Ad 2 Komplementarens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år

Transkript

1 K/S ALBATROS III Selskabet afholdt ordinær generalforsamling torsdag den 26. april 2012 kl på Hotel Comwell i Kolding. I alt var 116 stemmeberettigede anparter repræsenteret fordelt på 69 fremmødte anparter og 47 fuldmagter til bestyrelsen til at stemme for alle dagsordenens punkter. Bestyrelsen var repræsenteret ved formanden, Kim Riis Poulsen, samt bestyrelsesmedlemmerne Henrik Pedersen, Henning Mortensen, Thyge C.D. Hansen og Henning Foldager. Endvidere deltog selskabets direktør, Bendt Mortensen. Referent var Susanne Kjær Johnsen fra Difko Administration A/S. Generalforsamlingens dagsorden var følgende: 1. Valg af dirigent 2. Komplementarens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år 3. Forelæggelse af det reviderede årsrapport til godkendelse 4. Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til rapporten 5. Valg af tre personer, der indstilles udpeget til bestyrelsen for komplementaren 6. Eventuelle forslag fra kommanditisterne 7. Eventuelt Kim Riis Poulsen bød forsamlingen velkommen og præsenterede panelet. Ad 1 Valg af dirigent Henning Foldager blev foreslået og valgt til dirigent og konstaterede, at generalforsamlingen var lovligt indvarslet og beslutningsdygtig. Ad 2 Komplementarens beretning om selskabets virksomhed i det forløbne år Ad 3 Forelæggelse af den reviderede rapport Ad 4 Beslutning om anvendelse af overskud eller dækning af tab i henhold til rapporten Punkterne 2, 3 og 4 blev behandlet under et. Kim Riis Poulsen aflagde den mundtlige beretning: Selskabets ejendomme Selskabets ene ejendom ligger i Skanderborg, hvor Puma er lejer. Lejekontrakten med Puma løber til ultimo Der er en løbende dialog med Puma om en kontraktforlængelse, og der arbejdes intenst fra selskabets side på at få en kontraktforlængelse i hus, da det vil gøre et salg noget nemmere, men vi tør for nuværende ikke love jer noget. Med baggrund i den dialog der har været og er har bestyrelsen valgt at indstille til en mindre udlodning end sædvanligt. Jeg kan af hensyn til lejeren ikke komme nærmere ind på de drøftelser, der pågår.

2 2 Den anden ejendom ligger i København NV og har Psykiatrisk Center København som lejer. Den nuværende lejeaftale udløber medio 2012, men kan tidligst fraflyttes Det betyder, at lejer for nuværende kan opsige lejeaftalen med den opsigelsesfrist, der er. Der har været møder med lejer, men man ønsker ikke at indgå en kontraktforlængelse for nuværende, men modsat er der heller ingen indikationer på, at man ønsker at fraflytte lejemålet. Lejer har også været tilbudt at købe ejendommen, men har takket nej. Inden det netop afholdte bestyrelsesmøde var formændene for Albatros II, III, VII og Eleonora sammen med det nyudpegede bestyrelsesmedlem for Difko, Thyge Hansen, og selskabets direktør, Bendt Mortensen, til møde hos selskabets mægler Sadolin & Albæk, hvor selskabets ejendomme blev drøftet, herunder udviklingsmulighederne og mulighederne for et salg. Som det er de fleste bekendt er det at skaffe belåning til finansiering meget vanskeligt i det nuværende marked, og derfor presser bestyrelsen ikke hårdt på for at få et salg gennemført. For nuværende prioriterer vi højest at få udlejningssituationen forbedret. Vi fortsætter selvfølgelig salgsprocessen som ønsket af investorerne, men der er ikke den store interesse/mulighed for køb. Økonomisk udvikling Resultatet blev bedre end budgetteret. En positiv værdiregulering af ejendommen i København er den primære årsag. Der blev opnået et skattepligtigt resultat på kr. pr anpart. Bestyrelsen indstiller til generalforsamlingen, at der udloddes kr. pr. anpart, således at der i alt er udloddet kr. på 11 år. Det vil sige, at I har fået jeres penge tilbage. Dog uden forrentning. Men I er med i det Albatros selskab, der er absolut topscorer, hvad udlodninger angår. Der er med godkendelse af årets resultat udbetalt kr. mere, end der er opkrævet. Grunden til ændringen i størrelsen på udlodningen har jeg redegjort for. For de investorer, der stadigvæk har gæld til selskabet, bliver udlodningen modregnet i gælden. Da hele den opkrævede resthæftelse nu er udloddet, betyder det, at der ikke længere tilskrives renter på den resterende gæld (rentegælden). Der er ca. 430 investorer, som har indfriet alt det, der er opkrævet, og 12 egne anparter. De uerholdelige skylder stadigvæk kr. Der bliver reelt ikke indbetalt fra de uerholdelige, men der sker jo modregning ved hver udlodning. Vi betragter resultatet som meget tilfredsstillende. Det er vigtigt, at de investorer, som har aftaler med selskabet, overholder dem. Der er i ledelsesberetningen opført et skema, der viser det gennemsnitlige afkastkravs indflydelse på egenkapitalen. Værdiansættelsen af selskabets ejendomme(aktiver) er forbundet med en del usikkerhed, som følge af udviklingen på ejendomsmarkedet. Egenkapitalen efter årets resultat og udlodning er pr. faktisk anpart kr. Det er ca kr. mere end sidste år.

