSEMPEL PÅ LUND Afgrænsningen Afgrænsningen mellem lokalplanområdet og de omkringliggende arealer består af et ca. 4-5 meter bredt grønt bælte af naturgræs, jf. kortbilag nr. 3. Private hække vil grænse direkte op til denne zone. Mod nord beplantes bæltet med to rækker Hassel, hvor åbningerne ved de to kiler bevares. Mod nordøst etableres et grønt område, der sikrer adskillelsen af de nye boligområder og den gamle landsby. TRAFIK Området forsynes trafikalt fra Helsingevej via et tilslutningsanlæg placeret syd for Skovgårdsvej, så koncentrationen af biler mindskes på dette område. Tilslutning til kommunens offentlige stisystem, beliggende vest for Helsingevej, sker fra områdets nordlige hjørne via en sikker overførsel. Dette sikrer en nær forbindelse til Helsinge by og skolerne, jf. kortbilag nr. 2. Der etableres én stamvej igennem området, der så vidt muligt placeres langs områdets højdekurver, så unødvendige stigninger undgås, og trafikken kan ske så flydende som muligt. Stamvejen anlægges med knæk ca. pr. 100 meter, så hastigheden af sig selv holdes nede. Stikvejene og dertilhørende boliger placeres på tværs af højdekurverne, hvorved der sikres udsigt over landskabet, men ikke indkig til naboer. Her samles bil-, cykel- og gående trafik i et fælles gaderum med plads til ophold og leg. Der er etableret stiforbindelse på særskilt fortov for gående langs stamvejen. De cyklende færdes blandt bilerne på stamvejen. Dette giver en sikker og hurtig bevægelse igennem området og til de enkelte kvarterer. Endvidere er etableret naturstier gennem fællesarealerne, som sikrer sammenhæng internt i området. EKSEMPEL PÅ REGNVANDSBASSIN EKSEMPEL PÅ AFGRÆNSNING MOD NORD 19

20 LOKALPLANENS TILVEJEBRINGELSE Byrådet har den 21. februar 2005 godkendt lokalplanen som forslag. Forslaget blev fremlagt til offentlig høring fra den 14. marts til den 09. maj Tillægget til Kommuneplan er endeligt godkendt af HUR. TILLADELSER ELLER DISPENSATIONER FRA ANDRE MYNDIGHEDER Lokalplanområdet er underlagt landbrugspligt, som ophæves i forbindelse med udstykning i henhold til Landbrugslovens 6. Der kræves tilladelse fra Frederiksborg Amt vedrørende fjernelse af forurenet jord fra området. 20

21 LOKALPLANBESTEMMELSER I henhold til Lov om Planlægning fastsættes herved følgende bestemmelser for det i 2 nævnet område. 1 LOKALPLANENS FORMÅL er, at: 1.1 fastlægge anvendelsen af området til en varieret boligbebyggelse. 1.2 skabes et sammenhængende centralt rekreativt område. 1.3 fastlægge bebyggelsen i klart definerede kvarterer med hver deres karaktertræk. 1.4 fastlægge placering og størrelse på boligkvarterne og vejadgang til disse. 1.5 fastlægge retningslinjer for områdets beplantning og terræn. 2 OMRÅDE OG ZONESTATUS 2.1 Lokalplanområdet omfatter matr. nr. 4a og 4b samt del af matr. nr. 5e og 12 b, Ammendrup By, Helsinge, samt alle parceller som udstykkes herfra, jf. kortbilag nr Området skal overføres fra landzone til byzone. 2.3 Landbrugspligten ophæves på området i forbindelse med udstykning. 3 OMRÅDETS ANVENDELSE OG OPDELING 3.1 Lokalplanområdet må kun anvendes til boligbebyggelse med tilhørende haver og fællesområder samt til veje, stier og parkering. Endvidere må området anvendes til institution og anlæg til lokal service. 3.2 Området skal opdeles i 6 boligkvarterer og et fælles friareal. 3.3 De fælles friarealer udlægges til grønt område med lunde, eng og regnvandsbassin, som vist på kortbilag nr. 3. Der kan desuden anlægges tekniske installationer såsom tranformere, lokal varmecentral, minigenbrugstationer og lignende. Der kan placeres institution på de fælles friarealer eller i Gammel Damsgård, jf. kortbilag nr Boliger kan anvendes til erhverv, der sædvanligvis kan udføres i forbindelse med en bolig, såsom frisør, ejendoms-, advokat-, revisorog arkitektvirksomhed og lignede liberale erhverv samt dagpleje og ligende, jf. Bygningsreglementet for småhuse. ENG BOLIGKVARTER BEPLANTNING BOLIGKVARTER FRIAREALER OG BOLIGKVARTERER LUND BOLIGKVARTER LUND ENG BOLIGKVARTER BOLIGKVARTER LUND BOLIGKVARTER REGNVANDSBASSIN 21

