Prioritering af ansøgning om lokalplan og kommuneplantillæg for boliger og institutionsformål på ejendommen Roskildevej 264, Vipperød

Transkript

1 HOLBÆK KOMMUNE Dato: Sagsb.: 9. august.2019 Jørgen Rasmussen Prioritering af ansøgning om lokalplan og kommuneplantillæg for boliger og institutionsformål på ejendommen Roskildevej 264, Vipperød Bilag 4 Dato for modtagelse af ansøgning Juni 2019 Ansøger og grundejer Ejendomsadministrationen FRB Fuglevangsvej Frederiksberg C.

2 Formål Beskrivelse af nuværende anvendelse/situation i området. Områdets fremtidige anvendelse Projektforslagets hovedformål er at omdanne eksisterende motel-bebyggelse til boliger og institutionsformål. Motel og kursusvirksomhed. Tidligere flygtningecenter. Området er omfattet af lokalplan 85, der opdeler området i 2 delområder. I lokalplanens Delområde Syd må kun anvendes til opførelse af motel og kursusejendom, administrationsbygning og boliger, der har tilknytning til sådanne anlæg. Delområde Nord må kun anvendes som rekreativt område med anlæg af sportsbaner samt til etablering af en vindmølle på maks. 30 meter. Lokalplanområdet vil i den fremtidige lokalplan fortsat være delt op i to delområder, dvs. delområde Syd og delområde Nord. I delområde Syd vil den fremtidige anvendelse være boliger i form af tæt/lav eller etageboliger og op til 25% til institutionsformål. Lokalplanen vil give mulighed for en omdannelse og ombygning af eksisterende bygninger. I delområde Nord vil delområdet være en rammelokalplan, der fastlægger anvendelse til boliger i form af tæt/lav og/eller etageboliger med en bebyggelsesprocent på maks. 40, en maksimal bygningshøjde på 8,5 meter og maksimal etage på 2 etager. Beskrivelse af området og forholde til kommuneplanens udpegninger Vurdering af landskabet Området er beliggende i den nordlige del af Vipperød, syd for Holbækmotorvejen. Området er præget af tekniske anlæg (motorvej og ramper). I Holbæk Kommunes Landskabsplan ligger området indenfor landskabsområdet Søstrup, på grænsen mellem to landskabsområder områderne Søstrup og Arnakke Det vurderes umiddelbart, at det ikke er uforeneligt med de landskabelige værdier i området at indplacere boliger på det pågældende sted. Kystnærhedszonen Området er beliggende indenfor kystnærhedszonen (ca. 3 km. bred zone langs kysten). Indenfor denne zone, må der kun planlægges for anlæg hvis der er en særlig funktionel eller planlægningsmæssig begrundelse for den kystnære placering. Området er beliggende ca. 2,3 kilometer fra kysten. Den særlige planlægningsmæssige begrundelse er, at der er tale om en naturlig afrunding af byen, da hullet mellem byen og motorvejen udfyldes. Området er endvidere beliggende delvist bag ved eksisterende bymæssig bebyggelse. Området er i kommuneplanen udpeget som fremtidig byzone.

3 Naturområder Skovbyggelinje Drikkevandsinteresser Støj Der skal udarbejdes kommuneplantillæg Der er en beskyttet naturtype indenfor området. Der er tale om en sø. Søen opretholdes og tilstanden ændres ikke. Området er beliggende indenfor skovbyggelinje, som forventes ophævet ved den endelige vedtagelse af lokalplansforslaget. Området er beliggende indenfor et område med almindelige drikkevandsinteresser. Ny anvendelse vurderes ikke at påvirke disse interesser negativt. Området er forventeligt støjpåvirket pga. beliggenheden tæt på motorvejen. Det forventes, at der skal etableres en støjvold langs den nordlige og østlige afgrænsning af lokalplanområdet. Det vil være et krav, at der udarbejdes en akkrediteret støjmåling/rapport, som skal belyse støjforholdende på ejendommen. Lokalplanen skal sikre, at boliger og udearealer ikke påvirkes af mere støj end de vejledende grænseværdier for støj for støjfølsom anvendelse (boliger) fastsætter. Projektet er ikke i overensstemmelse med kommuneplan 2017, da området i dag er omfattet af en R-ramme (R=rekreativ) og vil med kommuneplantillæg overgå til en B- ramme (B=bolig), der kan rumme institutionsformål på op til 25% af bygningsarealet. Konvertering af eksisterende bygningsmasse til boliger i form af tæt/lav (rækkehuse), etageboliger og institutionsformål vil kunne bidrage til en mere varieret boligmasse end det der er tilstede i Vipperød i dag. Beliggenheden tæt på Holbæk by, og varierende lejlighedsstørrelser fra 50m2 til 125 m2 gør det attraktivt for en bred gruppe af borgere - både fra kommunen og udefra. Der er mangel på lejligheder i og i nærheden af Holbæk By. Området umiddelbart vest for lokalplanområdet er imidlertid også lokalplanlagt til boliger med tæt/lav, men ikke etagebyggeri, og er ikke bebygget endnu. For ikke at skabe for stor rummelighed i Vipperød på én gang, foreslås en etapedeling af den nye boligramme, så den sydlige del af området omdannes først. Det foreslås, at der i den nye boligramme vil indgå en rækkefølge for udbygning, hvor den sydlige del af området med eksisterende bebyggelse kan omdannes til boligformål. Den nordlige del kun kan omdannes til boligformål, når den sydlige er omdannet og såfremt der kan påvises et behov for yderligere boligrummelighed i Vipperød. Der skal gennemføres en for-offentlighed forud for udarbejdelse af kommuneplantillægget.

