LOKALPLAN NR. 93 og KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 5. Fanø Kommune. Boligområde ved Strandvejen/Haralds Toft i Nordby

Transkript

1 LOKALPLAN NR. 93 og KOMMUNEPLANTILLÆG NR. 5 Fanø Kommune Boligområde ved Strandvejen/Haralds Toft i Nordby Marts 2010

2 Hvad er en lokalplan? Ifølge Planloven skal der udarbejdes en lokalplan inden der igangsættes et større byggeri eller anlægsarbejde, foretages større nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelse af en ejendom. I øvrigt kan der altid udarbejdes lokalplan, når byrådet skønner, at det er nødvendigt. Byrådet kan i en lokalplan fastsætte bindende bestemmelser om f.eks. et areals anvendelse, bebyggelse og materialer, veje og stiers placering og udformning, friarealers placering og indretning samt bevaring af huse, bymiljøer og landskabstræk m.v. Sådanne bestemmelser skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyntagen til de eksisterende omgivelser og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommune. En lokalplan er desuden byrådets redskab til at sikre gennemførelsen af kommuneplanen. Lokalplanen kan dog indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse som kommuneplanen angiver. Offentlig høring Inden byrådet vedtager en lokalplan endeligt, offentliggøres et forslag til lokalplan i 8 uger. På den måde er det muligt for den enkelte borger at vurdere forslaget og eventuelt fremkomme med bemærkninger eller ændringsforslag inden byrådet vedtager lokalplanen endeligt. Lokalplanen tinglyses herefter på de ejendomme den omfatter og får bindende virkning for grundejere og brugere i området. Handlepligt Tilvejebringelse af en lokalplan betyder ikke forbud mod fortsættelse af eksisterende lovlig anvendelse af en ejendom, ligesom en lokalplan heller ikke medfører handlepligt til at realisere de anlæg, som er indeholdt i planen. Ændringer af eksisterende forhold, f.eks. ved om- og nybyggeri eller ved ændret anvendelse af bestående ejendomme, skal være i overensstemmelse med lokalplanen. Fremlæggelse Lokalplanforslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 8. oktober 2009 til den 11. februar

3 FANØ KOMMUNE - LOKALPLAN NR. 93 Boligområde ved Strandvejen/ Haralds Toft i Nordby. Indholdsfortegnelse Side Forord Lokalplanens formål Beskrivelsen 1.1 Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanens indhold 6 Illustrationsplan Redegørelsen 2.1 Lokalplanens forhold til regionplanen Lokalplanens forhold til kommuneplanen Zonestatus Lokalplanens forhold til kystnærhedszone Lokalplanens forhold til tinglyste deklarationer Teknisk forsyning Miljøvurdering af planer og programmer Tilladelser fra andre myndigheder Jordforurening Lokalplanen 1 Lokalplanens formål 11 2 Område og zonestatus 12 3 Områdets anvendelse 12 4 Områdets udstykning 12 5 Vej- og parkeringsforhold 12 6 Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering 13 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 14 9 Ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse Servitutter Retsvirkninger Påtaleret Vedtagelsespåtegning 16 Kortbilag 1 Matrikelkort 1: Kortbilag 2 Lokalplankort 1: Kortbilag 3 Lokalplankort 1: Kommuneplantillæg nr. 5 Kommuneplankort Lokalplanen er udarbejdet af Fanø Kommune, Teknisk Kontor i samarbejdet med Landinspektørerne Syd I/S, Esbjerg ( ) Udsnit af Kort- og Matrikelstyrelsens kort er gengivet med KMS's tilladelse, copyright KMS 1993/KD