22 SNIT I STAMVEJ 4 UDSTYKNING 4.1 Området kan kun udstykkes med det formål at etablere en boligbebyggelse i overensstemmelse med principperne angivet på kortbilag nr Udstykningen af de enkelte boligkvarterer skal ske efter en bebyggelses- og udstykningsplan, som godkendes af Byrådet. 4.3 Grunde til dobbelthuse, rækkehuse, punkthuse, gårdhavehuse og klyngehuse må ikke udstykkes mindre end 200 m2 pr. bolig, eksklusiv andel i friarealer. 4.4 Grunde til fritliggende enfamiliehuse må ikke udstykkes mindre end 500 m2, eksklusiv andel i friarealer. I område C1 og C2 må grundene ikke udstykkes mindre end 1000 m2. 5 VEJ-, STI- OG PARKERINGSFORHOLD 5.1 Veje, stier og parkering skal anlægges efter principperne vist på kortbilag nr Området vejbetjenes fra Helsingevej. 5.3 Ved vejtilslutningen til Helsingevej skal der udlægges oversigtsarealer efter Helsinge Kommunes nærmere anvisninger. I oversigtsarealet må ingen beplantning være højere end 0,80 m. 5.4 Tilslutning til kommunens offentlige stisystem, beliggende vest for Helsingevej, skal ske fra områdets nordlige hjørne via en sikker overførsel, jf. kortbilag nr Stamvejen udlægges med en kørebanebredde på 5,5 meter og med fortov på én side samt rabat på begge. Der etableres belysning mellem vejbane og fortov. 22

23 SNIT I STIKVEJ 5.6 Stikvejene udlægges med en kørebanebredde på mindst 5 m og med rabat på begge sider. 5.7 Stamvejen anlægges som stillevej og dimensioneres til en hastighed på 40 km/t. 5.8 Stikvejene anlægges som stillevej og dimensioneres til en hastighed på 15 km/t. 5.9 Der skal etableres knæk på stamvejen for maksimalt hver 100 meter Stierne langs stamvejen udlægges som en fællessti i en bredde på 1,5 m. Stisystemet tilsluttes kommunens offentlige stisystem Parkering skal etableres i boligkvarterne på en måde der sikrer, at området ikke domineres af parkeringspladser Ved bebyggelse til fritliggende enfamiliehuse skal der som minimum etableres 2 parkeringspladser pr. bolig. Parkeringspladserne må kun etableres på egen grund eller på fælles parkeringsareal i det enkelte boligkvarter Ved bebyggelse til dobbelthuse, rækkehuse, punkthuse, gårdhavehuse, klyngehuse og ligende skal der anlægges 1½ parkeringsplads pr. bolig på fælles parkeringsareal i det enkelte boligkvarter. Parkeringspladserne anlægges i nær tilknytning til boligerne Veje og stier anlægges med asfalt Parkeringsarealer og vendepladser anlægges med en tæt belægning som fliser eller asfalt Naturstier i friarealerne udføres med klippede og/eller grusede overflader Uindregistrerede køretøjer, campingvogne samt lystbåde og lignende må ikke henstilles i området Parkering af køretøjer over 3500 kg må ikke finde sted. 23

