Emne: Afgørelse fra Planklagenævnet som ophæver kommunes påbud om ikke at anvende ejendommen Glasvej 2, 6580 Vamdrup, til bolig

Transkript

1 Notatark Emne: Afgørelse fra Planklagenævnet som ophæver kommunes påbud om ikke at anvende ejendommen Glasvej 2, 6580 Vamdrup, til bolig 28. februar Sagsnr. 18/ Løbenr. AcadreDocumentUniqueNumber Forvaltningen har 27. sep givet påbud om, at ejendommen ikke måtte anvendes eller tages i brug til beboelse. Efter ejerens klage til Nævnenes Hus, Planklagenævnet, har klageinstansen ophævet Kolding Kommunes påbud ved afgørelse 11. feb Planklagenævnets afgørelse er vedhæftet. By- og Udviklingsforvaltningen Byggesag Nytorv Kolding kolding.dk Bjarne Bergkvist Lillelund bjali@kolding.dk

2 11. februar 2019 Sagsnr.: 18/08266 Klagenr.: CLARI AFGØRELSE i klagesag om Kolding Kommunes påbud om, at en ejendom på Glasvej, Vamdrup, ikke må anvendes eller tages i brug til beboelse Kolding Kommune har den 27. september 2018 givet påbud om, at ejendommen Glasvej 2, 6580 Vamdrup, ikke må anvendes eller tages i brug til beboelse. Planklagenævnet har modtaget en klage over afgørelsen. Planklagenævnet NÆVNENES HUS Toldboden Viborg Tlf CVR-nr EAN nr Planklagenævnet ophæver afgørelsen. Det betyder, at kommunens afgørelse ikke længere gælder. 1 af 17

3 1. Klagen til Planklagenævnet Sagens oplysninger Ejendommen og lokalplanen for området Forløbet før kommunens afgørelse Forløbet fra Planklagenævnets afgørelse af 12. januar Forløbet efter Planklagenævnets afgørelse Kommunens afgørelse Klagen og bemærkninger til klagen Korrespondance under klagesagen Kommunens oplysning om overensstemmelse med lokalplanen Passivitet Andre boliger i industriområdet Kommunens bemærkninger til klagen Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse Planklagenævnets kompetence Portnerbolig eller (anden) udlejningsbolig? Portnerbolig Byggetilladelsen fra 2001 til portnerbolig Passivitet Lighedsgrundsætningen Planklagenævnets afgørelse Bemærkninger til en eventuelt ny behandling af sagen Gebyr Meddelelse og offentliggørelse af afgørelsen af 17

4 1. Klagen til Planklagenævnet Ejeren af ejendommen klagede den 2. oktober 2018 til Planklagenævnet over kommunens afgørelse. Planklagenævnet modtog klagen den 22. oktober Der er navnlig klaget over, at der fortsat er tale om anvendelse som portnerbolig, at kommunen har udvist passivitet, og at kommunen, forud for klagerens erhvervelse af ejendommen, havde oplyst, at den påtænkte anvendelse af ejendommen er lovlig. 2. Sagens oplysninger 2.1. Ejendommen og lokalplanen for området Klagen vedrører en ejendom, som ligger på Glasvej 2, 6580 Vamdrup. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 23, Industriområde Bavnevej, som er vedtaget den 16. oktober Det fremgår af lokalplanens 1, at det er lokalplanens formål at sikre nye erhvervsarealer i direkte tilknytning til kommunens eksisterende erhvervsområde. I lokalplanens 3 er der fastsat bestemmelser om områdets anvendelse. For så vidt angår området nord for Bavnevej fremgår følgende: 3.2. Området nord for Bavnevej er omfattet af kommuneplanens rammer for lokalplanlægning E1, der tillader erhvervsformål såsom industri-, lager- og værkstedsvirksomhed med fortrinsanvendelse til virksomhed med relation til jernbanenettet. Det udendørs støjniveau må ikke overstige 70 db (A), men må samtidig ikke påføre det syd for liggende boligområde større støjbelastning end angivet i Miljøstyrelsens vejledning for områder for åben og lav bebyggelse Områderne må endvidere anvendes til forretningsvirksomhed, som har tilknytning til de pågældende erhverv eller som efter byrådets skøn, naturligt finder plads i områderne. Der må dog ikke inden for områderne drives handel med dagligvarer eller anden lignende detailhandel For området nord for Bavnevej gælder, at der ikke må opføres eller indrettes boliger. [ ] 2.2. Forløbet før kommunens afgørelse Forløbet fra Den 19. april 1999 gav Vamdrup Kommune byggetilladelse til, at der på ejendommen kunne opføres en Jehovas Vidners Rigssal med tilhørende cykelskur. 3 af 17

