GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

Transkript

1 GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S ÅRSRAPPORT 2007/2008 Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 1 GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

2 Indholdsfortegnelse Årsrapport 2007/2008 RESUMÉ 4 Kort om 2007/2008 LEDELSESBERETNING 5 Hoved- og nøgletal 7 Beretning Årets vigtigste begivenheder Investeringsstrategi Værdiregulering Markedsforhold Finansiering Koncernstruktur pr. 30. juni 2008 Selskabets økonomiske udvikling Begivenheder efter årets afslutning Forventninger til 2008/ Information til aktionærer 12 Risici 14 Selskabsoplysninger PÅTEGNINGER 15 Ledelsespåtegning 16 Den uafhængige revisors påtegning KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB 17 Resultatopgørelse 1. juli juni Balance pr. 30. juni Egenkapitalopgørelse 1. juli juni Pengestrømsopgørelse 1. juli juni 2008 NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN 22 Oversigt over noter 23 Anvendt regnskabspraksis 23 Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger 28 Noter til regnskabets poster Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 2

3 Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 3

4 Kort om 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at få afsluttet de indgåede købsaftaler, få porteføljen bragt i god drift hos selskabets forvalter og forberede processen med konvertering af lejligheder fra leje til ejestatus. Driften af ejendommene og lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne. Nettoomsætningen blev DKK 15,0 mio. Resultat før finansielle poster og dagsværdiregulering blev DKK 11,6 mio., hvilket også er som forventet. En negativ værdiregulering pr. 30. juni 2008 på DKK 114,8 mio. er primært baseret på lejeindtægterne i marts 2008, hvor selskabets indsats for at reducere tomgang og forbedre lejeindtægter først skulle igangsættes. Den negative værdiregulering belaster væsentligt årets resultat, der blev et underskud på DKK 129,1 mio. Resultatet fra driften er tilfredsstillende, men pga. den negative værdiregulering er det samlede resultat betydeligt under det forventede og anses af bestyrelsen derfor for utilfredsstillende. Tomgangen i ejendomsporteføljen var 2,6% per 30. juni 2008, hvilket var tilfredsstillende. Egenkapitalen pr. 30. juni 2008 var DKK 150,1 mio., svarende til en soliditetsgrad på 30,5%. Selskabets finansiering er umiddelbart upåvirket af krisen på de finansielle markeder, idet ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital fra aktieudstedelsen og fastforrentede 1. prioritetslån. På grund af den forsatte usikkerhed på de finansielle markeder fastholder selskabet sin strategi om ikke at udbetale udbytte, så et forsvarlig kapitalberedskab bevares. Selskabet havde per 30. juni 2008 fri likviditet på DKK 13 mio. Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på omkring DKK 30 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK 2-3 mio. Selskabets hidtidige administrator hører under Griffin-koncernen. Administrator er sammen med en række øvrige selskaber under Griffin-koncernen efter regnskabsårets afslutning erklæret konkurs. Bestyrelsen er i færd med at bring aftalerne med Griffin-koncernen til ophør og forventer ikke, at selskabet vil blive påført omkostninger på grund af disse forhold. Bestyrelsen vil i forbindelse med den ordinære generalforsamling den 9. december 2008 fremsætte forslag om ændring af selskabets navn til Berlin High End A/S. Bestyrelsen genopstiller ikke, og der skal derfor vælges en ny bestyrelse på den ordinære generalforsamling. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 4

5 Hoved- og nøgletal Koncernen 2007/ /2007 tkr. tkr. RESULTATOPGØRELSE Nettoomsætning Resultat før finansielle poster Finansielle poster, netto Resultat før dagsværdiregulering og skat Værdiregulering af ejendommene Resultat før skat Årets resultat BALANCE Balancesum Investeringsejendomme til markedsværdi Egenkapital Langfristede forpligtelser PENGESTRØMSOPGØRELSE Pengestrømme fra driftsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Ændring i likvider NØGLETAL ROIC (Afkastningsgrad) 2,36% -1,53% Soliditetsgrad 30,54% 98,09% Forrentning af egenkapital -171,35% 2,72% Indre værdi pr. aktie 10,976 - Tomgang, lejeværdi 2,60% - Tomgang, kvm 3,00% - Antal medarbejdere 0 0 Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 5

