Boliger på vandværksgrunden

Transkript

1 Lokalplan nr Novrup By Boliger på vandværksgrunden 19. december 2011

2 Byrådet udarbejder lokalplan for at fastlægge bestemmelser om den enkelte ejendoms anvendelse og bebyggelse med henblik på tinglysning på ejendommen. Byrådet udarbejder lokalplan: før der igangsættes større bygge- og anlægsarbejder, hvis et bestemt bymiljø ønskes skabt eller fastholdt, hvis et areal ønskes overført fra landzone til byzone, hvis en større bebyggelse ønskes nedrevet, hvis et område ønskes erhvervet til offentlige formål, eller hvis bygge- og anvendelsesmulighederne i øvrigt ønskes skærpet eller lempet væsentligt i forhold til gældende bestemmelser. Lokalplanen skal overholde kommuneplanens rammebestemmelser, men kan indskrænke de muligheder for anvendelse og bebyggelse, som kommuneplanen angiver. Udarbejdet af Plan, Teknik & Miljø i samarbejde med Landinspektørerne Syd I/S Fotos/Illustrationer: Landinspektørerne Syd I/S / arkitektfirmaet Søren Morns MMA ApS Tryk: Esbjerg Kommune

3 Indholdsfortegnelse Indhold Lokalplanforslaget var i høring fra den 31. august 2011 til den 26. oktober Redegørelse Lokalplanområdet Baggrund Lokalplanområdets disposition Forhold til Kommuneplanen Bindinger Forhold til gældende lokalplan Forhold til gældende servitutter Miljøvurdering Bygningshøjde og etageantal Tilladelser fra andre myndigheder Bestemmelser Lokalplanens formål Områdets afgrænsning Zonebestemmelser Områdets anvendelse Udstykning Veje, stier og parkering Ledningsanlæg m.v Bebyggelsens omfang og placering Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden Opholds- og ubebyggede arealer Grundejerforening Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder Retsvirkninger Vedtagelse Bilag (indsat bag i hæftet) Matrikelkort... Bilag A Lokalplankort... Bilag B Illustrationsplan... Bilag C Perspektivtegninger... Bilag D Side 1

4 Lokalplanforslaget var i høring fra den 31. august 2011 til den 26. oktober 2011 Lokalplanforslaget blev behandlet ved 1. behandlingen i Esbjerg Byråd den 15. aug og var offentligt fremlagt i 8 uger fra den 31. aug til den 26. okt Lokalplanen er vedtaget ved 2. behandlingen i Esbjerg Byråd den 19. dec Lokalplanen er gældende fra annonceringen. Side: 2

5 Redegørelse Redegørelse Lokalplan nr Novrup By Boliger på vandværksgrunden Lokalplanområdets placering Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje 1. Lokalplanområdet Lokalplanområdet ligger i den østlige del af Novrup og omfatter et areal på ca m 2. Novrup er en mindre landsby beliggende i byzone, mellem Esbjerg og Tjæreborg. Bebyggelsen i Novrup er hovedsagelig ældre bebyggelse af landbrugsmæssig karakter, se billede 1. Nogle ejendomme er landbrugsejendomme mens andre er stuehuse på nu nedlagte landbrugsejendomme. Bebyggelsen er primært opført i 1 etage med udnyttet tagetage med ca. 45 graders taghældning. Husene er hovedsagelig længehuse med symmetrisk sadeltag med facader i blank teglsten eller som pudset/vandskuret mur. I Regionplan er Novrup udpeget som bevaringsværdigt kulturmiljø. Novrup beskrives som en middelalderlig forteagtig landsby med uudflyttede gårde. Stjerneudskiftning er markeret med diger og hegn. Flere fine og velbevarede gårde i landsbyen. Når og hvis området skal indgå i Esbjergs byudvikling, bør landsbyen og de omkringliggende åbne marker fastholdes. Side 3