5 Den 27. april 2001 gav Vamdrup Kommune desuden byggetilladelse til, at der på ejendommen kunne opføres en portnerbolig og en carport. Efter det oplyste traf Vamdrup Kommune ikke i forbindelse med byggetilladelserne i henholdsvis 1999 og 2001 nogle afgørelser efter planloven, hverken om, at forholdet var umiddelbart tilladt efter lokalplanen, eller om dispensation fra lokalplanen. I 2010 blev kommunen i forbindelse med periodetjek af kommunens BBR og CPR opmærksom på, at der var registreret beboelse på Glasvej. Den 17. oktober 2016 anmodede en mulig køber af ejendommen Kolding Kommune om en forhåndstilkendegivelse om, hvorvidt det i henhold til lokalplanen var tilladt at anvende portnerboligen på ejendommen til udlejning til beboelse samt rigssalen til udlejning i forbindelse med afholdelse af arrangementer. Den 28. oktober 2016 traf Kolding Kommune afgørelse om, at der ikke kunne meddeles tilladelse til den forespurgte anvendelse. Det fremgik også af afgørelsen, at da der var givet tilladelse til rigssal med tilhørende portnerbolig, så kommunen ingen mulighed for en ændring af denne anvendelse. Ved et evt. fremtidigt salg ville der være mulighed for at sælge ejendommen med samme anvendelse eller med anvendelsesændring til erhvervs ejendom, som lokalplanen forskriver det. Kommunen skrev den 7. november 2016 til den daværende ejer, at tilladelsen var udstedt til ejeren, men at det ifølge lokalplanen ikke var muligt at have beboelse i det pågældende område. Den daværende ejer havde i sin tid fået en tilladelse, der ikke tog hensyn til lokalplanens 3. Da den daværende ejer havde fået en tilladelse på et forkert grundlag, måtte ejendommen ikke sælges eller udlejer til andet end erhverv. Kommunen havde ikke mulighed for at afvige lokalplanen 3. Den 11. november 2017 underskrev klageren købsaftalen. Købsaftalen var betinget af, at kommunen godkendte den ansøgte anvendelse. Den 21. november 2017 oplyste klageren kommunen om, at klageren den 31. december 2017 ville overtage ejendommen og ville bruge erhvervslokalerne til lager og showroom. Klageren oplyste i en, at klageren ikke ville fortage sig yderligere, og at anvendelsen af erhverv kunne foregå under den nuværende bygnings anvendelse: 410 i BBR. Klageren bad kommunen bekræfte klagerens mail. Kommunen svarede samme dag, at: Jeg har kontrolleret BBR for at sikre at bygningerne på ejendommen er re- 4 af 17

6 gistreret som handel industri og erhverv, hvilket ville betyde at du ikke skulle foretage dig yderligere herfra. Der er på ejendommen registreret en bygning som fritliggende enfamiliehus, hvilket skal ændres til den anvendelse du påtænker. En væsentlig anvendelsesændring af en bygning kræver jævnfør byggelovens 2 en byggetilladelse. Det vil ikke være det store problem at få en byggetilladelse til anvendelsesændringen men der kan gå op til 6 uger inden du har en byggetilladelse og yderligere vil der blive opkrævet et gebyr for selve sagsbehandlingen. Jeg gik fejlagtigt ud fra at der ikke lå fritliggende enfamilieshuse i et industriområde. Beklager at jeg fik meldt forkert ud! Resterende bygninger på ejendommen står korrekt angivet i BBR så der skal du ikke foretage dig yderligere. Det er korrekt, at der må være detailsalg til private på ejendommen så længe den overvejende del af salget foregår som nethandel og en mindre del som kontantsalg (90%/10%), og at åbningstiderne ikke udvides til mere end 6 timer om ugen. Der må ikke foregå detailhandel med dagligvare eller lignede på ejendommen. Den 22. november 2017 sendte kommunen endnu en mail til klageren. Det fremgik af mailen, at klageren telefonisk dagen inden havde oplyst kommunen om, at klageren havde forventning om at kunne bevare portnerboligen som bolig og udleje den fremefter. Kommunen oplyste klageren om kommunens afgørelse fra 2016, den pågående klagebehandling i Planklagenævnet, og at kommunen fortsat vurderede, at anvendelsen af bygningen som bolig efter et salg ikke ville kunne opretholdes. Der kunne ikke være bolig på ejendommen Planklagenævnets afgørelse af 12. januar 2018 Ejendommens daværende ejer havde den 18. november 2016 klaget til Planklagenævnet over kommunens afgørelse af 28. oktober Det fremgår af kommunens bemærkninger til Planklagenævnet af 17. februar 2017, at: Ejeren af ejendommen har tilbage i 1999 og 2001 af Vamdrup Kommune fået byggetilladelse til rigssal med tilhørende portnerbolig. Dette er ikke i overensstemmelse med formål og anvendelsesbestemmelserne i lokalplanen, og det må derfor konstateres, at der er truffet en afgørelse i strid med lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser. Det fremgår af Planklagenævnet afgørelse af 12. januar , at nævnet betragtede kommunens brev af 28. oktober 2016 som en afgørelse om afslag 1 Sagsnr. NMK af 17

