pr. 31. december 2012 af: A/B Haraldsted 2200 København N Matr. nr.: 5691 Udenbys Klædebo Kvarter

Transkript

1 Vurdering af handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december 2012 af: A/B Haraldsted 2200 København N Matr. nr.: 5691 Udenbys Klædebo Kvarter EJendomsmægler og VALuar, anpartsselskabet EJVAL, reg.nr.: , v/ansvarlig indehaver Gunnar Brandt SKYTTEMOSEN ALLERØD TELEFON TELEFAX TELEFONTID MANDAG TORSDAG 9-16, FREDAG gb@ejval.dk

2 1.1 REKVIRENT... Bestyrelsen for A/B Haraldsted København N 1.2. BELIGGENHED... Haraldsgade København N 1.3. KVARTERET... Ejendommen er centralt beliggende på ydre Nørrebro, nær gode indkøbsmuligheder og busforbindelser EJER... A/B Haraldsted 2200 København N 1.5. MATR. NR Udenbys Klædebo Kvarter, København 1.6. KOMMUNE... København 1.7. TEMA... Der ønskes en vurdering af ejendommens handelsværdi som udlejningsejendom pr. 31. december Nærværende ejendom er vurderet efter reglerne i andelsboligloven 5, stk. 2. Det betyder, at ejendommen er vurderet til den pris, som den ville kunne sælges til som udlejningsejendom, ud fra den forudsætning, at den aldrig har været ejet af en andelsboligforening. Forudsætningen er en fortolkning af andelsboliglovens bestemmelser, som Dansk Ejendomsmæglerforening har foretaget, og den pris, der er anført i nærværende rapport, kan derfor være forskellig fra den pris, som andelsboligforeningen vil kunne sælge ejendommen til på det åbne marked. Fortolkningen betyder også, at ejendommen skal vurderes med en ledig gennemsnitslejlighed, der er typisk for ejendommen. Det er vurderet, at en ledig lejlighed i denne forbindelse ikke vil have nogen indflydelse på prisen. Der er derfor ikke fastsat en ledig lejlighed. Side 2 af 9

3 Ifølge Dansk Ejendomsmæglerforenings fortolkning af reglerne, skal væsentlige forbedringer af de enkelte boliger, der er foretaget af, og/eller bekostet af den enkelte andelshaver medtages i vurderingen. Ved væsentlige forbedringer skal forstås sådanne forbedringer, som også ville være taget med i den offentlige vurdering, f.eks. havestuer, carporte, altaner m.v. Der er ikke foretaget sådanne forbedringer på ejendommen FORMÅL... Vurdering i forbindelse med bestyrelsens overvejelser om indstilling til andelsboligforeningens generalforsamling vedrørende fastsættelse af andelsværdien BESIGTIGELSE... Fredag den 12. april Ejendommen er udelukkende besigtiget udefra, idet den er blevet grundig gennemgået i forbindelse med en tidligere vurdering. Bestyrelsen har oplyst at der, udover almindelig vedligeholdelse, ikke er sket væsentlige ændringer på ejendommen siden min seneste vurdering DOKUMENTER... Jeg har fra ejendommens administrator: ATB ApS, Veksøvej 89, 2700 Brønshøj, modtaget i kopi eller indhentet elektronisk: - Vedtægter for A/B Haraldsted. - BBR-meddelelse. - Ejendomsvurdering pr. 1. oktober Budget for Årsrapport for Beboerliste. - Referat af seneste generalforsamling. - Forsikringspolice. Endvidere har jeg gennemgået ejendommens blad i tingbogen. De tinglyste servitutter og deklarationer giver ikke anledning til bemærkninger, idet de ikke skønnes at have indflydelse på ejendommens værdiansættelse. Side 3 af 9

4 1.11. FORSIKRINGER... Ejendommen er forsikret i Alm. Brand Forsikring, under police nr Forsikringen omfatter bl.a.: 1. Bygningsbrand. 2. Anden bygningsbeskadigelse. 3. Svamp og insekt. 4. Glas og sanitet. 5. Udvidet rørskade. 6. Stikledninger. 7. Husejeransvar OPFØRELSESÅR ifølge BBR-meddelelse BRANDSIKRING... Ifølge BBR-meddelelse er ejendommen brandsikret i EJENDOMSVÆRDI... Ifølge ejendomsvurderingen pr : Ejendomsværdi... kr Heraf grundværdi... kr EJENDOMSTYPE... Beboelsesejendom bestående af 17 opgange med i alt 161 stk. 2-4 værelsers lejligheder i varierende størrelser mellem 61 og 122 kvm. - alle med eget køkken og badeværelse. Ejendommen har i 2007 gennemgået en større renovering med bl.a. nyt tag, nye faldstammer og vandinstallationer, renovering af badeværelser, etablering af nyt ventilationsanlæg fra badeværelser og køkkener, nye el-installationer, renovering af kloakker, nye altaner m.m ANTAL ETAGER... 5 plus tagetage og kælder BEBYGGET AREAL kvm. ifølge BBR-meddelelse BYGNINGSAREAL kvm. ifølge BBR-meddelelse, boligarealet udgør kvm UDNYTTET TAGETAGE kvm. ifølge BBR-meddelelse. Side 4 af 9

