SOLRØD KOMMUNE TEKNIK OG MILJØ

Transkript

1 SOLRØD KOMMUNE TEKNIK OG MILJØ NOTAT Emne: Til: Redegørelse for servicetjek af lokalplan for Jersie Kystområde, Nord og lokalplan for Jersie Kystområde, Syd Økonomi-, teknik- og miljøudvalget Dato: 1. november 2018 Sagsbeh.: AFI Sagsnr.: P Lokalplan for Jersie Kystområde, Nord og Lokalplan for Jersie Kystområde, Syd blev endeligt vedtaget af Byrådet den 15. april Det primære formål med lokalplanerne er, at bibeholde områdets særlige karakter i ændringen fra sommerhus- til helårsbebyggelse. I marts 2016 vedtog Byrådet en ny lokalplan for Solrød Strand Kystområde 316.4, hvor blandt andet de bebyggelsesregulerende bestemmelser blev opdateret, og der blev skabt udvidede muligheder for at bygge i to etager. Dette skete på baggrund af et servicetjek af den tidligere lokalplan 316.2, Solrød Kystområde. Administrationen har løbende modtaget forespørgsler om en opdatering af de bebyggelsesregulerende bestemmelser og udvidede byggemuligheder i lokalplanerne for Jersie Kystområde i lighed med lokalplan 316.4, Solrød Strand Kystområde. I august 2018 vedtog Økonomi-, teknik- og miljøudvalget at igangsætte et servicetjek af lokalplan for Jersie Kystområde, Nord og Lokalplan for Jersie Kystområde, Syd. Administrationen har i forbindelse med servicetjekket besigtiget kystområdet med henblik på at foretage en konkret vurdering af matrikelstørrelser, områdets karakter, vejbredde mm. Ligeledes er der afholdt et dialogmøde med Jersie Strands Grundejerforening og Søndre Jersie Strands Grundejerforening. Administrationen vurderer, at nedenstående bestemmelser er relevante i en eventuel revision af lokalplanerne for området. Nogle bestemmelser er en opdatering af bestemmelserne i de eksisterende lokalplaner, mens andre er tilføjelser inspireret af lokalplan for Solrød Strand Kystområde. Følgende paragraffer har administrationen vurderet bør indgå i en revision: Område og zonestatur - delområder - 2 Området opdeles i to delområder, idet det indstilles at etageantallet øges til to etager i Jersie Kystområde, Nord, men fastholdes i Jersie Kystområde, Syd med en etage med udnyttet tagetage. Dette af hensyn til den omkringliggende natur og boligområdet karakter. Vej-, sti- og parkeringsforhold - vejudlæg og byggelinjer - 5 Arealet mellem en byggelinje og en vejs vejmidte må ikke bebygges. Byggelinjens og vejens bredde er derfor afgørende for afstanden mellem bygningerne på hver side af en vej. Afstanden bidrager til områdets tæthed samt en sikker trafikafvikling. Vejudlæggene og byggelinjerne i Jersie Kystområde, Syd og Nord er af varierende bredde med en klar tendens til bredde vejudlæg og byggelinjer. C:\Users\afi\Desktop\Revision af diverse lokalplaner\jersie\redegørelse for servicetjek af lokalplan for Jersie Kystområde, Nord og lokalplan Jersie Kystområde, Syd.docx

2 Administrationen indstiller, at byggelinjerne i lokalplanområdet gennemgås og, hvor relevant, reduceres til 2,5 meter fra vejskel. For vejudlæg med en bredde på mindre end 5 meter tildeles særlige byggelinjer, således at afstanden mellem bygninger på begge sider af en vej altid er mindst 10 meter. En reduktion af byggelinjerne vil flere steder forbedrer borgernes byggeretter. Vej-, sti- og parkeringsforhold - parkeringsforhold - 5 De eksisterende lokalplaner behandler ikke behovet for private parkeringsplader. Administrationen indstiller derfor, at der ved en revision af lokalplanerne stilles krav om minimum to parkeringspladser ved til-, om- eller nybygning af beboelse. