Kommentarer til forslag til lokalplan 1120, boligområde ved Stjærvej i Stjær

Transkript

1 Kommentarer til forslag til lokalplan 1120, boligområde ved Stjærvej i Stjær Generelt: Vi vil gerne have byudvikling i Stjær, men det skal være inden for kommuneplanens rammer, så vi bevarer det karakteristiske og smukke dal-landskab nord for byen. Dalen mellem Stjær og Storring er udpeget som område af særlig landskabelig interesse, men vi mener, at lokalplanforslaget langt fra gør nok for at beskytte disse særlige landskabelige interesser. Særlig landskabelig interesse: Den nordlige del af lokalplanområdet ligger indenfor områder med særlig landskabelig interesse. En del af dette areal inddrages til byudvikling, da de nordligste grunde alle ligger indenfor afgrænsningen, også mere end lokalplanforslaget viser. I lokalplanen er vedlagt et kort (bilag 2), hvor afgrænsningen for særlig landskabelig interesse er indtegnet. På kortet er linjen dog forrykket ca. 7 meter mod nord, så det fejlagtigt viser, at de nordligste grunde i mindre grad er placeret inde i området med særlig landskabelig interesse. På kortudsnittet herunder, er linjen for særlig landskabelig interesse (fra kommuneplanens tilhørende webgis-kort) lagt ind over kortet fra lokalplanen og stedfæstet vha. bygninger, der fremgår af begge kortlag. Her ses det tydeligt, at linjen ikke er placeret korrekt i lokalplanens bilag 2. Skanderborg Kommune er bekendt med 2 til 3 andre udstykningsprojekter i Stjær, hvor der er mulighed for udstykning. Derfor er der ingen byudviklingsmæssige argumenter, der retfærdiggør en tilsidesættelse af den beskyttelse Kommuneplan 2016 beskriver mht. landskab af særlig landskabelig interesse. 1

2 Afgrænsning ud mod særlige landskabelige interesseområder: Som det ses af nedenstående illustration, vil den foreslåede udstykning i sin nuværende form være markant bredere end den eksisterende udstykning mod øst (Granatvænget) og udstykningen vil virke meget markant set fra dalen. Dertil kommer, at lokalplanforslaget ikke sætter nogen begrænsning på husenes totalhøjde for det nordligste område (delområde D). Der er begrænsning på facaden på 4,5 meter, men da bebyggelsesprocenten er 30% (og grundstørrelser over 900 m2), kan man bygge et hus på op mod 300 m2. Derfor vil man med en taghældning på 35 grader (tilladt i delområde D) kunne få et hus, der er højere end de 8,5 meter der er tilladt i resten af udstykningen (hvis huset bliver 10 meter bredt vil husets totalhøjde være 8 meter). At husene indenfor og tættest på de særlige landskabelige interesser reelt kan blive højere end det er tilladt i resten af udstykningen, mener vi ikke er at vise hensyn til de særlige landskabelige interesser. Der stilles krav om, at den længste facade skal orienteres mod nord, men det tillades samtidigt, at der påbygges en vinkel, hvilket kan give store og høje gavlfacader direkte mod dalen. 2

3 Kile ud i landskabet: I nedenstående illustration viser det orange felt bebyggelsens udstrækning i lokalplanforslaget. Her ses det, at den vestlige del af udstykningen (parcellerne 6,19, 21 og 23) ligger som en kile ud i landskabet og medvirker til at gøre udstykningen markant bredere. Disse 4 parceller omfavner samtidig ejendommen Stjærvej 82 på den 3. side af ejendommen og efterlader Stjærvej 82 som en ubebygget lomme i byen. Ejendommen Stjærvej 82 indeholder store arkæologiske værdier, og den udgravning Skanderborg Museum kræver, vil være så bekostelig, at en udstykning ikke er rentabelt (se tidligere fremsendte dokumentation til forvaltningen). Dernæst får denne kile (parcellerne 6,19, 21 og 23) udstykningen til at grænse helt op til de to landejendomme mod vest, uden nogen form for overgang mellem land og by. Da byzonen derved kommer helt tæt på landejendommene, pålægges de givetvis en række restriktioner mht. dyrehold og markdrift. Det orange felt viser bebyggelsens udstrækning og kilen ud i landskabet mod vest. 3