3 3 Børsværdien halter således noget bagefter, og i år har den ikke fulgt stigningen i egenkapitalen. Selskabets lån Lånet, som ligger i Nykredit, er et tilpasningslån på 20 mio. kr. uden afdragsprofil. Herudover er der en kassekredit på 5 mio. kr. til den daglige drift. Selvom der sidste år blev udloddet, er trækket på kassekreditten faldet med 1,3 mio. kr. Samarbejdet med Difko Tilliden til Difko er ikke, hvad den har været, og det er selvfølgelig ikke tilfredsstillende, men jeg må desværre som formand i flere selskaber konstatere, at overholdelse af aftaler ikke er Difkos stærke side. På sidste års generalforsamling blev I orienteret om de samarbejdsproblemer, der var i et søsterselskab, hvor selskabet var af den holdning, at Difko havde tilsidesat deres forpligtigelser som administrator i væsentlig grad. De øvrige selskaber, herunder Albatros III s investorvalgte bestyrelsesmedlemmer, blev midt på sommeren sidste år (2011) indkaldt til møde, hvor vores søsterselskab orienterede om det forlig, der var indgået mellem selskabet og Difko. Forliget indebar en økonomisk kompensation til selskabet, og at Difko ikke ville oppebære honorar for deres arbejde i forbindelse med indgåelse af en lejekontrakt og salg af en ejendom. Ligeledes blev det aftalt at Difko skulle udpege en ny direktør til selskaberne. Det blev, som I er bekendt med, Bendt Mortensen. Og et stort ønske fra de investorvalgte var også at få en faglig kompetent person i bestyrelsen. Det blev Thyge Hansen, som er udpeget af Difko i et samarbejde med bestyrelserne. Bendt Mortensen tiltrådte efter bestyrelsesmøderne i efteråret 2011, og Thyge Hansen tiltrådte ved de netop afholdte bestyrelsesmøder. Velkommen til jer begge to, og til et forhåbentlig godt samarbejde. Fremtiden Vi vil arbejde for at optimere ejendommene til salg ved bl.a. at forsøge at få en længere uopsigelighed på lejeaftalerne i selskabets ejendomme. Tak til jer som er mødt frem og tak til dem som har vist deres tillid til bestyrelsen ved at sende deres fuldmagt til os. Til sidst vil jeg takke bestyrelsen for et godt samarbejde. Henning Foldager gennemgik herefter kort årsrapporten. Indledningsvis oplyste han, at den er forsynet med en blank revisionspåtegning. Lejeindtægter på 4,2 mio. kr. svarede til det budgetterede. Driftsomkostninger på 602 t.kr., var knap 100 t.kr. mindre end budgetteret, men højere end i 2010 som følge af, at der var sket udskiftning af varmeblæsere i Skanderborg ejendommen. Der er foretaget værdiregulering af selskabets ejendomme på i alt 1,7 mio. kr., idet afkastkravet til ejendommen i Skanderborg er ændret fra 7,75% til 8,25%, mens afkastkravet på ejendommen i København er ændret fra 8,40% til 7,75%. Herefter nærmer de bogførte værdier sig de priser, ejendommene er udbudt til.

4 4 Årets resultat var et overskud på 4,4 mio. kr. mod budgetteret 3,3 mio. kr. Der er indarbejdet en udlodning på kr. pr. anpart. Pr. 31. december 2011 er egenkapitalen kr., hvilket svarer til kr. pr. faktisk anpart efter udbetaling af kr. pr. anpart. Pr. 31. december 2011 var handelsprisen på selskabets anparter kr. pr. anpart. Med hensyn til restancer er 55 anparter i restance. Selskabet har 13 egne anparter. Debat Hasse Larsen spurgte bestyrelsen om, hvor mange anparter i selskabet de hver især har. Det kunne konstateres, at Henning Mortensen har en anpart, mens hverken Kim Riis Poulsen eller Henrik Pedersen har anparter i selskabet. Mogens Buschard fandt, at udlodningen bør hæves til kr. pr. anpart som budgetteret. Endvidere pointerede han, at det ikke er acceptabelt, hvis salgsbestræbelserne sættes i bero. Ejendommene skal sælges i henhold til generalforsamlingsbeslutning. Kim Riis Poulsen forklarede herefter, at der føres forhandlinger med PUMA om nogle tiltag på ejendommen. Der er behov for en del likviditet, men det skal gerne føre til en væsentligt længere uopsigelighed, hvorved ejendommen gøres mere salgsmoden. Herudover var der ikke yderligere bemærkninger, og dirigenten kunne dernæst konkludere, at beretningen var taget til efterretning, og årsrapport og dermed resultatdisponering, herunder den foreslåede udlodning på kr. pr. anpart, enstemmigt godkendt. Ad 5 Valg af tre personer, der indstilles udpeget til bestyrelsen for komplementaren Dirigenten oplyste, at bestyrelsen var villig til genvalg. Endvidere stillede Mogens Buschard op. Generalforsamlingen blev kortvarigt suspenderet, hvorefter Henning Mortensen oplyste, at han ønskede at trække sit kandidatur, da han var af den opfattelse, at selskabet var bedst tjent med, at Henning Pedersen og Kim Riis Poulsen blev siddende i bestyrelsen. Dirigenten kunne herefter konstatere, at Kim Riis Poulsen, Henrik Pedersen og Mogens Buschard var indvalgt i bestyrelsen. Ad 6 Eventuelle forslag fra kommanditisterne Der var ikke indkommet forslag fra kommanditisterne.

5 5 Ad 7 Eventuelt Da der ikke var flere bemærkninger, takkede dirigenten for god ro og orden og erklærede generalforsamlingen for afsluttet. Kim Riis Poulsen takkede Henning Mortensen for det gode samarbejde i bestyrelsen i årenes løb og bød dernæst Mogens Buschard velkommen. Holstebro, den 8. maj Henning Foldager Dirigent