Danske tagboliger. på tyske boligblokke. Boligministeriet

Transkript

1 Danske tagboliger på tyske boligblokke Boligministeriet

2 2Indhold 1. Baggrund for tagetageprojektet 5 2. Baggrund for pilotprojektet 6 3. Beskrivelse af bygningerne 6 4.Teknisk kortlægning af boligblokkene Bærende konstruktioner Undersøgelse af fundamenter 9 5. Projekteringsforudsætninger Beskrivelse af tagetagekonceptet Illustrerende fotos fra byggeperioden Økonomi Erhvervsmæssige perspektiver Efterskrift Fra projektstart til aflevering Kronologisk oversigt Kommentarer til udvalgte dokumenter og faser Dokumentation - gengivelse af væsentlige sagsakter/dele heraf (bilag A til P) 34

3 I Danmark er der inden for det seneste årti gennemført mange boligrenoveringer med indretning af lejligheder i ikkeudnyttede tagrum - eller med påbygning af en ny tagetage. Såvel danske arkitekter og ingeniører som de danske entreprenører og byggekomponentproducenter besidder stor knowhow på dette område. Det har imidlertid været kendetegnende for disse nye tagetager, at hovedparten er specielt udviklet "til lejligheden", og at gentagelsesmomentet kun alt for sjældent er udnyttet. I forlængelse af FORORD den indgåede samarbejdsaftale mellem boligministerierne i Danmark og Land Sachsen-Anhalt om samarbejde på boligområdet gennemførtes i et demonstrationsprojekt i Lutherstadt Eisleben, hvor to boligblokke blev forsynet med ekstra tagetage efter dansk koncept. Formålet var at foretage en erfaringsudveksling på området for tagrenovering, men hertil kommer at demonstrationsprojektet har bidraget til at vurdere mulighederne for eksport af såvel dansk know-how på rådgivning som danske byggekomponenter, mest åbenlyst tagkassetter og kviste. I forlængelse af det gennemførte demonstrationsprojekt vil der blive udsendt et katalog med generel information om tyske boligblokke opført som montagebyggeri, det såkaldte Blockbau eller Plattenbau. Kataloget vil særligt fokusere på mulighederne for påbygning af tagetager på disse boligblokke. Det er Boligministeriets håb, at denne rapport kan tjene som inspiration for den danske byggesektor generelt, men naturligvis i særlig grad for de virksomheder, der er orienteret mod det tyske marked. Rapporten, der også foreligger i en tysk udgave, er udarbejdet af EngCon a/s, Rådgivende Ingeniører F.R.I, og Tegnestuen Claes Nordsted, som led i Boligministeriets Projekt Renovering. Boligministeriet, oktober Luftfoto af de nye tagetager 3

4 Tema for rapporten Udvikling og påbygning af tagetager, gennemført som et pilotprojekt på to boligblokke type Blockbau 0,8 Mp (IW 63) i Lutherstadt Eisleben, Sachsen- Anhalt Medvirkende i pilotprojektet 1. Bygherre: Wohnungsbaugesellschaft der Lutherstadt Eisleben Robert-Büchner-Str. 8a D Lutherstadt Eisleben 2. Projektgruppe: EngCon a/s, Rådgivende Ingeniører F.R.I Agertoften 34 DK-4700 Næstved (Projektledelse, konstruktioner, brandforhold, tilsyn til ultimo oktober 96) Tegnestuen Claes Nordsted Stivej 4 DK-4700 Næstved (Arkitektarbejder) Fiba Baubetreuungs GmbH Fiete-Schulze-Str. 3 D Halle/Saale (Relationer til bygherre og myndigheder, alle installationer, udbudsadministration, kontrahering, byggeledelse) 3. Underrådgivere: Ingenieurbüro Franz X. Ulm D Jena (Lydforhold, varmetabsberegning, kontrol af statiske beregninger) Nielsen & Risager AS Rådgivende Ingeniørfirma F.R.I Marskvej 29 DK-4700 Næstved (Statiske beregninger) Grossmann + Fischer + Eis Büro für Bauplanung und Bauleitung D Jena (Underskriver på byggeandragendet som Bauvorlageberechtigter, tilsyn fra november 96, kvalitetssikring af projekt, koncipering af udbudsmaterialet (tilbudslister)) Fiba Planungs GmbH Fiete-Schulze-Str. 3 D Halle/Saale (El- og VVS-installationer) 4. Undersøgelser af fundamenter: MBF Gesellschaft für Materialprüfung und Baustofforschung mbh D Berlin 5. Bergbauliche Stellungnahme: Bergamt Halle D Halle/Saale 6. Ingenieurgeologische Stellungnahme: Geologisches Landesamt Sachsen-Anhalt D Halle/Saale 7. Byggesagsbehandling: Landkreis Mansfelder Land Der Landrat D Lutherstadt Eisleben 8. Prüfstatiker: Dipl.-Ing. Joachim Klemens D Halle/Saale 9. Byggeledelse+ 10. Termografi: Fiba Baubetreuungs GmbH Fiete-Schulze-Str. 3 D Halle/Saale 11. Entreprenør: AGS Ausbau, Gerüstbau, Stahl- und Montagebau GmbH D Lutherstadt Eisleben (Hovedentreprenør, tagetagepåbygning - excl.vvs og el) 12. Støttemidler: Land Sachsen-Anhalt: Sanierung und Modernisierung Aufwändezuschuß Regierungspräsidium Halle: Städtebauliche Erneuerung in Gebieten der Block- und Plattenbauweise Boligministeriet Projekt Renovering Slotsholmsgade København K 4