6 Redegørelse Billede 1: Bebyggelse langs Novrupvej Efter Novrup vandværk er nedlagt, har Esbjerg Kommune solgt vandværksgrunden og arealet vest herfor til en privat investor, der ønsker at udvikle området til et boligområde med lavenergihuse. Der er i de senere år en stigendee interesse for at bo energi- og miljøvenligt, og det tilstræbes derfor at bebyggelsen opføres som passivhuse. Området skal fremover anvende vedvarende energi og bl.a. genanvende regnvand til toiletter og vanding mm. Passivhuse er huse hvor energiforbruget er minimalt et slags super- lavenergihus. Lokalplanområdet afgrænses mod nord og nord/øst af Novrupvej og nord og øst herfor af landbrugsjord. Mod vest er området af- grænset af Søndre Novrupvej og vest herfor ligger den øvrige landsby Novrup. Mod syd grænser området op til landbrugsjord. Inden for lokalplanområdet ligger Novrup vandværk, som nu er nedlagt. Ud mod Novrupvej ligger hovedbygningen til vandværket, der er ca. 200 m 2 og fremstår med facader i grå pladebeklædning og med fladt tag, se billede 2. Herudover er der to mindre teknik- bygninger på vandværksgrunden. Midt i området findes et ca. 200 m 2 åben slambassin, se billede 3. Derudover er der to underjordi- ske betontanke på ca. 200 m 2 og 270 m 2. Billede 2: Hovedbygningenn på vandværksgrunden 2. Baggrund Side: 4

7 Redegørelse Figur 1: Illustrationsplan 3. Lokalplanområdets disposition Området udlægges til åben-lav bebyggelse med en bebyggelsesprocent på max boliger må opføres i op til 2 etager med en max højde på 8,20 m og resterende boliger må opføres i 1 etage med udnyttet tagetage med en max højde på 7,5 m. Området tænkes bebygget med fritliggende enfamiliehuse på små grunde ca. 350 m 2 med egen have. Ny bebyggelse skal opføres med saddeltag med en taghældning på 45 grader. Den eksisterende vandværksbygning ønskes ombygget til boliger. Der vil blive opført op til 10 boliger inden for lokalplanområdet. Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse d.v.s. bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Der gives mulighed for at opsætte solceller/solvarmepaneler på tagene. Centralt i bebyggelsen vil der blive et fælles grønt opholdsareal på ca. 500 m 2. Derudover etableres der to fælles parkeringsanlæg - et i den vestlige del af området med vejadgang fra Søndre Novrupvej og et øst for vandværksbygningen med vejadgang fra Novrupvej. De eksisterende underjordiske tanke tænkes anvendt til opbevaringsrum og cykelparkering mv. Under vandværksbygningen er der ligeledes en eksisterende tank som ønskes anvendt til opsamling af regnvand. Side: 5

8 Redegørelse Billede 3: Bassin på vandværksgrunden. Bagved ses udsigten mod syd ud over landbrugsjorder. 4. Forhold til Kommuneplanen Anvendelse Bebyggelse Lokalplanen er i overensstemmelse med Kommuneplan , enkeltområde Kommuneplanen fastlægger i delområde nr anvendelsen af hovedparten af lokalplanområdet til tæt-lave og åben-lave boliger i byzone. Lokalplanens bebyggelse består af åben-lave boliger på små grunde. Lokalplanen indskrænker Kommuneplanens mulighed for institutioner, butikker m.m. til kun at omfatte de erhverv som fremgår af lokalplanens 4.5. Det sydligste 10 m brede stykke af lokalplanen ligger i delområde nr , hvor anvendelsen er fastlagt til grønne byområder i byzone (se stiplet linie på kortbilag C). Arealet anvendes i lokalplanen til haver, hvor der ikke kan bygges. Kommuneplanens maksimale bebyggelsesprocent på 30 % for åben-lav bebyggelse og en bygningshøjde på max 2 etager overholdes og præciseres i lokalplanen således, at kun 4 af husene kan opføres i 2 etager, mens de resterende kan opføres i en etage med udnyttet tagetage. Billede 4: Det gl. vandværk set fra sydøst. Side: 6

9 Redegørelse Grundstørrelse og fællesareal Jfr. Kommuneplanen skal grunde til åben-lav boliger være min. 850 m 2. Dette fraviges i lokalplanen idet formålet er en bebyggelse med små grunde på ca. 350 m 2. Jfr. Kommuneplanens hovedstruktur skal mindst 25 % af lokalplanområdet anvendes til større samlede grønne områder til ophold og rekreativ brug. Lokalplanen udlægger kun 7 % på baggrund af det forholdsvis lille antal boliger og beliggenheden op til det åbne landskab. 5. Bindinger Lokalplanen skal respektere følgende bindinger fra kommuneplanens rammer vist på kortudsnittet og dertil hørende beskrivelse: Lokalplanområdet er markeret med en rød prikket linje. Side: 7