5 2.6. KÆLDERAREAL kvm. ifølge BBR-meddelelse ENERGIMÆSSIG STAND... Ejendommen opvarmes ved fjernvarme, og den er overalt forsynet med termovinduer BESKRIVELSE... KÆLDEREN: Der er kælder under hele ejendommen med god loftshøjde. Etageadskillelsen mod stueetagen er udført som træbjælkelag med pudset rørvæv. Kælderen udnyttes med pulterrum udført i træ, cykelrum, 2 vaskerier med tilhørende tørrerum, varmecentral, varmemesterværksted, ejendomskontor m.m. Kælderen virkede ved besigtigelsen tør og velventileret. GÅRDAREALER & FRIOMRÅDER: Ejendommens gård er anlagt med et bredt asfalteret areal langs hele bygningen. Den del, der er længst væk fra bygningen er anlagt som have med græs, buske, træer, legepladser samt opholdsarealer. Endvidere en bygning med viceværtens arbejdsredskaber, barnevognsrum, cykelstativer m.m. Friarealerne fremstår i pæn og velholdt stand. FALDSTAMMER & VANDFORSYNING: Både faldstammer og vandforsyning er blevet totalt udskiftet i 2007, og de fremstår som følge heraf i god stand overalt. BAGTRAPPER: Bagtrapperne er forsynet med linoleumsbelægning, der fremstår som en pæn og intakt belægning. Side 5 af 9

6 Væggene er pudsede og malede, og de fremstår i pæn stand. FORTRAPPER: Fortrapperne er forsynet med linoleumsbelægning. Indgangsreposerne er belagt med terrazzo. Væggene er pudsede og malede. Gadedørene er forsynet med dørtelefonanlæg. FACADER - GENERELT: Samtlige vinduer og altandøre er blevet udskiftet i sidste halvdel af 1980 erne. Vinduerne er udført som dannebrogsvinduer i udadgående plastrammer med termoruder. Vinduerne respekterer alle den oprindelige fagdeling. FACADE MOD GADEN: Gadefacaden er udført i gule sten med pudset sokkel. Samtlige lejligheder, med undtagelse af stuelejlighederne er i 2007 blevet forsynet med nye udhængende altaner. Altanerne er udført som en stålkonstruktion med rækværk i stålprofiler. Sålbænkene og rammerne omkring vinduerne er udført i brune mursten. Facaden fremstår i god stand. FACADE MOD GÅRDEN: Gårdfacaden er, med undtagelse af altanerne magen til gadefacaden, og den fremstår ligeledes i god stand. TAGETAGEN & TAG: Ejendommen er forsynet med sadeltag. Der er i 2007 udført komplet ny tagdækning med røde falstagsten med fast undertag. Endvidere er inddæk- Side 6 af 9

7 ninger, brandkamme m.v. repareret og/eller udskiftet. Desuden er der i forbindelse med renoveringen udskiftet spær og lægter i nødvendigt omfang. Tagrender og nedløb er udført i stål. Tagetagen udnyttes med pulterrum udført i træ. En enkelt 4. sals lejlighed er bygget op i tagetagen. Endvidere er de centrale udsugningsaggregater, der ventilerer ejendommens køkkener og badeværelser, placeret her. Tagetagen virkede ved besigtigelsen tør og velventileret. ANTENNEFORHOLD: Der er indlagt hybridnet og fælles bredbånd i ejendommen KONKLUSION... En god og velvedligeholdt ejendom, hvor intet bliver overladt til tilfældighederne. Det er mit indtryk, at alle uregelmæssigheder omgående bliver undersøgt og repareret efterhånden, som de opstår. Det er også en ejendom, hvor der er gode muligheder for etablering af tagboliger. Foranstående beskrivelse af ejendommen er kun summarisk og ikke fuldstændig VURDERING AF HANDELSVÆRDI. Værdifastsættelsen sker i henhold til lov om andelsboliger og andre boligfællesskaber, 5, stk. 2, om ejendommens kontante værdi som udlejningsejendom, og ansættes til: Kr ,00 kontant. Skriver kroner tohundredetotimillioner 00/100 kontant. Såfremt ejendommen er belånt med lån, hvortil der er givet støtte, henledes opmærksomheden på, at evt. indfrielse af disse kan udløse krav om tilbagebetaling af støtten, helt eller delvist. Side 7 af 9

8 3.2. LEJE... Som anført i vurderingstemaet skal ejendommen vurderes som en udlejningsejendom, dvs. i udlejet stand. Lejen er fastsat ud fra den maximale lovlige leje, som vurderingsmanden skønner ikke vil kunne anfægtes af hverken boligret eller et huslejenævn REFERENCEEJENDOMME... Da markedet for investeringsejendomme kun eksisterer i et meget beskedent omfang, er det ikke muligt at anføre relevante referencer til tilsvarende ejendomme HABILITETSERKLÆRING... Vurderingen er udført efter min bedste overbevisning. Jeg erklærer samtidig ikke at have andre interesser i sagen end denne vurdering COPYRIGHT... Vurderingen, der ikke uden min skriftlige tilladelse må benyttes af andre end rekvirenten - hverken helt eller delvist, er udfærdiget i 5 (fem) eksemplarer. Rapporten kan dog, uden yderligere tilladelse, udleveres til potentielle nye andelshavere og deres rådgivere i forbindelse med andelsoverdragelser TILSENDT... ATB ApS Veksøvej Brønshøj Administrator bedes fremsende 3 eksemplarer til foreningens bestyrelse samt 1 eksemplar til foreningens revisor. Allerød, den 15. april 2013 Gunnar Brandt Statsaut. ejendomsmægler & valuar MDE Side 8 af 9

9 Rentabilitetsoversigt Boligleje kvm. a' kr Kælderleje Ejendomsskatter Renovation og fortov Forsikringer El & vand Vicevært m.m Vedligeholdelse Varmeregnskab Administration Diverse Kontant driftsoverskud Forrentningsprocent 2,55 Vurderingssum Afrundet vurderingssum Vurderingspris pr. kvm ,64 Der er ved beregningen ikke medtaget indvendig vedligeholdelse. Der er ved beregningen ikke medtaget købsomkostninger samt refusion af diverse konti. Side 9 af 9