5 1. Baggrund for tagetageprojektet Tidssvarende boliger i østtysk Block- og Plattenbau-byggeri I det tidligere Østtyskland blev der i perioden opført ca. 2,2 mio. boliger som industrialiseret boligbyggeri. Hovedparten af disse boligblokke er opført i 4-6 etager med flade tage. Med baggrund i de erfaringer, som danske arkitekter og rådgivende ingeniører var i besiddelse af med hensyn til udnyttelse af bestående samt påbygning af nye tagetager, blev der på messen Europäische Bautage 94 i Leipzig dannet en dansk-tysk projektgruppe, som i fællesskab udviklede et tagetagekoncept for boligblokke i det tidligere Østtyskland. Målsætningen var at omdanne de eksisterende, lidet charmerende boligblokke til tidssvarende boliger samt at skabe komfortable og attraktive lejligheder, uden at huslejen derved blev væsentligt forhøjet. Projektgruppens arbejde omfattede alt lige fra analyse af de eksisterende bygningers tilstand, over udlicitering af arbejderne, sikring af den samlede finansiering til aflevering af de indflytningsfærdige lejligheder. I byggeperioden blev alle arbejder på byggepladsen ledet af en byggeleder fra projektgruppen. Man kunne således tage hensyn til de lejere, som stadig boede i ejendommene, ligesom man kunne sørge for koordinering af de enkelte arbejder, herunder også den modernisering og sanering af de eksisterende lejligheder, som foregik sideløbende. Tagetageprojektet blev gennemført samtidig med, at boligblokkene blev renoveret. Påbygningen af tagetager omfattede nedtagning af tagplader og trempelkonstruktion forlængelse af trapperum opførelse af ny tagetage Renoveringen omfattede betonreparationer - altaner merisolering af facaderne (udvendigt) udskiftning af vinduer nye og tidssvarende badeværelser modernisering af køkkener centralvarme (gas) - boligblokkene havde kulfyrede kaminer nye el-installationer I renoveringen medvirkede de danske teknikere ikke. Kortudsnit visende Lutherstadt Eislebens beliggenhed 5