10 Redegørelse Naturbeskyttelsesloven 3 km kystnærhedszone Vandbeskyttelsesområde Ledningstraceer Lokalplanområdet er ikke omfattet af skovbeskyttelseslinie jfr. Naturbeskyttelsesloven. Området ligger indenfor 3 km kystnærhedszonen. Området ligger i forbindelse med eksisterende bebyggelse og ny bebyggelse må opføres max 8,2 m. Det vurderes derfor at lokalplanens indhold ikke vil kunne få indflydelse på kystlandskabet. Inden for grundvandsbeskyttelsesområdet må der ikke tillades forhold, der kan indebære risiko for en øget belastning af grundvandet, medmindre risikoen i henhold til den til enhver tid gældende lovgivning kan reduceres til et forsvarligt niveau. Der er en hovedvandledning indenfor lokalplanområdet. Dels langs Novrupvej mod nord og dels langs Søndre Novrupvej mod vest. Der er et 5 m deklarationsbælte omkring vandledningerne hvor indenfor der ikke må bygges eller plantes større træplantninger. 6. Forhold til gældende lokalplan Der er ingen gældende lokalplaner eller byplanvedtægter for området på tidspunktet for udarbejdelse af nærværende lokalplan. 7. Forhold til gældende servitutter Området er pålagt en række servitutter og byrder af forskellig karakter. Af nedenstående figur 2 fremgår placeringen af de stedbestemte servitutter, og efterfølgende beskrives servitutterne med deres indvirkning på lokalplanen. Der er kun medtaget de servitutter, som kommunen vurderer, har betydning for lokalplanen. Der kan være tinglyst andre servitutter, der har betydning for den enkelte grundejer. Figur 2 Kort over stedbestemte servitutter Side: 8

11 Redegørelse Deklaration om offentlig hovedvandledning På matr.nr. 7f Novrup, Esbjerg Jorder, er der lyst en deklaration om en hovedvandledning, som er beliggende langs Novrupvej. I et bælte på 2,5 m på hver side af hovedvandledningens midte er det forbudt at opføre bygninger, plante træer, større buske eller overhovedet iværksætte noget der kan være til skade for hovedvandledningen. Esbjerg Kommune skal have uhindret adgang til at foretage vedligeholdelse, reparation mv. Deklaration om offentlig vandledning På matr.nr. 7f Novrup, Esbjerg Jorder, er der lyst en deklaration om en hovedvandledning, som er beliggende langs Novrupvej. I et bælte på 2,5 m på hver side af hovedvandledningens midte er det forbudt at bygge, foretage større træplantninger eller overhovedet iværksætte noget, der kan være til skade for hovedvandledningen, eller være til hinder for reparations- og vedligeholdelsesarbejder mv. Esbjerg Forsyning skal have uhindret adgang til at foretage vedligeholdelse, reparation mv. Deklaration om offentlig vandledning På matr.nr. 7f er der en deklaration under tinglysning ved lokalplanens udarbejdelse om en offentlig vandledning. Inden for deklarationsbæltet er det uden forud indhentet tilladelse fra Esbjerg Forsyning forbudt at bygge, foretage større træplantninger eller overhovedet iværksætte noget, der kan være til skade for hovedvandledningen, eller være til hinder for reparations- og vedligeholdelsesarbejder mv. Esbjerg Kommune, Forsyningen skal have uhindret adgang til at foretage vedligeholdelse, reparation mv. Oversigtsarealer I forbindelse med udkørsel til Novrupvej skal der sikres oversigtsarealer efter gældende vejregler. Disse oversigtsarealer fremgår af kortet nedenfor. Side: 9