6 Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 6

7 Beretning Griffin Berlin High End A/S ejer og driver en større portefølje af velbeliggende ejendomme i Berlin. Selskabet fokuserer eksklusivt på investeringer i centralt og attraktivt beliggende ejendomme i Berlin. Strategien retter sig mod ejendomme med en attraktiv leje, hvor der er mulighed for yderligere stigninger samt for at konvertere fra leje- til ejerlejligheder. Selskabet har kun haft reel drift i lidt under fire måneder, da ejendommene er overtaget sent i regnskabsåret. Ejendomsporteføljen er indkøbt primært i 2008 via egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån med rentesatser i niveauet mellem 5,09% og 5,61%. Selskabet er således ikke umiddelbart negativt påvirket af den finansielle krise, men konvertering til ejerlejligheder kan på grund af markedernes udvikling muligvis ikke ske så hurtigt som først planlagt. Selskabet er unoteret og foreløbig er det uafklaret om, og i givet fald, hvornår en børsføring af selskabet kunne være fordelagtig. Selskabet har ca. 200 aktionærer og en samlet aktiekapital på DKK 136,8 mio. Kapitalforhøjelsen blev gennemført i april 2008 med DKK 136,3 mio. til kurs 2,0. Efter regnskabsårets afslutning er der i august 2008 på ny tegnet kapital med DKK 14,3 mio. til kurs 2,1. Endvidere er der arbejdet med udvalgte ejendomme, hvor der er istandsat lejligheder, som efterfølgende er udlejet til en væsentlig højere leje end tidligere. Selskabet har udarbejdet et udkast til en strategi for hver enkelt ejendom i porteføljen. Strategien forventes endeligt godkendt af bestyrelsen i december 2008, hvorefter udviklingsarbejdet forventes at kunne igangsættes. I første omgang har arbejdet koncentreret sig om at optimere lejeniveauet i forhold til markedspotentialet. Herudover vil selskabet løbende vurdere mulighederne for at konvertere lejemål til ejerlejligheder. Den ordinære drift er tilfredsstillende og specielt er det værd at bemærke, at lejerne i porteføljen er meget loyale. Det udtrykkes i den årlige fluktuation, som kun er på 6% sammenlignet med 10-15% i andre ejendomme i Berlin. Endvidere er udgiften til den almindelige vedligeholdelse i overensstemmelse med det forventede. VÆRDIREGULERING Selskabet har i juni 2008 fået porteføljen vurderet af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. Dette har medført en samlet vurdering af porteføljen på DKK 452,6 mio., hvilket er en forringelse af værdien med DKK 114,8 mio. ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER Selskabet har i foråret 2008 arbejdet med planlægningen af den administrative proces, der er en forudsætning for senere at konvertere de enkelte ejendomme til ejerlejlighedsstatus. Ved regnskabsårets afslutning var processen gennemført for de fleste af ejendommene og det administrative forarbejde til konvertering af de resterende ejendomme forventes gennemført inden udgangen af marts Ejendomsporteføljen består af velbeliggende ejendomme og tomgangsprocenten er meget tilfredsstillende. Den er budgetteret til 5% pr. år, men udgjorde pr. 30. juni 2008 blot 2,6% målt i EUR. INVESTERINGSSTRATEGI Griffin Berlin High Ends portefølje pr. 30. juni 2008 bestod af 13 ejendomme med ca. 480 lejligheder og 53 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet kvm og er beliggende i bl.a. følgende centrale distrikter: Charlottenburg, Prenzlauerberg, Wilmersdorft, Schöneberg og Friederichshain. Selskabet fokuserer eksklusivt på boligejendomme med en central beliggenhed. Dermed har også de tilhørende erhvervslejemål i disse ejendomme typisk en meget høj leje på grund af den attraktive og centrale beliggenhed. Selskabets strategi var oprindeligt at opkøbe, udvikle og efterfølgende sælge ejendomme i Berlin. Under den nuværende finanskrise har bestyrelsen valgt at konsolidere porteføljen og afstå fra yderligere opkøb og kapitaltilførsel. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 7

8 Der er ikke en konkret investeringshorisont i selskabet. Som udgangspunkt forventer selskabet at skulle udvikle en ejendom i en periode på fem-syv år, før den skønnes attraktiv til konvertering og salg. MARKEDSFORHOLD Efterspørgslen efter investeringsejendomme i Berlin var stigende frem til efteråret 2007, hvorefter der generelt skete en afdæmpning som følge af uro på de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen og et mindre optimistisk syn på den økonomiske udvikling i verdensøkonomien har i første halvår 2008 medført et fald i markedspriserne på den kategori af boligudlejningsejendomme, som Griffin Berlin High End har investeret i. Trods den nuværende markedssituation er det fortsat selskabets vurdering, at ejendomsporteføljen i Berlin rummer et potentiale som følge af de gunstige udviklingsperspektiver for byen samt et efterslæb i forhold til andre storbyer og den aktuelle markedsleje, der opnås ved nyudlejninger. FINANSIERING Ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Selskabet er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle krise på de finansielle markeder og har ikke behov for at refinansiere disse ejendomme inden for en overskuelig fremtid. Provenuet fra aktieudstedelsen i maj 2008 på DKK 272 mio. blev i al væsentlighed anvendt til kapitalindskud i datterselskabet High End Berlin GmbH til brug for dette selskabs finansiering af investeringerne i datterselskaberne, der ejer de enkelte ejendomme. Der er i datterselskaberne optaget 1. prioritetslån på i alt ca. DKK 328 mio. som lån i to tyske banker. Disse lån har alle en fast rente på mellem 5,09% og 5,61%. De fleste lån udløber i 2017, mens et enkelt lån udløber i KONCERNSTRUKTUR PR. 30. JUNI 2008 Griffin Berlin High End A/S (Danmark) 100% Griffin High End GmbH (Tyskland) 100% 100% 94% 94% 94% 94% Griffin High End Berlin 1 GmbH Greta 59 Vermögensverwaltungs GmbH Greta 65. Vermögensverwaltungs GmbH Greta 70. Vermögensverwaltungs GmbH Greta 74 Vermögensverwaltungs GmbH 6% 6% HIRA Grundstüchs GmbH Ines Peters / Yvonne Unglert Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til aktier og kommanditanparter ejet af HIRA Grundstücks GmbH og Ines Peters/Yvonne Unglert, og Griffin High End GmbH (Tyskland) har en løbend e, uigenkaldelig option på køb af aktierne og kommanditanparterne for EUR Ejerne af aktierne og kommanditanparterne har hver en begrænset ret pr. år på EUR til overskud eller tab. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 8

