Generelle forhold for den ansøgte bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne: Grundens bredde er ca. 22 meter.

Transkript

1 Internt notatark Carsten Christensen Dalsgårdsvej Ålborg Dato: Sagsnr.: Journal.nr: 18/24244 Helhedsvurdering, sags nr Vedr. : Fastlæggelse af niveauplan og overskridelse af det skrå højdegrænseplan Adresse : Stranden 34A, 6000 Kolding Matr. nr. : 3g, Rebæk By, Dalby Helhedsvurderingen sker på baggrund af bestemmelserne i bygningsreglement BR18, 187. Ejendommen er ikke omfattet af tinglyste deklarationer med bebyggelsesregulerende bestemmelser. Generelle forhold for den ansøgte bebyggelses samlede omfang og indvirkning på omgivelserne: 1) Grundens størrelse: Stranden 34a, 6000 Kolding, matr.nr.3g, Rebæk By, Dalby er udstykket fra Stranden 34, 6000 Kolding, matr.nr. 3d, Rebæk By, Dalby. Ejendommen har en grundstørrelse på 787 m 2, hvilket overholder bygningsreglement BR18 s bestemmelse om mindste grundstørrelse på 700 m 2 ved fritliggende enfamiliehus. Grunden er udstykkes fra en ejendom på 1574 m2, hvor der tidligere lå et enfamiliehus i en etage med sadeltag. Grunden har et relativt stort terrænspring. Sydlige naboskel er beliggende i kote Det vestligt stiskel er beliggende fra 9.24 ned til 6.55 ved vejen. Det østlige naboskel er beliggende fra 9.13 ned til 5.51 ved vejen. Grunden har altså et terrænspring på op til 3.73 meter. Grundens bredde er ca. 22 meter. 2) Bebyggelsens afstand til naboskel, vej og sti og anden bebyggelse på samme grund: Bebyggelsens afstand til det vestlige skel mod sti er 4.6 meter og bebyggelsens afstand til det østlige naboskel er 2.7 meter. Mod vejskel er afstanden mellem 4 til 15 meter. Mod det sydlige naboskel er afstanden mellem 8,8 til 18,5 meter. Der er sket en mindre tilretning fra oprindelig projekt til nuværende bebyggelsen er rykket 20 cm længere væk fra det østlige naboskel og førstesalen er indskrænket 40 cm og der er fjernet et udhæng. Bebyggelsen overholder bygningsreglementets bestemmelser vedrørende mindste afstand til skel. By- og Udviklingsforvaltningen Nytorv Kolding Byggesag Tlf.: Mail: byggesag@kolding.dk Sagsbehandler: Britt Elisabeth Marshall Tlf.: Mail: brem@kolding.dk

2 3) Bebyggelsens etageantal og højde, herunder bebyggelsens højde i forhold til skel, vej og sti og anden bebyggelse på samme grund: Bebyggelsens etageantal er 2 med kælder bebyggelsen har en højde på 6,8 meter fra indlagt niveauplan. Fastlæggelse af niveauplan Jf. bygningsreglement BR måles højder for bebyggelser på skrånende terræn fra et eller flere niveauplaner, der fastsættes af kommunalbestyrelsen. Der skal ved fastlæggelse tages hensyn til terrænforholdene på tilstødende grunde og karakteren af omliggende bebyggelse, samt skabes rimelige bebyggelsesmuligheder og adgangsforhold til den pågældende grund. Der er indlagt niveauplan i kote 7,6. Niveauplanet er beregnet ud fra hvor bebyggelsen ønskes placeret - 4 hjørnekoter for byggefeltet (kote 9.13, 8.36, 7.04 og 6.73) og 1 kote midt på det ønskede byggefelt (6.91). Ved denne beregning er de høje koter i det sydlige naboskel ikke medregnet og de valgte hjørnekoter for byggefeltet svarer umiddelbart til det omkringliggende terræn. Generelt er karakteren af omliggende bebyggelse på Stranden er 1 ½ etages bebyggelse med sadeltag og garage i kælderniveau (nabobebyggelsen Stranden 32 er opført i en højde af 7,3 meter fra terræn i 1 ½ plan plus kælder). Der er ligeledes opført ny bebyggelse i to etager på Stranden. Mange ejendomme i området er omfattet af en deklaration, hvorefter der maksimalt kan bygges i en etage. I området forekommer der både nyt og