12 8. Miljøvurdering Redegørelse Esbjerg Kommune vurderer at lokalplanen ikke er omfattet af 11g i Lov om Planlægning, hvorefter enkeltanlæg, der må antages at påvirke miljøet væsentligt, ikke må påbegyndes, før der er tilvejebragt retningslinjer i Kommuneplanen om beliggenheden og udformningen af anlægget med tilhørende redegørelse om VVMpligt (Vurdering af Virkningerne på Miljøet). Lokalplanen er screenet og skal ikke miljøvurderes efter lov om miljøvurdering af planer og programmer. Begrundelsen er at lokalplanen ikke fastlægger rammer der er omfattet af lovens bilag 3 og 4, og fordi lokalplanen ikke indvirker væsentligt på miljøet, herunder et internationalt naturbeskyttelsesområde. Forhold til landbrug Der er foretaget en skønsmæssig beregning af lugtpåvirkningen fra landbruget Novrupvej 82 og 84 i relation til vandværksgrunden. Beregningerne viser, at genegrænsen på 1 LE/m 3 for boligområder i byzone samt sommerhusområder vil være overholdt ca. 140 meter fra kilden. Idet beregningen antages at være konservativ og størsteparten af dyrene vil gå ude i sommerperioden, vurderes det at lugtgenegrænsen på 1 LE/m 3 vil kunne overholdes i lokalplanområdet. Dette er dog ikke ensbetydende med, at der ikke vil kunne opleves gener i form af lugt fra dyreholdet i visse perioder. Hvad angår støj fra de 3-4 aktive landbrug omkring det planlagte boligområde vurderes det at landbrugene kan overholde støjgrænserne. 9. Bygningshøjde og etageantal Følgende er illustrationer til lokalplanens 8.2: 7,5 m 8,2 m Snit af hus i 1 etage med udnyttet tagetage (facadehøjde max 3,50 m) Snit af hus i 2 etager med m. trempel (facadehøjde max 4,25 m) 10. Tilladelser fra andre myndigheder Museumsloven Da lokalplanområdet forbliver i byzone skal der ikke meddeles tilladelse efter 35, stk. 1 i Planloven (zonetilladelse) til virkeliggørelse af lokalplanen. Ifølge Museumsloven har bygherren ret til, før der igangsættes jordarbejde, at anmode Sydvestjyske Museer om en udtalelse om risiko for ødelæggelse af væsentlige fortidsminder. Sydvestjyske Museer udtaler i den forbindelse, at lokalplanområdet ligger inden for et Kulturarvsareal og at der kan forventes Side: 10

13 Redegørelse Jordforureningsloven Forsyningsforhold arkæologiske undersøgelser. Udgifterne til arkæologiske undersøgelser påhviler bygherren. Ifølge Jordforureningslovens 50a anses al jord i byzone som udgangspunkt for at være lettere forurenet (se 13.4 om områdeklassificering). Kloak. Husspildevandet vil blive afledt til offentlig spildevandskloak. Lokalplanområdet er ikke omfattet af Esbjerg Kommunes spildevandsplan, men bliver sideløbende med lokalplanen optaget med et spildevandsplantillæg. Lokalplanområdet er beliggende indenfor opland til udpeget forureningsfølsomt vandløb (Novrup Engbæk og Novrup Bæk). I den forbindelse er der meddelt påbud om forbedret spildevandsrensning til eksisterende ejendomme med udledninger af husspildevand til vandløbene. De meddelte påbud er/vil blive efterkommet ved, at ejendommene tilsluttes offentlig kloak. Der findes offentlig kloak ca. 75 m vest for Vandværksgrunden. Vand fremføres som kommunal forsyning. Overfladevand. Geologisk er området karakteriseret ved forekomst af smeltevandssand og ferskvandssand, og afstanden mellem terrænkote og koten på grundvandsspejlet er på det meste af grunden over 5 m. Der er således stor sandsynlighed for, at tagvand og overfladevand vil kunne nedsives på ejendommen. Tagvand og rent overfladevand skal derfor nedsives på grunden eller genanvendes i regnvandsanlæg i det omfang det er muligt. Elforsyning fremføres fra Sydvest-Energi i Esbjerg. Det fremgår af afsnit 13 hvilke tilladelser Esbjerg Byråd og andre myndigheder skal og kan give når lokalplanen er endeligt vedtaget. Side: 11