6 2. Baggrund for pilotprojektet Sonnenweg Eisleben Altanside, før renovering m.v. Boligblokken, Blockbau type 0,8 Mp, blev opført i I midten af 50erne påbegyndtes i de nye tyske delstater en industrialisering af byggeriet, specielt inden for boligområdet. Det første skridt blev taget i 1952/53 med montagebyggeri, hvor betonelementerne var mindre blokke - typen blev benævnt Blockbau. I takt med at kranernes løfteevne forøgedes, steg også elementernes størrelse og vægt. Indtil 1965 var Blockbau mest udbredt, men blev herefter overhalet af Plattenbau, hvor betonelementerne kunne veje op til 6,3 t. Frem til 1990 skete der en videreudvikling af Blockbau fra 0,8 Mp til til 1,1 Mp, samtidig med at det blev mere udbredt at udnytte underetagerne til erhvervsformål. I perioden blev således ca. 8% af det samlede nybyggeri af boliger opført efter dette princip, specielt som bymæssig bebyggelse. Ca. 30% af alt industrielt boligbyggeri i de nye delstater er opført som Blockbau. Dette svarer til i alt lejligheder i ca boligblokke. Boligministerierne i Danmark og Land Sachsen-Anhalt indgik i april 1992 en aftale vedrørende samarbejde på boligbyggeområdet, specielt saneringer og moderniseringer. Fra dansk side medvirkede Projekt Renovering i bestræbelserne på at finde metoder til at gøre Block- og Plattenbaublokkene mere tidssvarende og attraktive. Til brug for pilotprojektet udvalgtes 2 boligblokke i Lutherstadt Eisleben. Ud over den tekniske mulighed for en videreudvikling af Blockbau skulle der samtidig udarbejdes en plan for finansieringen af projektet. Grundtanken var at skabe ikke for dyre lejligheder, at gøre de eksisterende boligblokke mere attraktive samt at reducere det samlede energiforbrug med ca. 40%. Efter færdiggørelse af projektet, som også omfattede sanering og modernisering af de eksisterende lejligheder, fortsatte alle boligerne med at være lejeboliger. Samtlige lejligheder i disse boligblokke var beboet, og der måtte således tages højde for, at beboerne skulle kunne blive i deres lejligheder, medens byggeriet stod på. 3. Beskrivelse af bygningerne Boligblokkene Sonnenweg og er en del af et boligkompleks i udkanten af Eisleben. I hele boligområdet blev der i perioden opført 15 boligblokke med i alt 679 lejligheder.til centrum af Eisleben er der ca. 15 minutters gang. Bygningerne er opført på et skrånende terræn. Lejlighedernes opholdsrum og altanerne vender mod sydvest. Indgangene er på bygningernes nordøstlige side. Boligblokkene har 4 opgange samt 4 hhv. 3 etager.taget er næsten fladt, udført med en hældning udad på 10%. Også tagkonstruktionen er opført med betonelementer.tagpladerne var dækket af med tagpap. Eneste loftsisolering var ca. 10 cm flyveaske i tagrummet. Udsnit af kort over Eisleben Sonnenweg ligger i udkanten af byen i retning mod Halle/Saale 6

7 Altanside i en 4-etages standardblok Indgangsfacade i en 4-etages standardblok Begge boligblokke er opført som Blockbau 0,8 Mp, IW 63, type Brandenburg, med kakkelovne og 2 lejligheder per etage i hvert trapperum. Det bebyggede areal er ca. 53,6 x 10,2 m = 546,3 m 2. Kun lejlighederne i gavlene har ikke en lille overdækket altan. For at elementerne kunne benyttes til forskellige byggerier, blev der som standard lagt et modul på 300 mm til grund. Elementerne, der anvendes til Blockbau, har en størrelse på ca. 2 m 2 og er fremstillet af letbeton, hulsten eller jernbeton. Alle elementer samles med mørtel eller beton udstøbt på stedet. Konstruktionsmæssigt skelnes mellem to systemer: Gavl med vinduer Længdevægsystemet (bærende langsgående vægge) Tværvægsystemet (bærende tværgående vægge) I førstnævnte tilfælde overføres dæklasten til de yderste og midterste langsgående vægge. Dækelementerne ligger vinkelret på disse vægge. I sidstnævnte tilfælde er gavl- og tværvæggene bærende. De udvendige langsgående vægge og skillevæggene tjener kun til afgrænsning og rumdeling. Dækelementerne ligger parallelt med de langsgående facader.tværvægsystemet blev det foretrukne system efter Etageplan med 2- og 3-værelseslejligheder 1 Trapperum 2 Entré 3 Badeværelse 4 Køkken 5 Soveværelse 6 Stue 7 Soveværelse 7

