JENU Ejendomme ApS CVR-nr Gravenshovedvej Haderslev. Årsrapport 2014/15

Transkript

1 Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab CVR nr Egtved Allé Kolding Telefon Telefax JENU Ejendomme ApS CVR-nr Gravenshovedvej Haderslev Årsrapport Godkendt på selskabets generalforsamling, den Dirigent Navn: Jens Erik Nyland Medlem af Deloitte Touche Tohmatsu Limited

2 JENU Ejendomme ApS Indholdsfortegnelse Side Virksomhedsoplysninger 1 Ledelsespåtegning 2 Den uafhængige revisors erklæringer 3 Ledelsesberetning 5 Anvendt regnskabspraksis 6 Resultatopgørelse for 10 Balance pr Egenkapitalopgørelse for 13 Noter 14 bvacker/ :52/no info/mstc_e Excel BC 2015 DPT 2/E Status II ok

3 Vir ksomhedsoplysninger JENU Ejendomme ApS 1 Virksomhedsoplysninger Virksomhed JENU Ejendomme ApS Gravenshovedvej Haderslev CVR-nr.: Hjemsted: Haderslev Regnskabsår: Direktion Jens Erik Nyland Revisor Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Egtved Allé Kolding

4 Ledelsespåtegning JENU Ejendomme ApS 2 Ledelsespåtegning Direktionen har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret for JENU Ejendomme ApS. Årsrapporten aflægges i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Det er min opfattelse, at årsregnskabet giver et retvisende billede af virksomhedens aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af virksomhedens aktiviteter for regnskabsåret Ledelsesberetningen indeholder efter min opfattelse en retvisende redegørelse for de forhold, beretningen omhandler. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. Haderslev, den Direktion Jens Erik Nyland

5 JENU Ejendomme ApS 3 Den uafhængige revisors erklæringer Den uaf hængige revisors er klæringer Til kapitalejerne i JENU Ejendomme ApS Påtegning på årsregnskabet Vi har revideret årsregnskabet for JENU Ejendomme ApS for regnskabsåret , der omfatter anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse og noter. Årsregnskabet udarbejdes efter årsregnskabsloven. Ledelsens ansvar for årsregnskabet Ledelsen har ansvaret for udarbejdelsen af et årsregnskab, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Ledelsen har endvidere ansvaret for den interne kontrol, som ledelsen anser for nødvendig for at udarbejde et årsregnskab uden væsentlig fejlinformation, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Revisors ansvar Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsregnskabet på grundlag af vores revision. Vi har udført revisionen i overensstemmelse med internationale standarder om revision og yderligere krav ifølge dansk revisorlovgivning. Dette kræver, at vi overholder etiske krav samt planlægger og udfører revisionen for at opnå høj grad af sikkerhed for, om årsregnskabet er uden væsentlig fejlinformation. En revision omfatter udførelse af revisionshandlinger for at opnå revisionsbevis for beløb og oplysninger i årsregnskabet. De valgte revisionshandlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurdering af risici for væsentlig fejlinformation i årsregnskabet, uanset om denne skyldes besvigelser eller fejl. Ved risikovurderingen overvejer revisor intern kontrol, der er relevant for virksomhedens udarbejdelse af et årsregnskab, der giver et retvisende billede. Formålet hermed er at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere vurdering af, om ledelsens valg af regnskabspraksis er passende, om ledelsens regnskabsmæssige skøn er rimelige samt den samlede præsentation af årsregnskabet. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion med forbehold. Forbehold Grundlag for konklusion med forbehold Selskabet har indregnet en ejendom i balancen med en værdi på t. samt gæld vedrørende ejendommen med 716 t. Der er opstået tvivl om, hvorvidt ejendomshandlen kan gennemføres som forudsat, således at selskabet får tinglyst skøde på ejendommen. Vi tager derfor forbehold for indregningen af ejendommen og tilhørende gældsforpligtelser i balancen pr Konklusion med forbehold Det er vores opfattelse, at årsregnskabet, bortset fra den mulige indvirkning af det forhold, der er beskrevet i grundlaget for konklusion med forbehold, giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Udtalelse om ledelsesberetningen Vi har i henhold til årsregnskabsloven gennemlæst ledelsesberetningen. Vi har ikke foretaget yderligere handlinger i tillæg til den udførte revision af årsregnskabet.