7 på dispensation fra lokalplan til fremtidig anvendelse til udlejning til arrangementer og udlejningsbolig. Hvad angår anvendelse til bolig fremgår det af Planklagenævnets afgørelse, afsnit 3.2, at: Det følger af anvendelsesbestemmelsen i lokalplanens 3.4, at området ikke må anvendes til opførelse og indretning af boliger. Anvendelse til beboelse er således i strid med lokalplanens principper. Planklagenævnet finder ikke, at der er tale om en anvendelse, som ligger meget tæt på den tilladte virksomhed. Nævnet finder derfor ikke, at kommunen efter den nugældende lokalplan kan give dispensation til den forespurgte anvendelse til beboelse, jf. planlovens 19. Det fremgår også af afgørelsens afsnit 3.1, at Planklagenævnet ikke havde taget stilling til, om kommunen, i forhold til den hidtidige ejer som havde klaget til Planklagenævnet, på grund af berettigede forventninger havde fortabt muligheden for at kræve lovliggørelse af den hidtidige anvendelse til rigssal eller portnerbolig. Afsnit 3.5 i Planklagenævnets afgørelse omhandler, hvorvidt den ansøgte anvendelse til udlejning til arrangementer og udlejningsbolig kunne betragtes som fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse. Af afsnittet fremgår det bl.a., at: Planklagenævnet finder desuden ikke, at den nuværende anvendelse til rigssal og portnerbolig er i overensstemmelse med lokalplanen, idet disse anvendelser er i strid med anvendelsesbestemmelserne i lokalplanens 3.2 og 3.4. Nævnet har noteret sig, at der ikke er givet dispensation fra lokalplanen til rigssal og portnerbolig. Nævnet finder heller ikke, at kommunen kunne have givet dispensation fra disse bestemmelser efter lokalplanens 3.3 eller planlovens 19 til rigssal og portnerbolig ud fra samme begrundelse, som er angivet ovenfor i forhold til udlejning til arrangementer og bolig. Uanset, om den hidtidige anvendelse måtte være i overensstemmelse med byggetilladelserne, er den hidtidige anvendelse således ikke lovlig i relation til planloven Forløbet efter Planklagenævnets afgørelse Partshøring Kommunen sendte den 19. februar 2018 klageren en partshøring. Det fremgik af denne, at kommunen havde opstartet en sag om lovliggørelse af ulovlig anvendelse af bygning på ovenstående ejendom, da ejendommen blev anvendt som bolig, hvilket plangrundlaget ikke tillader. Det fremgik også, at kommunen, på baggrund af Planklagenævnets afgørelse, påtænkte at stille krav om fysisk lovliggørelse gennem umiddelbar afvikling af aktuelle lejeaftaler og ansøgning om anvendelsesændring til en anvendelse, der kunne 6 af 17

8 indeholdes i lokalplanen for området. Partsindlæg fra klageren Den 22. marts 2018 indsendte klageren sit svar på høringen. Klageren henviste til, at det gennem hele sagens forløb blev lagt til grund, at boligen var opført som en portnerbolig til den tidligere Rigssal for Jehovas vidner, og der således skulle være en anvendelsesmæssig sammenhæng. Klageren bemærkede i den forbindelse, at boligen var tilladt opført med byggetilladelse fra 2001, og Rigssalen tilladt opført med byggetilladelse fra Der var således tale om to selvstændige byggerier med hver sin anvendelse. Anvendelsen som portnerbolig kan således ikke automatisk kædes sammen med anvendelsen af den tidligere Rigssal. Klageren bemærkede endvidere, at der hverken i ansøgningsmaterialet eller i selve byggetilladelsen var stillet krav eller på anden måde tilkendegivet, at der skulle være en anvendelsesmæssig sammenhæng mellem de to bygninger. Klageren bemærkede yderligere, at det fremgår af byggetilladelsen, at det ansøgte ikke strider mod den anden lovgivning, der er nævnt i vejledningen. Klageren henviste endvidere til, at kommunen i sine bemærkninger til Planklagenævnet havde bemærket, at byggetilladelsen fra 2001 må betragtes som en begunstigende forvaltningsakt, der havde givet klageren en berettiget forventning. I svaret oplyste klageren desuden, at den tidligere Rigssal i dag anvendes som lager, og at de tidligere ejere ophørte med brugen af Rigssalen for ca. 3 år siden, hvor boligen fortsat blev anvendt som bolig. Klageren bemærkede endvidere, at kommunen i forbindelse med en forespørgsel omkring fremtidig ønsket anvendelse fra Rigssal til udlejning til arrangementer og beboelse fejlagtigt opfattede dette som en ændring i anvendelsen for begge bygninger. Dette er imidlertid alene gældende for selve Rigssalen, idet boligen fortsat skulle anvendes som portnerbolig. Det er uden planmæssig betydning om portnerboligen er tilknyttet Rigssalen eller anden tilladt anvendelse af hovedbygningen. På baggrund af lokalplanens anvendelsesbestemmelser meddelte Kolding Kommune afslag ved afgørelse af 28. oktober I samme brev bemærkede kommunen, at en fortsættelse af Rigssal med tilhørende portnerbolig lovligt ville kunne fortsætte. Således må anvendelsen som portnerbolig lovligt kunne fortsætte, idet det er planmæssigt irrelevant at fastlægge en bestemt brugerkreds til boligen så længe boligen anvendes som portnerbolig i relation til hovedbygningen på ejendommen. Varsling Den 26. april 2018 sendte Kolding Kommune varsel om påbud til klageren. 7 af 17