9 SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING I det første fulde regnskabsår 2007/2008 blev selskabets nettoomsætning - svarende til lejeindtægterne - DKK 15,0 mio. Driften af ejendommene og lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne. Efter regnskabsårets afslutning er det i efteråret 2008 tilmed lykkedes at gennemføre pæne nye lejestigninger. Resultat før finansielle poster og dagsværdiregulering blev DKK 11,6 mio., hvilket også er som forventet. 13 ud af selskabets 14 ejendomme er indkøbt i regnskabsåret 2007/2008, primært i løbet af foråret Den samlede anskaffelsessum for de 13 ejendomme er bogført til DKK 559,8 mio. Selskabet har i juni 2008 fået porteføljen vurderet af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. DTZ' vurdering er baseret på lejeindtægterne sammenholdt med markedsudviklingen. Dette har medført en samlet vurdering af porteføljen på DKK 452,6 mio., hvilket er en forringelse af værdien med DKK 114,8 mio. Denne regnskabsmæssige nedregulering af ejendomsporteføljens værdi belaster selskabets resultatopgørelse betydeligt, således at årets resultat bliver et underskud på DKK 129,1 mio. Mens driften af ejendommene således forløb tilfredsstillende, anses resultatet for at være utilfredsstillende. De samlede aktiver udgjorde pr. 30. juni 2008 i alt DKK 491,5 mio. Heraf udgjorde investeringsejendomme som nævnt DKK 452,6 mio. Griffin Berlin High Ends egenkapital pr. 30. juni 2008 var DKK 150,1 mio., svarende til en soliditetsgrad på 30,5%. BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING Griffin Berlin High End har i juli 2008 købt ejendommen Greta 82, så den samlede portefølje er kommet op på 14 ejendomme. Købsprisen var EUR 6,6 mio., og sælger skal ifølge købsaftalen renovere ejendommen for DKK 4 mio., hvilket bl.a. omfatter renovering af tag og etablering af to nye taglejligheder. Griffin Berlin High End har været administreret af selskaber under Griffin-koncernen. Selskabets administrator - Griffin Forvaltning A/S - er sammen med en række øvrige selskaber under Griffinkoncernen efter regnskabsårets afslutning erklæret konkurs. Bestyrelsen er i færd med at bringe aftalerne med Griffin-koncernen til ophør og forventer ikke, at selskabet vil blive påført omkostninger på grund af disse forhold. Konkursen har naturligvis medført nogen turbulens, da Griffin Berlin High Ends regnskab og den underliggende driftsrapportering siden august 2008 har været mangelfuld. Selskabet arbejder på at sikre sig, at administration og rapportering på forsvarlig vis kan overdrages til en ny samarbejdspartner. Griffin Berlin High End's aftale med selskabets lokale tyske ejendomsforvalter, Ernst G. Hachmann GmbH, er uberørt af disse forhold og forventes at fortsætte uanfægtet. Ernst G. Hachmann er en erfaren tysk ejendomsforvalter, som er specialiseret i udlejning, administration, vedligeholdelse, moderniseringer, finansiering og marketing. Bestyrelsen genopstiller ikke, og der skal derfor vælges en ny bestyrelse på den ordinære generalforsamling den 9. december Herudover har selskabets direktør Thomas Sørensen meddelt, at han ønsker at fratræde. En ny direktør skal snarest efter generalforsamlingen udpeges af den nye bestyrelse. Da Griffin Berlin High End A/S efter konkursen i Griffin Holding A/S ikke længere har nogen relation til dette selskab, vil bestyrelsen indstille til generalforsamlingen, at selskabet skifter navn fra Griffin Berlin High End A/S til Berlin High End A/S. Udover hvad der er redegjort for i årsrapporten er der ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder, som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen af denne årsrapport. MELLEMVÆRENDER MED GRIFFIN- KONCERNEN Griffin Berlin High End A/S er oprindeligt stiftet af Griffin-koncernen og der har naturligt været en række mellemværender mellem Griffin Berlin High End og forskellige selskaber i Griffin-koncernen. I forbindelse med Griffin-koncernens konkurs har bestyrelsen kortlagt disse mellemværender: Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 9

10 Selskabet har haft 3 kontrakter med enheder i Griffin-koncernen: 1) En administrationsaftale med Griffin Forvaltning A/S (under konkurs); 2) en ejendomsadministrationsaftale med GT German Trust GmbH; og 3) en samarbejdsaftale med Griffin Bonds A/S (under konkurs). Bestyrelsen mener ikke, at der er grundlag for at fortsætte disse aftaler, dels fordi de anses for misligholdt inden konkursens indtræden og dels fordi de pågældende selskaber efter bestyrelsens opfattelse ikke i fremtiden vil kunne opfylde deres respektive forpligtelser i henhold til aftalerne. Bestyrelsen er i færd med at bringe aftalerne til ophør og forventer ikke, at selskabet vil blive påført omkostninger på grund af disse forhold. Der er derfor ikke fortaget reservationer i regnskabet i den anledning. Selskabet har et tilgodehavende hos Griffin Bonds V A/S på DKK 1,1 mio. Dette selskab er ikke omfattet af konkursen, og det er derfor bestyrelsen forventning, at dette tilgodehavende vil blive honoreret. Tilgodehavendet er derfor ikke nedskrevet. FORVENTNINGER TIL 2008/2009 Selskabet forventer i 2008/2009 yderligere at optimere driften af porteføljen. Der vil blive lagt særlig vægt på at øge lejen, hvor det er muligt - enten som følge af moderniseringer eller ved simpel lejeoptimering i forhold til markedsvilkår. Ledelsen forventer for det kommende år en lejeindtægt på omkring DKK 30 mio. og et resultat før værdiregulering og skat på DKK 2-3 mio. Fremadrettede udsagn Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om 2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre, at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet, ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i driften som følge af udefra kommende begivenheder etc. Selskabet har ved revideringen af årsregnskabet 2007/2008 konstateret, at Griffinkoncernen i forbindelse med indkøbene af ejendomme i foråret 2008 til Griffin Berlin High End har opkrævet et for højt honorar i forhold til købsprisen. Mer-honoraret udgør DKK 2,7 mio. Som følge af konkursen i Griffin Holding anser bestyrelsen det ikke for sandsynligt, at Griffin Berlin High End vil kunne få det for meget betalte honorar godtgjort. Beløbet er derfor nedskrevet i årsregnskabet 2007/2008. VEDAKTIVITET Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 10

