FIOMAGRUNDEN PLANOPLÆG. Byrådet besluttede den 31. oktober 2018 at sælge Fiomagrunden inkl. et parkeringsareal syd for grunden som option i udbuddet.

Save this PDF as:
 WORD  PNG  TXT  JPG

Størrelse: px
Starte visningen fra side:

Download "FIOMAGRUNDEN PLANOPLÆG. Byrådet besluttede den 31. oktober 2018 at sælge Fiomagrunden inkl. et parkeringsareal syd for grunden som option i udbuddet."

Transkript

1 FIOMAGRUNDEN PLANOPLÆG Byrådet besluttede den 31. oktober 2018 at sælge Fiomagrunden inkl. et parkeringsareal syd for grunden som option i udbuddet. Planoplægget beskriver de eksisterende planbindinger samt administrationens anbefalinger for de planmæssige bindinger for det fremtidige plangrundlag. Marts Frederikssund Kommune

2 Eksisterende forhold 3 Plangrundlag 3 Øvrige forhold 3 Fremtidigt plangrundlag 5 Nyt plangrundlag 5 Lokalplan 5 Kommuneplantillæg 7 Kortbilag 8 Kortbilag 1 - Afgrænsning 8 Kortbilag 2 - Delområder 9 Kortbilag - Facadelinjer 10 Kortbilag 4 - Vejadgang og stiforbindelse 11 2

3 Eksisterende forhold Plangrundlag Lokalplaner Området er omfattet af fire lokalplaner: Lokalplan nr. 30: Rammelokalplan for Bykernen i Frederikssund. Lokalplan nr. 055: Temalokalplan for parkeringsforholdene i Frederikssund. Lokalplan nr. 60: Lokalplan for skilte og facader. Lokalplan nr. 14: Lokalplan for et område ved Bakkegade og Jernbanegade Kommuneplanramme Området er omfattet af kommuneplanramme C Bymidten i kommuneplan Øvrige forhold Zoneforhold Byzone Jordforurening Kirkegade er kortlagt på vidensniveau V1 (måske forurenet). En del af Bakkestræde 1B og 2 er kortlagt på vidensniveau V2 (dokumentation for forurening). Før ejendommene kan anvendes til boligformål kræves en tilladelse efter 8 i Jordforureningsloven. En tilladelse efter 8 kræver, at der er lavet en forureningsundersøgelse og en risikovurdering i forhold til den ønskede arealanvendelse. Drikkevandsinteresser En del af områdets østlige del ligger i et område med drikkevandsinteresser. Kystnærhedszonen Området ligger inden for kystnærhedszonen. Klimatilpasning Områdets mindste kote er 3,0. Risikoen for, at området bliver oversvømmet ved højvandshændelser er minimal. Bilag IV arter Der kan muligvis være flagermus i bygningerne i området. Ved nedrivning og ændret anvendelse af bygninger, skal det vurderes om der beskadiges eller ødelægges yngle eller rasteområder for dyrearter på habitatdirektivets bilag IV liste. Kirkebyggelinje Området er omfattet af en kirkebyggelinje fra Frederikssund Kirke. Inden for 300 meter fra en kirke er det forbudt at opføre bebyggelse, som er over 8,5 meter højt. 3

4 I tilfælde, hvor kirken er omgivet af bymæssig bebyggelse i hele beskyttelseszonen, gælder forbuddet dog ikke. Området er derfor ikke underlagt de restriktioner, der gælder for kirkebyggelinjen. Eksisterende bebyggelse Inden for området er følgende bygninger registreret med høj bevaringsværdi (ikke fredet): Dok om fælles brandmur/gavl mv. (matr.nr. 133) Dok om forsynings-/afløbsledninger mv. (matr.nr. 135a). Bakkestrædet 1: Bevaringsværdi 3 Kirkegade 16: Bevaringsværdi 3 Det er muligt at nedrive eksisterende bygningsmasse inden for området. Servitutter Dok om slagtehus mv. (matr.nr. 105a, 105b og 134) Dok om overkørsel, fælles ind- og udkørsel (matr.nr. 104, 105a, 105b og 134) Dok om at matr.nr. 104, 105a og 105b kun må sælges i forening (matr.nr. 104, 105a, 105b og 134) S0001 Dok om forsynings-/afløbsledninger, tilslutningspligt mv. (matr.nr. 134, 105a, 105b og 134). 4