8 4.Teknisk kortlægning af boligblokkene I sommeren 1995 mødtes repræsentanter fra boligselskabet i Lutherstadt Eisleben med projektgruppen. Resultatet af dette møde var bl.a.: Der skulle foretages en undersøgelse af byggegrunden med henblik på eventuel forøgelse af belastningen på fundamenterne. Der skulle foretages en undersøgelse af det eksisterende øverste etagedæks bæreevne med henblik på påbygning af en ekstra etage. Man ønskede forslag til ændring af bygningernes udseende som helhed. Man ønskede forslag til en udnyttelse af tagetagen samt udarbejdelse af et moderniseringskoncept omfattende sane ring af de eksisterende lejligheder og en planlægning af arbejdernes gennem førelse i den beboede boligblok under hensyntagen til forskellige ønsker fra lejernes side. Projektgruppens tekniske kortlægning af det eksisterende byggeri omfattede en intensiv byggeteknisk registrering og vurdering af alle væsentlige byggeelementer og deres tilstand. Da der fra bygherrens side ikke forelå nogen dokumentation fra opførelsen, blev der ligeledes gennemført en undersøgelse af de bærende konstruk- tioner samt en besigtigelse og vurdering af jordbundsforholdene. Samtidig med at tagetagekonceptet blev videreudviklet, fandt der også drøftelser sted vedrørende istandsættelse og modernisering af de eksisterende lejligheder. Det var meget væsentligt at planlægge arbejdets forløb således, at påbygningen af tagetagen kunne foretages sideløbende med saneringen og moderniseringen af de eksisterende lejligheder. En effektivisering af den samlede byggeproces var i den forbindelse af yderste vigtighed. Eksisterende tagkonstruktion - skematisk 4.1 Bærende konstruktioner De 3- og 4-etages bygninger med 10% hældning på de flade tage blev opført i 1968 som Blockbau type 0,8 Mp (IW 63), d.v.s. at projektet var udarbejdet i 1963 (Industrielle Wohnungsbauserie 63) følgende lasttrin 0,8 t. Dækelementerne i etageadskillelserne afstiver sammen med de udførte ringankre bygningerne horisontalt. Til grund for dimensioneringen af elementerne anvendtes belastningstrin P1 = 2,0 kn/m 2 og P2 = 6,0 kn/m 2. Kant- og normaldækelementerne blev fremstillet med 1-3 runde langs- og gennemgående hulrum. De bærende indvendige vægge blev fremstillet af betonblokke (B80/III) og i kælderetagen f.eks. af mursten. Facader og lejlighedsskillevægge blev fra overside kælder udført af 19 cm tykke betonblokke (B80/III) men i kælderetagen af 24 cm tykke mursten. De overdækkede altaner blev udført i massive betonelementer. Tagtrempel med betontagelementer 8

9 Dækelementerne har spændvidder på 2,4 m og 3,6 m - og er 19 cm tykke. Vægelementer i trapperum er på de normale etager fremstillet af beton B80/III. I kælderetagen er anvendt mursten. I 4-etages ejendomme med 3 over hinanden liggende altaner blev sideelementerne i normaletagerne som beskrevet fremstillet af B80/III og rigeligt dimensioneret. Der er dog ingen reserver. Gavlvæggene er bærende elementer af letbetonblokke B50/II med en tykkelse på 31 cm. Kældervæggene er fremstillet af mursten MZ 150 med en tykkelse på 24 cm. Tagtrempel med saddelkonstruktion under kippen, stående på de bærende tværvægge 4.2 Undersøgelse af fundamenter Fundamenterne til boligblokkene Sonnenweg og i Eisleben blev udført i 60erne. Undersøgelsen af fundamenterne fandt sted den med henblik på at bestemme betonkvaliteten.ved den visuelle undersøgelse og udtagelse af borekerner blev følgende konstateret: I fundamenterne haves den såkaldte revnearmering på indvendig side (dæklagstykkelse ca. 70 mm), som var foreskrevet for byggerier i områder med risiko for jordsammenstyrtning. Måling af betonens karboniseringsdybde viste værdier i terrænniveau på 4-10 mm og ved kældergulv på mm. Disse værdier er normale for beton med denne alder og styrke. Undersøgelsen af trykstyrken viste meget forskellige værdier i de enkelte fundamentsafsnit. I analogi med DIN 1045 vil betonkvalitet B10 i tværvægsfundamenterne og B5 i længdevægsfundamenterne være tilstrækkelig. Betonen ved støbningen i området omkring kælderindgangen udviste ingen signifikant styrke. Enkelte undersøgelsessteder - ved kælderindgangsdørene - viser områder med en ekstrafundering udført i en beton af ringere kvalitet. Samtidig blev der anboret nogle hulrum i fundamenterne, der sandsynligvis stammer fra gamle rørgennemføringer, som ikke er blevet støbt ordentligt til. Påvisning af beton i ringere kvalitet En borekerne viste revner i fundamentets yderside på op til 10 cm. Som følge af den planlagte tagetage skulle det eftervises, at der ved nedrivningen af tagkonstruktionen blev opnået så stor en aflastning af fundamenterne, at disse kunne klare de tillægslaste, der kom fra påbygningen. Eksisterende hulrum i fundamentet 9

