Handelshøjskolen i Århus foråret 2006

Transkript

1 Forfatter: Anette Lundgren Vejleder: Per Henrik Lindrup DEN REGNSKABSMÆSSIG BEHANDLING AF INVESTERINGSEJENDOMME Handelshøjskolen i Århus foråret 2006 Institut for Regnskab, Finansiering og logistik Afhandling HD (R)

2 0.0 ABSTRACT INDLEDNING PROBLEMFORMULERING AFGRÆNSNING MODEL OG METODEVALG BEGREBSRAMME OG DEFINITIONER REGNSKABSMÆSSIG BEHANDLING AF INVESTERINGSEJENDOMME RANGFORDELING MELLEM REGULERINGSKILDERNE DEFINITION OG AFGRÆNSNING PÅ INVESTERINGSEJENDOMME Afgræsning mellem handelsejendomme og investeringsejendomme Afgræsning mellem domicilejendomme og investeringsejendomme KLASSIFIKATION AF EJENDOMME INDREGNING AF INVESTERINGSEJENDOMME MÅLING AF INVESTERINGSEJENDOMME Første måling Efterfølgende måling Investeringsvirksomhed Hovedaktivitet Sammenligningen af Årsregnskabsloven og regnskabsvejledning Sammenligningen af Årsregnskabsloven og IAS Sammenligningen af regnskabsvejledning 16 og IAS FORBEDRING KONTRA VEDLIGEHOLDELSE EJENDOMMENS OVERGANG TIL ANDEN ANVENDELSE AFHÆNDELSER PRÆSENTATION OG OPLYSNINGSKRAV I ÅRSRAPPORTEN DELKONKLUSION METODER TIL OPGØRELSE AF DAGSVÆRDI NORMALINDTJENINGSMODELLEN Fase 1 Ejendommens driftsafkast Fase 2 Fastsættelse af forretningskrav Fase 3: Tillæg og fradrag Fordele og ulemper ved normalindtjeningsmodellen DISCOUNTED CASH FLOW MODELLEN (DCF) Fase 1: Opgørelse af de frie pengestrømme fra budgetperioden Fase 2: Opgørelse af de frie pengestrømme fra terminalperioden Fase 3: Fastlæggelse af risikojusteret kapitalomkostning Beregning af dagsværdi Fordele og ulemper ved DCF-modellen OPLYSNINGSKRAV DELKONKLUSION ANALYSE AF ÅRSRAPPORTER MÅLING TIL DAGSVÆRDI KLASSIFIKATION ANVENDT REGNSKABSPRAKSIS Oplysninger om opgørelsen af diskonteringsgrundlaget Oplysninger af fastsættelsen af diskonteringsfaktoren LEDELSESBERETNING DELKONKLUSION KONKLUSION LITTERATURLISTE BILAGSOVERSIGT...83

3 Afsnit 0.0 Abstract 0.0 Abstract This thesis will give an account of how investment properties are to be treated and valued. Investment property is one of the only non-financial assets which can be measured at fair value. There is no perfect market for properties and therefore valuation at fair value is based on several estimates. The accounting standards prescribe that the comparison with market prices of newly completed transactions of similar properties is the best method but in practice this is often impossible. Therefore, return-based models for valuation is the most widely used model. This thesis deals with the accounting treatment and the valuation of investment properties. The thesis will clarify the problem formulation based on the following issues: How are investment properties to be treated according to the Danish Financial Statements Act? How is fair value to be calculated? Are annual reports with investment properties as principal activity comparable? Investment properties are independently regulated by accounting standard 16 and IAS 40. The account of the accounting treatment of investment properties have been examined with special focus on disclosing where the accounting regulations disagree. To make a reliable calculation of fair value, suitable valuation methods must be used. The thesis has examined the return model and the discounted cash flow model to assess where these models are most sensitive to estimation errors and to disclose advantages and disadvantages. Finally, 12 selected Danish annual reports will be examined and analysed as to how they have valued their investment properties. It has been discussed whether the presentation of 1

4 Afsnit 0.0 Abstract recognition methods is adequate for external readers of financial statements and whether the annual reports are comparable. How must investment properties be treated according to the Danish Financial Statements Act? In pursuance of the Danish Financial Statements Act, investment properties may be recognised according to the cost method or the fair value model. According to the cost method investment properties shall be measured at cost with subsequent depreciation and impairment losses and a possibility of revaluation directly on equity. According to the Danish Financial Statements Act, the fair value model may be applied by investment companies with investment properties as their principal activity. The requirement of principal activity contributes to creating disagreement with the regulation sources. This expression is not included in IAS and according to accounting standard 16 enterprises with investment properties as principal activity shall measure these at fair value whereas according to the Danish Financial Statements Act it is optional. The thesis therefore recommends that the expression principal activity should be cancelled in the Danish Financial Statements Act as the maintenance of this requirement contributes to creating non-comparable annual reports. How is fair value to be calculated? The return method is the most commonly used model for calculation of fair value of investment properties in Denmark. The model is based on a stable return year after year. The model is simple and easy to use and, if correctly used, it is also able to render a reliable fair value. The model is very sensitive to estimation errors in the operating return and the return requirement. The DCF model calculates the fair value based on the future cash flows from operating profit which are discounted at present value in year 0. The future cash flows are calculated on the basis of a budget period of 5-10 years. The model may give a preciser fair value than the return model if correctly used. The disadvantage is that it is very complicated and theoretical 2

5 Afsnit 0.0 Abstract to use and it is also sensitive to estimation errors in key areas which may have a significant impact on the fair value. Are annual reports with investment properties as their principal activity comparable? The analysis showed the general trend that annual reports of higher reporting classes have more detailed disclosures. The details of the disclosures in the annual report are also subject to a cost-benefit consideration from the company. The utility value of more disclosures must be weighed up in relation to the related cost. The comparison of the various annual reports in the test sample is, however, made difficult by the lack of disclosures. There is no doubt that measurement at fair value requires more insight and resources for the readers of financial statements than measurement at cost would do. Therefore, compliance with the disclosure requirements is so important. 3

