Status på det danske boligmarked

Transkript

1 Status på det danske boligmarked Køge den 31. januar 2018 v/ Troels Theill Eriksen, Dansk Ejendomsmæglerforening Dagsorden Dansk økonomi Renteudviklingen Boligmarked Udviklingen Boligbyder Teknisk insolvens Nye regler Demografien Bobler 1

2 Bred fremgang i dansk økonomi Beskæftigelsen stiger Investeringerne stiger Privatforbruget stiger (opsparing, forbrugertillid, formuer) Prognose fra sidste måned Ændring i procent Kilde: Økonomi- og Indenrigsministeriet 2

3 Realkreditrenternes limbodans Uden kursskæring og bidrag AAA AA+ AA AA- til A- BBB+ til BBB- BB+ til B- CCC+ og lavere Standard & Poors 3

4 Renterne i USA stiger Boligmarkedet 4

5 Salg af enfamiliehuse, Udviklingen i antallet af parcelhushandler fra * Kilde: Boligmarkedsstatistikken *2017 er første 3 kvartaler i 2017 og sidste kvartal i %-10% -10% % 10%-25% 25%-50% 50%-138,5% 5

6 Christiansø Bornholm Hjørring Kommunenavne Thisted Jammerbugt Vesthimmerland Rebild Morsø Mariager Fjord Skive Lemvig Struer Holstebro Viborg Tønder Aabenraa Sønderborg Frederikshavn Brønderslev Læsø Aalborg Randers Norddjurs Favrskov Syddjurs Herning Silkeborg Aarhus Ringkøbing-Skjern Skanderborg GribskovHelsingør Halsnæs Ikast-Brande Hillerød Fredensborg HorsensOdder Samsø Odsherred Frederikssund Egedal Billund Vejle Hedensted Kalundborg Varde Holbæk Lejre Roskilde Greve Fredericia Solrød Nordfyns Esbjerg Vejen Kolding Middelfart Kerteminde SorøRingsted Køge Fanø Odense Slagelse Stevns Haderslev Assens Nyborg NæstvedFaxe Faaborg-Midtfyn Ærø Svendborg Langeland Lolland Allerød Vordingborg Guldborgsund Hørsholm Rudersdal Furesø Lyngby-Taarbæk Gladsaxe Gentofte Ballerup Herlev København Albertslund Rødovre GlostrupFrederiksberg Høje-Taastrup Brøndby Ishøj Hvidovre Tårnby Vallensbæk Dragør Antallet af parcelhushandler i 2017 i forhold til gennemsnittet siden 2004 Kilde: Boligmarkedsstatistikken NB er første 3 kvartaler i 2017 og sidste kvartal i %-10% -10% % 10%-25% 25%-50% 50%-80% 6

7 Priser og salg Villaer og rækkehuse Salgspris pr. kvm. Antal salg Region Landsdel Ændring i Ændring i pct. pct. Region Hovedstaden ,4% ,2% København by ,5% ,1% Københavns omegn ,3% ,9% Nordsjælland ,0% ,9% Bornholm ,3% ,1% Region Sjælland ,5% ,2% Østsjælland ,3% ,7% Vest- og Sydsjælland ,0% ,5% Region Syddanmark ,3% ,0% Fyn ,0% ,7% Sydjylland ,5% ,4% Region Midtjylland ,0% ,5% Østjylland ,6% ,5% Vestjylland ,8% ,5% Region Nordjylland ,6% ,7% Nordjylland ,6% ,7% Hele landet ,2% ,6% Kilde: Boligsiden.dk Salgstid, nedslag og udbud Villaer og rækkehuse Region Landsdel Region Hovedstaden København by Københavns omegn Nordsjælland Bornholm Region Sjælland Østsjælland Vest- og Sydsjælland Region Syddanmark Fyn Sydjylland Region Midtjylland Østjylland Vestjylland Region Nordjylland Nordjylland Hele landet Salgstid Nedslag i procent af nedtagningspris Antal til salg Ændring i Ændring i pct. procentpoint ,6% 3,5 % 3,0 % -0,5% ,2% 3,3 % 2,3 % -1,0% ,4% 3,6 % 3,3 % -0,2% ,5% 3,5 % 3,0 % -0,5% ,7% 3,8 % 3,2 % -0,6% ,4% 4,1 % 3,7 % -0,4% ,5% 3,0 % 2,6 % -0,3% ,8% 5,1 % 4,6 % -0,5% ,2% 5,0 % 4,8 % -0,2% ,0% 5,2 % 5,2 % 0,0% ,7% 4,9 % 4,5 % -0,4% ,1% 4,3 % 3,9 % -0,4% ,9% 4,0 % 3,5 % -0,5% ,9% 5,2 % 5,0 % -0,2% ,5% 5,0 % 4,3 % -0,7% ,5% 5,0 % 4,3 % -0,7% ,8% 4,2 % 3,8 % -0,4% Kilde: Boligsiden.dk 7

