Momsmæssige aspekter ved ejendomsadministration. v/advokat Tine Seehausen

Transkript

1 Momsmæssige aspekter ved ejendomsadministration v/advokat Tine Seehausen

2 Program Generelt om momspligtens omfang og hjemmelsgrundlag Systemmomsdirektivets art 371 & bilag X Momslovens 13 stk. 1. nr. 8 Momsfri administrationsydelser Udgangspunktet for fortolkning Grundlæggende betingelser Underleverandørydelser Gennemgang af de 7 hovedgrupper af fritagne ydelser Førelse af regnskab Løbende udlejning & opfølgning Driftsdispositioner Moderniserings & forbedringsarbejder Lejefastsættelse & regulering Konflikthåndtering Omprioriteringer Administration af andet end fast ejendom: Ejerlejlighedsforeninger Andelsforeninger Grundejerforeninger Administration af udlejning af sommerhusgrunde Beslægtede administrationsydelser Overdragelse af andelsbeviser Afgivelse af oplysninger ved salg af ejerlejligheder Erklæringer & udlæg i andele Administrator & byggemomsproblematikken Hvornår er regelsættet relevant Hvad er konsekvensen

3 Momssystemets opbygning Hjemmelsgrundlaget & fortolkningsbidrag: Systemmomsdirektivet (tidl. 6. momsdirektiv) Momsloven Momsbekendtgørelsen TSS cirkulære og meddelelser Retspraksis, EU & national Momsnævnsafgørelser Bindende svar (Momsvejledningen)

4 Momspligtens omfang Uden for momslovens anvendelsesområde (privatpersoner, holdingselskaber m.v.) Momsfritaget i h.t. 13 Anden momsfritagelse (eksport m.v.) Inden for momslovens anvendelsesområde (afgiftspligtig person)

5 Hjemmelsgrundlag: Systemmomsdirektivet art 371: De medlemsstater, som pr. 1. januar 1978 fritog de transaktioner, der er anført i bilag X, del B, kan fortsætte med at fritage dem på de betingelser, der var gældende i hver af de berørte medlemsstater på samme dato Systemmomsdirektivet bilag X, del B pkt. 2: Ydelser leveret af forfattere, kunstnere, herunder udøvende kunstnere, advokater og andre personer i liberale erhverv, bortset fra lægegerningen og dertil knyttede erhverv

6 Systemmomsdirektivets art 371 betydning for fortolkning af administrationsbegrebet Fritage dem på de betingelser, der var gældende => stand stil-klausul Indskrænkende fortolkning af begrebet Det almindelige EU-retlige udgangspunkt for fortolkning af momsfritagelser Betydningen af formuleringen af Art 371

7 Momslovens 13 stk. 1. nr. 8: Følgende varer og ydelser er fritaget for afgift: Administration, udlejning og bortforpagtning af fast ejendom, herunder levering af gas, vand, elektricitet og varme som led i udlejningen eller bortforpagtningen Oprindelige fortolkningsbidrag Fritagelsen for administrationsydelser indført ved lov nr. [x] Der er ingen bemærkninger i lovforslaget, som kan bidrage til at afgrænse administrationsbegrebet Første afgrænsning foretaget i Momsnævnsafgørelse nr. 531 fra november 1978

8 AFG 531: Det er endvidere oplyst, at en administrator normalt har følgende opgaver: 1. At føre regnskab over ejendommens indtægter og udgifter og eventuelt udfærdige varme- og skatteregnskab for ejendommen 2. At stå for den løbende udlejning, udfærdige lejekontrakter, opkræve lejen, sørge for rykning i tilfælde af manglende betaling og tage skridt til fogedforretning, hvis påkrav ikke giver resultat. 3. At drage omsorg for, at reparations- og vedligeholdelsesarbejder udføres på ejendommen samt for betaling heraf, at betale regninger vedrørende skatter, brændsel, vand og elektricitet mv. Administrator forestår endvidere ansættelse og afskedigelse samt betaling af vicevært, varmemester mfl. samt træffer alle væsentlige dispositioner vedrørende ejendommens renholdelse

9 AFG 531, fortsat: Det er endvidere oplyst, at en administrator normalt har følgende opgaver: 4. At tage initiativ til drøftelse med ejeren om iværksættelse af brandsikring, isolering mv., når lovgivningen kræver sådanne arbejder udført, eller når der er mulighed for offentlige tilskud til sådanne arbejder samt tage skridt til drøftelser om eventuel modernisering af ejendommen 5. At tage skridt til beregning af lejeforhøjelser samt varsle forhøjelserne over for lejerne 6. At forhandle med huslejenævn og andre offentlige myndigheder og for advokaters vedkommende føre boligretssager mv. for domstolene.

