GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus. År 2005, den 20. april afholdtes ordinær generalforsamling i Hans Egede Kirke

Transkript

1 Bech-Bruun Dragsted Advokatfirma Langelinie Alle København Ø Tlf Fax GENERALFORSAMLINGSPROTOKOLLAT. Andelsboligforeningen Østbanehus År 2005, den 20. april afholdtes ordinær generalforsamling i Hans Egede Kirke D A G S O R D E N: som følger: 1) Valg af dirigent. 2) Bestyrelsens beretning. 3) Forelæggelse af årsregnskab, godkendelse af årsregnskab og eventuel beslutning om ændring af andelskronen. 4) Forelæggelse af drifts- og likviditetsbudget til godkendelse og beslutning om eventuel ændring af boligafgiften. 5) Eventuelle forslag fra bestyrelsen eller andelshaver. Bestyrelsen stiller følgende forslag: a) Forslag om, at bestyrelsen bemyndiges til at omlægge lån, b) Forslag om investering i bredbåndsløsning fra ComX, c) Forslag om vedtægtsændringer ( 5, 17 og 18) vedr. pant og udlæg, d) Forslag om vedtægtsændringer ( 10) vedr. fremleje. e) Forslag om vedtægtsændringer ( 12) vedr. sammenlægninger. f) Forslag om vedtægtsændringer (ny 20 a) vedr. venteliste for udlejning af kælderlokaler. g) Forslag om vedtægtsændringer (rettelse til 23, stk. 3) h) Forslag om afskaffelse af særmoderniseringer. 6) Valg til bestyrelsen: På valg : Bettina Ullerup og Louise Strømvig. Udtræder : Hanne Løgstrup Madsen

2 7) Valg af revisor 8) Valg af administrator 9) Eventuelt **** Til stede var fra bestyrelsen: Formand Jens Krabbe, næstformand Steen Jensen, Hanne Løgstrup Madsen, Louise Strømvig, Rune Lajs Ksznelson, Britta Brückel, og Betina Ullerup. I alt var 49 andelshavere repræsenteret, heraf 2 ved fuldmagt. Fra administrationen var mødt advokat Søren Lindahl og ejendomsadministrationschef Ingelise Droob Johansen. Ad 1. Formand Jens Krabbe bød velkommen og foreslog advokat Søren Lindahl som dirigent. Søren Lindahl konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet, idet der dog ikke var tilstrækkeligt fremmødte til endeligt at vedtage forslag om vedtægtsændringer, idet kun 49 andelshavere ud af 119 var repræsenteret (der skulle have været mere end 2/3, svarende til 79 andelshavere for at kunne vedtage vedtægtsændringer umiddelbart, jf. vedtægternes 24, stk. 3). Dirigenten oplyste, at der kan stemmes om forslagene til vedtægtsændringerne, og at såfremt disse tiltrædes med fornødent flertal, kan vedtægtsændringen vedtages endeligt på en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling. Ad 2. Advokat Søren Lindahl gav herefter ordet til formand Jens Krabbe som spurgte om der var spørgsmål til bestyrelsens beretning, som var vedlagt indkaldelsen. Dette var ikke tilfældet, hvorfor dirigenten kunne konstatere, at bestyrelsens beretning var taget til efterretning. Ad 3. Statsautoriseret revisionsfirma Chr. Mortensen ved revisor Flemming Petersen forlagde årsregnskabet Et medlem spurgte til stigningen i andelskronen og til brug af valuar, hvorefter det blev oplyst, at der er brugt den samme valuar,som man brugte sidste gang. Revisor forklarede ligeledes hvordan en valuar vurderer ejendommen. Et andet medlem spurgte til likviditeten omkring kassekreditten, og revisor oplyste at der var rigelig likviditet. 2