ældre byggeri. Det vurderes, at det fastlagte niveauplan tager et rimeligt hensyn til terrænforholdene på de bagvedliggende og tilstødende grunde samtidigt med, at der skabes rimelig byggemulighed og adgangsforhold for grunden. Det vurderes, at den ønskede bebyggelse svarer til det, der bygges i området. Bebyggelsens overskridelse af det skrå højdegrænseplan Den ønskede bebyggelse vil have en højde på 6,8 meter fra det indlagte niveauplan i kote 7.6. Bebyggelsen overskrider det skrå højdegrænseplan mod vestlige naboskel med 1,13 meter og mod østlige naboskel med 0,31 meter. Jævnfør bygningsreglementet BR skal kommunalbestyrelsen foretage en helhedsvurdering, såfremt der er forhold ved et byggeri, der hverken eller delvist er reguleret af eller opfylder bestemmelserne om byggeretten i Der foretages derfor en konkret helhedsvurdering ift. overskridelsen af det skrå højdegrænseplan. Vurderingen er, at overskridelsen af det skrå højdegrænseplan ikke har en indvirkning på muligheden for indblik mod syd. Bebyggelsens første sal kunne indskrænkes, men der ville stadig være samme mulighed for indblik mod syd. Bebyggelsen kunne alternativt opføres i 1 ½ etage med sadeltag og 8.5 meters højde, eventuelt med kviste, hvor der ville være samme mulighed for indblik fra første salen mod de omkringliggende naboer. Bemærkning til partshøring Fastlæggelse af niveauplan og overskridelsen af det skrå højdegrænseplan er sendt til partshøring ved omkringliggende ejendommen. Der er indkommet bemærkninger fra de tre sydlige bagvedliggende ejendomme. Disse bemærkninger går på forringelse af udsigt, forringelse af herlighedsværdi for eksisterende beboere, forringelse af bagvedliggende boligers markedsværdi og indbliksgener. Udsigt er ikke reguleret i byggeloven og forvaltningen kan derfor ikke inddrage forringelse af udsigt i sagsbehandlingen. Det kan påpeges, at der i et boligområde må forvente, at der kommer byggeri, som i en eller anden grad kan påvirke den enkeltes udsyn. Det er ligeledes ikke givet, at der vil ske en forringelse af markedsværdien, og kommunen har ikke hjemmel til at inddrage dette i sagsbehandlingen. Side 2

3 4) Bebyggelsens etageareal og bebyggelsesprocent: Bebyggelsens etageantal er 2 og bebyggelsesprocenten vil være max. 30 %. Bebyggelsens etageareal vil være ca. 220 m 2, kælderareal ca. 150 m 2, overdækkede arealer ca m 2. Kommunalbestyrelsen kan ikke nægte at godkende en bygningshøjde, når højden ikke overstiger 2 etager og 8,5 meter målt fra terræn. Jf. byggelovgivningen medregnes bebyggelsens kælder ikke som en etage, idet kælderens loft er beliggende mindre end 1,25 meter over udvendigt terræn. Kælderen anvendes til carport, garage, bryggers og depotrum. Idet kælderens loft er under 1,25 meter over det udvendige terræn, skal kælderen ikke medregnes i etagearealet. Ved etagearealberegningen ses der bort fra blotlæggelse af en side i kælderen, hvor dette vil være uundgåeligt i forbindelse med etablering af adgangsforhold til kælderen, f.eks. ved indkørsel/port til carport. Inden der meddeles en byggetilladelse, skal bebyggelsesprocenten efterregnes og alle relevante arealer skal medregnes også altaner med lukkede gulve. 