NASDAQ OMX Copenhagen A/S

Transkript

1 Berlin IV A/S NASDAQ OMX Copenhagen A/S Selskabsmeddelelse nr. 14 / 2014 Aarhus, 16. September 2014 CVR. nr Berlin IV A/S Årsrapport 2013/2014 Den positive udvikling i selskabet fortsætter og årets resultat efter skat udgør EUR 22,8 mio. svarende til en egenkapitalforrentning på 24,4%. Resultatet før skat ekskl. dagsværdiændringer på ejendomme og kursregulering af gæld og finansielle instrumenter stiger med 38% til EUR 4,0 mio. i forhold til sidste år. Omsætning steg til EUR 14,6 mio. mod EUR 14,4 mio. sidste år korrigeres der for salg af ejendomme er der tale om en like for like stigning på 4,1%. Egenkapitalen er EUR 102,8 mio. - fratrækkes selskabets beholdning af egne aktier er den indre værdi pr. aktie DKK 2,75, hvilket er en vækst på ca. 30%. Egenkapitalen er fortsat negativt påvirket af dagsværdireguleringen af selskabets renteswaps med i alt EUR -15,1 mio. Selskabet har i finansåret gennemført et aktietilbagekøbsprogram, hvor der er hjemkøbt i alt stk. egne aktier for EUR 4,0 mio. Bestyrelsen har på baggrund af positive forventninger til såvel driftsudviklingen selskabet og markedsudviklingen i Berlin tilpasset strategien for selskabet og defineret en række forventninger til den fremadrettede udvikling. Forventning om yderligere fremgang i 2014/2015: Ledelsen ser den positive udvikling på lejemarkedet i Berlin fortsætte og der forventes en omsætning på ca. 15 mio. svarende det til ca. 3% vækst. Der forventes et resultat før skat ekskl. dagsværdiændringer på ejendomme og kursregulering af gæld og finansielle instrumenter på EUR 4,3 4,6 mio. Selskabets ordinære generalforsamling afholdes fredag d. 10. oktober kl hos Kromann Reumert på adressen Sundkrogsgade 5, 2100 København Ø. Aarhus, september 2014 Erik Stannow, formand Kontaktpersoner: Eventuelle henvendelser vedrørende selskabsmeddelelsen rettes til selskabets administrerende direktør Søren Krarup på eller formand Erik Stannow på telefon Berlin IV A/S Side 1 af 1 Jens Baggesens vej 90N Selskabsmeddelelse 8200 Aarhus N nr. 14/2014

2 !!!!!!!! BERLINIVA/S Årsrapport2013/2014 CVR9nr.: Årsrapportenerfremlagtoggodkendtpå selskabetsordinæregeneralforsamling 10.oktober2014 dirigent

3 Årsrapport2013/2014 LEDELSENS&BERETNING& Hoved1&og&Nøgletal&...&3 Ejendomsporteføljen&...&5 Berlin&IV&...&6 Selskabets&økonomiske&udvikling&...&8 Ejendomsmarkedet&i&Berlin&...&10 Værdiansættelse&af&ejendomme&...&12 Forventninger&til&2014/2015&...&13 Risikofaktorer&...&14 Aktionærforhold&...&17 Selskabsoplysninger&...&19 Vederlagspolitik&...&21 Redegørelse&om&virksomhedsledelse&...&22 Redegørelse&om&samfundsansvar&...&22 Redegørelse&om&interne&kontroller&og&risikostyring&i&forbindelse&med&regnskabsprocessen&...&23 Ledelsespåtegning&...&24 Den&uafhængige&revisors&erklæringer&...&25 Resultatopgørelse&1.&juli&2013& &30.&juni&2014&...&27& Balance&pr.&30.&juni&2014&...&29& Egenkapitalopgørelse&1.&juli&2013& &30.&juni&2014&...&31& Pengestrømsopgørelse&1.&Juli&2013& &30.&Juni&2014&...&33& Noter&...&34& & Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 2 af 54

4 Hoved- og nøgletal Nøgletallene er udarbejdet i overensstemmelse med Den Danske Finansanalytikerforenings anbefalinger og vejledning Der henvises til afsnittet om regnskabspraksis i note 29. HOVEDTAL 2013/ / / / /2010 RESULTATOPGØRELSE teur. teur. teur. teur. teur. Omsætning Resultat før finansielle poster 1) Finansielle poster, netto 1) Resultat før skat 1) Periodens resultat før skat ekskl. dagsværdiændring på ejendomme og realiseret tab/gevinst på swap Værdiændring på ejendommene Årets resultat BALANCE Balancesum Investeringsejendomme til markedsværdi Årets investeringer til anskaffelsessummer Egenkapital Langfristede forpligtelser PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet ) 334 2) Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider FINANSIELLE NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 4,3% 4,3% 4,3% 4,2% 4,4% Soliditetsgrad 39,4% 34,9% 27,1% 26,9% 14,5% Forrentning af egenkapital før dagsværdiændring 4,3% 4,0% 2,5% 2,0% 0,2% Forrentning af egenkapital efter dagsværdiændring 24,4% 28,0% 17,8% 54,7% 21,2% Aktiekurs, ultimo 2,55 1,37 1,09 0,57 0,35 Antal medarbejdere 2,00 2,00 1,00 0,50 0,50 Afkast på ejendomsporteføljen 5,0% 4,8% 4,8% 4,9% 5,4% Indre værdi pr. aktie, DKK 2,60 2,13 1,53 1,46 0,70 Indre værdi pr. aktie ekskl. egenbeholdning, DKK 2,75 2,15 1,54 1,46 0,70 Indtjening pr. aktie (EPS), EUR 0,08 0,07 0,04 0,08 0,02 Indtjening pr. aktie ekskl. egenbeholdning, EUR 0,08 0,07 0,04 0,08 0,02 Indtjening pr. aktie (EPS), DKK 0,60 0,52 0,30 0,59 0,15 Indtjening pr. aktie ekskl. egenbeholdning, DKK 0,61 0,52 0,30 0,59 0,15 1) Nøgletallene er påvirket af ændring i præsentationen af resultatopgørelsen, se note 1. 2) 2009/10 og 2010/11 har været påvirket af forlig vedr. Greta 60 Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 3 af 54

5 Hoved- og nøgletal 2013/ / / / /2010 IKKE FINANSIELLE NØGLETAL Ejendomsværdi pr. m 2 i EUR Ist faktor anvendt ved værdifastsættelsen 17,10 16,21 15,22 15,10 13,70 Tomgang - I alt, kvm Tomgang - I alt t.eur Tomgang - I alt i % (kvm.) 2,8% 2,4% 3,1% 4,3% 6,3% Samlet akkumulerede fluktuation i %. 10,1 9,6 14,4 12,3 12,9 Antal kvm - Boliger Antal kvm - Erhverv Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Boliger, eur. 6,01 5,66 5,47 5,17 5,03 Gennemsnitlig udlejningspris pr. kvm - Erhverv, eur. 8,25 8,10 8,22 8,35 8,44 Restancer - Boliger, % af lejeindtægt for boliger 0,8% 1,1% 1,6% 1,9% 2,4% Restancer - Erhverv, % af lejeindtægt for erhverv 1,4% 1,2% 2,0% 14,4% 12,6% I regnskabets note 29, anvendt regnskabspraksis, fremgår nøgletalsforklaringer og definitioner. Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 4 af 54

6 Ejendomsporteføljen Berlin IV A/S portefølje af boligudlejningsejendomme består af 135 ejendomme med i alt boligenheder, 250 er9 hvervslejemålog425p9pladser.detsamledeudlejningsarealudgør kvm.afde135ejendommeer134beliggende iberlins12centraledistrikter,mensenenkeltejendomliggerienforstadtilberlin. SelskabetsinvesteringererkoncentreretiBerlinogejendomsporteføljenindeholderenfornuftigspredningafrisikofordelt på såvel geografiske placeringer som de enkelte ejendommes strukturer.ejendomsporteføljen rummer således en god blandingafvelbeliggendeejendommeligefraområdersomcharlottenburg9wilmersdorf,dereretafberlinsmestvelha9 vendeområdermedbl.a.kurfürstendamm,tilområdersomfriedrichshain9kreuzberg,dertidligerevarsocialismenshøj9 borg.enstordelafporteføljenliggerineukölln,deridesenereårharudvikletsigtiletafdemesthippestederiberlin medrelativtbilligeboligerforstuderende,kunstnereogsenestogsåbørnefamilier. IndenfordeenkelteområderiBerlinerderenbetydeligvariationitomgangogudlejningspriser,hvilketfremgårafneden9 ståendefigur,derviserejendommenesnøgletalpåboligsegmentetopdeltefterplaceringiberlin. Signaturforklaring:/ Gennemsnitlig*leje*pr.*KVM*bolig*:*Tomgang*baseret* på*tomme*kvm*bolig* Bydelene*er*markeret*e<er*antal*lejemål*i*bydelen:* Reinickendorf/ 5,25/ /:/0,00/%/tomgang/ Pankow/ 6,94/ /:/3,48/%/tomgang/ Lichtenberg/ 6,23/ /:/6,57/%/tomgang/ Spandau/ 5,63/ /:/5,80%/Tomgang/ CharloQenburg(Wilmersdorf/ 9,27/ /:/3,60/%/tomgang/ MiQe/ 6,03/ /:/1,79/%/tomgang/ Friedrichshain(Kreuzberg/ 6,60/ /:/3,48/%/tomgang/ Marzahn(Hellersdorf/ 6,34/ /:/5,51/%/tomgang/ Tempelhof(Schöneberg/ 6,23/ /:/2,43/%/tomgang/ Steglitz(Zehlendorf/ 7,00/ /:/4,81/%/tomgang/ Neukölln/ 6,23/ /:/1,99/%/tomgang/ Treptow(Köpenick/ 7,10/ /:/7,99/%/tomgang/ TOMGANGOGLEJEROMSÆTNING! Tomgangenmåltpåantalledigekvadratmetervar2,8%pr.30.juni2014(2,4%i12/13)fordeltmed2,6%påboliger(2,0% 12/13)og3,9%påerhvervslejemål(4,6%12/13).Stigningenkanprimærthenførestilatca.43%afdeledigelejemålvar underrenoveringpåskæringsdagen,hvilketermarkantflereendsidsteår.værdienafdenaktuelletomgangudgørpå årsbasiseur0,6mio.