10 5. Projekteringsforudsætninger Siden 1990 er der blevet foretaget moderniserings- og istandsættelsesarbejder på 1,6 mio. boliger (23% af boligmassen i de nye delstater). Man har hidtil koncentreret sig om udbedring af skader på bygningerne, istandsættelse og modernisering af facader og tage samt udskiftning af de tekniske installationer. ret i Lutherstadt Eisleben undersøgt det aktuelle boligbehov. På grundlag af denne undersøgelse viste det sig, at der først og fremmest var behov for mindre lejligheder, d.v.s. 2-værelses, suppleret med enkelte 3-værelses lejligheder. Gennemgribende moderniseringsarbejder hører dog stadig til sjældenhederne, og omfattende ændringer i etageplanen ses endnu sjældnere. Hovedkritikpunkterne vedrørende funktion og udformning af det industrielle elementbyggeri er: Monotoni i bygningernes udseende - og i udearealeres udformning. Overbelægning af lejlighederne. For små og dårligt udformede rum. Ikke-familievenlige køkkener. For små badeværelser. Ingen handicapvenlig adgang til boligblokkene og lejlighederne. Dårlig udnyttelse af etagearealerne. Resulterende haves som de væsentligste forudsætninger for udarbejdelsen af tagetageprojektet: Let byggeri/lav egenvægt Samme lejlighedsstørrelser som i de underliggende etager, hvilket opnås ved anvendelse af mansardtag Lave byggeudgifter Kort byggeperiode Variation i arkitekturen. Projektgruppens tagetagekoncept muliggør en praktisk talt valgfri indretning af etagen. Efter modernisering og tagetagepåbygning Synligt hul i fundament 10 Hidtil er der kun ganske sjældent blevet udarbejdet og realiseret løsningsforslag til egentlige ombygninger. Der haves ingen generelle, billige og beboelsesvenlige løsningsmodeller. Målsætningen for dette pilotprojekt er at udarbejde handlingsforslag til beboelsesvenlig ombygning af boligblokke opført som industrialiseret byggeri. Det er i den forbindelse vigtigt at de fremtidige beboeres ønsker og indkomstsituation tages med i betragtning, og vi har derfor inden projekteringen sammen med bysty- Ved anvendelse af præfabrikerede byggekomponenter, som stålrammer, tag- og facadekassetter samt færdigkviste, opnås en kort byggeperiode med deraf følgende minimerede gener for beboerne i de eksisterende lejligheder. Muligheden for at bløde op på den trivielle Plattenbau-arkitektur er især til stede i forbindelse med enkeltstående boligblokke og i større Plattenbau-boligområders randzoner. En nænsom og arkitektonisk vellykket kombination af boligblokke med tagetager og de eksisterende Blockog Plattenbau-blokke vil kunne give den samlede bebyggelse en bymæssig karakter som følge af, at monotonien er brudt. Påbygningen af tagetager skal i hvert tilfælde kombineres med modernisering og istandsættelse af de eksisterende lejligheder.