4 Overgang mellem land og by: I lokalplanforslaget står der: Lokalplanområdet grænser mod vest op imod et åbent landskab med marker og spredt bebyggelse, indrammet og afskærmet af beplantning bestående af læhegn og store træer Den blå linje viser hvor lokalplangrænsen går, ifølge kort i lokalplanforslaget. Kun på strækningen, hvor Stjærvej 80 har have, er der træer og beplantning. Langs resten af lokalplan-grænsen mod vest er der intet. Det betyder, at den adskillelse mellem land og by, der lægges vægt på i Kommuneplan 2016, ikke følges. Vi mener derfor det er en mangel i lokalplanforslaget, og at der i forbindelse med udstykningen skal plantes et læhegn der sikrer afgrænsning mellem land og by. Baseret på ovenstående kommentarer til: Særlig landskabelig interesse Afgrænsning ud mod særlige landskabelige interesseområder Kile ud i landskabet Overgang mellem land og by vil vi gerne anfægte påstanden om, at lokalplanforslaget tager hensyn til landskabet og det åbne land. For at: Undgå overskridelsen af linjen for særlig landskabelig interesse Mindske udstykningens markante udstrækning, set fra dalen Undgå omklamring af Stjærvej 82 med en kile ud i landskabet Skabe en bedre overgang mellem land og by 4

5 bør den nordlige del af udstykningen ændres, så den følger den sorte linje på nedenstående illustration og parcellerne 6,19, 21 og 23 tages ud af lokalplanen. Trafikale forhold: Udstykningens sydlige del (afsnit A), vil øge belastningen af skolevejen markant, når trafikken fra yderligere 10 til 13 boliger ledes direkte ud på skolevejen via Nymarksvej. Lokalplanforlaget tager ikke stilling til, hvordan denne situation tænkes forbedret, Trafikken til og fra udstykningens nordlige del (afsnit C+D) krydser den dobbeltrettede cykelsti mellem Stjær og Storring, hvilket kan skabe farlige situationer ved mødet mellem biler og cyklister. Dertil kommer, at udkørslen er placeret på en strækning med dårligt udsyn, grundet det kuperede landskab. 5

6 Konkrete kommentarer og spørgsmål til Forslag til Lokalplan 1120 for boligområde ved Stjærvej i Stjær: Teksten i de røde rammer er direkte fra Lokalplanforslaget og side nr. refererer til side nr. i lokalplanforslaget. Side 7 Der er ingen begrænsning på husstørrelsen ud over bebyggelsesprocent på 30%. Med 35 graders taghældning vil huset kunne blive højere end det er muligt at bygge mod syd. Et hus med en bredde på 10 meter og 35 graders taghældning, vil få en højde på 8 meter (max. højde i område A, B og C er 8,5meter). Er bredden på huset 12 meter, er højden 8,7 meter. Lokalplanforslaget stiller derfor ingen krav der sikrer, at bebyggelsen tilpasses det skrående terræn. Side 8: Der er ikke levende hegn langs udstykningen mod det åbne land. Se billede i afsnittet omkring "overgang mellem land og by" i den anden del af høringssvaret. For at adskille land og by, er det vigtigt at der i kanten af lokalplanområdet plantes et levende hegn (f.eks. 5-7 rækker). Det bør i lokalplanen beskrives hvilke træer der skal plantes, og hvordan det vedligeholdes, ligesom det skal fremgå af planen at læhegnet skal være der. Side 8: Den nye udstykning ligger i kote ca. 47 til 52(den laveste del af Stjær). De andre landsbyer i området (Storring, Søballe, Veng) ligger væsentlig lavere (ca. kote 30-50). Alene pga. højden for den nye udstykning, vil den komme til at ligge mere synlig og markant ud i landskabet, og være synlig på længere afstand. Udstykningen bliver, som den er tegnet nu, meget bred ved den nordlige grænse, ud i området med særlige landskabelige interesser. Hvis den gøres smallere, vil den ikke i samme grad virke dominerende i landskabet. Se billede i afsnittet om "afgrænsning ud mod særlige landskabelige interesseområder". 6