(eur0,4mio.i2012/2013). Denakkumuleredefluktuation(lejeromsætning)forperiodenersammenlignetmedsidsteårstegetenanelsefra9,6%til 10,1%.Denrelativthøjelejeromsætningerpositivirelationtilselskabetsmulighederforathævehuslejeniforbindelse medgenudlejning.! Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 5 af 54

7 BerlinIV INVESTERINGSSTRATEGI Berlin IV investerer primært i boligudlejningsejendom9 me beliggende i Berlin, idet lejepotentialet for dette segmenterstort,ogrisikoenerbegrænset. Selskabet har et positivt syn på mulighederne for den fremadrettede vækstudvikling, herunder ikke mindst denløbendedriftmed positivepengestrømmeogmu9 ligheden for fortsat aktiv porteføljepleje. Samtidig vurderes såvel udviklingen i Berlin som helhed og det nuværende finansielle klima som værende yderligere faktorer, der vil kunne være medvirkende til at styrke selskabetsfremadrettededrift.fleredetaljerheromkan læsesiafsnittetejendomsmarkedetiberlin(side10). Som en konsekvens, har selskabet tilpasset strategien og arbejder med en langsigtet investeringshorisont, medfokuspåløbendeatinvestereiogoptimereejen9 dommene, således at værdierne i selskabet udvikles. Strategienindeholderfølgendenøglepunkter: BerlinIVvilfortsættesomselskabudoverløbeti9 denpådeaktuelleseniorlån,somforventesrefi9 nansieretvedudløb. Berlin IV vil fremadrettet løbende udlodde over9 skydendelikviditettilaktionærerneiformafud9 bytteellertilbagekøbafegneaktier. Berlin IV har foreløbigt identificeret og igangsat enopdelingafejendommetilejerlejlighedersva9 rendetilca.30%afporteføljen(ca kvm) ogvilfokuserepåløbendeatfrasælgedisse. BerlinIVvilløbendeudnyttedetpotentiale,som deneksisterendeporteføljerummeriformafmu9 lighederforatudbyggetagrum,nybyggerim.v. BerlinIVvilaktivtkøbeogsælgeejendomme. Berlin IV vil, idet den historiske begrundelse for selskabetstoaktieklasserikkelængereertilste9 de,aktivtafsøgemulighedenforatsammenlægge aktieklasserneiselskabet. Porteføljens blanding af attraktive beliggenheder og solide boligområder forventes fremadrettet at sikre selskabet såvel en værdistigning som et fornuftigt cashflowfralejeindtægterne. Setilysetafdenlangsigtedeinvesteringshorisont,har selskabetudarbejdetenrækkekonkretemålsætninger tildefremadrettedefinansielleresultater: a. Berlin IV tilstræber, at selskabets egenkapital udgørmindst30%afaktiverne(soliditetsgrad) b. BerlinIVtilstræber,athaveenlikviditetsreserve, derudgørmindst25%afdenårligeomsætning reservenkanudgøresafenkassekrediteller andentrækningsret. c. BerlinIVviliforbindelsemedrefinansieringenaf selskabetsseniorlåntilstræbe,atmindst70%af selskabetslånafdækkesmedrentesikringsaftaler medengennemsnitligløbetidpåmereendfem år. d d. Berlin IV har efter refinansiering af nuværende seniorlån, som målsætning at kunne levere føl9 genderesultater: 9 Årligt resultat før værdiregulering af ejen9 domme og kursregulering af gæld og andre finansielleinstrumenter(driftsresultat)>25% afdenårligeomsætning. 9 Årligefriepengestrømme>25%afdenårlige omsætning 9 Årligudlodningelleraktietilbagekøbistørrel9 sesordenen3%afegenkapitalen. ÅRETSVIGTIGSTEBEGIVENHEDER Bestyrelsen i selskabet har jf. selskabsmeddelelse nr. 10/2014ogafsnittetovenforafsluttetarbejdetomkring den fremadrettede strategi og som følge af positive forventninger til fremtidig vækstmuligheder for selska9 bet,tilpassetstrategienherefter. Selskabet har fortsat den fokuserede driftsoptimering som ud over genforhandling af eksisterende aftaler og renoveringafledigelejemål,ihøjgraderfokuseretpå en løbende tilpasning af genudlejningspriserne i et markedikraftigbevægelse..sideløbendemedoptime9 ring af driften er fokus på salg af ejerlejligheder hvor denførsteejendomsomselskabetharopdeltnuerved atvære100%solgt. Det prioriteres fortsat at investere i ejendommene herunder ikke mindst at opgradere ledige lejemål til tidssvarendestandard,såejendommenetilstadigheder iengodstand.dererifinansåretigangsatrenoveringaf ialt109lejligheder,hvorafde91erfærdigrenoverede Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 6 af 54