11 Information til aktionærerne AKTIEKAPITAL Selskabet har pr. 30. juni 2008 en aktiekapital på nominelt DKK A-aktierne er opdelt i klasser med stk. A-aktier a nominelt DKK og stk. B-aktier a nominelt DKK A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har en stemme hver. Udover stemmeretsforskellen har A-aktionærerne i henhold til vedtægternes 4.3 fortegningsret, når der udstedes A-aktier i et indbyrdes forhold svarende til deres nominelle aktiebesiddelse. UDBYTTEPOLITIK Griffin Berlin High End ønsker at skabe et godt langsigtet afkast til sine aktionærer via opkøb, udvikling og efterfølgende salg af ejendomme i Berlin. Det er endvidere selskabets strategi løbende at kunne udvide kapitalen i takt med, at bestyrelsen vurderer dette som interessant. På grund af den forsatte usikkerhed på de finansielle markeder fastholder selskabet sin strategi om ikke at udbetale udbytte, så et forsvarlig kapitalberedskab bevares. EJERFORHOLD Følgende aktionærer har på tidspunktet for bestyrelsens godkendelse af årsrapporten over for selskabet oplyst, at de ejer mindst 5% af moderselskabets aktiekapital eller besidder mindst 5% af aktiekapitalens stemmerettigheder: Aktiekapital Ejerandel Stemmer Finansbanken A/S kr. 16,52% 8,80% Investeringsselskabet af ApS kr. 7,44% 39,60% Conzult ApS kr. 0,99% 5,25% Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 11

12 Risici Risikostyring er en del af selskabets strategi for at sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom, hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider kraftigt svingende ejendomspriser. De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen og direktionen ud fra rapporteringen fra bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for ejendomsadministration. Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående risici: DRIFTSRISICI Koncernens løbende indtjening er især følsom over for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter, vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger. Ledelsen styrer risici ud fra den løbende rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler med anerkendte samarbejdsparter. LEJEINDTÆGTER Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne. For det første antallet af tomme lejemål og for det andet udviklingen i lejeniveauet. Det bemærkes, at en udlejer ikke har et retskrav på regulering af huslejen, fordi omkostningerne er steget. Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering og forbedring forventes at have en positiv afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud over hvad den almindelige regulering giver grundlag for. Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse mulighederne for huslejestigninger. VEDLIGEHOLDELSE OG FORBEDRINGER Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte udgifter til forbedring og modernisering, og disse udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens generelle værdistigning. Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at oppebære den budgetterede lejeindtægt, vil der være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse eller reducerede lejeindtægter. DRIFTSOMKOSTNINGER Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af det almindelige prisniveau samt antallet af ledige lejemål. MARKEDSRISICI Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag af ejendommenes løbende driftsoverskud samt et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme af samme karakter. Fremtidige investorers krav til nettoforrentning ved investering i nye ejendomme (det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt over for udviklingen i renteniveauet, inflationen, valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår, herunder efterspørgsel efter de pågældende boliger. En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil ligeledes influere på den forventede refinansiering af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse eksterne risici ikke risikoafdækkes. VALUTARISICI Koncernen er udelukkende eksponeret for valutarisici for eventuelt skyldigt udbytte, idet udbytte på aktierne skal betales i DKK. Koncernens øvrige aktiver og passiver samt det løbende cash flow opgøres i EUR. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 12

13 RENTERISICI Prioritetsfinansieringen er variabelt forrentet. Det er koncernens politik at afdække alle variabelt forrentede lån med renteswaps (variabel til fast). Der er indgået renteswaps, hvorved renten er låst fast. Renteswaps er indgået med samme løbetid som de lån, de relaterer sig til. LIKVIDITETSRISICI Der er til en del af 1. prioritetslånene knyttet betingelser omkring forholdet mellem lejeindtægter og renteomkostninger. Såfremt forholdet ikke overholdes skal der ske deponering af forskelsbeløbet. I en del af lånene indgår endvidere betingelse vedrørende forholdet mellem restgæld og en af banken vurderet markedsværdi pr. 1. august POLITISKE RISICI, SKAT OG AFGIFTER En del af ejendomsporteføljen er erhvervet ved, at de hidtidige ejere har solgt 94% af selskaberne til det helejede datterselskab Griffin Hign End Berlin GmbH. Ejendomsoverdragelse af ejendomme er i Berlin belagt med en overdragelsesafgift på 4,5% af handelsværdien. Overdragelsesafgiften skal betales af køber. Såfremt kun 94% af ejerskabet til ejendomsporteføljen overdrages, skal der ifølge gældende praksis ikke betales overdragelsesafgift. Myndighederne kan i en periode på fire år efter erhvervelsen ændre denne praksis. 1. prioritetslånene skal refinansieres i perioden 2012 til Såfremt lånene ikke kan refinansieres vil det have væsentlig indflydelse på koncernens økonomiske stilling. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 13

14 Selskabsoplysninger Griffin Berlin High End A/S c/o Kristensen Properties Hovedvejen Glostrup CVR-nr.: Stiftet: 2. december 2005 Hjemsted: Glostrup, Danmark Regnskabsår: 1. juli juni BESTYRELSE Carsten Pedersen Rise (formand) Thomas Haulund Sørensen Jesper Zerlang DIREKTION Thomas Haulund Sørensen ADVOKAT Rønne & Lundgren Advokatfirma Tuborg Havnevej Hellerup REVISION PricewaterhouseCoopers Strandvejen Hellerup BANK Alm. Brand Bank A/S Midtermolen København Ø GENERALFORSAMLING Ordinær generalforsamling afholdes 9. december Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 14