6 Afsnit 1.0 Indledning med problemformulering 1.0 Indledning Denne opgave vil se på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Jeg har valgt emnet på baggrund af mit arbejde og vil derfor gerne have et indblik i hvorledes investeringsejendomme skal behandles i årsregnskabet ud fra den nye Årsregnskabslov med ændringer fra 3. februar 2004 samt regnskabsvejledningerne. Området ejendomme udgør ofte en væsentlig værdi i en virksomheds årsregnskab og dermed vil det være interessant at se, hvorledes de skal indregnes og måles. Investeringsejendomme er et af de eneste ikke-finansielle aktiver, som kan værdiansættes til dagsværdi. Dette synes relevant, fordi investeringsejendomme vil være genstand for værdistigninger, som på sigt vil medfører stor forskel til kostprisen. Inden vedtagelsen af ændringer til den nye årsregnskabslov af 2001 var det et krav, at investeringsejendomme skulle måles til dagsværdi, men den nye ændring af årsregnskabsloven af 2001, som er vedtaget tilbage i februar måned 2004 har slækket på dette krav, således at det nu er frivilligt uanset regnskabsklasse. Hermed nåede Årsregnskabsloven af 2001 ikke at være i kraft længe før den første ændring af loven blev vedtaget. Årsregnskabsloven af 2001 har netop stor fokus på balancen, at beholdninger og forpligtelser måles til dagsværdi, som giver balancen et mere retvisende billede af virksomheden på balancetidspunktet og dens reelle værdi. Derfor kan det undrer, at den vedtaget ændring giver virksomheder lov til frivillig at kunne vælge at måle investeringsejendomme til dagsværdi. Jeg vil i opgaven se på, hvorledes denne ændring kan påvirke årsregnskaberne fremover. Årsregnskabsloven er forsat lovgrundlaget for danske selskaber. Den udstikker rammerne for, hvorledes virksomhederne skal behandle ejendomme regnskabsmæssigt, men indenfor rammerne er der et spillerum, som skal udfyldes af regnskabsstandarder. Dette skal højne sammenligningen mellem virksomhedernes årsrapporter. I opgaven vil regnskabsvejledning 16 og IAS 40, som omhandler investeringsejendomme blive gennemgået, herunder hvilke overvejelser virksomhederne kan blive mødt med for at overholde årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 og IAS 40. 4

7 Afsnit 1.0 Indledning med problemformulering Der findes ikke et perfekt marked for ejendomme, derfor er værdiansættelsen til dagsværdi baseret på flere skøn. Regnskabsvejledningerne foreskriver, at sammenligningen med handelspriser for nyligt gennemførte handler af tilsvarende ejendomme er den bedste metode, men i praksis er dette oftest ikke muligt. Derfor er anvendelsen af afkastbaserede modeller til værdiansættelsen den mest udbredte metode. Disse modeller medfører, at virksomheden skal baserer dagsværdien på flere skøn. To kendte afkastbaseret modeller på ejendomsmarkedet vil blive gennemgået og behandlet for en vurdering af, hvor modellerne er mest følsomme for fejlskøn samt fordele og ulemper. Derudover vil udvalgte årsrapporter blive empirisk undersøgt for overholdelse af reglerne for regnskabslovgivningerne. Hvorvidt præsentationen samt anvendt regnskabspraksis og ledelsesberetningen er fyldest gørende overfor eksterne interessegrupper, og hvorvidt årsrapporterne er sammenlignelig. 1.1 Problemformulering Denne opgave vil gøre rede for og diskutere den regnskabsmæssige behandling og værdiansættelse af investeringsejendomme. Opgaven vil belyse problemformuleringen ud fra disse overordnede problemstillinger: Hvorledes skal investeringsejendomme behandles efter årsregnskabsloven? Hvordan skal dagsværdien opgøres? Er årsrapporterne med investeringsejendomme som hovedaktivitet sammenlignelige? Investeringsejendomme er selvstændig reguleret ved hjælp af regnskabsvejledning 16 og IAS 40. Redegørelsen af den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme vil blive gennemgået med særlig fokus på at afdække, hvor regnskabsreguleringerne er i uoverensstemmelse. Redegørelsen vil endvidere indeholde en diskussion af udtrykkene "investeringsvirksomhed og "hovedaktivitet", idet disse udtryk ikke er nærmere defineret i loven, men ikke desto mindre er afgørende for, hvornår investeringsaktivitet kan måles til dagsværdi. 5

8 Afsnit 1.0 Indledning med problemformulering Virksomheder, som vælger at værdiansætte investeringsejendomme til dagsværdi, skal gøre dette pålideligt. For at kunne opgøre dagsværdien pålideligt, skal der bruges velegnede værdiansættelsesmetoder hertil. Hovedopgaven vil gennemgå normalindtjeningsmodellen og Discounted Cash Flow - modellen for en vurdering af, hvor disse modeller er mest følsomme over for fejlskøn samt at afdække fordele og ulemper. Til slut vil udvalgte danske årsrapporter blive gennemgået og analyseret for, hvorledes de værdiansætter deres investeringsejendomme. Der vil blive belyst, hvorvidt præsentationen af indregningsmetoder er fyldestgørende for eksterne regnskabslæsere, og hvorvidt årsrapporterne er sammenlignelige. 1.2 Afgrænsning Jeg vil kun beskæftige mig med den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme ifølge årsregnskabsloven af 2001, regnskabsvejledning 16 og IAS 40. Den regnskabsmæssige behandling af domicilejendomme og handelsejendomme er medtaget i meget begrænset omfang, idet der vil blive redegjort for den regnskabsmæssige behandling på overordnet plan. Særlige problemstillinger ved måling og indregning vil ikke yderlig blive belyst. Som noget nyt giver IAS40 mulighed for at operationelt leasede ejendomme kan indregnes som investeringsejendomme. Danske regnskabsregulering giver kun mulighed for indregning af investeringsejendomme leaset på finansielle leasingvilkår. Dette har medført nogle problemstillinger, som ikke medtages i hovedopgaven, pga. begrænset omfang af opgaven. Denne opgave vil kun omhandle virksomheder omfattet af årsregnskabsloven. Virksomheder i regnskabsklasse A behandles ikke, idet kravene til deres årsrapporter er betydeligt mindre end for klasse C-D, med mindre de frivilligt har valgt at følge en højere regnskabsklasse. 6

9 Afsnit 1.0 Indledning med problemformulering Virksomheder, som er underlagt en speciallovgivning som f.eks. banker og forsikringsselskaber vil heller ikke blive behandlet. Skattemæssige problemstillinger af emnet er der fortaget en afgræsning væk fra, da dette ikke har nogen betydning for den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. Ved gennemgangen af modeller til værdiansættelse af dagsværdi vil opgaven tage udgangspunkt i KPMG's beskrivelse af modellerne. Der findes andre varianter af disse modeller, men på grund af omfanget heraf vil disse varianter ikke blive medtaget. 1.3 Model og metodevalg Der vil indledningsvis blive gjort kort rede for den formueorienteret regnskabsteori, som den nye årsregnskabslov bygger på. Herunder vil begrebsrammen samt definitioner blive præsenteret kort. Værdiansættelsen af investeringsejendomme skal ske indenfor begrebsrammen, således at målingen af dagsværdi blandet andet sker i sammenspil mellem kvalitetskravene - pålidelighed og relevans. Igennem årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 samt IAS 40 vil jeg redegøre, hvorledes investeringsejendomme skal behandles. Der vil endvidere blive redegjort for rangfordelingen mellem reguleringskilderne. Jeg vil gennemgå definitionen, klassifikationen, indregning og måling af investeringsejendomme samt krav til præsentationen i anvendt regnskabspraksis og ledelsesberetningen. Der vil især blive redegjort for hvilke forskel, der er mellem reguleringskilderne. Andre reguleringskilder ved kun blive inddraget, hvor det vurderes at være relevant. Diskussion af problemstillingen hovedaktivitet vil primært blive diskuteret ud fra EU - direktiv, Erhvervs- og Selskabsstyrelsens fortolkning og andre kilder. En nærmere vurdering af forskellige værdiansættelsesmetoder til brug for fastsættelse af dagsværdi vil blive gennemgået med henblik for at vurdere forskelle og ulemper, deres anvendelighed i praksis samt deres pålidelighed af opnået dagsværdien. Med henblik på en 7