8 indenfinansåretsudløb.81afderenoveredelejligheder er udlejet i finansåret og den gennemsnitlige lejeind9 tægtfordisseenhederstegmed51%fra5,62eur/kvm pr.månedtil8,49eur/kvmpr.måned. Dererifinansåretfrasolgt9ejerlejlighederogyderligere 4købsaftalererunderskrevet.Derresterersåledesalene tre lejligheder før ejendommen Strassmannstrasse 6 er 100% frasolgt. Ejerlejlighederne fra dette projekt er i gennemsnitsolgttileur2.450pr.kvm. Markedsføring og salg af næste projekt (Strass9 mannstrasse8med33lejligheder+2projektlejlighederi tagrummet) er igangsat. Salget herfra er dog blevet forsinket grundet konstatering af en svampeskade i ejendommen med deraf følgende komplikationer om9 kring kortlægning af omfang, udbedring og flytning af lejere.forsinkelsenforventesikkeatfåindflydelsepådet forventedeafkastforprojektet. Udover de to førnævnte ejendomme, har selskabet identificeretyderligereca.30%afporteføljen(ca kvm), der har potentialet til efter større eller mindre investeringer, at blive solgt som ejerlejligheder. Proces9 senomkringopdelingenafdisseejendommeiejerlejlig9 hedererigangogvedudgangenaffinansåretvar15%af porteføljen (ca kvm) opdelt og yderligere ca iproces.Detforventesatstørstedelenafarbejdet hermedafsluttesifinansåret2014/2015hvorefterfokus vilværesalgetafdennestorepipeline. Potentialet i porteføljen i relation til udbygning af tag9 rum,tilbygningerognybyggerierblevetkortlagtveden eksternarkitektogisammeforbindelseermuligheder9 ne for at opnå byggetilladelser blevet vurderet. Dette potentiale rummer mulighed for at udvide antallet af kvadratmeter i porteføljen med ca. 12,5% (ca kvm). Værdien heraf er som en integreret del af den årlige vurdering af ejendomsporteføljen ved ekstern valuar (Jones Lang Lasalle), vurderet at være EUR 9,2 mio., der indgår som en del af de samlede ejendoms9 værdier.senote1fornærmereoplysninger. Selskabet har i finansåret modtaget restkøbesummen fra salget af Kurfürstendamm 173/174 og har anvendt størstedelen heraf til at gennemføre et tilbagekøb af egneaktier.selskabetharidenforbindelsehjemkøbt i alt stk.aktierheraf stk.a9aktier.de hjemkøbte aktier er erhvervet til DKK 2,10 per aktie. Selskabetstotalebeholdningafegneaktierudgørheref9 ter stk. aktier heraf stk. A9aktier, hvilket totalt svarer til 5,73% af selskabets aktiekapital og4,11%afstemmerettighederne.fornærmereoplys9 ningerhenvisestilselskabsmeddelelsenr.25/2013. Eftersom selskabets forretningsmodel har udviklet sig de senere år, således, at der løbende sælges såvel ejerlejligheder som enkeltejendomme, og dette også vurderes, at være tilfældet fremadrettet, er det med virkning fra indeværende finansår besluttet, at følge IFRS9retningslinjerneforplaceringafdagsværdiændrin9 geriresultatopgørelsen.dettemedfører,atogsåikke9 realiserede dagsværdiændringer anses for en del af driftsresultatet.selskabetvilfortsatbasereguidancepå driftsresultatekskl.dagsværdiændringerogskat,dervil være angivet i tilknytning til resultatopgørelsen. For yderligeredetaljerhenvisestilnote1. Ledelsen vurderer, at selskabet qua værdien af ejen9 domsporteføljen og investeringens struktur i øvrigt er omfattet af Lov om forvaltere af alternative investe9 ringsfonde (FAIF9loven). Som en konsekvens heraf har selskabet indleveret ansøgning til Finanstilsynet om tilladelse som selvforvaltende alternativ investerings9 fond. Myndighedernes behandling af ansøgningen er endnuikkeafsluttet. Selskabethariperiodenfåetnystoraktionær.Fornær9 mereinformationheromhenvisestilselskabsmeddelel9 senr.26/2013. BEGIVENHEDEREFTERÅRETSAFSLUTNING Dererikkeindtruffetvæsentligebegivenhederefter åretsafslutning. Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 7 af 54