8 Ændring i salget af enfamiliehuse i kreds 3 s kommuner Faxe Sorø Odsherred Lejre Ringsted Vordingborg Næstved Køge Guldborgsund Stevns Slagelse Holbæk Lolland Kalundborg -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% Kilde: Boligsiden.dk Enfamiliehuspriser Lolland Vordingborg Faxe Guldborgsund Køge Næstved Lejre Sorø Odsherred Ringsted Stevns Holbæk Kalundborg Slagelse -2% 0% 2% 4% 6% 8% 10% 12% 14% Kilde: Boligsiden.dk 8

9 Boligbyrder, % af indkomst Boligbyrden viser, hvor stor en andel af indkomsten efter skat, en parfamilie med børn skal betale til boliglån og boligskatter (ejendomsværdiskat og grundskyld), hvis de vil købe et gennemsnitligt parcelhus på 150 kvadratmeter i lokalområdet. Realkreditlånet er med afdrag og fast rente over 30 år og finansierer 80% af boligens værdi. Banklånet er med afdrag over 20 år og finansierer 20%. Indkomsten er gennemsnitsindkomst efter skat (uden formueindkomster) for en lokal parfamilie med børn. Udgifterne til lån er efter rentefradrag. Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Nedslag i procent af nedtagningspris, enfamiliehuse Lolland Guldborgsund Odsherred Vordingborg Kalundborg Holbæk Slagelse Sorø Maks. siden Faxe Stevns Næstved Ringsted Køge Lejre 0% 5% 10% 15% 20% 25% Kilde: Boligsiden.dk 9

10 Salgstiden i dage i 2017 og 2015, enfamiliehuse Lolland Guldborgsund Sorø Vordingborg Kalundborg Odsherred Holbæk Slagelse Stevns Ringsted Næstved Faxe Lejre Køge Kilde: Boligsiden.dk Færre enfamiliehuse til salg i Vest- og Sydsjælland Kilde: Boligsiden.dk 10

11 Færre teknisk tabsgivende køb - boliger der er købt dyrere, end de kan sælges for K2 2004k3 2004k4 2005k1 2005k2 2005k3 2005k4 2006k1 2006k2 2006k3 2006k4 2007k1 2007k2 2007k3 2007k4 2008k1 2008k2 2008k3 2008k4 2009k1 2009k2 2009k3 2009k4 2010k1 2010k2 2010K3 2010K4 2011k1 2011k2 2011k3 2011k4 2012k1 2012k2 2012k3 2012k4 2013K1 2013K2 2013K3 2013K4 2014K1 2014K2 2014K3 2014K4 2015K1 2015K2 2015K3 2015K4 2016K1 2016K2 2016K3 2016K4 2017K1 2017K2 Ejerlejligheder Enfamiliehuse Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Ny boligbeskatning Der gives en skatterabat for boliger købt før 2021, men ikke for boliger købt fra og med 2021 Højere vurderinger mange steder Lavere skattesatser Skattelettelser til nogle Tilbagebetalinger til nogle 11

12 Nye vurderinger Forventet gennemsnitlig automatisk tilbagebetaling fordelt på kommuner i forbindelse med udsendelsen af de nye vurderinger i 2019 Kilde: ICE (ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger), skatteministeriet Nye vurderinger Forventet procentvis reduktion i skattebetaling for nuværende boligejere ved overgangen til den nye model for boligbeskatning i 2021 Kilde: ICE (ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger), skatteministeriet 12

13 Nye vurderinger Gennemsnitlige skatterabatter for ejerboliger i 2021 fordelt på kommuner Kilde: ICE (ImplementeringsCenter for Ejendomsvurderinger), skatteministeriet Flere førstegangskøbere på vej i DK Potentielle førstegangskøbere Aldersfordelingen 50 år i Danmark om 5 år (år 2022) Seniorer Antal personer år flere personer i aldersklassen år om 5 år Aldersfordelingen i Danmark i dag (år 2017) 70 år flere personer i aldersklassen år om 5 år år 2 år 4 år 6 år 8 år 10 år 12 år 14 år 16 år 18 år 20 år 22 år 24 år 26 år 28 år 30 år 32 år 34 år 36 år 38 år 40 år 42 år 44 år 46 år 48 år 50 år 52 år 54 år 56 år 58 år 60 år 62 år 64 år 66 år 68 år 70 år 72 år 74 år 76 år 78 år 80 år 82 år 84 år 86 år 88 år 90 år 92 år 94 år 96 år 98 år 100+ år Kilder: Danmarks Statistik og DE Alder 13