3 Herefter blev regnskabet sat til afstemning og blev enstemmigt vedtaget, og andelskronen er hermed vedtaget til 1,7. Ad 4 Revisor Flemming Petersen forelagde budgettet og lovede på forespørgsel, at der til næste år ville være en kolonne mere med sammenligningstal fra forrige år. Man drøftede om kælderrummene skulle stige i leje, og den nye bestyrelse vil arbejde videre med sagen. Advokat Søren Lindahl foreslog, at man forud for afstemning om budgettet behandlede bestyrelsens forslag om bredbåndsløsning (ad pkt. 5 b), fordi udfaldet af afstemningen herom har indflydelse på budgettet. Denne fremgangsmåde blev accepteret af forsamlingen. Vedrørende drøftelse og afstemning om bredbånd henvises til resumé nedenfor ad pkt. 5 b. Ved genoptagelsen af budgetdrøftelsen udtrykte et medlem skuffelse over at bestyrelsen ikke havde noget med om elevatorer, eftersom der ved den forrige generalforsamling var lagt op til, at dette emne ville blive taget op til behandling. 2 medlemmer bakkede om omkring dette, hvorefter formanden beklagede, at dette ikke var medtaget i budgettet, men lovede at bestyrelsen ville tage dette til efterretning og fremadrettet se på problemstillingen omkring vedligeholdelse af elevatorer. Budgettet blev herefter enstemmigt vedtaget med en boligafgift stigning på kr. 18,00 pr. m2 således at hver andelshaver fremover skal betale kr. 694,00 pr m2. Stigningen træder i kraft pr. 1. juli Ad 5. a Revisor Flemming Petersen gennemgik bestyrelsens forslag om låneomlægning: Bestyrelsen stiller forslag om, at generalforsamlingen bemyndiger bestyrelsen til at foretage omlægning af realkreditlån under forudsætning af, at 1. Omlægningen medfører en årlig nedsættelse af betalte ydelser med minimum kr Foreningens revisor godkender låneomlægningen. Bestyrelsen bemyndiges samtidig til at foretage evt. kurssikring i forbindelse med låneomlægningen. 3

4 Bemærkninger Følgende bemærkninger ledsagede forslaget: "BRF kredit har tidligere på året fremsat tilbud om låneomlægning. Dette skete på et tidspunkt, hvor låneomlægning var meget favorabelt. Bestyrelsen havde imidlertid ikke mulighed for at reagere, da en sådan beslutning tilkommer generalforsamlingen. Efterfølgende er låneomlægningsmuligheden blevet mindre gunstig. Ovenstående forslag stilles for, at bestyrelsen til enhver tid har mulighed for at agere på sådanne gunstige muligheder med besparelser for andelshaverne til følge. Det bemærkes, at en låneomlægning typisk fører til en umiddelbar forøgelse af restgælden, blandt andet fordi omkostninger forbundet med lånet lægges oveni, men hvis ydelserne bliver forholdsmæssigt lavere, vil det under alle omstændigheder fører til besparelser for foreningen." Et medlem udtrykte at han ikke var glad for at bestyrelsen skulle træffe så store beslutninger og måske forøge gælden i andelsboligen. Jens Krabbe oplyste, at bestyrelsen ikke ville foretage sig noget uden at revisor var informeret. Forslaget blev herefter sat til afstemning og enstemmigt vedtaget. Ad 5.b Formand Jens Krabbe redegjorde for bredbånd og besvarede spørgsmål fra medlemmerne. Et medlem spurgte til, hvorfor man lige havde valgt Com X og om der var indhentet flere tilbud hvorefter formanden oplyste, at han havde indhentet 9 tilbud i alt, og fundet at Com X var det bedste. Formanden oplyste samtidig, at selvom man får bredbånd indlagt kan man stadig beholde det anlæg man selv har på nuværende tidspunkt, hvis man ønsker. Det blev oplyst at det er andelsboligforeningen som vil eje bredbåndsnettet (selve installationen) når det er indlagt. Et medlem oplyste, at der var stor besparelse for den enkelte andelshaver ved at få indlagt bredbånd idet andelshaveren havde regnet på det. Installationen vil tage ca 6-8 uger og vil gå i gang i løbet af sommeren. Formand Jens Krabbe oplyste på forespørgsel, at kablerne muligvis vil ligge samme sted som TDC's nuværende kabler. Advokat Søren Lindahl satte herefter forslaget til afstemning. 4 stemte imod og 3 undlod at stemme. Forslaget var herefter vedtaget. 4

5 Ad 5.c Advokat Søren Lindahl orienterede om bestyrelsens forslag om vedtægtsændringer ( 5,17 og 18) vedr. pant og udlæg. Nye regler pant/udlæg , stk. 2 ændres til: Stk. 2 Andelen kan kun overdrages eller på anden måde overføres til andre i overensstemmelse med reglerne i ved tvangssalg, dog med de ændringer der følger af reglerne i andelsboligforeningslovens 6 B. Der indsættes nyt 5 stk. 3 som følger: Stk. 3 Andelen kan belånes i overensstemmelse med reglerne i andelsboligforeningsloven. Foreningen kan kræve, at andelshaveren betaler gebyr for afgivelse af erklæring i henhold til andelsboligforeningslovens 4 A. Nuværende 5, stk. 3 bliver herefter 5, stk. 4. I 17, stk. 2 tilføjes som nyt 3. punktum: Foreningen kan endvidere kræve, at overdrageren refunderer udgiften til forespørgsel til Andelsboligbogen samt refunderer udgifter og betaler et rimeligt vederlag for bestyrelsens og/eller administrators ekstraarbejde ved afregning til pant- eller udlægshaver og ved tvangssalg eller tvangsauktion. 17, stk. 3 ændres til: 5