11 6. Beskrivelse af tagetagekonceptet Det bærende system består af momentstive stålrammer, spændende på tværs af boligblokken - og placeret med 3,6 henholdsvis 2,4 meters afstand - følgende modulsystemet i de underliggende etager. På rammernes yderside var det konceptets idé at fastgøre tagfladen, bestående af isolerede tagkassetter med lægter og tagsten. Herved kan de langsgående kræfter optages af tagfladen (skivevirkning), således at trykstænger undgås. Ved trapperummene placeres etagehøje betonvægelementer til sikring af stabiliteten på langs. Stabiliteten på tværs sikres ved trækbånd mellem rammernes fodplader og en brandvæg udført som betonelement(er). Indretningen af det herved etablerede tagrum, der for at skabe maksimalt etageareal er i mansardform, er herefter fuldstændig fleksibel, sålænge der anvendes lette skillevægskonstruktioner - når bortses fra de bindinger, som tagetagens afløbsinstallationer naturnødvendigt giver. Dette idet tagetagens gulvkonstruktion ikke gav plads til vandret trækning af afløbsrør - og en sådan naturligvis ikke fandtes hensigtsmæssig at udføre under loft i de underliggende lejligheder. I den næsten lodrette del af mandsardtagfladen blev monteret færdigkviste af forskellig størrelse - zinkinddækkede før montering. Ovenfor er beskrevet, at konceptet forudsatte anvendelsen af isolerede tagkassetter. I de aktuelle tagetager blev tagfladen udført i ståltrapezplader, hvorpå der blev fæstnet polystyroltagplader (fabrikat Endele), lægter og Decra-tag. Ståltrapezpladerne havde ikke den fornødne pladetykkelse til at optage langsgående kræfter, hvorfor stålrammekonstruktionerne måtte suppleres med langsgående trykstænger og nogle vindkryds. Årsagen til denne ændring i opbygning af tagfladen var flersidig. Nævnes kan: Leveringstid, pris og manglende kendskab til de danske tagkassetter. Gavlene blev udført i letbetonelementer, men kunne også have været udført som let trækonstruktion. Det er kendetegnet for tagetagekonceptet og de udførte tagetager, at de samlede belastninger - inkl. personlast m.v. - på boligblokkenes fundamenter ikke øges. Belastningen på facaderne reduceres endog, jfr. oversigten, som er taget fra de statiske beregninger. Konstruktion Dachgeschoß Dachgeschoß Ist-Zustand Aufbau Fassade g = 6,85 kn/m s = 3,85 kn/m G = 24,65 kn/3,6 m S = 13,85 kn/3,6 m Denne resulterende reduktion i belastningerne på facadernes fundamenter må anses for at være særdeles ønskværdig, idet man stedse i det tidligere DDR udførte fundamenter, der var belastet maksimalt, til tider overbelastet. Endvidere kan det være bekosteligt at eftervise eksisterende fundamenters ultimative bæreevne, specielt da dokumentation om disse kun yderst sjældent kan fremskaffes. G = 20,24 kn/3,6 m S = 11,77 kn/3,6 m Giebel g = 10,85 kn/m g = 6,15 kn/m p = 1,35 kn/m p = 4,95 kn/m G = 15,95 kn G = 15,87 kn/m (1,66 kn/m) S = 7,65 kn S = 0 Querwand g = 11,35 kn/m g = 12,25 kn/m p = 2,70 kn/m p = 9,90 kn/m G = 20,30 kn S = 13,30 kn Oversigt. Belastninger før og efter. 11

12 Illustration af montagerækkefølgen Aktivitetsbeskrivelse: Modullinie 1-3 Eksisterende trempeltagkonstruktion Modullinie 3-5 Efter nedtagning af eksisterende tagkonstruktion Modullinie 5-7 Montering af stålrammer med vindafstivende vægge Modullinie 7-9 Montering af facadekassetter Modullinie Montering af tagkassetter Modullinie Montering af færdigkviste Modullinie Kviste beklædes, tag lægtes Modullinie Tagdækning samt montering af vinduer, altanrækværk Etageplan tagetage Tværsnit i tagetage 12

13 7. Illustrerende fotos fra byggeperioden I alt medgik til planlægning og projektering af tagetagebyggeriet, gennemførelsen af modernisering og sanering af ejendommene ca. 1 1 /2 år. I den forbindelse førtes der flere samtaler med lejerne, hvor projektet blev præsenteret og drøftet. Alle byggearbejder blev gennemført, medens ejendommene var beboet. En kronologisk oversigt over byggesagens forløb med kommentarer og illustrerende bilag findes bagerst i rapporten ( fra side 29). Udsnit af eksisterende tagflade Alle skorstene var præfabrikerede. Der ses tydelige skader, som gør en sanering absolut nødvendig. Nedtagning af tagplader (beton) Tagpladerne blev skåret fri (tagpap), løsnet fra trempelelementer ved facade (beslag med skruer) og slået fri ved kip (mørtelsamling) før nedhejsning Afdækning mod nedbør Umiddelbart efter nedtagning af tagpladerne blev betondækket påført et lag pap. En presenningafdækning erstattede den nedtagne tagflade. Nedtagning af trempelelementer Elementerne blev slået eller vrikket fri fra mørtelfugen før nedhejsning. Hul til trapperum Dækelementerne over trapperum blev skåret fri og hejst ned for at muliggøre forlængelse af trappen til tagetagen. Da trempelelementerne ikke er statisk forbundne, forløb nedtagningen uden problemer. 13