10 Afsnit 1.0 Indledning med problemformulering vurdering af det sidste punkt vil der blive foretaget en følsomhedsanalyse, for at præcisere, hvor modellerne har sine svagheder for fejlskøn. Tilslut vil der blive foretaget en vurdering af hvilke oplysninger, som vurderes som vigtigst for regnskabslæseren at få. Værdiansættelsesmodellerne, som gennemgåes, er normalindtjeningsmodellen og Discounted Cash Flow. Med henblik for at afdække hvor gode danske årsrapporter er til at overholde oplysningskravene fra regnskabsvejledning 16 på tværs af regnskabsklasser vil jeg lave en empirisk undersøgelse af udvalgte danske årsrapporter som alle har investeringsejendomme som hovedaktivitet. Jeg har valgt at belyse, hvor mange der værdiansætter til dagsværdi, hvilke værdiansættelse metode er mest anvendt, og hvordan præsentationen i årsrapporten er af værdiansættelsesmetoden. Stikprøven er på 12 årsrapporter, som er udvalgt via søgedatabasen Webdirect, som indeholder samtlige offentliggjorte årsrapporter via Erhvervsog Selskabsstyrelsen. Udvælgelsen af årsrapporter er sket simpel tilfældigt ud fra regnskabsklasserne D-B, samt at deres hovedaktivitet er investeringsejendomme. Udvælgelsen tilsigtede dog at få mindst en årsrapport i hver regnskabsklasse. 8

11 Afsnit 2.0 Begrebsramme og definitioner 2.0 Begrebsramme og definitioner Den nye Årsregnskabsloven fra 2001 har en målsætning om et generelt brugerperspektiv, hvor årsrapporten har som sit primære formål at give neutral information til nytte for beslutningstagere i virksomhedens omverden loven har til formål at indføre et neutralt målesystem i virksomhederne, som sikrer at relevant, pålideligt og sammenlignelig regnskabsinformation stilles til rådighed for virksomhedens eksterne interessenter som potentielle brugere. Den tager sigte på at måle værdierne af aktiver, forpligtelser og egenkapital i balancen. Aktuelle værdier foretrækkes principielt frem for historiske kostpriser. I den nye årsregnskabslov er der en begrebsramme, som skal give generelle retningslinjer for, hvordan årsrapporterne bør udformes af virksomhederne for at opnå størst mulig nytteværdi for brugerne. Begrebsrammen er sammensat af 5 niveauer, jf. figur 1. Målsætning Niveau 1 Brugernes informationsbehov Niveau 2 Målesystemer Niveau 3 Kvalitetskrav Definition af elementer Niveau 4 Indregning og måling Niveau 5 Klassifikation Grundlæggende forudsætninger Figur 1: Begrebsrammens 5 niveauer, Årsrapporten teori og regulering, Jens O. Elling s. 161 Niveau 1 og 2 danner målsætning for virksomhedernes regnskabsudarbejdelse og uddyber dermed indholdet af generalklausulen et retvisende billede. De næste 3 niveauer angiver de generelle kriterier og krav til målesystemerne for at kunne implementere målsætningen i 9

12 Afsnit 2.0 Begrebsramme og definitioner praksis. Til sidst omfatter begrebsrammen en række grundlæggende forudsætninger, som er nævnt ÅRL 13, og som udgør rammebestemmelser for begrebsrammen, så som klarhed, substans, fuldstændighed, væsentlighed, going koncern, neutralitet, periodisering, konsistens, bruttoprincippet samt kontinuitet. Hvert niveau kan uddybes nærmere. Her vises uddybning af niveau 2 med følgende figur: Beslutningstagere og deres karakteristika Tærskelværdi Væsentlighed Primære egenskaber Nytteværdi Relevans Pålidelighed -Prognose -Kontrol -Fordeling Aktualitet Feedbackværdi Verificerbarhed Repræsentativ gyldighed Neutralitet Sekundære egenskaber Sammenlignelighed (konsistens) Forståelighed Tærskelværdi Nytte > omkostninger Figur 2: Årsrapporten Teori og regulering, Jens O. Elling, side 169 Disse forudsætninger og kvalitetskrav kan dog føres til genstand for en diskussion mellem begreberne relevans og pålidelighed. Problemstillingen kan opstår, når en virksomhed har et aktiv eller et passiv, hvis værdi er vanskelig at måle. Virksomheden står overfor 2 muligheder, enten kan de måle det til kostpris eller anslå en dagsværdi. Eksempelvis vil en ejendoms dagsværdi efter flere års ejer tid sandsynligvis være højere end ejendommens kostpris, men dagsværdien vil ofte være baseret på et skøn. Det vil med andre ord ikke kunne opgøres 10

13 Afsnit 2.0 Begrebsramme og definitioner nøjagtigt, men omvendt vil aktiverne give et forkert billede, såfremt virksomheden anvender kostprisen som indregningsmetode for investeringsejendommen. Problemstillingen mellem relevans og pålidelighed vil blive medtaget i den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme. For at fremme forståelsen i opgaven, har jeg valgt at indlede med nogle grundlæggende definitioner, som vil blive brugt i løbet af opgaven. Kostværdi: For et investeringsejendom er kostprisen anskaffelsessummen for ejendommen, uanset om den anskaffet fra ekstern part eller helt eller delvis egenopført 1. Dagsværdi: Det er det beløb, som en investeringsejendom forventes at kunne omsættes til i en kontant handel mellem kvalificerede, villige, indbyrdes uafhængige parter 2. Regnskabsmæssig værdi: Det er det beløb, hvortil en investeringsejendom er indregnet i balancen. Værdiregulering: Forskellen mellem dagsværdi og kostpris. IAS: (International Accounting Standards) internationale regnskabsstandarder som udarbejdes af IASB (International Accounting Standards Board). IFRS: Nye og fremtidig internationale regnskabsstandarder kommer til at hedde IFRS i stedet for IAS. IFRS står for International Financial Reporting Standards, som ligeledes udarbejdes af IASB 3. 1 Definition fra Regnskabsvejledning 16 2 Definition fra Regnskabsvejledning 16 3 Europa parlamentets og Rådets forordning nr. 1606/2002 af 19. juli 2002 om anvendelse af internationale regnskabsstandarder 11