6 JENU Ejendomme ApS 4 Den uafhængige revisors erklæringer Det er på denne baggrund vores opfattelse, at oplysningerne i ledelsesberetningen er i overensstemmelse med årsregnskabet. Kolding, den Deloitte Statsautoriseret Revisionspartnerselskab Lars Ørum Nielsen statsautoriseret revisor CVR-nr

7 Ledelsesberetning JENU Ejendomme ApS 5 Ledelsesberetning Hovedaktivitet Selskabets hovedaktivitet består i investering og udlejning af fast ejendom. Udvikling i aktiviteter og økonomiske forhold Årets overskud udgør 555 t. mod et underskud sidste år på 691 t. Resultatet anses af ledelsen, når der ses bort fra dagsværdireguleringer, som værende tilfredsstillende. Usikkerhed vedrørende indregning og måling Der henvises til note 1 og 6 i årsregnskabet. Begivenheder efter balancedagen Der er fra balancedagen og frem til i dag ikke indtrådt forhold, som forrykker vurderingen af årsrapporten.

8 JENU Ejendomme ApS 6 Anvendt regnskabspraksis Anvendt regnskabspraksis Regnskabsklasse Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med årsregnskabslovens bestemmelser for regnskabsklasse B med tilvalg af enkelte bestemmelser for regnskabsklasse C. Årsregnskabet er aflagt efter samme regnskabspraksis som sidste år. Koncernregnskab Med henvisning til årsregnskabslovens 110 er der ikke udarbejdet koncernregnskab. Fundamentale fejl i tidligere år Investeringsejendom var fejlagtigt værdiansat til 4,5 mio. i årsregnskabet 2013/14. Dagsværdien pr vurderes til at udgøre 3,0 mio. Dette har i alt medført et fald i aktiverne på t., et fald i sidste års resultat og på egenkapitalen primo på t. samt et fald i udskudt skat på 353 t. Sammenligningstal for 2013/14 er tilpasset. Generelt om indregning og måling Aktiver indregnes i balancen, når det som følge af en tidligere begivenhed er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når virksomheden som følge af en tidligere begivenhed har en retlig eller faktisk forpligtelse, og det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå virksomheden, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Måling efter første indregning sker som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige risici og tab, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterede på balancedagen. I resultatopgørelsen indregnes indtægter, i takt med at de indtjenes, mens omkostninger indregnes med de beløb, der vedrører regnskabsåret. Resultatopgørelsen Bruttofortjeneste eller -tab Bruttofortjeneste eller -tab omfatter nettoomsætning og andre eksterne omkostninger.

9 JENU Ejendomme ApS 7 Anvendt regnskabspraksis Nettoomsætning Nettoomsætning ved salg af tjenesteydelser indregnes i resultatopgørelsen, når levering til køber har fundet sted. Nettoomsætning indregnes eksklusive moms, afgifter og rabatter i forbindelse med salget og måles til dagsværdien af det fastsatte vederlag. Dagsværdiregulering af investeringsejendomme og dermed forbundne finansielle forpligtelser Dagsværdiregulering af investeringsejendomme og dermed forbundne finansielle forpligtelser omfatter regnskabsårets reguleringer af virksomhedens investeringsejendomme og forbundne finansielle forpligtelser til dagsværdi. Andre eksterne omkostninger Andre eksterne omkostninger omfatter omkostninger, der vedrører virksomhedens primære aktiviteter, herunder lokaleomkostninger, kontorholdsomkostninger, salgsfremmende omkostninger mv. I posten indgår endvidere nedskrivninger af tilgodehavender indregnet under omsætningsaktiver. Personaleomkostninger Personaleomkostninger omfatter løn og gager såvel som omkostninger til social sikring, pensioner o.l. for virksomhedens medarbejdere. Andre finansielle indtægter Andre finansielle indtægter består af renteindtægter, herunder renteindtægter fra tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder. Andre finansielle omkostninger Andre finansielle omkostninger består af renteomkostninger, herunder renteomkostninger fra gæld til tilknyttede virksomheder. Skat Årets skat, der består af årets aktuelle skat og ændring af udskudt skat, indregnes i resultatopgørelsen med den del, der kan henføres til årets resultat, og direkte på egenkapitalen med den del, der kan henføres til posteringer direkte på egenkapitalen. Selskabet er sambeskattet med alle danske dattervirksomheder. Den aktuelle danske selskabsskat fordeles mellem de sambeskattede virksomheder i forhold til disses skattepligtige indkomster (fuld fordeling med refusion vedrørende skattemæssige underskud).