14

15 Bestemmelser Bestemmelser Lokalplan nr Novrup By Boliger på vandværksgrunden. I lokalplanen fastsættes følgende bestemmelser for det område, der er nævnt i afsnit Lokalplanens formål Lokalplanen har til formål at sikre området anvendt til åben-lav boligbebyggelse på små grunde. at sikre at ny bebyggelse opføres som lavenergibyggeri. at sikre mulighed for indretning af ressourcebesparende anlæg og miljømæssige tiltag i området. at at sikre områdets adgangsforhold, fællesarealer og parkeringsmuligheder. fastlægge bebyggelsesregulerende bestemmelser, for at sikre indpasning i landsbyens øvrige bebyggelse. 2. Områdets afgrænsning 2.1 Lokalplanen afgrænses som vist på Matrikelkort bilag A og omfatter matr.nr. 7f, Novrup, Esbjerg Jorder, samt alle parceller der efter den 15. aug udstykkes heraf. 2.2 I forbindelse med planens anmeldelse til Plansystem.dk bemyndiges borgmesteren af Byrådet til at fastlægge det i afsnit 2.1 anførte område matrikulært. 3. Zonebestemmelser 3.1 Området fastholdes som byzone. 4. Områdets anvendelse 4.1 Området udlægges til åben-lav boligbebyggelse på små grunde, samt til fælles opholdsareal og parkering. Ny boligbebyggelse skal opføres som lavenergibebyggelse 1. Den eksisterende vandværksbygning skal ikke opfylde dette krav. 4.2 I lokalplanområdet må der opføres mindre bygninger og tekniske anlæg til områdets forsyning og drift. Bygninger, såsom transformerstation, må opføres med max 10 m 2 og ikke højere end 2,5 m over terræn. Disse småbygninger skal udformes og placeres med hensyntagen til den øvrige bebyggelse enten indpasset i omgivelserne og den øvrige 1 Ved lavenergibebyggelse forstås bebyggelse, der på tidspunktet for ansøgningen om byggetilladelsen opfylder de energirammer for energiforbrug for lavenergibygninger, der er fastsat i bygningsreglementet. Side 13

16 Bestemmelser bebyggelse, enten som tilbygning, indbygget i bebyggelsen eller afskærmet med beplantning. 4.3 Den eksisterende vandværksbygning må benyttes til boliger samt fællesfaciliteter for lokalplanområdets beboere. 4.4 De eksisterende to underjordiske tanke må benyttes til opbevaringsrum, værksted og cykelparkering mv. 4.5 I en boligejendom kan der drives virksomhed, som almindeligvis kan udføres i et beboelsesområde, f.eks. frisør, ejendoms-, advokat-, revisor- og arkitektvirksomhed og lign. liberale erhverv samt dagpleje og lign. under forudsætning af: At virksomheden drives af den, der bebor den pågældende ejendom. At virksomheden efter Esbjerg Kommunes skøn drives på en sådan måde, at ejendommens karakter af beboelse ikke ændres. At virksomheden ikke medfører ulempe for de omkringboende. At virksomheden ikke medfører behov for yderligere parkering. Erhvervsudøvelsen må ikke medføre belastende trafik eller anden ulempe for de omkringboende. At virksomheden højest udgør 25 % af etagearealet. At der højest er ét skilt pr. virksomhed, og at skiltets areal højest er 0,75 m 2. Farverne på skiltet må ikke være signalfarver. Skiltet skal sidde plant på virksomhedens husmur. Der kan ikke tillades anden type virksomhed. 5. Udstykning 5.1 Udstykning må kun finde sted i overensstemmelse med lokalplanens formål. 5.2 Grundstørrelsen for den enkelte grund skal min. være 350 m 2, dog undtaget de to lejligheder i vandværksbygningen. Den enkelte grund skal herudover tilskødes en andel af fællesarealerne fordelt i forhold til antallet af boliger. 6. Veje, stier og parkering 6.1 Området skal vejbetjenes fra Novrupvej og Søndre Novrupvej i overensstemmelse med Lokalplankortet bilag B. 6.2 Stier inde i området skal anlægges i overensstemmelse med principperne vist på Illustrationsplanen bilag C. 6.3 Parkeringspladser skal etableres på to fælles parkeringsarealer i princippet som vist på Illustrationsplanen bilag C. Der skal anlægges mindst 2 parkeringspladser pr. bolig. Der skal på parkeringsarealerne være mulighed for etablering af én carport pr. bolig (se også 8.5). 6.4 Parkering af busser samt last- og flytte- og fragtbiler og lign. på eller over kg, må ikke finde sted inden for lokalplanområdet. Side: 14