24 6 BEBYGGELSENS OMFANG OG PLACERING 6.1 Området skal inddeles i 6 kvarterer som angivet på kortbilag nr Boliger skal placeres inden for de på kortbilag nr. 2 viste byggefelter. Anlæg til lokal service kan placeres udenfor byggefelterne. Institutionen kan placeres på de fælles friarealer eller alternativt i Gammel Damsgård. 6.3 Området skal udlægges til boligbebyggelse med opførelse af boliger til helårsanvendelse i en åben/lav og tæt/lav bebyggelse. Begge boligformer skal være tilstede i området. 6.4 I boligkvarter A skal placeres bebyggelse i åben/lav eller tæt/lav med et maksimalt boligantal på 15 stk. i 1-2 etager. 6.5 I boligkvarter B skal placeres bebyggelse i åben/lav og tæt/lav med et maksimalt boligantal på 20 stk. i 1 etage. 6.6 I boligkvarter C1 skal placeres bebyggelse i åben/lav med et maksimalt boligantal på 25 stk. i 1 etage. 6.7 I boligkvarter C2 skal placeres bebyggelse i åben/lav med et maksimalt boligantal på 5 stk. i 1 etage. 6.8 I boligkvarter D skal placeres bebyggelse i åben/lav og tæt/lav med et maksimalt boligantal på 40 stk. i 1 etage. 6.9 I boligkvarter E skal placeres bebyggelse i tæt/lav med et maksimalt boligantal på 45 stk. i 1-2 etager I boligkvarter F skal placeres bebyggelse i tæt/lav med et maksimalt boligantal på 50 stk. i 1-2 etager I grupper af tæt/lav bebyggelse må bebyggelsesprocenten ikke overstige 50 og på grunde til åben/lav bebyggelse må den ikke overstige 30. Bebyggelsesprocenten for lokalplanområdet må som helhed ikke overstige For bygninger i 1 etage må intet punkt på en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 6,50 meter over et af bygningsmyndighederne fastlagt niveauplan For bygninger i 2 etager må intet punkt på en bygnings ydervæg eller tagflade være højere end 8,50 meter over et af bygningsmyndighederne fastlagt niveauplan Der skal i tilknytning til dobbelthuse, rækkehuse, punkthuse, gårdhavehuse klyngehuse og lignende etableres fællesarealer svarende til en bebyggelsesprocent på I forbindelse med gasledningen, som er placeret på områdets sydlige del og langs Helsingevej, må der ikke indenfor et 10 meter bredt bælte fra ledningens midte nedlægges energiførende ledninger. Herudover må arealet ikke bebygges. 24

25 7 BEBYGGELSENS YDRE FREMTRÆDEN 7.1 Boligkvartererne skal generelt fremtræde med forskellig karakter, som vil afspejle fremtidens nye arkitektoniske udformninger og anvendelse af materialer. 7.2 Facader skal fremstå i blank eller pudset tegl, pudset beton eller beklædes med træ eller fiberplader. 7.3 Pudsede eller malede overflader skal holdes i farverne sort, grå, hvid eller jordfarverne terra di sienna, umbra, okker, engelsk- eller svenskrød eller dodenkop. 7.4 Mindre bygningsdele kan beklædes med andre materialer som fx zink. 7.5 Tage må ikke beklædes med blanke overflader, dog kan tagvinduer og solfangere integreres i tagfladen. En mindre del af tagfladen kan udføres i glas. 7.6 Skiltning og reklamer i forbindelse med erhverv må alene udføres som skilte med et maksimalt areal på 0,125 m2. Skiltene må kun opsættes på den ejendom hvorfra erhvervet drives. Skiltene må ikke belyses udover hvad der er sædvanligt for et boligområde. 8 UBEBYGGEDE AREALER, BEPLANTNING OG HEGN 8.1 De grønne områder skal anlægges efter principperne som vist på kortbilag nr Ubebyggede arealer må kun anvendes til fælles friarealer og vej. 8.3 De fælles friarealer skal udlægges til grønt område med lunde, eng og regnvandsbassin. 8.4 Regnvandsbassin for hele bebyggelsen lægges helt mod syd på det lavest liggende område. 8.5 Boligområdets kant mod det åbne skal bearbejdes, så der ikke opstår uheldige terrænspring. 8.6 Der må på de enkelte ejendomme maksimal terrænreguleres + - ½ meter. 8.7 Der må kun anvendes faste hegn omkring boligernes nære opholdsarealer. Øvrige hegn skal være levende med en max. højde på 1.8 m mod vej og mellem naboer. 8.8 Bebyggelsernes afgrænsning mod det fælles friareal udføres som åbne markskel med en bredde på ca. 4 meter der beplantes med et udvalg af træer, buske og stauder, som vist på illustration side 18 i en maksimal højde af 3-5 meter. 8.9 Træsorten i det respektive markskel gentages som vejtræ på stikvej i de enkelte bebyggelser med en afstand på ca. 4 meter Engområdet plejes som naturgræs Planens lunde plantes på blødbundsområderne med store hurtigt voksende sorter som f.eks. el, ask, pil eller poppel i en maksimal højde af meter, jf. kortbilag nr Den ydre afgrænsningen skal være et ca. 4-5 meter bredt grønt bælte bestående af naturgræs. Mod nord beplantes bæltet med to rækker hassel, hvor åbningerne ved de to kiler bevares Eventuel overskudsjord udlægges i markskel med maksimalt en halv meters overhøjde i forhold til eksisterende terræn Området afgrænses mod nord af et fredet dige, som ikke må tildækkes Endelig beplantningsplan skal godkendes af Helsinge Kommune. 25