4 Forord Fanø Byråd ønsker at styrke Fanø som bosætningskommune og sikre, at der kan ske en fortsat boligudbygning. Området ved Strandvejen og Haralds Toft kan udbygges i forlængelse af den planlagte boligudbygning syd for. Dette hæfte er udarbejdet for at tilvejebringe plangrundlaget for en sådan udbygning, og hæftet indeholder lokalplan nr. 93 for boligområde ved Strandvejen / Haralds Toft i Nordby og tillæg nr. 5 til Fanø Kommuneplan Det er lokalplanens formål, at sikre mulighed for opførelse af en boligbebyggelse med 6 dobbelthuse i den sydlige del af området samt en renovering og ombygning af eksisterende beboelsesejendom til max 6 lejligheder. Herudover er det lokalplanens hensigt, at den fremtidige bebyggelse opføres i proportioner og farvevalg, der får bebyggelsen til at fremstå harmonisk. 4

5 1.0 Beskrivelse 1.1 Beskrivelse af lokalplanområdet Lokalplanområdet omfatter et areal på ca m², som ligger syd for Strandvejen og øst for Haralds Toft i Nordby. Terrænet i planområdet ligger mellem kote ca.6.0 m og kote ca. 5.5 m DVR90 og falder ca. 0.5 m fra nord mod syd. De omkringliggende ejendomme øst og vest for området er opført i én etage og enkelte med udnyttet tagetage. Sydøst for lokalplanområdet ligger en tæt/lav andelsboligbebyggelse i én etage. Sydvest for området ligger en ældre ejendom med stråtækt bygning. I lokalplanområdet ligger en vinkelformet beboelsesbygning, der mod Strandvejen fremtræder som et længehus. Facaderne er vandskuret og saddeltaget er beklædt med skifer. Syd for beboelsen er opført 2 lagerhaller, som anvendes til oplag. Det øvrige areal syd for bygningerne ligger uberørt hen. Lokalplanområdet er forholdsvis fladt og 5

6 kun sporadisk beplantet med enkeltstående træer og buske langs afgrænsningen af området. 1.2 Lokalplanens indhold Med denne lokalplan er det hensigten at skabe det planlægningsmæssige grundlag for områdets anvendelse til etablering af en bebyggelse bestående af 12 boliger i form af 6 dobbelthuse samt renovere og ombygge den eksisterende beboelsesejendom til max. 6 boliger. Det er intentionen, at de eksisterende lagerhaller fjernes for at kunne realisere den påtænkte bebyggelse med 6 dobbelthuse. Lokalplanområdet opdeles i to delområder, således at den eksisterende beboelsesbygning mod nord ligger i delområde A og den påtænkte bebyggelse mod syd i delområde B. Anvendelsen som beboelse bevares i delområde A, dog gives der mulighed for at opføre flere beboelsesenheder end de 2 eksisterende. Delområde B udlægges til dobbelthuse, alternativt fritliggende enfamiliehuse til helårsbeboelse. Ved udstykning af delområde B skal grundstørrelsen ved dobbelthuse gennemsnitlig være mindst 800 m² pr. dobbelthus. Ved fritliggende enfamiliehuse skal grundstørrelsen være mindst 700 m² pr. bolig. Bebyggelsen i område B skal realiseres således, at området fremstår som en samlet bebyggelse. Derfor er der i lokalplanen fastsat bestemmelser vedrørende bygningshøjde, taghældning, materiale- og farvevalg m.m. Området vejbetjenes ad eksisterende overkørsel til Haralds Toft. Indenfor delområde B udlægges areal til privat fællesvej, der betjener de enkelte ejendomme. Der udlægges areal til en stiforbindelse i områdets syd-østlige hjørne som skaber forbindelse til boligområdet syd for ved Nørby Pedersens Toft. Stiforbindelsen skal sikre bløde trafikanter og give boligområderne sammenhæng på tværs. Nedenstående illustrationsplan viser en mulig anvendelse af området med 6 dobbelthuse i den sydlige del. 6