9 Selskabetsøkonomiskeudvikling! RESULTATOPGØRELSE! 9 4,1% likeforlike vækstiomsætningen 9 37% vækst i resultat før dagsværdiregulering og skat Koncernens samlede lejeindtægter steg med 1,8% til EUR 14,6 mio. mod EUR 14,4 mio. året før. Korrigeres der for salget af ejendommen på Kurfürstendamm, er denårligestigningpå4,1%tiltrodsforatselskabethar undladt at genudleje tomme lejemål i de to ejendom9 me,somerklargjorttilsalg. Omsætningsforholdet mellem erhverv og bolig er ca. 78% af omsætningen på beboelse og ca. 21% på Er9 hverv.jf.note4. ResultatetførfinansielleposterblevEUR34,1mio.mod EUR33,3mio.åretfør.Forbedringenskyldesenkombi9 nation af højere lejeindtægter og lavere driftsomkost9 ninger, idet den positive dagsværdiregulering af ejen9 dommeneerpåniveaumedsidsteårsregulering. Selskabetsordinæreresultatførdagsværdireguleringog skatblevetoverskudpåeur4,0mio.modetoverskud på EUR 2,9 mio. året før. Resultatet er i overensstem9 melsemedledelsensforventninger. Nedenforvisesomsætningenogresultatetførdagsvær9 direguleringogskatdesenestefemår: & &mio.& Omsætning&vs&resultat&før& dagsværdiregulering&og&skat& 2009/ / / / /2014 Omsætning Resultatførdagsværdiogskat DefinansielleomkostningererreduceretmedEUR1,4 mio.sammenlignetmedsidsteår.dennereduktionkan primært henføres til effekten af at selskabet året før i forbindelse med salget af en ejendom førtidsindfriede rentesikringsaftaler og også effekten af afdrag på lån i forbindelsemedsalgafejendomme/ejerlejligheder. Årets resultat efter skat blev et overskud på EUR 22,8 mio., hvilket primært kan henføres til en dagsværdire9 guleringafejendomsværdiernepåeur22,9mio. Værdien af selskabets ejendomme er fastlagt på bag9 grundafeneksternvurderingforetagetafdetinterna9 tionalt anerkendte valuarfirma Jones Lang LaSalle. Der henvises til afsnittet Værdiansættelse af ejendomme og til regnskabets note 2 for yderligere informationer omkringværdiansættelsen. Selskabet arbejder løbende på at optimere omkost9 ningsstrukturen og effektivisere driften yderligere, hvilketharførttiletfaldidetotaledriftsomkostninger påialteur0,5mio.sammenlignetmedsidsteår. Nedenfor vises den årlige udvikling i forholdet mellem omkostningerogomsætning. 40% 35% 30% 25% 20% 15% Omkostningsprocent& 2009/ / / / /2014 Bestyrelsen anser periodens resultat for tilfredsstillen9 de. BALANCE 9 Ejendomsværdierstigermed10,3% 9 Soliditetsgradstigertil39,4% De samlede aktiver andrager EUR 261,3 mio., som pr. 30. juni 2014 hovedsageligt består af ejendomme, indeståendepåkontihospengeinstituttersamttilgode9 havendeskatityskland. Ejendomsværdierne på de 135 ejendomme ultimo regnskabsåret 2013/2014 opgøres til en markedsværdi påeur255,2mio.modeur231,3mio.åretfør. Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 8 af 54

10 Nedenfor vises udviklingen i ejendomsværdierne de seneste fem år. De primære årsager til den positive udvikling,erdelsvækstilejeindtægter,udviklingenide underliggende markedsforhold samt inddragelse af værdienafbyggeretter: Ejendomsværdier& 2009/ / / / /2014 Selskabetharfastlåstrentenpåenstordelafdenlang9 fristedegældvedanvendelseaffinansielleinstrumenter (renteswaps). De finansielle instrumenter måles til dagsværdiogreguleringenføresdirektepåegenkapita9 len.