6 Overdragelsessummen skal senest to uger før overtagelsesdagen indbetales kontant til foreningen, som - efter fradrag af sine tilgodehavender og nødvendigt beløb til indfrielse af et eventuelt garanteret lån med henblik på frigivelse af garantien - afregner provenuet først til eventuelle rettighedshavere, herunder pant- og udlægshavere, og dernæst til den fraflyttende andelshaver , stk. 1-4 udgår , stk. 5 bliver herefter stk. 1, og 1. punktum ændres til: I tilfælde af at foreningen i henhold til tidligere regler i vedtægterne og andelsboligforeningsloven har afgivet garanti for lån til delvis finansiering af en overdragelsessum, og låntager ikke betaler renter og afdrag rettidigt, skal långiver underrette foreningen skriftligt om restancen , stk. 6 bliver herefter 18, stk. 2. Advokat Søren Lindahl orienterede om, at for udfærdigelse af adkomsterklæring vil administrator opkræve et gebyr p.t. på kr. 500,00 Der kræves ifølge vedtægterne fremmøde af mindst 2/3 af andelshaverne svarende til 79 andelshavere for at kunne vedtage vedtægtsændringer umiddelbart, jf. vedtægternes 24, stk. 3 Dirigenten oplyste, at der kan stemmes om forslagene til vedtægtsændringerne, og at såfremt disse tiltrædes med fornødent flertal, kan vedtægtsændringen vedtages endeligt på en efterfølgende ekstraordinær generalforsamling. Forslaget blev herefter sat til afstemning og blev enstemmigt vedtaget. Forslaget genfremsættes på en ekstraordinær generalforsamling med henblik på endelig vedtagelse. Ad 5.d Der var til generalforsamlingen fremsat følgende forslag til vedtægtsændring: Vedr. Udlejning og fremleje

7 1. 10, stk. 1 ændres til: Andelshaveren er ikke berettiget til at fremleje sin bolig/sit erhvervslokale, medmindre bestyrelsen giver sit skriftlige samtykke hertil, jf. dog pkt Bestyrelsen skal dog, medmindre særlige grunde taler imod, give samtykke, såfremt andelshaveren af særlige grunde - såsom sygdom, forretningsrejse, studieophold, eller midlertidig forflyttelse - midlertidigt må fraflytte boligen for en kortere periode på maksimalt to år, jf. dog pkt Nuværende 10, stk. 2 står uændret. Der indsættes nyt 10, stk. 3 som følger: Udover de i 10, stk. 1 anførte grunde skal bestyrelsen give tilladelse til fremleje/udlån i op til to år ad gangen, såfremt vedkommende andelshaver har boet i foreningen i mindst ét år. For fremlejeforhold, der omfattes af denne bestemmelse, betaler andelshaveren en fremlejeafgift på 3% af den til enhver tid gældende boligafgift, så længe fremlejeforholdet varer. Betalingen heraf sker efter retningslinjer fastsat af bestyrelsen eller administrator Nuværende 10, stk. 3 bliver herefter 10, stk. 4. Der tilføjes et 10, stk. 5 som følger: Andelshaveren er under fremleje/udlån ansvarlig over for foreningen, herunder for at fremlejetageren/låneren overholder vedtægter og husorden. Formand Jens Krabbe fremlagde forslaget. Rune Lajs Ksznelson er den oprindelige forslagsstiller, og Rune motiverede yderligere forslaget. Flere medlemmer syntes at forslagsstilleren skulle trække fremlejeafgiften på 3% tilbage således, at der stemmes om forslaget uden denne fremlejeafgift. Dette ændringsforslag blev taget til efterretning, således at 10, stk. 3 i stedet for følgende ordlyd: 7