14 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Idet Årsregnskabsloven som tidligere nævnt er en rammelov, hvor der indenfor rammerne er et vist spillerum, som skal udfyldes af regnskabsstandarderne. Dette afsnit vil se nærmere på den regnskabsmæssige behandling af investeringsejendomme, som reguleres af Årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 og IAS 40. Disse kilder vil blive gennemgået og sammenholdt med henblik på en vurdering af, hvilke steder de er i overensstemmelse, og hvilke steder de er forskellige. 3.1 Rangfordeling mellem reguleringskilderne Årsregnskabsloven gælder for alle virksomheder med begrænset hæftelse, herunder aktie- og anpartsselskaber mv. 4 Undtagelsen er dog offentlige virksomheder og virksomheder, som er underlagt regler af Finanstilsynet 5. Hidtil har udgangspunktet ved regnskabsaflæggelse i Danmark været at følge de danske regnskabsvejledningerne. Ændring af Årsregnskabsloven som Folketinget vedtog i februar 2004 har taget højde for den såkaldte IFRS - forordningen 6, da ændringen implementerede forordningens valgmuligheder. Dette har medført, at børsnoterede virksomheder i Danmark, som skal udarbejde koncernregnskaber, skal anvende IAS -standarderne fra 2005, mens at børsnoterede virksomheder omfattet af årsregnskabslovens regnskabsklasse D også får pligt til at anvende IAS - standarderne i deres årsregnskab senest fra 1. januar Indtil 1. januar 2009 er det frivilligt, hvorvidt de børsnoterede virksomheder vil aflægge årsregnskab efter IAS -standarderne 8. Formålet med IFRS -forordningen er at forbedre det indre marked i EU, idet alle europæiske virksomheder skal aflægge koncernregnskab efter IAS - standarderne fra 2005, samt på langt sigt at opnå et fælles sæt globale regnskabsstandarder 9. 4 ÅRL 1, stk. 1 og 2 5 ÅRL 1, stk. 3 6 Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december Årsregnskabsloven Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december

15 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Det er en forudsætning, som virksomhed, når man vælger eller er tvunget til, at følge IAS - standarderne, at man skal følge alle standarderne og ikke kun nogle få udvalgte standarder. På områder, som er reguleret efter IAS - standarderne, finder disse anvendelse. Dermed har IAS -standarderne forrang i forhold til årsregnskabsloven på disse områder, idet IAS - standarderne dækker al indregning og måling 10. Det samme er kravet til lang de fleste oplysningsforpligtelser. Årsregnskabsloven regulerer dog stadig områder som ledelsespåtegning, ledelsesberetningen, selskabsretlige bindingsregler, revision, godkendelse og indsendelseskrav. IAS har ikke noget krav til ledelsesberetningen, men samtlige oplysningskrav er notekrav, hvilket kan medfører en sammenstød af oplysningskrav som både skal medtages i ledelsesberetningen efter krav fra årsregnskabsloven og i noten efter krav fra IAS 11. Grunden til af IAS ikke regulerer bindingsregler for egenkapitalen er, at virksomhederne, som følger IAS - standarderne, ikke selv skal kunne skabe større udlodningsreserver, end hvis de var reguleret efter årsregnskabsloven. Dermed er opskrivninger, som er bundne efter årsregnskabsloven, også bundne efter IAS. Opskrivninger, som ikke er tilladt efter årsregnskabsloven, men som er tilladt efter IAS, bindes derfor også 12. Virksomheder, der ikke er børsnoteret, kan frivilligt vælge at benytte IAS -standarderne Definition og afgrænsning på investeringsejendomme Årsregnskabsloven definerer ikke, hvad der skal forstås ved investeringsejendomme, men overlader dette til standarderne. Investeringsejendomme er defineret i regnskabsvejledning 16 som følgende 14 : Investeringsejendomme er investering i grunde, bygninger, en del af en bygning eller i både grunde og bygning med det formål at opnå afkast af den investerede kapital i form af løbende driftsafkast og/eller kapitalgevinst ved videresalg. 10 Vejledning til Erhvervs- og Selskabsstyrelsens bekendtgørelse nr af 14. december Børshåndbogen 2006, Pwc, side Børshåndbogen 2006, Pwc, side Årsregnskabsloven 137, stk Regnskabsvejledning 16, afsnit 6 13

16 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Definitionen på investeringsejendomme i IAS er stort set identisk med regnskabsvejledning 16, hvilket er logisk, idet regnskabsvejledning 16 er baseret på IAS 40. I de efterfølgende afsnit i regnskabsvejledning 16 opremses flere eksempler på, hvad investeringsejendomme kan være, og hvad de ikke kan være. Her fremgår det, at der skelnes imellem handelsejendom, domicilejendom og investeringsejendom. Forskellen på de enkelte ejendomstyper kan være svære at skelne imellem, derfor er det nødvendig også at kende definitionen på en handelsejendom og en domicilejendom Afgræsning mellem handelsejendomme og investeringsejendomme Handelsejendomme er alene defineret via afgrænsning i regnskabsvejledningen. Her fremgår det, at handelsejendomme er ejendomme, som er opkøbt eller opført med henblik på videresalg inden for en kortere årrække 16. Spørgsmålet er så, hvad der skal forstås med en kortere årrække. Ifølge INSPI 1999 nr er en kortere periode en investeringshorisont på 2-3 år. Opfylder en ejendom definitionen på en handelsejendom, skal den behandles, som en varebeholdning i overensstemmelse med regnskabsvejledning 8 eller IAS 2. Som udgangspunkt skal den måles til kostpris 18. Hvis kostprisen efterfølgende overstiger nettorealisationsværdien, skal der nedskrives til nettorealisationsværdien. Nedskrivning indregnes i resultatopgørelsen. Der kan ikke afskrives på handelsejendomme, men der kan opskrives til genanskaffelsesværdi direkte på egenkapitalen på en bunden konto 19. Opskrivningen er ikke tilladt efter regnskabsvejledning 8 eller IAS 2. Grunden til at opskrivningen ikke er tilladt efter regnskabsstandarderne kunne være, at opskrivningen i så fald ville stride med årsregnskabslovens 49, som siger, at indtægter skal 15 IAS 40 afsnit 5 16 Investeringsejendomme, indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, KPMG Værdiansættelse af investeringsejendomme, INSPI 10/1999, side Regnskabsvejledning 6, afsnit 9 19 Årsregnskabsloven 46 14