15 Ledelsespåtegning Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli juni 2008 for Griffin Berlin High End A/S. Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med Årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis for hensigtsmæssig og de udøvede regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. Vi finder endvidere den samlede præsentation af årsrapporten retvisende. Årsrapporten giver derfor efter vor opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver og passiver, den finansielle stilling samt resultatet af selskabets aktiviteter. Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens godkendelse. København 20. november DIREKTION Thomas Haulund Sørensen BESTYRELSE Carsten Pedersen Rise Thomas Haulund Sørensen Jesper Zerlang Bestyrelsesformand Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 15

16 Den uafhængige revisors påtegning TIL AKTIONÆRERNE Vi har revideret årsrapporten for Griffin Berlin High End A/S for regnskabsåret 1. juli juni 2008 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning, anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse, balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse og noter. Årsrapporten aflægges efter den danske årsregnskabslov. LEDELSENS ANSVAR FOR ÅRSRAPPORTEN Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov. Dette ansvar omfatter udformning, implementering og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante for at udarbejde og aflægge en årsrapport, der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter omstændighederne. REVISORS ANSVAR OG DEN UDFØRTE REVI- SION Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har udført vores revision i overensstemmelse med danske revisionsstandarder. Disse standarder kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger og udfører revisionen med henblik på at opnå høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke indeholder væsentlig fejlinformation. En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis for de beløb og oplysninger, der er anført i årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl. Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne kontroller, der er relevante for virksomhedens udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der giver et retvisende billede, med henblik på at udforme revisionshandlinger, der er passende efter omstændighederne, men ikke med det formål at udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens interne kontrol. En revision omfatter endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte regnskabspraksis er passende, om de af ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation af årsrapporten. Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for vores konklusion. Revisionen har ikke givet anledning til forbehold. KONKLUSION Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli juni 2008 i overensstemmelse med den danske årsregnskabslov. København, 20. november 2008 PricewaterhouseCoopers Statsautoriseret Revisionsaktieselskab Jesper Wiinholt statsautoriseret revisor Jens Otto Damgaard statsautoriseret revisor Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 16

17 Resultatopgørelse 1. juli juni 2008 Moderselskabet Koncernen 2007/ /2007 Note 2007/ /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 Nettoomsætning Driftsomkostninger Salgs- og marketingomkostninger Administrationsomkostninger Resultat før finansielle poster og dagsværdiregulering Indtægt af kapitalandele i dattervirksomheder Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Resultat før dagsværdiregulering og skat Dagsværdiændring på ejendomme Nedskrivning forudbet. på investeringsejd Resultat før skat Skat af årets resultat Årets resultat Forslag til resultatdisponering Overført til overført resultat Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 17

18 Balance pr. 30. juni 2008 AKTIVER Moderselskabet Koncernen 30. juni juni juni juni 2007 tkr. tkr. tkr. tkr Investeringsejendomme Forudbetalinger investeringsejendomme Materielle anlægsaktiver Kapitalandele i dattervirksomheder Finansielle anlægsaktiver Anlægsaktiver Tilgodehavender fra udlejning Tilgodehavende dattervirksomheder Afledte finansielle instrumenter Andre tilgodehavender Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavender Likvide beholdninger Omsætningsaktiver Aktiver Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 18

19 Balance pr. 30. juni 2008 PASSIVER Moderselskabet Koncernen 30. juni juni juni juni 2007 tkr. tkr. tkr. tkr Aktiekapital Reserve for rentesikring Overført resultat Egenkapital Gæld til kreditinstitutter Langfristede gældsforpligtelser Gæld til kreditinstitutter Leverandører Anden gæld Periodeafgrænsningsposter Kortfristede gældsforpligtelser Gældsforpligtelser Passiver Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 19

20 Egenkapitalopgørelse 1. juli juni 2008 Aktiekapital Reserve for rentesikring Overført resultat I alt Koncernen tkr. tkr. tkr. tkr. 1. januar Årets resultat juli Årets resultat Dagsværdiregulering af renteswaps Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling: A-aktier B-aktier Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse juni Aktiekapital Overført resultat I alt Moderselskabet tkr. tkr. tkr. 1. januar Årets resultat 2006/ juli Årets resultat 2007/ Egenkapitalbevægelser i dattervirksomheder Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling: A-aktier B-aktier Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse juni Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 20

21 Pengestrømsopgørelse 1. juli juni 2008 Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr Årets resultat Dagsværdiændring på ejendomme Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder Finansielle poster, netto Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld Renteindbetalinger Renteudbetalinger Pengestrømme fra driftsaktivitet Køb af materielle anlægsaktiver Forudbetaling fra investeringsaktivitet Køb af kapitalandele i dattervirksomheder Pengestrømme fra investeringsaktivitet Indskudt aktiekapital Omkostninger ved aktieemision Optagelse af lån Pengestrømme fra finansieringsaktivitet Periodens pengestrømme Likvider primo Likvider ultimo Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 21

22 Noter OVERSIGT OVER NOTER Note 1 Note 2 Note 3 Note 4 Note 5 Note 6 Note 7 Note 8 Note 9 Note 10 Note 11 Note 12 Note 13 Note 14 Note 15 Note 16 Note 17 Anvendt regnskabspraksis Personaleomkostninger Finansielle indtægter Finansielle omkostninger Indkomstskatter Investeringsejendomme Forudbetalinger i investeringsejendomme Kapitalandele i dattervirksomheder Afledte finansielle instrumenter Aktiekapital Langfristede forpligtelser Ændring i tilgodehavender Ændring i kortfristet gæld Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Kontraktlige forpligtelser Eventualforpligtelser Nærtstående parter og ejerforhold Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 22