8 Udover de i 10, stk. 1 anførte grunde skal bestyrelsen give tilladelse til fremleje/udlån i op til to år ad gangen, såfremt vedkommende andelshaver har boet i foreningen i mindst ét år. De sidste to sætninger vedrørende fremlejeafgift udgår. Ændringsforslaget blev sat til afstemning og blev vedtaget. Forslaget genfremsættes på en ekstraordinær generalforsamling med henblik på endelig vedtagelse. Ad 5.e Bestyrelsen havde stillet følgende forslag til vedtægtsændring: Tilføjelse til 12, stk. 1, litra b vedrørende sammenlægning I forlængelse af 12, stk. 1, litra b, tilføjes efter sidste punktum: Vedkommende andelshaver er forpligtet til at følge de retningslinjer, der måtte være udarbejdet af bestyrelsen/administrator vedrørende sammenlægning, ligesom det er vedkommende andelshavers ansvar, at sammenlægningen udføres lovligt. Rune Lajs Kaznelson fremlagde forslaget og man besluttede at bestyrelsen vil fastsætte retningslinier for sammenlægninger. Forslaget blev sat til afstemning og enstemmigt vedtaget. Forslaget genfremsættes på en ekstraordinær generalforsamling med henblik på endelig vedtagelse. Ad 5.f Bestyrelsen fremsatte følgende forslag til vedtægtsændringer om benyttelse af lokaler i kælder. Ny 20 A - ledige lokaler i kælder Som ny bestemmelse indsættes som 20 A følgende: Stk. 1: Der kan disponeres over ledige rum i kælderen efter følgende rækkefølge: 8

9 a. Af bestyrelsen såfremt bestyrelsen finder det hensigtsmæssigt at anvende rummet til bestyrelseslokale, eller til brug for formål i foreningens interesse. b. Af andelshavere. c. Af lejere. Stk. 2: Der oprettes en venteliste for andelshavere og lejere. Andelshavere går forud for lejere på ventelisten. Bestyrelsen kan fastsætte principper for ventelistens udformning. Stk. 3: Hvis der indgås aftale mellem foreningen og en andelshaver eller en lejer om brug af et kælderlokale, betragtes aftalen som en lejeaftale, og lejelovens regler er gældende for forholdet. Foreningen v/bestyrelse eller administrator opkræver leje for benyttelsen. Det er til enhver tid foreningens bestyrelse, der fastsætter lejen. Forslaget blev efter en kort debat sat under afstemning og enstemmigt vedtaget. Forslaget genfremsættes på en ekstraordinær generalforsamling med henblik på endelig vedtagelse. Ad 5.g Rettelse i 23.3 Bestemmelsens indledende sætning: "Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem andelshaverne, boligafgiften, iværksættelse af " ændres til: "Forslag om vedtægtsændringer, om nyt indskud, om regulering af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, iværksættelse af " Bemærkninger Følgende bemærkninger ledsagede forslaget: "Den nuværende formulering er egentlig en fejl. Den ændrede formulering svarer til den sædvanligt benyttede (herunder i ABFs standardvedtægter). Ved en bibeholdelse af den nuværende formulering, vil f.eks. enhver afstemning om regnskab kræve kvalificeret flertal, da en sådan afstemning indirekte indebærer en afstemning om boligafgiften. Med den nye formulering er det (i relation til boligafgift) kun reguleringer af det indbyrdes forhold mellem boligafgiften, der kræver kvalificeret flertal." Advokat Søren Lindahl fremlagde forslaget og satte dette under afstemning. 9

10 Forslaget blev enstemmigt vedtaget. Ad 5.h Forslag om afskaffelse af særmoderniseringer var fremsat med følgende ordlyd: "Alternativ nr. 1 Forslag Bestyrelsen foreslår, at særmoderniseringer afskaffes pr. 1. januar 2006 mod at de andelshavere, der har særmoderniseringer, erlægger et engangsbeløb til foreningen på 12,12 gange det årlige særmoderniseringstillæg. Andelshavere med særmoderniseringer er dog ikke forpligtet hertil, men kan vælge fortsat at betale særmoderniseringstillæg. For nuværende lejeboliger med særmoderniseringer skal tilbuddet fremsættes over for den købende andelshaver, når lejligheden overgår til andelsbolig. Hvis en andelshaver afslår tilbuddet bortfalder muligheden i forhold til denne andelsbolig, både for den nuværende og kommende ejer, med mindre generalforsamlingen træffer ny beslutning. Økonomiske konsekvenser Forslaget indebærer en boligafgiftsstigning på kr. 12 pr. m2 årligt (1 kr. om måneden pr. m2), hvis samtlige andelshavere med særmoderniseringer udnytter tilbuddet. Der er ikke taget højde for de indtægtstab, der følger af en omdannelse af en lejelejlighed med særmodernisering. Dette indtægtstab vil dog forventeligt blive opvejet ved en stigende indtægt i boligafgiften. En andelshaver med særmoderniseringstillæg på kr årligt (kr. 833 pr. måned) vil skulle betale et engangsbeløb på kr for at slippe af med tillægget. Bemærkninger Bestyrelsen anser alternativ nr. 1 for urealistisk, men forslaget fremsættes i henhold til forpligtelse vedtaget på den stiftende generalforsamling. Baggrunden for, at boligafgiften ikke sættes højere og engangvederlaget dermed lavere er, at forslaget da ville kræve enstemmighed. Afstemning 10