17 Bestemmelser 6.5 I forbindelse med udkørsel til Novrupvej skal der sikres oversigtsarealer efter gældende vejregler 2. Inden for oversigtsarealerne må der ikke findes faste terrængenstande med en højde større end 0,8 m over en flade bestemt af de to vejes midtlinier, dvs. med hensyntagen til primærvejens længdeprofil. Dette gælder også vejudstyr, såsom tavler ect Ledningsanlæg m.v. 7.1 Nye tekniske forsyningsledninger, herunder højspænding, lavspænding, telefon og antenne, skal fremføres som jordkabler. 7.2 Overordnede ledningsanlæg i området skal sikres ved tinglyst deklaration. Herunder bestemmelser om vedligeholdelse. 8. Bebyggelsens omfang og placering 8.1 Bebyggelsesprocenten for den enkelte grund iberegnet grundens andel i fællesarealet må ikke overstige 30 %. 8.2 Bebyggelsen må opføres i max 1 etage med udnyttet tagetage og have en max højde over terræn på 7,5 m til kippen, undtaget er dog skorstene. Bebyggelsen må have en facadehøjde på max. 3,5 m over terræn. 4 Max 4 af husene kan opføres med en max højde på 8,2 m og en max facadehøjde på 4,25 m. Huset bygget oven på det gamle vandværk skal følge ekst. sokkel i omkreds. 8.3 Bebyggelse skal placeres inden for de på Lokalplankortet bilag B viste byggefelter og i princippet som vist på Illustrationsplanen bilag C. Til sikring af lokalplanens formål skal der til byggesagen fremsendes en bebyggelsesplan, der redegør for: bebyggelsens placering, udformning og materialevalg, parkerings-, vej- og stiforhold, belysning, friarealernes indretning, beplantning, fællesanlæg samt forsyningsanlæg. Ved godkendelsen vil der blive lagt vægt på byggeriets indpasning i landsbyen og at der opnås en helhedsvirkning i området hvad angår bygningstyper og det arkitektoniske udtryk. 8.4 Det skal ved placering og udformning af bebyggelse tilstræbes, at bygningshøjder og afstande til anden bebyggelse og beplantning ikke unødigt begrænser mulighed for udnyttelse af passiv solvarme. 8.5 Garager, carporte og udhuse m.v. skal placeres i en afstand af mindst 2,5 m fra adgangsgivende vej. Carporte og garager skal opføres samlet i sammenbygget række og inden for byggefelterne vist på Lokalplankortet bilag B. 8.6 I henhold til deklarationen må der ikke opføres bebyggelse eller foretages større træplantninger henover de tinglyste vandledninger langs med Søndre Novrupvej og Novrupvej. Carporte kan dog etableres med punktfundamenter over de 2 Oversigtsarealerne fremgår af kortet side 9 i Redegørelsen. 3 Reglerne for oversigtsarealer fremgår af Vejdirektoratets vejledning - Byernes Trafikregler, Hæfte 2 4 Se illustration af bygningshøjder i Redegørelsens pkt. 9. Side: 15