17 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme indregnes i takt med, at de indtjenes. En handelsejendom er først solgt, når købsaftalen er indgået Afgræsning mellem domicilejendomme og investeringsejendomme Domicilejendomme er derimod defineret som ejendomme, der i væsentligt omfang anvendes i virksomheden til administration, produktion eller i forbindelse med handel med varer eller tjenesteydelser mv 20. Den store modsætning imellem investeringsejendom og domicilejendom er, at investeringsejendomme generer pengestrømme som stort set er uafhængige af virksomhedens øvrige aktiver 21. Omvendt vil pengestrømme fra domicil ejendomme ikke særskilt kunne opgøres, idet pengestrømmene også vedrører andre aktiver, som indgår i driften. Den fremtidige anvendelse har også indflydelse på, hvorvidt en ejendom skal defineres om investeringsejendom eller domicilejendom 22. En ejendom, som virksomheden påtænker inden for en kortere årrække at bruge som sit domicilejendom, men som midlertidig udlejes, skal defineres som domicilejendom. I de tilfælde hvor en del af en ejendom benyttes til produktion og dels til udlejning, skal de enkelte arealer behandles separat regnskabsmæssigt, hvis de kan frasælges separat. Kan de ikke det, behandles ejendommen kun som investeringsejendom, hvis en uvæsentlig del anvendes til produktion. Domicilejendom skal behandles efter regnskabsvejledning 10 eller IAS 16 "materielle anlægsaktiver". Domicilejendomme skal måles til kostpris med fradrag for systematiske afskrivninger over den forventede brugstid 23. Ligeledes kan domicilejendomme måles til dagsværdi, og opskrivningen skal indregnes direkte på egenkapitalen. Opskrivning til dagsværdi skal herefter opgøres regelmæssigt. Nedskrivninger skal indregnes over resultatopgørelsen. Opskrivningen skal bindes på en konto i egenkapitalen Regnskabsvejledning 16, afsnit 5a 21 Investeringsejendomme, indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, KPMG IAS 40, afsnit Regnskabsvejledning 10, afsnit Årsregnskabsloven 41, stk. 3 15

18 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Det kan diskuteres, hvorvidt en domicilejendom med systematiske afskrivninger giver et retvisende billede af værdien i årsregnskabet. Markedsværdien vil højst sandsynlig være større end den indregnet værdi af domicilejendommen, set i lyset at ejendomsværdierne over en 50 års periode er steget. Dette vil bare ikke komme til udtryk i årsregnskabet ved måling til kostpris med systematiske afskrivninger. Der kan endvidere argumenteres for, at ledelsen ikke har en særlig incitament til at måle domicilejendommene til dagsværdi, idet opskrivningen ikke må indregnes over resultatopgørelsen. Hvorvidt en domicilejendom kan måles pålideligt, kan være en af årsagerne til, at denne regnskabsmæssig behandling er valgt til domicilejendomme. Der findes ofte ikke et effektiv marked for disse, idet en bygning, som har været anvendt til produktion, kan være vanskelig at værdiansætte dagsværdien pålideligt pga. begrænset omfang af købere. Anvendelse af ejendommen må endvidere have indflydelse på værdiansættelsen, idet produktion slider mere på en bygning end hvis den har været anvendt til administration. Her kommer relevans/nøjagtigheds problematikken ind i billedet. Det er relevant at fremvise et reelt værdi i årsregnskabet, men den skal samtidig kunne opgøres forholdsvis pålideligt/nøjagtigt. Domicilejendomme, som er opskrevet til dagsværdi, mener jeg, må være mere relevant, idet det må være bedre for en regnskabslæser at vide, hvad ledelsen mener, disse ejendomme er værd i dag. Den eneste grund til ikke at opskrive til dagsværdien er, at usikkerheden eller omkostningen ved målingen er større end nytteværdien af oplysningerne. Jeg er enig i, at domicilejendomme ikke skal have samme mulighed for at opskrive over resultatopgørelsen som investeringsejendomme, fordi domicilejendomme ikke er en investering for virksomheden med selvstændige pengestrømme. Besiddelsen af domicilejendomme har ikke til formål at øge formuen, men til gengæld at "huse" virksomhedens aktiviteter. 3.3 Klassifikation af ejendomme Ved erhvervelsen af en ejendom skal virksomheden vurdere ud fra ovennævnte definitioner, hvorvidt ejendomme skal klassificeres som investeringsejendom, handelsejendom eller domicilejendom. Dette har indflydelse på, hvorledes ejendommen skal placeres i balancen. 16

19 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Ifølge årsregnskabslovens definition på aktiver, der er bestemt til vedvarende eje eller brug for virksomheden, et anlægsaktiv 25, mens øvrige aktiver er et omsætningsaktiv. Det betyder dermed, at investeringsejendomme og domicilejendomme skal indregnes som et anlægsaktiv og handelsejendomme som et omsætningsaktiv. Regnskabsvejledning 16 fastslår endvidere, at investeringsejendomme skal vises i balancen som en særskilt post under materielle anlægsaktiver. Handelsejendomme skal indregnes under varebeholdninger ligeledes under en særskilt post 26. Domicilejendomme behandles efter regnskabsvejledning 10 "materielle anlægsaktiver", og her fremgår det ligeledes, at de skal vises i balancen som en særskilt post 27. Ejendomme under opførelse med henblik på fremtidig anvendelse som investeringsejendomme kan ikke behandles som investeringsejendomme før, de er færdigopført. Indtil da skal de behandles i overensstemmelse med regnskabsvejledning 10 "Materielle anlægsaktiver" eller IAS 16. Her fremgår det, at de skal måles til kostpris. Der er endvidere en mulighed for efterfølgende at måle ejendomme under opførelse til dagsværdi 28. Denne opskrivning skal dog ikke indtægtsføres over resultatopgørelsen, men direkte på egenkapitalen. Opskrivningen til dagsværdi må anses for at være en meget teoretisk mulighed, idet målingen til dagsværdi må være meget upålideligt, idet ejendommen ikke er færdigopført. Ledelsens incitament for at forsøge at opgøre ejendomme under opførsel til dagsværdi er endvidere begrænset, idet opskrivningen skal indregnes direkte på egenkapitalen. Eksisterende investeringsejendomme, som er under ombygning, renovering mv. med henblik på at sikre forsat anvendelse som investeringsejendomme, kan stadig anvende regnskabsvejledning eller IAS 40. Afgrænsning i regnskabsvejledning 16 og IAS 40 er meget identiske, men regnskabsvejledning 16 har afgrænset sig væk fra, at leasingtagers operationelt leasede 25 Årsregnskabsloven af 200, bilag 1C nr Investeringsejendomme, indregning, præsentation og måling i årsregnskabet, KPMG Regnskabsvejledning 10, afsnit Regnskabsvejledning 10, afsnit Regnskabsvejledning 16, afsnit 13 17