5 Fremtidigt plangrundlag Nyt plangrundlag Med udganspunkt i Byrådets beslutning den 31. oktober 2018, anbefaler administrationen følgende planmæssige bindinger for det fremtidige plangrundlag. Lokalplan Ud fra Byrådets beslutning den 31. oktober 2018 om, at området kun må anvendes til boligformål, vurderer administrationen, at der skal udarbejdes en ny lokalplan for området jf. Planlovens 13, stk. 3. Afgrænsning af området Området afgrænses som vist på kortbilag 1. Området inddeles i to delområder, som vist på kortbilag 2. Delområde 1 omfatter matrikelnummer 104, 105a, 105b, 135b samt en del af matrikelnummer 133, 134 og 135a Frederikssund Bygrunde. Delområde 1 har et areal på ca m² Delområde 2 omfatter en del af matrikelnummer 7000bd, Frederikssund Bygrunde. Delområde 2 har et areal på ca m² I alt: ca m² Anvendelse Delområde 1 må anvendes til boligformål, herunder tæt-lav og/eller etagebebyggelse. Delområde 2 må anvendes til boligformål, herunder tæt-lav og/eller etagebebyggelse, såfremt bindingerne for offentlig parkering overholdes. Ny boligbebyggelse Facaderlinjerne, som vist på kortbilag 3, skal bebygges med mindst 70 % af bebyggelsens facade i facadelinjen. Hjørnet Kirkegade/Bakkegade skal bebygges. Boligbebyggelse skal have en arkitektonisk variation i forhold til bebyggelsernes geometri og materialevalg. Der skal udarbejdes skyggediagrammer af boligbebyggelsen. Privat parkering Der skal mindst etableres 0,6 bilparkeringspladser pr. etagebolig og 1 bilparkeringsplads pr. øvrig bolig inden ibrugtagning af ny boligbebyggelse. Det skal mindst etableres 2 cykelpakeringspladser pr. bolig inden ibrugtagning af ny boligbebyggelse. Offentlig parkering Den offentlige parkering inden for delområde 2, som vist på kortbilag 2, skal enten bevares eller genetableres inden for afgrænsningen af området, som vist på kortbilag 1. Der skal som minimum etableres følgende antal parkeringspladser udover de private parkeringspladser: 37 standard parkeringspladser. 2 handicapparkeringspladser. 6 parkeringspladser med ladestander, forbeholdt elbiler. I alt 45 parkeringspladser, hvilket svarer til antallet af de nuværende offentlige parkeringspladser inden for delområde 2. Parkeringspladserne skal etableres inden ibrugtagning af ny boligbebyggelse. Den offentlige parkering skal følge kommunens til enhver tid gældende praksis. Frederikssund Kommune forbeholder sig retten til at ændre vilkår for den offentlige parkering. Grundejer står for drift og vedligeholdelse af alle parkeringspladser på området - både offentlige og private. Vilkår og betingelser for den offentlige parkering foretages ved en deklaration, som tinglyses på ejendommen. 5