9 Det fremgår bl.a. af varslingen, at klageren primo februar 2018 har meddelt kommunen, at portnerboligen er udlejet som bolig, og at den fremadrettet påtænkes anvendt som sådan. Kommunen oprettede på den baggrund en lovliggørelsessag. Senest er der den 15. marts 2018 tilmeldt et personnummer på adressen i folkeregisteret. Kommunen modtog bemærkninger fra klageren, dateret den 1. maj 2018, hvoraf det bl.a. fremgik, at boligen stadig fungerede som portnerbolig for hovedbygningen på ejendommen, som nu blev anvendt til showroom for kajakker. Klageren bemærkede, at da boligen stadig fungerede som portnerbolig i overensstemmelse med byggetilladelsen af 27. april 2001, var der ikke tale om en ændret anvendelse af denne bygning. Byggetilladelsen måtte anses for at være en begunstigende forvaltningsakt, der er bindende for kommunen. Kommunen sendte den 3. september 2018 en fornyet varsel om påbud til klageren, da kommunen var usikker på, om varslet var nået frem til brugeren af den pågældende bygning. Klageren sendte den 4. september 2018 sine bemærkninger til kommunen. Behandling i Plan, - Bolig- og Miljøudvalget Klageren sendte den 13. august 2018 et brev til medlemmerne af Plan, - Bolig- og Miljøudvalget, hvor klageren bl.a. gjorde opmærksom på, at man fra administrationens side havde været bekendt med forholdet siden 2010 og altså undladt at reagere, bl.a. under henvisning til at der har været meddelt byggetilladelse til beboelse. Klageren gjorde endvidere opmærksom på, at klageren forud for købet havde henvendt sig til administrationen med henblik på at sikre sig, at anvendelsen var lovlig. Forvaltningen havde bekræftet, at der var tale om lovlig anvendelse, hvorefter klageren erhvervede ejendommen. På tidspunktet for erhvervelse var klageren således i god tro, og klageren havde derfor en berettiget forventning, og anvendelsen, herunder også til beboelse, var lovlig. Plan-, Bolig- og Miljøudvalget vedtog ved udvalgsmødet medio august 2018, at der skulle arbejdes på en afgørelse om fysisk lovliggørelse, hvilket betød, at ejendommen fremefter ikke skulle kunne anvendes til beboelse, og at boligen skulle fraflyttes. Det fremgik bl.a. af sagsresuméet, at Kolding Kommune i 2010 vurderede, at anvendelsen til portnerbolig ikke kunne anfægtes, da ejeren havde haft en berettiget forventning om at kunne anvende boligen som tilladt siden Kommunens afgørelse Kolding Kommune gav den 27. september 2018 påbud om, at ejendommen fra denne dato ikke måtte anvendes eller tages i brug til beboelse. Såfremt ejendommen var beboet ved modtagelsen af påbuddet, skulle de pågældende 8 af 17

10 beboere dog først fraflytte senest inden 1. februar Det fremgår af afgørelsen, at kommunen i henhold til planlovens 51, stk. 3, er forpligtet til at søge forholdet lovliggjort, da der foreligger et ulovligt forhold efter lokalplanen. Lovliggørelse kan generelt foretages ved retlig eller fysisk lovliggørelse. Angående muligheden for retlig lovliggørelse henviste kommunen til, at Planklagenævnet havde fastslået, at en retlig lovliggørelse ikke kan foretages ved dispensation fra den gældende lokalplan. En retlig lovliggørelse kan kun foretages i form af en ny lokalplan, der tillader beboelse på ejendommen. Kommunen vurderede, at det ikke er hensigtsmæssigt i forhold til de omkringliggende virksomheder at vedtage en ny lokalplan, der tillader en bolig. Angående muligheden for fysisk lovliggørelse anfører kommunen, at fysisk lovliggørelse kan gennemføres ved, at boligen ikke anvendes som bolig, og at ejendommens anvendelse derefter ændres til en anvendelse, der ligger inden for den gældende lokalplans bestemmelser. Kommunen vurderede, at kommunen ikke har bibragt den nuværende ejer en forventning om at kunne opretholde beboelse på ejendommen, hverken som portnerbolig eller som anden bolig. Uenighed om, hvorvidt den nuværende ejer er blevet oplyst tilstrækkeligt om klagesagen, er et forhold mellem sælger og køber. Kommunen vurderede desuden, at den nuværende ejer ikke kan påberåbe sig, at der er tale om myndighedspassivitet, da ejeren straks efter overtagelsen af kommunen blev gjort bekendt med, at der var truffet afgørelse vedrørende anvendelsen, og at der verserede en klagesag. Siden har der været kontinuerlig proces i sagen. I afgørelsen oplystes det, at kommunen i 2010 blev i forbindelse med periodetjek af kommunens BBR og CPR blev opmærksom på, at der var registreret beboelse på Glasvej. Da der forelå en byggetilladelse til portnerbolig på en af bygningerne på matriklen, blev der oprettet særskilt adresse til portnerboligen, og dette blev rettet i BBR. Der var tale om en intern ekspeditionssag. Der blev ikke taget stilling i forhold til lokalplanen Klagen og bemærkninger til klagen Korrespondance under klagesagen I sagen indgår klagen af 4. oktober Kommunen er kommet med bemærkninger til klagen i brev af 19. oktober Klagen og bemærkningerne er i hovedtræk gengivet nedenfor 9 af 17