18 Bestemmelser tinglyste vandledninger langs Søndre Novrupvej og Novrupvej Bebyggelsens udformning og ydre fremtræden 9.1 Bebyggelse inden for lokalplanområdet skal fremstå med facader i princippet som vist på Perspektivtegningerne bilag D. Hovedhuse, tilbygninger og udestuer, garager, carporte og udhuse o.lign. skal fremstå ens i udtryk og materialer for hele området. 9.2 Tage på hovedhuse skal udføres som symmetrisk sadeltag med en taghældning på 40-45º. Garager, carporte og udhuse o.l. samt den eksisterende vandværksbygning kan udføres med anden taghældning. 9.3 Tagbeklædning på hovedhuse og tilbygninger, garager, carporte og udhuse o.lign. skal udføres med tagsten af tegl, beton eller eternit-/naturskifer, zink samt listetækket sort eller mørkegrå tagpap. 9.4 Solceller/solpaneler/solfanger og lign. må ikke udføres i reflekterende materiale, der kan medføre blændingsgener for naboer og genboer eller den omgivende natur. Solceller/solpaneler/solfanger kan nedfældes i tagfladen plant med tagbelægningen eller lægges ovenpå tagbelægningen. De kan også etableres fritstående i et design tilpasset den øvrige bebyggelse. Solceller/solpaneler/solfanger kan udgøre helt op til en hel tagflade. 9.5 Tage må ikke udføres i blanke eller reflekterende materialer Ydervægge skal fremtræde i blank mur af teglsten eller som pudset flade. Mindre partier af hovedhuset på maksimalt 20 % af facadearealet, samt garager, carporte og udhuse o.l. kan også tillades udført i træ, zink, kobber, skifer og glas/alu. Solceller/solpaneler/solfanger må indbygges i facaden. 9.7 Farver på udvendige bygningssider må ikke være signalfarver. 9.8 På hver ejendom må der kun opsættes én TV-antenne og én Internet-antenne, begge i en højde der ikke overstiger tagryggen. 10.Opholds- og ubebyggede arealer 10.1 Der skal etableres et sammenhængende fælles grønt opholdsareal centralt i bebyggelsen i princippet som vist på Illustrationsplanen, bilag C. Fællesarealet skal være minimum 500 m 2. Fællesarealet skal anlægges som et rekreativt område for beboerne, og må således ikke anvendes til opstilling af solfangere og lignende Mod Sdr. Novrupvej og Novrupvej skal bebyggelsen afskærmes med en sammenhængende randbeplantning i 5 I tilfælde af reparationer på vandledningerne påhviler udgifterne til fjernelse af carporte grundejeren. 6 Ved blanke materialer menes reflekterende blanke plader, glaserede tagsten samt engoberede tagsten, der af Esbjerg Kommune vurderes at være blanke og reflekterende, d.v.s. højest glans 18 efter Dansk Standard. Side: 16

19 Bestemmelser princippet som vist på Illustrationsplanen bilag C. Randbeplantningen skal have mindst den på bilag C viste bredde og skal bestå af store buske som f.eks. syren, jasmin, hassel, cornel og andre buske, der ikke har dybtgående rødder, der kan gå i vandrørene m.m. på stedet. Udenfor det servitutpålagte areal kan der plantes træer Beplantning og hegn omkring de enkelte parcelhusgrunde må ikke have en højde der generer solpaneler/solvarmeanlæg eller den passive soludnyttelse i nabohusene Der er mulighed for anlæg af ressourcebesparende og miljømæssig karakter. Der må eksempelvis etableres eget rensningsanlæg. Tankene under den eksisterende vandværksbygning må benyttes til opsamling af regnvand som kan genanvendes til havevanding, wc-skyl og tøjvask i maskine mv. I området må der desuden opføres solpaneler til opvarmning af bygninger og brugsvand, solceller til produktion af strøm samt jordvarmeanlæg og lignende anlæg Det 10 m brede areal langs sydgrænsen af lokalplanområdet, markeret med stiplet linie på kortbilag C, må kun benyttes til have for boligerne langs sydskellet. Der må kun opføres de til områdets anvendelse og drift nødvendige bygninger og anlæg efter Byggelovens bestemmelser Henstilling af campingvogne, lystbåde og lign. samt oplagring, må ikke finde sted på ubebyggede arealer Grundejerforening 11.1 Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for alle ejere af grunde i lokalplanens område. Grundejerforeningens vedtægter og ændringer i disse skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal oprettes af grundejerne, når Esbjerg Kommune kræver det, dog senest når mindst 3 grunde er solgt Grundejerforeningen skal efter krav fra Esbjerg Kommune optage medlemmer fra tilgrænsende områder, sammenslutte sig med én eller flere bestående grundejerforeninger for tilgrænsende områder eller opdele foreningen i to eller flere selvstændige foreninger. Oprettes der andelsboligforening i bebyggelsen skal andelsejerne også være medlem i Grundejerforeningen Grundejerforeningen har pligt til at tage skøde på og skal stå for drift og vedligeholdelse af alle arealer ud over de private boliggrunde. Arealerne omfatter de i 6.1, 6.2, 6.3, 10.1 og 10.2 nævnte veje, stier og parkeringspladser samt fælles friarealer i bebyggelsen, herunder det centrale areal, alle læbælter, beplantninger og græsanlæg langs veje, stier, parkeringspladser og fællesanlæg. Overdragelsen kan ske etapevis. Grundejerforeningen skal, for at varetage disse forpligtelser, udarbejde en anlægs-, drifts- og plejeplan for de 7 Opstilling af campingvogn, som vil gøres til genstand for boligmæssig udnyttelse, der ikke er rent forbigående art, kræver byggetilladelse jævnfør Byggelovens 2. En sådan tilladelse kan ikke forventes givet af Esbjerg Kommune. Side: 17