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - bebyggelsesprocent - 6 Bebyggelsesprocenten er i dag 25 for den enkelte ejendom, inkl. den del af ejendommens grundareal, der i matriklen er udlagt til vej. Der er borgerønsker, herunder også fra nævnte grundejerforeninger, om 30 procent på lige fod med kystområdet langs Solrød Strand. Administrationen indstiller, at bebyggelsesprocenten forhøjes til 30 for den enkelte ejendom, inkl. den del af ejendommens grundareal, der i matriklen er udlagt til vej, samt at der uanset grundstørrelse, med Byrådets tilladelse, kan opføres en bolig med et etageareal op til 110 m 2. Bebyggelsens omfang, placering og udformning etageantal - 6 I forbindelse med mødet med grundejerforeningerne Søndre Jersie Strands Grundejerforening og Jersie Strand Grundejerforening udtrykte begge foreninger bekymring for, at en ændring af etageantallet fra en etage med udnyttet tagetage til to etager vil medføre indkigsgener. Grundejerforeningerne har efterfølgende understreget denne bekymring på skrift over for kommunen. Administrationen har besigtiget området. Det åbne kystlandskab ved Jersie Kystområde Syd er karakteriseret ved en stor åben marsk-lignende flade med gode visuelle kontakter til vandet. Landskabet fremstår enkelt med begrænset beplantning, ekstensiv græsning og store vandflader. Som kontrast hertil rejser den eksisterende bebyggelse sig og markerer starten på den bymæssige bebyggelse. Kystlandskabet ved Jersie Kystområde, Syd, som er omfattet af Natura 2000 Ølsemagle og Staunings Ø, har en bredde på op til 650 meter, mens arealet ud for Jersie Kystområde Nord har en bredde på ned til 200 meter. Kystlandskabet i syd er i kraft af sin bredde mere dominerende end i nord. Overgangen mellem bebyggelse og kystlandskab er i nord i højere grad præget af beplantning, hvorfor bebyggelse her fremstår mere afdæmpet i det samlede landskabsbillede. Jersie Kystområde Syd afgrænses mod nord af Jersie Strandpark, og kan derfor med rette betragtes som et selvstændigt boligområde i forhold til resten af kystområdet nord for strandparken. Med baggrund i besigtigelsen af området er det administrationens vurdering, at en forøgelse af etageantallet til to etage i det sydlige kystområde vil medføre en for dominerende bygningsmasse, der risikerer at skubbe til den balance der i dag er mellem bebyggelse og naturområde. For så vidt angår det nordlige kystområde er det administrationens vurdering, at en forøgelse af etageantallet til to etager her ikke vil fremstå ligeså massiv eller fremmed grundet det mindre dominerende naturområde, mere beplantning samt den visuelle sammenhæng med Solrød Strand Kystområde, hvor der ligeledes er mulighed for at bygge i to etager. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - mindre bygninger - 6 De gældende lokalplaner bestemmer, at garager, carport/udhuse og lignende mindre bygninger, som ikke sammenbygges med beboelseshuset, højst må gives et areal på 50 m 2 i alt og at der højst må opføres tre sådanne bygninger på hver ejendom. Der har tidligere være behov for at begrænse antallet af mindre bygninger i området, men i takt med at områdets forandring fra sommerhusbebyggelse til helårsbebyggelse er denne bestemmelse ikke længere tidssvarende. 2

3 Administrationen indstiller derfor, at bestemmelsen ikke videreføres i en revision af lokalplanerne for området. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - det skrå højdegrænseplan mod vej - 6 Administrationen indstiller, at nedenstående to bestemmelser indskrives i en eventuel revision af lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler bygningers placering i forhold til naboskel. Samme bestemmelser er gældende i den eksisterende lokalplan for Solrød Strand Kystområde: Bygningers stueplan og bygninger i 1 etage eller 1 etage med udnyttet tagetage: Bygningens stueplan skal placeres minimum 2,5 meter fra naboskel og skal desuden placeres bag byggelinje i forhold til vej og sti jf. 5. For garager, carporte og lignende mindre bygninger gælder dog bygningsreglementets afstandsbestemmelser mod naboskel. Facadehøjden må, inklusive evt. trempel på maksimalt 1 meter, ikke overstige 4 meter, inklusiv murkrone. Dog kan 40% af den enkelte facade gives en højde på op til 6,5 meter, såfremt denne placeres minimum 5 meter fra naboskel/frem til byggelinje mod vej og sti, jf. 5. Bygninger i 2 etager: Bygningens 2. etage skal placeres minimum 7,5 meter fra naboskel og skal desuden placeres bag byggelinje i forhold til vej og sti jf. 5 tillagt 5 meter. Dog kan 40% af den enkelte facade placeres minimum 5 meter fra naboskel/frem til byggelinje mod vej og sti. Facadehøjden må ikke overstige 6,5 meter til skæring mellem ydermur og oversiden af tagflade og skal overholde det skrå højdegrænseplan jf. 6. Der må ikke opføres tagterrasse over 2. etage. Bebyggelsens omfang, placering og udformning kælder - 6 lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler højde på kældre. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende Kælder med underside af loft højere end 1,25 meter over naturligt terræn, medregnes som en etage og skal opfylde lokalplanens bestemmelser for 2 etager. Bebyggelsens omfang, placering og udformning tage - 6 lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler tagvinkler. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende Tage med vinkel på mere end 50 grader medregnes som en etage og skal opfylde lokalplanens bestemmelser for 2 etager. Bebyggelsens omfang, placering og udformning kviste - 6 lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler kviste. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende Kviste og lignende må opføres med en maksimal højde på 6,5 meter og skal placeres minimum 5 meter fra naboskel. Kviste med en samlet bredde, der overstiger 40% af facadens længde medregnes som en etage og skal opfylde lokalplanens bestemmelser for 2 etager. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - tagterrasse og altaner - 6 Administrationen indstiller, at nedenstående bestemmelser indskrives i en eventuel revision af lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler tagterrasser og altaner. Bygningers stueplan og bygninger i 1 etage eller 1 etage med udnyttet tagetage: Altaner op til 15 m 2 kan tillades ovenpå bebygget areal i stueetage, uden at der er tale om to fulde etager. 3

4 Bygninger i 2 etager: Tagterrasser, altaner og lignende må hver maksimalt være 30 m 2. Tagterrasser, altaner og lignende på mere end 15 m 2 hver medregnes som en etage og skal placeres minimum 7,5 meter fra naboskel og placeres bag byggelinje i forhold til vej og sti jf. 5 tillagt 5 meter. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - det skrå højdegrænseplan - 6 lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler kviste i forhold til det skrå højdegrænseplan. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende lokalplan for Solrød Strand Kystområde: På tagflader, der overholder det i 6 definerede skrå højdegrænseplan, må kviste der er mindre end 2,5 meter brede overstige det skrå højdegrænseplan. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - vinduer - 6 lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler placering af vinduer med henblik på at hindre indbliksgener. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende Vinduer i etager over stueplan samt tagterrasser, altaner og lignende må ikke anbringes nærmere naboskel end 5 meter. Dette er en særregel i forhold til Bygningsreglementet, der tillader vinduer i en afstand af 2,5 meter fra naboskel i tagetager. Vinduer og kviste orienteret mod øst på ejendomme med strandbyggelinje (facader vinkelret på naboskel) undtages fra denne regel. Mellem 2,5 meter og 5,0 meter fra naboskel kan der dog etableres ovenlysvinduer under forudsætning af, at disse placeres med underkant af vindue minimum 2 meter over 1. sals gulvkote. Det er ikke tilladt at etablere hems under ovenlysvindue med denne placering. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - hævede terrasser - 6 lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler placering af hævede terrasser med henblik på at hindre indbliksgener. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende Mellem naboskel og 2,5 meter fra skel tillades hævet terrasse på maksimalt 30 cm over terræn. Mellem 2,5 meter og 5,0 meter fra skel må opføres hævet terrasse med kote op til overside af stueetagens gulvkote. Bebyggelsens omfang, placering og udformning - vedvarende energi - 6 lokalplanerne i området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler private energianlæg. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende Solfangeranlæg og solceller må ikke overstige 1,5 meter over tagflade og 8,5 meter over terræn, og skal overholde det skrå højdegrænseplan. Bebyggelsens ydre fremtræden - skiltning - 7 lokalplanerne i området, idet bestemmelsen i de gældende lokalplaner ikke stemmer overens med retningslinjen om skiltning i Solrød Kommuneplan Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende I området må der kun opsættes erhvervsmæssig skiltning ved hoveddør svarende til henvisningsskilte for læger, advokater o. lign. Skiltet skal placeres på bygningen i tilknytning til husnummer og/eller navneskilt med en maksimal størrelse på 30x50 cm. 4