11 Kommunens oplysning om overensstemmelse med lokalplanen Klagerens bemærkninger Klageren har oplyst, at klageren erhvervede ejendommen i 2017 efter forudgående at have kontaktet kommunen for så vidt angår anvendelsen af ejendommen. Ejeren havde forelagt kommunen, at denne agtede at indrette den tidligere Rigssal til lager for importerede kajakker. Kommunen svarede samme dag pr. mail, at den oplyste anvendelse var i overensstemmelse med lokalplanen for ejendommen. Senere efter at ejendommen var handlet oplyste kommunen, at den fejlagtigt havde overset, at der var en lokalplanstridig beboelse på ejendommen, og at denne ville blive søgt lovliggjort i forlængelse af salget. Sekretariatet for Planklagenævnet har den 11. januar 2019 bedt klageren oplyse, hvilken korrespondance med kommunen klageren henviser til og oplyse, hvornår klageren underskrev købsaftalen og indgik en bindende aftale. Klageren har den 11. og 14. januar 2019 oplyst, at klageren henviser til kommunens mail af 21. november Klageren har i svaret understreget, at anvendelsen af hovedbygningen (den tidligere Rigssal) ikke er en del af tvisten. Sagen omhandler alene om den godkendte portnerbolig stadig vil kunne anvendes som dette. Klageren har desuden oplyst, at købsaftalen blev underskrevet den 11. november 2017 på betingelse af, at kommunen godkendte den ansøgte anvendelse, hvor dialogen med kommunen fandt sted den 21. november Kolding Kommune har altså efter underskriften af den betingede købsaftale oplyst, at man ikke havde indvindinger mod den påtænkte anvendelse, hvorefter klageren herefter meddelte dette til sælgers advokat. Købsaftalen var herefter endelig og retligt bindende. Efter det tidspunkt meddelte kommunen, at den havde begået en fejl, idet den ikke havde opdaget, at der var registreret et enfamiliehus på ejendommen og, at den havde til hensigt at søge dette lovliggjort. Kommunens bemærkninger Kommunen har på baggrund af klagerens bemærkninger til høringen svaret, at mailen af 21. november 2017 fra Kolding Kommune er en del af en mailtråd. Kommunen har forholdt sig til, efter planloven, hvorvidt der kunne sælges kajakker fra ejendommen, hvilket der er svaret på i mailen af 21. november I samme mail har kommunen konstateret, at der er en bolig på grunden, hvilket i øvrigt var og er en offentlig tilgængelig oplysning for alle, herunder ejendomsmæglere, ejere, potentielle købere. Efter BBR-loven skal den faktiske anvendelse registreres, uanset om boligen efter anden lovgivning er tilladt eller ej. I dette tilfælde har kommunen gjort klageren opmærksom på, at der var en verserende sag på ejendommen, og at der på ejendommen ikke skulle forventes godkendt bolig. Kommunen har på intet tidspunkt i forløbet ladet 10 af 17