14 Montagerækkefølgen At sammenholde med aktivitetsbeskrivelsen på side 12 Isolering af tag Udlægning af polystyrol-tagplader (fabrikat Endele), som blev skruet fast til ståltrapezpladerne. Brandvægselement monteres Ved trapperummene haves etagehøje betonelementer til sikring af stabiliteten på langs. Stabiliteten på tværs sikres ved hjælp af trækbånd mellem rammernes fodplader samt af en tværgående brandvæg. Gavlelementer Udført som letbetonelementer med udvendig isolering - men kunne også have været en isoleret træskeletkonstruktion. Tagrum/råhus - uden gavl Mansardformen muliggør maksimal udnyttelse af grundfladen. Huller til kviste klippes senere. Bemærk muligheden for fleksibel indretning. Skillevægge, lofter og facader Skillevæggene blev udført som lette vægge med gips, stående på den eksisterende etageadskillelse. Lofter og facader - gips på nedforskalling. 14 Montering af færdigkviste Kvistene var beklædt med zink før monteringen i de i vægfladen klippede huller. Gulvopbygning Tørgulve, system Knauf, afsluttet med specielle gulvplader (Knauf). Til sikring mod trinstøj blev der placeret isoleringsbatts under tørgulvet. Eksisterende installationsskakte blev ført videre til tagetagen.

15 Varmerør Varmerør blev placeret direkte på rågulvet/eksisterende etagedæk. Fordeling fra installationsvæg i bad, placeret oven på installationsskakt. Badeværelse Alle badeværelser er ens. Her klar til indflytning. Installationsvæg Installationer for vand koncentreres i installationsvæggen i bad. Installationsvæg Beklædes med vandfast gips plus vægfliser. Byggeperiode - medens Decra-taget blev lagt. Lægterne placeredes oven på polystyrolpladerne, der var beklædt med vandtæt pap. Facade - gavl I gavlene monteredes en prismeformet karnap. Tillæg til de statiske beregninger krævedes, idet stuegulvet går ud i karnappen. El-installationer El-rør skjules i de lette vægkonstruktioner. Trapperum Efter opskæring og fjernelse af dækket over det eksisterende trapperum blev der monteret præfabrikerede trapper. 15

16 Trapperum Efterfølgende blev trappeløb og reposer beklædt med klinker - og rækværk med gelænder monteret. Opholdsstue I gavllejlighed har stuen både kvist og karnap. Gavl Hele gavlfladen blev isoleret udvendigt med polystyrolplader, der blev påført specialpuds og malet (Vollwärmeschutz). Dilatationsfuge mellem ny og gammel bygningsdel. Altaner Tagetagens altaner blev placeret oven på eksisterende, overdækkede altaner. Gelænder i stål omkring altaner og foran franske dørpartier. 16

17 8. Økonomi Den på de efterfølgende sider opstillede finansieringsplan blev udarbejdet som estimat i forbindelse med de indledende forberedelser til byggeriet. Dette er absolut nødvendigt for at have et entydigt beslutningsgrundlag for: Vurdering af økonomisk formåen under hensyntagen til finansieringsbehovet Sammensætningen af den kapital, der skal tilvejebringes Undersøgelse af mulighederne for at minimere anvendelse af egenkapital Tilvejebringelse af en finansieringspakke Udarbejdelse af et langfristet finansieringskoncept Sammenligningen mellem den fremtidige husleje og de reelle udgifter før og efter moderniseringen Udarbejdelse af moderniseringsaftalen mellem udlejer og lejer På basis af disse vurderinger kunne der opstilles konkrete forudsætninger og forhandles om forskellige tilskudsmuligheder med Land Sachsen-Anhalt. Øverst på listen stod her tilvejebringelse af nye lejligheder, der kunne udlejes som socialboliger. Ikke desto mindre blev finansieringen af det samlede byggeri opbygget således, at økonomien fra starten var sikret gennem udnyttelse af alle støttemuligheder (se side 24, samlet likviditetstetsoversigt). Efter byggeriets færdiggørelse blev der med lejerne af tagetagen aftalt en nettohusleje excl. varme på 8,50 DM/m 2.For de allerede eksisterende lejligheder blev nettohuslejen excl. varme efter modernisering forhøjet til 7,91 DM/m 2. I resumé haves følgende byggeudgifter incl. MWsT (15%): Tagetageboliger excl. Nebenkosten - excl. installationer DM/m 2 - installationer DM/m 2 Tagetageboliger incl.nebenkosten, hvor HOAIhonoraret ( 15 og 64) ikke omfattede Grundleistungs-faserne 1-4, idet tilskuddet fra Projekt Renovering blev ækvivaleret hermed - excl. installationer DM/m 2 - installationer DM/m 2 Sanering og modernisering af eksist. boligblokke excl. Nebenkosten - excl. installationer 552 DM/m 2 - installationer DM/m 2 Sanering og modernisering af eksist. boligblokke incl. Nebenkosten - excl. installationer 655 DM/m 2 - installationer DM/m 2 Således opfyldtes målsætningen hos alle byggeriets parter, herunder først og fremmest Land Sachsen-Anhalt og byen Eisleben, nemlig tilvejebringelse af nye og ikke for dyre boliger. 17