14 FORVENTNINGER TIL UDVIKLINGEN DET KOMMENDE ÅR 4. KVARTAL 2018 I FORHOLD TIL 4. KVARTAL 2017 (PCT.) FORVENTNINGER TIL UDVIKLINGEN DET KOMMENDE ÅR 4. KVARTAL 2018 I FORHOLD TIL 4. KVARTAL 2017 (PCT.) PRISER LIGGETIDER ENFAMILIEHUSE LAVERE UÆNDREDE HØJERE ENFAMILIEHUSE LÆNGERE UÆNDREDE KORTERE Region Hovedstaden Kbh. & Fr. berg Kom Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Aarhus Kommune Region Nordjylland Hele Landet Region Hovedstaden Kbh. & Fr. berg Kom Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Aarhus Kommune Region Nordjylland Hele Landet PRISER LIGGETIDER EJERLEJLIGHEDER LAVERE UÆNDREDE HØJERE EJERLEJLIGHEDER LÆNGERE UÆNDREDE KORTERE Region Hovedstaden Kbh. & Fr. berg Kom Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Aarhus Kommune Region Nordjylland Hele Landet Region Hovedstaden Kbh. & Fr. berg Kom Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Aarhus Kommune Region Nordjylland Hele Landet Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Bobleforanstaltninger 5% i udbetaling - november 2015 Vejledning for vækstområder - januar 2016 Begrænsninger for låntagere med høj gæld 14

15 Vejledning for vækstområder 1. februar 2016 Vælges lån med variabel rente bør man kreditgodkendes til en fast rente på dagens rente på 1%pts og minimum 4% Ved gældsfaktor på mellem 4 og 5 bør formuen være positiv, selvom prisen på boligen skulle falde 10% Ved en gældsfaktor på over 5 bør formuen være positiv, selvom prisen på boligen skulle falde 25% (unge kunder med høj jobsikkerhed er undtaget) Hvis ikke kunden har solgt sin bestående bolig, inden der underskrives købsaftale vedrørende en ny bolig, bør kundens økonomi derfor som hovedregel være så robust, at kunden efter overtagelse af boligen kan betale aftalte renter og afdrag på begge boliger, indtil instituttet forventer, at den bestående bolig er solgt, dog i minimum 6 måneder. Medfører kundens køb af en bolig, at kunden vil have mere end to boliger, bør kunden kunne betale renter og afdrag på alle boliger i den periode, instituttet forventer, at kunden vil have boligerne, dog i mindst 12 måneder. Endvidere bør instituttet sikre sig, at kundens formue er robust. Den bør således som hovedregel fortsat være positiv, hvis kundens boliger i vækstområder falder 40 pct. i værdi samtidigt med, at kunden får tab på eventuelle andre spekulative aktiver mv. Dette formuekrav gælder dog ikke for kunder, der alene har mere end to boliger pga. forældrekøb eller fritidsbolig. Husholdninger med høj gæld 1. januar 2018 LTI (Loan-to-Income) på over 4 og over 60% belåning giver følgende lånerestriktioner: Ingen lån med rentebinding på under 5 år Kun mulighed for afdragsfrihed, hvis man tager et lån med 30 års rentebinding 15

16 Indtægstskrav - køb af 70m2 lejlighed i Kbh Rentestigning på 2%pts. Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening Seneste prisudvikling til og med december 2017 Kilde: Boligsiden.dk 16

17 Olso og Stockholm Olso Gældskvoten må ikke være højere end 5. Ved køb af bolig nr. 2 kræves minimum 40% i udb. Ved 1. bolig kræves 15%. Der skal afdrages på lån, der overstiger 60%. Kunder skal klare en rentestigning på 5%pts. Stockholm Egenbetaling på 15% Førstegangskøbere med en boliggældsfaktor på over 4,5 og over 60% belåning skal afdrage mindst 4% om året. Sommerhusmarkedet 17