7 2.0 Redegørelsen 2.1 Lokalplanens forhold til regionplanen Lokalplanen er i overensstemmelse med Regionplan 2016 for Ribe Amt - nu Landsplandirektiv. 2.2 Lokalplanens forhold til kommuneplanen Kommuneplanens rammer er forudsætning for indholdet af lokalplanen. Lokalplanområdet ligger inden for kommuneplanens rammeområde 1.C.2 i Fanø Kommuneplan Område 1.C.2 er udlagt til bolig- og centerformål med mulighed for åben-lav bebyggelse i form af fritliggende parcelhuse med en bebyggelsesprocent på 40 for den enkelte ejendom. Lokalplanen er ikke i overensstemmelse med de rammer, der er fastlagt for området, hvorfor tillæg nr. 5 til Kommuneplan er udarbejdet sideløbende med denne lokalplan. Kommuneplantillægget er udarbejdet med henblik på, at muliggøre opførelse af dobbelthuse alternativt fritliggende enfamiliehuse og opførelse af etagebyggeri med mere end 2 boliger pr. ejendom. 2.3 Zonestatus Lokalplanområdet ligger i byzone. 2.4 Lokalplanens forhold til kystnærhedszone Fanø ligger i kystnærhedszonen. Derfor skal der, jf. Planlovens 16, redegøres for hvorledes en realisering af lokalplanen vil påvirke omgivelserne visuelt. I kystnærhedszonen skal der gives en funktionel og planlægningsmæssig begrundelse for at placere byggeri med en højde på mere end 8,5 m. Den maksimale bygningshøjde er fastsat til 7,0 m. Dette i forbindelse med den tilgrænsende bebyggelse bevirker, at de hensyn, som søges varetaget ved planlægning og administration af kystområderne, ikke tilsidesættes. Der sker således ingen væsentlige ændringer af kystlandskabet. 7

8 2.5 Lokalplanens forhold til tinglyste deklarationer I lokalplanområdet er der langs Strandvejen tinglyst en vejbyggelinie. Denne vejbyggelinie respekteres. De øvrige servitutter i lokalplanområdet har ingen betydning for lokalplanens realisering. 2.6 Teknisk forsyning Lokalplanområdet vandforsynes fra offentligt vandværk. Lokalplanområdet elforsynes via Sydvest Energi s ledningsnet. Lokalplanområdet ligger inden for Nordby Fjernvarmes forsyningsområde med tilslutningspligt til fjernvarme. Der er dog ikke tilslutningspligt for huse, der opfylder særlige energikrav. Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Fanø Kommune. Lokalplanområdet er omfattet af Regulativ for dagrenovation og genanvendelse for Fanø Kommune. Før anlægsarbejder igangsættes, skal der hos respektive ledningsejere indhentes oplysninger om placering af ledninger. Eksisterende ledninger skal respekteres og må ikke beskadiges. For ledninger i veje henvises til gældende regler. Såfremt det viser sig nødvendigt at etablere ledningsanlæg, transformerstationer m.m. på de enkelte parceller og havearealer, er grundejerne pligtige til, uden vederlag, at tåle dette i det omfang, det kan ske uden indskrænkelse i muligheden for opførelse af bebyggelse på grunden efter angivne retningslinier. 2.7 Miljøvurdering af planer og programmer Lokalplan nr. 93, boligområde ved Strandvejen/Haralds Toft er screenet for mulige miljøpåvirkninger jf. Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Ifølge den gennemførte screening vil en realisering af lokalplanen ikke medføre væsentlige miljøpåvirkninger af området. På den baggrund har Fanø Kommune besluttet, at der ikke skal udarbejdes en miljøvurdering af lokalplanen. 2.8 Tilladelse fra andre myndigheder Efter museumsloven 23 skal kulturministeren og de statslige og statsanerkendte museer gennem samarbejdede med plan- og fredningsmyndigheder sørge for at væsentlige bevaringsværdier sikres for eftertiden. I forbindelse med jordarbejdet, for eksempel ved bygge- og anlægsarbejder, kan der dukke spor af fortidsminder op, som ifølge Museumsloven kan forlanges undersøgt for bygherren regning. Med henblik på at undgå forsinkelser af anlægsarbejde og uforudset har bygherren mulighed for at få foretaget en forundersøgelse, inden afsættelsesarbejdet igangsættes. 8