12 klageren forstå, at boligen kunne forventes godkendt. Kommunen henviser endvidere til, at det fremgår på den offentlige tilgængelige BBR, at der verserer sager på en ejendom. Klagerens supplerende bemærkninger Klageren har den 18. januar 2019 hertil bemærket, at klageren fastholdes, at klageren i sin kommunikation med kommune den 21. november 2017 i første omgang fik oplyst, at den påtænkte anvendelse af ejendommen var lovlig, hvilket klart indikeres af, at kommunen samme dags eftermiddag beklager at: jeg fik meldt forkert ud. På dette tidspunkt var handelen blevet berigtiget over for sælgers advokat og er således endelig. Klageren bestrider, at kommunen før handelen var endelig havde gjort klageren opmærksom på, at ejendommen ikke skulle forventes godkendt som bolig. Hele denne korrespondance omkring portnerboligen startede, efter at handelen var blevet endelig den 21. november 2017, hvilket skete ved mail til sælgers advokat Passivitet Klagerren har henvist til, at kommunen allerede i 2010 blev opmærksom på, at der fandtes en lokalplanstridig beboelse på ejendommen, hvilket også fremgår af påbuddet. I påbuddet oplyser kommunen imidlertid, at der var tale om en rutinemæssig samkørsel af BBR- og CPR-registrene, hvorfor der alene var tale om en ren ekspeditionssag, hvorefter BBR registret blev ajourført, og at kommunen således ikke havde taget stilling til de planmæssige forhold. Klageren har gjort gældende, at dette udsagn ikke stemmer overens med referatet fra mødet den 15. august 2018 i Plan- Bolig- og Miljøudvalget. Det fremgår af referatet, at Kolding Kommune i 2010 blev opmærksom på det ulovlige forhold. Kommunen vurderede imidlertid, at anvendelsen ikke kunne anfægtes, da byggetilladelserne måtte betragtes som begunstigende forvaltningsakter, der havde givet den daværende ejer en berettiget forventning om, at måtte anvende ejendommen til rigssal med tilhørende portnerbolig som tilladt i Klageren har gjort gældende, at kommunen allerede i 2010, hvor den blev opmærksom på det planstridige forhold, burde have rejst sagen over for den tidligere ejer af ejendommen. Kommunen fandt imidlertid, at der var meddelt byggetilladelser, som kommunen vurderede som begunstigende forvaltningsakter, hvorefter kommunen ikke kunne kræve lovliggørelse. Kommunen har således accepteret Rigssal og portnerbolig. Klageren har i tilknytning hertil bemærket, at portnerboligen i byggetilladelsen ikke er betinget af, at den skulle fungere som portnerbolig til en Rigssal. Klageren har oplyst, at portnerboligen stadig fungerer som portnerbolig til hovedbygningen på ejendommen. Klageren har endvidere henvist til, at byggetilladelse til portnerboligen er ubetinget og ikke tilknyttet et bestemt erhverv i erhvervsbygningen. 11 af 17

13 Klageren har desuden henvist til Natur- og Miljøklagenævnets afgørelse af 11. september 2011, NMK , hvor det fremgår, at en senere ejer indtræder i den tidligere ejeres retsstilling. Klageren gør gældende, at kommunen således ikke ved et salg pludselig kan begynde en lovliggørelse. Klageren finder, at kommunen ved at vente mere end 6 år fra tidspunktet, hvor den havde konkret kendskab til det planstridige forhold, til at søge forholdet lovliggjort, har udvist passivitet. Passiviteten må have den konsekvens, at kommunen har fortabt retten til at håndhæve den lokalplanstridige portnerbolig. Klageren har desuden vedlagt en række bilag og en beskrivelse af disse. I bilag 11 er byggelovens 16 C er citeret. Klageren anfører, at kommunen har tilsidesat byggeloven, idet kommunen i 2010 opdagede, at der var bolig i et industriområde på Glasvej 2, og at det fremgår af byggelovens 16, stk. 3, at, hvis kommunalbestyrelsen bliver opmærksom på et ulovligt forhold, skal den søge forholdet lovliggjort, medmindre det er af ganske underordnet betydning. Klageren gøre gældende, at der ingen steder står, at den kan vente flere år til et evt. ejerskifte, hvor kommunen mener, den står i en bedre situation. Det er klart myndighedspassivitet Andre boliger i industriområdet Klageren har desuden i et bilag bemærket, at der ligger 25 boliger i industriområdet ved klagerens ejendom, og at det således ikke er et område uden boliger. Boligerne er bygget, da det var lovligt at bygge efter lokalplanen, men de ligger stadig i det samme industriområde og ligger meget tættere på den store industribygning i området Kommunens bemærkninger til klagen Kommunen har på baggrund af klagen oplyst, at kommunen den 27. september 2018 traf afgørelse og påbød ejeren og brugeren af ejendommen at ophøre med anvendelsen af ejendommen som bolig. Kommunen har henvist til, at forhistorien og begrundelsen for afgørelsen fremgår af afgørelsen. 3. Planklagenævnets bemærkninger og afgørelse 3.1. Planklagenævnets kompetence Planklagenævnet kan tage stilling til retlige spørgsmål i forbindelse med en kommunes afgørelse efter planloven, jf. lovens 58, stk. 1, nr Det er et retligt spørgsmål, om kommunen har haft hjemmel til at give påbuddet, og om kommunen har udvist myndighedspassivitet Portnerbolig eller (anden) udlejningsbolig? Klageren gør gældende, at ejendommen fortsat anvendes til portnerbolig. 2 Lovbekendtgørelse nr. 287 af 16. april 2018 om planlægning med senere ændringer 12 af 17