åretsændringidagsværdienharpåvirketegenkapi9 talennegativtmedeur0,2mio.egenkapitalener ialt negativtpåvirketmedeur15,1mio.somfølgeheraf. Den negative påvirkning relateret til renteswaps med udløbi2017erca.eur3,4mio.forsåvidtangårrente9 swaps med udløb i 2021, er den aktuelle negative på9 virkningca.eur11,7mio. værdienherafskønnesved enuforandretrentekurveatværeca.eur8mio.,nårde underliggendelånudløberi2016. SelskabethariperiodennedbragtgældenmedEUR3,0 mio., heraf EUR 2,3 mio. som ordinære afdrag og EUR 0,7mio.iforbindelsemedsalgafejendomme. Egenkapitalen udgør EUR 102,8 mio. svarende til en soliditetsgradpå39,4%mod34,9%påsammetidspunkt sidsteår. PENGESTRØMME! 9 PositivpengestrømpåEUR1,0mio. KoncernenspengestrømfradriftsaktivitetenvarEUR3,8 mio. og fra investeringsaktiviteten (herunder salg af ejendomme) EUR 3,9 mio. Finansieringsaktiviteten i regnskabsåret var EUR 96,7 mio., heraf EUR 94,0 mio., someranvendttilaktietilbagekøb.koncernenslikvider blevsåledesforøgetmedeur1,0mio.tilialteur4,5 mio. KURSUDVIKLINGOGMARKEDSVÆRDI BerlinIV aktienhariregnskabsåretudvikletsigsærde9 lespositivtmedenkursstigningpå86%. Kursenpr.30.juni2014varDKK2,55pr.B9aktieá1kr. svarende til en markedsværdi for B9aktierne på EUR 92,4mio.(DKK688,5mio.).MedtagesA9aktierneligele9 destilbørskursenpr.30.juni2013,udgørdensamlede markedsværdiforselskabeteur100,1mio.(dkk752,25 mio.) Aktiekursen har i periodens løb bevæget sig i intervalletdkk1,33ogdkk2,59. Den indre værdi per aktie er DKK 2,60 og såfremt be9 holdningenafegneaktierfratrækkeserdendkk2, ,5 2 1,5 1 0,5 0 Udvikling&i&ak\ekurs&og&indre&værdi& 2009/ / / / /2014 Akqekurs Indreværdi(IV) IVex.egneakqer Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 9 af 54

11 EjendomsmarkedetiBerlin! MARKEDETFORINVESTERINGSEJENDOMME " Fortsatstortransaktionsvolumen " Stigendeudbudspriser Ejendomsmarkedet i Berlin har efter en rekordstor transaktionsvolumen i 2013 (kraftigt påvirket af fusio9 nen mellem GSW og Deutsche Wohnen) fortsat ind i 2014somværendeetrobustmarkedmedstortransak9 tionsvolumensamtstigendemarkedspriser.ifølgejones LangLasallekunnedersåledesi1.Halvåraf2014kon9 stateresentransaktionsvolumenpåeur0,5mia. Berlinansesfortsatforatværeenattraktivbyforejen9 domsinvesteringer og er således på en 4. plads over europæiske byer med bedste muligheder for generelle ejendomsinvesteringer foran såvel London som Paris, jf.emergingtrendsinrealestateeurope2014(pwc). DereriWohnmarktreport2014(CBRE/GSW)konstate9 retengennemsnitligstigningiudbudsprisernepåinve9 steringsejendomme i de seneste 12 måneder på i alt 9,1%ogdenstigendetendensforventesihele2014. BerlinerendvidereendnuengangiTrendbarometerfor Immobilien9Investmentmarkt Deutschland 2014 (Ernst & Young) blevet ratet som den klart mest attraktive tyskebyforinvesteringiboligudlejningsejendomme. Deterledelsensforventninger,atdergrundetkombina9 tionen af en positiv demografisk udvikling, stigende indtægterpr.indbygger,lavbyggeaktivitetogdetaktu9 ellelaverenteniveaufremadrettetvilværeetattraktivt marked for boligudlejningsejendomme i Berlin såvel i relationtilefterspørgselsomprisudvikling. BOLIGLEJEMARKEDET " Fortsatmarkantestigningerilejepriserne " Uændretstorefterspørgsel Boliglejemarkedet fortsætter den positive udvikling fra desenesteparår9enddamedøgetstyrke.detteskyl9 desprimærtenvækstiantalletafsåvelindbyggeresom husholdninger kombineret med et endnu meget lavt antal nybyggede boliger i forhold til efterspørgslen. Antalletafbyggetilladelserogfærdigbyggedeboligerer dog stigende, og der forventes nye boliger i løbetaf2014modca.4.000åretfør.behovetestimeres dogjf.joneslanglasalleatværeopmodca nye boligenhederp.a. Påtrodsafatmarkedetsåvelpålejersompåudlejersi9 den,sidenoffentliggørelsenafdennyetyskeregerings planer om at gribe ind i den frie lejefastsættelse og gennemføreandre lejervenlige reguleringerharværet prægetafusikkerhed,hardetteikkehaftnævneværdig