5 Ubebyggede arealer kystsikring - 8 Byrådet vedtog i marts 2018, at en kystsikring øst for Strandvejen skal bestå af en naturlig udbygning af den eksisterende kystsikring ved Karlstrup og Solrød Strand samt et landdige i den sydlige del af kommunen ved Jersie Strand. Flere forskellige forslag til landdigets placering er blevet fremført: landværts Strandstien, havværts Strandstien eller på selve Strandstien (hvorved denne hæves). Der er udfordringer forbundet med alle tre løsninger herunder, at diget nogle steder placeres meget tæt på enkelte grundejeres haver og huse eller inden for et Natura 2000-område. Idet dige-projektets konkrete udformning fortsat ikke er på plads indstiller administrationen, at dige-projektet ikke behandles i en eventuel revision af lokalplanerne for Jersie Kystområde, Syd og Nord. Behandles dige-projektet i én selvstændig lokalplan for hele kyststrækningen sikres en samlet planlægning af hele kystsikringen. Ubebyggede arealer ophævelse af strandbyggelinjen - 8 Hele kyststrækningen langs Solrød Kommune er omfattet af strandbeskyttelseslinjen, som er en forbudszone, hvor alle tilstandsændringer kræver dispensation fra naturbeskyttelseslovens 15. Med ændringen af naturbeskyttelsesloven i juni 2017 gælder forbuddet dog ikke følgende inden for 15 meter af beboelsen i lovligt etablerede haver: Mindre bygninger, anlæg og installationer såsom en mindre terrasse i terræn niveau, et højbed, et gyngestativ/sandkasse eller et skur/drivhus på op til 10 m 2, hvis der ikke er et skur i forvejen. Der er ligeledes mulighed for at få dispensation fra strandbeskyttelseslinjen til at opstille en mindre bænk på egen grund eller uden for haven. Ved strandene har klubber, foreninger og institutioner mulighed for at etablere mindre faciliteter som skure til omklædning eller til opbevaring af fx kajakker eller fiskeudstyr, bålhytter, madpakkehytter, shelters og lignende, hvis de opføres i tilknytning til eksisterende anlæg, fx ved en parkeringsplads eller vejnedkørsel, og hvis kommunalbestyrelsen har vedtaget en lokalplan for området til dette formål. Kyststrækningen i Solrød Kommune er derudover pålagt en strandbyggelinje. Der må ikke opføres nogen form for bebyggelse øst for strandbyggelinjen. Kommunens strandbyggelinje er således mere restriktiv end strandbeskyttelseslinjen der administreres af staten. Strandbyggelinjens manglende digitale placering gør linjen svær at administrere, idet der er op til 1 meters usikkerhed på linjens placering. I praksis betyder dette, at byggesagsbehandlingen op af strandbeskyttelseslinjen og strandbyggelinjen altid kræver en landinspektørerklæring, der fastlægger linjernes præcise placering i forhold til et påtænkt byggeri. Administrationen indstiller, at strandbyggelinjens relevans vurderes i forbindelse med en eventuel revision af områdets lokalplaner. Ubebyggede arealer parkering og anlæg - 8 Administrationen indstiller, at nedenstående bestemmelser indskrives i en eventuel revision af lokalplanerne for området, idet de gældende lokalplaner ikke behandler parkering af diverse køretøjer og mini-vindmøller på privat grund. Samme bestemmelse er gældende i den eksisterende På egen grund tillades parkering af én indregistreret campingvogn, ligesom trailer samt mindre trailerbårne både uden køl, som joller, kanoer og lignende tillades opbevaret på den del af grunden, som ikke er privat fællesvej. Køretøjer over kg må ikke parkeres på privat grund. Der må ikke opføres mini-vindmøller eller lignende inden for lokalplanområdet. 5