14 I Planklagenævnets afgørelse af 12. januar 2018 lagde nævnet til grund, at huset ønskedes brugt som (almindelig) udlejningsbolig, ikke portnerbolig. Nævnet har således ikke i afgørelsen af 12. januar 2018 taget stilling til en fortsat anvendelse til portnerbolig. Planklagenævnet er af den opfattelse, at en portnerbolig planlægningsmæssigt må karakteriseres som en bolig, i forbindelse med en virksomhed, institution eller lign., hvis forsvarlige drift kræver, at der uden for normal arbejdstid er en person (f.eks. vagtmand eller teknisk servicemedarbejder) i umiddelbar nærhed af virksomheden eller institutionen m.v., som med meget kort varsel kan træde i funktion, f.eks. i tilfælde af aktivering af alarmsignaler, brud på vandrør eller lign. Såfremt ejendommen ikke kan karakteriseres som en portnerbolig, men derimod som en (anden) udlejningsbolig, er anvendelsen i strid med lokalplanens 3.4, jf. Planklagenævnet afgørelse herom af 12. januar Portnerbolig Byggetilladelsen fra 2001 til portnerbolig Hvis der derimod fortsat er tale om en portnerbolig, er denne anvendelse også i strid med anvendelsesbestemmelserne i lokalplanens 3.4, jf. Planklagenævnet afgørelse herom af 12. januar Kommunen har imidlertid givet byggetilladelse til portnerbolig i Det følger af bygningsreglementet for småhuse af 1998, som kommunen gav byggetilladelse efter, at kommunalbestyrelsen, inden der kunne gives byggetilladelse, skulle undersøge, om byggearbejdet er i strid med bl.a. planloven. Normalvis forstår Planklagenævnet derfor en byggetilladelse som en indirekte afgørelse om, at projektet er i overensstemmelse med lokalplanen for området. I dette konkrete tilfælde har kommunen dog ikke truffet en indirekte afgørelse, men derimod undladt at undersøge det ansøgtes overensstemmelse med lokalplanen for området. Planklagenævnet har i den forbindelse lagt vægt på, at kommunen den 7. november 2016 har oplyst over for den daværende ejer, at den daværende ejer i sin tid havde fået en tilladelse, der ikke tog hensyn til lokalplanens 3, og at kommunen i dens bemærkninger i den tidligere klagesag 4 oplyste, at kommunen med byggetilladelsen til portnerbolig fra 2001 havde truffet en afgørelse i strid med lokalplanens formål og anvendelsesbestemmelser. 3 NMK Sagsnr. NMK af 17

15 Passivitet Kommunen kan fortabe retten til at kræve lovliggørelse efter en vis tid, hvis ejeren har berettigede forventninger om, at forholdet ikke vil blive krævet lovliggjort. Dette kan f.eks. være tilfældet, hvis kommunen er bekendt med et muligt ulovligt forhold, men ikke inden for et rimeligt tidsrum har søgt forholdet lovliggjort (myndighedspassivitet), eller hvis ejeren af andre årsager har haft grund til at indrette sig i tillid til, at byggearbejdet ikke ville blive krævet fjernet af myndighederne (indrettelseshensyn). Myndighedspassivitet En kommunes tilsynspligt indtræder først, når kommunen får kendskab til et muligt ulovligt forhold, og planlovens 51 indebærer ikke en almindelig forpligtelse til at føre regelmæssigt løbende tilsyn. Der er heller ikke i planloven fastsat frister for, hvornår en kommune i en sag om lovliggørelse skal have truffet afgørelse eller skal have foretaget bestemte sagsbehandlingsskridt. Ved bedømmelsen af, om kommunen har fortabt retten til at kræve lovliggørelse på grund af myndighedspassivitet, må der generelt foruden den forløbne tid lægges vægt på, om ejeren af ejendommen har haft grund til at tro, at kommunens tavshed i forhold til en konstateret ulovlighed er udtryk for en form for accept af det ulovlige forhold, og om det må anses for at være kommunens ansvar eller risiko, at kravet om lovliggørelse ikke er blevet rejst på et tidligere tidspunkt. Planklagenævnets vurdering i forhold til myndighedspassivitet Kommunen gav i 2001 byggetilladelse til, at der på ejendommen kunne opføres en portnerbolig. Kommunen har dermed i omkring 17 år været bekendt med, at bygningen blev anvendt som portnerbolig. Planklagenævnet lægger desuden til grund, at den daværende ejer, som modtog byggetilladelsen til portnerboligen, må have forstået denne som en accept af anvendelsen til portnerbolig. Planklagenævnet finder på den baggrund, at kommunen ikke kan kræve portnerboligen lovliggjort som følge af myndighedspassivitet. Kommunen har i afgørelsen af 27. september 2018 anført, at klageren efter kommunens vurdering ikke kan påberåbe sig, at der er tale om myndighedspassivitet, da ejeren straks efter overtagelsen af kommunen blev gjort bekendt med, at der var truffet afgørelse vedrørende anvendelsen, og at der verserede en klagesag. Siden har der været kontinuerlig proces i sagen. Planklagenævnet bemærker, at klageren som nuværende ejer i relation til den af kommunen udviste passivitet er indtrådt i den forrige ejers rets- 14 af 17