20 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme investeringsejendomme kan omfattes af vejledningen 30. IAS 40 anerkender derimod operationelt leaset ejendomme og giver mulighed for at indregne disse som investeringsejendomme 31, såfremt de opfylder betingelserne for en investeringsejendom. Opgaven vil ikke yderlig behandle forskellen jævnfør afgrænsningen. Foretages, der ændring i ejendommens anvendelse skal der fortages en omklassificering fra og til investeringsejendomme 32. Udbydelse af investeringsejendomme til salg medfører dog ikke, at ejendomme automatisk skal omklassificeres til omsætningsaktiver. Kun investeringsejendomme, som i væsentlig omfang ombygges eller renoveres med henblik på salg, skal omklassificeres til omsætningsaktiver Indregning af investeringsejendomme En investeringsejendom skal opfylde kriterierne i definitionen af et aktiv for, at det kan indregnes i balancen. Dette er ens i begge reguleringskilder (IAS og Regnskabsvejledning). Definitionen lyder 34 : Ressourcer, som er under virksomhedens kontrol som et resultat af tidligere begivenheder, og hvorfra fremtidige økonomiske fordele forventes at tilflyde virksomheden. Investeringsejendomme skal endvidere opfylde betingelserne for et aktiv, før de kan indregnes i balancen. Betingelserne er følgende 35 : " når det er sandsynligt, at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden og aktivets værdi kan måles pålideligt." Ifølge IAS 40 lyder betingelserne således 36 : 30 Regnskabsvejledning 16, afsnit 5 31 IAS 40, afsnit 6 32 Regnskabsvejledning 16, afsnit Regnskabsvejledning 16, afsnit Årsregnskabsloven, bilag 1C nr. 1A 35 Årsregnskabslovens 33, stk IAS 40, afsnit 16 18

21 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme "a) når det er sandsynligt, at de fremtidige økonomiske fordele forbundet med investeringsejendomme vil til gå virksomheden, og b) investeringsejendommens kostpris kan måles pålideligt" IAS 40 kræver pålidelig kostpris, mens årsregnskabsloven i stedet nævner værdi. Forskellen på ordene synes dog ikke at kunne give anledning til større uoverensstemmelse mellem årsregnskabsloven og IAS 40 på dette punkt. Overgang af fordele og risici for erhvervede investeringsejendomme finder sædvanligvis sted på overtagelsesdagen 37. Ved afhændelse af investeringsejendom udgør den tilsvarende, når overgang af fordele og risici overtages af køber. Kriterierne må derfor være opfyldt ved overtagelsesdagen for investeringsejendomme. Som tidligere nævnt skal investeringsejendom vises særskilt under materielle anlægsaktiver. Værdireguleringer skal indregnes i resultatopgørelsen. Via resultatdisponeringen føres et beløb svarende til årets nettoregulering under egenkapitalen reserve for dagsværdi på investeringsaktiver 38. Reserven kan ikke elimineres med virksomhedens underskud, men kan kun elimineres ved efterfølgende tilbageførsel som følge af, at der ikke længere er grundlag for at opretholde den højere værdiansættelse eller som følge af, at ejendommene sælges. Baggrunden for, at reserven er bundet, må ligge i, at der er tale om ikke-realiserede fortjenester ved investeringsejendommene. Hvis den ikke var bundet, ville reserven kunne bruges til udlodning af udbytte til aktionærerne, men da der er tale om ikke-realiserede fortjenester kan udbytte udlodningen resulterer i likviditetsmæssige problemer for virksomheden. Bindningsreglen af opskrivningerne på egenkapitalen synes på den baggrund at være vel begrundede. Af ovennævnte ses det, at der er ingen uoverensstemmelse mellem årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 og IAS 40 på, hvornår en investeringsejendom skal indregnes. En 37 Regnskabsvejledning 16, afsnit Regnskabshåndbogen 2004, side 111, PricewaterhouseCoopers 19

22 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme investeringsejendom skal indregnes på overtagelsestidspunkt og når de fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde virksomheden. 3.5 Måling af investeringsejendomme Når indregningskriterierne er opfyldt indregnes investeringsejendommen i balancen. Dette afsnit vil kigge nærmere på værdien som investeringsejendomme skal indregnes med. Den første måling fortages på indregningstidspunkt og efterfølgende måling er ved årsregnskabsaflæggelsen Første måling Ifølge årsregnskabslovens 36, skal aktiver, herunder investeringsejendomme måles til kostpris. Kostprisen skal indeholde alle omkostninger foranlediget af anskaffelsen indtil tidspunktet for ibrug tagning 39. Omkostninger, som er tilknyttet anskaffelsen omfatter blandt andet honorar til ejendomsmægler, advokat, arkitekt, revisor og stempel- og tinglysningsomkostninger. For egenopførte ejendomme skal der indregnes direkte omkostninger. Men virksomheder i regnskabsklasse C (stor) og regnskabskasse D skal også indregne indirekte produktionsomkostninger, som kan henføres til egenopførte ejendomme 40. Regnskabsvejledning 16 er i overensstemmelse med årsregnskabsloven. Første måling skal ske til kostpris med tilknyttede omkostninger. Dog er der undtagelser, idet første måling af overførsler fra omklassificeret ejendomme til investeringsejendomme ikke altid skal ske til kostpris. Se afsnit 3.7 ejendommens overgang til anden anvendelse for værdiansættelsen ved overgangen. Ifølge IAS 40 skal første måling af investeringsejendomme være til kostpris, hvori transaktionsomkostninger skal med tages 41. I kostprisen for erhvervede 39 Årsregnskabsloven Årsregnskabsloven 82 20