18 Sommerhushandler (4 kvartalers glidende gennemsnit) Sommerhuspriser (4 kvartalers glidende gennemsnit) 18

19 Sommerhuse til salg (Indeks januar 2004=100) Liggetider, sommerhuse (12 måneders glidende gennemsnit) 19

20 Handler med sommerhuse, kreds Køge ,0% 200,0% Lejre ,9% 44,7% Faxe ,3% 32,1% Guldborgsund ,9% 29,7% Holbæk ,3% 32,7% Kalundborg ,1% 49,1% Lolland ,5% 26,3% Næstved ,7% 14,8% Odsherred ,8% 26,6% Ringsted ,0% 83,3% Slagelse ,3% 40,2% Sorø ,0% 83,3% Stevns ,9% 17,6% Vordingborg ,2% 10,2% Kilde: Boligsiden.dk Forventninger til det kommende år PRISER LIGGETIDER SOMMERHUSE LAVERE UÆNDREDE HØJERE SOMMERHUSE LÆNGERE UÆNDREDE KORTERE Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Hele Landet Region Hovedstaden Region Sjælland Region Syddanmark Region Midtjylland Region Nordjylland Hele Landet Kilde: Dansk Ejendomsmæglerforening 20

21 Forhøjelse af bundfradrag v/sommerhusudlejning Bundfradragene er blevet pristalsreguleret således: De første kr. i 2018 ( kr. i 2017) er skattefrie, hvis du lejer ud privat. De første kr. i 2018 ( kr. i 2017) er skattefrie, hvis du lejer ud gennem bureau. Regeringens intention om at hæve bundraget yderligere, og som står i regeringsgrundlaget, er fortsat ikke vedtaget. Afslutning Tak for jeres tid 21

22 Ejerlejlighedsmarkedet Salg af ejerlejligheder,

23 Priser og salg Ejerlejligheder Salgspris pr. kvm. Antal salg Region Landsdel Ændring i Ændring i pct. pct. Region Hovedstaden ,4% ,8% København by ,2% ,2% Københavns omegn ,5% ,7% Nordsjælland ,4% ,7% Bornholm ,1% Region Sjælland ,9% ,7% Østsjælland ,9% ,3% Vest- og Sydsjælland ,1% ,3% Region Syddanmark ,2% ,0% Fyn ,1% ,9% Sydjylland ,2% ,7% Region Midtjylland ,4% ,6% Østjylland ,0% ,7% Vestjylland ,7% ,1% Region Nordjylland ,6% ,3% Nordjylland ,6% ,3% Hele landet ,6% ,6% Kilde: Boligsiden.dk Salgstid, nedslag og udbud Ejerlejligheder Salgstid Nedslag i procent af nedtagningspris Antal til salg Region Landsdel 2017 Ændring i Ændring i Ændring i pct. pct. procentpoint Region Hovedstaden ,8% ,4% 2,0 % 2,0 % 0,0% København by ,2% ,6% 1,8 % 1,9 % 0,1% Københavns omegn ,7% ,6% 2,4 % 2,1 % -0,3% Nordsjælland ,7% ,3% 2,7 % 2,8 % 0,1% Bornholm ,1% Region Sjælland ,7% ,2% 3,5 % 2,7 % -0,9% Østsjælland 712-6,3% ,5% 1,8 % 1,4 % -0,4% Vest- og Sydsjælland ,3% ,9% 4,7 % 3,5 % -1,2% Region Syddanmark ,0% ,0% 3,9 % 3,2 % -0,7% Fyn 775 7,9% ,1% 3,7 % 2,9 % -0,8% Sydjylland ,7% ,7% 4,2 % 3,5 % -0,7% Region Midtjylland ,6% ,4% 2,8 % 2,7 % -0,1% Østjylland ,7% ,8% 2,7 % 2,5 % -0,2% Vestjylland 354 1,1% ,3% 3,5 % 4,5 % 1,0% Region Nordjylland ,3% ,9% 2,7 % 2,0 % -0,7% Nordjylland ,3% ,9% 2,7 % 2,0 % -0,7% Hele landet ,6% ,8% 2,4 % 2,3 % -0,1% Kilde: Boligsiden.dk 23

24 Ejerlejlighedshandler, kreds Køge ,5% 6,6% Lejre ,3% 14,3% Faxe ,3% 9,1% Guldborgsund ,5% 0,0% Holbæk ,1% 27,1% Kalundborg ,6% 120,0% Lolland ,2% 57,1% Næstved ,4% 14,4% Odsherred ,0% 7,1% Ringsted ,8% 17,9% Slagelse ,4% 23,3% Sorø ,2% 50,0% Stevns ,0% 300,0% Vordingborg ,2% 58,0% Kilde: Boligsiden.dk Afslutning Tak for jeres tid 24