indflydelse på udviklingen i lejepriserne. Gennemsnits9 prisenforudbudtelejemålersåledesfor1.halvår2014 opgjort til 8,65 /kvm, hvilket er en stigning på 7,7% sammenlignetmedsammeperiodesidsteårjf.residen9 tialcityprofileberlin(joneslanglasalle). Lovforslaget omkring en Mietpreisbremse er endnu ikkeendeligt,menvilformentligkommetilatindeholde følgendeelementer: " Begrænsning af prisfastsættelsen ved udlejning, således at denne maksimalt kan ligge 10% over markedslejen,dogaltidmindstpåetniveausva9 rendetilsenesteudlejning " Markedslejen vil for Berlin blive defineret som Mietspiegel. Aktuelt er der ca. 2 EUR pr. kvm til forskelmellemmietspigelniveauogaktueltnyud9 lejningsniveau. " Nybyggeri og omfattende renoverede lejligheder vilformentligbliveundtaget. " Lovenforventesatkunnetrædeikraftiløbetaf 1.halvåraf2015ogforventesikkeatfåindflydel9 sepåforventningernetilfinansåret2014/2015. Ifølge en undersøgelse fra Investitionsbank Berlin (IBB Wohnungsbarometer 2013) vil det i de kommende tre åraleneværeidetøvreprissegment,atdereretafba9 lanceret forhold mellem udbud og efterspørgsel. I det mellemste9 og nedre segment forudser man et under9 udbudiforholdtilefterspørgslen. Detforventes,atdenpositiveudviklingpålejemarkedet fortsætter og det er fortsat ledelsens forventning, at lejeniveauetforporteføljenvilværestigendefremover. Selskabet følger naturligvis den politiske udvikling tæt og vil løbende i takt med at der vedtages nye regler vurdereindflydelsenherafforselskabetsudvikling. MARKEDETFOREJERLEJLIGHEDER " 13%stigningiudbudsprisen " Fortsatstorefterspørgsel Markedet for ejerlejligheder fortsatte de seneste års positive udvikling i 2013 jf. Wohnmarktreport 2014 (CBRE/GSW). Denne stigende tendens er fortsat ind i 2014, hvor der jf. Residential City Profile Berlin (Jones LangLasalle)kankonstateresenstigningiudbudsprisen på13%sammenlignetmedsammeperiodesidsteår. IIBBWohnungsbarometer2013forudsesderetunder9 udbudafejerlejlighederiforholdtilefterspørgslensom minimum frem mod 2016 særligt i områderne, Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 10 af 54

12 Neukölln,Treptow9KöpenickogSteglitz9Zehlendorf. Kombinationen af de demografiske faktorer som er nævntnedenfor,samtdestigendelejepriserogdetlave renteniveau gør, at det er ledelsens vurdering, at der fortsatidekommendeår,særligtiattraktivebydele,vil være en stabil og let stigende efterspørgsel på ejerlej9 ligheder. DEMOGRAFISKEFAKTORER " Fortsatvækstibefolkningogantalhusholdninger " Lavbyggeaktivitetiforholdtilbehov " Stigendeindtægterperindbygger Forventningerne til den fremtidige udvikling på de enkelte markeder er hovedsageligt begrundet i de konjunkturmålinger og statistiske data ( og Amt für Statistik Berlin9Brandenburg), som er til rådighed,herundersærligtnedenståendeforhold: & o EjendomsmarkedetiBerlinertrodsstigende priser, fortsat lavt prissat i forhold til andre storbyer i Europa,og såvel lejeniveauet som prisniveauet for ejerlejligheder er lavt sam9 menlignet med andre større tyske og euro9 pæiskebyer. o Berlin er hovedstad i Europas pt. stærkeste økonomiogcentrumidetudvidedeeu. o Berlinerdenstørstetyskebymedmereend 3,5mio.indbyggere(+2,5%iforholdtil2011 og + ca nye indbyggere i de seneste 12måneder) næstendetsammesomham9 borg,frankfurtogmünchentilsammen.!are9 almæssigt er! Berlin endvidere den næststør9 stehovedstadieuropaefterlondon. o Antalletafhusholdningerstiger (+1,8%ifor9! o o o o o o o holdtil2011),samtidigmedatdeindeholder færre personer, og der efterspørges flere kvadratmeterpr.person. BNPpr.indbyggeriBerlinerstigende. Berlinerregeringsbyoghjemstedforenlang række organisationer samt uddannelses9 og forskningsinstitutioner. ArbejdsløshedeniBerlinerhøjmenfaldende ogerijuni2014på11%mod11,6%påsam9 metidspunkti2013. Lave etableringsomkostninger og forholdsvis billigogvelkvalificeretarbejdskrafttiltrækker mangenyevirksomheder særligtindenfor servicefag,itogbiotech. Antalletafnybyggedeboligerharideseneste år ikke modsvaret behovet og trods en stig9 ningiantalletafbyggetilladelser,stårantallet fortsatikkemålmeddetstadigtstigendebe9 hovforboligeribyen. Dereretmegetsolidtmarkedforlejeboliger ca.83%afalleberlinerebortilleje. Efterspørgslenefterejerboligererstigende. Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 11 af 54