4 Afledte konsekvenser Jordforurening Bebyggelsens etageareal, højde og etageantal samt bebyggelsesprocent Der vurderes ikke umiddelbart at være nogen afledte konsekvenser. Området er ikke områdeklassificeret og der er ikke kortlagt jordforurening på V1 eller V2 niveau. Der er således ikke kendskab til jordforurening indenfor området. For lokalplanens delområde Syd: Maks. bebyggelsesprocent:35% Maks. bygningshøjde: 8,5 meter Maks. etageantal: 2 For Kommuneplanrammen fastlægges en maks. bebyggelsesprocent på 40%, en maks. bygningshøjde på 8,5 meter og maks. etageantal på 2. Beskrivelse af projektets forhold til omgivelserne Nærmeste naboer er eksisterende og planlagte boligområder. Anvendelse til boliger i form af tæt/lav eller etageboliger vurderes ikke at medføre nogen væsentlig negativ påvirkning af omgivelserne. Der er i første omgang alene er tale om en omdannelse af eksisterende bygningsmasse. Bygningerne er senest anvendt til flygtninge-boliger, og med den nye lokalplan vil det overgå til permanente boliger eller institutionsformål. Bæredygtighed Projektet vil være mere energimæssigt bæredygtigt, da det skal opfylde gældende bygningsreglement. Projektet vurderes endvidere at være socialt bæredygtigt, da det muliggør flere mindre boliger med fællesfaciliteter. Ansøger har ønske om at opføre netværks-, fællesskabsboformer, hvor boligerne har fællesarealer til rådighed for beboerne. Fællesarealer er lokaler og faciliteter for beboernes netværksaktiviteter og skal etableres i umiddelbar sammenhæng med boligerne. Ejendommen opvarmes i dag ved el-varme. Ved konvertering til boligformål eller institutionsformål skal bygningerne overholde gældende bygningsreglement og opvarmes bæredygtigt, eksempelvis i form af varmepumper. Fortsat direkte el-opvarmning er ikke tilladt. Afledte kommunale investeringer Der er ingen afledte kommunale investeringer.

5 Udbygningsaftale Borgerinddragelsesproces Politisk behandling Administrationens samlede vurdering Der er ikke basis for at indgå udbygningsaftale i forbindelse med projektet. Der gennemføres 4 ugers for-debat og planforslag udsendes i 8 ugers offentlig høring. Det afholdes borgermøder i begge perioder. Planforslaget skal behandles politisk, da der skal udarbejdes kommuneplantillæg. Det vil sige planforslag og de endelige planer behandles politisk. Der er tale om en konvertering af eksisterende bygningsmasse til boliger i form af tæt/lav og/eller etageboliger samt institutionsformål. En sådan konvertering vil kunne bidrage med en anden type boliger i Vipperød end der er tilstede i dag. Beliggenheden tæt på Holbæk by samt etableringer af varierende lejlighedsstørrelser gør det attraktivt for en bred gruppe af borgere både fra kommunen og udefra. Der er mangel på lejligheder i og i nærheden af Holbæk By Administrationens indstilling At lokalplan og kommuneplantillæg prioriteres til igangsættelse 3. kvartal 2019