10 JENU Ejendomme ApS 8 Anvendt regnskabspraksis Balancen Investeringsejendomme Investeringsejendomme måles ved første indregning til kostpris, der består af ejendommenes købspris tillagt eventuelle direkte tilknyttede anskaffelsesomkostninger. Efter første indregning måles ejendommene til dagsværdi, der repræsenterer det beløb, som den enkelte ejendom vil kunne sælges for til en uafhængig køber. Ejendommenes dagsværdi revurderes årligt på baggrund af beregnede kapitalværdier for de forventede pengestrømme fra de enkelte investeringsejendomme. De forventede pengestrømme tager udgangspunkt i den budgetterede nettoindtjening for det kommende år, der tilpasses til en forventet normalindtjening. Derfor foretages reguleringer i forhold, som ikke afspejles i normalindtjeningen, eksempelvis større renoveringsarbejder, forventet tomgang mv. Ved beregning af kapitalværdierne anvendes et afkastkrav, som fastsættes for de enkelte ejendomme på grundlag af gældende markedsforhold på balancedagen for den pågældende ejendomstype, ejendommens beliggenhed, lejernes bonitet etc., således at afkastkravet vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Regnskabsårets regulering af ejendommenes værdi indregnes i resultatopgørelsen. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Kapitalandele i tilknyttede virksomheder måles til kostpris. Kapitalandelene nedskrives til genindvindingsværdi, hvis denne er lavere end den regnskabsmæssige værdi. Tilgodehavender Tilgodehavender måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi, med fradrag af nedskrivninger til imødegåelse af forventede tab. Periodeafgrænsningsposter Periodeafgrænsningsposter indregnet under aktiver omfatter afholdte omkostninger, der vedrører efterfølgende regnskabsår. Periodeafgrænsningsposter måles til kostpris. Udskudt skat Udskudt skat indregnes af alle midlertidige forskelle mellem regnskabsmæssige og skattemæssige værdier af aktiver og forpligtelser, hvor den skattemæssige værdi af aktiverne opgøres med udgangspunkt i den planlagte anvendelse af det enkelte aktiv.

11 JENU Ejendomme ApS 9 Anvendt regnskabspraksis Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede, skattemæssige underskud, indregnes i balancen med den værdi, aktivet forventes at kunne realiseres til, enten ved modregning i udskudte skatteforpligtelser eller som nettoskatteaktiver. Gæld til realkreditinstitutter Gæld til realkreditinstitutter i form af prioritetsgæld måles på tidspunktet for lånoptagelse til kostpris. Efterfølgende måles de med investeringsejendommene forbundne forpligtelser til dagsværdi. Andre finansielle forpligtelser Andre finansielle forpligtelser måles til amortiseret kostpris, der sædvanligvis svarer til nominel værdi. Modtagne forudbetalinger fra kunder Modtagne forudbetalinger fra kunder omfatter beløb, der er modtaget fra kunder forud for leveringstidspunktet. Skyldig og tilgodehavende selskabsskat Aktuelle skatteforpligtelser eller tilgodehavende aktuel skat indregnes i balancen opgjort som beregnet skat af årets skattepligtige indkomst, der er reguleret for betalt acontoskat.

12 Resultatopgørelse for JENU Ejendomme ApS 10 Resultatopgørelse for Note 2013/14 Bruttofortjeneste Dagsværdiregulering af investeringsejendomme ( ) ( ) Dagsværdiregulering af finansielle forpligtelser ( ) ( ) Personaleomkostninger 2 ( ) ( ) Driftsresultat ( ) Andre finansielle indtægter Andre finansielle omkostninger 4 ( ) ( ) Resultat af ordinære aktiviteter før skat ( ) Skat af ordinært resultat Årets resultat ( ) Forslag til resultatdisponering Overført resultat ( ) ( )

13 Balance pr JENU Ejendomme ApS 11 Balance pr Note 2013/14 Investeringsejendomme Materielle anlægsaktiver Kapitalandele i tilknyttede virksomheder Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Tilgodehavender fra salg og tjenesteydelser Tilgodehavender hos tilknyttede virksomheder Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Omsætningsaktiver Aktiver