16 stilling. Det er således afgørende for sagen, om bygningen anvendes som portnerbolig, eller om bygningen anvendes som (anden) udlejningsbolig, idet kommunens passivitet alene har betydning i forhold til anvendelsen som portnerbolig. Passiviteten omfatter således kun anvendelsen til portnerbolig, ikke andre boligformål. Til gengæld finder nævnet ikke, at der er belæg for at fastslå, at passiviteten kun omfatter anvendelsen til portnerbolig til rigssal, idet byggetilladelsen, som er grundlaget for ejerens berettigede forventninger, ikke er givet specifikt til en portnerbolig til en rigssal. Kommunen har dermed fortabt retten til at kræve fysisk lovliggørelse, så længe huset anvendes til portnerbolig, uanset hvilken type af virksomhed, institution eller lign. beboeren står til rådighed for. Idet det ikke fremgår af sagen, at kommunen har fortaget en vurdering af, hvorvidt der er tale om anvendelse til en portnerbolig, og der således heller ikke fremgår en begrundelse herfor i afgørelsen, lider afgørelsen af en væsentlig retlig mangel, og den er dermed ugyldig. Idet Planklagenævnet har fastslået, at der har foreligget passivitet i forhold til anvendelsen til portnerbolig siden 2001, har nævnet ikke fundet anledning til at tage stilling til, om forløbet omkring klagerens køb af ejendommen i december 2017 i sig selv udgør passivitet, da dette er uden betydning for den påtænkte anvendelse til portnerbolig Lighedsgrundsætningen Hvad angår klagerens henvisning til 25 boliger i industriområdet, som er opført, da det var lovligt i forhold til lokalplanen, bemærker Planklagenævnet, at der ikke i planlovens 19 er hjemmel til at dispensere fra lokalplanen til bolig. Uanset, om kommunen havde givet dispensation til boliger, ville dette således ikke føre til, at klageren ud fra en lighedsgrundsætning havde krav på en dispensation i strid med planlovens 19. Planklagenævnet bemærker i øvrigt, at en lokalplans retsvirkninger alene vedrører fremtidige dispositioner. Eksisterende lovlig brug kan således fortsætte uanset planens bestemmelser Planklagenævnets afgørelse Planklagenævnet ophæver Kolding Kommunes afgørelse af 27. september 2018 om at ejendommen på Glasvej 2, 6580 Vamdrup, ikke må anvendes eller tages i brug til beboelse. Planklagenævnets afgørelse er endelig og kan ikke indbringes for anden 15 af 17

17 administrativ myndighed, jf. 3, stk. 3, i lov om Planklagenævnet. 5 Eventuel retssag til prøvelse af afgørelsen skal være anlagt inden 6 måneder, jf. 3, stk. 4, i lov om Planklagenævnet. Afgørelsen er truffet af formanden på nævnets vegne, jf. 4, stk. 1, i lov om Planklagenævnet Bemærkninger til en eventuelt ny behandling af sagen Planklagenævnet gør opmærksom på, at såfremt kommunen fortsat ønsker at behandle sagen, skal dette ske i overensstemmelse med følgende: 1) Kommunen skal vurdere, om der er tale om en portnerbolig. Der henvises til afsnit ) Hvis kommunen ikke finder, at dette er tilfældet, og kommunen fortsat ønsker at give et påbud om fysisk lovliggørelse, skal kommunen gennemføre fornyet varsel og partshøring af ejendommens ejer/ejere/bruger/brugere. Et sådant lovliggørelsespåbud skal derfor varsles og rettes til både ejeren og brugeren af ejendommen dvs. dem der er lejere af ejendommen på det pågældende tidspunkt. 3) Et påbud skal formuleres så præcist, at det står klart for adressaten, hvad der skal gøres eller undlades. Kommunen skal således konkret angive i påbuddet, hvilken bygning på ejendommen påbuddet vedrører, og påbuddet skal klart og præcist beskrive, hvordan de ulovlige forhold lovliggøres. 4) Kommunen skal i afgørelsen beskrive og begrunde, hvorfor der ikke er tale om en portnerbolig, men en (anden) udlejningsbolig. 4. Gebyr Det indbetalte klagegebyr tilbagebetales. Beløbet vil blive overført til indbetalerens NemKonto. 5 Lov nr af 20. december 2016 om Planklagenævnet. 16 af 17

18 5. Meddelelse og offentliggørelse af afgørelsen Denne afgørelse gøres tilgængelig for Kolding Kommune, sagsnr samt for klageren og dennes repræsentant, J. nr , via Klageportalen. Afgørelsen sendes desuden til eventuelle andre parter i klagesagen. Afgørelsen vil blive offentliggjort på Personoplysninger vil blive anonymiseret. Anja Bergman Thuesen Stedfortrædende formand 17 af 17