6 Vejadgang Lokalplanområdet må kun have vejadgang fra Kirkegade, som vist efter principperne på kortbilag 4. Cykelsti og fortov En mindre del af matrikelnummer 133, 134 og 135a Frederikssund Bygrunde langs Bakkegade er ikke med i afgrænsningen af området. Området er ikke med i afgrænsningen, da arealet reserveres til cykelsti og fortov i den vestlige side af Bakkegade mellem krydset Kirkegade/Bakkegade og krydset Bakkestrædet/Bakkegade. Stiforbindelse Der skal etableres en stiforbindelse for fodgængere, der forbinder Bakkegade med Bakkestrædet (kortbilag 4). Signalanlæg Der bør etableres et signalanlæg i krydset Bakkegade/Ågade for at sikre de bløde trafikanter. Vandhåndtering Området er separatklaokeret i henhold til spildevandsplan , hvilket betyder, at spildevand og overfladevand løber i hver sin ledning. Området skal tilsluttes i henhold til Frederikssund Kommunes spildevandsplan Hvis der befæstes mere areal end afløbskoefficienten giver lov til at lede til 6 kloak, skal der etableres forsinkelse inden for matriklen, før vandet ledes til forsyningens regnvandsledning. Ved forsinkelse skal løsningerne som udgangspunkt tilføre rekreative kvaliteter f.eks. ved at bassiner udformes som naturlige regnvandssøer eller som synlige rekreative byrumselementer. Vandforsyning Området er vandforsynet af Novafos. Varmeforsyning Området er forsynet ved fjernvarme. Ejendommene med matrikelnumrene 104, 105a, 134 og 135a er pålagt tilslutningspligt til et kollektivt varmeforsyningsanlæg. Indenfor tilslutningspligtområder skal bebyggelse som udgangspunkt kræves tilsluttet energiforsyning i overensstemmelse med tilslutningspligten. Ansøgninger om dispensation fra tilslutningskravet skal dog imødekommes, hvis bebyggelsen opfylder bygningsreglementets krav til lavenergibyggeri. Støj Der skal foretages støjberegninger fra Bakkegade for at undersøge om grænseværdierne overholdes for boliger og udearealer. Der skal foretages afskærmende foranstaltninger såfremt grænseværdierne ikke overholdes. Opholdsarealer Det skal etableres opholdsarealer, der skal indrettes som have-/gårdanlæg eller åbent fælles- og friareal til ophold for områdets beboere. En del af opholdsarealet skal etableres som lege og bevægelsesområder, der kan anvendes for områdets beboere. En del af opholdsarealerne kan etableres som terrasser, altaner, balkoner eller lignende, under forudsætning af, at disse placeres solrigt og vendt mod syd eller vest. Affaldshåndtering Frederikssund Kommunes regulativ for husholdningsaffald skal overholdes for at sikre en hensigtsmæssig håndtering og opsamling af dagrenovation fra bebyggelsens husstande. De nærmere regler for opsamlingsmateriel og adgangsveje fremgår af kommunens regulativ for husholdningsaffald. Det anbefales at tage kontakt til kommunens affaldsteam for at høre om mulighederne for forskellige affaldsløsninger.

7 Gundejerforening/Ejerforening Der skal oprettes en grundejerforening/ ejerforening med medlemspligt for samtlige ejere inden for området. Grundejerforeningen/ejerforeningen skal oprettes senest når Frederikssund Kommune kræver det. Grundejerforeningen/ejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af fællesarealer og fællesanlæg. Kommuneplantillæg Afhængigt af det konkrete projekt, skal der muligvis udarbejdes et kommuneplantillæg, da en fremtidig lokalplan skal være i overensstemmelse med den eksisterende kommuneplanramme for området. Afgrænsning af området Afgrænsning af kommuneplantillægget bliver identisk med lokalplanafgrænsningen. Se kortbilag 1. 7

8 Kortbliag 1 - Afgrænsning m Afgrænsning Matrikelskel Bygninger 8

9 Kortbliag 2 - Delområder m Delområde 1 Delområde 2 Afgrænsning Matrikelskel Bygninger 9

10 Kortbliag 3 - Facadelinjer m Facadelinje Bakkegade Facadelinje Kirkegade Afgrænsning Matrikelskel Bygninger 10

11 Kortbliag 4 - Vejadgang og stiforbindelse m Vejadgang fra Kirkegade Stiforbindelse Afgrænsning Matrikelskel Bygninger 11