9 2.9 Jordforurening Jf. Jordforureningslovens* 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (områdeklassificeret). Esbjerg Kommune, der er Miljømyndighed, har ikke kendskab til kilder til diffus forurening i lokalplanområdet, hvorfor det er kommunens indstilling, at området skal undtages fra områdeklassificeringen med virkning fra lokalplanens vedtagelsesdato. Denne beslutning kan kommenteres i lokalplanens høringsperiode. Kommentarer skal indsendes til Esbjerg Kommune, Torvegade 74, 6700 Esbjerg eller til miljo@esbjergkommune.dk. * Lovbekendtgørelse nr. 282 af 22. marts 2007 om forurenet jord. Del af areal mod syd, der udlægges til dobbelthuse, alternativt fritliggende enfamiliehuse. Andelsboligbebyggelsen syd for lokalplanområdet ses i baggrunden. 9

10 10

11 3.0 Lokalplanen Fanø Kommune Lokalplan nr. 93, boligområde ved Strandvejen/Haralds Toft i Nordby. I henhold til lov om Planlægning lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. August 2004 med senere ændringer fastsættes hermed følgende bestemmelser for det i 2 nævnte område. 1 Lokalplanens formål 1.1 Lokalplanen har til formål: at at at sikre områdets anvendelse fastlægges til boligformål for helårbeboelse, i form af tæt-lav bebyggelse, åben-lav bebyggelse og etagebebyggelse, muliggøre indretning af max. 6 lejligheder i eksisterende bygning sikre vejadgang til området fra Haralds Toft og fastlægge veje og stiers placering at sikre den arkitektoniske helhed i bebyggelsen, ved at fastlægge retningslinier for bebyggelsens udformning, materialer og farver. 11

12 2 Område og zonestatus 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag nr. 1 og omfatter matr.nr. 73 a og matr.nr. 73 be, Rindby By, Nordby. 2.2 Lokalplanen ligger i byzone. 3 Områdets anvendelse 3.1 Lokalplanområdet opdeles i områderne A og B, som vist på kortbilag Delområde A skal anvendes til etagebebyggelse med max. 6 boliger i eksisterende bygning med både vandrette og lodrette lejlighedsskel. Herudover må indrettes et kontorlokale til vicevært / pedel. 3.3 Delområde B skal som helhed anvendes til dobbelthuse (tæt-lav), alternativt fritliggende enfamiliehuse til helårsbeboelse (åben-lav). 3.4 Inden for lokalplanområdet kan opføres ny transformerstation og lignende forsyningsanlæg på højst 10 m². Materialevalget skal tilpasses omgivelserne og anlæggene skal afskærmes med beplantning. 4 Områdets udstykning 4.1 Udstykning må kun foretages i overensstemmelse med lokalplanens formål. 4.2 Ved udstykning af delområde B skal grundstørrelsen ved dobbelthuse gennemsnitlig være mindst 800 m² pr. dobbelthus, svarende til en gennemsnitlig grundstørrelse på 400 m² pr. bolig. Ved fritliggende enfamiliehuse skal grundstørrelsen være mindst 700 m² pr. bolig. Udlagt vejareal og stiareal indgår ikke i beregningen. 5 Vej- og parkeringsforhold 5.1 Adgang til delområde A og B skal ske fra Haralds Toft, som vist på kortbilag nr I delområde B reserveres og udlægges areal til sti og vej til vejbetjening af området, således som vist på kortbilag 3. Vejarealet skal udlægges i en bredde af 5 meter og anlægges med en bredde af mindst 3,8 meter. Der udlægges areal til en 2 m bred sti således som det fremgår af kortbilag I delområde A skal anlægges mindst 1 parkeringsplads pr. bolig. 5.4 I delområde B skal ved dobbelthuse udlægges mindst 1½ parkeringsplads pr. bolig og ved fritliggende enfamiliehuse mindst 2 parkeringspladser pr. bolig. 12