10 Momsvejledningen (afsnit D ) MV udbygger med følgende ydelser: 7. Tage initiativ til at foretage omprioriteringer i det omfang ejendommens finansiering gør det påkrævet Konklusion: Administrationsydelser er alene fritaget for moms i det omfang de kan rummes i de 7 anførte punkter Kan vi ikke indfortolke en ydelse i en af de 7 punkter, vil sådanne ydelser skulle tillægges moms

11 Betingelse for momsfritagelse (AFG 531) Administrationsaftale mellem administrator og udlejer Fritagelsen for moms af administration af fast ejendom forudsætter, at der foreligger en aftale mellem parterne om, at administrator skal varetage den løbende ejendomsadministration Aftalen skal i al væsentlighed omfatte udførelsen af de under pkt. 1, 2 og 3 anførte opgaver Det er uden betydning om ydelserne( pkt. 1 til 6) honoreres samlet eller særskilt (TfS )

12 Underleverandørydelser: SKM Skatterådet har i SKM afvist at udvide momsfritagelsen til også at omfatte ydelser leveret af andre virksomheder end den virksomhed, som har indgået administrationsaftale med udlejer AFG.829 Der skal svare afgift af de ydelser, der udføres for et andet administrationsselskab DVS. hvis man som administrator køber ydelser af tredjemand (underleverandør) er disse ydelser pålagt moms Administrator kan godt levere ydelsen til udlejer uden at pålægge moms, men vil da, der er tale om en fritaget transaktion, ikke have momsfradragsret for den afholdte underleverandørydelse

13 Praksis: SKM LSR Et selskab, som drev virksomhed med indstilling af ansøgere til boliger, som ejes og administreres af andre end selskabet, var ikke omfattet af fritagelsen AFG.844 (marts 1984) Revisionsfirmas udførelse af delopgaver (edb-bogføring, revisionsarbejde, udarbejdelse af årsregnskaber) for udlejer ikke omfattet af fritagelsen, idet denne forudsætter, at der i al væsentlighed sker levering af de i pkt. 1 til 3 nævnte ydelser AFG.792 (november 1982) Revisors administrative arbejde for et plejehjem, - arbejdet bestod i budgettering, brevveksling med offentlige myndigheder, betaling af regninger vedr. terminer og vedligeholdelse m.m. Nævnet traf afgørelse om, at ydelsen var omfattet af momsfritagelsen

14 Hvad er omfattet af administrationsbegrebet i ML 13: 1. Førelse af regnskab over indtægter og udgifter Finansbogholderi Budgetlægning (AFG.669) Regnskab (AFG.669) Indberetning til GI Varmeregnskab Skatteregnskab 2. Løbende udlejning & opfølgning Udfærdigelse af lejekontrakter Lejeopkrævning Rykkerprocedure Tage skridt til fogedforretninger

15 3. Driftsdispositioner: Drage omsorg for at reparations- og vedligeholdelsesarbejder udføres Betale driftsrelaterede regninger Ansættelse/afskedigelse viceværter m.fl. Træffe dispositioner vedr. renholdelse 4. Moderniserings- og forbedringsarbejder Drøftelser vedr. iværksættelse af brandsikring, isolering m.v. Når lovgivningen kræver dette Når det er muligt at få offentlige tilskud hertil Drøftelser vedr. moderniseringsarbejder

16 Reparation og vedligehold ctr. modernisering: Hvorfor relevant at sondre? Drage omsorg for drift og vedligehold/drøfte modernisering Momsretlig sondring Ved afgørelse af om arbejdsydelser skal betragtes som ombygning/modernisering eller reparation/vedligehold, lægges der vægt på, om ejendommens oprindelige standard eller anvendelighed ændres Der er ingen mulighed for at anvende faste beløbsgrænser (f.eks. over/under kr.)