26 SNIT I KILE MOD NORD 9 BELYSNING OG TEKNISKE ANLÆG 9.1 Belysning af stamvej, stikveje, stier og parkeringsarealer skal ske ved parkbelysning. 9.2 Belysning på adgangsveje og andre fællesarealer skal udføres efter en samlet plan, som skal godkendes af Helsinge Kommune. 9.3 Der må etableres mindre tekniske anlæg i området. 10 TEKNISK FORSYNING, TILSLUTNINGER M.V Forsynings- og målerskabe til strømforsyning, telefon, kabel/tv o. lign. må ikke placeres fritstående i fællesarealet, men skal indbygges i selve bebyggelsen eller placeres i afskærmende beplantninger på fællesarealet Forsyningsledninger må ikke fremføres som luftledninger, men skal alene etableres som nedgravede installationer Der skal udarbejdes et projektforslag for varmeforsyningen, som skal godkendes af Helsinge Kommune. 11 GRUNDEJERFORENING 11.1 Der skal indenfor lokalplanområdet oprettes en samlet grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af boliger Grundejerforeningen skal senest etableres når 3 ud af 6 boligkvarterer er bebygget eller på Helsinge kommunes forlangende Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg indenfor lokalplanområdet Grundejerforeningens vedtægter og evt. senere ændringer hertil skal godkendes af byrådet. Som en del af grundejerforeningens vedtægter skal der udarbejdes en plan for plejen af de ubebyggede fællesarealer Grundejerforeningen er forpligtet til at tage skøde på de fælles friarealer, når disse udgør en selvstændig matrikulær ejendom. 26

27 12 FORUDSÆTNINGER FOR IBRUGTAGNING 12.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før tilslutninger i henhold til lokalplanens 10 har fundet sted Ny bebyggelse indenfor de enkelte kvarterer må ikke tages i brug, før kvarterets fællesarealer, herunder vej-, sti og parkeringsarealer, fælles friarealer, legepladser m.m. er etableret, eller der er stillet sikkerhed for de forventede udgifter ved anlæggenes senere etablering Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er stillet sikkerhed for de forventede udgifter til etablering af de under 5 angivne udlagte parkeringsarealer Støjniveauet på bebyggelsens og de enkelte boligers fælles udeopholdsarealer skal overholde Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Det indendørs støjniveau skal overholde byggelovens krav Ny bebyggelse må ikke tages i brug før der er etableret overkørsel til Helsingevej samt krydsning af Helsingevej med henblik på tilslutning til offentligt stisystem. 13 LOKALPLANENS RETSVIRKNING 13.1 Efter byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen kun udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom indenfor lokalplanens område kan fortsætte som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen Helsinge Kommune kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved tilvejebringelse af en ny lokalplan Såfremt forhold ikke reguleres i lokalplanen, gælder de almindelige bestemmelser i byggeloven, udstykningsloven m.fl Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af planen. GODKENDELSESPÅTEGNING Lokalplanen er endeligt vedtaget af Helsinge Byråd den 20. juni Claus Lange Borgmester Ole Jakobsen Kommunaldirektør 27