Bilag 9 til dagsordenspunkt

Transkript

1 Bilag 9 til dagsordenspunkt NOTAT OM PLANLOVENS LANDZONEBESTEMMELSER 1. Hovedregel og formål Efter planlovens 35, stk. 1, må der ikke i landzone foretages udstykning, opføres ny bebyggelse eller ske ændringer i anvendelsen af bestående bebyggelse og ubebyggede arealer uden landzonetilladelse. Loven indeholder dog en række undtagelser i 36 og 37 for kravet om tilladelse. Hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne er at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. Det følger af formålsbestemmelsen, at landzonereglerne skal administreres på baggrund af landskabelige, rekreative og arealressourcemæssige hensyn og andre samfundsmæssige interesser. Dato: Sags nr.: 17/16202 Dok.nr.: /18 Furesø Kommune Center for By og Miljø Tlf.: Telefon åbningstider: Mandag-fredag kl Torsdag kl Skriv til os via Digital Post fra borger.dk og virk.dk Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Udover at værne om natur og landskab er varetagelsen af de primære erhvervsinteresser blandt de hensyn, der ligger bag landzonereglerne. 1.1 Undtagelser for krav om landzonetilladelse Som anført tidligere indeholder planloven dog en række undtagelser fra kravet om landzonetilladelse. Undtagelserne findes i planlovens 36 og 37. Til- og ombygning af stuehuset F.eks. kan man uden landzonetilladelse tilog ombygge sit helårshus op til 500 m 2, jf. planlovens 36, stk. 1, nr. 10. I den konkrete sag har forvaltningen på den baggrund truffet afgørelse om, at udvidelsen af stuehusets boligareal, hvor den tilstødende driftsbygning 1 er ombygget og inddraget i boligarealet, kunne ske uden landzonetilladelse, da boligarealet efterfølgende ikke oversteg 500 m 2.

2 Indretning af bolig nr. 2 i en overflødiggjort driftsbygning Ifølge planlovens 37, stk. 1, kan der uden landzonetilladelse etableres én bolig i én overflødiggjort driftsbygning. Forskellige betingelser skal dog være opfyldt. Bl.a. skal boligen kunne indrettes i driftsbygningen uden væsentlig tilog ombygning. Driftsbygningen skal reelt være overflødiggjort, og den må ikke være opført inden for de seneste 5 år. Det er kommunen, der foretager vurderingen af, om betingelserne er opfyldt. Er der flere overflødiggjorte driftsbygninger på en ejendom, kan der kun indrettes én bolig i én af disse bygninger. I 2010 godkendte forvaltningen, at den overflødiggjorte driftsbygning (bygning 2) kunne anvendes til bl.a. én bolig, jf. planlovens 37, stk. 1. Af bemærkningerne til lovforslaget til ændringen af planloven 1 og af den nye vejledning til planlovens landzonebestemmelser 2 fremgår, at en bolig, som er indrettet i en overflødiggjort driftsbygning efter planlovens 37, stk. 1, ikke kan udvides uden landzonetilladelse efter undtagelsen i 36, stk. 1, nr. 10. I den konkrete sag har forvaltningen på den baggrund (i september 2017) truffet afgørelse om, at udvidelsen af bolig nr. 2, hvor bygning 4 inddrages i boligarealet, er en ændret anvendelse af eksisterende bygninger, der kræver landzonetilladelse efter planlovens 35, stk. 1. Ejerne har ikke påklaget forvaltningens afgørelse men i stedet ansøgt om lovliggørende landzonetilladelse til udvidelsen af bolig nr. 2. Det bemærkes dog, at ejernes rådgiver i ansøgningsmaterialet har gjort gældende, at der altid har været en bolig i bygning 2, og at det derfor kan diskuteres, om der er tale om en bolig etableret i en overflødiggjort bygning (der er tilladt i medfør af planlovens 37, stk. 1). Ejernes rådgiver finder, at bolig 2 bør have den samme umiddelbare ret til at kunne udvides op til 500 m 2 uden landzonetilladelse. Hertil bemærker forvaltningen, at der ikke kontinuerligt har været en bolig i bygning 2. I 2010, hvor forvaltningen godkendte, at der i bygning 2 kunne indrettes en bolig i medfør af reglerne i planlovens 37, stk. 1, havde der således ikke været en bolig siden 1986, dvs. i 14 år. Derfor finder forvaltningen ikke grundlag for at genoptage sin tidligere afgørelse fra 2010, hvor boligen blev godkendt i medfør af 37, stk. 1. På den baggrund finder forvaltningen heller ikke grundlag for at genoptage sin afgørelse fra september 2017, hvor forvaltningen vurderede, at udvidelse af boligen kræver landzonetilladelse efter 1 Lovforslag nr. L 121, Folketinget , nr Vejledning om landzoneadministration, Planlovens 34-39, Juli 2018, Erhvervsstyrelsen Side 2 af 6