5) De ubebyggede arealers indretning såsom opholdsarealer, legeområder, parkeringsarealer samt adgangs- og tilkørselsarealer: Der etableres opholdsareal, som terrasse på terræn, på syd facaden af bebyggelsen. Der ud over etableres altaner på syd facaden og på nordfacaden. Der etableres indkørsel via Stranden, og der etableres carport og garage i kælderniveau. Der terrænreguleres op til 0.7 meter i forhold til eksisterende terræn, største terrænregulering sker mod det østlige naboskel på grund af grundens udformning. Planmæssige forhold med områdeangivelse (kommuneplan, lokalplan, servitutter mv.): Kommuneplan / lokalplan område Kommuneplanramme 1017.B1 Ejendommen er, som en af de få i området, ikke omfattet af lokalplan eller tinglyst deklaration af 1963 med bebyggelsesregulerende bestemmelser. Det er derfor alene bygningsreglement BR18, der regulerer bebyggelsen på Stranden 34a. Anvendelsen Bygningshøjde Etageantal Bebyggelsesprocent Partshøring Havebolig område Maksimalt 8,5m jf. Byggeloven Maksimalt 1 ½ etage Maksimalt 30% Sendt til 5 omkringliggende ejendommen - Der er modtaget indsigelser fra de tre bagvedliggende ejendomme Side 3

4 Øvrige kommentarer og hovedkonklusion på helhedsvurdering: Det er vurderet, at den ønskede bebyggelse ikke vil ændre væsentligt på lys- og skyggeforhold i forhold til nabobebyggelsen. Forvaltningen finder, at der kan være mulighed for øgede indbliksgener set i forhold til det enfamiliehus, der tidligere lå på ejendommen. Det gamle enfamiliehus var i 1 etage med sadeltag. Forvaltningen finder dog, at eventuelle gener ikke vil være mere end hvad der kan forventes i et bebygget parcelhuskvarter med skrånende grunde. De øvre liggende grunde vil ligeledes have mulighed for indblik til de nedre liggende ejendom. Generelt i et parcelhuskvarter, hvor bebyggelse ofte kun ligger med 5 meters afstand, vil der være mulighed for indblik til nabobebyggelsen. Indbliksgenerne er vurderet til ikke at være direkte, da bebyggelsens afstand mod de sydlige/bagvedliggende ejendomme er mellem 8-18,5 meter Vurderingen er, at overskridelsen af det skrå højdegrænseplan ikke har en indvirkning på muligheden for indblik mod syd. Bebyggelsens første sal kunne indskrænkes, men der ville stadig være samme mulighed for indblik mod syd. Bebyggelsen kunne alternativt opføres i 1 ½ etage med sadeltag og 8.5 meters højde, eventuelt med kviste, hvor der ville være samme mulighed for indblik fra første salen mod de omkringliggende naboer. Forvaltningen vurderer, at bebyggelsens omfang, med to etager, er sædvanligt for nybyggeri på Stranden. Det skønnes, at den ønskede bebyggelse ikke vil ændre væsentligt på karakteren af eksisterende bebyggelse i området og at bebyggelsens omfang svarer til, hvad der forventes i området. Bemærkninger: Det bemærkes, at den omhandlende ejendom ikke er pålagt tinglyst deklaration med bestemmelser om etageantal og det derfor alene er bygningsreglementet, der regulerer bebyggelse på ejendommen. Der er tidligere meddelt byggetilladelser til opførelse af bebyggelse i to etager på Stranden. Kommunen har altså ikke tidligere benyttet sig af muligheden for at nedlægge forbud jf. planlovens 12 stk. 3, hvorefter kommunalbestyrelsen kan modsætte sig opførelse af bebyggelse i byzone, når bebyggelsen er i strid med bestemmelser i kommuneplanens rammedel. Det forudsættes derfor, at lighedsprincippet må være gældende og at der ligeledes kan opføres bebyggelse i to etager på Stranden 34a. Der er ligeledes ved tidligere byggetilladelser til nyopførelse af bebyggelse på Stranden meddelt tilladelse til overskridelse af det skrå højdegrænseplan - Der kan bl.a. henvises til Stranden 40: overskridelse mellem 1-2,1 meter), Stranden 40a: overskridelse mellem 2,8-2,9), Stranden 40b: indlagt niveauplan i kote 8 og overskridelse på en side med 1 meter. Side 4