20 Bestemmelser nævnte arealer. Planen skal godkendes af Esbjerg Kommune Grundejerforeningen skal i øvrigt udføre de opgaver, der efter lovgivningen henlægges til foreningen Grundejerforeningen har ret til ved opkrævning hos medlemmerne og/eller ved at optage lån at fremskaffe de økonomiske midler, der er nødvendige for udførelse og administration af foreningens opgaver, og til at kræve fornøden sikkerhed herfor hos medlemmerne. 12.Forudsætning for ibrugtagen af ny bebyggelse 12.1 Ny bebyggelse skal være tilsluttet vand- og el-net, før den tages i brug. Kommunalbestyrelsen har pligt til at meddele dispensation fra tilslutningspligten for kollektiv varmeforsyningsanlæg, da bebyggelsen opføres som lavenergibebyggelse Før ny bebyggelse tages i brug skal de i afsnit 6.1, 6.2 og 6.3 nævnte vejadgange, stier og parkeringspladser være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet Før ny bebyggelse tages i brug, skal de i afsnit 10.1 og 10.2 nævnte grønne fællesarealer være etableret i godkendt omfang eller i takt med byggeriet Såfremt parcelhusgrundene udstykkes skal vejprojekterne for de private fællesveje/parkeringspladser godkendes af Vejmyndigheden forinden en udstykning kan tiltrædes. 13.Tilladelser i henhold til lokalplanen og andre myndigheder 13.1 Godkendelser, tilladelser og dispensationer i henhold til denne lokalplan meddeles af Esbjerg Kommune Indenfor lokalplanområdet, skal der ud over ovenstående tilladelse søges særskilt tilladelse fra andre myndigheder jf. nedenfor Jordforurening: Inden for lokalplanområdet kan der være ejendomme, der er eller bliver kortlagt iht. Lov om forurenet jord. For disse ejendomme skal Esbjerg Kommune give tilladelse efter jordforureningslovens 8, inden ejendommene tages i brug til miljøfølsom anvendelse (som f.eks. til boligformål). Før jord flyttes fra et kortlagt areal, skal det anmeldes til Esbjerg Kommune Museumsloven: Findes der i lokalplanområdet under jordarbejder grave, gravpladser, bopladser, ruiner eller andre jordfaste fortidsminder, skal arbejdet standses i det omfang, det berører fortidsmindet (Museumslovens 27). Fundet skal straks anmeldes til Sydvestjyske Museer. 8 Jf. Planlovens 19, stk. 4 Side: 18

21 Bestemmelser 14.Retsvirkninger Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen må ejendomme, der er omfattet af planen, efter Planlovens 18 kun bebygges eller anvendes i overensstemmelse med planens bestemmelser. Lovlig eksisterende bebyggelse eller lovlig anvendelse, som er etableret før offentliggørelsen af planforslaget, kan fortsætte som hidtil. Byrådet kan ifølge Planlovens 19 meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser, hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Mere væsentlige afvigelser fra planen kan gennemføres ved tilvejebringelse af ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanens formål, fortrænges af planen. Andre servitutter kan eksproprieres, når det vil være af væsentlig betydning for planens virkeliggørelse. Såfremt byggeforholdene i øvrigt ikke er reguleret i nærværende lokalplan, gælder Planlovens og Byggelovens bestemmelser. Esbjerg Kommune har påtaleret, for overtrædelse af bestemmelserne i nærværende lokalplan. 15.Vedtagelse Ovenstående Lokalplan nr udarbejdet efter Lov om planlægning er vedtaget af Esbjerg Byråd den 19. dec Johnny Søtrup Borgmester Hans Kjær Direktør for Teknik & Miljø Side: 19