Erfaringer fra Finanskrisen

Transkript

1 Erfaringer fra Finanskrisen PWC 9. april 2019 Advokat Christian Jul Madsen SUNDKROGSGADE 5, DK-2100 COPENHAGEN Ø CVR. NO.: DK

2 . med særligt fokus på ejendomsbranchen. Vi lånte 80% hos realkreditten egenkapitalen hævede vi uden videre på kassekreditten hos xxxx Bank Vi mødtes på rastepladsen ved Gudenåen og skrev under på lånepapirerne det skulle jo gå lidt stærkt Og det gik stærkt Side 27

3 Ejendomsinvesteringer var for en dels vedkommende præget af: En jagt på hurtige gevinster Et gearet ejendomsmarked Lånemarkedet var præget af: En høj risikovillighed hos bankerne og låntagerne Ukritisk risikovillighed i udlånet Løsere regulering af den finansielle sektor Lavt renteniveau Lånefinansieret vækst Side 28

4 Der blev op imod 2007/2008 opbygget En markant prisstigning i markedet (Boble) Der ikke for alle finansielle institutioner modsvaredes af tilsvarende hensættelser til tab (nedskrivninger) En voldsom vækst i udlån til fast ejendom Og denne opbygning skete i et marked, hvor bankerne i 2007 fundede mere end DKK 400 mia. af sit udlån via Obligations-udstedelser og Interbank-lånemarkedet Udlån voksede således hurtigere end indlån Da de finansielle markeder frøs ramte dette Danmark hårdt Flere banker var livstruede og blev afviklet Side 29

5 hovedtyper af situationer Pantebrevs karrusellerne Private investorer (K/S er) Semi professionelle aktører Store aktører Karakteristika: Jagt på hurtige gevinster Ikke fokus på optimering af drift Typisk ejendomme af tvivlsom kvalitet Meget hyppige handler Bytte-handler Samme købere og sælgere Danske banker Karakteristika: Forsøg på optimering af drift Primær fokus var fortsat på gevinster via værdistigning Ejendomme af middel kvalitet Danske og udenlandske banker Karakteristika: Private investorer Erhvervsejendom i UK eller Tyskland Fokus på afkast fremfor investeringsobjektet Udenlandsk senior financier Dansk Junior bank Karakteristika: Professionel administration Fokus på optimering af drift samt værdistigning Hård gearing Likviditet afhængig af handler Mange banker, herunder også udenlandske banker Side 30

6 Hvad for løsninger blev lavet? Konkurser Men ejendomsmarkedet var præget af få købere og et meget markant prisfald Dette førte ofte til, at junior bankerne måtte kvittere et pant uden dækning grundet nye og højere afkastkrav Yderligere finansiering I visse tilfælde kunne der tilvejebringes yderligere finansiering Men det afhang af tilliden til og ejerens evne til at optimere og drifte ejendommene samt disses stand Side 31

7 Kreditoraftale Aftale mellem ejeren og de finansielle kreditorer Hovedprincippet var: Ejendom for ejendom Ejendommenes drift Fordeling af likviditet Løbende frasalg Stand-still oprulning af afdrag og om fornødent renter Ofte en kreditorvalgt bestyrelse Side 32

8 Hvad lærte vi af finanskrisen? Kan anskues fra forskellige synsvinkler Fra ejersiden: Begrænse antallet af finansielle kreditorer Vær opmærksom på krydspanter cash-is-king Fra banksiden: Væsentlig regulatorisk opstramning Ændrede krav til egenkapital Har kunden andre banker? Side 33

9 Vil ejendomssektoren opleve noget tilsvarende igen? Visse medier skriver om det Vil vi se lignende kreditoraftaler igen i samme omfang? Er lånemarkedet i Danmark fortsat modtagelig overfor løsninger med kreditoraftaler? Side 34