17 Eksempler (MV afsnit Q ): Reparation/vedligehold Maling af facader og vinduer Udskiftning af tag og/eller tagrender ved anvendelse af samme materialestandard Ombygning/modernisering: Indlæggelse af centralvarme Udskiftning af alm. vinduer til termovinduer

18 Begrebet drage omsorg for : Kun anvendelig i forbindelse med reparation/vedligehold Udgangspunkt: Forestå indhentelse af tilbud Deltage i kontraktforhandlinger Kontrahering Tilsyn & opfølgning Betaling Undtagelse: Projekteringsarbejde og Teknisk bistand

19 Tilsyn ctr. projektering/teknisk ydelse Udgangspunkt Indskrænkende fortolkning Tilsyn er alene at holde øje med processen ikke at bidrage hertil TfS (LSR)» Synsopgaver, der vedrører overordnet tilsyn med istandsættelse af flyttelejligheder og administrativ afvikling af flyttesager i øvrigt må anses som administration af fast ejendom, der er momsfritaget MV. afsnit D Projekteringsarbejde og anden teknisk bistand i forbindelse med anlæg opførelse, ombygning, indretning, reparation og vedligeholdelse m.m. anses som momspligtigt TfS Et boligselskabs fyringskontrol er en teknisk ydelse, der ikke er undtaget fra momspligten som ejendomsadministration

20 Modifikation TfS Synsopgaver, der vedrører udførelse af syn i forbindelse med fraflytning, herunder bestilling og koordinering af håndværkere og udfyldelse af synsrapport, må anses som sekundære ydelser til hovedydelsen, der består i ejendomsadministration, hvorfor disse anses som en integreret del af den momsfrie hovedydelse jf. EFdomstolens dom i sag nr. C-349/96 (Card Protection Plan)

21 Sag nr. C-349/96 CPP Vigtig fordi, Kan bruges til at hive momspligtige biydelser ind under momsfri hovedydelser = den samlede ydelse er momsfri De 2 momsmæssige fremgangsmåder ved sammensatte transaktioner: 2 hovedydelser = særskilt momsmæssig behandling 1 hovedydelse & 1 biydelse = arten af hovedydelsen bestemmende for den momsmæssige behandling CPP fortolkningsbidrag: En ydelse skal anses for sekundær i forhold til en hovedydelse, når den ikke for kunderne udgør et mål i sig selv, men et middel til at udnytte hovedydelsen på de bedst mulige betingelser.

22 Begrebet drøftelser Hvad ligger der heri? Efter min opfattelse ikke ret meget snor til handling levering af ydelser Indledende drøftelser Indhentelse af tilbud fra byggesagkyndig/rådgivende ingeniør e.l. Deltage i forhandlinger vedr. kontraktindgåelse med ovenstående Fortolkningsbidrag Administration af nybyggeri, ombygnings- og moderniseringsarbejder (bygherreadministration) er momspligtig (MV afsnit ) CPP ikke anvendelig her der er tale om 2 hovedydelser

23 Viceværtsydelser Levering af viceværtydelser, når viceværten er ansat af administrator er momspligtig Administration af en hos udlejer ansat vicevært er momsfritaget Administrator kan ansætte, afskedige og instruere/lede viceværterne ansat hos udlejer samt sørge for at finde viceværtsafløsere ved sygdom og ferie Fortolkningsbidrag TfS Gælder også alt andet driftspersonale F.eks. varmemestre, gartnere m.m.