23 Note 1 Anvendt regnskabspraksis Årsrapporten 2007/2008 for Griffin Berlin High End A/S (koncernen og moderselskabet) er udarbejdet i overensstemmelse med Årsregnskabsloven bestemmelser for regnskabsklasse B, samt udvalgte bestemmelser for regnskabsklasse C. Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger Måling af investeringsejendomme til dagsværdi Griffin Berlin High End A/S har valgt at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Koncernen kunne alternativt have valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostpris. Valget har betydning for resultatopgørelsen, idet årets resultat bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden. Havde koncernen valgt at måle investeringsejendomme med udgangspunkt i kostprisen, ville resultatopgørelsen have været påvirket af eventuelle af- og nedskrivninger på ejendommene. Ændringen i dagsværdien på investeringsejendomme bindes på reserve for dagsværdi af investeringsaktiver. Medfører måling til dagsværdi en højere regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene, end hvis disse var målt med udgangspunkt i kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens egenkapital forøges. Vurdering af dagsværdien af investeringsejendomme Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme sker ved anvendelse af aktuelle priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme. I mangel af en sådan information bestemmes dagsværdien inden for et interval af sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien. Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes ud fra en individuel vurdering baseret på ejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsestand og afkastkrav. Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30. juni 2008 vurderet af det uafhængige valuarfirma DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. Ved fastlæggelsen af dagsværdien anvendes disse metoder: Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom, hvor en ejendoms værdi fastlægges ud fra det overskud, den forventes vedvarende at kunne generere, og den forventede levetid for ejendommen. Sammenlignelighedsværdier for tidligere salg af større grupper af ejendomme, hvor der samtidig tages hensyn til udviklinger i markedet (renten og forholdet mellem udbud og efterspørgsel). GENERELT OM INDREGNING OG MÅLING Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det historiske kostprisprincip. Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer af finansielle aktiver og forpligtelser, der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris. Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger, der er afholdt for at opnå årets indtjening, herunder afskrivninger, nedskrivninger og hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen. Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt. Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil fragå selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt. Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser som beskrevet for hver enkelt regnskabspost nedenfor. Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten aflægges, og som be- eller afkræfter forhold, der eksisterer på balancedagen. Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle andre valutaer anses som fremmed valuta. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 23

24 KONSOLIDERINGSPRAKSIS Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Griffin Berlin High End A/S samt virksomheder, hvori moderselskabet direkte eller indirekte besidder flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet gennem aktiebesiddelse eller på anden måde har en bestemmende indflydelse. Virksomheder, hvori koncernen besidder mellem 20% og 50% af stemmerettighederne og udøver betydelig men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som associerede virksomheder. Ved konsolideringen sammendrages poster af ensartet karakter. Koncerninterne indtægter og omkostninger, aktiebesiddelser, udbytter og mellemværender samt realiserede og urealiserede interne gevinster og tab ved transaktioner mellem de konsoliderede virksomheder elimineres. Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede dattervirksomheder udlignes med moderselskabets andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor koncernforholdet blev etableret. Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffelsestidspunktet forskellen mellem kostprisen og den regnskabsmæssige indre værdi i den købte virksomhed, efter at de enkelte aktiver og forpligtelser er reguleret til dagsværdi (overtagelsesmetoden). Herunder fradrages eventuelle besluttede omstruktureringshensættelser vedrørende den overtagne virksomhed. Resterende positive forskelsbeløb indregnes i balancen under immaterielle anlægsaktiver som goodwill, der afskrives lineært i resultatopgørelsen over forventet brugstid, dog højst over 20 år. Resterende negative forskelsbeløb indregnes i balancen under periodeafgrænsningsposter som negativ goodwill. Beløb, der kan henføres til forventede tab eller omkostninger, indregnes som indtægt i resultatopgørelsen i takt med, at de forhold, der ligger til grund herfor, realiseres. Af negativ goodwill, der ikke relaterer sig til forventede tab eller omkostninger, indregnes et beløb svarende til dagsværdien af ikke-monetære aktiver i resultatopgørelsen over de ikke-monetære aktivers gennemsnitlige levetid. Positive og negative forskelsbeløb fra erhvervede virksomheder kan, som følge af ændring i indregning og måling af nettoaktiver, reguleres indtil udgangen af det regnskabsår, der følger efter anskaffelsesåret. Disse reguleringer afspejler sig samtidig i værdien af goodwill eller negativ goodwill, herunder i allerede foretagne afskrivninger. Afskrivning på goodwill indregnes i posten af- og nedskrivninger. OMREGNING AF FREMMED VALUTA Funktionel valuta og præsentationsvaluta De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for koncernvirksomhederne, måles i den valuta, der benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor virksomhederne opererer (funktionel valuta). For de tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet til, at selskabet overvejende har danske aktionærer. Transaktioner i fremmed valuta Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den funktionelle valuta til transaktionsdagens kurs. Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne transaktioner samt ved omregning af monetære aktiver og forpligtelser i udenlandsk valuta til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen. Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme eller nettoinvesteringer, indregnes værdiændringerne herpå i egenkapitalen. POSTER I BALANCEN Investeringsejendomme Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde og bygninger med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger. Renteomkostninger på lån indregnes ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder. Efter første indregning måles investeringsejendomme til dagsværdi. Værdireguleringer af investeringsejendomme indregnes i resultatopgø- Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 24