13 6 Ledningsanlæg m.v. 6.1 Bebyggelsen skal tilsluttes kollektive forsyningsanlæg i den udstrækning disse er tilgængelige i området og i henhold til bestemmelser for de enkelte forsyningsområder, dog kan huse, der opfylder særlige energikrav fritages for tilslutning. 6.2 Alle områdets forsyningsledninger skal udføres som jordledninger. 6.3 Affaldshåndtering skal ske i henhold til det til enhver tid gældende Regulativ for dagrenovation og genanvendelse for Fanø Kommune. 7 Bebyggelsens omfang og placering 7.1 For delområde A under ét må bebyggelsesprocenten ikke overstige 40. For delområde B må bebyggelsesprocenten ved bebyggelse med dobbelthuse ikke overstige 40 for området som helhed. Ved bebyggelse med fritliggende enfamiliehuse må bebyggelsesprocenten ikke overstige 30 for hver ejendom. 7.2 Bebyggelsens højde må ikke overstige 7,0 m over niveauplan fastsat i henhold til gældende bygningsreglement. Bebyggelse må opføres i op til 1 etage med udnyttelig tagetage. 7.3 I delområde A skal boligbebyggelse placeres mindst 2,5m fra naboskel. Øvrig bebyggelse såsom garage/carport/udhus skal placeres vinkelret på vejskel mod Strandvejen og min. 1,0 m fra naboskel 7.4 I delområde B skal bebyggelsen opføres efter en samlet plan. Boligbebyggelse skal placeres inden for de på kortbilag 3 viste byggefelter. 7.5 I delområde A skal garager, carporte og udhuse opføres som en samlet enhed. Der kan maximalt opføres én garage eller én carport og ét udhus pr. boligenhed. Herudover kan opføres én garage eller én carport og et udhus til vicevært / pedel. Garage/carport og udhus må max. udgøre 20 m² pr. boligenhed. 7.6 I delområde B kan opføres én garage eller én carport og ét udhus pr. boligenhed. Garage/carport og udhus skal være sammenbygget i forbindelse med beboelsesbygningen og må opføres uden for byggefeltet. Garage/carport og udhus må max. udgøre 20 m² pr. boligenhed. 7.7 Tinglyst byggelinie langs Strandvejen opretholdes 1. 1 Byggelinie tinglyst den 22/3 1965, Fanø Kommune har påtaleretten. 13

14 8 Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 8.1 Facader skal opføres i blødstrøgne teglsten og fremstå som blank mur, pudset eller vandskuret murværk. Mindre facadepartier, f.eks. brystninger, karnapper og gavltrekanter samt garager, carporte og udhuse kan udføres i andre materialer. 8.2 Tage skal som helhed fremstå med skifer eller tegl i farverne sort eller rødlig. Tage på hovedhuse skal udføres som symmetriske saddeltage med en taghældning på mellem 40º og 50º. 8.3 Garager, carporte og udhuse skal udføres med fladt tag. 8.4 Der må ikke anvendes reflekterende og blanke bygningsmaterialer. 8.5 Vinduer og døre kan udføres i træ, mahogni eller metal. 8.6 Farver på udvendige bygningsoverflader, døre og vinduer må ikke være signalfarver (ren gul, rød grøn og blå). 8.7 Ingen form for skiltning og reklamering må finde sted, undtaget herfor er almindelig nummer- og navneskilte. 8.8 Tagrender og nedløb skal udføres i zink eller kobber. 8.9 Solenergianlæg må kun opstilles på terræn eller indbygges i tagkonstruktionen og må ikke være synligt fra offentlig vej. 9 Ubebyggede arealer 9.1 I delområde A skal der udlægges mindst 100 m 2 sammenhængende grønt fællesareal. 9.2 Ubebyggede arealer, herunder kørsels- og parkeringsarealer skal ved beplantning, befæstelse og lignende gives et ordentligt udseende. 9.3 Udendørs oplagring eller henstilling af campingvogne, lystbåde og andre uindregistrerede køretøjer må ikke finde sted. 9.4 Hegn ved veje, grønne arealer og i naboskel må kun etableres som levende hegn/hæk. 10 Grundejerforening 10.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige ejere af ejendomme indenfor hvert af lokalplanens delområder. 14