5 Vurderingspunkter ud fra de generelle kriterier i BR18,. 188: Vurderingspunkter: 1) Bebyggelsens samlede omfang skal være hensigtsmæssig i forhold til dens anvendelse og svare til det sædvanlige i karréen, kvarteret eller området eller til det, der tilstræbes i området. - Kommuneplan, lokalplan, servitutter mv Ved bebyggelse kan det vurderes, hvad der er det sædvanlige i kvarteret eller området. Rammebestemmelserne i kommuneplanen kan være vejledende vedr. anvendelsesbestemmelsen, grundstørrelsen, etageantal, bebyggelsesprocent, bygningshøjden kan være vejledende for hvad der tilstræbes i området (Kan også håndhæves via PL; 12, stk. 3). OBS Bestemmelserne om bebyggelsesregulerende forhold i BR18, kap. 8, gælder ikke, hvis en lokalplan eller byplanvedtægt fastsætter andre bestemmelser om de pågældende forhold ( 166). 2) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse sikres tilfredsstillende lysforhold for bebyggelsen og nabobebyggelsen samt sikres mod væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunden. Rammebestemmelserne i kommuneplanen kan være vejledende vedr. anvendelsesbestemmelsen, grundstørrelsen, etageantal, bebyggelsesprocent, bygningshøjden kan være vejledende for hvad der tilstræbes i området. I områder med tæt bynært bebyggelse, må der forventes større indbliksgener end i et åben villakvarter. Ved fastlæggelse af afstande skal det sikres, at vinduer, altaner og lignende ikke giver væsentlige indbliksgener i forhold til anden bebyggelse på samme grund og på nabogrunde ( 192). For at sikre tilfredsstillende lysforhold og forhindre væsentlige indbliksgener skal fastlæggelsen af bebyggelsen højde og etageantal ske under hensyn til afstand og højde i forhold til anden bebyggelse og friarealer på samme grund smat til nabobebyggelse og denne friarealer ( 195). Kommune kan bede om uddybende materiale til belysning af projektet i form af skyggediagram og visualisering ( 10, stk. 2 og 13, stk. 3). Forvaltningens vurdering i denne sag: Det er vurderet, at bebyggelsens samlede omfang, med et boligareal på ca. 220 m 2, er hensigtsmæssig i forhold til bebyggelsens anvendelse som bolig. Bebyggelsen svarer til det nyeste opførte i kvarteret typisk funkisstil i to etager - Der opføres bolig i 2 etager med kælder og med en højde målt fra niveauplan på 6,8 meter. Bebyggelsen overholder afstandskravet til skel mod nabo, vej og sti. Det vurderes, at den ønskede bebyggelse ikke ændrer væsentligt på lys- og skyggeforhold for nabobebyggelsen, og at der er sikret tilfredsstillende lysforhold for bebyggelsen. Ejendommen er beliggende nord for de parter, der har indsendt bemærkninger til høringen. Afstanden til naboskel er overholdt, se redegørelsen. Bebyggelsen, i to etager, er lavere, end hvis det blev opført i 1 ½ etage med sadeltag, som ville overholde byggeretten og det skrå højdegrænseplan jf. BR18. Forvaltningen finder, at der kan være mulighed for øgede indbliksgener set i forhold til det enfamiliehus, der tidligere lå på ejendommen. Det gamle enfamiliehus var i 1 etage og med sadeltag. Forvaltningen vurderer dog, at eventuelle gener ikke vil være mere, end hvad der kan forventes i et bebygget parcelhuskvarter med skrånende grunde. De øvre liggende grunde vil ligeledes have mulighed for indblik til de nedre liggende grunde. Generelt i et parcelhuskvarter, hvor bebyggelse ofte kun ligger med 5 meters afstand, vil der være mulighed for indblik imellem nabobebyggelsen. Indbliksgenerne vurderes til ikke at være direkte, da bebyggelsens afstand mod de sydlige/bagvedliggende ejendomme er mellem 8,5-18,5 meter. Vurderingen er, at overskridelsen af det skrå højdegrænseplan ikke har en indvirkning på muligheden for indblik mod syd. Bebyggelsens første sal kunne indskrænkes, men der ville stadig være samme mulighed for indblik mod syd. Bebyggelsen kunne alternativt opføres i 1 ½ etage med sadeltag og 8.5 meters højde, eventuelt med kviste, hvor der ville være samme mulighed for indblik fra første salen mod de omkringliggende naboer. Side 5