25 relsen. Se note 3 for beskrivelsen af måling af investeringsejendomme til dagsværdi. Forudbetalinger investeringsejendomme Forudbetalinger på investeringsejendomme måles til kostpris. Den regnskabsmæssige værdi af forudbetalinger i investeringsejendomme gennemgås årligt for at afgøre, om der er indikation af værdiforringelse. Hvis dette er tilfældet gennemføres en nedskrivningstest til afgørelse af, om genindvindingsværdien er lavere end den regnskabsmæssige værdi, og der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi. Kapitalandele i dattervirksomheder Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og måles efter den indre værdis metode. I balancen indregnes under posten Kapitalandele i dattervirksomheder den forholdsmæssige ejerandel af virksomhedernes regnskabsmæssige indre værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet med fradrag eller tillæg af urealiserede koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill) og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi (negativ goodwill). Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen til "Reserve for nettoopskrivning efter den indre værdis metode" under egenkapitalen. Reserven reduceres med udbytteudlodninger til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser i de tilknyttede virksomheder. Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet en retslig eller en faktisk forpligtelse til at dække virksomhedens underbalance, indregnes en hensat forpligtelse hertil. Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter indregnes første gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning af den gevinst eller det tab, som opstår herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle instrument er klassificeret som regnskabsmæssig afdækning, og i så fald af karakteren af den afdækkede transaktion. Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den sikrede forpligtelse. Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter, der er klassificeret som og opfylder kriterierne for afdækning af pengestrømme, indregnes i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af instrumentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen. Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen, overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen. Tilgodehavender Tilgodehavender indregnes til dagsværdi ved første indregning og måles efterfølgende til amortiseret kostpris. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender, når det er konstateret, at koncernen ikke vil være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i overensstemmelse med de oprindelige vilkår for tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige værdi og nutidsværdien af forventede fremtidige betalinger. Tilgodehavender omfatter Tilgodehavender fra udlejning samt Andre tilgodehavender. Egenkapital Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises efter skat som et fradrag i egenkapitalen. Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes som en forpligtelse i årsrapporten i den periode, hvor udbyttet deklareres. Lån Lån indregnes ved optagelse til det modtagne provenue med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger. Efterfølgende måles lånene til dagsværdi, mens årets kursregulering vises under henholdsvis finansielle indtægter eller finansielle omkostninger Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 25

26 Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser, medmindre koncernen har en ubetinget ret til at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra balancedagen. Lån omfatter Gæld til kreditinstitutter, Mellemværende med dattervirksomheder, Leverandører samt Anden gæld. Udskudt skat Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget goodwill samt andre poster, hvis disse - bortset fra ved virksomhedsovertagelser - er opstået på anskaffelsestidspunktet uden at have effekt på det regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtig indkomst. Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler og skattesatser, der med balancedagens lovgivning vil være gældende, når den udskudte skat forventes udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse af skatteværdien kan foretages efter alternative beskatningsregler, måles udskudt skat på grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet henholdsvis afvikling af forpligtelsen. Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af fremførselsberettigede skattemæssige underskud, måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at kunne realiseres, enten ved udligning i skat af fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte skatteforpligtelser. Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser præsenteres modregnet inden for samme juridiske skatteenhed. Hensatte forpligtelser Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har en juridisk eller faktisk forpligtelse som følge af tidligere begivenheder, og det er overvejende sandsynligt, at træk på koncernens økonomiske ressourcer vil være nødvendigt for at afvikle forpligtelsen, og for at beløbets størrelse kan måles pålideligt. POSTER I RESULTATOPGØRELSEN Nettoomsætning Nettoomsætning omfatter lejeindtægter og anden indtægt med fradrag af moms, rabatter og nedslag efter eliminering af koncerninterne transaktioner. Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode, som lejen vedrører. Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme og fællesomkostninger på investeringsejendommene samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet indregnes i balancen. Driftsomkostninger Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration. Salgs- og marketingomkostninger Salgs- og marketingomkostninger omfatter omkostninger, der afholdes i forbindelse med salg og markedsføring, herunder genudlejning af tomme lejemål. Administrationsomkostninger I administrationsomkostninger indregnes omkostninger, der er afholdt i året til ledelse og administration af koncernen. Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige andel af resultat for året med fradrag af afskrivninger på goodwill under posten indtægt af kapitalandele i dattervirksomheder. Finansielle poster Finansielle indtægter og omkostninger indeholder renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer samt låneomkostninger til kreditinstitutter. Værdiændringer på ejendomme Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme indregnes løbende i resultatopgørelsen. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 26

27 PENGESTRØMSOPGØRELSEN Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet, årets forskydning i likvider samt likvider ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen af køb og salg af virksomheder vises separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet. I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme vedrørende købte virksomheder fra overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende solgte virksomheder indregnes frem til salgstidspunktet. Pengestrøm fra driftsaktivitet Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som årets resultat reguleret for ikke kontante resultatposter som nedskrivninger, hensættelser samt ændring i driftskapitalen. Driftskapitalen omfatter omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser eksklusive de poster, der indgår i likvider. Pengestrøm fra investeringsaktivitet Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver, finansielle aktiver samt virksomhedssammenslutninger. Pengestrøm fra finansieringsaktivitet Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling til og kapitalindskud fra virksomhedsdeltagere. NØGLETAL Nøgletallene er beregnet således: ROIC (Afkastningsgrad) = Resultat før finansielle poster x 100 Samlede aktiver Egenkapitaldækning = Egenkapital x 100 Samlede aktiver Forrentning af egenkapital = Årets resultat x 100 Gennemsnitlig egenkapital Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 27

28 NOTER TIL REGNSKABETS POSTER Note 2 Personaleomkostninger Selskabet har ingen ansatte, og der er ikke udbetalt løn m.m. til direktion og bestyrelse. Note 3 Finansielle indtægter Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr Renteindtægter banker Renteindtægter tilknyttede virksomheder I alt Note 4 Finansielle omkostninger Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 Prioritetsrenter Renteudgifter banker Mellemfinansiering Låneomkostninger Tilknyttede virksomheder Øvrige renteomkostninger Valutakursregulering I alt Note 5 Indkomstskatter Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 4 Årets aktuelle skat Årets udskudte skat Årets skat i alt 0 4 Moderselskabet og koncernen har et skatteaktiv, der ikke er indregnet, da anvendelsesmuligheden ikke anses for at være aktuel inden for en kortere årrække. Der er ikke knyttet et udløbstidspunkt til skatteaktivet. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 28