18 Oversættelse af nøgleord i de på side gengivne originale økonomiske oversigter - i kronologisk rækkefølge Modernisierungs-/Sanierungsaufwand = Udgifter - Modernisering og sanering 1.1 Außenanlagen = Udvendige bygningsdele og haveanlæg (er opdelt i eksisterende boligblok og ny tagetage) (Keine Modernisierungsumlage, da Projekt- (Ingen fordeling af moderniseringsudgifter, da zuchuß größer als umlagefähige Kosten) = tilskuddet er større end de udgifter, der kan fordeles ud på lejerne) 1.2 Innenanlagen vorhandener Wohnblock = Indvendige arbejder i eksisterende boligblok 1.3 Innenanlagen neues Dachgeschoß = Indvendige arbejder i ny tagetage (Keine Modernisierungsumlage, da es sich um = (Ingen moderniseringsandel, da det drejer einen Neubau handelt) sig om nybyggeri) Anzahl WE gesamt = Antal lejligheder i alt Aufwendungszuschüsse = Tilskud til lejeudgifter i nybyggeri (år 1-16) Die genauen jährlichen Zuschüsse sind in der = De nøjagtige årlige tilskud er indeholdt i Tabelle Miet- u. Kostenentwicklung auf dem Udvikling i husleje og omkostninger nächsten Blatt enthalten på næste side Zuschüsse = Tilskud til anlægsudgifter 2. Finanzierungsbausteine = Grundelementer i finansieringen 3. Umlage- und Mietberechnung = Beregning - lejeregulering og og gennemsnitshusleje Nach Beendigung der Baumaßnahmen sind = Efter byggeriets afslutning består ejendommen nu zwei Gebäudeteile mit unterschiedlichen af to dele med forskellige boligarealer og huslejer Wohnflächen und Mieten vorhanden (tidligere boligblok + ny tagetage). I forbindelse (bisheriger Wohnblock + neues Dachgeschoß). med økonomiberegningen er det nødvendigt på Für die Wirtschaftlichkeitsberechnung ist es basis heraf at udregne en gennemsnitshusleje. notwendig, hieraus eine entheitliche Durchschnittsmiete zu errechnen. Umlageberechnung auf bisherige = Huslejeregulering i eksisterende boligareal Wohnfläche (Bestand) Nach DG - Neubau = Efter påbygning af tagetage 4. Bewirtschaftungskosten = Administrationsudgifter Miet- und Kostenentwicklung = Udvikling i husleje og omkostninger 5. Darlehen = Lånefinansiering 5.1 KfW-Kredit = Kreditforeningslån Schuld am Jahresbeg. = Restgæld primo Zins DM p.a. = Renter DM p.a. Tilgung DM p.a. = Afdrag DM p.a. Restschuld am J.-Ende = Restgæld ultimo Gesamtaufw. DM p.a. = Samlet ydelse - DM p.a. Aufwand (på side 22) = Udgifter - år 1-26 Zinsaufwand = Renter Tilgungsaufwand = Afdrag Gesamtaufwand = Samlet ydelse 5.2 Bankdarlehen = Banklån Aufwand (på side 23) = Udgifter - år 1-30 Tilgungsjahr = Afdragsår Gesamtkapitaldienst (DM p.a.) = Samlede ydelser på lån (DM p.a.) Nettokaltmiete abz. = Nettoleje u. varme excl. adm.udg. Bew.Kosten (DM p.a.) (DM p.a.) = (Mietertrag) Überdeckung (+)/Unter- = Overdækning (+)/underdækning (-) deckung (-) (DM p.a.) Ansparen der Überdeckg. = Akkumuleret overdækning forrentet 3% p.a. m. 3% (DM p.a.) 7. Graphische Auswertung = Oversigter Gesamt-Schuldverlauf = Afvikling af lånefinansiering KfW-Schuld = Kreditforeningslån Verlauf Kapitaldienst = Afvikling af lån - renter og afdrag Kapitaldienst = Renter og afdrag Mietertrag = Netto-lejeindtægt Deckung = Overdækning

19 19

20 20