13 Værdiansættelseafejendomme Selskabet har indgået en ny 39årig aftale med Jones LangLaSalleomkringvurderingafejendomsporteføljen og som et led heri, er der pr foretaget en Full Scope vurdering med grundig besigtigelse og gen9 nemgangafsamtligeejendomme. På baggrund af input fra den fysiske gennemgang af ejendommene, aktuelle data og andre kilder, er der foretaget en beregning med en 109årig fremdiskonte9 ringafdetløbendecash9flowfraejendommene.samti9 digerderforetagetenselvstændigværdiansættelseaf debyggeretter,somporteføljenindeholder. Selveværdiansættelsenerforetagetioverensstemmel9 semedfølgendestandarder: " RICS Appraisal and Valuation Standards, red book " IVSCInternationalValuationStandards " TEGOVAEuropeanValuationStandards " InternationalFinancialReportingStandards " IFRS13 Markedsværdien af ejendommene er fastsat på bag9 grund af den gældende Fair Value definition ifølge International Financial Reporting Standards (IFRS 13). Værdienerherudfradefineretsomfølger,jf.JonesLang LaSalle:! The!price!that!would!be!received!to!sell!an!asset!or!paid! to!transfer!a!liability!in!an!orderly!transaction!between! market!participants!at!the!measurement!date.! På baggrund af en markant positiv udvikling i såvel de løbende pengestrømme som andrenøgletal har besty9 relsen besluttet, at de 135 ejendomme ultimo regn9 skabsåret2013/2014indregnestilenmarkedsværdipå!!! Følsomhed&ved&indregning&og&måling&af&ejendomme& EUR255,2mio.modEUR231,3mio.åretfør.Porteføl9 jens værdi har således udviklet sig positivt med EUR 23,9mio. Denneværditilvækstkanhenførestilbl.a.deforetagen9 de investeringer på i alt ca. EUR 2,5 mio. og til årets dagsværdiregulering af selskabets ejendomme på EUR 22,5mio.(herafkanEUR9,2mio.henførestilinddragel9 se af værdien af byggeretter), men er reduceret med EUR 1,1 mio. svarende til de bogførte værdier af de solgteejendomme/ejerlejligheder. Ejendommenes markedsværdi på EUR 255,2 mio. er vurderetudfraejendommenesaktuelleanvendelseved udløbetaffinansåretogunderhensyntagentilværdien af uudnyttede byggemuligheder m.v. Ejendommene er værdiansatbaseretpåengennemsnitligfaktorpå17,1 svarende til et bruttoafkast på 5,9% mod faktor 16,2 (bruttoafkast på 6,2%) i 2012/2013. Værdien svarer til en kvadratmeterpris på EUR De multipler, som denfaktiskelejeindtægtgangesopmedvedopgørelsen af markedsværdien, ligger i intervallet 12,1 25,7 for udlejningsejendomme. Ejendomme, som er opdelt i ejerlejligheder og hvor der er igangsat en proces med salgafdeenkeltelejlighederværdiansættestilenskøn9 netnettosalgsprispr.kvadratmeter.detoejendomme, hvordetteergældendeerværdiansattileur2.200pr. kvm. Deterbestyrelsensopfattelse,atejendommenesværdi er fastlagt med den størst mulige præcision, særligt underhensyntagentil,atdetmedenhøjtransaktions9 volumen i højere grad er muligt at dokumentere og kortlæggeværdierneendidesenesteår Det er således bestyrelsens vurdering, at den bogførte værdiafejendommeneerudtrykfordagsværdienheraf. Ændringifaktor -1,5-1,0-0,5 0,0& 0,5 1,0 1,5 Faktor 15,6 16,1 16,6 17,1 & 17,6 18,1 18,6 Bruttoafkast 6,4 6,2 6,0 5,9 & 5,7 5,5 5,4 Teoretiskmarkedsværdi(EURmio.) & Ændringimarkedsværdi(EURmio.) ,0& Kalkuleretegenkapital(EURmio.) & Bogførtværdi(EUR./m2) & !! Berlin IV A/S - Årsrapport 2013/2014 Side 12 af 54