29 Note 6 Investeringsejendomme Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 Anskaffelsessum 1. juli Periodens tilgang Tilgang som følge af forbedringer Anskaffelsessum 30. juni Dagsværdiændring 1. juli Periodens dagsværdiændring Dagsværdiændring 30. juni Bogført værdi 30. juni Ledelsesberetningen indeholder en beskrivelse af, hvorledes dagsværdien af investeringsejendomme fastlægges. Ved markedsvurderingen pr. 30. juni 2008 er der anvendt en individuel fastsat lejemultipel i intervallet For ejendomsporteføljen udgør den gennemsnitlige multipel pr. 30. juni ,6. Ved vurderingen af ejendommenes afkast er anvendt et individuelt afkastkrav på 4,3-6,0% af et normaliseret driftsresultat for ejendommene. Ændring i skøn over afkastkrav og lejemultiple for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af investeringsejendomme i balancen. I tabellerne nedenfor er angivet den samlede ændring i investeringsejendommenes værdi, hvis det gennemsnitlige afkastkrav ændres med +/- 0,5% og lejemultipel ændres med +/- 1. Ændring i gennemsnitlig afkastkrav -0,5% basis 0,5% Afkastprocent 4,6 5,1 5,6 Ændring i værdi DKK tkr Dagsværdi DKK tkr Ændring i lejemultiple 15,6 16,6 17,6 Ændring i værdi DKK tkr Dagsværdi DKK tkr Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 29

30 Note 7 Forudbetalinger investeringsejendomme Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 Anskaffelsessum 1. juli Periodens tilgang Anskaffelsessum 30. juni Nedskrivning 1. juli Periodens nedskrivning Nedskrivning 30. juni Bogført værdi 30. juni Note 8 Kapitalandele i dattervirksomheder Moderselskabet 2007/ /2007 tkr. tkr. Kostpris 1. juli Periodens tilgang Kostpris 30. juni Værdiregulering 1. juli Årets resultat Indregning af renteswap direkte på egenkapital Værdiregulering 30. juni Regnskabsmæssig værdi 30. juni Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Griffin Flats VI GmbH. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 30

31 Note 9 Afledte finansielle instrumenter Afledte finansielle instrumenter består udelukkende af renteswaps (variabel til fast), som afdækker koncernens variabelt forrentede lån. Koncernen optager som udgangspunkt lån med variabel rente og ændrer denne til en fast rente ved indgåelse af renteswaps. Koncernen har fundet denne fremgangsmåde billigere end at optage fastforrentede lån. Dagsværdi af afledte finansielle instrumenter. Koncernen 30. juni juni 2007 tkr. tkr. Renteswaps (variabel til fast) juni 2008 er følgende lån afdækket (koncern): Lån Swap hovedstol hovedstol Afgiven rente Lån teur Udløb teur Udløb incl. margin EUROHYPO ,47% EUROHYPO ,09% Landesbank Berlin ,53% EUROHYPO ,61% EUROHYPO ,53% Variabel rentesats for alle indgåede låneaftaler er EURIBOR 3 M + margin. Variabel rentesats for alle indgåede SWAP-aftaler er EURIBOR 3 M. Dagsværdi af renteswaps beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige pengestrømme ved anvendelse af aktuelle rentesatser pr. balancedagen. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 31

32 Note 10 Aktiekapital Koncernen 2007/ /2007 tkr. tkr. 1. juli Kontant kapitalforhøjelse juni Udstedte aktier 2007/ /2007 A-aktier tkr. tkr. 1. juli Kontant kapitalforhøjelse juni Udstedte aktier 2007/ /2007 B-aktier tkr. tkr. 1. juli 0 0 Kontant kapitalforhøjelse juni Note 11 Langfristede forpligtelser Forfaldstider for lang- og kortfristet gæld Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 Mellem 0 og 1 år Mellem 1 og 5 år Mere end 5 år Gældsforpligtelser i alt Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 32

33 Note 12 Ændring i tilgodehavender Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 Periodeafgrænsningsposter Tilgodehavende fra udlejning Tilgodehavende dattervirksomheder Andre tilgodehavender I alt Note 13 Ændring i kortfristet gæld Moderselskabet Koncernen 2007/ / / /2007 tkr. tkr. tkr. tkr. 0 0 Periodeafgrænsningsposter Leverandører Anden gæld I alt Note 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser Koncernens ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på tkr. er pantsat til sikkerhed for gæld til kreditinstitutter på kr. Note 15 Kontraktlige forpligtelser Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab. Koncernen har indgået administrationsaftaler med Griffin-koncernen. Aftalerne er opsagt, og det er bestyrelsens opfattelse, at selskabet ikke kan imødese yderligere omkostninger hermed. Der henvises til ledelsens beretning. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 33

34 Note 16 Eventualforpligtelser Koncernen har ingen eventualforpligtelser. Note 17 Nærtstående parter og ejerforhold Investeringsselskabet af ApS ejer på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse 39,6% af stemmerne i selskabet. Aktierne er pantsat til sikkerhed for gæld. Koncernens nærtstående parter omfatter selskabets bestyrelse, direktion og ledende medarbejdere samt disse personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds har væsentlig indflydelse. Der har i årets løb været gennemført nedennævnte transaktioner med bestyrelse, direktion, ledende medarbejdere, væsentlige aktionærer, tilknyttede virksomheder eller andre nærtstående parter. Transaktioner med Griffin Bonds A/S: Formidlingshonorar på DKK 31,4 mio. Transaktioner med Griffin Forvaltning A/S: Administrationsaftale på DKK 0,3 mio. Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 34

35 Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 35