6 Vurderingspunkter: 3) Der skal være tilfredsstillende friarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse, herunder opholdsarealer for beboere, brugere og beskæftigede jf Til en bebyggelse skal der udlægges arealer af en passende størrelse i forhold til bebyggelsens anvendelse, omfang og beliggenhed i form af opholdsarealer, arealer til opbevaring af affald og arealer til parkering. Opholdsarealer skal placeres på terræn. Hvor dette ikke kan ske, kan opholdsarealer placeres på et overdækket eller hævet gårdareal, eller de kan delvist etableres på et tagareal eller større altaner ( 394). De ubebyggede arealer kan være fælles for flere ejendomme, men skal sikres ved tinglysning ( 395). Forvaltningens vurdering i denne sag: Grunden er på 787 m 2 og bebyggelsesprocenten må max være 30 %. Det vurderes, at der ved opførelse af den ønskede bebyggelse vil være tilfredsstillende friarealer og opholdsarealer i forhold til bebyggelsens anvendelse som enfamiliehus. 4) ) Der skal under hensyn til bebyggelsens anvendelse være tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere, herunder redningsberedskabet, jf I forbindelse med opførelse af nyt fritliggende enfamiliehus etableres ny overkørsel fra Stranden. Det vurderes, at der derved sikres tilfredsstillende adgangs- og tilkørselsforhold for bebyggelsens brugere. Til en bebyggelse skal der udlægges arealer af en passende størrelse i forhold til bebyggelsens anvendelse, omfang og beliggenhed i form af opholdsarealer, arealer til opbevaring af affald og arealer til parkering ( 393). Ved arealer til opbevaring af affald i tilknytning til bygningen skal der være adgangsforhold, der sikre, at brugerne ved egen hjælp kan komme ind til arealerne og anvende funktionerne ( 397). Endvidere skal udføres tilkørselsarealer der sikre adgang for redningskøretøjer og sikre personredning mv. ( ). 5) Der skal være tilstrækkelige parkeringsarealer, jf Der skal på ejendommens område udlægges tilstrækkelig areal til parkering af biler, motorcykler, cykler mv. i forhold til anvendelsen af bygningen. Parkeringsarealerne skal kunne benyttes af bebyggelsens beboere, de beskæftige i bebyggelsen, besøgende, kunder, leverandører mv. Ved udformning af parkeringspladserne- undtagen fritliggende enfamiliehuse og sommerhuse - skal et passende antal udformes, så de kan anvendes af handicapegnede køretøjer ( ). For udformning, placering og antal pladser kan henvises til DS-Håndbog 105:2012 eller Det er vurderet, at der etableres tilstrækkelige parkeringsarealer til ejendommens anvendelse som enfamiliehus. Der etableres dobbelt carport/garage i kælderniveau med tilsvarende bred adgangsforhold til ejendommen. Side 6

7 Vurderingspunkter: 6) Ved bebyggelse i randen af tæt bebyggede byområder, der støder op til et uplanlagt areal, til et parcel-, sommerhus- eller kolonihaveområde, eller et område med tæt/lav bebyggelse, skal bebyggelsens samlede omfang fastlægges under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og omfanget af eventuel bebyggelse. Forvaltningens vurdering i denne sag: Det er vurderet, at bebyggelsens samlede omfang og dens placering på grunden er fastlagt under hensyn til karakteren af de tilstødende arealer og karakteren af omkringliggende bebyggelse. Bestemmelsen dækker en række sammenstødstilfælde, hvor hensynet til karakteren af de tilstødende arealer skal inddrages i vurderingen. Helhedsvurderingen er foretaget af: Britt Marshall Underskrift: Britt Marshall Side 7