24 5. Lejefastsættelse & regulering Beregning af lejeforhøjelser Varetagelse af varslingsprocedure 6. Konflikthåndtering Forhandling med offentlige myndigheder Huslejenævnssager Boligretssager 7. Omprioritering

25 Konflikthåndtering: Fogedsager Positivt nævnt under pkt. 2 tage skridt til fogedforretning Kun klargøring/forberedelse af sagen til advokat selve advokatydelsen (mødesalær) vil være momspligtigt MV. afsnit D fogedsager vil ikke være omfattet af fritagelsen Problemstilling: Der har aldrig været ført en sag herom

26 Konflikthåndtering: Boligretssager Positivt nævnt under pkt. 6 fører boligretssager mv. for domstolene Fortolkningsbidrag Momspligt iht. MV. afsnit D & AFG.531 Momsfritaget iht. TfS Retsstilling - uafklaret

27 Momsmæssig behandling af diverse gebyrer AFG.668 (juni 1980) - følgende gebyrer er momsfri: Restancegebyrer Opkræves typisk til dækning af omkostninger ved udfærdigelse af rykkerskrivelser m.m. Flyttegebyrer Opkræves til merudgifter ved lejers fraflytning Administrationsgebyrer allerede fraflyttede lejere Opkræves ved fraflyttede lejere i forbindelse med efteropkrævning af manglende lejebetaling/istandsættelsesomkostninger m.m. Boligselskabers gebyrer ved udlejning af fællesfaciliteter

28 Administration af andet end fast ejendom? AFG 531: Følgende fritages i samme omfang og på samme betingelser som administration af fast ejendom: AFG 703: Ejerlejlighedsforeninger Andelsforeninger Administration af grundejerforeninger er ikke en momsfritaget ydelse AFG 793 Administration af udlejning af sommerhusgrunde er en momsfritaget ydelse

29 Assesoriske transaktioner: Administratorydelser ved overdragelse af andelsbeviser 1. Udarbejdelse af overdragelsesaftaler 2. Påtegning af andelsbevis 3. Modtagelse og afregning af overdragelsessum Kan disse ydelser rummes i momsfritagelsen? Udgspkt. AFG.531: Administration af fast ejendom for ejerlejlighedsforeninger, herunder andelsboligforeninger, er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i samme omfang og på samme betingelser som nævnt i pkt. 1 til 6 Momsfritagelser fortolkes altid indskrænkende

30 Assesoriske transaktioner Afgivelse af oplysninger til ejendomsmægler v/salg af ejerlejligheder MV afsnit D : Ejerforeninger giver i forbindelse med salg af ejerlejligheder, ejendomsmæglere mv. en række nærmere specificerede oplysninger om udgifter, arbejder, forsikringsforhold mv. vedr. lejlighederne. Ejerforeningerne honoreres særskilt for dette arbejde og skal betale moms heraf, da ydelsen ikke vedrører den løbende administration af ejendommen. Eventuel kopiering og fremsendelse af bilag mod særskilt betaling i forbindelse med besvarelse af de nævnte spørgsmål er ligeledes momspligtigt Belåning og udlæg i andele, herunder udstedelse og afgivelse samt registrering af ejererklæringer Udgspkt. AFG.531: Administration af fast ejendom for ejerlejlighedsforeninger, herunder andelsboligforeninger, er omfattet af undtagelsesbestemmelsen i samme omfang og på samme betingelser som nævnt i pkt. 1 til 6 Momsfritagelser fortolkes altid indskrænkende

31 Administrator og byggemoms Vær opmærksom på: Ved udførelse af reparation og vedligeholdelsesarbejder på fast ejendom skal der beregnes byggemoms i følgende tilfælde: Arbejderne pr. regnskabsår > ,00 kr. De ,00 kr. gælder uanset antallet af ejendomme, hvorpå arbejdet er fordelt Arbejderne udføres eller projekteres helt eller delvist af udlejers eget personale - vil også gælde viceværter, inspektører m.m. Konsekvens: Der skal beregnes og afregnes moms af henholdsvis værdien af eget arbejde og egne materialer, der er i henhold til praksis krav om tillæg af avance!

32 Visitkort Tine Seehausen Partner, advokat (L), LLM in VAT and indirect taxes. Tlf.: Fax.: Mobil.: Mail.:

33 KONTAKT FOCUS Hovedkontor: FOCUS ADVOKATER Englandsgade 25, 5100 Odense C Tlf.: Fax: mail@focus-advokater.dk Filial: DÄNISCHE ADVOKATEN Mittelweg Hamburg Tlf: Fax: mail@daenische-advokaten.de web-side i dansk, tysk og engelsk version