23 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme investeringsejendomme skal der ligeledes indregnes tilknyttede omkostninger såsom honorar til ejendomsmægler mv. Alt i alt er der overensstemmelse mellem årsregnskabsloven, regnskabsvejledning 16 og IAS Efterfølgende måling Måling af investeringsejendomme reguleres af årsregnskabsloven 38. Denne paragraf lød oprindeligt således: "Virksomheder, der som hovedaktivitet investerer i investeringsejendomme, råstoffer eller lignende værdier, skal efter første indregning løbende regulere aktiver og dermed forbundne finansielle forpligtelser inden for disse aktiviteter til dagsværdi. Dette gælder uanset virksomheden i sin hovedaktivitet kombinerer investering i de i 37, stk. 1, 1. pkt., omhandlede finansielle instrumenter med de nævnte aktiviteter."(fremhævelsen egen tilvirkning) Årsregnskabslovens 38, stk. 1 og 2 er efterfølgende ændret fra den 3. februar 2004 således at den nu lyder: Virksomheder, der som hovedaktivitet udøver investeringsvirksomhed, kan efter første indregning løbende regulere de i stk. 2 nævnte aktiver, som er omfattet af investeringsaktiviteten og dermed forbundne finansielle forpligtelser, til dagsværdi. Stk. 2. Bestemmelsen i stk. 1 finder anvendelse på investering i finansielle aktiver, investeringsejendomme, råstoffer og lignende materielle aktiver samt finansielle forpligtelser, der er forbundet dermed. Anvendelsen kan ske på samtlige investeringsaktiver eller på enkelte kategorier af investeringsaktiver samt de finansielle forpligtelser, der er forbundet, der er forbundet dermed. (fremhævelsen egen tilvirkning) Det er nu frivilligt, hvorvidt virksomheder med hovedaktivitet på investeringsejendomme vil måle deres investeringsejendomme til dagsværdi. Baggrunden for denne lovændring kan fra 41 IAS 40, afsnit

24 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme lovgiverne være mange. I følge lovbemærkningerne til lovændringen af årsregnskabsloven vedtaget 3. februar 2004 fremgår det: "kravet om anvendelse af dagsværdi sædvanligvis særligt for investeringsejendomme medfører at investeringsaktiverne regelmæssigt skal vurderes af en kyndig person med indsigt i markedssituationen. En sådan ekstern vurdering kan være forholdsmæssig byrdefuld for især små virksomheder". For koncerner, hvor administration og produktionsejendomme er placeret i en "selvstændig" virksomhed, har det også givet ekstra arbejde i form af to forskellige måleprincipper fra årsrapport til koncernregnskab. Dette skyldes, at årsrapporten for virksomheden, hvor ejendommene er placeret, har investeringsejendomme som hovedaktivitet, men i koncernregnskabet er hovedaktivitetskravet ikke opfyldt. Dette har også givet en ekstra omkostning for virksomhederne. Ændringen af årsregnskabslovens 38 har dog kun til dels medført en fjernelse af denne omkostning, idet årsregnskabslovens 38 stadig kun gælder for virksomheder som har investeringsejendomme som hovedaktivitet. Vælger virksomheden at opretholde værdiansættelsen af investeringsejendommene til dagsværdi, skal disse ejendomme stadig omregnes til kostpris i koncernregnskabet. Samtidig har baggrunden også været indførelsen af IFRS -forordning, som de børsnoterede virksomheder skal følge fra 2005 eller senest fra Det er nemlig frivilligt at indregne investeringsejendomme til dagsværdi ifølge IAS 40. Ved at ændre 38 i årsregnskabsloven sikres det, at ikke-børsnoterede virksomheder ikke bliver pålagt mere byrdefulde regnskabskrav end børsnoterede. På den baggrund mener jeg at vedtage ændringen af årsregnskabsloven 38 er i orden, fordi det ville være uhensigtsmæssigt at opretholde strengere krav til ikke-børsnoterede virksomheder. Hvorvidt virksomhederne vil benytte sig af den nye mulighed for at måle investeringsejendomme til kostpris i fremtiden er svær at spå om. Jeg tror dog, at mindre virksomheder vil benytte sig af reglen, fordi omkostningerne med måling til dagsværdi ikke står mål med indtægten heraf. Der er i forvejen ikke særlig stor interesse i disse virksomheders årsrapporter fra investorernes side. En anden sag er, hvorvidt de store virksomheder med hovedaktivitet på investeringsejendomme vil benytte sig af reglen, og om 22

25 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme de overhovedet kan benytte sig af reglen. Jeg tror ikke, at ændringen har eller vil medføre, at virksomheder vil måle til kostpris i stedet for dagsværdi. Her tænker jeg på det retvisende billede i forbindelse med at gå fra måling til dagsværdi til kostpris, da mange allerede har indregnet investeringsejendomme til dagsværdi, samtidig med at de selv er interesseret i at måle aktiverne til dagsværdi på balancetidspunktet grundet hensynet til investorerne og tiltrækningen af nye investorer. Det fremgår af årsregnskabsloven at for at kunne måle investeringsejendommene til dagsværdi, skal der være opfyldt to forudsætninger, nemlig: 1. der skal være tale om at virksomheden udøver investeringsvirksomhed 2. og at investeringsvirksomheden skal være hovedaktiviteten Årsregnskabsloven definerer ikke nærmere, hvornår der er tale om en hovedaktivitet eller en investeringsvirksomhed. Da årsregnskabsloven er en rammelov og skal udfyldes af regnskabsstandarderne, burde der være en nærmere definition af udtrykkene hovedaktivitet og investeringsvirksomhed i regnskabsvejledning 16 eller IAS 40. Dette er dog ikke tilfældet. Især regnskabsvejledning 16 burde have en nærmere definition, idet bestemmelsen hovedaktivitet indgår i vejledningen og er meget afgørende for, hvornår investeringsejendomme kan/skal måles til dagsværdi. I det efterfølgende afsnit vil udtrykket investeringsvirksomhed og hovedaktivitet blive diskuteret og belyst. Den nye bestemmelse gælder altså fortsat alene for virksomheder, der har investeringsejendomme som hovedaktivitet. Vælger en virksomhed at bruge bestemmelsen, skal en samlet kategori af investeringsaktiver med dertil hørende forpligtelser måles til dagsværdi. Det vil sige, at vælges årsregnskabslovens 38 anvendt på investeringsejendomme skal den anvendes på alle investeringsejendomme i virksomheden. Dette skal ske konsekvent og systematisk jf. årsregnskabsloven 13, hvorefter indregningsmetoder og målegrundlag skal anvendes ensartet på samme kategori af aktiver og forpligtelser. Samtidig opretholdes bindingskravet på egenkapitalen, hvor opskrivningerne efter årsregnskabslovens 38, stk. 5 skal bindes på en reserve for dagsværdi af investeringsaktiver og dermed ikke kan anvendes til udbytte. 23