7 Side 8: Den nordlige del af lokalplanen (delområde E) bør ikke indgå i lokalplanen. Det særligt landskabelige interesseområde sikres bedst i landzone. Side 9: Der ses ikke at være ufravigelige krav i lokalplanen så stisystemet skal fungere fra start. Her tænkes specielt på strækningen d-e som bl.a. går langs haven ved ejendommen Stjærvej 80. Hvis den del af stien ikke bliver etableret fra start, vil stisystemet ikke hænge sammen, og alle skal alligevel ud på Stjærvej for at komme til f.eks. skolen og hallen. Side 10: Vi noterer os, at der i kommuneplanen er meget stærke formuleringer omkring de særlige landskabelige interesser. Vi mener dog ikke at der er taget nok hensyn til dette i lokalplanen. Side 11: Grusvejen ind til Stjærvej 70 som pt. vil være den nordlige grænse af lokalplanen, er belastet af vand fra de ovenfor liggende marker. Ved at tillade at vandet ved særlige regnhændelser løber ned over det nordlige "fællesareal", vil grusvejen blive ekstra belastet af vand. 7

8 Side 13: Det må være en fejl i planen at det bliver beskrevet som 30 nye boliger. Hvis man kigger på kortbilag 3 vil der med denne lokalplan skabes mulighed for nye boliger. Dette tal bør korrigeres så det er retvisende. Side 14: Som nabo til det nye boligområde står vi i en uvis situation. Lokalplanen beskriver at der vil være forbud mod etablering og ændring af dyrehold i en afstand på 50 m fra byzone. De tre nærmeste naboer mod vest og nord (Stjærvej 70, Stjærvej 82 og Stjærvej 84) er alle landbrug med varierende dyrehold. Som naboer har vi brug for at blive informeret om hvad det præcist betyder for os. Der er stor interesse fra byens borgere i forhold til f.eks. opstaldning af heste. Vi har også selv et ønske om flere dyr (heste, kreaturer, får, høns mv.) samt evt. mere staldplads. Side 14: Vi har som naboer brug for at vide hvad der kan klages over i forhold til vores dyrehold og landbrugsdrift (produktion af hø mv.).hvad kan vi som naboer pålægges af nye restriktioner i forhold til røg, støj og møg. Side 20: I lokalplanens indledning står der at et af formålene med lokalplanen er at sikre en varetagelse af de landskabelige interesser i den nordlige del af området og landskabet nord for lokalplanområdet. Dette bør også fremgå af selve formålsparagraffen. Side 20: Man bør ikke have områder af særlig landskabelig interesse med inde i en lokalplan som fælles friareal(delområde E). Det er beskrevet i lokalplanen at der ikke må etableres legepladser og lign., men da grundejerforeningen kommer til at eje det, vil der opstå et pres for at lave forskellige tiltag i området. Forbliver området uden for lokalplanen og i landzone, vil restriktionerne i kommuneplanen gælde, hvilket er nemmere at administrere for kommunen. 8

9 Side 20: Giver denne paragraf mulighed for at det nordlige areal (fælles friareal) udstykkes på et senere tidspunkt? Som naboer ønsker vi at få klarlagt hvad, denne formulering betyder. De nordlige arealer som ikke bebygges kan afhændes til omkringliggende ejendomme som landbrugsareal. Side 21: Umiddelbart virker det som en løs formulering, som kan være meget svær at administrere. Hvordan ser det ud med fælleshave, bålplads, højbede, teltplads til fester, buske mv. Området bør derfor fastholdes i landzone. Side 22: Det er uklart for os, om det giver mulighed for senere udstykning til f.eks. boligforeningsboliger? Side 23: Grundenes størrelser betyder at der kan bygges huse på op mod 300 m². Med en taghældning på 35 grader og facadehøjde på 4,5 meter vil man nemt komme op over en samlet højde på 8,5 meter som er grænsen for de andre områder. Det er ikke at vise særlige hensyn til det landskabelige. Er huset 10 meter bredt med 35 graders taghældning bliver huset 8 meter, er huset 12 meter i bredden bliver højden 8,7 meter. Side 24: Her bør også glaseret tegl indgå, da det kan være reflekterende. 9

10 Side 26: Stiforløbet er forskelligt på bilag 2 og 3 i lokalplanforslaget. Hvilket stiforløb er det rigtige? Hvordan sikres det at stiforløbet d-e bliver anlagt? I 12 står at stiforløb skal være etableret før ibrugtagning af bebyggelse, men hvad gælder for Stjærvej 80? Er det kun hvis man ændrer eksisterende anvendelse at stien skal anlægges? I så fald bliver der måske aldrig et sammenhængende stisystem. Side 27: Teksten i siden (Vedr. 9.5) bør skrives ind i selve, så der ikke er nogen tvivl om, at det gælder. Side 29: Henvisningerne passer ikke. Der er forkerte paragraffer sat på. Venlig hilsen Bente Sørensen & Jakob L. Kær Stjærvej 84, 8464 Galten 10