14 JENU Ejendomme ApS 12 Balance pr Note 2013/14 Virksomhedskapital Overført overskud eller underskud Egenkapital Udskudt skat Hensatte forpligtelser Gæld til realkreditinstitutter Bankgæld Modtagne forudbetalinger fra kunder Langfristede gældsforpligtelser Kortfristet del af langfristede gældsforpligtelser Bankgæld Deposita Modtagne forudbetalinger fra kunder Gæld til virksomhedsdeltagere og ledelse Skyldig selskabsskat Anden gæld Kortfristede gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver Usikkerhed ved indregning og måling 1 Eventualforpligtelser 10 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser 11

15 Egenkapitalopgørelse for JENU Ejendomme ApS 13 Egenkapitalopgørelse for Virksomhedskapital Overført overskud eller underskud I alt Egenkapital primo Rettelse af fundamentale fejl 0 ( ) ( ) Årets resultat Egenkapital ultimo

16 Noter JENU Ejendomme ApS 14 Noter 1. Usikkerhed ved indregning og måling ### Selskabets investeringsejendomme måles til dagsværdi. Dagsværdien opgøres for de enkelte ejendomme på baggrund af en række forudsætninger, herunder de enkelte ejendommes budgetterede nettoindtjening samt de fastsatte afkastkrav, jf. omtale heraf i beskrivelsen af anvendt regnskabspraksis side 6-7. Afkastkravene er fastsat, så de vurderes at afspejle markedets aktuelle afkastkrav på tilsvarende ejendomme. Der er usikkerhed forbundet med fastsættelsen af afkastkravene, jf. omtale heraf i årsregnskabets note /14 2. Personaleomkostninger Gager og løn Andre omkostninger til social sikring Andre personaleomkostninger /14 3. Andre finansielle indtægter Finansielle indtægter fra tilknyttede virksomheder Renteindtægter i øvrigt /14 4. Andre finansielle omkostninger Renteomkostninger i øvrigt Øvrige finansielle omkostninger /14 5. Skat af ordinært resultat Aktuel skat (4.474) Ændring af udskudt skat ( ) Regulering vedrørende tidligere år ( ) 0 (21.450) ( )

17 JENU Ejendomme ApS 15 Noter Investeringsejendomme 6. Materielle anlægsaktiver Kostpris primo Tilgange Kostpris ultimo Dagsværdireguleringer primo ( ) Årets dagsværdireguleringer ( ) Dagsværdireguleringer ultimo ( ) Regnskabsmæssig værdi ultimo Investeringsejendomme (bolig- og erhvervsejendomme) er, jf. beskrivelsen i anvendt regnskabspraksis, målt til dagsværdi ved anvendelse af den afkastbaserede nettolejemodel. Det gennemsnitlige afkastkrav for selskabets ejendomme udgør 6% pr (6% pr ). En ændring af afkastkravet med i gennemsnit 0,50% point til 6,50% eller 5,50% vil reducere/forøge den samlede dagsværdi med t. Der er ikke anvendt ekstern vurderingsmand ved fastsættelsen af dagsværdierne. Kapitalandele i tilknyttede virksomheder 7. Finansielle anlægsaktiver Kostpris primo Kostpris ultimo Regnskabsmæssig værdi ultimo Hjemsted Retsform Ejerandel % Egenkapital Resultat Dattervirksomheder: Køkken Kongen ApS Haderslev ApS 100,

18 ### JENU Ejendomme ApS 16 Noter 2013/ / /12 8. Virksomhedskapital Bevægelser i virksomhedskapitalen Virksomhedskapital primo Kapitalforhøjelse Virksomhedskapital ultimo Forfald inden 12 måneder 2013/14 Forfald inden 12 måneder Forfald efter 12 måneder Restgæld efter 5 år 9. Langfristede gældsforpligtelser Gæld til realkreditinstitutter Bankgæld Modtagne forudbetalinger fra kunder Eventualforpligtelser Selskabet er administrationsselskab i en dansk sambeskatning. Selskabet hæfter derfor i henhold til selskabsskattelovens regler herom fra og med regnskabsåret 2013 for indkomstskatter mv. for de sambeskattede selskaber og fra og med 1. juli 2012 ligeledes for eventuelle forpligtelser til at indeholde kildeskat på renter, royalties og udbytter for disse selskaber. 11. Pantsætninger og sikkerhedsstillelser ### Prioritetsgæld er sikret ved pant i investeringsejendomme. Til sikkerhed for bankgæld er deponeret ejerpantebreve, nom i investeringsejendomme. Den regnskabsmæssige værdi af pantsatte ejendomme udgør t.