26 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Til valg af måling til dagsværdi medfører, at de tilførende forpligtelser i lighed med de tidligere regler samtidig skal opgøres til dagsværdi 42. Denne sammenhæng kan ikke brydes Investeringsvirksomhed Årsregnskabsloven skal fortolkes i lyset af de mere detaljerede regler i Regnskabsvejledning 16 og IAS 40. Dette indebærer, at investeringsvirksomhed skal forstås som tosidet 43 : "At opnå afkast af de pågældende ejendomme i form af lejeindtægter fra udlejning af ejendommene med fradrag af omkostninger forbundet med udlejningsvirksomheden og/eller at opnå en eventuel kapitalgevinst ved videresalg. Er mindst et af disse formål ikke opfyldt for den væsentligste del af aktiviteten, er der ikke tale om investeringsvirksomhed." Der skal altså opnås en afkast på de pågældende ejendomme i form af lejeindtægter eller fortjeneste ved salg af ejendommen. Men samtidig skal det være opfyldt for den væsentligste del af aktiviteten, før der kan være tale om investeringsvirksomhed. Hermed synes hovedaktivitet at være indblandet i definitionen af en investeringsvirksomhed. Definitionen, mener jeg ikke, gør regnskabsaflæggeren klogere på, hvornår der er tale om en investeringsvirksomhed. Det står klart, at investeringen er købt med henblik på at opnå afkast i en heller anden for, men hvornår er en væsentlig del af aktiviteten nok til at kunne kalde sig en investeringsvirksomhed? Omfanget af aktiviteten, mener jeg ikke,. er afgørende for at kunne kalde sig en investeringsvirksomhed. Formålet med at besidde investeringsejendomme er den samme om, en virksomhed ejer 1 ejendomme eller 10. Investeringsejendommen er købt med det formål at opnå afkast. Derimod kan i regnskabsvejledning 16 måske hjælpe ved at definere en investering, i hvert fald hvis man sidestiller en investeringsejendom med en investering. Ifølge regnskabsvejledning 16 er en investeringsejendom ejet med henblik på langsigtet kapitalgevinst og ikke på kortsigtet salg, som del af den ordinære drift. Det kan derfor se ud til, at en investering skal besiddes i et længere tidsrum end normal forretningsforløb. Et normal forretningsforløb er i følge regnskabsvejledning 1 44 virksomhedens normale 42 Overblik over ændringerne af årsregnskabsloven, Regnskab og Revision nr , side Ifølge Damgaard m. flere, kommentar til årsregnskabsloven Regnskabsvejledning 1, afsnit

27 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme driftscyklus, hvilket vil sige længden, hvorpå det tager virksomheden at omsætte omsætningsaktiver en gang. Der er tidligere i opgaven nævnt, at domicilejendomme ikke er investeringsejendomme i følge regnskabsvejledningen 16. Domicilejendomme behandles efter regnskabsvejledning 10, som definerer materielle anlægsaktiver således 45 : "Materielle anlægsaktiver er en virksomheds fysiske aktiver, der: a) er anskaffet eller fremstillet til brug i virksomheden til produktion, handel med varer eller tjenesteydelser, udlejning eller administrative formål, og b) forventes anvendt i mere end ét regnskabsår." Derved kan der modsætningsvis udledes, at en investering ikke må benyttes af virksomheden selv. For at en virksomhed kan siges at være en investeringsvirksomhed må derfor bero på følgende 3 forhold : a) investeringen er købt med det formål at opnå afkast b) og investeringen skal besiddes i et længere tidsrum end virksomhedens normale driftscyklus c) og virksomheden må ikke selv benytte investeringen Hovedaktivitet Årsregnskabsloven 38 fastslår, at der skal være tale om en hovedaktivitet for at investeringsejendomme kan indregnes til dagsværdi. Er der ikke tale om en hovedaktivitet, skal investeringsejendommen behandles efter reglerne for materielle anlægsaktiver. Det er derfor vigtig at afgøre om, investeringsejendomme er en hovedaktivitet. Dette er i nogen tilfælde ikke vanskelig at fastslå, hvis virksomheden ikke beskæftiger sig med andet end investeringsvirksomhed. Problemet opstår i de tilfælde, hvor en virksomhed også beskæftiger sig med f.eks. at sælge en vare, og disse aktiviteter er nogenlunde lige stor. 45 Regnskabsvejledning 10, afsnit 5 25

28 Afsnit 3.0 Regnskabsmæssig behandling af investeringsejendomme Betingelsen om hovedaktivitet i 38 udspringer af 4. direktivs artikel 5, stk. 2, som omtaler "selskaber der udelukkende beskæftiger sig med at anbringe deres midler i...". Spørgsmålet er herefter om, en virksomhed kan have flere hovedaktiviteter og i så fald hvor mange. Men det leder også til spørgsmålet, hvilke indikatorer skal indgår i opgørelsen af hovedaktiviteter. I årsregnskabslovens 77 står der: "..beskrive virksomhedens hovedaktiviteter". Her kunne det se ud som om, at en virksomhed godt kan have flere hovedaktiviteter ifølge årsregnskabsloven, idet det må formodes, at begrebet hovedaktiviteter er brugt kontinuerligt i årsregnskabsloven. Men det skal samtidig ses i lyset af, at 65 og 88 er ophævet, og 96 er ændret, således at aktiviteter ikke længere indgår i lovteksten. Tendens kunne derfor se ud til, at ordet hovedaktiviteter i flertal med tiden vil udgå af årsregnskabsloven. Det kan også fortolkes i den retning, at segmenter og hovedaktiviteter ikke er det samme ifølge årsregnskabsloven, idet de omtalte paragraffer omhandler segmenter. Årsregnskabslovens 96 lød inden ændringen således: "En stor virksomhed skal vise opdelingen på aktiviteter og geografiske markeder...". Efter ændringen lyder den nu således "Virksomheden skal angive nettoomsætningens fordeling på forretningssegmenter og geografiske segmenter..". Her ses det, at ordet aktiviteter er skiftet ud med ordet forretningssegmenter. Opgørelsesmetoden til at opgøre et væsentlig segment kan dog bruges til at skabe en oversigt over aktiviteterne i virksomheden. Ifølge IAS 14 skal et præsentationspligtig segment opfylde følgende: 1. omsætning skal udgøre mindst 10% af bruttoomsætningen 2. og resultatet af segmentet skal udgøre mindst 10% af det samlede resultat 3. og segmentets aktiver udgør mindst 10% af summen af alle aktiverne Da årsregnskabsloven, som tidligere nævnt, ikke mener, at et segment og en hovedaktivitet er det samme, kan 10% grænsen ikke bruges til at fastslå, om der er tale om en hovedaktivitet. Til gengæld mener jeg, at indikatorerne i opgørelsen så som omsætning, resultat og aktivmassen må og skal tages i betragtning ved vurdering af hovedaktiviteter, fordi det tilsammen skal udgøre en væsentlig del af virksomhedens samlede aktiviteter. En anden væsentlig indikation, som skal indgår i vurdering af hovedaktivitet, mener jeg, må være virksomhedens vedtægter. Her står virksomhedens forretningsområde nemlig nedskrevet. En hovedaktivitet skal efter min mening ligge indenfor en virksomheds forretningsområde, men det kan heller ikke stå alene. Det er i hvert fald vigtig, at bedømmelsen af indikationerne vurderes samlet. At der kan være andre indikationerne, som skal indgå i vurderingen af 26