3 planlovens 35, stk. 1. Det fastholdes således, at udvidelsen af bolig nr. 2 kræver landzonetilladelse efter planlovens 35, stk Overvejelser vedr. udvidelse af boligarealet for bolig Indledning Efter klagenævnets praksis skal afgørelsen af, om en ændret anvendelse af bestående bebyggelse vil kunne tillades, træffes på grundlag af de samme overvejelser, som ved ansøgninger om tilladelse til opførelse af ny bebyggelse. Ændret anvendelse af eksisterende bebyggelse kan få samme konsekvenser for det åbne land, som nyetablering i form af eksempelvis større trafikbelastning eller miljømæssig belastning af omgivelserne. Efter klagenævnets praksis må det imidlertid tages i betragtning, at bygningen allerede findes det pågældende sted, og at der derfor kan være særlige hensyn at tage til bevarelse og udnyttelsen af eksisterende værdier, navnlig hvis den ønskede anvendelse ikke er mere belastende for omgivelserne end den hidtidige. Udgangspunktet i lovliggørelsessager er, at sagen skal behandles, som den ville være blevet behandlet, såfremt der var søgt om tilladelse til forholdene, inden de blev etableret. 2.2 Retten til at opføre nye driftsbygninger Som anført tidligere er de primære erhvervsinteresser blandt de hensyn, der ligger bag landzonereglerne. En tilladelse i den konkrete sag til at ombygge og inddrage driftsbygning 4 i boligarealet betyder, at der ikke længere findes driftsbygninger på ejendommen til den landbrugsmæssige drift af de knap 10 ha, der hører til ejendommen. De nuværende ejere har oplyst og redegjort for, at de ikke har behov for denne driftsbygning. Det bemærkes, at en eventuel fremtidig ejer vil kunne have behov for plads til opbevaring af f.eks. maskiner eller lign. til den landbrugsmæssige drift. Det kan afstedkomme ønsker om at opføre erhvervsmæssigt nødvendige driftsbygninger på ejendommen, hvilket i givet fald ikke vil kunne nægtes i medfør af planlovens 36, stk. 1, nr Byspredning og bymæssig udvikling samt nærhed til bygrænse Som anført tidligere er hovedformålet med zoneinddelingen og landzonereglerne at forhindre byspredning i det åbne land og at sikre, at egentlig bymæssig udvikling sker, hvor der gennem planlægningen er åbnet mulighed for det. Side 3 af 6

4 Områder i landzone skal som udgangspunkt friholdes for anden spredt og uplanlagt bebyggelse m.v. end den, der er nødvendig for driften af landbrug, skovbrug og fiskeri. Klagenævnet har derfor en restriktiv praksis, hvor der som altovervejende hovedregel meddeles afslag på ansøgninger om at opføre fritliggende boliger i det åbne land og ansøgninger om at opføre boliger i landområder med spredt bebyggelse. Tæt på byzone og lige udenfor landsbyer er nævnets praksis særligt restriktiv for at sikre en klar grænse mellem by og land. Uanset at der i den konkrete sag ikke er tale om opførelse af en ny selvstændig bolig, men om udvidelse af en eksisterende bolig nr. 2, så bør hensynet om at undgå byspredning og hensynet om at sikre en klar grænse mellem by og land, indgå i vurderingen, idet det er væsentlige hensyn ved administration af planlovens landzonebestemmelser. En tillades til at udvide bolig nr. 2 vil medføre, at der efterfølgende vil være to relativt store boliger på ejendommen (bolig nr. 1 på 368 m 2 og bolig nr. 2 på 345 m 2 ), og at hele den firelængede gårdbebyggelse inddrages til boligformål. Som følge af de to boligers størrelse, vil det være muligt for flere familier at bo samme på ejendommen. Det forhold, at alle fire længer inddrages til boligformål, er med til at ændre ejendommens karakter fra en landbrugsejendom med traditionelle driftsbygninger og et driftsformål til en egentlig boligejendom. Det forhold, at alle fire længer inddrages til boligformål og ejendommen dermed ændre karakter, og det forhold, at det er muligt for mange familier at bo sammen, medføre en form for byspredning i det åbne land, og er med til at udviske grænsen mellem by og land, hvilket forstærkes af, at ejendommen ligger blot ca. 110 m fra bygrænsen. Det forhold, at udvidelsen af boligarealet for bolig nr. 2 sker inden for rammerne af eksisterende bygninger, kan tale for at tillade udvidelsen. Udvidelsen er desuden begrænset til 161 m 2 i den konkrete sag. 2.4 Præcedens, proportionalitet og værdispil Efter klagenævnets praksis lægges der stor vægt på lovens almene formål, uanset at den enkelte sags betydning er begrænset. I vurderingen skal derfor indgå overvejelser om, hvilken betydning afgørelsen kan få for fremtidige lignende sager. Side 4 af 6