11 Vedtagelsen kræver kvalificeret flertal, jf. vedtægternes 23.3, da der er tale om en regulering af det indbyrdes forhold mellem andelshaverne. Alternativ nr. 2 Forslag Særmoderniseringer aftrappes fra 1. januar 2009 med 10% årligt således at særmoderniseringstillæg helt er afskaffet pr. 1. januar Lejere betaler fortsat særmoderniseringstillæg. Når en lejebolig med særmodernisering omdannes til andelsbolig betaler den nye andelshaver i henhold til aftrapningsordningen. For lejeboliger, der omdannes efter 1. januar 2018, bortfalder særmoderniseringstillægget således helt ved omdannelsen. Økonomiske konsekvenser Ved en fastholdelse af den nuværende fordeling mellem andel-/lejeboliger med særmoderniseringer, vil boligafgiften fra 1. januar 2009 skulle stige med kr. 8,34 pr. m2 årligt i en 10 års periode for at dække indtægtstabet. En lejlighed på 66 m2 vil f.eks. stige med kr. 550,44 årligt (svarende til en månedlig stigning på kr. 45,87). Når perioden udløber den 1. januar 2018 vil en lejlighed på 66 m2 være steget med kr. 458,70 pr. måned (relaterende til aftrapningsordningen). Der er ikke taget højde for de indtægtstab, der følger af en omdannelse af en lejelejlighed med særmodernisering. Dette indtægtstab vil dog forventeligt blive opvejet ved en stigende indtægt i boligafgiften, når lejelejligheden overgår til andel. Bemærkning Dette forslag er udarbejdet af den arbejdsgruppe, der blev nedsat efter en ekstraordinær generalforsamling i Arbejdsgruppen har hovedsageligt bestået af bestyrelsesmedlemmer. Afstemning Vedtagelsen kræver kvalificeret flertal, jf. vedtægternes 23.3, da der er tale om en regulering af det indbyrdes forhold mellem andelshaverne." Advokat Søren Lindahl orienterede kort om forslaget og overgav herefter ordet til bestyrelsen. Et medlem spurgte til hvorfor særmoderniseringerne først skulle starte med at aftrappes i 2009 med 10% og ikke i år Flere medlemmer tilsluttede sig, at aftrapningen burde ske fra år

12 Søren Lindahl oplyste, at en så vidtgående ændring af forslaget ikke kunne ske på generalforsamlingen, men at forslaget i givet fald måtte fremsættes på ny med ændret udgangspunkt for aftrapningens begyndelse. Der var herefter en længere debat om afskaffelse af særmoderniseringer. Herefter blev der drøftet om man skulle stemme om forslag nr 1 eller forslag nr 2 hvorefter generalforsamlingen enstemmigt vedtog at der skulle stemmes om forslag nr. 2. Forslaget blev sat under afstemning og blev forkastet. 6. Valg af bestyrelse Til bestyrelsen blev valgt John Pries Jensen og Claus Conradsen Hiort. Bestyrelsen består herefter af Formand Jens Krabbe Næstformand Steen Jensen Bestyrelsesmedlemmer John Preies Jensen- Claus Conradsen Hiort Rune Lajs Kaznelson- Britta Bürckel og Bettina Ullerup. 7. Valg af revisor Revisionsfirmaet Chr. Mortensen v/ stat.aut revisor Flemming Petersen blev enstemmigt valgt. 8. Valg af administrator Til administator blev enstemmigt valgt advokatfirmaet Bech-Bruun Dragsted. 9. Eventuelt Da der ikke var nogen som havde spørgsmål under eventuelt hævede dirigenten generalforsamlingen kl Advokat Søren Lindahl Dirigent 12