15 10.2 Grundejerforeningen i område A skal oprettes, når byrådet kræver det, dog senest når 50% af lejlighederne er færdigindrettede. Grundejerforeningen i område B skal oprettes, når byrådet kræver det, dog senest når 50% af bebyggelsen i område B er opført Grundejerforeningens vedtægter og ændringer heri skal godkendes af Fanø byråd, og vedtægterne/ændringerne skal senest èn måned efter generalforsamlingens vedtagelse indsendes til byrådets godkendelse Grundejerforeningen har til formål at forestå drift, ren- og vedligeholdelse af de i 5 nævnte vejarealer samt de fælles grønne opholdsarealer i 9. Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, som i medfør af lovgivningen henlægges til foreningen. Grundejerforeningen kan varetage medlemmernes fælles interesser af enhver art i forbindelse med de ejendomme, der henhører under foreningens område. Grundejerforeningen er berettiget til ved opkrævning hos medlemmerne og / eller ved optagelse af lån, at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelsen og administrationen af foreningens opgaver, samt til at kræve fornøden sikkerhed herfor. Grundejerforeningen er pligtig at tage skøde på de i 5 nævne private vejarealer Dertil kommer, at grundejerforeningen skal forestå fremtidig pleje af øvrige plantninger i området som helhed. 11 Forudsætning for ibrugtagning af ny bebyggelse 11.1 Ny bebyggelse må ikke tages i brug før denne er tilsluttet de i 6 nævnte ledningsanlæg Ny bebyggelse må ikke tages i brug før den i 10 nævnte grundejerforening er oprettet. 12 Servitutter 12.1 Servitut tinglyst den 17. august 1926 vedr. opsætning af skilte og andet aflyses i forbindelse med endelige vedtagelse af nærværende lokalplan Servituvt tinglyst den 22. marts 1965 vedr. en vejbyggelinie fra Strandvejen bibeholdes. Vejbyggelinien er indtegnet på kortbilag nr. 2 efter analogt tinglysningsrids. 15

16

17

18 18

19

20 20

21

22 22

23 Tillæg nr. 5 til Kommuneplan Område nr. 1.C.7 Boligområde ved Strandvejen/Haralds Toft Fanø Kommune Marts

24 Fanø Kommune Tillæg nr. 5 til Fanø Kommuneplan for et boligområde ved Strandvejen/ Haralds Toft, Nordby. Formål Formålet med tillægget er at tilvejebringe det kommuneplanmæssige grundlag for områdets anvendelse til bebyggelse med dobbelthuse, fritliggende enfamiliehuse og etagebebyggelse. Med lokalplan nr. 93 fastlægges nærmere bestemmelser for områdets anvendelse, bebyggelsens omfang, udformning og ydre fremtræden. Redegørelse Det er intentionen, at tillægget muliggør opførelse af dobbelthuse, alternativt fritliggende enfamiliehuse. Ligeledes åbnes der mulighed for etagebeboelse langs Strandvejen. Miljøvurdering Tillæg nr. 5 til Fanø Kommuneplan er screenet og skal ikke miljøvurderes efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er, at tillæg nr. 5 til Fanø Kommuneplan ikke fastlægger rammer, der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi indholdet af kommuneplantillægget ikke indvirker væsentligt på miljøet. Fremtidige rammebestemmelser Med vedtagelse af forslaget til kommuneplantillæg nr. 5 fastsættes følgende fremtidige rammebestemmelser for område 1.C.7 i Fanø Kommuneplan for et boligområde ved Strandvejen / Haralds Toft i Nordby. Rammeområde 1.C.7 Gældende rammer Fremtidige rammer Anvendelse Bolig og centerformål - det vil sige butikker og lignende, som p.g.a. miljømæssige, arkitektoniske, areal, parkerings og tilkørselsbehov ikke kan indpasses i område 1.C.1 Bebyggelsens karakter Åben lav bebyggelse i form af fritliggende parcelhuse. Boligformål med tilhørende kollektive anlæg, der kan indpasses i området uden genvirkninger for omgivelserne. Tæt-lav bebyggelse i form af dobbelthuse, alternativt åbenlav bebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse samt etagebebyggelse. 24

25

26 26

27