5 En tilladelse i den konkrete sag kan få betydning for andre landbrugsejendomme med to boliger i det åbne land. Hvis driftsbygninger på denne måde inddrages i boligarealet for bolig nr. 2 ændrer disse ejendomme karakter fra landbrugsejendomme med et driftsformål til egentlige boligejendomme, og forskellen på by og land udviskes. Proportionalitetsprincippet betyder, at indholdet i en afgørelse ikke må gå videre med hensyn til at påføre borgerne byrder, end formålet tilsiger. I en sag om lovliggørelse skal derfor anvende det mindst indgribende middel. Princippet kan føre til, at det kan være udelukket at kræve lovliggørelse, f.eks. hvis et krav om lovliggørelse vil være uforholdsmæssigt indgribende i forhold til det resultat, der opnås og de hensyn, der varetages med den pågældende landzonebestemmelse. Om et forhold vil være uforholdsmæssigt indgriben handler i lovliggørelsessager ofte om den økonomiske byrde ved en evt. fysisk lovliggørelse. I sager om lovliggørelse kan spørgsmålet om værdispild derfor indgå. Hensynet til at undgå eller begrænse et værdispild er som udgangspunkt sagligt, men står i modsætning til hensynet til retshåndhævelsen, som normalt må veje tungt. Ved vurderingen af hvilken vægt hensynet til retshåndhævelsen skal have, indgår også overvejelser om den mulige præcedensvirkning. Klagenævnet vurderer meget ofte, at hensynet til kommunernes håndhævelse af planlovens landzonebestemmelser vejer tungere end f.eks. værdispildbetragtningen. 3. Klagenævnspraksis Der foreligger, så vidt forvaltningen kan se, ikke nævnsafgørelser som omhandler størrelsen på bolig nr. 2, der er indrettet i en overflødiggjort driftsbygning. Herunder hverken sager, hvor der sker udvidelse af boligarealet ved en tilbygning, eller som i den konkrete sag, hvor udvidelsen sker ved inddragelse af en eksisterende driftsbygning i boligarealet. NMK og NMK : I to forskellige sager var der givet en lovliggørende landzonetilladelse til at udvide boligernes boligareal. Der var tale om nedlagte landbrugsejendomme. I begge sager stadfæstede Natur- og Miljøklagenævnet kommunernes tilladelser. I en ene sag blev der således givet tilladelse til at udvide ejendommens boligareal ved at inddrage 176 m 2 af en tidligere driftsbygning i boligarealet. I den anden sag blev der givet tilladelse til at inddrage 440 m 2 fra to tidligere driftsbygninger i boligarealet. I begge sager lagde nævnet bl.a. vægt på, at der Side 5 af 6

6 ikke er tale om nyopførelse af en bolig, men om udvidelse af det eksisterende boligareal indenfor de eksisterende bygningsmæssige rammer. I en den ene sag, lagde nævnet desuden vægt på, at der, som sagen er oplyst, ikke synes at være tale om væsentlige bygningsmæssige ændringer for så vidt angår den ændrede anvendelse af de eksisterende driftsbygninger. De landskabelige og planlægningsmæssige konsekvenser er begrænsede. Der bemærkes, ingen af de ovenstående to sager er direkte sammenlignelige med den konkrete sag, idet der var tale om nedlagte landbrugsejendomme, dvs. ejendomme uden landbrugspligt. Her kan således ikke forventes en landbrugsmæssig drift og behov for driftsbygninger. I begge sager er der desuden tale om udvidelse af den primære bolig (bolig nr. 1), idet ingen af ejendommene har to boliger. NMK : I en sag om udvidelse af boligarealet på en landbrugsejendom, ændrede Natur- og Miljøklagenævnet kommunes lovliggørende landzonetilladelse til at inddrage 152 m 2 af en nyopført driftsbygning (maskinhus) på 554 m 2 i boligarealet. Den øvrige del af maskinhuset, der henlå som en åbne hal, kunne bibeholdes. Nævnet ændrede også kommunes landzonetilladelse til at bibeholde en mellemgang mellem stuehuset og maskinhallen til et afslag. Nævnet anførte bl.a. at området var overordentlig smukt og beskyttelsesværdigt, med store naturværdier og rekreative interesser. Derfor indgik det med vægt i nævnets vurdering, at fjernelse af de 152 m 2 af maskinhuset og af mellemgangen vil betyde en væsentlig forbedring af bygningernes markanet påvirkning af landskabet. I nævnets vurdering indgik også overvejelser om, at det ikke kan afvises, at en del af maskinhuset må anses for nødvendig for ejendommens drift som landbrugsejendom, f.eks. som løsdriftsstald for kreaturer. Ovennævnte sag er heller ikke direkte sammenlignelig med den konkrete sag, idet der var tale om et ret nyt opført maskinhus, ligesom der til ejendommen var knyttet væsentlige landskabelige interesser. Side 6 af 6